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物业费挡住了利源花园业主的取暖权利
　　近日，搜狐焦点网友向小编爆料说：又到供暖季了，利源花园的业主们取暖又遇到了麻烦。由于小区业主之前上缴物业费之后，小区物业公司不作为，绿化、安全、卫生等问题一直没有得到解决，导致小区的部分业主拒交物业费。为了让居民及时交纳物业费,小区物业竟使出“狠招”:谁不交物业费,就没办法取暖。【相关：】　　据小编了解，利源花园远非没有缴纳采暖费问题那么简单。　　业主：小区物业不作为&业主不愿不交物业费但是捆绑收费合理吗？　　有业主向相关部门反映利源花园的无法供暖的问题，给出答复是：由于利源花园在建房之初，提报规划局的资料是规划建设6层以及9层的小高层，但是最后交房验收时确实6层变7层，9层变12层，违规修改规划，没有完成验收，需要交齐相关罚款之后才能取得相关证件，给业主办理房产证，但是小区一直没交，所以目前很多配套设置尤其是供暖设备不完善无法供暖。2011年冬天全体业户集体上访反映这一问题，最终才取得了临时供暖。【】　　今年又到了取暖季，取暖问题关系着老人孩子，各位业主也都比较着急。目前虽然可以供暖了，但是物业要求结清之前所欠物业费，才能交取暖费给供暖。小编在小区每个楼道门口小编都见到一个这样的“重要通知“：结清前期欠费，在物业领取缴费明细到银行缴费，切记拿回银行回执单。据业主刘先生说：“由于前期房子验收不合格，我们现在供暖都是临时的，现在业主无法自己去银行交取暖费，只有先交到物业指定的银行账户上由物业统一转给热电公司才能取暖。所以物业就是利用这一点来要求我们必须要交清物业费才能交上供暖费取暖。”&&小区楼道张贴关于收取采暖费的通知　　另一位业主张女士说“其实我们大伙都愿意交物业费的，原来一直缴费的从没有欠过费用，但是缴费之后所有我们业主反映的问题一直是悬而未决，绿化不做，卫生不打扫，监控几乎没有开过，安全保障不到位。最重要的是我们交的物业费，从来没有公示过，我们都不知道之前交的费用具体花在什么地方，什么服务都不做，我们缴费做什么？我们缴费就是要心里明白对吧？”&&1号楼1单元的防盗门一直关不死 无人修理　　小编实地调查后发现，利源花园位于济南市英雄山路与二环南路交叉口处。业主向小编反应，由于买房之前，相信当时开发商的承诺，交房之后12个月之内保证有房产证。购房合同上也有明确标注据。据小编了解，利源花园是分批交房的，最晚一批是于号交房，这样算来截至目前也已经交房13个月，但是承诺给业主的房产证去迟迟没有露面。　　今年上半年全体业主集中向物业反映了很多问题，包括安全、绿化以及卫生等问题最终知道现在也没有得到完全解决。业主李女士说：“我住进这个小区之后，就没大见有人打扫卫生的，你看看现在这小区的绿化房前屋后全是草。对了，我们好多人的地下室都漏水，没办法用的。”&小区绿地实景&小区绿地实景　　小编现场看到，目前小区绿地面积确实是有很多枯草。在一栋楼后面小编看到很多开放的月季花，李女士很委屈的说：“看看这些花，有些树都是业主花钱自己买的栽种的。要不然这里全是草，很难看不说，夏天蚊子可多了”，“我们小区一直都不是很安全的，这不这两天又有人丢东西了，安全、绿化一直都很差劲的，这些问题我们都给物业反映好多次了，但是最后都是无果而终，所以大家最后都不愿意缴物业费了，觉得缴了也白搭，得不到相应的服务啊。”小编在一个告示栏出处见到有业主贴出的提醒邻居的便条。&&业主自己种的花草&小区业主张贴温馨提示
均价 : 4500元/㎡
位置 : 富阳街与银河路交汇处（长途汽车站路南10米）
热线 : 400-869-1111 转 19057
均价 : 3900元/㎡
位置 : 龙海路与开元大街交汇处（济阳信誉商厦北邻）
热线 : 400-869-1111 转 19260
均价 : 8200元/㎡
位置 : 经十东路与临港南路交汇处北行200米路东
热线 : 400-869-1111 转 19161
均价 : 3200元/㎡
位置 : 孙耿镇平安路6号（孙耿镇镇政府北侧）
热线 : 400-869-1111 转 27841
均价 : 7300元/㎡
位置 : 经十路377号（经十东路邢村立交桥西侧建筑大学东临）
热线 : 400-898-3010
均价 : 6400元/㎡
位置 : 花园路与凤凰路交叉口西北
热线 : 400-869-1111 转 35659
均价 : 3600元/㎡
位置 : 银河路7号(银河路与新元大街交叉口南行100米）
热线 : 400-869-1111 转 19186
均价 : 15600元/㎡
位置 : 经十东路511号（经十东路与韩仓河西路交汇处）
热线 : 400-869-1111 转 19147
15600元/㎡
均价 : 7000元/㎡
位置 : 奥体中路与工业北路交叉口东100米路南
热线 : 400-869-1111 转 19310
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李家龙与合肥元一物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00207号
上诉人（原审被告）：李家龙，男，日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：合肥元一物业管理有限公司。
法定代表人：李小榕，董事长。
委托代理人：许青森，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所实习律师。
上诉人李家龙因与被上诉人合肥元一物业管理有限公司（以下简称元一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院于日作出的（2013）瑶民二初字第00668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：元一时代花园小区由安徽元一房地产发展有限公司（以下简称元一房产公司）开发建设。2002年8月，元一房产公司与元一物业公司签订《物业管理委托合同》，委托元一物业公司对元一时代花园小区进行前期物业管理，约定委托管理期限为3年，自日至日止。合同签订后，元一物业公司开始对小区进行物业管理。2002年至2007年间，合肥市物价局多次批复元一时代花园小区的物业费标准为高层、小高层公共性服务费（含绿化、保洁、保安、办公、公共设施折旧等费用）为1.2元／平方米／月。元一物业公司实际按1元／平方米／月收取物业管理费。
日，李家龙与元一物业公司签订《前期物业管理服务协议》，委托元一物业公司对李家龙所有的元一时代花园小区7幢301室房屋（面积为153.66平方米）进行物业管理服务，约定由元一物业公司对元一时代花园的公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、区内交通等项目进行维护、修缮服务与管理等，李家龙作为业主有权参加业主大会，享有选举权和被选举权、监督权，并依据本协议定期向元一物业公司交纳物业管理费用；李家龙不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，元一物业公司有权要求李家龙补交，并从逾期之日起按日加收应交纳费用的日万分之五的违约金；元一物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，李家龙有权要求元一物业公司限期改正，逾期未改正且给李家龙造成损失的，元一物业公司承担相应的法律责任等。
日，元一时代花园小区成立业主委员会，并向合肥市新站综合开发试验区住宅小区物业管理委员会办公室登记备案。日，成立的业主委员会与安徽鑫信物业管理有限责任公司签订《元一时代花园物业管理合同》。随后，业委会多次要求元一物业公司撤出小区并办理物业移交手续，但元一物业公司以业委会成立违反法定程序和登记备案手续不合法为由，拒绝撤出。日，元一房产公司与元一物业公司又签订了《前期物业管理委托合同》，委托元一物业公司对元一时代花园小区进行物业管理，约定委托管理有效期自签订之日起至业委会成立之日止。元一物业公司在元一时代花园小区进行物业管理至今。
李家龙自日起拒绝向元一物业公司交纳物业管理费。元一物业公司诉至原审法院，请求判令李家龙立即支付拖欠的物业管理费14751.36元（至日）、水费2369.39元、公摊电费2183.14元、垃圾处理费255元，共计19558.89元以及逾期违约金13979.63元（按日万分之五暂计算至日，之后计至款清之日止）。
原审法院认为：2002年8月元一房产公司与元一物业公司签订的《物业管理委托合同》，其性质属于前期物业服务合同，并作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和元一物业公司具有约束力。李家龙作为房屋所有人，是元一时代花园管理区域内的业主，其与元一物业公司签订《前期物业管理服务协议》，委托元一物业公司提供物业管理服务。李家龙实际享有并接受元一物业公司提供服务的同时，应履行按时交纳物业费用的义务。虽然2004年3月元一时代花园小区成立了业主大会，并选举了业主委员会，但李家龙提供的证据不能证明业主大会通过合法程序解聘了元一物业公司以及选聘了新的物业管理企业，而此时元一物业公司与元一房产公司签订的《物业管理委托合同》尚未终止，该合同至日前应继续有效。李家龙未能按时向元一物业公司支付物业管理费用，构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。日，元一物业公司与元一房产公司签订的《物业管理委托合同》因期限届满终止后，元一房产公司未能通过招标或召开业主大会征求业主意见又与元一物业公司续签了《前期物业管理委托合同》，虽然在选聘程序上有瑕疵，但因日后，元一时代花园小区业主大会并没有通知选聘新的物业管理企业的决定，且元一物业公司尚继续履行物业管理义务。基于物业服务系为小区生活提供保障服务及服务范围、时间具有延续性，元一物业公司在履行物业管理服务时，李家龙作为在小区生活的业主理应知晓元一物业公司提供了物业服务，李家龙在接受服务同时应当支付相应的物业管理费用。具体物业管理费用根据李家龙房屋建筑面积和物业管理服务费用收费标准进行计算，至日李家龙实欠物业费14751.36元。元一物业公司要求李家龙支付物业费的诉讼请求成立，应予支持。李家龙辩称元一物业公司主张已超过诉讼时效不予采信。元一物业公司主张李家龙支付公摊水电费、垃圾处理费，符合合同约定，予以支持。元一物业公司关于逾期违约金的主张，因元一物业公司与李家龙签订的《前期物业管理服务协议》中没有对&定期交纳物业管理费用&的概念作出明确解释，但根据习惯做法，缴费履行期限应在当年度内，故对于李家龙的违约金从逾期交费之日开始计算，可确定为次年度的元月1日。李家龙自2005年1月未交费，因日后，元一物业公司与元一房产公司签订的《物业管理委托合同》已终止，元一物业公司与李家龙仅存在事实上的物业管理关系，元一物业公司依据已终止合同要求李家龙支付日至日期间逾期违约金，缺乏法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决：一、李家龙于判决生效后五日内支付元一物业公司物业管理服务费14751.36元、水费2369.39元、公摊电费2183.14元、垃圾处理费255元；二、驳回元一物业公司的其他诉讼请求。案件受理费640元、其他费用100元，合计740元，由李家龙负担440元，元一物业公司负担300元。
李家龙不服上述判决，向本院提起上诉称：一、元一物业公司的部分诉讼请求己超过诉讼时效，原审判决适用法律错误。双方的前期物业服务合同关系在2004年4月因业主委员会选聘新的物业公司而终止，因此，诉讼时效应当以此时间点开始计算，元一物业公司主张2004年4月之前的物业费已经超过诉讼时效，对于2004年4月之后的物业费，因属于元一物业公司强迫提供服务，故上诉人无需向其支付物业费。原审判决忽视了元一物业公司在被业主委员会解聘后拒不移交物业、强行继续提供服务的基本事实。上诉人虽知晓元一物业公司提供服务，但并不代表认可其提供服务。二、元一物业公司强行提供物业管理行为，收取物业费无事实基础，原审判决适用法律错误。日，元一时代花园小区业主委员会依法成立并办理备案，业主委员会按照规定通过登报公告招标，并选聘安徽鑫信物业管理有限公司作为小区新的物业公司，在选聘后已通知元一物业公司移交物业管理。但元一物业公司采用非法手段阻挠新的物业公司入驻小区，强行继续提供不符合物业服务标准的物业管理行为。在受到业主拒绝其强行提供物业管理服务后，元一物业公司又通过断水断电等不正当手段逼迫业主支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，&物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施&物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，人民法院不予支持&，原审判决忽略元一物业公司强行提供服务的事实，仍然认定事实服务有效，明显违反法律规定。三、上诉人一审提供的相关证据证明元一物业公司强行提供的物业管理行为多处不符合服务质量标准，元一物业公司提供的收费许可证也已超过有效期限，而原审判决回避上诉人提供的证据，对此关键事实不予认定，属于认定事实不清。综上，原审判决回避基本案件事实，认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回元一物业公司的全部诉讼请求。
元一物业公司答辩称：一、答辩人的物业服务行为具有延续性，上诉人理应知晓答辩人在小区提供物业服务。且答辩人在物业服务过程中多次通过上门催要、张贴催费单等方式向上诉人主张物业费，上诉人认为答辩人主张物业费已经超过诉讼时效不能成立。二、元一时代花园小区于2004年4月成立的业主委员会程序不合法，选聘新的物业公司不符合法律规定，法院生效判决已经进行了确认，小区至今未合法成立业主委员会。答辩人与建设单位签订了前期物业服务合同，合法进入元一时代花园小区，不存在强行提供物业服务。三、答辩人收取物业费用均经过瑶海区物价局的合法核准，符合收费标准。四、物业服务具有公共性，上诉人认为答辩人的物业服务行为达不到标准不能成立，也没有证据证明。如果业主认为答辩人的服务存在瑕疵，应当另行起诉，而不应作为拒交物业费的理由。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：2011年，元一物业公司起诉元一时代花园小区另一业主欠缴物业费案件，合肥市中级人民法院于日作出的（2011）合民一终字第01221号民事判决书，认定&元一时代花园小区在日改选业主委员会时，召开第二次业主大会实到40人左右，未达到物业管理持有1／2以上投票权的业主参加。元一时代花园在改选业主委员会时参加业主大会的业主未达到法定人数，故业主委员会作出的改选业主委员会成员的决议不具有法律效力，也因备案手续不全，合肥市房地产管理局对于元一时代花园小区改选成立的&第二届业主委员会&未予备案，并要求合肥新站综合开发实验区长淮街道办事处在新的业主委员会成立前将业主委员会的公章收回，在该街道的指导下按照法律规定的程序和原则选举业主委员会。目前，元一时代花园未成立新的业主委员会。故不存在业主委员会在物业服务合同的权利义务终止后请求物业服务企业退出物业服务区域及元一物业公司拒绝退出、移交的情形&。该判决书已经生效。
2002年至2014年期间，合肥市物价局多次、连续核发元一物业公司关于元一时代花园小区物业费的收费经营许可证。
本院认为：元一物业公司与元一房产公司于日签订的《物业管理委托合同》期限届满后，双方又于日续签了《前期物业管理委托合同》。《物业管理条例》第二十四条关于提倡国家建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的规定，并非强制性规定，且元一物业公司具有相应的物业服务企业资质，亦持有物价部门的收费许可证，元一物业公司与元一房产公司续签的《前期物业管理委托合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，&建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持&，故上述合同对作为元一时代花园小区业主的李家龙具有约束力。李家龙上诉提出的元一时代花园小区已由业主委员会选聘了新的物业公司，元一物业公司拒不移交物业、强行继续提供服务的理由，因合肥市中级人民法院（2011）合民一终字第01221号生效民事判决书已经认定，元一时代花园小区业主委员会的成立程序不具备法律效力，李家龙也未提交证据证明元一时代花园至今已经合法成立了新的业主委员会，故本案并不适用《物业管理条例》第二十六条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。李家龙的该点上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采信。鉴于元一物业公司提供的物业服务行为处于一种长期的、连续的状态，服务时间具有延续性，且元一物业公司至今仍在元一时代花园小区提供物业服务，对于物业费的收取，元一物业公司主观上也没有放弃或怠于主张的情形。原审法院认定元一物业公司起诉未超过诉讼时效，并无不当。李家龙上诉认为元一物业公司主张物业费超过诉讼时效的理由亦不能成立，本院不予采信。
李家龙上诉认为元一物业公司提供的物业服务不符合质量标准，其一审虽提交了部分照片欲证明元一物业公司在物业服务过程中存在瑕疵等现象，但照片系于2013年3月拍摄形成，仅能反映出拍摄当时的状态，而李家龙自2005年1月起即未交纳物业费，元一物业公司诉请的物业费也仅至2012年12月，不能足以证明元一物业公司在该期间履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。此外，因物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响元一物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。元一物业公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为以及侵犯李家龙个人的人身、财产权益造成损失的行为，李家龙可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求元一物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。故李家龙以该点理由上诉认为其不应交纳物业费，无充分的事实依据和法律依据，本院不予采信。
综上，李家龙的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费289元，由李家龙负担。
本判决为终审判决。
审判长　& 　钱爱民
审判员　& 　沈　静
审判员　& 　程亚娟
二〇一四年四月十日
书记员　& 　汪　磊
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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北京市东城区东交民巷27号 100745 总机:010- 举报:010-图：业主答辩状：这样的物业公司该不该付费？-特色论坛-搜狐焦点网
图：业主答辩状：这样的物业公司该不该付费？作者:和谐社区沙龙&&&案例分析&&&答辩状
答辩人（本诉被告）：***、***、**
住址：黄浦区黄家路**弄*号***室
答辩请求
1、判令驳回原告（上海**物业有限公司）的诉讼请求。
2、判令原告采取补救措施、赔偿小区业主损失。
3、判令本案诉讼费由原告**物业有限公司承担。
事 实 与 理 由
一、**物业公司收取物业服务费没有合法依据，其行为不受法律保护。
1、原告提供的《前期物业管理服务合同》内容不具备物业服务合同的起码要素，也没有经过有关部门合法备案。属于无效的合同。
先看《前期物业管理服务合同》第4页第十七条，委托管理期限全部空白。这表明原告没有在**华苑进行物业服务的权限。
该合同第二十条规定物业管理服务要求标准实际上是“不提供物业服务”。比如房屋外观：95%；设备运行98%；等等，没有任何具体服务内容和标准。该条规定有具体的物业管理服务质量见附件二，但是实际上该附件没有。以上足以可见，《前期物业管理服务合同》属于伪造，属于无效的合同。
根据《物业管理条例》第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第三十五条　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
原《上海市居住物业管理条例》第四十二条 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
但是，原告提供的《前期物业管理服务合同》没有经过被告确认过，也没有对业主公布过，也没有经过主管部门备案，因此对被告和全体业主没有约束力。
2、原告提供的《前期物业管理服务合同》第二十一条规定，高层住宅电梯、水泵运行费0.55元/平方米/月按实结算。但是原告从来没有按照此合同约定按实结算，这证明原告提供的前期物业管理合同没有执行过。原告在浩城华苑向业主收取物业服务费，于法无据。
3、原告提供的《前期物业管理服务合同》第二十三条、第二十五条约定，按照物价局核定收费。但是原告从来没有公布和提供物价局的核准收费依据，这说明原告在浩城华苑属于违法乱收费。被告保留要求原告退回以前收取物业费的权力。
4、《前期物业管理服务合同》第二十八条规定，乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
原告未按合同约定提供物业服务，经过业主、业主委员会提请整改，但原告长期不予理睬，业主有权终止前期物业管理服务合同。
二、本小区已经于日成立业主大会，选举产生业主委员会（见证据一、业主大会业主委员会备案证【沪黄房字第046号】。
由于原告占据小区，不能提供符合规定的物业服务，业主大会、业主委员会一直未与原告签订物业服务合同。被告作为业主大会一员，理所当然按照业主大会、业委会的决定。既然业主大会没有选聘被告作为物业服务企业，业主当然没有义务向原告缴纳物业费。
根据《物业管理条例》第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
原告在本小区未与业主大会、业主委员会签订物业服务合同，无权在小区提供物业服务，同时原告也没有提供符合规定的物业服务，因此原告无权收取物业服务费。在业主大会成立后，业主有权按照《物业管理条例》的规定，拒绝接受无权管理的公司提供物业服务。否则，任何一个物业公司都有权在小区收取物业服务费了。
三、被告入住以来一直是按时交纳物业费的，一直到本小区业主大会成立后原告非法占据小区为止，见证据二【前业委会主任何**证词】。原告因为没有合法的物业服务合同，不与业主大会签订物业服务合同，侵害了业主选聘物业的合法权益，违背了法律规定。同时原告只收费少服务甚至不服务，还侵害业主的公共收益，严重损害业主利益，见证据三照片，本业主为了小区公共利益才被迫暂停交纳物业费，目的是敦促物业公司更正违法违规做法，维护包括业主在内的全体业主的合法权益。而且物业公司从来没有上门协商解决，也没有通知业委会来催讨，或者上门来催讨物业费。
根据上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第15条规定，物业管理企业未履行服务、管理职责或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可以行使抗辩权。因此，请求法院驳回物业公司的诉讼请求，维护全体业主的合法权益。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
因此，请求法院判令原告赔偿小区全体业主损失，维护业主合法权益。
四、即便业主拒交物业费，依据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
原告无权脱离开业主大会、业主委员会来通过诉讼主张物业费。
根据《物业管理条例》第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
但是，本案中从来没有业主委员会向业主提出限期交纳物业费，这也从侧面反映，原告擅自收取物业费也是违背业主大会、业主委员会意志的。
五、《物业服务合同》由业主委员会签订，不是业主大会签订；内容侵害业主合法权益；内容也没有经过业主大会表决，属于无效合同。
该合同第5页约定非住宅物业的综合管理服务费为2.58元/月/平方米，其他项目空白，这是明显侵害住宅业主的合法权益，也侵害了非住宅业主的合法权益；第6页第十条更荒唐地提出按日缴纳滞纳金千分之五，比水电费的滞纳金比例还高！严重侵害全体业主利益；第8页第十四条将电梯广告费20%分配给物业公司，业主大会还要承担税费，属于明显侵害业主利益；最明目张胆侵害业主权益的是第11页第二十条，将物业公司的义务覆盖，只赋予物业公司权利；该合同主要服务标准在附件中，但是根本没有向全体业主提供或公告。以上足以可见，《物业服务合同》是侵害业主合法权益的不平等条约，也没有经过业主大会充分讨论表决，属于无效合同。
即便该物业服务合同有效，根据合同第十九条的规定，甲方审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施。但是原告长期未提供上述方案、预决算供业主大会审核，属于严重违约。
小区物业服务长期不符合规定和合同约定，被盗案件一直发生，小区乱停车等现象屡见不鲜，特别是小区巨大的公共收益停车费从来不向全体业主公布，被原告擅自使用。物业服务不到位的违约责任原告应该承担。
根据合同第二十四条的规定，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付双倍的违约金。
因此，请求法院驳回原告诉讼，并要求对方赔偿广大业主的损失，同时支付双倍的违约金。
六、收费标准和违约金的计算没有法律依据。
从起诉书可以看出，原告只谈收费不谈服务，也没有任何证据证明原告按照规定提供了物业服务。恰恰相反的是，诉状及其证据这正反映了原告只收费不服务的本质。
根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务费收费标准应该与物业公司的服务水平相适应。原告只收费不服务或受服务应该依法承担责任。
前期物业管理服务合同没有滞纳金的说法。至于物业服务合同中约定的违约金的计算按照每日千分之五计算滞纳金，比水电费的滞纳金比例还高，完全是不公正也不合理的，也是没有任何依据的。根据最高人民法院的解释，没有约定违约金的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。显然，原告提出的违约金计算方法远远高于最高人民法院的规定。这也是反映原告肆意侵占业主权益的一个证据。
七、原告提供的证据三属于被告缴纳物业费的凭证，不能证明被告此后没有缴纳过物业服务费。原告诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效。
根据《民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。
被告只保留两年之内的物业费缴纳凭证。即便原告有权收取物业费，也只能在两年内通过业主委员会催缴后，逾期未缴纳的才能由业主大会、业委会来诉讼。
原告提供的《上海邮政微机专用单册》和《欠费催缴通知》存根联不能证明被告欠费，也不能证明原告向被告追讨过物业费，因为没有被告签收的凭证，也没有证明信函内容的依据。
综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并要求原告采取补救措施、赔偿小区业主损失，由原告承担诉讼费。
此致
黄浦区人民法院
答 辩人：***、***、**日
手机：133********
证据清单：
一、业主大会、业主委员会备案证【沪黄房字第046号】
证明：被告小区已经在2005年初成立业主大会，原告未与业主大会签订物业服务合同，无权在小区收取物业服务费。
二、前业委会主任证词
证明：被告小区业主大会成立后原告拒绝签订物业服务合同，又不退出小区。
三、小区物业管理照片
证明：原告在小区只收费不服务，给业主造成损失。
四、日**华苑业主委员会《告示》
证明：原告疏于管理，造成小区盗窃频繁。
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公共场地乱堆放，乱停放，阻塞消防通道，无人管理！原告严重违约！
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维护保养维修不到位
原告不维护公共设施，木板和钢管都无油漆，腐蚀、锈蚀严重。
小区公共设施破乱不堪，大门锈蚀严重，长期不维修不维护。
花架长期不维护被腐蚀后拆除
花架腐蚀后用布条绑扎，根部即将断裂，上部裂开，花架拆除后藤类植物消失，绿化减少
草坪灯损害，长期不维修；绿化杂草丛生，无人保养！
绿化不保养，泥土飞扬；窨井盖破损，长期不更换维修。
消防箱破坏长期不维修，消防隐患严重
绿化维护保养不到位，树木枯死；围墙栏杆锈蚀，长期不维护保养，不刷油漆。
道路长期不维护不维修。
保安人数只有14个人，保安服务不符合规定。
小区大门洞开，不登记，不询问。各大楼门禁洞开，无人管理。
关于（2012）黄浦民四（民）初字第1218号物业服务合同纠纷的庭审答辩补充意见
黄浦区人民法院：
对原告代理人在庭审中提出的一些误导法官的物业管理专业问题和有关法律问题提供以下意见，请法官予以采纳：
第一， 关于前期物业服务合同的效力问题：
《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
1、原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》中，服务内容和服务标准没有，服务期限没有，收费标准不明确，实际上属于只收费不服务的虚假合同。这属于《合同法》第五十二条第二项中恶意串通，损害全体业主利益的情形。因此原告提供的前期物业管理服务合同是无效的，对合同两当事人以外的业主不具有约束力。
2、国务院《物业管理条例》第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
当时有效的《上海市居住物业管理条例》第四十二条明文规定，新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
开发商出售房屋必须在购房合同中包括前期物业管理服务合同，并且将前期物业管理服务合同在房管部门备案。经过向黄浦区住房保障和房屋管理局物业管理科查询，上述前期物业管理服务合同根本没有在主管部门备案，被告和全体业主都没有收到《前期物业管理服务合同》。前期物业管理服务合同必须经过备案，并且必须经过业主在购房合同中约定，这是行政法规和上海市地方性法规的强制性规定。原告提供的前期物业管理服务合同既没有在房管局备案，也没有经过业主在购房合同中确认，这属于《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”情形。因此，原告提供的前期物业管理服务合同是无效的，对业主没有任何约束力。
特别需要提请法官注意的是，前期物业管理服务合同的备案性质与业主大会成立后与物业公司签订物业服务合同的备案性质是不同的。前期物业管理服务合同的备案以及业主在购房合同中的确认属于行政法规、地方性法规的强制性要求，是前期物业管理服务合同生效的前提条件，而业主大会签订的物业服务合同备案不是合同生效的条件。原因是前期物业管理服务合同并不是业主或者业主组织签订合同，而是第三方的开发商与前期物业公司签订的合同，而且该合同的义务是合同外的业主来履行的，如果未经有关部门备案和购房业主确认，很可能就会侵害业主的合法权益。业主大会签订的物业服务合同则是业主利益的代表方业主大会、业主委员会签订的，业主委员会又是业主选举产生的，所以法律法规没有强制规定业主大会签订的物业服务合同必须备案才能生效。但是尽管如此，《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》还是明确要求业主大会签订的物业服务合同在签订之日起向房管部门和物价管理部门备案。但是业主大会签订的物业服务合同的备案仅仅是行政管理的措施，并不是物业服务合同生效的条件。
第二，原告提供的前期物业管理服务合同补充条款中暂定电梯水泵运行费为0.55元，但是从来没有按照合同中约定的按实结算进行结算。
《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》（沪价房[1996]第116号）第十四条[高层住宅电梯和水泵运行费收取]高层住宅的电梯和水泵运行费由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电费构成。具 体收费由业主管委会和物业管理单位商定的服务方式、时间，按实结算，单独列账，并按各房屋所有人的建筑面积比例合理分摊。
在业主委员会成立之前，电梯水泵运行费无法按实结算，但是业主委员会成立以后应该对全部电梯水泵运行费进行按实结算。原告既不向业主、业主委员会提供前期物业管理服务合同，也没有按照该合同执行，这从侧面证明原告提供的前期物业管理服务合同不具有真实性。根据向黄浦区房管局物业科查询情况看，该前期物业管理服务合同根本没有在房管局备案过。
特别需要提请法官注意的是，在前期物业管理阶段中保修期间，维修保养费是电梯、水泵的生产、安装单位负责免费保修的，物业公司根本不需要支付其中的常规保养维修费，业主不应该交纳0.55元中的该部分费用。
第三，关于原告声称原告之所以未能维修、保养小区共用设施设备，是因为业主大会没有批准动用维修基金，同时又辩称维修后又损坏的。这是没有任何依据的说法。
首先需要告知法官，物业服务费中包括五项收费：综合服务费、保安服务费、保洁服务费、绿化养护费和共用场地、共用设施设备的运行、维护保养、维修费。原告自称必须动用维修基金才能维护保养和维修的说法没有任何道理。如果法官到小区走动看看，就知道原告完全是只收费不服务，特别是设施设备的维护保养上是几乎完全不管，一直到锈蚀腐烂到底，业主损失巨大。
事实上，原告收到被告的证据照片后已经修复部分设施和场地、道路，这说明原告修复这些是本来应该从物业服务费中列支的。
至于原告诡辩称，修复过多次后来又损坏的，这没有任何依据。其实只要到现场看看就知道，如果不是十几年根本不维护保养，根本就不会锈蚀腐烂到底。我们广大业主真心欢迎法官到小区看看现场，维护广大业主的合法权益。
《上海市住宅物业服务分等收费标准》中明文规定，物业服务费中包括共用设施设备、共用场地的零星维修、常规保养等费用。从被告提供的照片看，足以证明原告是只收费不服务或者少服务。
第四，关于第一届业委会未与原告签订物业服务合同的问题。过错不在业委会，而是原告未能提供满意、规范的物业服务。特别是业委会多次要求原告改进服务，提供物业服务方案、成本测算方案、物业服务合同文本等，原告长期不理睬，继续占据小区获取非法利益。迄今为止业委会未能拿到前期物业服务阶段的任何公共收益，业主损失惨重。
被告作为首届业委会成员，看到小区物业服务形同虚设，有责任有义务对不合格的物业服务进行抵制，也是维护广泛广大业主的合法权益。从被告多次向原告主动要求缴纳部分物业服务费来看，被告是有诚意解决双方纠纷的，但是原告长期不予理睬。
法官在自己小区也是普通的业主，面对不讲道理、侵害业主权益的物业公司，面对不提供规范服务的物业公司，业主是否可以根据物业公司的服务情况依法行使抗辩权呢？当然是应该的。这是合同法赋予业主的合法权利！
被告作为业主选举出来的业委会成员，在小区威信是不低的，也绝对不是那种贪图小利而不交物业费的个别人，但是作为业委会的知情人，如果业委会都不明确自己的态度，小区还有什么前途？目前小区尽管已经成立第二届业委会，但是由于原告继续提供不符合约定的物业服务，小区仍然是一塌糊涂！
从原告目前开始维修小区设施设备的实际来看，这是我们业主不交纳或者少交纳物业费坚决抵制物业公司只收费不服务的效果。被告认为，物业服务费必须用于小区物业服务，但是原告长期不维护保养，根本没有支出这部分费用，业主不应该交纳这部分费用。
因此，借此机会，我们提请法官从维护社会公平正义、维护《合同法》尊严的高度来判断此案是非。如果每个物业公司可以只收费不服务，只要通过诉讼就能拿到物业服务费，社会上还会有诚信的物业服务吗？
良好的社会风气需要每个人来努力，而法官的每一次判案对社会的影响是巨大的，如果不是维护公义，那么受害的是包括法官在内的所有人！
恳请法官依法公正判决！
***、***、**代理人：刘生敏（国家注册物业管理师）
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登载说明：本人本身是不支持单个业主拒交物业费的，但是面对物业服务如此的物业公司该不该付物业费，请大家评判。但是如果物业公司没有收费依据，没有提供物业服务，是不是就可以无条件收费呢？值得广大业主深思。尽管本人不支持业主拒付物业费，但是一个不争的事实是：物业行业的进步和服务水平的提高，往往正是业主拒交物业费等方式抗争换来的。借此机会，我们呼吁，业主委员会要发挥作用，维护好全体业主的合法权益。对于不维护业主利益的业委会，业主应该敦促改正，直至罢免更换业委会成员。
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搜狐焦点网友 14/03/31 17:51 (<font color=#ff次点击)
刘生敏 12/11/14 12:15 (<font color=#ff次点击)
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