云蒙: 投资招行的财务自由梦
十年前没有投资房地产，现在后悔已晚，十年后不再后悔没有投资银行股。 设定条件1： 考虑到十八届三中全会提出的收入倍增计... - 雪球&:投资招行的财务自由梦十年前没有投资房地产，现在后悔已晚，十年后不再后悔没有投资银行股。设定条件1：考虑到十八届三中全会提出的收入倍增计划，考虑到中国M2每年的增速维持在12%左右，考虑到内生性增长维持30%分红，设招商银行在习大大期间年平均增速为15%。设定条件2：考虑我的收入增加因素，我每年投入市场的资金每年增加2万，2014年为12万，现在的总股份数为214700股。设定条件3：设市场三种情绪，一是股价不涨不跌不填权；二是股价填权维持股价不变；三是股价填权并每年涨5%。由于股价下跌几年后招行的股价就会归0，故不假设。下面分别是三中市场情绪的案例图：1、股价不涨不跌股息除权后不填权（这个最恐怖，2022年一年分红将达到近400万，并且将完全所有化招商银行）2、股价不涨不跌股息除权后填权（总体比较稳定，在前期对人的精神是一种折磨，比如在2017年市值还只有300万，但到2022年一年分红就达到130万，虽然市值只有800万，但这个分红财务自由没问题）3、股价填权并每年涨5%（这个过程球友们最能接受，天天看着市值红红的，股价涨了权也填了，2020年分红110万，总市值1000万，估计财务自由也差不多）（友情赞助，此图表对招民兴浦应该是一样的）
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发布:编辑原创 发布时间： 16:47
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　　相关房产网站统计数据显示，最近一年广州成交排名前十的楼盘，套均成交价为104万-165万元。若以最低的104万元作为参考，化整为零以100万元的标准来淘房，可以买什么房？　　100万元的总价，想在中心区买房？想要地铁沿线？想要傍名校？还想买大宅？都不是白日做梦，只不过，可供选择的房子将会越来越“远”。然而，随着城市不断往外扩展、市政配套设施持续跟进，再远的区域也会随着地铁、轻轨等的开通而变“近”。　　多几个地铁站的距离，楼价省一半，空间多一倍，选择买怎样的房子？掂量一下自己的腰包，根据自己的实际需求决定吧。　　100万元，想买中心区？　　亮瞎眼啦！还可以买套三房！在广州中心城区，已很少能看到“7字头”的了　　A　　适合人群　　中心城区的中小面积住房较易出租，且价格容易上涨，适合客。此外，不想在上班路上花费太多时间的首次者也可以考虑。　　在广州中心城区，100万元可以买一套三房住宅，你信不信？　　还真的有。位于黄埔广州开发区永和经济区内的宏康小筑就是其中之一。该楼盘带均价为元/平方米，近百平方米的三房总价约80万元。虽然100万元以内的三房难觅，但细心寻找，在中心城区还是能找到总价100万元以内的房子，可以亮瞎很多钛合金眼。　　中心城区百万元住宅难觅　　涨价，涨价，涨价……自2003年以来，广州房价不断上升：2010年，广州房价首次进入“万元时代”；2013年进入“1.5万元时代”；2014年接近“2万元时代”。　　早在2010年广州房价刚进入“万元时代”，广州市同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文便表示，随着地价“2万元时代”的到来，再过五六年时间，广州一手住宅均价也会步入“2万元时代”。　　现在广州全市的整体房价尚未步入“2万元时代”，不过，中心城区早就进入“2万元时代”。对中心城区的楼盘来说，2万元/平方米的售价已是常态。　　相关房产网站监测数据显示，今年4月份，广州中心城区（天河、越秀、荔湾、海珠、白云、黄埔）一手住宅成交均价为22364元/平方米，且套均面积为114平方米。也就是说，4月份想在中心城区买一套住宅，按照均价水平需要付出约255万元。假如你中了500万元的大奖，在中心城区也只能买两套平均标准的房子而已。　　百万元住宅基本集中黄埔　　虽然比较少有，但在广州中心城区，总价100万元以内的房子还没有如史前恐龙般灭绝，耐心寻找，还会有惊喜。这些房子基本都集中在黄埔区内。　　如宏康小筑，售价不足8000元/平方米、产品面积在100平方米以内，无论两房还是三房，所有单位的总价都在100万元以内。又如美悦湾，均价9500元/平方米左右，部分低层小面积单位售价为“8字头”，总价100万元以内的产品主要是低层两房单位。　　在中心区房价已进入“2万元时代”、黄埔区房价1.5万元/平方米的情况下，上述两个楼盘价格偏低，一方面是因为两个楼盘的规模都很小，开发商希望快速回笼资金；另一方面，两个楼盘周边暂时都没有什么项目，居住氛围不太浓厚，开发商只能低价吸引买家。　　至于黄埔区内的科城山庄(详情图库团购点评)、越秀岭南雅筑(详情图库团购点评)、万科金色梦想(详情图库团购点评)三个楼盘，能有总价100万元以内的产品，一是因为单价还不算太高；二是有小面积单位，如科城山庄有39平方米的单间，万科金色梦想有65平方米的两房。　　相比中心区其他五区，黄埔区的楼价最低，且该区库存量较大、竞争激烈，开发商以低价吸引买家，才会出现较多总价100万元以内的住宅。随着黄埔区楼市热度不断上升，楼价也会不断上涨，总价100万元以内的住宅将会越来越少。　　广州中心城区总价100万内的在售住宅概况　　区域 楼盘名 产品面积 售价 最优势　　（平方米） （元/平方米）　　黄埔 宏康小筑 76-100的两房及三房
周边有小学、酒店，门口有两条公交车线路　　黄埔 美悦湾 70多的两房 8000多起（毛坯） 周边有省一级小学　　黄埔 科城山庄 39的单间 1.6万-1.7万 黄埔区政府旁　　黄埔 越秀岭南雅筑 80多的两房 约1.2万 距离黄埔区政府不远　　黄埔 万科金色梦想 65的两房 1.35万 距离黄埔区政府不远　　（整理/张秀钦 梁栋贤 制表/肖莎）　　100万元，还想傍名校？　　联姻名校！望子成龙不是梦不同的名校有不同的入读政策，买房前一定要先打听清楚　　B　　适合人群　　望子成龙、望女成凤的家长型买家　　100万元，想在广州买套房，还想傍名校？没错。我们说的不是那种只有9平方米的老城区“蚊型”学位房，而是外围区域自建名校配套的楼盘。　　与名校合作，改善楼盘配套　　外围区域不少大型楼盘都有自建的配套学校，按照要求，开发商在建好学校后交给门管理，但为了增加楼盘的卖点，有部分楼盘选择与名校联姻，让小区住宅带名校学位。　　像华南师范大学就先后与南沙的星河山海湾、增城的合生湖山国际(详情图库团购点评)等楼盘联姻，开设从幼儿园到初中的“一条龙”教育配套，其中，小学和初中均按照公办学校标准收费。万科幸福誉(详情图库团购点评)和广州市二中合作。广州亚运城(详情图库团购点评)选择与广铁一中合作。祈福集团在花都办了一所公立小学，作为祈福天龙苑、祈福万景峰(详情图库团购点评)、祈福辉煌台(详情图库团购点评)的配套设施，开发商介绍，三个楼盘的业主子女都可以不限户籍、免赞助费、按公办标准入读该小学。　　注意！不同学校有不同规定　　买套傍上名校的房子，当然是好事，不过，买家在购房前一定要充分了解不同学校的入读规定。　　有的名校，虽然位于楼盘内，但完全按照民办标准办学，业主子女并不能免试入读，也不会像义务教育阶段的公办学校一样免费入读，只是会给予业主子女在学费和入学分数方面一定的优惠。当然，这种办学方式的好处是不论户籍都能享受优惠。　　另一类型的学校刚好相反，学校是公办性质，但由名校管理，在义务教育阶段，只要是符合相关政策的业主子女都能免费入读，但如果是不符合规定的非户籍小孩，很可能无法入读名校。　　有的学校比较灵活，开发商和学校本身有协议，只要是业主子女，不限户籍都能按照公办标准入读，不过，这种类型的学校数量最少。　　无论是哪一种名校，建议买家在购房前都要打听清楚，最好把相关的入学条款写进购房合同里面，而且购房者不能只听销售人员的一面之词，还要到学校方面了解情况。此外，还要留意学校的入学、招生时间，以防错过孩子正常的入学时间。　　广州带名校概念总价100万元内的在售住宅概况　　区域 楼盘名 产品面积 售价 最优势　　（平方米） （元/平方米）　　番禺 广州亚运城 88-191的两房至四房 9300起 社区内有广铁一中番禺（亚运城）校区　　南沙 星河山海湾 79起的两房至大面积别墅 1.1万起 社区内有华师附幼、附小、附中　　黄埔 万科幸福誉 72-95的两房及三房 8000起 社区由广州市二中承办公立中学、小学　　清远北部万科城(详情图库团购点评)69-106的两房及三房；155-177的别墅 洋房4500起；别墅单位总价180万元起社区内的广铁一中（北部万科城（楼盘资料））外国语实验学校明年招生　　增城 合生 89-91的两房及三房 带精装修约9100 社区内有华师附幼、附小、附中　　湖山国际　　增城 碧桂园豪园(详情图库团购点评)84-130
社区内有学校　　100万元，还想近地铁？　　紧跟地铁！八九站距离不算远现正施工的地铁14号线，串起知识城多个楼盘　　C　　适合人群　　地铁沿线物业，更多注重实用功能，单位面积多在100平方米以下，适合刚参加工作的年轻人、小两口等刚需买家。紧跟城市发展的步伐，对一些性价比较高的地铁物业，投资者也可以关注。　　广州已进入地铁建设期，在建的11条地铁线路都规划在2017年年底完成。届时，萝岗、花都、增城、从化等区域都将结束没有地铁的历史。在这些区域的地铁沿线，现时不少楼盘的售价还在万元/平方米以下，总价100万元可以买到一套近百平方米的三房单位。　　11条在建地铁线路　　城市不断往外扩展，政府的各种配套设施也在逐步跟进。对上班族而言，交通便利是重要条件，尤其是不塞车、准时快捷的地铁最受上班族青睐。因此，跟着地铁买房，不失为一种置业方向。　　经过20多年的发展，广州现已建成9条（段）地铁线路，在建的地铁线路共有11条（段），包括广佛线（西朗-沥颍8号线（文化公园-凤凰新村）、6号线二期（长-香雪）、7号线一期（广州南站-大学城南）、9号线一期（飞鹅岭-高增）、4号线南延段（金洲-南沙客运港）、8号线北延段（文化公园-白云湖）、13号线首期（鱼珠-象颈岭）、14号线一期（嘉禾望岗-街口）、知识城线（新和-镇龙）、21号线（员村-增城广场），这11条线路都计划在2016年年底或2017年年底陆续建成。　　不少楼价低于万元　　近年不断升温的东部和南部，受地铁建设带动备受购房者青睐。在众多新建地铁线路中，东部的21号线、东北部的14号线、南部的4号线等线路沿线，新盘聚集效应高，反映在楼市板块中，就是增城的知识城板块、从化街口板块和南沙黄阁金洲板块等。这些板块内的楼盘，距离天河八九个地铁站，大约20分钟可到达天河，再从天河转乘地铁或公交到市中心商务区，交通时间可控制在1个小时以内。　　这些板块的楼盘定位以刚需买家为主，产品主要是80-110平方米的紧凑型两房和舒适型三房，毛坯售价为7500元-1.1万元/平方米，一套近百平方米的单位，总价80多万元。位于两个地铁站中间、以“6字头”起推售特价单位的锦绣天伦花园(详情图库团购点评)，100万元可购买130多平方米的大户型。　　广州地铁沿线总价100万元内的在售住宅概况　　区域 楼盘名 产品面积（平方米） 售价（元/平方米） 最优势　　增城 碧桂园城市花园(详情图库团购点评)95的三房 （毛坯） 距离21号线朱村站约600米　　增城 碧桂园中新首府(详情图库团购点评)80-110的两房及三房 约7000（毛坯）起 邻近21号线中新站　　增城 江山时代(详情图库团购点评)92-108的三房 （毛坯） 邻近21号线朱村站　　增城 新景豪庭(详情图库团购点评)80-120的两房及三房 9000 邻近13号线东洲站　　增城 锦绣天伦花园 70-100的两房及三房 7500 步行10分钟内有象颈岭站及官湖站两个地铁站　　增城 御景国际（楼盘资料）花园 77-123的两房及三房 约1.1万 步行约5分钟有地铁增城广场站　　黄埔 保利越秀岭南林语(详情图库团购点评)75-140的两房至四房 约1.25万 邻近长岭居地铁站　　花都 祈福天龙苑 58-143的两房至四房 约1万 地铁8、9号线换乘站广州北站附近　　南沙 万科南方公元(详情图库团购点评)70-95的两房及三房 约9200 地铁黄阁站附近　　南沙 时代云图 66-113的两房至四房 约1.2万 邻近地铁金洲站　　100万元，还想买大宅？　　趁早升级！改善居住不再等近郊大户型设计“豪气”、环境较佳，居住舒适度高　　D　　适合人群　　近郊大盘往往拥有优越的生态环境，适合追求养生的换房族。往返市中心区需要时间，较适合自由工作者、有车族。不少专家认为，目前郊区楼价仍处价格洼地，计划自住兼投资的买家也可以考虑　　总价100万元只能买套小两房？绝对不是。把眼光放远一些，买套两梯两户、一线望江的大四房也是有可能的。在增城、从化、花都甚至在眼下炙手可热的南沙板块，都有不少单位总价100万元以内的大四房可选。想升级居住环境？往外走吧。　　外围选择多　　100万元的总价，假如在广州市中心区，或许只能购买一套三四十平方米的一房，但在郊区，便可以买一套120平方米的大宅。相关房产网站统计显示，在最近一个月内，增城、南沙、花都的成交均价都在1万元/平方米左右，从化为7352元/平方米。　　实际上，在这些区域内，还有不少楼价低于区域整体成交均价的楼盘，100万元便可以轻松买到120平方米的大宅。如增城，4月份区域整体成交均价为9655元/平方米，但在观园壹号(详情图库团购点评)、景新国际名城(详情图库团购点评)等楼盘，售价为元/平方米。再如货量丰富的从化，有不少售价为元/平方米的产品，在正搞特价的珠光山水，92万元便可以买到142平方米、东南向的四房单位。　　生态环境好　　在自然环境相对优越的近郊区域，占地数十万平方米的大型楼盘比比皆是，这些大型楼盘往往拥有山、水等自然资源，加上商家重金打造的园林景观，居住环境不错，吸引了不少追求健康居住的买家。合富房地产经济研究院院长龙斌不止一次表示，有限的自然资源是房地产非常重要的价值之一。　　如花都的万科兰乔圣菲(详情图库团购点评)，位处芙蓉嶂度假区范围内，社区内有大型湖泊，带较长的私家湖岸线。再如金沙洲板块的合生君景湾（楼盘资料），沿一线江景而建。　　郊区大盘的大户型，在设计上也比较“豪气”，以确保居住的舒适度。比如多采用两梯两户、单门独户的设计；往往朝向较佳，东南向、南北对流，视野开阔；大面积入户花园、大面积阳台、大飘窗、“N+1”等设计也增加了房子的附加值。　　广州近郊区域总价100万元内的在售大户型概况　　区域 楼盘名 产品面积（平方米） 售价（元/平方米） 最优势　　增城 观园壹号 109-139的三房及四房 6500（毛坯） 城市综合体　　增城 景新国际名城 115-134的三房及四房 8100（毛坯） 大型社区，有酒店、商业　　南沙 凯德新h(详情图库团购点评)118-138 均价7900 户户朝南　　从化 珠光山水御苑(详情图库团购点评)102-139的三房及四房 6500 大盘，邻近宣星谷地铁站　　从化 荔山雅筑(详情图库团购点评)113-158的三房及四房 7000 社区门口是地铁邓村站　　花都 雅居乐万科热橙(详情图库团购点评)100-125的三房及四房 带精装修8900 邻近机场北地铁站　　花都 万科兰乔圣菲 约160的四房 7500起 邻近芙蓉嶂度假区　　金沙洲 合生君景湾 138的三房 9300起 南望珠江，一线江景　　100万元 十年前可以买栋别墅2005年前后，100万元总价可以在海珠区买一套120多平方米的江景房2006年，南沙独栋别墅售价约1万元/平方米，联排别墅售价5000多元/平方米　　珠江新城豪宅，2005年还有几十万元总价的产品“100万元？如今在广州市中心区只够买个洗手间！”　　“100万元？十年前可以买栋别墅啦！”　　广州市国土房管局统计数据显示，2005年上半年，广州市十区一手商品住宅成交均价为5063元/平方米，当年3月份十区一手住宅成交均价为5381元/平方米；到了2015年3月份，广州市原十区一手商品住宅成交均价为16777元/平方米，是十年前的3.12倍！　　换句话说，100万元的总价，2005年3月份，在广州十区可以买到一套约186平方米的大宅；而今年3月份，只可以买到一套约60平方米的小户型。　　A　　在南沙买联排别墅　　时间：2006年10月　　如今，作为的南沙楼市身价飙升，而在2006年，总价100万元出头，便可以在南沙买一栋别墅。　　2006年国庆节期间，欧阳小姐一家到南沙游玩，途经环市大道时，车子出了点问题，欧阳小姐带着小孩走到旁边的南沙滨海花园（楼盘资料）售楼部歇脚，一歇便歇成了该盘的业主。　　“当时这里推售别墅，独栋别墅售价近1万元/平方米，联排别墅最便宜的卖5000多元/平方米，最小的面积不到200平方米，我算了一下，100万元出头，可以买栋联排别墅。”欧阳小姐说，“后来听邻居说，2003年前后，这个楼盘的联排别墅售价才4000多元/平方米，如果我们早点知道，可能心里有障碍就不会买了，不过现在倒好，别墅的二手价都涨到1.7万-1.8万元/平方米了，涨了3倍多。”　　B　　在珠江新城买两套房　　时间：2005年9月　　如今，珠江新城是广州楼价最高的区域之一，售价4万元/平方米的住宅已经称得上“划算”，可以诞生“日光”的神话。而在2005年，珠江新城内规模最大、配套最齐全、楼价最贵的凯旋新世界(详情图库团购点评)的售价只是1.6万元/平方米，十几年前刚开盘时还卖过6000多元/平方米的“起步价”，70多平方米的一房单位，总价50万元左右。李先生没碰上“四位数”的售价，放弃了凯旋新世界，“因为70多平方米才设计成一房，在我们当时老土的眼光看来很浪费，谁想到，现在这样的房子已经升值到400多万元！”　　错过了凯旋新世界的李先生，却赶上了2005年开盘不久的力迅上筑，虽然这个楼盘的售价在开盘后一直走高，李先生购买时的售价已经达到1万元/平方米左右，“不过因为是小复式，感觉性价比还可以。加上这个楼盘有不少20-40多平方米的小户型，大多数单位总价几十万元便有交易”，李先生购买了两套40多平方米的单位，两套总价加起来还不到100万元。　　当时，这样价位的楼盘在珠江新城还有不少。一年多后，李先生的妹妹在铂林国际公寓买了一套约40平方米的小户型，住宅性质，总价也只是50余万元。　　C　　在天河区买学位房　　时间：2005年9月　　2005年“五一”期间，东方新世界(详情图库团购点评)推出“锦逸”北区单位，主力户型是119平方米和162平方米两种户型，均价约为7500元/平方米，假如购买119平方米的单位，总价约为90万元。　　“我们在天河区政府旁边上班，距离这个楼盘很近，楼盘附近是天河公园，楼下有华润万佳，配套齐全，而且对口小学是天府路小学，口碑不错，还可以直升省一级广州市113中学，当年我的小孩即将读小学，很想在这附近买一套房，但产品面积稍微大了一些。”陈小姐说。　　没想到，当年9月份，东方新世界推售新货，“新货产品更丰富，单位面积从80多至180多平方米都有，售价也更优惠，最低价为6200元/平方米，最低总价只是50多万元”，陈小姐说，“当时不但房子总价不高，利率也不高，我们使用公积金贷款，30年按揭，年利率4%左右，真的很划算。”　　D　　在海珠区买江景房　　时间：2005年2月　　2005年2月，马小姐购买了珠江帝景(详情图库团购点评)“克莱国际公寓”一套120多平方米的江景住宅。　　“其实当时，我在是否买楼的问题上一直很犹豫。我的一个远方亲戚，2001年成了珠江帝景的头一批业主，亲戚买的那套房子侧向望江，均价只是6500元/平方米，他那套房子的面积和我的差不多，才花了80万元！”　　珠江帝景开盘后楼价连年攀升，到2005年2月，克莱国际公寓的售价已经比前期单位上涨了1000元/平方米，均价超过8000元/平方米。“如今说起8000元/平方米的房价，估计很多人会用"只有"来形容，但当年，100万元的总价，在我的心目中要加上"高达"两个字。”　　马小姐说，当年珠江帝景的定价并非特别“笋”（粤语，便宜的意思）。不远处、同一个开发商旗下的二线江景盘―帝景华苑的售价更加实惠，均价约为7500元/平方米，假如选择低一点的楼层，100万元的总价可以买一套140平方米的大宅。“那时候的楼价真便宜！”　　E　　在中心区买双地铁上盖房　　时间：2005年7月　　房子贴上地铁的标签便能身价翻一番？十年前，在海珠区购买一套双地铁上盖的一手住宅，售价只是“6字头”。　　方阿姨在2005年购买了颐景华苑推出的两梯三户“楼王”单位，这个楼盘当年7月新推产品的均价约为6000元/平方米，比前期产品5700元/平方米的报价略高，但社区更成熟了。更为关键的是，当时地铁2号线南延段已经动工、广佛线也确定动工，这个楼盘就在双地铁上盖东晓南地铁站旁，“看到已经开挖的工地，让人更有信心”。　　方阿姨购买的是整个楼盘最“豪”的149平方米的大单位，位处小区中央，南北对流，近可望小区双层立体式花园全景，远可眺海珠万亩果园，景色不错，总价大约90万元，“当时，我们单位不少人都在这个楼盘买了楼。”　　（金羊网-羊城晚报）
（责任编辑：HN666）
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