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地产新闻 Real estate news
澳洲房产：在澳投资房产如何尽量合理合法少交税？
国家标签：澳洲
发布时间： 16:13:31
：在澳投资房产如何尽量合理合法少交税？
　　据海外投资顾问获悉，在这种情况下不足为奇的是，许多投资者、住房升级者、以及婴儿潮一代人，把自己的房产出售获利。正如当今世界最有名的投资者巴菲特(Warren Buffett)所说的那样，“不景气时买进，繁荣时卖出。”现在出售房产可以说是对多年来的辛勤付出的一种上佳回报。
　　然而，你可能很快发现，增值税一交，你售房所获得的可观收入一下子失去了很多，真正剩下在你手里的远比你最初想像的少。
　　关于在出售房地产时如何尽可能少地交税，我们整理出了以下10种方法。
　　1.自住与出租
　　对于如何避免增值税的一个保持的最好的秘密是，先自住，然后租出去。换句话说，你可以住在你的房子里，然后把同一所房子租给别人住，在最长为六年的时间里仍然声称这是你的自住房。
　　海外投资顾问表示，一般来说，你一旦搬出去了，就不能再说那是你的自住房。“然而，为了避免增值税，在许多情况下，你可以在搬出去之后仍把房子当作自住房来对待，而自住房又免交增值税的条款，”美亚置业海外投资顾问解释说，“在为期最长六年的时间里，你可以把房子当作自住房对待，如果你符合有关条件的话。”
　　这个“六年法则“的制定，为的是方便那些换工作的人，不论是在国内换工作还是去了海外。
　　但你可以搬到仅仅几百米开外的邻区，仍然说是换了工作，“动量财富”公司的总经理科林斯(Damian Collins)说。他还说：“你不必仅仅因为把房子租出去了，就必须说不是你的自住房了”。“如果你租出去了，就可以得到减利息的好处，但是根据你所贷款的多少，可能还有负扣税的好处，”他说，“如果你买另一栋房产，那么你能有一个选择。可以选择哪一栋房子是你的自住房。而这样的决定，直到你售房之前，你不必做出。”
　　显而易见，如果你拥有两栋房产，那么增值多的那个就说是自住房。
　　但是，你不要光猜。科林斯说，在你把房子租出去时，你应该去找人把两栋房子都估价，以备万一后来你要把另一栋房子当作自住房。而非自住的那个房，出售时就必须要交增值税了。
　　海外投资顾问说：“许多投资人不了解六年法则。这一规定其实为他们省很多钱。”
　　2.将投资期保持在12个月以上
　　如果不能避免交增值税，那么就尽量少交。
　　海外投资顾问认为，任何一个买了投资房的人，应该持有房子至少一年，如此，可以把需要交的增值税减少50%。“余下的部份将加到房主的正常收入中，按相应的边际税率纳税，”瑞斯说，“不要忘了，12个月的拥有期限，是从你买房与卖房的合同之日算起。”
　　“眼下，特别是在悉尼、墨尔本、布里斯本，人们喜欢发一笔快财，”科林斯说，“如果你4月份买房、5月份完成交易，然后你3月份售出并在6月份完成交易，那不是12个月。你必须从合同之日计算。”
　　3.充分利用低收入年
　　“我们的年景都有好有差。我们的收入经常反映我们的个人状况，”海外投资顾问说。他说：“增值税与所得税密切相关。因此，你交增值税的时机就特别关键。如果你有一年收入低，你觉得你属于比正常情况下低的税档，那么合计一下，在该税年结束之前把房子售出。”
　　“值得注意的包括：休产假、失业、在上一个工作合同与下一个工作合同之间有很长的时间间隔、无薪的海外渡假。所有这些都是大好时机。”
　　4.推迟合同日期
　　如果你迫切要在悉尼房地产热的形势下获利，你或许应该等到明年冬季再卖房。更准确地说，等到7月1日。这将为你推迟交税整整一年。
　　“如果合同是7月1日签的，而不是6月30日签的，那么需要交税的时间推迟了12个月，”海外投资顾问说，“把钱在手里多拿些时日，与减少交税几乎一样有好处。你还可以把钱存入另一个购房贷款的抵消账户上，帮助减少所需要交的利息。”
　　5.与合伙人一起买房产
　　找到了理想的投资房，但担心开支太大。那么为什么不找个合伙人一起买呢？如果你百分之百地拥有房产，那么你百分之百地拥有获利，但你也必须百分之百地交增值税。
　　“我一直认为今天手上有一块钱好过比十年后有一块多钱，”科林斯说，“如果是长期投资，那么以一个交税最有利的人的名义来买房。”如果房子很可能带来正收益，那么以收入较低的那个人的名义买。如果可能是负收益，以收入高的那个人的名义买。
　　6.把获利存入你自己的养老金账户
　　当你卖掉房子时，考虑把得来的钱的一部份、但不是全部的话，放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部份在税前存入养老金账户的做法一样。意味着你所需要交的税不会太多。
　　“根据你的年龄，可以最多往养老金账户中存入3万澳元或3.5万澳元，其中包括9.5%的养老金保障金，”海外投资顾问说，“对于55岁以上的纳税人来说，他们甚至可以开始退休前的过渡期，以更多的存钱进去。”
　　7.以信托方式买房
　　还有一个好办法就是与自由裁量信托的许多人一起买房。美亚置业海外投资顾问称，使用信托机制买房的人数正在稳步上升，可能会对那些边际税率较低的人有益。
　　“坦诚地说，谁知道自己六个月以后的情况怎么样。因此预期自己未来的财务状况几乎是不可能的，”海外投资顾问说，“自由裁量信托使得许多决定可以在房产出售之前不久做出，因此是经过了更好的计划的，这带来更好的交税结果。这让你能够决定信托中的哪一位成员可以从售房中获得收益。这意味着你可以把利润让当时交税收益最大的人获取。”
　　8.赚钱的与不赚钱的一起卖
　　悉尼的房地产市场很火爆，但并不是全国每个地方都如此。如果你卖这里的房会带来一笔可观的收入，那么考虑把别的地方收益不好的房产也一块卖掉吧。
　　一栋房产的出售获利与另一栋房产的出售亏损加在一起，将降低总体的交税。例如，如果一栋房产的出售带来了20万澳元的利润，而另一栋房产的出售结果是5万澳元的亏损，那么你该交税的收入就是15万澳元了。突然间，你的那个亏本的苦涩投资也带来一点甜头了。
　　9.申报减税并保存记录
　　我们都知道对诸如市政费、保险、房产管理费之类申报减免交税，但是你考虑了所有的可能性了吗？
　　“常常被忽视的开销包括举债开销，包括放贷机构的抵押保险，包括登房产广告的支出，包括家具，还有最初为了买这所房产进行调查而付出的开支，”海外投资顾问说。你还需要对你的账目仔细注意。科林斯认为，许多人在申报开销的时候并没有把装修费用包括进去。他说：“这是你的房产开销的部份，开销越大，意味着增值税减的越多。
　　10.对另一房产预偿付
　　著名的房地产投资人与撰稿人萨默斯(Jan Somers)表示，要避开交税是相当难的，但是，投资者在售房获益的同时，也可以为其第二栋房产交抵押贷款费用，如果手上有钱的话，他们可以提前整整一个财政年度这样做。
　　例如，如果房产A卖出获利20万澳元，那么可以对房产B的整整一年的利息付清。这笔开支或许有5万澳元。那么总的应交税收入就少了。这种做法一般只在新的一个财政年度的头几个月里卖房才划得来。
　　此外，还可以把“六年法则”带来的收益封存在那里，将来取，即你把房子留着不卖。许多人在六年到期时就把房子卖了。但其实并不是非得如此。在你把房子租出去的时候，去找人对房产估价，把估价结果存档。到六年的时候，再去找人估价，结果存档。但你仍然可以不卖房。未来你一旦卖房时，再兑现你根据六年法则所获得的免交增值税的收益，而那笔收益已经早就算清楚了。
　　美亚置业集团，致力为中国高端客户提供、海外房产置业、投资、移民、留学自住一站式尊贵VIP服务。我们的服务公司有上海、北京、广州、深圳、成都、大连、杭州、沈阳、美国、新西兰、新加坡、澳洲、回拿大、湛江、厦门、郑州等，国际化队伍竭诚为您服务！咨询热线：
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我们的最新消息和产品版本保持最新订阅我们的通讯。帖子已删除
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帖子已删除我来说两句：验证码 &&请照此输入（点击图片刷新验证码）&&&&最多输入10000个字符最佳答案：因为土地尚未开发，其实即使视同销售，也不要缴多少税。比如营业税、所得税、土地增值税，受让原价皆可抵扣。至于契税，根据《财政部&国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）第八条规定：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。所以，母公司将土地无偿划拨给全资子公司，免征契税。印花税当然无可避免，但税率并不高。谢谢老师的解答！因为我们的土地取得比较早，再加上当时有一些出让费用没有取得相关的票据，所以目前有发票的取得金额与现在土地的评估金额相差非常大，如果按这个差价来交税的话将是一笔不小的费用。老师你所说的财税【2012】4号文件内容是针对所有公司还是只针对于改制重组的公司？如果公司没有进行改制重组是否也适用？另外我看今年出的财税【2015】5号文件对原来的财税【1995】48号文件中的“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税”规定进行了修改，【1995】48号文件中的这些内容是否还能够生效，对于我们这种母公司正常以土地投资的行为是否还能暂免收土地增值税？谢谢老师！财税【2012】4号文件涉及改制重组其实是一个广义概念，该文件把资产划转作为改制重组的一种形式，因此这里是适用的。财税【2015】5号文件虽然明确废止了之前相关规定，但只是废止原先条款描述；因为这个文件已经包含了原先规定，而政策并未改变。谢谢老师！我还想问一下像这种母公司想把土地转到子公司去的情况，在节税方面是通过投资的方式还是通过无偿划转的方式更好一些？我初略的估算了一下，如果通过投资的方式，共享收益共担风险的可以暂免营业税；如果子公司不是房开企业还可以暂免土地增值税，母公司要缴纳的税款是企业所得税和印花税，子公司要缴纳印花税和契税；如果通过无偿划转的话，母公司要缴纳营业税、土地增值税、企业所得税（因视同捐赠相关支出不能扣除，但根据财税〔号文件“居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税”）、印花税，子公司可以免契税，要缴纳印花税和企业所得税。但对于企业所得税，根据财税【号文件第三条内容规定意味着如果母公司向全资子公司无偿划拨资产，划出方不确认所得，划入方也不用确认接受捐赠所得。
个人认为这样的话通过投资转让土地使用权的方式会更加节税，不知道我上面所说的对不对，还请老师指点，谢谢！政策就是如此，但是需要结合具体金额评估一下。嗯，谢谢老师，我还想确认一下，根据财税【号文件第三条内容规定，是不是说明母公司向全资子公司无偿划拨土地使用权，双方均可以不用缴纳企业所得税？谢谢！符合文件规定的资产划转，“划出方企业和划入方企业均不确认所得。”其实就是相当于母、子公司作为一体，内部划转，既不确认所得，也不增加计税基础。老师您好，补充一下上面的问题，财税【号文件第三条内容是否只针对企业重组的情况，像正常经营下母公司向全资子公司无偿划拨土地使用权，双方是否均可以不用确认所得，不缴纳企业所得税？谢谢！按照本文件精神，第三条内容作为企业重组的一种形式。谢谢老师！那就是说只有在企业重组的情况下才可以双方均不缴纳企业所得税，如果是在母子公司正常经营的情况下双方还是得正常的各自缴纳相关的企业所得税，那么母公司得按视同销售计算收入，而无偿划转又会视同捐赠母公司不能抵扣土地自身的成本，子公司则是按照转入价值合并计入企业收入缴纳相关的企业所得税，不知道理解的是否正确？谢谢！财税【号文件“三、关于股权、资产划转&对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的”，作为企业重组的一种形式，按照本文件规定处理。&&0人赞同
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