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选购二手房 九大建议来帮您
　　时下&，人们选择二手房的原因就有很多，比如为了工作调动、小孩上学、改善环境、以小换大、结婚置业、分家置业、养老置业、投资置业等等等等，优房购在很大程度上满足了各种购房客户的需求。那我们在选购二手房时应注意些什么呢？一起来看看优房购的九大建议。
　　1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。
　　2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
　　3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的&两证&，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
　　4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
　　5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
　　6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
　　7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
　　8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
　　9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。
　　最后优房购要提醒的是，购买优房购合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限。&& & & 买房就上优房购！
优房购讲解如何在大雨后验房验“内伤”
　　买房，验房，这已经成为许多购房者的一种购房规律了，不少的购房者在买房时，不管是新房还是二手房都是需要对自己的房子仔细考察一番，而对于许多首次购房者而言，验房的时候都是一头的雾水，因此优房购来举一个例子为大家来讲解验房时的一些技巧。
　　再过一个星期，我买的商品房就可以交房了。这套花费70多万元、足足让我等了2年的小户型，将是这个大城市里属于我的&窝儿&。兴奋之余，我也有一些不安：现在房屋出现质量问题屡见不鲜，业主维权之路漫长而窝火，我的&小窝&会不会也出现种种问题？
　　最近，有朋友介绍说可以请专业验房师给新房做个&体检&。验房师真的管用吗？他们是如何工作的？如果自己验房，需要注意哪些地方？像邓女士一样忧心的市民不在少数，而帮业主给新房把关的验房师，成了今年五一小长假期间最忙碌的人士之一。
　　4月30日，&快去我家看看吧，我给你加价！&看到验房师刚从一业主家里验收完，没有预约的业主王女士赶紧迎上去，拉着验房师的袖子央求道。
　　&不是加价不加价的问题，还有好几户等着呢。今天确实忙不过来，要不过几天再去您家？&验房师回应完毕，就拎着工具箱匆匆赶往下一户。
　　据华中最大第三方验房服务机构武汉验房网介绍，仅五一小长假三天，该机构的验房订单就达600多户，远远超出该机构20余名验房师3天内的接单能力。
　　验房师到底是如何替业主验房的？验房过程中常常会发现哪些质量问题？5月3日，记者全程见证了验房师宋金强的半天验房过程。
　　现场直击
　　新房查出50余处&内伤&
　　5月3日上午9:30左右，宋金强拎着30多斤重的工具箱，走进光谷关山大道附近一小区一套126平方米的三室两厅毛坯房。
　　宋金强打开工具箱，里面装满了20余种工具。宋金强说，&百宝箱&里最重要的工具是4件：空鼓锤、红外线水平仪、测距仪、玻璃检测仪。
　　最先检测是入户门。宋金强站在门内，反复拉上、推开业主肖先生家的大门。&有点闭合不严，不过这是小问题，调整门框螺丝就可以了。&宋金强边说边从口袋里掏出粉笔，在门板上注明&闭合不严&。
　　其次是检测整个房屋的墙面。宋金强从工具箱中抽出一根伸缩金属棒。拉长后的金属棒长50多厘米，顶端还有个直径约2厘米的金属小圆球。
　　握着金属棒，宋金强像&扫雷&一般让顶端金属小圆球在墙面上划拉。没多久，不同于之前出现的沉闷响声，金属球发出清脆的空响声。他停了下来，开始用金属棒敲击该处，空响声更加明显。
　　&这就是墙内空鼓了，绝大多数房屋都有这种&内伤&。&宋金强说，业主肉眼看不到空鼓，短期内也不会对居住产生影响，但空鼓处日后墙皮会开裂、脱离，严重影响美观。
　　用粉笔在空鼓处划上圆圈，写上&K&，代表此处空鼓。此后，宋金强又拿出激光水平仪、测距仪、杆式镜、试电笔等工具，分别测量了肖先生家的地坪、房屋面积、玻璃窗、电气插头接线等。
　　一个半小时后，宋金强和他的同事，共查出大小毛病50余处，并为肖先生出具一份验房报告。望着墙壁上密密麻麻的&K&字和其他问题标记，肖先生愤愤地说：&买的时候，开发商吹嘘质量有多好，没想到有这么多问题！他们必须要给我个整改方案！&
　　验房见闻
　　卫生间漏水顽疾愁坏业主
　　对于房屋检验出来的诸多问题，宋金强说，大部分质量问题，只要整改得当可迅速解决。
　　2006年，宋金强正在华中科技大学土木工程系攻读博士，因受中央电视台《财富故事会》启发，开始对验房师这一刚刚兴起的职业产生浓厚兴趣。后来，他向导师借钱，开启了他的验房师事业。
　　在验房间隙，环顾小区内林立的高楼，宋金强说：&那时，国内房地产市场开始升温，房屋质量问题频频发生，而绝大多数购房人对怎么检查房屋质量一窍不通。&
　　在宋金强看来，如今购房人的质量意识、维权意识已大大增强。例如，武汉某小区业主团购验房后，与开发商交涉，最终开发商花费100多万元，将房间阳台门玻璃更换为钢化玻璃。南湖某楼盘和东西湖某楼盘的两位业主，在验房中发现棚顶不平，后经与开发商交涉，分别得到了数千元赔偿。
　　不过，购房人普遍缺乏专业知识和检测手段，常为入住后房屋出现的质量问题，叫苦不迭。
　　&光谷某楼盘的一位业主，家里卫生间漏水，收房时没注意这一潜在隐患。先后修了8次，至今物业还没有帮他修好。&宋金强说，类似案例，在武汉房地产市场上并不少见。
　　专业提醒
　　验房师资格要先验一验
　　帮业主验房，为新房&体检&，验房行业似乎从一开始就站到开发商的对立面。如今，这一新兴职业，仍被很多开发商、建筑商、物业公司视为&敌人&。
　　5月3日进入该小区时，提着硕大验房工具箱的宋金强，被眼尖的小区保安拦了下来。最终，宋金强等人叫来邀请他验房的业主才得以进入该小区。
　　&我已经习惯了。现在情况还算好一些了，以前经常被开发商、小区保安驱赶。&2007年，刚从事验房师不久，宋金强陪客户到汉口一个新楼盘验收房屋。他刚走到小区门口，物业人员就威胁他，&你要是进了这个门，我就让你出不来！&
　　宋金强隐约有些不安，因为此前一天，就有人打电话威胁过他和同事。当日中午时分，他刚走出小区大门，4名青年手持铁棍和砖头追了上来，宋金强被打得头破血流。
　　事实上，验房行业一直举步维艰。从业7年，宋金强和同事被打过三四次，口头威胁和刁难数不胜数。
　　&其实，开发商也需要验房。&宋金强说，要防止施工单位偷工减料，交给买房人合格的房屋，减少交房纠纷和售后负担，维护开发商品牌，开发商也需要验房公司帮忙把关。五一小长假之前，鄂州市一家大型房产商就找到宋金强，给他一笔1000多套房子的验房订单。
　　&客观公正，这是验房师行业的基本准则。&宋金强还提醒说，验房师验房记录是房屋质量情况的客观反应，找任何验房师来检验，结果应该大致一样。市民在聘请验房师之前，也应对验房师&检验&一番，看他是否具有国家人社部下属中国就业培训技术指导中心颁发的验房师从业资格证。
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购买学区房也遇纠纷 专家解析来应对
　　时下在义务教育阶段，名校原则上采用划片招生的政策，即在该校附近一定范围内的住户，可以免试入学。面对这样的政策，一些家长纷纷&择校而居&，在名校招生区域内购买房屋即&学区房&。但是，并不是所有的人都能如愿上学。由此产生的学区房的购房纠纷应如何处理呢？一起来看看真实案例。
　　【案例】：遭遇欺诈可以撤销合同
　　为使儿子能进入心仪的初中名校，马萍想在该名校附近买房，然后将儿子的户口迁过去。经过一再打听，马萍终于打听到于玲有房子要卖。于玲明知自己的房子虽离学校不远但不在招生区域内，但为卖个好房价，竟隐瞒真相，一再声称&绝对没有问题&。满心欢喜的马萍直到付完房款、办好过户手续之后，在当地派出所办理户口迁移手续时，才得知自己上当受骗。
　　专业解析
　　据律师表示，这样的情况上，马萍有权请求撤销购房合同。这里涉及到合同欺诈问题，即一方当事人为了获取非法利益，故意捏造虚假情况，或歪曲、掩盖真实情况，使对方陷入错误认识并因此违反真实意思表示，而与之订立、履行合同。
　　《合同法》第五十四条第二款规定：&一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。&马萍有权自知道被骗之日起一年内，行使合同撤销权，要求于玲返还房款、赔偿损失。
　　马女士的案例其实可以为大家提供借鉴，买学区房，价格不菲，所以要谨慎选择。
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网上购房成置业新渠道 选房要擦亮双眼
　　网上选房，网下看房，网上付款&&如今，互联网正成为许多市民添置房产的新渠道。&
　　据了解，为了顺应市场需求，目前，有许多中介机构也纷纷将房主的房子通过网络视频的形式记录下来，然后放到网上，供购房者挑选。在这些网站上出售的房源可以按照区域、总价、户型、面积等多个限制词来进行搜索，很多房源还附有户型、室内环境、小区环境的照片。&购房者在前往实地看房前，就能够对房源的内部情况、外部环境等有一个直观了解，既能避免白跑一趟，也为购房者节省了时间。&一位中介公司工作人员这样告诉笔者。&
　　房地产界业内人士表示，买房，在很多人看来可能都是人生中最大的一笔消费。再加上，房子的大宗商品属性、商品个性化的特点和交易风险等因素，均使得房子在网络时代的今天，也没有像其他传统商品一样快速地进入网络消费的快车道。可即使如此，中介和房产企业在网上推出的选房、看房业务，也依然让人们在房产消费方面享受到了网络带来的便利。&不用挨户看房，网络就可以帮助我们在更多的房源中，快速准确地选择自己合适的房子。现在人们用网络购房并非是目的，充分享受其带来的便利性才是最终的追求。&&
　　然而，网络在给房产交易带来便利的同时，也给许多购房者带来了眼花缭乱的感觉。业内人士提醒广大购房者，面对网上纷繁的购房信息，应该擦亮双眼，理性面对网络消费。同时，注意以下几个方面，切实做到明明白白消费。&
　　&&明白自己的需要。买房子首先是要清楚自己的需要，买什么片区的房子，做什么用，需要的空间、配套设施以及未来发展都要先考虑好。因此我们不要光听中介&忽悠&，搞清楚自己的需要，才能选到合适的房源。&
　　&&确权。产权是房产交易最容易出现问题的地方，很多房子在交易进行当中或之后出现产权纠纷，买房者要在买房之前通过审查卖家的产权资料等确定产权归属，方能进行交易。&
　　&&多了解要买的房子。作为人生当中最大的一笔交易，应该花点时间和精力去了解房子的属性。具体的，比如房产交易需要缴纳的税种和税额、房子的房龄、土地使用权限、物业管理等等。&
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知名房企第一季度海外融资规模爆增
　　&一般来说，不少知名房企都会选在一季度集中筹钱，然后出击土地市场&，兰德咨询总裁宋延庆曾向《证券日报》记者表示，这样资产周转较快的开发商比较好控制推盘节奏，对开发周期较短的房企来说，一季度拿地，接近年底时即可实现预售。
　　不过，在正略钧策管理咨询有限公司合伙人、副总裁郝炬看来，今年以来，房企海外融资规模大增，而且融资成本相对以往也较为低廉。
　　正如郝炬所示，据中原地产研究中心监测数据显示，2013年一季度，知名房企赴港融资动作活跃，融资总额为140.8亿美元（合计约869.20亿元人民币）。
　　对此，有资深分析师向《证券日报》记者表示，内地房企赴港融资动作频繁，主要原因在于国内融资渠道相对狭窄，融资成本较高，这促使一些资质较好的内地房企去海外资本市场找钱。此外，房地产行业的毛利率正在走低，一些实力强劲的房企都在寻求海外扩张之路，这也加速房企在海外资本市场的活跃度。
　　海外融资规模激增
　　据中原地产研究中心监测数据显示，上述纳入统计的内地房地产企业分别为万科、金地、绿城、融创中国、首创置业、佳兆业、碧桂园、合景泰富、龙湖、世茂房地产以及恒盛地产等多家知名房企，合计海外融资额近870亿元。
　　上述监测数据显示，2013年1月，知名房企赴港融资超过87亿美元，平均利润率7.5%，融资方式呈现多样化，包括美元票据、美元永久债、人民币发债等方式；2月份，房企赴港融资同比大幅缩水，仅恒盛地产、华润置地等4家房企进行海外融资，涉及资金共计为13.8亿美元；3月份，万科、绿城以及融创中国等9家内地房地产企业海外融资规模超过40亿美元。
　　值得一提的是，从今年3月份房企海外融资利率来看，万科的融资成本最低，公司发行了一笔8亿美元5年期定息债券，利率仅为2.755%；恒盛地产融资成本最高，公司发行了一笔5年期的1.5亿美元优先票据，利率为13.25%；而首创置业和绿城中国的融资成本则超过8%。
　　&对于实力强劲的房企而言，海外融资成本低廉，加上人民币升值趋势，使得知名房企积极发行海外债券融资成为趋势。&&中原地产市场研究部总监张大伟向记者如是表示。
　　值得注意的是，张大伟提供给记者的一组数据显示，2012年全年，知名房企在海外融资获取的金额仅在百亿美元左右。显然，今年一季度这一指数就达到了140.8亿美元，远远超过了2012年全年的海外融资规模。除此之外，仅今年3月份单月，9家房企海外融资规模就达到了2012年全年房企海外融资额的40%左右。
　　&今年房企在海外资本市场融资的规模确实不断加大&，上述分析师向本报记者表示，除了融资成本相对较低之外，这也与一些知名房企酝酿海外扩张计划有关。
　　加速海外投资布局
　　实际上，万科、万达、碧桂园、绿地等知名房企近期纷纷布局海外市场，而其投资的项目多面向国内被限购的客户，以旅游地产、居留权、移民、教育资源等为卖点。
　　4月16日，新加坡吉宝置业宣布，与万科建立战略合作伙伴关系，共同在新加坡和中国开发房地产项目。而今年以来，万科已先后在香港和美国开拓房地产项目。1月23日，万科置业（海外）联合新世界发展以34.34亿港元竞得香港港铁荃湾西站项目，楼面地价约53800港元/平方米；2月13日，万科与铁狮门正式订立合资协议，双方将合作开发位于美国旧金山富升街201地块（201FolsomStreet）的高层豪华住宅公寓项目。
　　除此之外，2013&年2&月，碧桂园在马来西亚的项目在重庆（楼盘）开始展销。3&月&26&日，保利地产（600048,股吧）也透露，已经对非洲的埃塞、纳米、坦桑利亚等国的房地产市场进行了考察，预计在未来两年内保利将会迈出国门。
　　&我们认为非洲有几个城市的经济每年的增长都在10%到12%之间，市场很大，项目也不错。&保利保利地产董事长宋广菊在公司4月16日的股东大会上表示，公司可能会在今年或明年进行深入的尝试。
　　对此，张大伟分析认为，尽管&2013&年第一季度的房企销售业绩飘红，但楼市调控继续加码，住宅利润率下降已经成为行业共识。为此，房企纷纷谋求转型，或加重商业地产的比例、或开发旅游地产，养老地产等主题型项目。更值得注意的是，由于中国人海外置业热升级，因此知名房企开始开拓海外市场，加速布局海外，借以提高利润。
　　&中国房企投资海外项目，不是与当地开发商竞争&，一位知名房企董事长向《证券日报》记者表示，实质上开拓了新的市场，在海外给中国人盖房子。而对投资海外项目而言，借助海外资本市场获得低成本的资金支持当然是一大利好。
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优房购教你春暖花开时如何来验房
　　春季是一个春暖花开的季节，同时也是一个交房的旺季，据福州房产信息网了解很多楼盘都选择在这个季节里交房，但是如今买套房子动辄几十万元、甚至上百万元，对于广大购房业主来说可能是花光了一辈子的积蓄，如果所购买的房子在装修后出现各种这样那样的质量问题就麻烦了，所以在收房时不能草草收房，一定要先检验房子，看是否有质量问题。 &
　　验收房首先查看证件
& 　　在业主接到开发商通知后，第一步要到场审核开发商的相关资料，查看三书一证一表，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》，并且要根据面积实测报告数据（盖测绘公司公章，测绘员资格章）对照购房合同上的面积。 & 　　审核完资料后，接着就要要求去验房，往往对于交房的流程开发商会做出一些调整，让你先签了字，交完物业费再去验房，这样做是不合理的，损害了业主们的权利。验收房屋质量首先要验主体结构和土建部分，看顶面、地面和墙面是否有大面积的空鼓、裂纹，墙体是否倾斜等。其次是验安装部分，即门窗、水电暖等方面，俗话说&水火无情&，对于水电的验收一定要更加严格。第三就是装饰工程，如果地面、卫生间的墙体上已经贴好瓷砖，则要注意砖体是否有空鼓，局部的乳胶漆就要看涂抹是否均匀。
　　看细节自己也可验房
& 　　优房购搜集了一些相关知识让细心的业主也可以从以下几个方面亲自验房。 & 　　首先，详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象，然后再仔细检查，看门的两侧（与墙的接触线）是否用发泡胶填充，是否用密封胶密封。看门的开启关闭是否顺畅，安装是否牢固，门和门锁的间隙是否过大，门开关时有无特别声音。然后，检查窗框是否开通出水口，窗户锁扣是否闭合正常，是否安装减震垫。 & 　　其次，检查天花板、墙面和地面是否有裂缝。主要是看天花板有无麻点，如果有的话，将会对后期的装修带来不好的影响。如果是略懂建筑方面知识的话，可以用小锤轻敲墙面，以此来检查墙面是否存在空鼓。 & 　　再次，检查电路。看配电箱有没有贴上标志，检查厨房、卫生间是否连接了漏电保护器，用插排检测各个插座是否正常通电。 & 　　最后，查验各种管道。要查看煤气、暖气的管道和接头，尤其是计量表的外表有无破损，是否从零开始计量。关于水管，除了要看自家厨卫管道有无漏水现象外，还要联合楼上业主做厨卫管道的闭水实验，以防装修完成后，楼上管道出现渗漏问题而影响自家。 & 　　验收房屋的过程中，如果遇到质量问题，如果在国家规定范围内的小质量问题，可以修复的，那么建议业主可以先接收房屋领钥匙，一方面进行维修，一方面也可以让装修公司提前进场装修，两不耽误。如果质量问题过多，比如说水电有问题，墙地面的问题，可以要求开发商先维修整改，合格后再签字接收房屋。在验收房屋的过程中一定要仔细，懂得利用法律来维护自己的合法权益。 & &&&&&&买房就上优房购！
房产买卖有技巧 合同签约前要注意几点
　　在买卖二手房签合同前，关键的一步是讨论各种权利的移交，这将是您最后讨价还价机会。一般来说，需要移交的权利有很多，一起来看看优房购的解说。
　　一、燃气设施过户
　　按照煤气公司的规定，《房屋买卖合同》必须写明房价已包含燃气设施费，且上下家必须凭合同、双方身份证、最新一个月已缴讫的燃气账单，共同去燃气部门办理过户手续。如果没约定或约定不清，燃气部门是不予办理的。购房者还要与房东约定去办手续的具体日期。
　　二、结清账单
　　水费、电费、燃气费、电话费、宽带上网费等必须结清，并提供最新的缴讫费用的账单，列入买卖合同的附件。
　　三、有线电视过户
　　请房东提供有线电视凭证及最新的缴费收据凭证，以便购房者可去街道有线电视站办理过户手续。
　　有的二手房由于长期无人居住，房东已好久没付月租费了，以至被有线电视部门作了封闭终端处理。如果发生这样的情况，一定要请房东先恢复开通了再讨论卖房事宜。
　　四、电话、宽带上网过户
　　双方只要约定共同去有关部门办理手续的具体日期即可。
　　五、结算维修基金
　　房价是否包含了维修基金余额？按房地产管理部门的规定，住宅转让时，原产权人已缴付的房屋维修基金不予退还，可由物业公司出具《商品住宅维修基金结算交割单》，向下家收取。目前很多时候这余额也包含在房价之中，购房者只需凭&交割单&向物业公司要求更名即可。
　　六、迁移户口
　　户口不及时迁出常常会引发纠纷，故要约定房东迁出户口的具体时间，并说好要在《房屋买卖合同》中固定，这对房东也是个有效的约束。
　　七、终止租约
　　若是带租约出售，购房者一定要查看原来的租约，别稀里糊涂地把违约责任也&转移&承担下来。
　　以上这些约定谈妥值周，购房者方可下订金、签意向协议，在协议以及买卖二手房合同中写下完成上述事宜的时间表等协议约定的事项一一完成，签订《房屋买卖合同》才是顺理成章的事。
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优房购解说购买二手房时九看
　　据优房购了解在如今的房产交易中因为买主疏忽大意而产生纠纷的情况不在少数，而对于许多首次购房的购房者而言，在看到优房购上各种房源的时候往往是挑花了眼，但是买房毕竟是一件大事，购房者们在买房的时候无疑不都是再三考虑，不过，并不是所有在看房时都能看的全面，有时候疏忽的一两点有可能会造成追悔莫及的情况出现，因此，在这里优房购为大家来讲讲在二手房交易中需要的九个看点。
　　看卖方身份注档案资料
　　核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。
　　看房产证是否存在房屋共有权人
　　到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
　　选中介看&两证&
　　如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的&两证&，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
　　看房产证与卖家信息是否一致
　　仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
　　看公房是成本价还是标准价
　　据优房购了解如果购买的公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
　　看公房或经济适用房是否有批准书
　　如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
　　看房子是否存在产权争议
　　如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；　存在产权争议的房屋。
　　看房屋质量与配套设施
　　对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
　　看房屋买卖合同是否有关键性承诺
　　优房购提醒二手房交易时的关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；　签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。
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冒充开发商低价出售回迁房 骗去30人70万定金—优房购
　　46岁的刘某能说会道，凭借曾在建筑公司就职的工作经验，冒充开发商以低价出售回迁房为幌子，以一些空头承诺和低于门头沟区房价近一半的价格，让很多购房者深信不疑，连续骗得30名购房者70余万。近日，门头沟检察院以涉嫌诈骗罪对刘某提起公诉。
　　托中介贱卖&抵账房&
　　刘某有着丰富的房地产行业工作经历，在不当体育老师后，他挂靠在房山某建筑集团做个体建筑，几年后又来到某房地产公司做业务，但是由于被同事质疑人品，他没做多久便辞职了。
　　对房地产业的了解和对购房者心理的揣摩让刘某发现其中有利可图。2007年底，他来门头沟区租房时认识了中介人员吴某，刘某对吴某宣称自己是华润集团建筑开发公司销售部的经理，在门头沟石门营地区拉来了一个回迁房项目，由于政府欠开发商一笔钱，便划给公司一部分抵账房。而公司为了奖励他，给了他100套房子销售作为奖励，他打算以每平米3800元的价格出售。
　　购房人争相交付定金
　　而当时门头沟城区的房价已经达到每平米8000元，刘某开出如此低廉的价格和对房地产背景的了解让吴某怦然心动。他当即向刘某定了一套房子，并交了1万元定金。此后中介吴某开始向众多客户和朋友介绍刘某的回迁房项目。
　　众多购房者纷纷找到刘某，经了解后大多数人都觉得价格非常合适，而能说会道的刘某也让购房者没有半点怀疑，他们纷纷争相向刘某交付定金。
　　2010年，刘某的回迁房一直没有动静，这让很多购房者开始催促刘某，但刘某以各种借口又推托了两年，而如此低廉的价格让购房者深信此事不会有假。日，部分等了近5年的购房者产生怀疑，于是他们将刘某约出后逼他交付房子，而根本没有房源的刘某依然没法兑现承诺，随后赶来的民警将刘某抓获。
　　定金就收了70余万元
　　承办此案的检察官介绍，刘某用低廉的价格让大部分购房者觉得这是个天大的便宜，于是便在亲朋好友之中传播。而低廉的价格让更多的人选择和刘某签署协议，于是受骗的人越来越多，刘某趁机赚取了一大笔定金，而他仅靠定金就获得非法收入70余万元。
　　这两年由于房价上涨得很快，很多人都会觉得房子很有投资价值。尤其是遇到本来就低于市场价的房子会让一些投资者产生贪利的心理，这种心理让仅靠口头承诺的刘某连续骗得30名购房者的定金。
　　有一些人见不到房也愿意等
　　记者：你手头是否真的有低价房源或者有能拿到房子的关系？
　　刘某：没有，我收了他们的钱就是想找找，不过我没有能力马上找到房源。
　　记者：你有销售房屋的资质吗？
　　刘某：没有。
　　记者：收了这么多钱而且都是编的怎么保证不把客户弄混露馅？
　　刘某：我在电脑里存了一个EXCEL表格，将每个人的需求以及定金份数，要哪个单元几号的房子都写下来，这样他们打电话来询问我就不会弄混。
　　记者：如果购房者长期看不到房子催得很急怎么办？
　　刘某：一些催得很急的我就会说把钱退给他们，但是有一些人都想再等等，他们相信我一定能弄到低价房源。
　　受骗者说
　　口口相传亲戚朋友全被骗
　　&我觉得保准挣钱，加上都是朋友介绍的人就没怀疑，哪儿想到亲戚朋友都被骗了。&被刘某骗走定金的李先生说，2009年他通过中介认识了刘某，当时刘某还带他来到门头沟区石门营地区的一个房屋建筑工地外观察，给他指这就是回迁房项目。看到正在建筑的工地，被低价冲昏了头的李先生没有进入工地证实，就和刘某签署了协议。
　　李先生回到家后想到他姐姐家住房一直没有解决，于是将这个信息告诉给姐姐，随后他的舅舅、弟弟和几个同事纷纷交了定金要买房。而刘某则来者不拒，所有购房要求都一口答应，仅从李先生手中交出的定金就达到22万，这些钱都是李先生的亲戚朋友所交。
　　&很多受害群体是一家亲戚加上好友都被骗，因为他们觉得这是家人朋友介绍的，而且房价这么低就不想错过机会。&检察官证实，这些受骗者中还包括中介人员，这些中介向刘某交了多份定金，打算以后做差价销售赚钱。
　　检察官说
　　房屋诈骗以&政策房&为主
　　检察官介绍，根据门头沟区住建委出的一项证明，回迁房只能定向安置，不能作为商品房销售，所以刘某对购房者的承诺都是虚构的。
　　检察官表示，近年来房屋诈骗案有上升趋势，这其中又以政策性住房为主，如两限房、回迁房、廉租房，它们和商品房有明显差价，骗子一般都以具有某种关系，能买到比市场价低的房子为借口行骗。而政策性住房操作比较规范，所以购房者不应轻易相信有人能通过关系买到便宜房子。
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买房付了款有合同这物业还不算是你的
　　日前，梅州市大埔县的李军夫妇遭遇到了一件烦心的事，自己真金白银买回来的两间店铺，交易七年后竟然莫名其妙被法院查封。原来李军夫妇在买下店铺时，与买方只签订买卖合同但未依照法律规定办理产权过户手续，法院依此驳回了他们要求解封的执行异议。
　　案例回放
　　买了六七年门店无故被查封
　　2004年12月，李军夫妇与庄如镜签订了《门店买卖合同》，向庄如镜购买了位于梅州大埔县城湖寮镇沿河东路的两间店铺。李军夫妇买到店铺后，将店铺出租给他人，夫妇俩每年都能收到一笔价值不菲的租金。
　　李军夫妇这样逍遥的日子过了六七年，到了2011年7月，这两间店铺突然被大埔法院查封了，并接到了法院作出的《执行裁定书》。李军夫妇对此表示不解，他们从来没有欠别人的钱，而且店里经营的商品又不是违禁物品，怎么会被法院查封的呢？后来他们从法院了解到，原来这两间店铺在房管局房地产权登记的所有人并不是李军夫妇，而是登记在庄小宇名下。庄如镜与庄小宇是父子关系，庄如镜因借贷纠纷被大埔县信用社告上法院。经过法院审理，最终庄如镜败诉，法院判决庄如镜应偿还信用社贷款本息。法院判决生效后，庄如镜未按判决内容履行义务，为此，法院依法查封了这两间店铺。
　　自己真金白银买回来的两间店铺竟然还不算自己的，李军夫妇怎么也想不明白。对法院的查封行为，他们提出了执行异议，并要求法院判决确认他们与庄如镜买卖合同的有效性，并进行解除查封措施。
　　判决分析
　　只签合同不过户未获所有权
　　大埔法院经过审理后认为，根据物权法的有关规定，国家对不动产实行统一登记制度。涉案的两间门店是登记在庄小宇的名下，经调查证实是庄如镜的财产。该房产可以查封。虽然李军夫妇提交了门店买卖合同，但未依照法律规定办理产权过户手续，未取得房屋该地产权证，在法律形式上没有取得该门店的所有权。因此，李军夫妇以门店买卖合同主张该二间门店是其所有，要求解除对该两间门店的查封证据不足，执行异议理由不能成立。
　　虽然法院驳回了李军夫妇的执行异议，但法官还是不遗余力的做信用社、庄如镜及李军夫妇的工作，使三方能坐下来进行协商。最终三方达成了一致意见，两间店铺交由法院公开拍卖，拍卖所得价款优先支付给李军夫妇，剩余价款则作为信用社申请执行庄如镜借款执行案的执行款。三方达成一致意见后，李军夫妇向法院申请撤回执行异议。
　　律师提示
　　不动产买卖切记及时办过户
　　房屋、店铺等不动产买卖与普通货物买卖不同，不动产买卖第一个阶段就是签订合同，付清房款；第二个阶段就是要双方去房管部门进行过户登记。但现在还有一部分人在进行房产交易时，连买卖合同都没签，不&公证&也不办理过户手续，以为房款付清之后，只要拿到原房产所有人的房产证、国土证就万事大吉，其实这是非常危险的做法，正确的做法是稳妥地将所购房屋按法律程序及时办理产权过户登记手续，这样，自己的合法财产才能够得到法律的有效保护。 &
购买二手房有技巧 审查房屋产权很重要
　　如今，很多购房者在选择二手房的过程中常会烦恼于自己该注意哪些问题才不会惹上买房纠纷，&在笔者看来购买二手房最重要的还是审查房屋产权的完整性和可靠性，然而我们该如何审查这些该注意的因素呢？一起来看看优房购的建议。
&　　首先，要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。
　　特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
　　其次，要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。与商品房不同，二手房买卖一般都是&个案&。有关价格、房况、户型是否合理、各种管理是否到位、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等。
　　并且，购房者还要了解装修的状况，原房屋是否已装修，装修水平和程度如何以及了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
　　此外，优房购还要提醒您的是，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。在掌握房屋基本情况的基础上，从多个方面对比判断二手房的价值。
　　最后，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
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如何规避买房纠纷？优房购解析来支招
　　近期，随着国五条新政细则的出台，二手房市场上存在着有些不理性的买房行为，业内人士提醒市民买卖房产毕竟是大事，不能太仓促做决定。并且在签订二手房买卖合同时，要注意以下几点，来规避买二手房纠纷。
　　首先，要确认房主的真实性。签约前，购房者要从查看房产证与身份证名字是否相符，如果房主委托别人办理，要有公证处公证的委托书；还可以去房产档案馆调档案，查看房产有无抵押，是否被查封等情况。 & 　　其次，明确各方费用责任。虽然目前二手房交易税费中各种税费买家承担的比较多，但在签合同前也要讲清楚，最好白纸黑字写出来，签合同也要约定双方的违约责任，注明付款、过户时间等。 & 　　优房购小编还有个建议是，由于国五条细则即将出台，很多客户担心政策调整带来的费用变化，因此客户可以加签避险条款来明确责任。 & 　　当然，要规避买二手房纠纷，还要注意某些中介的不实宣传或承诺。因为有些中介公司为争取业务作不实宣传或承诺。例如，为销售房子，隐瞒房子的隐蔽缺陷（例如楼下有水泵房、噪音超标），委托人可依法追究中介公司的违约责任或缔约过失责任等等。 & 　　所以优房购认为，对于买房者来说，规避买二手房纠纷的最好途径，或许就是找一家品牌中介公司。因为品牌本身就代表了诚信，代表了知名度和美誉度。 & &&&&&&买房就上优房购！
买学区房要注意 谨防“山寨”学区房
　　购房也有&四项注意&&购买&学区房&要特别注意户口的迁移问题，同时还要注意&山寨学区房&，也就是说，购买学区房要注意一些注意事项，否则会弄巧成拙。
　　落户是关键&对出于子女就读而购房的情形而言，尽早落户是其中的关键所在。业内人士表示，在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再行办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。 & 　　其关键问题是，户口的迁出和迁入有前后关系，即必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，但仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。&此外，有时由于特殊原因，交易中卖方会推迟户口迁出的时间，这种情形并不少见。 & 　　对于上述类情况，双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。 & 　　优房购还要提醒您的是在购房学区房的过程中注意片区调整，要知道受生源人数影响，每所学校每年招生区域也会适当进行调整，这样势必会影响到有就近入学需求的购房者，如果提前&打埋伏&所选择的区位不准，很有可能会面临&放空炮&的尴尬情形。 & &&&&&&买房就上优房购！
专家支招：三类刚需贷款购房省钱全攻略
　　最近北京的房屋贷款收紧政策频出，在月薪增长远远赶不上物价上涨的时下，购房人有没有什么省钱高招呢？为此，记者采访了北京专业贷款机构的专家，专家分析认为，有三类刚需的购房人可以考虑这些省钱的贷款&高招&：
　　首次购房人群
　　代表人物：小沈&外地人&某大型公司高薪白领
　　典型案例：小沈是山东人，毕业后一直留京工作，现就职于一家大型软件公司工作，月薪15000元，收入稳定。小沈目前一直租房居住，月租金2000元，小沈打算以后定居北京，他觉得一直租房居住不是回事，所以准备在城区内淘一套小户型房屋，但是小沈现在手头积蓄加上父母的资助也只有100万元，难以实现全款购房，只能使用银行贷款，他自己有着中长期的提前还款计划，小沈想知道在贷款方式中有没有省钱妙招。
　　贷款方案：商业贷款&银行及还款方式寻突破
　　专家指导：首先，对于小沈这样的外地购房人，根据新政目前银行一般要求其提供在京一年以上的纳税或社保缴纳证明，而小沈所在的公司可以提供这些证明。其次，对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无差别，只是利率有略微的差别，但是商业贷款可以贷款的额度比较高，因此专家建议小沈选择商业贷款，目前部分银行对首套房的借款人政策相对实惠，仍可申请到下浮30%的优惠利率。
　　在贷款方式上可以选择等额本金还款，虽然前期还款压力相对等额本息大一些，但是从长远来看，等额本金还是比较节省利息的。再加上小沈有提前还款的打算，等额本金更适合小沈使用。
　　在购房方面，专家建议小沈可以选择地铁沿线及商圈附近的小户型房屋，便于其上下班出行。在贷款方面，可以选择贷款额在80万元左右，采用等额本金还款的话，第一个月还款6093.78&元，还款额在小沈月收入的50%以内，而等额本金月还款额以后逐月递减，后期还款压力会越来越少，比较适用于他。
　　置业升级人群
　　代表人物：小刘&小赵&北京人&公司高层管理人员
　　首套房全款购买
　　典型案例：小刘是北京人，现任某公司高层管理人员，收入颇丰。小刘和爱人结婚多年，两人名下都没有过贷款购房记录，小刘现在居住的房子为当初父母以小刘的名义全款购买的，该房产位于通州区，房子较旧且面积较小。由于小刘和爱人准备要小孩，所以再换套房子，小刘看上了一套总价为200万元左右的大两居。但小刘现在手头资金只有40万元，父母资助50万元，名下的这套房产现在市场价约为120万元。
　　贷款方案：卖旧买新&一步到位实现置业升级。
　　专家指导：像小刘这种名下已有住房的置业升级人群，根据目前&认房又认贷&的二套房政策，如果再次购房有可能将被认定为第二套住房。专家建议小刘最好还是采取&卖旧买新&全款买房的置业升级计划。在购房方面，因为小刘购房的目的是为了日后生孩子的需求，不如一步到位选择学区周边或者离重点小学较近的区域购房，做好长远打算。
　　首套房贷款购买
　　典型案例：小赵是北京人，现任某外企公司人力资源部经理，其名下有一套婚前贷款购买的住房，贷款已于前年结清，现市场价约为150万元。眼看着小赵的儿子已经到了快上小学的年龄，小赵想接父母过来接送孩子，可是现在居住的小两居明显不够三代人共同居住使用，所以小赵想贷款再买套大点的房子。小赵夫妻现有存款60万元，小沈不知道如何贷款购房能满足自己的需求。
　　贷款方案：&1+1&式置业&公积金二套房更省钱
　　专家指导：像小赵这种有过贷款购房记录的置业升级人群，从目前的政策来看，即使将这套房产出售，央行征信系统仍会保留其贷款记录，所以只要小赵再贷款购房，都会被认定为二套房，首付、利率均上调。所以建议小赵选择时下年轻人较为流行的&1+1&式置业升级模式，保留这套房子，再在附近买套小房子，这样一来可以减轻首付及还款压力。同时，还可以保持两代人生活上的独立性。
　　专家建议小赵可以在同小区选择一套房总价100万元的一居室，这样可以方便父母接送孩子。在贷款方面，小赵的公司有为其缴纳公积金，建议选择在二套房贷款上优势较大的公积金贷款，因为在商业贷款和公积金贷款首付相差无几的情况下，公积金贷款利率优惠确实能够让借款人省钱不少，小赵的情况大约能申请到60万元的公积金贷款。
　　中小企业主
　　代表人物：小张&北京人&私营企业主
　　典型案例：小张是北京人，现为一家印刷厂的老板，客源稳定，收入可观，小张现名下有两套房产均无贷款，一套房市场价为200万元，一套为250万元。为公司扩张需要，小张需要将工厂移址并将现有生产设备进行升级换代，总费用需要大概220万元，小张手头现有的资金不能够支付全部购机款，小张不知道有没有什么途径可以解决他的经营融资问题。
　　贷款方案：抵押消费贷款&中小企业主融资首选
　　专家指导：像小张这样的中小企业主，如果在经营中遇到融资困难，目前可以选择抵押消费贷款，将名下房产做抵押向银行申请经营贷款。目前抵押消费贷款除支持购房、购车、装修外，对中小企业主经营融资也是扶持的。小张只需提供公司的组织机构代码、营业执照、财务报表、公司章程、公司的损益表等，即可向银行申请抵押消费贷款，一般可以贷到房产评估价的七成。假设小张的两套房一套房可以评到150万元，一套可以评到200万元，七成计算的话，两套房产做抵押完全可以满足小张的资金需求。并且目前抵押消费贷款相比于其他经营贷款，在贷款利率上也存在较大的优势，可谓是中小企业主融资的首选。
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细则出台，广州二手楼市本月或“高峰坠谷”
　　满堂红市场研究部称，预计4月份的成交量在3月的基础上缩减3成。广州二手楼市势必在3、4两个月内越过&高山&又见&低谷&。同时统计发现，外地客入穗门槛提高成交缩减。
　　据广州市国土房管局公布的数据，2013年3月全市10区的二手住宅登记宗数为12063宗，同比增加320&.3%。中介行促成的二手住宅买卖业务量是2月的4&.3倍。而到了4月，行情急转直下。4月1-10日，经满堂红地产促成的二手住宅买卖业务量比3月同期减少近四成，成交均价继续在1.7万元/平方米附近波动。
　　&4月份的成交量在3月的基础上缩减三成亦属于正常现象，&满堂红市场研究部高级经理周峰告诉南都记者，政策预期下不少市场需求提前释放，接下来成交相应进入低谷期。
　　值得注意的是，由于非广州籍客户入市门槛提高，一季度的外地购房比例下降。今年第一季度全市广州籍和非广州籍的客户比例为3.2：6&.8，广州籍客户比去年同期增加5个百分点。满堂红市场研究部分析，在广州实施限购政策的两年来，市场上约有12%的外地买家通过补缴社保进入一、二手置业。现在对外地客户入市资格审查收紧，一定程度上减弱楼价上涨动力，但同时将令第二季度的一、二手市场有效客户数量出现缩减，楼市可能存在更多变数。
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担忧新政 买家都提前几年买学位房
　■"国五条"出台以来，不少买家都选择交易需时相对较短的一次性付款方式抢闸入市。
　　赶搭&末班车&，一次性付款购房比例大增
　　尽管广州有关二手房交易按差额20%征收个税的相关政策并未明确，但目前市场上仍有不少抢搭末班车的购房者，不少买家都选择交易需时相对较短的一次性付款方式抢闸入市，导致一次性付款购房比例大增。同时，由于正是传统学位房交投的旺季，很多人担心购房政策的变化，使学位房成为买家抢购的目标。
　　中心区近五成买家选择一次性付款
　　据悉，为了赶在按差额20%征个税的靴子落地前完成交易，不少刚需买家选择交易需时相对较短的一次性付款方式抢闸入市，这促使一次性付款购房个案数量明显增加。来自合富置业的成交数据统计，&国五条&出台以来，全市一次性付款购房个案的占比突增至36.1%，其中天河、海珠、越秀、原荔湾等市中心区一次性付款购房比例飙升至6个月以来的新高，接近五成个案买家选择以一次性付款方式完成交易。
　　合富置业市场经理梁燕明表示，不少一次性付款的买家都是出于担心按差额20%征个税而加紧在实施细则未出台前出手的，甚至有个别原本打算按揭购房的首次置业型买家，因担心按揭需时太久，放弃享受仍有利率折扣优惠的首套房贷这一方式购房，改为向亲朋借钱转为一次性付款的。
　　&证未满5年&学位房也抢手
　　与此同时，市场对&证未满5年要征收营业税&的敏感度有所降低。由新政出台至今这一个多月时间内，也是传统学位房交投的旺季，即使是一些证未满5年、需缴交营业税的学位房，也成为一次性付款购房买家抢购的目标。
　　&天河北华阳小学招生范围内近期有一套楼梯楼高层两房单位成交，买家也是一次性付款的，短短几日之内就将所有交易手续办好了，比按揭购房的个案需时短很多。&合富置业高级营业经理刘海标表示，这个买家的小朋友其实才刚读幼儿园不久，要过几年才用到学位，不过买家担心限购政策会发生变化，亦担心按差额20%征税后自己手中这笔钱不够购房了，因此赶在个税细则出台前一次性付款买下这套学位房。据了解，类似的交易在目前的市场中并非个案。
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优房购解析二手房交易四种法律风险
　　在房产交易中存在法律风险这是不可避免的，而在二手房交易中与新房的法律风险存在这截然不同的地方，在福州房产信息网上了解到在二手房交易中产生法律纠纷的情况并不少见，所以福州房产信息网为大家整合了其中最常见的几种法律风险予以供二手房的购房者在购房时以防发生纠纷的参考。 &
　　一房二卖风险&违约金要约定
& 　　某医院李医生经朋友介绍，看中了一套二手房，经洽谈与房主严某签订房屋交易合同，约定办理过户手续时支付房款。正当李医生和家人欢天喜地等着乔迁新居时，得知严某以更高的价格将房屋另卖他人。由于当时签合同时有朋友作为中间人，双方没有约定违约金和定金，无法追究严某的违约责任。 & 　　析事说法：本案是二手房交易中一种常见纠纷。受经济利益驱动，人们在市场交易活动中往往追求利益最大化。为防止因经济利益引发道德风险，合同法第一百一十四条规定了违约金制度，第一百一十五条规定了定金制度，用于保证合同的履行。本案中，如果李医生与严某签订合同时约定了违约金或定金条款，就可以有效防止对方违约，即使对方违约，也可以获得经济补偿。法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，只能选择适用其一；约定定金的数额不能超过总价款的20%，超过部分法律不予支持。 &
　　查封房无效风险&受限情况要了解
& 　　某测绘工程师黄某在网上看到一条房屋转让信息，经联系房主孙某看房，感觉价格实惠，于是与孙某签订购房合同并全额支付房款。出人意料的是，在办理过户手续时，房产交易部门告知，这套房因涉诉已被法院查封不能交易。由于孙某因经济纠纷欠下巨额债务，已将房款用于还债，购房款一时很难要回。 & 　　析事说法：合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的不得转让。本案中，孙某以法院查封的房屋与黄工程师签订的合同，因违反法律的强制性规定而无效，孙某应退还房款并承担缔约过失责任。 & 　　这类纠纷在二手房交易中对购房人的损害最大，往往导致购房人既得不到房又很难要回房款。在购买二手房时，不要被优惠的价格等因素所迷惑，应当通过房产交易机构查清房屋有无法院查封和限制权利等情况，在情况不明时不要轻易支付房款。
　　租赁房风险&避租赁关系
& 　　王某通过房屋中介，买下一套二手房准备结婚，等他全额支付房款并办理房产证之后，却发现房子住不进去。原来，原房主早已将房子租给别人，签订了10年的租赁合同，并一次性收取房租。原房主趁承租人上班不在家时带王参谋到家里看房，王参谋根本不知道房子已出租。结果，王参谋虽然买了房却住不进去。 & 　　析事说法：普通消费者在购买二手房时，往往只注重考察卖房者是否有产权证、是不是房产所有人，只要房屋的产权和卖房者的身份没有问题，往往就与卖房者签订合同并付款，以为办理完房产过户手续就可以顺利入住。殊不知，该房产可能还有承租人租赁使用。合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，承租人占有房屋拒不搬出是有法律依据的，这就是&买卖不破租赁&规则。因此，购房人在买房时一定要了解房屋占有使用情况及租赁关系，避免影响入住以及受骗后维权花费不必要的诉讼成本。 &
　　得而复失风险&共有人&伤不起&
& 　　某教导大队干部小陶购买了地方人员李女士一套房屋。但是，李女士的两个儿子称，房屋是父亲生前购买，登记在母亲李女士名下，父亲去世后未进行遗产分割，他们也是该房屋的共有人，李女士无权单独处理房产，并以共有人身份主张享有优先购买权，请求法院确认李女士与小陶签订的买卖合同无效。 & 　　析事说法：优先购买权是指，特定人依据法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于他人的权利。优先购买权在法律上存在共有人的优先购买权、承租人的优先购买权及约定情形的优先购买权等。本案中，李女士两个儿子的主张有法律依据。优先购买权由于缺乏公示性，往往隐而不露，使购房者陷入合同效力之争或房产权属之争。因此，在买房时，为避免可能存在的优先购买权人的权利追索，除了核实卖房人的权属证明外，还应当对卖房人的身份关系有所了解，比如是否结婚，配偶是否是房屋共有人，对房主配偶已去世的，还要弄清房产继承分割情况。 & &&&&&&买房就上优房购！
专家支招贷款买房 三类人群可对号入座
　　&伟嘉安捷&称，对于多数购房人来说，贷款购房已经成为了购房的主要途径，但多数购房人往往缺乏购房经验以及相关专业认知度，对于贷款买房更是了解&甚微&，因此在购房时常常会花冤枉钱。&伟嘉安捷&总结了以下三种最省钱的贷款买房方案。 & 　　◆&关键词：首次置业者
　　贷款方式：商业贷款
　　还款方式：等额本金
& 　　案例再现：小李是外省人士，在北京一家外企任职，工作时间有8年之余，月薪大概20000元左右，收入较稳定，享有公积金福利，名下尚无房产。现准备在北京市内购置一套房产，住房面积不要求太大，足够个人居住的空间就可以。小李现看重一套房源，房屋面积70㎡，房价为150万元，小李父母愿意赞助小李50万元购房款，为减轻儿子的购房压力。目前，小李比较的迟疑的是，对于剩下的这100万元购房款该使用何种贷款方式。另外，小李有提前还款的打算，同时希望自己在购房总支出上不要有太大的超额。 & 　　专家分析：&伟嘉安捷&称，对于小李这类身处异地贷款买房的借款人来说，选择商业贷款为首选。&伟嘉安捷&分析，对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无太大差别，只是还款利率上有略微的差别。但是商业贷款可以贷款的额度比较高，能够满足小李所需的贷款额度，因此&伟嘉安捷&建议小李选择商业贷款，并且部分银行尚对首套房的借款人政策相对实惠，在个人资质良好的情况下，仍可申请到下浮15%的优惠利率。 & 　　置业妙招：&伟嘉安捷&建议小李选择商业贷款，还款方式选择等额本金还款法。一方面，小李有提前还款的打算。另一方面，虽然等额本金的前期还款压力较大，但是比较等额本息还款法来看，等额本金能够节省部分贷款利息，在购房总支出上能有所缩减。所以，综合两方面因素来看，等额本金还款法更加适合像小李这类需求的购房人。 & 　　◆关键词：再次置业者
　　贷款方式：公积金贷款
　　还款方式：自由还款
& 　　案例再现：张女士是北京当地人，在一家事业单位任职财务经理，月薪10000元左右，收入稳定，享有公积金福利，名下有一套房产，于10年前商业贷款购买，现已还清贷款。张女士希望改善父母的居住条件，为父母买套小户型的房产，能让自己的父母也能住上好点的房子。在空闲时间，张女士陪父母看房，一处住房面积为65㎡，房价125万元的房源另老两口特别动心。张女士自己手头上有近45万元的存款，父母手上也有近10万元的存款。这是张女士购买的第二套房产，由于对二套房的贷款政策不是很了解，对于选择何种贷款方式上有点犯难。虽然剩下的贷款额度为70万元，不是太高，但是张女士不希望自己的前期还款压力太大。另外，张女士有提前还款的意愿。 & 　　专家分析：&伟嘉安捷&称，对于张女士这类购买二套房的借款人来说，选择公积金贷款为首选。&伟嘉安捷&分析，一方面，在张女士保留名下房产的前提下，无论使用商业贷款或是公积金贷款购买二套房，首付都是60%。但是从还款利率上来比较的话，商业贷款基准利率6.55%，二套房基准利率上浮10%，而公积金贷款利率4.9%相对较低，尽管同样上浮10%，但相对还款压力较小。另一方面，公积金贷款恰好能满足张女士的贷款额度。所以，综合两方面因素来看，公积金贷款购买二套房更加适合张女士这类人群的需求。 & 　　置业妙招：&伟嘉安捷&建议张女士选择公积金贷款购买二套房，还款方式选择自由还款。由于自由还款能够设定每月最低还款额，所以前期还款压力较小。另外，自由还款另一个最大的优点就是&随时有钱随时还&，更加方便张女士提前还款的本意。所以，&伟嘉安捷&认为，自由还款更加适合张女士这类需求的借款人。 &
　　◆关键词：中小企业主
　　贷款方式：商业贷款
　　还款方式：等额本息
& 　　案例再现：宋先生在北京经营一家电脑店，收入不错，客户群体也比较稳定。开店3年时间，在北京城区名下已有两套小户型的房产。一处位于东六环，房屋面积为55㎡，目前房价为105万元。另一处位于北苑，房屋面积50㎡，房价120万元，且名下两套房产均无贷款。由于店面的生意越来越红火，宋先生也有扩张店面的打算，重新装修加上扩张人力以及填充库存，总体的预算下来已经接近100万元了。宋先生目前手头上有20万元的存款，但是凭他多年的经商经验来看，这部分存款暂时不能挪用，以备不时之需。所以，他目前不知道有没有其它的途径来解决他的融资问题，另外不希望自己前提的还款压力太大。 & 　　专家分析：&伟嘉安捷&称，像宋先生这类中小企业主可以选择房产抵押消费贷款来解决他的融资需求。&伟嘉安捷&分析，宋先生名下的两套房产可以向银行抵押申请个人抵押消费贷款用于店面扩张的资金。贷款额为房产评估值的七成左右，也就是说宋先生能向银行申请到210万元左右的贷款，用于店面装修事宜，费用上绰绰有余。 & 　　融资妙招：&伟嘉安捷&建议宋先生向银行抵押名下的两套房产，申请个人抵押消费贷款用于小企业经营费用，目前抵押消费贷款也是一些中小企业主的首选。贷款利率上浮15%&30%左右，贷款年限1-5年，还款方式选择等额本息还款法。等额本息的还款优势在于，在前期的还款压力小，适合收入稳定的借款人，故较适用于宋先生这类贷款人群的需求。 & 　　&伟嘉安捷&提醒借款人，对具体购买哪类房产，采用何种方式置业省钱务必要做到心中有数，这样才能在真正的实践过程中省去实实在在的&真金白银&。
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房产中介不告诉你的10件事
　　近年来，二手房市场发展迅猛，大大小小的中介机构也如雨后春笋般应运而生。房产中介的存在，为房屋买卖双方搭建起桥梁，大大方便了双方交易的达成。然而现实中，由于二手房交易本身程序比较复杂，加之中介利益为上的功利心，经常有房产中介侵害买卖双方利益的事件发生，尤其是当中介拍着胸脯大打包票时，往往也隐匿了不少你不知道的事情，而这些他们并不会告诉你。
　　一、低价房源多为&钓鱼&
　　无论是中介公司门店的玻璃橱窗上，还是网站的房源信息中，总能找到一些价格和位置都特别合适的房源信息，有些还配有详细直观的各个房间、厅室、厨卫的照片，十分诱人。然而，如果你与他们取得联系后，他们会告诉你，这个房子已经卖了，随后便向你推荐其他价格贵得多的房子。其实，这些看上去性价比很高的房源，只是吸引购房者的&诱饵&，其功能就是让购房者主动走进门店，或者打电话过去咨询，以便让业务员有机会接触到更多的潜在购房者或租房者。
　　据郑州一家知名中介机构相关负责人透露，一些看上去能够令购房者&心动&的房源，要么根本就不存在，要么被挂低了价格，要么就是已经售出或租出。据介绍，中介机构往往发布一些&价位明显低于同等地段&的房屋信息，当顾客现场看房时，对方会以&该房源已租出或已售&为由转而推荐其他&更好房源&。&普通顾客往往受到低价的诱惑，很难辨别房屋信息的真实性。&他说，&有的甚至凭空制造出业主根本无意出售或不存在的房源并在各种渠道散布，要么低价吸引顾客，要么高价托高房价。&
　　二、看房顺序暗藏玄机
　　在二手房市场交易中，通常情况下中介可收取3%的佣金，现实中，这部分费用通常都由买家承担。因此，一些标榜免佣金或超低佣金的中介机构颇受购房者的欢迎。那么，免佣金的情况下，中介机构真的不用赚钱了吗？
　　记者走访郑州市区多家品牌房屋中介公司后了解到，中介公司的利润主要来自佣金，因此，完全免佣金是不可能的，一些中介所谓的&免佣金&不过是宣传噱头，为的是吸引外行买家的眼球。说到底，天下没有免费的午餐，中介也一样不会为买卖双方义务打工，&超低佣金&、&免佣金&的背后是佣金的转嫁。中介可以通过提高房屋售价，或者在其他服务环节加收服务费等手段来捞取&变相佣金&。这要求我们在和中介&谈价钱&时，必须跟中介明确约定服务收费项目和数额，这样才能避免上当受骗。
　　三、免佣金可能只是&噱头&
　　有些购房者会发现，跟随中介看房时，有时候自己对一套房子并不是特别满意，但是往往当时却很&动心&甚至当场莫名其妙地下单。之所以会这样，其实是有原因的，其中与中介的推销手法有着极大的关系。
　　有时候，当中介全面了解客户的具体需求以后，如果自己手头有类似的房源，但可能在某些方面与客户的要求有些差距，这时，为了提高推荐成功的可能性，有经验的中介业务员一般不会贸然带客户急于去看这套房，而是采取迂回战术，对看房次序作出有针对性的安排。通常情况下，中介会先安排客户去看不那么理想的房源，这类房源的缺陷非常明显，要么环境极差，要么户型布局极不合理，这时中介会认同客户提出的各种缺点，有时甚至会主动指出客户没有看到的毛病，如此一来也加深了客户对其的信任度。待做足了铺垫之后，中介就会不动声色地提出去看事先准备好的房源，有了之前房源的对比，当客户看到这套住房的时候，会突然产生莫名的好感，因此极易作出购买的决定。
　　四、有些情况下中介佣金可协商
　　国家规定佣金可收取3%，当购房者提出少付一些佣金的时候，都会被中介公司以&政府规定标准，不能更改&为由而拒绝，但事实上，3%的中介费不是死的，有时候中介佣金也是可以协商的。
　　据在郑州市从事房产中介多年的小王介绍，一般情况下，有的经纪人手头有一定权力，佣金可以打折，但通常不可能主动让利。如果购房者所购房屋房款数额较大或是房屋所处区域属于非热点区域，佣金费用是可以商量的，一般折扣多少与房源的抢手程度有一定关系。此外，想要获取折扣，提出要求的时机也很重要，通常，房产中介机构在月底、季末、半年度都会有绩效考核，这个时候，有些经纪人为了冲业绩，也会愿意在佣金方面给予客户一定的优惠以促成成交。
　　五、房产中介不会&查档&确认产权
　　在二手房交易中，产权有瑕疵的房屋是不能上市交易的。因此，购房者在购买二手房时，应该在签订房屋买卖合同前查清楚该房屋是否存在抵押、查封等限制或禁止转让的情形，如果事先未引起重视，到办理产权过户时才发现房屋不能转让，则可能给购房人造成很大的损失。此外，有些二手房在转让时，还被别人租赁，这种情况下签订买卖合同后，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。
　　通常情况下，中介只是在交易前向卖家口头询问产权状况，而并未实地&查档&。因此，买受人应主动提出与卖家以及中介方去房管局进行查档，确认物业产权清晰后再签合同，以避免产生一些不必要的麻烦。
　　六、过户水电气、交接物业费很重要
　　在二手房的买卖交易中，人们往往只注意到关于房屋的大方面问题，如：价格、结构、产权等，而对于物业以前的相关物业费用如水电费、物管费、停车费、电话费等是否结清的问题很容易忽略。有的房主在转让房屋时，会因长期拖欠而欠下一笔数额不小的费用，购房人在不知情的情况下购买此房，很有可能要为此买单。而这些只有诚信有保障的中介会跟进，通常情况下不会告知购房者。
　　据了解，&拖欠费用&是二手房交易纠纷中常见的问题，有时甚至还会闹上法庭。为此，二手房业内人士提醒购房者，二手房交易中务必要把这些&尾巴&核实清楚，购房时，要及时进行水电气的更名，并与原房主结完一切物业费用。
　　七、交易流程不可能&绝对安全&
　　由于二手房交易涉及大额资金，买卖双方从达成意向、签订合同到办完过户手续、完成房产交割之间有一个时间差，尤其是在当前房屋贷款申请周期拉长、交易双方互不熟识的条件下，账户资金如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。通常，中介会提醒你注意交易安全，但是他不会告诉你的是，交易流程不可能&绝对安全&。
　　要做到安全过户，对于买卖双方来说，办理银行资金监管是一个很好的渠道。当买卖双方达成交易时，将客户资金存入银行专用账户中，以业主、买家和银行进行三方的同时监管/托管，必要时中介也可作第四方监管单位。交易进行期间，资金将被冻结，交易完成后，银行将按有关协议约定的条件，直接划转到卖方账户，如果交易未达成，则以转账形式退回买方。
　　八、新装修房可能为掩盖瑕疵
　　买房时，有时候会遇到那种新装修的房屋，让人颇为心动。其实，这时购房者更需要多一个心眼，房屋装修原本无可厚非，但是有时候则可能是通过粉刷墙体的方式来掩盖一些瑕疵，如因为渗水而出现的霉斑，或者是墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。
　　当然，并不是所有经过装修之后再出售的二手房都存在瑕疵，但是购房者遇到这种情况时，一定要小心谨慎。除了向中介了解房东装修房子的目的，实地看房时，应注意观察房子的装修是否新旧统一。为卖房粉刷房屋，不像自住装修那样彻底，仔细观察，总能发现蛛丝马迹。如有必要，双方可在合同中约定&一定期限内房屋出现质量瑕疵应该如何处理&，当然，如果有条件，还可以带上在装修方面懂行的朋友一起去看房，帮忙把把关。
　　九、口头承诺不可轻信
　　中介作为专业的房地产经纪、房地产居间机构，往往都会得到购房者的信任。但是，有时候，中介公司为了促成交易，会作出一些口头承诺，以打消交易过程中买卖双方的各种疑惑和担忧。但是中介的这些承诺并不以书面的形式固定，也没有任何责任可言，一旦承诺无法实现，承担责任的还是购房方。
　　郑州市民陈先生对此就深有体会，他去年通过中介看中一套三居室，成交价为80万元，中介表示，最少可以贷到50万元。陈先生很快就签了购房协议，并支付了30万元的首付款，但是申请银行贷款时却遇到了麻烦，按照陈先生的还款能力和这套房子的价值，银行只批贷25万元，陈先生急了，希望退房并要回先前支付的中介费和首付款。然而，中介却表示，协议上并没有保证你能贷到款，中介费和首付款不能退，缺口25万元只能由陈先生自己想办法。
　　作为买家，在各个环节都不能轻易相信中介，书面材料才能更有效保障权益不受损害。特别是在和中介签合同的时候，一定要看清楚所签的合同条款，如有特别事项需要注重的话，一定要在合同条款上注明。
　　十、介绍房产只说优点
　　房产中介作为居间人，只有买卖双方成功达成交易才能获取报酬，因此，一些不正规的中介和不诚信的经纪人员往往为了急于成交，刻意隐瞒或避重就轻，面对购房者的时候，往往会故意忽略缺点，或是把房子的优点无限放大，如对屋顶漏水根本不提，把15年的房龄说成&10年左右&等。
　　王先生通过中介买了一套房子，看房时，中介告诉他说旁边就是市场，生活非常方便，而且周围学校、公园、超市等配套设施也一应俱全，王先生非常满意，没过几天就签订了购房协议，然而住进去不久就了解到，房屋侧前方已准备动工兴建另一幢高层大楼，日后一定会挡现有景观，而这点，中介则只字未提。
　　最让买房人恼火的是，中介还可能把反的正着说，练就把缺点转化为优势侃侃而谈的&满嘴跑火车&的本领。比如明明朝向为北面，但中介却说成&夏季免受酷热之苦&，把靠近喧闹的主干道说成交通便利，把地处偏僻区域说成远离喧嚣，把价格贵的说成物有所值等。
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识破“拍卖房”陷阱 勿被买房“托儿”迷惑
　　时下，随着国务细则的出台，新房市场健健身升温，很多房地产使用一些非寻常路的销售方式，搞什么公开拍卖销售，就是把房源放到拍卖行里以举行拍卖的方式进行销售。为了谋取利益，真是用心良苦啊。那么我们该如何避开这样的购房陷阱呢？一起来看专家解析几大步骤。
　　1、树立价格标杆。先推出最好的房源，不要多，就几套即可，找些自己人去拍，也就是老百姓所说的&托&，把价格托到市场价格以上，至于托多少，按照当地楼市和国家经济形势，以及该项目在蓄客期的受欢迎程度而定。
　　2、立体宣传。等价格标杆树立起来了就开始猛砸钱，利用当地的宣传渠道进行多方位的立体宣传，说什么出楼王了，什么热销啊，温州炒房团来了啊，人为制造紧张气氛和房价高预期，以此来聚拢项目人气和打动潜在购房者争相下单。
　　3、剪羊毛。等一波又一波的宣传攻势结束后，那些不明就里的购房&敢死队&就这样稀里糊涂地挤爆拍卖现场或是售楼部，用高于市场价购买那些比开发商故意树立的价格标杆房低一些的房产，还喜出望外的自认赚到了。殊不知，这样的价格根本就不是当前的市场价，不知道要晒多少年的太阳才能增值。他们是被开发商树的价格标杆给弄迷糊了。
　　这种操作手法是这两年开始普遍在各地出现的，以前并不多见，只能当个案来分析。至于这种现象为什么会涌现，无外乎是利益的驱动，说穿了就是对开发商有利。这是一个零和游戏，对开发商有利，那么对购房者就不利&&抛开时间维度，这就是零和博弈。
　　优房购还是建议广大的购房者，别被&拍卖&的热闹给迷惑了，尤其是那些普通购房者，对这样的房源坛子水的深浅还不了解，别去追风，免得后悔。
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