业主委员会的诉讼主体资格问题 - 包头律师专家服务网
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业主委员会的诉讼主体资格问题
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业主委员会团体化改造与诉讼主体地位问题研究
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3秒自动关闭窗口牡丹城小区至今没有业委会 物业规定小区公共车位要收费
“每月80元停车费”业主讨说法
[&发布时间：
　　昨天，盈都牡丹城不少业主和物业起了争执，原因是物业将小区公共道路改造成停车位,以每月80元租赁给业主，不缴纳费用的车辆则被拒进入小区。而这过程，物业公司并未经过业主委员会同意，更让人意外的是盈都牡丹城小区从2009年交付至今，还没有成立业主委员会。
　　居民：必须先成立业委会再协商停车收费问题
　　昨天是物业执行&凭通行证进出&的第一天。上午，一些没有缴纳停车管理费而没有拿到&通行证&的业主车子被保安拦在了小区门外，这成了点燃两方争议的导火索。门口聚集的业主越来越多，有的业主则直接将车子堵住了车辆进出口。傍晚，争执再次在小区上演。
　　&以前小区里的地面公共车位是先到先停的，而现在物业公司打着管理车子的名义，在路面上私自划分了停车位，要求住户以每月80元的价格租用，收取的费用说是用来弥补物业费不足，这没有道理。&在现场，业主祝先生告诉记者，物业实施这一收费政策并未经业主大会的同意，这种私自把业主共用的财产用于租赁他不能接受，必须要等业主委员会成立并同意后才能实行。
　　采访过程中，不少业主有着和祝先生一样的想法，认为物业私自将车位出租不符合规定，从一定程度上损害了业主的利益。也有的业主提出疑问：&这么多的车位，物业公司收取租金一年下来是笔不小的钱，但业主并没有因此而少缴物业费。车位是大家共有的，这笔车位租金是否也应该面向每位业主，将钱用到实处，让业主体会到实实在在的好处，而不是简单的一句将钱用作弥补物业费不足之用。&
　　我国《物权法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时《海宁市物业管理实施细则》(海政发〔2010〕8号)第四十二条指出：经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。这两条规定均肯定了业主要求成立业主委员会再管理车位的要求。
　　物业：停车管理迫在眉睫，是无奈之举
　　新规定执行第一天，就遭到业主的反对。对此，广东中奥物业牡丹城项目负责人丁先生颇显无奈。
　　&业主委员会在2009年房子交付后迟迟没有成立，而小区的停车问题迫在眉睫，物业公司不得不管理。平均每天有3辆车子被刮伤，绿化广场和路面被严重损害，消防通道、人行出入口被堵塞。&丁先生介绍，盈都牡丹城小区目前的入住率已达90%，有800户业主，车子800多辆，除去地下370个停车位，大多车子都停在小区公共道路上，因停车引起的问题越来越严重。
　　&晚上公共的健身场所都停满了车&，丁先生随手指着一处绿地边上，草已经没有了，泥土都被车压得坑坑洼洼。&居民反映最多的就是停车难，我们也是为了小区住户考虑，而且我们的管理很规范。&
　　丁先生说，目前小区整体上是可以保障一户业主一个车位的，地下车库有370个停车位，加上开发商之前划好的，和去年3月份划好的地面公共车位，足够满足小区的需求。而收取80元每月的管理费，参照了物价部门收费标准，且这个价格已是最低收费标准。
　　&物业希望实施车位号和车牌号对应的管理方法，提高停车的效率，并对地面公共车位的出租实行一年一换，保障出租的公平性，但从目前业主的反应来看，很难实行。&丁先生说。
　　社区：尽快协调成立业主委员会
　　从2009年交房至今已经过去三年多，为何牡丹城小区迟迟没有成立业主委员会？
　　《海宁市物业管理实施细则》(海政发〔2010〕8号)第八条明确规定了业主委员会成立的相关程序，&由开发建设单位或前期物业管理企业，或由20%以上业主提议向街道办事处或镇人民政府提出申请，并由街道办事处或镇人民政府负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会，市物业主管部门给予指导。&
　　据了解，盈都牡丹城的开发商是浙江盈都集团有限公司下属的浙江盈都房地产开发有限公司，在房子交付时并没有提出申请，因而小区业主委员会的成立就这样一直耽搁了。
　　昨天，记者找到了盈都牡丹城所属海昌街道洛隆社区，社区工作人员表示，按规定首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，社区将联合物业公司和部分热心的居民，尽快联系有关部门和开发商，按照规定的程序组织成立业主委员会。如果联系不上开发商，社区将向有关部门反映情况，寻找其他的途径解决问题。
　　事情如何解决，我们将继续关注。
发布人：俞伟慧&&来源：&&编辑：&&
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业委会状告物管索要公共收益 哪些属于公共收益
很多小区都有公共收益，但是黄金堡生活家小区物管公司一直说没有，业委会和物管方斗智斗勇了近一年，直到物管撤场，也没分出个胜负。后来小区业委会收集到了收益的证据，前几天，他们把这家物管公司告上了法庭。
第一回合：电梯轿厢广告费黄金堡生活家小区位于渝北黄泥塝，23层的一栋单体楼里住了124户业主。2011年10月，黄金堡生活家小区业委会成立，59岁的曾先生是小区的业委会副主任。业委会成立后的第一件事，就是清点小区业主的公共财产。“小区共有2部电梯，每部电梯里有3块广告牌。”曾先生说，明眼人一看都知道，打广告得收钱。于是曾先生和业委会一起找到物管，物管却说，“没收钱，广告是电梯公司挂的，作为回报，电梯公司会免费维修电梯。”曾先生不相信，电梯广告每周都在换，有一天他和换广告的工作人员聊了两句。这位工作人员说，他们和物 管签了2年的合同，每年给物管1600元。为了取证，曾先生找广告公司要来了合同复印件。第二回合：车库闸机广告费今年年初，曾先生注意到，小区车库的闸机上有一个别墅楼盘的广告，物管公司会不会也收了钱呢？物管还是说没收费，他们说，闸机坏了，楼盘会来免费维修。但曾先生按照广告上的电话打去，别墅楼盘那边又给出了不同的说法。“他们和物管签订了2年的合同，每年1200元。”在曾先生的要求下，别墅楼盘也给曾先生发来了合同。第三回合：通讯基站场地租赁费在小区地下室有一个类似于控台一样的机器，下面接了很多线，因为不知道是干什么的，曾先生专门到隔壁小区去打听了一下。别人告诉他：“那东西是通讯基站，进入小区也要收钱。”曾先生又找到了物管，这次物管承认收了钱，每月500元。但曾先生并没相信，他和业委会的同事找到了这家基站的通讯公司，公司拿出合同，合同显示，公司和物管签了2年合同，每年的场地租赁费是1万元。曾先生说，小区还有一个30多平方米的物管用房，但物管公司却和隔壁的保安公司一起把房子办成了食堂。他们怀疑，物管把房子出租了，但物管公司并没承认。“这样的物管我们怎么放心嘛。”把物管公司告上法庭今年3月15日，原有的物管合同到期，物管公司撤场，业委会并没收到上述公共收益。5月初，业委会请来社区工作人员、社区民警，还有物管经理，曾先生把自己收集到的证据一一罗列了出来。“看到证据，他们仍旧没提还钱的事情。”曾先生说，业委会实在没有办法了，才把物管公司告上了法庭。昨天，在小区业委会办公室，曾先生给我们算了笔账，仅仅电梯广告费、车库匝道广告费、通讯基站场地租赁费以及物业用房租赁费，物管公司一共欠了业委会7万多元。因为这家物管公司已经撤场，我们电话联系上了公司的黄经理，他在电话里简短地说，对于黄金堡生活家小区公共收益的问题，现在正等法院判决。新物管用公共收益买了健身设施和音响昨天，在黄金堡生活家小区，我们碰到了小区的新物管。“对于这些公共收益，我们和业委会达成了协议。”“我们用这些钱在小区里安装了路灯，还买来了乒乓球台等健身设施。”曾先生说，小区老年人多，还专门买来一个音响，供老人晚上跳坝坝舞使用，物业用房则被改造成了一个小区娱乐室。这8种收益都是小区公共收益小区公共收益有哪些？昨天我们采访了重庆比义律师事务所主任律师范洪赞。范律师说，小区物业的公共收益是小区物管利用小区公共部分进行经营获得的收益。常见的小区公共收益有小区内公共场所的停车收费、广告收入、商家进场费等。我国法律只规定了小区的公共收益归小区全体业主共有，但并无对公共收益使用的具体规定。如果业主觉得物管账目有问题，在经全体业主同意后，可请相关审计部门审核收支账目。另外，业主要维护自己的权益，可以向辖区街道、居委会投诉，求助业主大会，向行业主管部门反映，最终也可以向法院起诉。这些都属于公共收益：1.公共区域的广告收益，例如电梯轿厢广告、户外广告；2.小区公共区域的停车位收益；3.小区公共区域内租赁的摊位收益；4.利用公共配套，如活动场地、会所、游泳池经营收入；5.部分通信运营管理费；6.因损坏小区的公共设施进行的赔偿；7.自制售水机运营费用；8.物业管理用房的收益。
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美丽园小区业委会就物业发函催费问题告业主书提要：物业公司只针对本小区公共区域的公共、设备、设施为业主提供公共服务，并依此收取物业费。故本小区公共区域的物业费依据
　　美丽园小区业主委员会就物业发函催费问题告业主书
　　北京ZZ有限公司（“ZZ”）在其物业费催款函中声称，zz园业主应依据（2007）一中民终字第、4604号《民事判决书》所确定的标准缴纳年度物业费。
　　就此问题，发表如下意见，敬请参考：
　　一、关于本小区地上公共区域的物业费
　　物业公司只针对本小区公共区域的公共、设备、设施为业主提供公共服务，并依此收取物业费。故本小区公共区域的物业费依据（2005）一中民终字第12818号《民事判决书》和（2006）一中民再终字第8001号《民事判决书》列表如下：
　　年 度 、
　　一 层 0.93元/平方米?月 0.93元/平方米?月 参照2005年
　　+12.08元/户?月 +11.03元/户?月
　　二层及以上 1.51元/平方米?月 1.51元/平方米?月 参照2005年
　　+12.08元/户?月 +11.03元/户?月
　　（2007）一中民终字第、4604号《民事判决书》也再次确认了上述标准。
　　请大家按照以上公共区域物业费标准计算自己家的物业费，积极履行缴费义务。
　　二、关于本小区业主私人区域特约服务费
　　物业公司也可以依据业主个人的要求，就业主私人区域提供特约服务，并收取相关费用。
　　（2007）一中民终字第、4604号《民事判决书》中，缴费标准之所以变成了一层1.62元、二层及以上2.20元，是因为其中包含了业主私人区域的0.44元/平方米?月室内中修服务费和0.25元/平方米?月室内小修服务费。
　　由于业主委员会、业主大会只有处理本小区公共事务的权限，本小区各户业主是否就自家私人区域委托物业公司进行了特约服务，由各户业主自行掌握。各户业主可以提请ZZ物业出示进行私人区域的“室内中修服务”、“室内小修服务”的服务单以及中、小修标准，并依此进行特约服务费结算。（是否属于中修的标准请参见《北京市城镇住宅楼房大、中修定案标准》 京房地修字[1999]第930号。）
　　三、关于地下室物业费
　　关于地下室物业费，提供参与诉讼的三位业主的抗辩理由如下，供大家参考。
　　地下室物业费的构成原则应该是：
　　1、按照面积收费的，与地上物业费标准同一。地上不收的，地下也不收；
　　2、按户收费的，地上收过的，地下不应再收取；
　　3、根据日《zz园小区第二次业主大会会议》第一项决议：取消地下室物业费。日起，一律停收地下室物业费。
　　依据以上1、2两项原则，地下室物业费为0.39元/平方米?月。
　　四、（2007）一中民终字第、4604号《民事判决书》的裁决只是针对当事三位业主的个案，对他人没有约束力。
　　特此，望广而告之。
　　zz园小区业主委员会
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