房产众筹到底房地产收筹是什么意思？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2015-09-23 16:29 标签： 众筹是什么意思
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产业园房产众筹方案
详​细​的​描​述​了​目​前​地​产​众​筹​的​模​式​、​平​台​及​产​业​园​应​采​用​的​众​筹​模​式​。​房​产​众​筹​是​地​产​融​资​发​展​的​方​向​。
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小芳和阿牛哥告诉你什么是房产众筹
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这一段时间，房产众筹这个概念都要被大家玩坏了，全屯子人争先恐后地和这个概念搭上边，生怕赶不上时代的潮流。但是，诸位看官，你们真的以为自己了解房地产众筹吗？房地产众筹的前世今生首先，让我们来说一下什么是众筹，说白了就是：我有一个好的idea，但是没有钱，于是他可以在网上吆喝一下，其他觉得这个项目好的人就会投钱。有的人要求回报，有的人不求回报，当然大部分人都是要求回报的。众筹区别于一般的投资机构在于：门槛比较低，不像一般的投资公司，投一次够几年。最开始，众筹只用在那些比较小的项目中，像第一家众筹网站kickstarter最开始只是为了资助电影、音乐、美术之类的小项目。Kickstarter2009年在美国成立，马上就吸引了大量关注，随后大家玩得越来越大。终于，一家叫Fundrise的公司在美国成立。创始人米勒兄弟曾经想找银行和传统的金融机构帮助他们参与城市新兴地区的开发，但是都被拒绝了。于是米勒兄弟打算自己找出路，基于对&人民群众力量&的充分理解，他们打算向普通群众借钱。但是在上线之前，他们花了大约两年的时间搞清楚&这件事是合法的吗&这个命题，在得到肯定后，2012年他们第一个项目成立并成功了。房产众筹到底是什么？百度百科给的解释是：多人投资一处房地产，共同拥有并共同获取房产收益的过程。这个比较好理解，现在我们按照投资者要求的不同回报给房产众筹分分类，分类结果如下：第一种是实物众筹，也就是阿牛哥对市面上的房子不满意，想自己盖一栋楼，但是钱不够，于是发起众筹，小芳很满意阿牛哥的计划就积极投了钱。等房子建好之后，小芳也会分得相应的部分。在这里，不知道大家有没有看清楚：这不就相当于房屋预售吗？房地产商盖房子的时候，约40%的资金可是来源于预收款的呀。很多企业都采取了这种模式：比如碧桂园、比如京东。但是房屋预售是需要预售许可证的，如果房地产商在众筹之前没有弄到这个，那麻烦可是大了。再接着说第二种债权众筹这种众筹方式类似于一种理财产品：阿牛哥想盖一个商场，但是没钱。通过众筹网站，小芳以及其他的妹子们看到了这个项目，觉得不错就投了钱。等到阿牛哥的商场建好了，盈利了，再把本金还给小芳并付一定的利息。听起来很美好：阿牛哥吃到肉了，小芳的汤也好喝。但是问题又来了，那就是：阿牛哥的商场不一定赚钱的呀，万一阿牛哥的商场遇到地震滑坡泥石流，被火烧了，被建筑商坑了……小芳可是有可能连本金都拿不回来的呀。小芳们很生气去找阿牛哥理论，阿牛哥当然可以根据合同条约之类的东西拒不还钱，但是这件事情对阿牛哥的名誉可是有着很大的影响的；阿牛哥也可能会还钱，但这么一大笔钱，放到谁身上都肉疼呀。股权众筹就是字面意思：小芳投资了阿牛哥的商场，阿牛哥给了小芳商场的股权。听起来很美，但目前来讲，很少有人采取这种模式，就连万达的&稳赚1号&也是非债权非股权的怪咖。捐赠众筹也不常见，所以各位看官，您看懂众筹了吗？房产众筹听起来很美当然了，不管回报是房子还是钱，投资者好像都不亏。但事实上，目前众筹平台的成功率只有30%，相关法律还不是很完善。一旦出现问题，哭都不知道为啥哭。当然咯，这么多的房产众筹项目，可不是每个人投资的都是万达、京东这样的大项目，所以也有可能会出现平台携款跑路的情况，大家请小心哟。（本文综合参考自一财网、百度百科等，图片来源于网络）
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房产众筹，互联网思维还是纯属炒作？
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继房企互联网思维的“先行者”万科在苏州搞了一单众筹后，颇有风起云涌之势，东莞、珠海、昆山等地相继跟上。这些众筹的特征有几个：第一，都只有一套房子；第二，金额低，总价几十万为主；第三，参与者投入金额较低，1000块钱起投；第四，最后拍出去貌似回报率较高。
今年，互联网与房地产貌似结合地非常紧密，最多出现的就是各种新名词：互联网思维、电商、跨界、O2O，最近比较热门的是&众筹&，继房企互联网思维的&先行者&万科在苏州搞了一单众筹后，颇有风起云涌之势，东莞、珠海、昆山等地相继跟上。这些众筹的特征有几个：第一，都只有一套房子；第二，金额低，总价几十万为主；第三，参与者投入金额较低，1000块钱起投；第四，最后拍出去貌似回报率较高。
但这就是众筹了吗？我们回过头来看看众筹的定义：众筹行为，即发起者通过平台发布项目并寻求与网友资金支持，支持者自愿提供资金并在项目成功融资后获取相应回报，双方形成一种互惠互利的关系。我怎么感觉，这些所谓&众筹&，就是开发商专门拿出一套低价房，把与市场价的差价所得直接分给若干个参与者，然后对外进行放大宣传，以取得推广的效果，回过头来对其他房源销售产生作用，和众筹没有一点关系。有没有这些所谓众筹参与者，都能把这套底价房子平价拍出。这样的炒作众筹，有意义吗？更何况整个效应随着炒作者纷纷涌入，炒作效果递减，每个城市只能炒一次。
回归到本质来看，房地产到底能不能做众筹？最近有一家与新浪乐居同名但没有半毛钱关系的的基金公司也推出一个众筹方案：&通过众筹建房这种模式，几百位志同道合想买房的人群，每人拿出几十万元参与众筹建房，将款项放在一个银行监管的账户，专款专用，并和开发商合作共同拿地，由开发商代建，直至项目完工交付，按用户之前确定的房屋面积、户型分配&，有点类似于03年于凌罡的集资建房。当时也是忽悠了一大帮人，声称通过集资建房能节省30%-40%，然而，05年起于凌罡多次在土地市场上拿地失败，并于09年最终宣布暂停集资建房计划。今天把集资换了个马甲就能完成吗？当时最大的问题就是土地，今天土地问题更是不可逾越，不少开发商去年拿了地今年还要赔本卖，你去拿就会有便宜的地了吗？规模房企如果真的亏本了，至少还能建完交付给你，众筹万亏本会怎么办？代建费还付得出来吗？付了钱的众筹者，这个时候会不会奋起和发起方打官司？这些问题不解决，众筹就无法进行。
还有第三种，就是利用众筹的方式了解客户需求，给开发商指引。同样我也觉得较难，了解需求可以直接调研，为什么一定要众筹呢？互联网替代传统产业，核心点在于减去所谓中间环节，大幅降低最终价格。如果这些都没有解决，反而成本越来越高，流程越来越复杂了，那么所谓互联网在房地产行业的运用还有什么意义？
所以，今天看来，房地产众筹就是一场炒作，来得快，去得也快！
【作者：】　(编辑：wenjing)
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