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史爱锁与山西华悦房地产开发有限公司、第三人太谷县明星镇南关村民委员会房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
山西省太谷县人民法院民 事 判 决 书（2014）太民重字第10号原告史爱锁，男，汉族，初中文化，太谷县明星镇南关村村民，现住太谷县南关村长兴巷3号。原告勾东花，女，汉族，高中文化，太谷县明星镇南关村村民，现住太谷县南关村长兴巷3号。二原告系夫妻关系。被告山西华悦房地产开发有限公司（以下简称华悦公司），地址：晋中市榆次区迎宾路31号。法定代表人陈宝，男，该公司董事长。委托代理人闫勇亮，男，太谷县明星法律服务所法律工作者。第三人太谷县明星镇南关村民委员会。法定代表人曹玉德，男，该村民委员会主任。委托代理人赵恒锁，男，汉族，太谷县明星镇南关村民，该村会计，住长源巷-22号。原告史爱锁、勾东花与被告华悦公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于日作出（2013）太民初字第95号民事判决，被告华悦公司不服，在法定上诉期间提出上诉。晋中市中级人民法院于日作出（2014）晋中中法民终字第140号民事裁定：一、撤销太谷县人民法院（2013）太民初字第95号民事判决。二、发回太谷县人民法院重审。重审阶段，本院依被告申请追加太谷县明星镇南关村民委员会为第三人参加诉讼。依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史爱锁、勾东花，被告华悦公司法定代表人陈宝及其委托代理人闫勇亮，第三人南关村委法定代表人曹玉德及其委托代理人赵恒锁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告在南关开发建设利达福园小区，原告于日与被告订立购房协议，购买其开发的该小区4号楼3单元3层东户面积141M2住宅一套，同时购买地下室、车库，当天付清了全部购房款330750元。住宅竣工后，被告迟迟不交付房屋，因此起诉要求判令被告交付所购买的房屋。在诉讼过程中，原告得知被告将卖给原告的房屋又出卖给他人，由于被告的违约行为导致原告购买房屋的合同目的不能实现，为此，原告变更诉讼请求为，1、依法解除原被告订立的购房合同。2、判令被告返还购房款330750元及该款项截止至变更诉讼请求之日的利息元以及顺延至付清全部购房款之日的利息。3、判令被告赔偿原告已付购房款一倍的损失330750元。4、诉讼费由被告承担。被告辩称，本案争议的焦点应当为“拆迁安置协议”而非“房屋买卖协议”。在本案诉讼中原告提供的证据明确写着“协议书”而非其在起诉状时自称的“房屋买卖合同”，其“协议书”中提到的补偿房屋的每平米价格明显低于同期的商品房价格，也不难看出是“安置补偿性质”。因各方原因导致拆迁安置协议不能履行，故导致原被告双方产生矛盾。原告要求按照商品房买卖来处理该案是不合理的。因为村委会大楼没有进行行政审批，导致从原告处折抵回的房屋不能拆迁，村委会不能给付答辩人代付的补偿款及占用土地。现在房子是答辩人的，可以卖给他人，答辩人要求原告返还被告已经支付的67.2万元补偿款。第三人述称，2010年在南关村原村长段某某在世时，村委计划新建村委办公楼，该工程由华悦公司承建。段某某去世后该工程搁浅。新村委班子集体认为不需要再盖新办公楼，因此，盖楼的事情就此停工。原被告之间的纠纷与村委没有关系。经本院审理查明，2010年太谷县房地产管理所经相关部门批准拟定在原南关村天利达商城新建经济适用住房。日被告华悦公司与太谷县房地产管理所签订委托建房协议，被告华悦公司受委托承建该“利达o福园”经济适用房小区，被告华悦公司按合同约定可以通过出售房屋，收回投资成本和取得符合国家规定的投资收益。在开发建设过程中，被告华悦公司因利达福园小区在建设过程中超占了南关村部分土地，与第三人南关村委就如何补偿等事项进行了协商（约定了由被告华悦公司为第三人南关村委无偿建设村委办公楼，改造村民活动中心等建设项目，以此来抵顶华悦公司应支付给南关村的土地补偿款项），双方于日订立了《关于南关村委建设的补偿协议》。因新建村委会办公楼需要拆迁周围部分建筑，而原告史爱锁的库房和门面房处于拆迁范围之内，为此《关于南关村委建设的补偿协议》第四条对拆迁史爱锁的库房和门面房如何进行赔偿作了约定：“拆迁史爱锁的门面房和库房共计一百万元，由乙方（被告华悦公司）1、垫付现金66万元。2、从天利达住宅小区中补偿史爱锁136M2住宅房一套带地下室和车库，其他费用由史爱锁支付乙方（被告华悦公司），两项合计为壹佰万元从天利达补偿款中扣除，乙方给史爱锁开收据办理住房相关手续，南关村要给乙方（被告华悦公司）出具土地补偿款收据。66万元补偿款从最后一次乙方支付天利达的补偿款中扣除。”该协议由被告华悦公司与第三人南关村委法定代表人签字并加盖公章，原告史爱锁未在该协议上签字。第三人法定代表人称对该协议概不知情，第三人委托代理人村会计赵恒锁承认该协议存在，对协议上加盖的村委公章的真实性认可，当庭证实在原村长段某某在世时向其提起过相关协议内容。协议订立后，被告华悦公司代南关村委支付了原告史爱锁67.2万元补偿款，原告对收取被告支付的67.2万元不持异议，称收取该补偿款是履行另外一份拆迁补偿协议，与《关于南关村委建设的补偿协议》无关，但原告拒绝提供其所指的拆迁补偿协议。日被告给原告出具购买利达福园小区4号楼3单元301号单元楼房的收据，收据注明：交款人为史爱锁的女儿“史某某”，金额为人民币三十三万零七百五十元，收款事由备注“按公司协议办理”，被告法定代表人陈宝在收据右上角签字“同意”。2011年被告华悦公司将该收据收回，同时为原告史爱锁补开了收款人为史爱锁妻子勾东花的收据，金额与“史某某”收据一致。后第三人南关村委因故停止建设村委办公楼，而原定拆除史爱锁的库房和门面房在史爱锁拆除一部分后也停工。被告原计划折抵给原告的利达福园小区4号楼三单元301单元住宅另行出售给他人。为此，原告与被告发生纠纷。原告坚持认为被告出售的是商品房，是在原告向被告交纳了现金人民币330750元后，被告为原告出具的收据，与村委盖办公楼拆迁其库房和门面房无关。为证明其主张，原告提供了日与被告法定代表人陈宝签订的协议书复印件，内容为“甲方（被告）将太谷县利达福园小区4号楼3单元3层东户141㎡（包括5㎡公摊）每平米1872元，地下室28平米，车库50000元，合计330752元卖给史爱锁使用，金额一次性付清”等内容。被告认为原告提供的“协议书”系复印件，不具有证明效力，原被告之间的纠纷不是商品房买卖纠纷，而是拆迁安置纠纷，由于南关村委未能建设村委办公楼而导致从原告处折抵回的房屋不能拆迁。本院所确认的上述事实，有原告提供的史某某、勾东花收据，日协议书复印件，被告提供的《关于南关村委建设的补偿协议》、委托建房协议、史某某收据、史爱锁领取补偿款收据、太谷县城乡建设局太建（2010）17号关于天利达经济适用房选址的核准报告、太谷县国土局关于利达福园经济适用房用地的意见、太谷县发改局关于转发太谷县房地产管理所新建利达福园经济适用住房项目有关核准事项的通知、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，以及当事人陈述在案为证，经当事人质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案争议的焦点是，本案纠纷是属于房屋购买纠纷还是拆迁安置纠纷。涉诉房屋是由太谷县房地产管理所建设的经济适用房，对于购房人的资格需符合购买经济适用住房的条件，而原告并未提供相关证据证明其有资格购买经济适用房。从原、被告各自提供的收款人为“史某某”收据看，该收据上备注了“按公司协议办理”的内容，那么出具该收据的依据是“公司协议”，而不是买卖。那么“协议”是指那一份协议呢？原告提供了日的协议书复印件，证明该收据所指“协议”为此协议，被告否认该协议复印件的证明效力，经审理查明“史某某”收据时间形成于2010年9月，而原告所持“协议”形成时间为2011年7月，那么，出具收据时不可能将尚未形成的协议内容注明在收据之上。那么收据所指“协议”应当是指被告于2010年4月与南关村委订立的《关于南关村委建设的补偿协议》。在这份协议中载明因南关村委新建村委办公楼而需拆迁原告的库房和门面房，并且由南关村委对原告作出100万元补偿，补偿的方式是，1、由被告垫付66万元；2、从天利达小区（利达福园小区）中补偿原告一套房屋，并由被告给原告开据办理购买住房的相关手续。这份证据印证了交款人为“史某某”的收据上备注“按公司协议办理”的原因。尽管原告未在《关于南关村委建设的补偿协议》上签字，但是其实际收取了被告依据该协议支付的拆迁补偿款，视为其对该协议的认可。原告称在天利达商城将330750元现金交给被告法定代表人陈宝的陈述，不符合交易习惯，而且被告法定代表人也不认可，原告也无旁证能证明其交付现金的主张。因此，原告与被告产生的纠纷不是房屋购买纠纷，而是因南关村委拆迁引起的拆迁安置纠纷。现原告的库房和门面房已经部分拆除，原告的合法财产权益受到损害，被告应当按照与南关村委订立《关于南关村委建设的补偿协议》继续全面履行其合同义务。由于按《补偿协议》折抵给原告的房屋已经另行出售与他人，被告应当将相应房屋价款支付原告，并承担因此造成原告的相应损失。至于被告与第三人之间因垫付原告补偿款而产生的相关权利义务，被告可与第三人另行解决。原告要求被告按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》支付其相当于房屋价款一倍的损失的要求，不符合该司法解释的法律适用范围，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条的规定，判决如下：一、被告山西华悦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告史爱锁、勾东花拆迁补偿款人民币330750元。并赔偿该款项从日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息损失。二、驳回原告史爱锁、勾东花的其他诉讼请求。被告如未按照本院指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11790元，由二原告负担7080元，被告负担4710。此款原告已预交，由被告在执行上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审　判　长　　贾锦芳人民陪审员　　贾玉根人民陪审员　　荣　娟二〇一四年九月九日书　记　员　　杜文娟
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