住宅区地下人防工程（车库）如何使用归谁收益？
住宅区地下人防工程（车库）如何使用归谁收益？
&&《物权法》来了，事关人防地下车库权属问题
&&& 随着《物权法》的颁布实施，住宅小区业主的维权意识越来越强。如今，有私家车的人群不断增加，小区人防地下车库每个车位月租则几百，拍卖使用权更达到数万以上。那么，小区地下车库所有权、使用权究竟该属谁呢？小区业主使用停车位该不该付钱呢？
&&& 根据《中华人民共和国人民防空法》、《中共中央国务院中央军委关于加强人民防空工作的决定》等一系列法律文件得规定，修建地下人防工程的目的是为战时有效地组织人民防空，更好地保护人民的生命财产，保障社会主义现代化的顺利进行。《人防法》第二十二条：&城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室&。《江苏省人民防空建设经费筹集管理规定》（苏防办字［2002］52号）文件第三（三）：&市、县（市、区）新建民用建筑，计划部门在下达工程项目计划任务书时，应同时下达人防建设任务。按规定应建而未建防空地下室或不符合建设条件的建设单位，必须向人防办公室足额缴纳防空地下室易地建设费，经人防办公室签证后，由规划部门核发规划许可证，建设主管部门核发施工许可证。&其实该文件已明确了：易地建设人防设施的，缴纳&易地建设费&，对本地建设的人防工程的只要有&工程项目计划任务书&，没有要求开发商缴纳任何费用。
&& 一、市区的住宅小区地下人防工程的建设、使用和管理存在的问题或争议
& （一）人防收费的政策依据及当前我市人防收费实际状况
&&& 首先，根据XX市人防办《贯彻〈关于进一步加强人防工程建设管理的通知〉的实施办法》（X防办字[2004]80号）文件规定：在房屋开发施工前，人防办可向开发商收取50元/平方的&易地建设费&，这一费用是作为政府代收费用，由开发商打入商品房成本，是购买者必须缴纳的，是用于自己本小区或者易地建设地下人防工程设施的，是专款专用的，也就是说，只要业主交了这笔钱就应该有属于这笔资金的地下人防设施。
&&& 第二，地下人防工程建设文件规定。
&&&&& 1、开发商在开发本地人防工程时，建造面积必须达到人防所规定的面积。按照XX市人防办《关于进一步加强人防工程建设管理的通知》（X防办字[2003]61号）文件规定：一、人防工程不但要达到战备要求，更主要的是要达到人防规定的修建面积，即：(一)新建民用建筑，按不少于地面建筑总面积的3％修建防空地下室；(二)新建10层(含)以上或者基础埋深3米(含)以上的民用建筑，按照地面底层建筑面积修建防空地下室。开发商在设计施工方案时，只能大于、而不能小于这个规定的地下人防面积，的确，在实际过程中，开发商往往考虑到以后物业小区管理的运营，地下人防设计的面积可能会远远超过人防规定的面积标准，修建的这块超面积的成本，有可能是开发商自己花钱，也可能已经分摊到房屋价格里由业主承担。
&&&&& 2、开发商在易地建设人防工程时，根据江苏省人防办《江苏省人民防空建设经费筹集管理规定》（苏防办字［2002］52号）文件和XX市人防办《贯彻〈关于进一步加强人防工程建设管理的通知〉的实施办法》（X防办字[2004]80号），市人防办可以向开发商收取每平米50元的&易地建设费&，但这个50元/平米的钱也是应由市人防办统筹到&易地&修建地下人防工程的，也是专款专用的。
&&&&& 第三，市人防办对本地所建地下人防工程管理的实际操作过程。
&&&&& 人防办在操作过程中按市人防办《贯彻〈关于进一步加强人防工程建设管理的通知〉的实施办法》（X防办字[2004]80号）文件：1、对在本地建设地下人防的开发单位&按地面建筑实际开工面积25元/平方预先缴纳人防易地建设费&。国家文件很明确：易地人防建设费是在本地因地质等条件不允许的情况下，只能&易地&建设才允许收取的，而80号文也知道收费依据不足，也表示&这收的25元/平方，验收合格了，这钱还是要退的&，但实际操作过程是：在本地修建的人防工程的开发商在工程完工后，向市人防申请工程验收，验收合格后，市人防应该向开发商退还25元/平米的&预先缴纳的人防易地建设费&，但此时，市人防以X防办字[2004]80号文件：&工程竣工经人防主管部门验收合格，建设单位向人防主管部门交接产权、使用权后人防主管部门全额退还其预缴的人防易地建设费。&强行要求开发商办理产权转让，这就很明确表示：这地下人防的产权、所有权归市人防办，并对全体业主和开发商花钱修建的小区地下人防实行&有偿使用&，逼迫开发商签定《人民防空工程使用权转让合同》，将新建的地下人防使用权出租、转让给开发公司或物业公司，如果开发商不愿意签定转让协议，市人房办就不给办理产权转让，以&不办产权转让、工程验收不合格&等为由，拒绝退还当初开发商上缴的25元/平米的&预先缴纳25元/平方的易地人防建设费&，如果同意签订转让，人防即用预交的25元/平方，抵充租金或转让费。目前，人房办帐面已扣押此类&预先缴纳的易地建设费&2千多万元，多少年来，光利息就达上百万。人房一分钱没有投资，坐拿&预缴人防易地建设费&不算，白占地下人防产权（所有权）不算，竟然同时享有地下人防工程的使用权！而《人民防空法》明确规定，&人防工程，谁投资、谁管理、谁收益&，显然人防部门此举显然违反了法律的规定。
&&& （二）业主、开发商、人防办三雄争霸，究竟谁拥有所有权？
&&&& 根据《中华人民共和国人民防空法》第五条：&人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。&新颁布的《物权法》第七十条&业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利&；第七十三条&建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有&； 第七十四条：&占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有&。而众所周知，经全国人大讨论通过的各项法律是最权威，最有依据的，最有说服力的，一切法规、规章和地方性文件都应该以法律为准则。
&&&& 1、在地下人防建设上，对照法律，我们认为：最有资格说所有权的是全体业主，无论是&本地建设&还是&易地建设&，他们都交了50元/平米的&地下人防工程建设费用&，对本地建设地下人防设施的小区业主而言，业主投资建设的地下面积至少是按人防规定建设面积的部分，至少可以享受相应的按人防规定建设面积部分的使用权，享受这部分地下车库（位）经营带来的利益，所有业主都可以按自己的居住面积参加分享。因为，居住面积大，买房交的费用就多，得益就多；对交了&易地建设&费的业主，虽然，没有能在本地建地下人防设施，但他们在买房时同样交了50元/平米用于建设人防工程，他们同样可以分享&易地地下人防设施经营所带来的效益&。
&& &2、作为小区的开发商，一方面向业主收取了50元/平方，另一方面，又向市人防交纳&易地建设费预交款&或者是&易地建设费&，建好了又被人防办强行签定转租合同，交纳更高额的&有偿使用费&，那么开发商或物业公司对小区地下车库有使用权吗？无疑，在地下车库的建设成本中，一块是小区业主自己的50元/平米的投资，另外还有一部分投入可能还包括开发商按人防规定建筑面积建设的资金差额部分或者是超过人防规定建设面积建设的超面积的部分，因为，在建设地下人防的过程中，一方面，因为建筑要求不一样，可能全体业主的50元/平米的钱还不足以建设人防所规定的建设面积，那开发商就可能要再增加支付一部分，弥补这部分的资金不足，以接受人防办工程验收；另一方面，因为开发商考虑到将来的物业的经营，可能要超过人防规定的面积建设地下车库，超过面积建设的那部分也需要投资，根据以上法律的界定：如果这部分的投资已经摊入小区商品房的成本了，说明是全体业主自己花钱所建，那么，开发商应该是没有所有权和使用权，所有权和使用权仍然归全体业主；如果，这部分的建设成本没有摊入商品房建设成本，开发商能拿出人防地下设施建设成本独立核算的帐目，这超面积建设的面积所有权当归开发商所有。
&& &3、人防办公室对人防工程有没有所有权或者使用权呢？从人防工程的整个建设过程看，按《中华人民共和国人民防空法》第七条&国家人民防空主管部门管理全国的人民防空工作。县级以上地方各级人民政府人民防空主管部门管理本行政区域的人民防空工作&，其实人防办只是人民防空工作的管理部门，不是专门的收费部门、更不是经营部门、赢利部门。在整个人防工程的建设中，人防没有一分钱投资，不仅坐收&易地建设费&，人防工程建成以后，还反过来将产权据为己有，实行有偿转租。国家法律、法规非常明确，对按规定建设人防设施的单位，没有文件要求缴纳费用，对要求交纳&易地建设费&的也是由人防办收过来&易地&建设地下人防设施的。但是，这么多年来，我市人防部门收取&易地建设费&一共多少？这些钱本息现在何处？干什么用了？利用这笔钱究竟建了哪些人防工程？这些人防工程的使用收益情况如何？交了&易地建设费&的业主有没有分到自己投资带来的效益？可能一个都没有，因为没有一个人知道他们投资用来&易地建设&地下人防的钱究竟到哪去了。而我们看到的是，人防办区区二、三十工作人员，可新建的办公大楼占地10多亩，办公楼面积数千平方米，楼下出租给别人开店的营业房就有上千平米。我们想知道：如此豪华气派的办公楼究竟是用什么钱建造的？他们的地下人防设施有没有按规定缴纳费用？国家计委、财政部、国防动员委员会、建设部《关于规范防空地下室易地建设收费的规定》第五条规定：&防空地下室易地建设费应纳入人防经费预算，统筹安排并专用于安排易地工程，各级人民政府和有关部门不得统筹调剂，不得用于平衡本级预算，不得挪作他用。&根据文件精神：&人防工程实行平战结合的原则，平时谁投资，谁拥有，谁经营，谁收益；战时，由市人防统一调用，用于防空及各项战备活动。&而人防办虽没有投资，理当对人防地下设施没有使用权，强行占取，强制转租得益是违反法律的。
&&& 二、所有权之争带来的法律思考
&&&& 1、广大业主的利益被侵占，物业服务公司处境尴尬
&&&& 物业服务部门此时面临两种情况：第一种情况是，物业公司与本小区的开发商在整个过程中没有投资，因此，没有理由享受地下车库的经营收益，地下车库的所有权是广大业主，所有经营的收入除物业公司可以提取一点管理费外，其他全部按小区每户居住面积进行投资收益分配；第二种情况是：该小区开发商在建设地下人防工程时，因为战备的要求高而多投入，或者建设的面积超过市人防规定的必须建设的面积标准，而这部分成本如果没有打入本小区商品房的开发成本，是开发商自己投资开发，且有单独核算的成本帐目，那开发商要将该超过规定标准面积的所有权转让给物业公司，也可以转让给&小区业主委员会&，让他们管理经营，这部分的投资而分摊的效益由开发公司和物业公司或与业主委员会之间协议分成。但无论怎么样，因为是物业向业主收费，是物业公司在利用业主投资从事经营活动，因此，如果广大业主把物业公司作为第一被告是完全有道理的。
&&&& 2、人防部门涉嫌滥用职权
&&&& 人防部门在整个人防工程建设的过程中没有投资，却要强占产权、所有权、经营权，其实，人防办只有四项权利：一是要求开发商按规定必须建设地下人防设施的权利；二是代收&易地建设费&帮助业主&易地建设人防设施&的权利；三是在战时行使统一调度、使用人防设施的权利。四是对国家投资建设的地下人防工程设施按照省人防办、省物价局《关于调整平时使用人防工程有偿使用收费标准的通知》（苏房办字[1996]44号、苏价房[号文件）有管理、经营和收益的权利。因此，广大业主如果把市人防办告上法庭也是完全有理由的。一类是在该小区本地建设人防地下设施的业主，在整个小区的人防工程建设过程中，人防办没有投资一分钱，也没有任何法律规定：业主投资的地下人防设施产权、所有权突然归人防所有，更没有哪条法律明确《人民防空工程使用权转让合同》具有法律效应；第二类是&易地建设&地下人防工程的业主，他们和本地建设人防工程的业主一样，交了人防工程建设配套费用，开发商也把这笔钱以&易地建设费&交到了人防办，这笔钱是用来专门替这部分的业主在易地修建人防设施的，可他们交了钱，同样要求享受收益。
&&&& 3、因地下人防工程的使用收益可能引发规模共同诉讼
&&&& 从目前情况看，虽然南京、北京已有多个小区居民联名状告物业公司和民防局（人防办），但因为地下人防设施诉讼的标的比较大，本市暂时还没有形成共同诉讼。但是，，随着小区业主自治委员会的逐步成立，随着家用车拥有量的上升，也随着各项法律、法规的逐步健全、普及和深入人心，各小区可能会由业主委员牵头打这一官司，到那时，我们将会面临很大的被动，因此，必须立即着手采取措施，不能让目前的状况继续下去。
&&& 三、对人防收费的一点建议：
&&&& 1、人防部门应该尽快认识到群众法律意识在不断提高、维权的意识日益加强的现实，对自建人防工程的开发商要停收&易地人防工程预收款&，更不能在对方验收合格后变相强迫其签订《人民防空工程使用权转让合同》，用&预收款&抵冲转让金。要尽快退还以&工程验收不合格、未办产权转让&等原由而扣留的几千万&预收款&，连利息也应该清算给各开发商。
&&&& 2、向企业退还所有强制签定的《人民防空工程使用权转让合同》上的有偿转让收入，即&地下人防工程使用费&，包括所有利息也应一并退还。因为，我们都清楚：开发企业的负担重了，就会把负担转嫁到房价上，这也是商品房价格屡创新高的一个很重要原因，这一点不仅关系到法制的严肃性，更关系到老百姓的切身利益，关系到社会和谐与稳定。
&&&& 3、建立人防部门政务公开和各项收费、工程公示制度，对本地建设地下人防设施的，将人防规定面积、实际建设面积，业主和开发商投资份额等分别予以公示。对&易地建设费&要增加透明度，要让每个交了&易地建设费&的业主都知道，我这个小区投的&易地建设费&是在什么地方建设的地下人房设施？我花的钱建的&易地地下人防&现在由谁在经营？经营的效益是多少？
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二00七年十一月
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&&最后修改于
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> 地下车位产权归业主，人防车位的产权属于全体业主!!!
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地下车位产权归业主，人防车位的产权属于全体业主!!!
把国家强制要求配建的人防地下工程与开发商自建地下车位混淆，。人防工程车位、车库产权应归全体业主共有依据《防空法》第十八条的规定，人防工程是战时的国防保障设施，是为了公共利益而修建的。人防车位、车库就是利用小区结建人防工程，改造成的车位、车库。目前我国关于人防车位、车库产权归属争议比较大，笔者认为业主共同所有，将以下分别从法律、经济、社会、这几个角度，进行详细的分析。从法律角度分析，地下人防车位、车库是利用业主的土地使用权修建的（1）中国没有独立的空间权制度，地下空间使用权附属于建设用地使用权。在物权法起草过程中，关于如何规定空间权这一法律制度，形成了巨大争议。学者们对需要设立空间权法律制度达成了一致意见，但是在怎样具体设计该制度上各有己见。大体上来讲主要分为两大派别，这两大派别体现了设计空间权立法体例的两种模式：一是空间权独立，以王利明为代表，借鉴的是英美法系的立法例；二是空间权非独立，以梁慧星为代表，借鉴的是大陆法系的立法例。《物权法》最终选择了大陆法系国家传统的地上权立法模式，没有规定独立的空间权制度，而是将空间权利归属于建设用地使用权之中。《物权法》第一百三十六条：“ 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。这是制度上的规定，空间权附属于建设用地使用权，取得了建设用地使用权，就同时取得了相应的空间权。[2]我们再从实际中的操作去证明空间权是附属于建设用地使用权的，没有独立的空间权。建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第十一条：“附着地面建筑进行地下工程建设，应随地面建筑一并向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。”城市规划部门在进行建筑物规划、设计的时候，是将地上、地下建筑物统一进行规划，统一计算容积率的。土地管理部门根据地上、地下总的建筑面积计算出的容积率，统一、一次收取建设用地使用权出让金，地下空间并没用单独缴纳土地出让金。所以说，从出资上看，地下空间权是附属于建设用地使用权的，开发商取得了建设用地使用权就取得了对规划内的地下空间开发、利用的权利。既然空间权不是一种独立的用益物权类型，空间权就不能脱离它所属的用益物权而单独转让。因为不动产转让需要登记，才能承认权利，附属于建设用地使用权的空间权无法满足单独转移登记的要求。所以说，空间权附属于建设用地使用权，建设用地使用权转让，空间权也得转让。建设用地使用权随着商品房的出卖，由开发商转移给了业主，附属于建设用地使用权的空间权也就相应的转移到业主那里。[3]《物权法》第一百四十六条：“ 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分 ”。第一百四十七条：“ 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分 ”。由此两规定可以看出，我国对于房地关系采取的是“房随地走，地随房走”的原则。所以，开发商在销售完商品房以后，开发商的建设用地使用权，也就转移给了业主，成为了业主的建设用地使用权。附属于建设用地使用权的空间权，也相应的转移给了业主。在业主已取得了小区的建设用地使用权、已成为权利主体的前提下，如果同时承认开发商保留地下车库的产权，等于承认了地下空间权可以与土地的使用权相分离。而此问题在现有立法上是空白，在法理上也解释不通。所以，人防车位、车库是利用业主的建设用地使用权修建的，产权应该归于业主。（2）地下人防车位、车库是利用地表建设用地使用权的地下必要范围建造的《物权法》规定了建设用地使用权可以在地表、地上或者地下分别设立。如果地表建设用地使用权只允许利用地表，那么法律的规定就是没有意义的。因为任何对土地的利用都需要对地表以上、以下的一定范围的空间展开利用。比如，建造房屋，地面以上的房屋需要占用地上的一定空间，房屋根基需要利用地下的一定空间。种植庄稼、树木，地上的枝干部分需要占用地上的一定空间，地下根系需要占用地下的一定空间。开发商取得建设用地使用权的时候，规划部门必须规划一定数量的地上、地下空间，否则开发商无从开发。该基础平面以上地表以下，都是地表建设用地使用权的地下必要范围，是附属于地表建设用地使用权的。也就是说地下人防车位、车库是利用地表建设用地使用权修建的，是占用业主的建设用地使用权的。所以，根据“房随地主，地随房走”的原则，人防车位、车库的产权应该归属业主。（3）地下人防车位、车库不计入容积率，说明了地下人防车位、车库的土地使用权与地表建设用地使用权的一致性《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。人防车位、车库是人防地下室改造的，也就是人防车位、车库不计入公用建筑面积、不计入专有建筑面积，进而不计入容积率。地下人防车位、车库不计入容积率，说明了其土地使用权与地表建设用地使用权的一致性，其是附属于地表建设用地使用权的。进一步说明，人防车位、车库是利用业主的建设用地使用权修建的，产权应该归于业主。从经济角度分析，业主是地下人防车位、车库的真正投资者，根据“谁投资，谁所有，谁受益”原则，产权应该归于业主（1）“谁投资，谁所有，谁受益”原则《防空法》第五条：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。根据这两条规定，国家鼓励平时投资人防工程建设，人防工程的产权归投资者所有。但是对于谁是投资者，没有明确的规定。（2）小区业主是小区结建人防工程的真正投资者现实中，开发商根据以上两条的规定，认为自己是人防工程的投资者。特别是根据《城市地下空间开发利用管理规定》中，“允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”的规定。将地下人防车位、车库单独出卖给业主，业主不买就拒绝业主停车，造成了业主也开发商、物业之间关系的紧张局面。开发商之所以在小区地下人防车位、车库的产权归属上与业主激烈争夺，在于人防车位、车库的巨大利益。多年研究人防问题的一位学者计算，以一个售价为1万元，建筑安装等成本为3000元，土地成本(楼面地价)为6000元的楼盘为例，地上住宅利润10%。但是对地下车位来说，建筑成本只增加元，售价却达到元，因为不承担土地费用，所以利润至少60%。如此暴利，车库的秘密不可不察。如果按照投资者受益的原则分配车库收益，表面上看来，开发商是地下车库的投资人。但实际上，商品房开发成本最终都将体现为房价，虽然地下车库并未像电梯楼道那样列入业主公摊面积，真正的出资者却仍然是业主。一个拥有宽敞的地下车库的楼盘，和一个无处泊车的老式居民楼的房价，是不等同的。[4]小区在规划建设的时候，开发商需要投资建造人防车位、车库。建成后开发商拥有人防车位、车库的产权，因为其是投资者。但随着小区商品房的出卖，投资者的身份从开发商那里转移到了业主身上，因为开发商在出卖商品房的时候已经把地下人防车位、车库的建造成本计入了房价之中，业主分摊了建造人防车位、车库的成本（其中必然包括利润）。业主成为了真正投资者，所以，这时地下人防车位、车库应该归于业主共有（如果商品房没有出卖完毕，和其他业主一样，开发商也享有共有权益）。开发商再把地下人防车位、车库单独进行出卖，就构成了第二次出卖，这第二次出卖是严重损害业主权益的“盗卖”国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部《关于规范防空地下室易地建设费的规定》规定：“防空地下室所需的资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”。可以看出小区地下人防车位、车库的建设费用是纳入建设项目总投资成本的。市场经济条件下，投资成本是要通过产品销售回收的，这是市场经济的基本原则。因为，市场经济是竞争经济，只投资不回收成本，只能面临被市场淘汰的命运。商品房开发成本最终都将体现为房价,所以，作为理性经济人的开发商一定会通过商品房的出卖把人防车位、车库的成本回收回来。实际操作中，开发商销售商品房有三种计算房价的方法：其一，单价乘以套内面积与地上建筑物的共有分摊面积及车位、车库分摊面积之和；其二，单价乘以套内面积与地上建筑物的共有分摊面积之和；其三，单价乘以套内面积。可以看出，开发商销售商品房并没有固定的形式。更谈不上让开发商公布成本、利润等开发商视之为机密的数据。加之国家对商品房没有强制的价格标准，我国商品房现在总体上处于卖方市场，开发商很容易就可以把地下人防车位、车库的成本通过销售商品房的方式进行回收。[5]开发商主张不能通过成本来界定车位、车库的所有权，万科企业股份有限公司风险管理部总经理颜雪明认为，“成本与所有权是没有关系的。成本是经济学概念，它与收益有关，而与所有权无关。但很多人谈车位问题的时候都要扯进成本，其实不单车位的成本与所有权没有关系，所有东西的成本都与所有权没有什么关系。比如我现在手上的两本书，它是我所有的财产，成本是谁支付的，根本就不重要，无论是我花钱购买，还是杨老师（杨立新）送给我，所有权都是我的。所以成本不但不能决定所有权，而且与所有权没有什么关系”。诚然，成本与所有权是两个概念，成本是经济学上的，所有权是法律上的。但是，我们现在研究的是人防车位、车库的产权归属，产权是经济学上的概念。产权是与物权紧密联系的一个概念，产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权、和处置权。并且《防空法》已经明确归定了，“谁投资，谁使用，谁受益”原则。只是法律没有明确谁是投资者，问题就在于确定投资者。投资是经济学上的概念，投资的依据就是投入了成本。谁投入了成本，谁就是投资者，这样才是公平的做法。提到成本是为了明确出资，并不是所谓的把成本和所有权强加在一起。所以，如果主张成本与所有权没有关系，否认业主对人防车位、车库的共有权。既违背了法律的强制性规定，又有违公平、合理。小区地下人防车位、车库的产权归属的争议非常激烈，无论是从业主分摊了土地使用权出让金，还是业主分摊地下人防车位、车库的建造成本的角度，业主都是真正的出资者。开发商最后的疯狂。
本帖于日19时33分被charling修改!!
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