碧桂园“刺激”大马地产界 当地开发商来华抢客
第一财经日报
[“相对而言，马来西亚是东南亚国家中投资成本最低的，而且我们的语言、宗教信仰、文化等很多元，对外来人口非常友善，尤其是华人。”洪丽婷说]
马来西亚当地的房地产开发商对碧桂园（02007.HK）是&既恨又爱&。
恨的是，作为外来者，碧桂园不按马来西亚的节奏&出牌&，搅乱了市场和当地开发商的阵脚。爱的是，碧桂园强大的营销能力无疑为马来西亚房地产做了巨大的免费广告，越来越多的中国客户涌入马来西亚。当地开发商猛然间发觉，原来还有更大的海外市场可以开拓，尤其是华人市场。
虽然马航事件对马来西亚的房地产市场产生了一定负面影响，但当地开发商依然信心十足。与此同时，马航事件之后仍然有大批海外开发商进驻马来西亚，包括雅居乐（03383.HK）、绿地集团，以及众多中小开发商组团奔赴大马。
&我们此前一直都是以马来西亚本地市场为主，所有的客户都是当地人。但随着海外开发商的不断进入，我们也开始开拓国际市场。&丽阳机构国际市场部负责人万天龙告诉《第一财经日报》记者。
碧桂园在马来西亚一炮走红的新山金海湾项目并不是该区域最早的项目。丽阳机构早在2012年第一季度就推出了丽阳金海湾项目，比碧桂园早了约一年半时间。
如果没有碧桂园的出现，或许丽阳机构依然可以踩着自己的节奏前进。第一期开盘3栋公寓，总货值6.85亿元林吉特（约12亿元人民币）。
但日，碧桂园选择将其金海湾项目9000套房源进行一次性开盘，总货值达105亿元人民币。对于马来西亚当地开发商来说，这种规模的项目一般需要十年的去化周期。
&马来西亚人口少，我们推盘一般都是一栋一栋来，每栋房源只有几百套。碧桂园一下子推出这么多房源，极大地影响了供求关系。&丽阳机构市场与销售部负责人洪丽婷表示。
而碧桂园方面透露，其金海湾项目在开盘当天预售就已达60%以上，一个月内被全部认购，超过新山2012年全年地产项目销售总额。
毫无疑问，碧桂园抢走了一部分马来西亚本地客户。丽阳机构内部员工证实，丽阳金海湾项目的销售受到了碧桂园金海湾项目的影响。
同时，碧桂园金海湾项目有四分之一的客户来自中国，这也让丽阳机构看到了中国买家的巨大实力与潜在市场。
&我们发现很多国际客户来马来西亚投资，基于这种需求，丽阳机构设立了国际市场部，以便更近距离接触客户。&洪丽婷表示。丽阳机构于2013年年底设立了国际市场部，目前已在上海、成都、香港、新加坡等地开设了办事处。
就像万天龙所说，外来开发商的宣传让更多人了解马来西亚，相当于打了很多免费广告，也让马来西亚当地开发商的客户变得更加多元。
3月21日，丽阳机构将向全球发售位于吉隆坡中心的丽阳豪庭项目。作为吉隆坡首个引入W酒店的项目，丽阳机构希望有50%的客户来自国际市场，其中10%~20%来自中国。
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北京: 010-， 上海: 021-， 广州: 020-， 深圳: 9， 成都: 028-马来西亚房产投资风险
吴娓婷 李缘
&马航失联事件&引发全球各方焦虑的情绪。一家房地产开发商对经济观察报表示，其集团高层正在密切关注飞机的动向，必要时会作出相应的措施。这家房企在马来西亚买了土地，正在开发住宅项目。
2012年起，马来西亚成为中国房地产商们争相进驻的热土，碧桂园位于大马的首个项目金海湾在去年实现近百亿元的销售额，吸引了大量中国客户。
&马航失联事件&发生之后，舆论认为事件让人对马来西亚国家的安全有忧虑，马国政府处理危机的能力也受到质疑。
多名地产业内人士则认为，飞机失联是孤立事件，估计直接影响不大。但开发商在马来西亚投资的风险更多的在于政策方面。2014年开始，马来西亚政府对房地产投资已有收紧迹象，中国开发商青睐的柔佛州新山依斯干达区存在洋房供应过剩风险。
看好马来西亚的开发商
富力地产董事长李思廉表示，马来西亚项目第一期现在正在做样板间，预计年中推售，建筑面积42万平方米，推售均价1.6万元/平方米人民币。该项目今年销售目标是50亿。
李思廉坦言最近马航飞机失联的消息&不太开心&，但从生意的角度，富力拿到的地块很好，靠近新加坡，且有海景，对项目本身很有信心。他正在考虑要不要像碧桂园一样拉国内旧业主去当地看楼。
富力地产一名高层表示不需要延迟开盘时间，&个别事件，而且至今未明朗&，他表示项目在正常运作，相信对销售不会有太大影响。
但马来西亚房地产业内人士认为，富力项目开售时间距离马航事件太近，还是有一定风险。&当然，主要还是看富力怎么进行正面引导。&一家知名开发商内部人士说。
去年12月，富力地产宣布其全资子公司以85亿元收购位于马来西亚柔佛州新山地区的四幅空置永久业权地块及两幅永久业权填海地块，总面积约为116英亩(约46.9万平方米)。单价890令吉，创下柔佛土地交易价格新高。
经济观察报从马来西亚地产业内了解到，富力的项目位于新山市中心，是新山旧罗厘关卡原址。旧罗厘关卡紧邻新柔长堤及新关卡，是新山黄金地段之一，也是传言将设立新加坡地铁未来延伸至新山时的设站地点。柔佛州苏丹对该项目赠名&公主湾&。
富力地产2012年净利为56.6亿人民币，比上述成交价还少约将近30亿。换言之，富力地产动用比去年盈利还高的价格，买下这些地块。
可以看出，富力期望在马来西亚的决心相当大。
富力地产是以全资子公司富力发展（R&F　Development）出面交易。据悉，该公司也在独立运作这一项目。
作为最早进军马来西亚市场的中国房企，碧桂园在2012年初正式进驻马来西亚后，已投资了3个大型项目，总投资额超100亿元。由碧桂园自主开发的首个项目金海湾首期推出105亿货值的产品，签约金额达到70亿元。
然而，富力进入新山的时间，少占了一些&先机&。不但其土地交易价格更高，而且还需要与马来西亚本族企业合资。马来西亚对于本族相当保护，华资公司必须将30%的股权分给马来西亚本族的企业。由具有政府背景的企业供应土地，也必须通过买卖双方结成合资公司的形式。卖地给碧桂园的马来西亚财团其时对经济观察报透露，因为碧桂园是第一家到依斯干达开发的中国企业，作为&破冰&，公司愿意给予便利。
当地媒体从马国公司注册局查获的资料显示，富力发展的其中两名马来族股东查提占与查丽法，是一家名为VC　Mahawangsa公司的股东。
中国房企对马来西亚确实充满热情。今年1月，新华联发布公告宣布，公司以3亿元购买马来西亚柔佛州梅蒂尼B区9幅地块，总建筑面积为19.16万平方米，地块将建设南洋度假中心。2月底，绿地集团也高调透露集团投资200亿元大举进军马来西亚。同月，雅居乐宣布斥资4.3亿元取得吉隆坡一块约4.1万平方米的土地，宣布首次试水海外市场。
为何对马来西亚情有独钟？李思廉揭示了最关键的原因，在马来做发展商盈利空间很吸引人：&2000多元人民币买来的地，16000卖出去，这个利润率不错。&
马来西亚地产业内人士认为，有些房企拿的地不具备竞争优势。例如有的项目所处地区性质特别，房企并没有实质的产权。银行对该区项目做信贷有抵触。
洋房过剩风险
多名接受采访的人士提醒，马航飞机失联只是孤立事件，对开发商和购房者来说真正的风险在于开始收紧的投资政策。
马来西亚政府在2014年财政预算案中宣布&打房&措施。其中一条是提高房产收益税。据悉，原本外国人在马来西亚购房，三年内转手征收30%收益税，2014年起变为五年内转手均须征税30%。
上述马来西亚地产业内人士认为，政府此举&只是不让房屋转手一下子轰炸了市场&。&从买房到收房就需要等上四年，收房以后再等个一年就可以卖，其实影响不是很大。&该人士说。
更严厉的措施是提高购房门槛。马国政府原定今年1月1日提高外国人在马的购屋最低门槛，从原来的50万令吉提高至 100万令吉 (约合人民币217.82万元)。不过，这项新条例因未在宪报上公布，可能延迟至今年5月。
措施可能会对中国房企集中的新山造成冲击。据新加坡橙易产业Orange　Tee统计，依斯干达的外国购房者占购房总数的39%，远高于马来西亚其他地区20%的比例。而且，该地洋房供应量从现在开始到2017年会增长145%。相比之下，房屋的总体供应上升幅度只有38%。
以碧桂园为例，其金海湾项目的买家40%是马来西亚当地，30%来自新加坡，25%来自中国，还有5%是其他国家。一旦新条例实行，会影响其相当大比例的客户群。
有消息指，当地发展商正积极在新条例正式生效前，把手上的存货清掉。
对即将推盘的富力地产&公主湾&，李思廉表示会在推盘结构上做改变。但他认为政策也有调整的空间，&今年抬高门槛明年也许会降低&。&发展商要有长远考虑，不可能紧随政府做事。&李思廉说。
有意思的是，开发商大量建洋房的原因是，按规定只有洋房能对外国人销售。独立屋按规定有90%是要销售给马来西亚人的。也就是说，中国开发商原本就是看好新山能吸引新加坡人和中国人才在此地开发的。
如果新措施实施，开发商只能想办法吸引新山当地和马来西亚其他地区的购房者。然而，由于地广人稀、公共交通落后，当地人实际上习惯住独立屋和开私家车。
Orange　Tee研究与咨询部主管李敏雯在接受经济观察报采访时说：&（在依斯干达买房）购房者要想清楚，房子买了以后能做什么。&
&出租给新加坡人是不现实的。&李敏雯说：&新加坡有发达的公屋制度，所有没买过房子的人都能得到两次分配公屋的机会。&据悉，新加坡买家多是购买房屋作为度假用途或&周末房子&，或是作为投资方式。
李敏雯透露，因为当地抢劫案屡发，新加坡人不愿意将自己的车开到新山。
新山的前景
柔佛州1997亚洲金融风暴，柔佛州因企业过度发展和借贷成为重灾区。政府成立国家资产管理机构接管银行体系的坏账和抵押或被接管的资产。
马来西亚政府其后于2006年设立依斯干达特区，与雪兰莪州、西部巴亨和吉打并列国家四大特区，重振经济。依斯干达特区与新加坡一水之隔，涵盖新山市在内的五个县市，面积是新加坡的三倍。
即便是新山市中心，仍有大量被遗弃和半封闭的商店，显示这个城市未完全从1997年的金融风暴中恢复。
依斯干达特区设立初期三年，制造业吸引到的投资额最高。在累计投资金额到达217亿令吉后，增长速度开始放缓。但每年仍能够吸引20亿至43亿令吉的投资。其后房地产业投资激增，其与制造业比重分别达到了38%和31%。因此当地以制造业为主业，大部分就业人口是普通工人，同样难以租住目前开发的洋房。
金融风暴后，不少现金充裕的华裔富商向国家资产管理机构买下许多资产。例如IWH董事总经理丹斯里林刚河，拥有超过4000英亩土地。随着依斯干达开发，这些马来西亚财团大肆吸金。光是林刚河的IWH就有16家地产商向其买地，其中3家是中国房企。
依斯干达描绘了一个类似中国香港和深圳的故事，用来吸引投资者。因为地缘优势，每天通过新山往返新加坡和马来西亚的人次达16万。去年，马来西亚总理纳吉布与新加坡总理李显龙表示两国同意建设高铁，经新山衔接吉隆坡和新加坡，将两个国家的车程距离缩短至90分钟。高铁预料在2018年投入运作。
李思廉毫不掩饰对马来西亚的喜爱，&未来要是继续海外买地，首选一定是马来西亚新山地区，现在也有新地块在谈，要是价格合适也会考虑。&&马来西亚就像之前的中国，落后有落后的好处。&李思廉说。
而李敏雯则认为：&新山会怎么发展，取决于新加坡和马来西亚双方如何互动。&
目前，高铁计划仍没有任何实质性的内容。前述知名房企内部人士笑言：&或者经历几任政府以后就能实现高铁？&其进一步说：&开发商没法预估这些情况，现在只知道主张开发高铁的执政党情况并不乐观。&
去年，马来西亚选举，现任总理纳吉布领导的现执政联盟国民阵线胜出。但选情前所未有地紧绷。纳吉布领导的国民阵线虽然仍延续着长达56年的执政历史，但以往取得&压倒性胜利&的日子一去不复返。反对派领导人安瓦尔拒绝承认选举结果。
李敏雯认为，对于中国开发商来说是，出海投资是没有错。中国拿地困难，开发商必然要到海外拿地，开发商只关心房子能不能卖出去，以后5年、10年会变成什么样则不是他们要担心的事情。&但对于购房者来讲，投资之前就要做足功课。&李敏雯说。
经济观察网相关产品马来西亚楼市投资“天堂”不复 碧桂园等出海房企淡定面对
来源：中房网 日 08:43
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马来西亚，这个国土面积仅33万平方公里的东南亚国家，近几年却成为中国房地产商们争相进驻的热土。
过去几年，马来西亚楼市处于高速发展时期，近几年国内房价上涨明显。据了解，吉隆坡3年前约合人民币25.2万元的房子如今售价达人民币 77.8万元，房价在3年之内涨了3倍多。有媒体报道，从1990年至2013年，吉隆坡房价在这23年内增长了4.3倍，年均涨幅为6.55%。
但是从2013年底开始，马来西亚房地产市场的整体成交量都在下滑。特别是在马航事件之后，房地产行业更加乏力了。业内分析人士表示，目前马来西亚全国的房价，在经过一轮又一轮的投资潮之后，目前均价仍然维持在1.6万元每平方米左右。
多家房企出海马来西亚
地价与房价的低廉，以及政策的利好，让马来西亚一度成为国内房企争相进驻的热门国家。自去年碧桂园在马来西亚首个项目金海湾，项目开售仅一个月的时间里，首期推出的105亿元房源售罄之后，多个房企陆续进军马来西亚房地产市场。
2013年12月，富力地产以85亿的价格在马来西亚拿了六地块；2014年伊始，新华联以约3亿元购买了马来西亚依斯干达经济开发区的 4.73万平方米；2月，雅居乐在马来西亚的合资公司，以4.3亿元的价格收购了一宗位于马来西亚首都吉隆坡的地块；随后，绿地集团就马来西亚柔佛州首府 新山市两个项目计划斥资近200亿元人民币进行投资建设。
对于房企在马来西亚高涨的拿地热情，同策咨询研究部总监张宏伟解释，马来西亚没有限购、价格低廉、低贷款利率、医疗教育等公共配套完备，甚至可以从马来西亚直接办理到达第三国的签证等等有利的条件，吸引着国内房企和投资置业者的眼球。
业内相关人士也表示，马来西亚的房地产市场之所以出现如此火爆的现象，主要是因为当地土地成本低廉，房价相对低，比如吉隆坡市中心新住宅项目的均价约为每平方米3-4万元人民币。
除此之外，马来西亚政府颁布和实施的优惠政策也是吸引国内房企青睐的重要原因。自2002年以来，大马政府推出&第二家园&计划，2009年，这项计划进一步完善，陆续放宽了签证和国籍申请等政策。
由于房企在马来西亚市场的步步深入，大马楼市的发展也得到有力地推动。公开资料显示，马来西亚房地产2013全年增长5.6%，成为亚太地区增幅最强劲市场之一。
&马航失联&击落楼市？
正当国内房企如火如荼地拿地后不久，令国人震怒的&马航失联&事件发生，一时成为全球关注的焦点。在整个事件的过程中，马来西亚成为了国人质疑的地方，很多人开始对马来西亚的政治环境、经济稳定性等产生怀疑。
业内人士表示：&即便国人对马来西亚的质疑中也存在不理性的因素，但当人们对一国政府的信任感的消减乃至丧失，在一段时间内来自中国的投资、旅游等等方面都会备受冲击。&
业内人士认为，马航失联一定程度上削弱了国人置业投资热情，而多数内地房企在马来西亚项目的消费者中，中国人占比不容小觑。以金海湾为例，根据碧桂园提供的数据显示，项目业主群体中40%是本地客户、25%来自中国、35%来自新加坡等地。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，马航事件之后，房企对于大马的投资就显得不再那么乐观。由于马航事故频发，中国房企势必会重新考虑在大马楼市的投资节奏，或因为两次马航事件之后放缓在大马项目的投资、开发计划。
相关人士也认为，中国品牌房企进入马来西亚楼市之后，马来西亚房地产市场供应量猛增，显然，当地市场居民没有办法消化这么大体量的市场供应。又由于外需受马航两次失事事件影响而萎缩，马航楼市短期内可能会面临供大于求的市场难题。
北京房展会副秘书长郑向东则表示，马航事件对国人的影响暂未完全消除，对国人在马来西亚的投资置业还是有一定的影响，然而，房地产投资是一个长线投资，马航事件的影响将越来越小。
[责任编辑：郭曼]
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马来西亚驻中国大使巡访碧桂园 欢迎更多有实力的企业到马投资　
日 14:51:31
　住在杭州网
　　浙江在线&住在杭州网4月21日消息 4月16日，马来西亚驻中国大使摘伊努丁&叶海亚(Dato&Zainuddin Bin Yahya)到碧桂园国际展销中心广州中信展厅参观，并会见了碧桂园集团的高层代表；马来西亚驻广州总领事馆的相关领事、官员陪同出席。
马来西亚驻华大使、驻广州领事与碧桂园集团高层合照
(左三：马来西亚驻华大使摘伊努丁&叶海亚、右三：碧桂园集团副总裁兼执行董事苏柏垣)
　　叶海亚大使在新上任后立即南下巡访与中马经贸合作有关的重点企业及联盟，首站就来到了在马投资获得大捷的中国十强房产企业碧桂园集团。他强调，马来西亚是东盟中与中国建交最早的国家，在过去6年里一直是最密切的贸易合作伙伴。同时，他对于碧桂园作为首个进驻马来西亚的中国房企，极具战略眼光选择伊斯干达经济特区表示赞赏。确实，碧桂园充分利用资源，并取得巨大成功做出榜样，促进了马来西亚的经济发展，让更多到马投资的房企更有信心。马方欢迎更多像碧桂园这样有实力的企业前来投资，共谋发展。
大使及随行与碧桂园集团高层在交流
　　&一带一路&战略为中马合作带来新动力，实现互利双赢新格局
　　中国提出的共建&丝绸之路经济带&和&21世纪海上丝绸之路&，已释放出许多经贸合作及发展机遇，并带来巨大商机和新动力；这个战略构想同时也是双边及多边合作桥梁，将夯实民生基础促进友好关系，成为加深情感和友谊的纽带。据悉，中马两国在2014年贸易总额达1020.2亿美元，马来西亚在过去7年一直保持中国在东盟地区的最大贸易伙伴的地位。由此可见，通过&一带一路&的战略构想，加上泛亚铁路的投资建设，未来定能进一步拓展合作领域、提升合作层次，实现互利双赢。
　　碧桂园借助政府的大力支持，隆新高铁沿线的经济枢纽，良好的投资环境，高质量的教育体系等优势，极具前瞻性将马来西亚新山作为碧桂园海外战略的桥头堡，正式开始了海外地产的征途。碧桂园在马投资的成功，不仅有力地提升了整个区域的发展水平，促进中国与东盟国家的互通互联，还为地方经济注入活力，创造就业机会。
碧桂园在马伊斯干达经济特区战略布局
　　碧桂园积极响应李克强总理中国的企业&走出去&的号召，布局全球化战略，致力于把中国房地产企业的先进模式和完整的房地产产业链带到国际市场，打造国际化五星级的家。未来碧桂园将会马来西亚巨资打造一个划时代的大型项目，这个项目不仅被赋予生态环保的标杆，更会把当地的经济格局推升至一个新的高度。
碧桂园高层为大使先生介绍碧桂园国际展销中心
　　叶海亚大使对碧桂园在马的新项目规划作出了肯定，并表示欢迎更多中国企业像碧桂园一样到马投资，共促马来西亚经济腾飞发展。参观过程中，叶海亚大使赞许碧桂园国际展销中心的运营模式，同时也表示将继续给予力所能及的高度支持！
最后编辑：
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