投资者想买商铺怕风险 专家称超过10%的回报率不靠谱
&看铺团&首发，记者现场发现，手握闲钱想投资商铺的市民不少，但由于商铺投资风险高，想买又不敢买的心态在商铺投资市场比较普遍。
武汉人刘先生有几十万元闲钱，与买住宅或者把钱放银行相比，他更倾向于买商铺。在南国大家装江南店，他算了笔账，如果买100万的铺子，前两年包租收益抵扣房款，实付87万元。首付44万，贷款43万，利率按10年上浮20%来算的话，月供5155.7元，3至5年投资回报率为7%，一年租金收益7万，每个月还贷款后还能得677元。
周先生夫妇几年前在汉阳买了个门面，现在租金翻了一倍。他们又攒了一些钱，还是想买商铺。但目前门面型的商铺比较少，多是商业街或者商业综合体的商铺，商铺投资回报率怎样，主要是看开发商的经营能力，对这方面还没有把握，看了几家商铺，难以决定在哪家下手。
房产研究机构克而瑞有关专家表示，商铺投资，不要盲目相信开发商高回报率，超过10%以上的回报率是不靠谱的，要多关注开发商的商铺运营能力，这是商铺以后能否升值的关键。
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& 商铺投资怎么样才没有风险现在的商铺多种多样，投资者该如何选择适合自己的商铺呢?现在商铺的类型和地点也日趋多样化。那么我们该如何选择商铺呢?现在由楼盘网为您简单的介绍几个风险相对来说比较小的商铺投资吧社区商铺社区商铺将成为潜力最大现在的商铺多种多样，投资者该如何选择适合自己的商铺呢?现在商铺的类型和地点也日趋多样化。那么我们该如何选择商铺呢?现在由楼盘网为您简单的介绍几个风险相对来说比较小的商铺投资吧社区商铺社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。提醒：值得投资者注意的是，一些开发商通过对项目的包装宣传，从而促成了社区商铺销售价格虚高，这样商铺就丧失了升值的空间。因此投资前进行详细的考察，理性投资非常关键。超市商铺大型超市往往伴随居住区诞生，拥有聚集人气的先天优势。大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。提醒：超市商铺是依赖于超市而产生的，超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市，会起到事半功倍的作用。CBD商务区商铺商铺投资的诀窍之一就是&看客买铺&。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。从城市的发展看，每个城市的CBD商务区规划都非常有限，因此特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。提醒：在具体投资项目选择上，一般来说，CBD商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的主角。admin关于 商铺，投资，风险 的新闻相关推荐楼盘知道热门关键词： 热点推荐柳州房产网讯：女神范冰冰与你邀约地王国际财 楼盘名称价格区域城中7200元/㎡1城中5200元/㎡2柳北价格待定3柳南4950元/㎡4柳南4718元/㎡5鱼峰6800元/㎡6柳东5900元/㎡7鱼峰18000元/㎡8城中20000元/㎡9城中7300元/㎡10楼盘网是全国首家专业楼盘信息导购平台，为您提供最新最全的楼盘价格、楼盘优惠、楼盘活动等楼盘信息，让您快速找房，轻松置业。-- 华商报 --
投资商铺风险大
考察到位再出手
随着社会经济的发展，人们物质文化生活水平也随之提高，因此，人们对住房、商铺投资也有了更高的要求。　　
住宅商铺项目琳琅满目，究竟如何选择适合自己的好房屋，如何投资好的商铺，置业投资者感到十分茫然。 沣西新城的房地产业商机巨大，精心谋划了“六园”“四区”的发展格局，带动周边商业、住宅的快速发展。　　三号桥住宅受追捧　　
西咸新区今年被国家升级为国家级新区，陈杨寨至三号桥位于世纪大道西段，世城滨江、宇宏·健康花城、先河国际社区、阳光尚苑、双峰锦湖等品牌级的开发商项目云集于此。　　
宇宏·健康花城是咸阳最早的西班牙风格、功能现代化社区，是当时世纪大道的标杆建筑。后来落户的先河国际社区、世城滨江、双峰锦湖等项目也受到咸阳市民的追捧。　　
乾县邓先生说，选择在宇宏·健康花城购房是感觉周边的交通都比较便利，去咸阳西安都比较方便，更重要的是学区商业配备比较好，未来升值的潜力巨大，居住在这里方便、舒适又安静。“好像完全置身于西班牙一样。”　　
天津商业大学房地产经济学王伟表示，大多数购房者买房的时候首先考虑房价，要掌握一定的议价技巧和手段，才能降低购房成本。同时，还要注重房屋质量和地段，货比三家选择性价比高的楼盘。这样，才能买到适合自己的房子。　　商铺引发投资热潮　　
宇宏·健康花城商业街大铺已经开始招商，小铺商家已经入驻，先河国际社区商业街也已经建成，对于地理位置和发展潜力来说属于绝佳投资地段。　　
和住宅相比，商铺的投资性较强。据业内人士分析，在房地产发展比较成熟的国家，住宅用房的投资回报率约为6％，而商铺投资的回报率可达到8％~10％。但投资商铺的风险远比住宅投资要大，因为需要租住宅的人比租商铺的人多得多，住宅租不出去可以自己住，商铺则不同，租不出去无法获利，投资的损失就很大，因此投资商铺须理性分析。　　
天津财经大学经济学院教授丛屹表示：“投资商铺最重要的是有商业氛围，商铺所处的地理位置、周边的消费层次与习惯、人流量、商业网点布局及结构、配套设施、商铺周边是否存在因城区规划而进行交通改道、拆迁等因素都会对商铺投资有不确定的影响。”三号桥以东配备了完善的教育资源，陕西商贸学院、陕西科技大学镐京学院、西北大学启迪中学、彩虹国际小学也已经成熟，市政规划交通占据首要的位置、便民公交线路22路、23路，完善的购物超市及配套齐全的商业体系是投资者最为看重的投资点。　　
宇宏·健康花城置业顾问陈浩说：“新建的社区商铺潜力巨大，往往新建商铺出售的价位相比较成熟性的市中心商铺价格要便宜得多，准确地根据规划来判断升值潜力，商铺所处地段、价格及周边环境因素都要进行调查，以减少贷款项目的投资风险。”　　
本报记者 汶威承&
《华商报》社版权所有，未经书面授权禁止使用&&&&◆导报记者 曹凤芹 济南报道&&&&“不限购，临街商铺，核心商圈，低投资高回报……”限购令下住宅市场的“紧箍咒”越念越紧，近期不少开发商打出这样的广告，以吸引商业地产投资客。&&&&虽然商业地产投资回率比较诱人，但业内人士认为，投资商业地产的风险要远远大于住宅，尤其是那些从来没有商业地产投资经验的新手，更要谨慎为之。&&&&诱人的投资回报&&&&日前，经济导报记者接到一个电话，对方问对投资是否有兴趣，称他们有一处商业楼盘正在热销，低投资高回报。“目前物价不断上涨，钱存在银行就是贬值，投资我们‘10年回本，30年纯利’、‘20年无忧品牌托管，10年100% 高额回报’产品，可以降低投资风险，有效规避通货膨胀。”&&&&导报记者称想了解一下，对方说可以去位于北园大街三孔桥附近的某小区办事处，如不便前往他们可以传一份资料过来。还说每周都有看房班车，可以去实地考察。“我们是政府重点扶持项目。”&&&&他们给导报记者的材料上显示，该项目位于潍坊市，是“一站式”国际家居生活广场，实行“委托经营管理”，“零风险、高回报”。&&&&材料对“委托经营管理”进行了解释，即在购买该项目的商铺后，将委托给专业的经营管理公司统一招商、统一经营、统一管理，而后按约定比例和时间返还租金，这样就解决了投资的后顾之忧。&&&&该项目商铺托管20年，前10年100%返还（也就是前3年每年返还率为8%，一次性返还24%，从第4年开始逐年返还：第4年返10%，第5至10年返11%） 后，10年弹性收益按租金一九分成，业主享受90%高额租金，项目方只收取10%的运营管理费。&&&&对方表示，投资者也可以选择短线投资，“商铺五证俱全，第一年房产证下发可以选择出售。一般开业后，一年之内商铺可以升值70%以上。”&&&&需理性对待&&&&“一铺养三代”、“今日寸金置铺，明日寸铺寸金”。商铺真的能赚钱吗？业内人士提醒：商业地产以经营论成败，投资者千万不要被一些开发商诱人的广告冲昏了头脑，以为商铺不受调控影响就可以大举“吃进”。&&&&绿色家园房地产公司销售经理李子娟对导报记者表示，商业地产与住宅相比，投资环节比较复杂。投资商业地产首先要看开发商的综合实力、品牌以及所开发产品。产品形式不同，回报率也不同，这取决于后期的经营状况。&&&&再者，必须考察区域商圈的历史发展情况，同时要了解商业街周边区域的商业承受能力。在政府和人为意志下，有许多所谓的商业街是一夜之间被制造出来的，缺乏有效的市场支持和培育，有行无市，这样的商业街商铺一旦投资难免被套牢。&&&&与投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有所区别，商铺转让赋税较高。玛雅房屋经纪人刘慧对导报记者表示，商铺转让时有两个税费较高：土地增值税和营业税，尤其是卖出过户的土地增值税是住宅的2-3倍。一般来说，商铺换手率极低，其原因即为转让交易过程中的高额税费，通常商家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此，绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润。&&&&除此之外，商业地产的水电、宽带费用与住宅地产相比几乎翻倍，物业费更是高出住宅物业的数倍。&&&&“购买商业地产，需要研究、调查和统计，否则冒然买进很可能吃亏。”刘慧说。
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规避商铺投资风险 看影响商铺价值六大因素
　　◆包头房产超市网讯 对想投资商业地产的普通投资客来说，掌握如何正确考量商铺、规避投资风险等相关投资知识十分必要。
　　影响商铺价值的主要因素，主要有以下六点：
　　一、周边的环境。周边环境直接影响商业地产的价值：过宽的路面，虽然方便交通车流，但不易积聚人流，直接影响租金的标准；路面有障碍物也会影响到租金。
　　二、设施配备。（1）要有通风环保等设备有效留住客户，这是最基础的，独立经营的铺位需要互联网等；（2）电梯的数量足够是客流充分的保障，电梯的位置和安排也同样重要。
　　三、整体的规划布局。合理的布局可以使客流有效地流动。
　　四、科学的铺面设计。包括：（1）面积大小。（2）进深的设计。一般来讲，当进深大于面宽的两倍，影响店内货品的展示；当进深小于面宽时，影响进店率。（3）层高。层太低会影响经营，一般一层的经营用房在4.5—5.5米比较合理。
　　五、停车位。充足的车位保证有效消费人群的到达，另外停车场设计要合理，保证进出方便，使客流能够有效地流动。
　　六、售价。购买商业地产之前，应该估算出这个商业地产的合理售价，同类地段商铺售价可这样计算：售价=（同类地段商铺月租金+X）×150倍。X指市政规划对租价的提升，是隐性租价，现在没有体现出来。如果这个X很大，那么这个房子一定值得买，它可能就是一个原始股。
　　四大要素决定投资成败
　　对于高利润与高风险并存的商铺投资，投资该如何选择才能掘金有道呢？有关投资专家提醒说，商铺投资和股票、证券等投资都一样，有多大利润也有多大风险，四大要素决定商铺投资的成败。
　　资深房地产人士在接受采访时表示，商铺投资能否成功，取决于四个要素，一是地段，二是交通，三是位置，四是管理模式。如果这四大要素能够完美结合，其商铺投资会颇有成效。
　　地段是决定商铺价值的关键。
　　处于差不多的位置，但能看到明显标识的商铺才更有竞争力，消费者便于聚集，形成一定的消费磁场。
　　其次是交通。在商业追求最大货物销售范围的原则下，商用物业周边的交通是否便利，交通费用是否较低，都是非常重要的，如新街口湖南路区域，有几十条多条公交线路的支持；新街口还有地铁交汇的交通优势。
　　第三是商铺的具体位置。一层商铺的价值永远是最高的，商铺的售价和租价都随楼层的不同有很大的差别。投资者选择首层商铺的投资回报较高，但风险也较大；如果投资眼光不错，选择二、三层商铺的投资风险较小，回报也可观。
　　第四是经营管理模式。
　　这是对商场铺位而言的，这对整个商场的经营和发展影响较大，包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。
　　选择商铺要注意“四看”
　　投资商铺需要有独特的眼光，因为商铺的巨大投资和其不可变性，导致商铺投资中有诸多的不确定因素。不要理所当然地以为繁华地段的商铺就一定是旺铺，选购商铺一定要实地去“看”。
　　首先要看人流量，商铺的好坏最终决定于人流量。说到人流量无非是固定人流、流动人流、客运流，真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交站、地铁站等）。
　　其次要看商铺周边人员结构，商铺区域内居住人口从事的职业和行业，直接影响商铺的市场消费，例如高档商品房区域内的高级白领人口比例高，其市场消费就高，而普通工薪阶层较密集区域，其购买力相对较低。
　　第三要看商铺周边产业结构，产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。商铺区域的产业结构不断优化升级，第三产业比重的增加会使商铺区域对金融服务等产业的需求。商圈内产业的迁移，会带来人口的迁移，例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务的需求。
　　最后是看马路的宽度，所谓“宽街无闹市，闹市无宽街”，越是人行道狭窄、马路不宽的街道，其人流量反而越大，商气也就越浓；而马路宽阔的街道，由于是交通主干道，其人气反而不易聚集。
来源：搜狐焦点网
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