从房地产与股市关联解读经济
来源于 BWCHINESE
作者：龚蕾
股票市场与房地产市场此起彼伏彼此依存互相作用，在互联网金融创新环境下，逐渐释放掉这些年全球央行的宽松货币。
股票市场与房地产市场此起彼伏彼此依存互相作用，在互联网金融创新环境下，逐渐释放掉这些年全球央行的宽松货币。
BWCHINESE中文网讯，一般来说，宽松货币环境下，新增货币涌向资本市场，若股票市场低迷，那么，资金或涌向房地产市场。若房地产市场低谷时，资金往往涌入股票市场。
经济学中有一组概念：实体经济与虚拟经济。而房地产市场与股票市场分别是实体经济与虚拟经济的代表行业。
根据经济学人文章，过去十几年来，咱们国家经济一直维持两位数高速增长，这或得益于实体经济与国有企业持续投资与快速发展。
而房地产行业作为实体经济的代表之一，也一直保持了较高速度发展，换句话说，房地产市场的繁荣周期也带动了实体经济发展，同时，金融也随之繁荣。
也或许，房地产贷款占银行总贷款比例不高，而房地产是一个高密集行业，上下游牵涉几十种工业企业，房地产行业与实体企业相关度很高，这些房地产上下游相关实体企业 全部加起来的贷款，在银行总贷款比例不会很低。
从全球房地产市场分析，本世纪初以来，房地产市场繁荣，按揭贷款急剧增加，同时也推高了金融债务，根据一项关于美联储、房地产、股票市场、经济之间相互关联系数的研究，房地产市场或占债券市场很大一部分，也是很多家庭拥有的最大资产或负债，许多央行有一个不成文的规则，房价恢复，才会提高利率。
迹象表明，央行会选择在房价上升时期开始加息，或者说，股票屡创新高环境下，房地产市场或迎来全面复苏，这次或与以往不同。
今天BBC文章，英国房价持续下行。这也或是继续去年年底石油价格持续下行以来，美国、欧洲许多国家通胀率较低。
耶伦迟迟不加息，也或是为了在加息前推高通胀率。而大量宽松早涌入资产市场，宽松货币还未推高通胀率。
在现代经济社会中，股票市场与房地产市场是全球投资市场中两个最主要的投资产品，股票市场与房地产市场分别是虚拟经济与实体经济的代表行业。
一般来说，宽松货币环境下，新增货币涌向资本市场，若股票市场低迷，那么，资金或涌向房地产市场。若房地产市场低谷时，资金往往涌入股票市场。
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Business World, Business Wisdom股价涨则房价必涨？ 盘点10年来股市楼市诡谲关系_新浪房产_新浪网
股价涨则房价必涨？ 盘点10年来股市楼市诡谲关系
对于股市和楼市的关系，业内流行的看法是“跷跷板”理论。楼市低迷，楼价下调，社会资金流进股市推动股价上涨；楼市热，房价涨，资金跑向楼市使股市低迷和股价下跌。
最近深圳等地传来一些个案，因为股市大跌，不少投资人股票被套，财富缩水，先前定购的房子无法交齐首付款，提出缓交房款或退房。尽管这些是个案，但提出了一个很现实的问题：近期股市大跌对楼市有什么影响？会不会对购房需求产生较大的负面影响？股市大幅度波动接下来会影响到楼市复苏回暖的步伐？
近日，西南财大中国家庭金融调查中心发布报告称，从日至7月2日，该中心对包括西安在内的全国有代表性的5000户家庭进行了季度电话回访，经此得出报告数据显示，2015年二季度，我国有8.8%的家庭参与了股市，持股家庭约为3700万户，其中93.8%为城镇家庭。家庭借钱炒股的比例不高，对股市发展仍然乐观，股票减持行为谨慎。
调查显示，截至2015年一季度，持股家庭的房价预期指数均小于100，表明持股家庭看涨股价的同时对房价持看跌态度。但到了2015年二季度，持股家庭的房价预期上升到了111.8，而股市预期指数下降至110，持股家庭转而看涨房价，股市与房市之间的跷跷板效应明显。
该中心表示，家庭股票投资行为对房地产市场的影响不仅体现在房价预期上，也体现在其购房行为中。今年一季度持股家庭与未持股家庭购房比例相当，但是2015年二季度，炒股家庭的购房比例由一季度的2.3%大幅上升至3.7%，而未持股家庭的购房比例略有下降。总体来看，股市资金撤出流向房市的迹象已经显现，或将成为助推房市发展的又一动力。
股市与楼市，究竟关系如何？下面这篇文章为您说个明白。（房地产决策参考）
去年底的“卖房炒股论”似乎仍在耳边，转眼间随着一线城市楼市的回暖，“卖股炒房”的说法又重现江湖。这两个说法哪个正确暂且不论，但显然，股市和楼市，一个当前的热点和一个过去十年的热点，免不了被大家联系到一起来比较。然而，这两者间到底是此消彼长的零和游戏，还是互相促进共同进退的呢？为了看得更清楚，我们把时间跨度拉长到10年，从历史数据中来寻找其中的答案。
首先来定义一下数据指标。我们用上证指数代表股市涨幅，中原一线城市的二手住宅价格指数代表楼市。这里之所以用二手价格而不是新房的，首先是因为一线城市二手住宅成交量早已超过新房，二手才是市场主力；其次，二手房价不受开发商定价和成交结构的影响，更能反映市场真实价格；同时，都采用指数形式，能做到同质可比；还有一点，中原二手价格指数有超过10年的历史，有足够长的历史数据，可以做长期比较。
不过，中原二手价格指数都是以城市基础的，这里我们用北上广深四大一线城市的平均指数为房价涨幅依据。主要是考虑到一线城市市场化程度高，交易活跃且投资属性强，能充分反应房价的变化趋势。其他城市不具备这些特性，所以暂不列入比较范围。
指标定义好了，就可以来看具体的数据了。
我们以10年为界，先看两个指数的累计总涨幅。从2005年4月到2015年4月，两个指数的涨幅大致相当，上证综指涨了283%而一线城市二手房价涨了248%。
十年间房价和股价涨幅如此接近，我认为不是巧合。从宏观上看，楼市和股市都是整体经济的反映。股市被称为宏观经济的晴雨表，而楼市则是社会总财富的反映。中国经济的持续增长是过去十年股市、楼市增长的基础。同时，货币的流动性也对这两个市场有直接影响。当整体流动性提高时，社会投资意愿增强，对股市和楼市都有正面影响，反之亦然。
对比房价指数和股指曲线可以发现，在过去十年的多数时间段内，股价和房价的上涨下跌周期都是同步的：
从2005年5月起到2010年10月，在这5年半时间里，A股和房价经历了5个基本同步的上升和下降的小周期。
而从2010年11月起到2014年9月，在这将近4年的时间内，A股和房价走势相反。其中，2010年11月到2014年4月的3年半中，房价上涨了45%而上证指数跌了32%。而在2014年5月到9月之间，上证指数开始上涨，而房价则短暂下跌了5个月。
从2014年10月开始至今，A股和房价又进入同步上涨周期。
从以上历史数据的对比不难发现，在过去10年中，有超过6年的时间中房价和股价是同步变化的。而从两者之间的涨跌关系来看，每次股市上涨，都会带动房价上涨；而当房价下跌的时候，股市也常出现下跌。反过来则不成立，比如房价上涨时，股市不一定涨；而股市下跌时，房价也不一定下跌。
股价涨则房价必然上涨，这一规律基本贯穿于过去10年。
具体来看，在过去10年间，股市经历了7个波动周期，其中上涨4个，下跌3个。而在这7个周期中，房价走势与之同步的有5个半。之所以会有半个周期，是因为在2014年的5-9月间，股市已开始回升，而房价还在缓慢下跌，随后两者又进入同步上升。
因此，从周期数来看，大多数的周期内（5.5/7=78.6%），房价和股价的走势是同步的。而在股价的上涨周期中，绝大多数时间（3.5/4=87.5%）房价是同步涨的。
如果改用时间长度来衡量的话，在过去10年的总计120个月中，房价和股价同步的月份有72个月，占60%。而在股价上涨的共计62个月中，房价同步上涨的月份有57个月，占比91.9%，这个比例就很高了。
唯一的例外发生在月的短短4个月之间。此时上证指数已开始触底回升，而房价仍有小幅下跌。考虑到当时股市刚从长期熊市中复苏，涨幅也有限，可以看作是股市对楼市影响的滞后。随后两市即进入了同步上升轨道，这一规律仍然有效。
之所以股市涨会带动房价上涨，除了前面提到宏观基本面因素外，财富效应是主要原因。股市大涨使得投资者资产增值，促进包括住房在内的各类消费增长。而房地产生产周期长，供应短期无法跟上。供不应求情况下房价自然随之上升。美国互联网泡沫期间，硅谷豪宅价格飞涨就是例证。
不过，内地房地产市场历史很短，从1998年房改算起，满打满算也只有17年。而一线城市楼市的快速发展，也是年才启动的。因此，过去十年楼市基本处于高增长过程中，一线城市房价一路上涨，没经历过大的调整。在这样的情况下，当房价曲线过去10年中80%都是上涨的情况下，如果和其他任何曲线做对比，有很大概率会得到“涨的时候一起涨”这个规律的。
那么，基于内地市场数据得到的楼市与股市关系的结论，是内地房地产高速发展期的巧合？还是普适的结论呢？我们可以用香港市场的数据来做验证。
内地房地产政策很多脱胎于香港，市场机制上比较接近。同时，香港和内地城市文化背景接近，股市、楼市发展历史长，相关数据也比较完备，适合用来比较。
同样先定义一下数据，我们用恒生指数代表股市，中原城市领先指数代表楼市。香港90%的住房交易是二手房，中原领先指数是基于中原地产在香港的实际成交数据编制的，是香港市场普遍认可的房价指标。前文所用内地一线城市房价指数，原理和香港中原指数是一致的。
香港中原城市领先指数最早可以追溯到1994年初。因此，我们可以用长达20年的数据来验证基于内地市场数据得到的规律。
根据前文的分析，内地楼市和股市的相互关系主要有两点：一是两者长期涨幅接近；二是股价涨、房价也同步涨。而在香港市场，这两条规律同样成立。
在过去20年，港股累计涨幅为127%而楼价涨幅为134%，涨幅非常接近。而从涨跌周期来看，香港房价和股价几乎完全同步，股价上涨时，房价也同步上涨。
其实，用统计工具可以发现，香港股价和房价的走势是显著正相关的。其中原因可能在于香港是单一城市市场，经济社会环境差异小，而内地即使四大一线城市间也有差异；同时，香港民间投资氛围浓厚，股市楼市都有很强的投资需求。
由此看来，股市上涨而楼市同步上涨，这一规律并非内地一线城市独有。宏观上的流动性增强，加上股市上涨带来的财富效应，都会投射到楼市上，从而带来房价的同步上升。
当然，我们也应该意识到，股市毕竟不是影响房价的决定因素。市场基本供求关系和房地产政策对楼市的影响更直接。随着房地产黄金十年的结束，人均居住条件已有很大改善，未来成交量和价格大幅增长的空间比8年前小了很多。而一线以外的众多二三四线城市，供应压力依然较大，需求也远不如一线城市稳定，楼市的回升很难一蹴而就。而政策方面，虽然二套房贷、利率不断松动，“330新政”二手房营业税下调更是对一线城市利好，但同时限购仍在，只要确保执行不放松，仍将对一线城市房价的涨幅有所限制。（来源：中原）
真正好户型，要从人体工程学说起，如何挑选住得舒服的好房子呢.....
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房地产：论股市与楼市之关系-急跌无忧，但怕长熊
10.07% 10.04% 10.01% 9.99%
净流入(万)
3107.04 646.45 3047.20 8840.76
投资建议楼市不怕股市急跌怕久跌；短期内，货币维持宽松，全国市场 7~8月依然会在恢复趋势中，维持看好龙头地产上涨>40%观点。 历史经验表明，股票市场短期波动对楼市杀伤力有限，但在持续超过 1 年、下跌幅度超过 50%股市下行周期中的后半段，房地产市场也会面临显着调整。短期来看，货币还在维持宽松趋势，股票市场短期止跌企稳，我们依然看好全国地产市场 7~8 月走势，传统地产股中，首推万科，其次招商和保利； 主题投资建议切换至“京津冀”和“国企改革”两类机会，建议关注华夏幸福（未覆盖），中华企业、华发股份等。理由1）中长期房价走势主要反映经济基本面与货币发行量变化。 我们汇总各国宏观数据发现，房价走势与经济基本面、货币发行量更直接挂钩；而房地产成交量则在大周期上有个顶峰值，一般以住房饱和度较高（户均达到 1 套房）为限，之后新房成交趋势向下。2）股市短期 1~2 个月 20~30%的急跌对于房地产市场扰动较小；房地产市场拐点主要出现在股票长期熊市的后半段。 年中国台湾地区的高杠杆市场中（当时融资余额占总市值比例 3.7~5.2%，而目前中国该比例为 2.6~3.3%），短期 1~2 个月、约 30%的股市急跌调整对于未来 1~2 个季度楼市扰动并不高；但是美国、中国台湾及香港从 1987 年至今的历次股灾经验都表明，如果股市走熊持续时间超过 1 年、跌幅超过 50%，则在股票熊市的后半段，负财富效应将传导到实体市场，房地产市场及经济均将出现拐点。中国过往历史也与国际经验相吻合，
年， 年三次股市长熊期间，楼市下跌分别发生在 2005 年、 2008 年下半年及 2011 下半年。3）从国际经验看，股票熊市对于楼市成交量的扰动高于房价。 同时我们观察了历次股票市场走熊对于楼市量价的影响，我们发现，股票市场长期下行对于新房销售量影响更高，而房价受到的扰动相对较少（除非经济基本面出现系统性危机），典型的案例是
年的中国台湾（亚洲金融危机）以及 年经历 NASDAQ 泡沫的美国。4）而且城市型经济体楼市对股市的敏感度显着高于大国经济体。而且我们也发现，对于城市型经济体楼市对于股市敏感度远高于大国经济体，背后原因在于股市/金融业在城市经济中占比相对高，历史上看，股市对楼市扰动，香港>中国台湾>美国，因此，类比来看，随着股市调整，下半年再很难出现深圳等个别城市的房价疯涨现象。风险宏观经济下行风险。
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最新播报：
一个地产人眼中的楼市与股市：一对难兄难弟
　　最近坊间最热烈的话题无外乎就是股市了，按照网上流行的段子说，如果您手里没有几只股票，那简直都没法跟人打招呼了。
　　经历了自从2007年开始的慢慢7年熊市，从2014年7月开始，A股开始了强劲的反弹。如果从日历史性暴跌那天开始计算，短短一年后A股就开始走出熊市开始了牛市的征途。
　　我们无意于过度探讨中国股市的前世今生，也不想过于探讨股票的未来走势，这些观点在各种财经媒体、网络论坛已然汗牛充栋。今天我们仅仅讨论一个话题，那就是“价值洼地”。
　　七年 是一个微妙的时间周期
　　在2014年中国A股迎来全面反转的时候，各种媒体、财经专家做了大量数据分析，以此来论证本次A股迎来历史性大牛的可能性。其实在几十年前，投资大师威廉·江恩（）就有过一种理论研究，简称为江恩理论。他的理论认为，股票以及期货市场运行趋势不是杂乱的，而是存在着某种自然规则，简言之，七年，是一个非常微妙的时间周期。按照江恩理论，七年是股市轮流的一个周期因素。那么我们从2007年10月A股历史性大顶那天开始计算，至2014年7月开始全面反转时间窗口计算，显然也暗合了江恩理论的时间周期论。
　　如果仅仅以江恩理论七年轮回周期来评价股市的涨跌规律，那么显然难以服众。那么我们尝试解释一下价值洼地的现象。在日，我们姑且称之为历史性暴跌。那天A股沪市迎来了历史性低点，1849点！大量股民哀鸿遍野，哀叹股灾来临。所有媒体也一边倒来论述股市的惨状。
　　那么到底有多悲惨呢？我们仅仅举一个股票的例子——平安银行。在历史最低点那天，平安银行对应市净率仅为0.55！按照我们对银行资产的粗浅认知，银行的净资产除了现金那就是一些房产，其他资产所占比例极少。那么如果按照估值评价方法来看，假设银行资产有呆坏账或者潜在不良资产，那么也绝不可能达到45%的超高比例，因为还没达到这个比例的时候，这个银行已经破产倒闭了。对此唯一的解释就是：风险被过分夸大，价值洼地已经形成！当时我开玩笑跟一个朋友举例子：现在给你五毛五分钱，你去马路对面的平安银行分理处，要求兑换一张一块钱整币，你觉得会发生什么情况？朋友说，那绝不可能给我，因为根本不对等！那么好了，如果当时你拿出五毛五分钱去股市，就可以买到平安银行一块钱净资产！
　　在写这篇稿子的时候，平安银行市净率为1.6，我们无意于去跟中国南北车这种天上掉下来的馅饼去比较，即使用最简单的评价方法也会看见，找到一个价值洼地，清晰理性地进行投资，不到两年时间，投资收益可以达到200%！
　　楼市跟股市是一对难兄难弟
　　日财政部半夜宣布提高印花税，半夜鸡叫造成A股全面崩盘。2011年3月，房地产市场迎来限购政策的当头闷棍。客观地说，自从2009年股市进入漫漫熊途之时，恰恰是房地产市场量价齐升的时候。房价如同坐上了火箭，一发不可收拾。我们缺乏严谨的科学研究来证明股市和楼市的对立关系。但历史总是惊人的巧合，1996年12月股灾之后，迎来了全面取消福利分房全面市场化的房地产起飞契机。1999年股市从高点跌落以后，房地产市场又迎来了销售总量井喷的五年黄金周期。2007年A股历史性大顶之后，除了2008年金融危机造成短暂房价回调，在2009年楼市进入量价井喷的时代。房价飙升如此迅猛，以至于时任总理发出了“地产商要有道德的血液”的哀叹。当所有调控手段均告无效之后，最终使用了终极调控手段：限购！
　　我们回到日土地招拍挂大限之后，从土地这种稀缺资源必须进入公开市场拍卖那天开始，就注定了房价开始走向全面上升的通道。当北京城市人口不断上升，外来人口不断增加的趋势难以改变的前提下，供需矛盾必然会导致市场需求极度旺盛。在北京城市发展受到规划格局先天限制之后，城市核心区域土地供应不断减少，直至2014年政府宣布原则上不再供应四环内成片居住用地。严重的供需矛盾必然导致稀缺，当土地资源价格飙升，并且毫不犹豫、毫无悬念地传导到房价表现上。
　　无需感叹北京今年超过十万的豪宅数量之多，也无需惊讶五环以内房价进入8万元时代，市场经济供需关系决定一切。
　　金融市场和房地产市场就像一个硬币的两个面，可能有周期轮动的现象，但是也都有内在的客观规律可寻，关键问题在于善于发现价值洼地。文/季满如（资深地产人）
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