加载中，请稍候...
加载中，请稍候...
好评(100%)
发表评价即可获得京豆，前五位评价用户可获得双倍京豆：
您可对已购商品进行评价
前五名可获双倍京豆
商品名称：
京&&东&&价：
商品评分：
评&&价&&数：加载中，请稍候...
加载中，请稍候...
好评(100%)
发表评价即可获得京豆，前五位评价用户可获得双倍京豆：
您可对已购商品进行评价
前五名可获双倍京豆
商品名称：
京&&东&&价：
商品评分：
评&&价&&数：中国裁判文书网
&&/&&&&/&&&&/&&
北京实地房地产开发有限责任公司与杨晶商品房预售合同纠纷二审民事判决书
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第02292号上诉人（原审被告、反诉原告）北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人杨维旺，总经理。委托代理人朱红民，男，日出生。委托代理人薛莲，北京廉峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨晶，女，日出生。委托代理人赵保洋，北京昊庭律师事务所律师。上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人杨晶商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第17473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人实地公司委托代理人朱红民、薛莲，被上诉人杨晶委托代理人赵保洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年10月，杨晶起诉至原审法院称：我与实地公司于日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的坐落于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼5层5292房屋（以下简称5292号房屋），合同约定实地公司应于日前交房，并规定逾期交房超过90日，我有权退房，实地公司按照我全部已付款的1%向我支付违约金。现实地公司逾期交房，故我起诉要求：1.判令解除我与实地公司签订的合同编号为Y1516548的《预售合同》；2.实地公司返还我购房款624200元；3.实地公司支付我购房款1%的违约金6242元；4.诉讼费由实地公司承担。实地公司在原审法院辩称：我公司不同意杨晶的诉讼请求。杨晶逾期支付房款违约在先。杨晶未在规定的时间内提出解除合同。杨晶已经收到了我公司邮寄的入住通知书。实地公司在原审法院反诉称：一、杨晶逾期支付房款违约在先。我公司与杨晶于日签订了《预售合同》购买商铺。依据合同第六条付款方式及期限，双方选择第4种方式其他方式：具体付款方式及期限的约定见附件五。贷款客户需要签订合同后5日内提交完毕申请贷款所需的全部资料，签署办理银行按揭贷款所需要的相关合同及全部法律文件并办理完毕银行按揭贷款手续。如买受人未办理上述手续或银行对买受人按揭贷款申请未予批准，买受人按附件五第二条的约定进行付款。如果买受人不能在约定时间内提交办理贷款所需文件及材料，买受人同意在签订本合同后30天内一次性支付剩余房款。买受人虽提交文件及材料，但未获得银行批准贷款的，买受人同意在得到银行拒绝贷款通知后30天一次性支付剩余房款。但是至今杨晶也没有提交银行贷款资料，按照合同约定附件五，杨晶在没有办理银行贷款批准的情况下应于最迟在付款第2条期限日前支付剩余款项20万元。因未付款应按照合同附件十第2条约定按日计算向我公司支付应付款万分之一的违约金，超过90日的视同恶意违约的支付总房价款的10%的违约金。二、杨晶没有在规定的时间内提出解除合同。根据双方签订的合同，附件十的第5条：对于商品房预售第十四条的修改和补充，因出卖人原因逾期交房超过90日的，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。因此杨晶不应再提出解除合同，应继续履行双方签订的合同。三、杨晶已经收到了我公司邮寄的入住通知书。我公司已经按照合同约定时间地点向杨晶邮寄了入住通知。根据合同补充协议第十第14条4-2的约定应视同出卖人已经按照合同约定完成房屋交付，与该商品房有关的一切风险、责任及应支付的一切费用均由买受人承担。另由补充协议第十第14条14-3约定如因任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，责任由过错方承担，视同发送方发出之日起即到达生效。故反诉要求：1.判决杨晶继续履行《预售合同》；2.杨晶向我公司支付逾期支付房款违约金90060元；3.杨晶承担反诉费及本诉费用。杨晶针对反诉辩称：我不同意实地公司的反诉请求。我没有违约，因实地公司的原因我才没有能够成功申请银行贷款。并且实地公司违反了合同对交房时间的约定，至今没有向我交付房屋。对于实地公司提交的证据，仅仅反应了和银行签约的意向性，而不能最终确定每一个贷款人都能保证银行放款。实地公司提供的合作协议里的项目名称和我与实地公司签订的合同的名称不符，预售许可证号也不一致，故不认可实地公司提供的证据及实地公司的反诉请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中杨晶与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方合同第十二条的约定实地公司应于日前向杨晶交付5292号房屋，实地公司未按时交付房屋。实地公司虽向杨晶发出了入住通知，但5292号房屋在日时并未达到交付条件，截止日实地公司才办理完毕了5292号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续，实地公司已经构成违约。杨晶虽然未按照合同第36页第5条的约定在实地公司逾期交房超过90日的3日内书面提出退房申请，但该条款为实地公司提出的格式条款，对杨晶的退房权进行了限制，且实地公司未对该条款提醒杨晶注意并进行必要的说明，同时因实地公司在签订合同后未及时向杨晶交付合同，也影响了杨晶知晓合同约定并及时提出退房申请，故对实地公司称因杨晶未按时提交书面的退房申请故不同意解除合同的答辩意见，法院不予采纳。杨晶与实地公司所签订的预售合同中对因实地公司原因不能办理贷款手续时杨晶如何给付第二笔房款及给付时间未作约定。在合同履行过程中，的确发生了由于实地公司原因杨晶不能办理贷款的情形及5292号房屋在合同约定的交房日时不符合交房条件的情况，直至2014年9月，实地公司才通知杨晶可以办理贷款。杨晶作为商业用房的买受人出于自身利益的考量要求解除合同，符合合同法的规定。故因实地公司延期交房构成违约，对杨晶要求解除与实地公司签订的《预售合同》，并要求实地公司退还全部已付款624200元及支付全部已付款的1%即6242元违约金的诉讼请求，证据充分，理由正当，法院依法予以支持。对于实地公司提出的杨晶未提交贷款资料的答辩意见，法院认为实地公司作为出卖人在合同签订后直至开庭时均无证据显示其催促杨晶提交贷款资料，且按照商品房预售的交易习惯，杨晶的陈述符合交易惯例，故对实地公司的该项答辩意见，法院不予采信。对于实地公司提出的因杨晶自身原因未能办理贷款的答辩意见，其虽提供了与中国光大银行股份有限公司北京东高地支行签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》，但该协议书签订日期为日，晚于杨晶与实地公司签订合同的日期。且实地公司并未证明中国光大银行股份有限公司北京东高地支行自日至日前实际与该项目业主签订贷款合同并发放贷款。另实地公司与上海浦东发展银行股份有限公司北京富力城支行签订的《个人贷款合同协议》的日期已经超过了其在《预售合同》中约定向杨晶交房的日期。同时根据实地公司提供的四名业主的贷款情况，最早办理完毕贷款的业主是日才获得放款，上述证据均不能证明在杨晶与实地公司签订《预售合同》时直到约定的交房日期前可以办理银行贷款。且自日杨晶与实地公司签订《预售合同》后直至本案开庭时，实地公司均未因杨晶个人原因不能办理银行贷款而要求杨晶变更付款方式或变更付款时间，还于日通知杨晶办理入住手续，如因杨晶原因逾期支付房款，实地公司仍通知其办理入住手续向其交付房屋明显与常理不符。对实地公司要求杨晶继续履行合同并支付违约金90060元的反诉请求，法院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自本判决生效之日起解除杨晶与北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1516548的《北京市商品房预售合同》；二、北京实地房地产开发有限责任公司返还杨晶购房款人民币六十二万四千二百元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、北京实地房地产开发有限责任公司赔偿杨晶违约金人民币六千二百四十二元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京实地房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，实地公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回杨晶的诉讼请求，并支持实地公司的反诉请求，主要理由是：杨晶逾期支付房款、拒不提供贷款资料，违约在先；杨晶未在规定的时间内提出解除合同，其不得再行使合同的解除权、退房权；实地公司已经通知杨晶入住，应视同实地公司已经按照合同约定完成房屋交付；原审法院认定《预售合同》附件十第五条属于格式条款是错误的。杨晶同意原判。经审理查明：日，杨晶与实地公司签订《预售合同》，杨晶购买实地公司开发建设的5292号房屋，总房款824200元。《预售合同》第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限的约定：一、双方同意该商品房（既通州区新华大街南、中山大街北侧“鑫源贸大厦”5292号房屋）总价款为人民币￥824200元，捌拾贰万肆仟贰佰零拾零元整。二、买受人同意以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：1.日前，买受人向出卖人支付房款计人民币￥624200元，陆拾贰万肆仟贰佰零拾零元整。2.日前，买受人向出卖人支付房款计人民币￥200000元，贰拾零万零仟零佰零拾零元整。买受人以贷款方式支付第二项房款，执行本合同附件十第2条。如果买受人不能在约定时间内提交办理贷款所需文件及材料，双方同意买受人在签署本合同后30天内一次性支付剩余房款。买受人虽提交文件及材料，但未获得银行批准贷款的，买受人同意在得到银行拒绝贷款通知后30天内一次性支付剩余房款。买受人须按照以上约定的付款期限支付房价款，买受人超出以上约定的付款期限支付房价款即构成逾期，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过90天仍未支付剩余房款的，视为恶意违约，按补充协议十第2条恶意违约约定执行。《预售合同》附件十补充协议第2条对商品房预售合同第六条及附件五的修改和补充约定：买受人超出付款期限支付房价款即构成逾期违约，买受人超出以上约定的付款期限支付房价款即构成逾期，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，超出逾期90天的，视为恶意违约，出卖人有权解除和另行销售其房屋，并向出卖人支付总房款的10%作为违约金。如买受人以贷款方式付款的，买受人应在签署商品房预售合同后五日内提交完毕申请贷款所需的全部材料，签署办理银行按揭贷款所需的相关合同及全部法律文件并办理完毕银行按揭贷款手续。买受人最终获得贷款的数额，以贷款管理部门批准的数额为准。买受人获得的贷款小于其所申请的贷款额，买受人应按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并在约定的付款期限前向出卖人补交未获得批准的贷款差额；如买受人未办理上述手续或银行对买受人按揭贷款申请未予批准，买受人按附件五约定的付款日支付房屋价款，否则买受人应按商品房预售合同第十一条单方合同解除的约定承担违约责任。《预售合同》第十一条逾期付款责任约定买受人未按照约定的时间付款的，按照附件十处理。《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在日前向杨晶交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于日后签订土地使用权出让合同的住宅；或日前已签订土地使用权出让合同但在日后进行施工招投标的住宅）。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定：“因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”合同中未约定如因实地公司的原因杨晶不能办理银行贷款如何处理。合同签订后，杨晶向实地公司支付购房首付款624200元。2013年12月，实地公司向杨晶发出入住通知，通知杨晶于日办理入住手续，但此时5292号房屋尚未取得竣工验收备案手续。杨晶因房屋不符合交付条件未办理入住。日，实地公司办理完毕了5292号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年9月，杨晶向实地公司邮寄《解除合同通知书》，但因实地公司拒收该邮件被退回。在本案审理过程中，杨晶称签订合同当日其按照销售的要求交纳了各种款项，并按其要求在合同指定的部分签字，其本人并未仔细阅读合同，且无权对合同条款提出修改意见；合同签订后实地公司未向其交付合同原件及复印件，2014年6月其与其他业主多次向通州区政府信访办进行信访，后才自实地公司取得合同复印件。实地公司称因杨晶需要办理贷款，故未向杨晶交付合同原件，但杨晶在签订合同时应对合同的条款进行仔细阅读，签订合同后应当按照合同履行。杨晶陈述在签订合同后，其即向实地公司提供了办理贷款所需要的全部材料，并填写了贷款合同，但因实地公司原因银行通知不能办理贷款。后其多次与实地公司的销售人员联系，均被告知贷款无法办理。杨晶表示2014年9月实地公司才通知其重新提交贷款手续，变更贷款银行，但因实地公司已逾期交房，其准备起诉，故未再次提交贷款材料。为证明不能办理贷款的情况，杨晶提供日法院审理刘洪梅、牛爱兵分别诉实地公司二案的开庭笔录，实地公司在本案的代理人朱红民在该二案中作为代理人出庭，并当庭陈述“贷款是由于我公司原因没有办下来，是由于银行贷款收紧的原因。”实地公司称代理人朱红民因不了解情况，陈述与客观情况不符。为证明该项目办理贷款的情况，实地公司提供其与中国光大银行股份有限公司北京东高地支行于日签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》、其与上海浦东发展银行股份有限公司北京富力城支行于日签订的《个人贷款合作协议》，及业主张泰岩、林玲、陈云飞、尹利荣分别与上海浦东发展银行签订的《个人购房担保借款合同》。借款合同显示上海浦东发展银行于日向张泰岩发放贷款41万元，于日向林玲发放贷款128万元，于日向陈云飞发放贷款44万元，于日向尹利荣发放贷款48万元。实地公司称杨晶未按照合同约定办理贷款，应该在合同约定的期限内向其支付剩余房款。上述事实，有《预售合同》、购房款发票、《解除合同通知书》、《个人房屋按揭贷款合作协议书》、《个人贷款合作协议》，《个人购房担保借款合同》、快递单、刘洪梅与牛爱兵案件开庭笔录及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：《预售合同》的解除及违约责任承担问题。杨晶以实地公司逾期交房构成违约为由，要求解除《预售合同》并由实地公司支付违约金。根据查明的事实，按照双方合同约定实地公司应于日前向杨晶交付房屋，但实地公司未按约定交付房屋。虽然实地公司辩称其向杨晶发放过入住通知，视同其已完成交付，但实地公司直至日才办理完毕涉诉房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续，在此之前涉诉房屋尚不具备交付条件，故实地公司确存在逾期交房的行为。就此问题，实地公司提出两点抗辩意见，一是主张杨晶逾期支付房款、拒不提供贷款资料，违约在先；二是主张杨晶未在规定的时间内提出解除合同，其不得再行使合同的解除权、退房权。基于此，实地公司不同意解除《预售合同》，要求继续履行合同，并由杨晶支付违约金。关于未能办理贷款及支付购房款一节。对于未能办理贷款的原因，实地公司已在其他案件中自认是其公司原因未能办理下来，本案中又称系杨晶拒不提供贷款资料致使不能办理贷款，但实地公司未能提供其公司曾向杨晶催要过贷款资料的证据，在贷款未能发放后实地公司也没有向杨晶催要过购房款，而是由实地公司继续联系其他银行办理按揭贷款。综合考虑以上情形并根据交易习惯，本院认为在未能办理贷款以及交付购房款的问题上，杨晶不存在违约行为。关于合同解除权一节。《预售合同》附件十第五条约定“买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权”。实地公司以杨晶未在其逾期交房90日后的3日内向其书面提出退房申请为由，主张杨晶不再享有合同解除权。本院认为，《预售合同》附件十第五条是对该合同正文第十四条的修改和补充，第十四条并没有3日内书面提出退房申请的限制条件，同时，我国《合同法》第九十四条明确规定因当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故附件十第五条对于买受人提出退房申请的3日期限限制明显过苛，排除了买受人的解除权，属于无效的格式条款。实地公司无权以该条款限制杨晶的合同解除权。综上，实地公司逾期交房构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院依据杨晶的诉请，判令解除《预售合同》并由实地公司返还购房款、赔偿违约金，具有事实与法律依据，本院予以维持。实地公司要求继续履行合同，并由杨晶支付违约金的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6078元（包含反诉案件受理费1026元），由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳1026元，余款于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费12156元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　万丽丽代理审判员胡林强代理审判员赵卉二〇一五年三月二十日书记员　孙　思　逸　书　 记　 员　屈　赛　男
一、本裁判文书库公布的裁判文书由相关法院录入和审核，并依据法律与审判公开的原则予以公开。若有关当事人对相关信息内容有异议的，可向公布法院书面申请更正或者下镜。
二、本裁判文书库提供的信息仅供查询人参考，内容以正式文本为准。非法使用裁判文书库信息给他人造成损害的，由非法使用人承担法律责任。
三、本裁判文书库信息查询免费，严禁任何单位和个人利用本裁判文书库信息牟取非法利益。
四、未经许可，任何商业性网站不得建立与裁判文书库及其内容的链接，不得建立本裁判文书库的镜像（包括全部和局部镜像），不得拷贝或传播本裁判文书库信息。
&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&
Copyrights(C)最高人民法院 All Rights Reserved
未经本网书面授权，请勿转载、摘编或建立镜像，否则视为侵权。
北京市东城区东交民巷27号 100745 总机:010- 举报:010-中国裁判文书网
&&/&&&&/&&&&/&&
高峰与山东振嘉房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2014）邹商初字第110号原告：高峰，兖矿集团电解铝厂焙烧车间职工，住邹城市。被告：山东振嘉房地产有限公司，住所地滕州市美明嘉苑路2号楼1单元502室。法定代表人：马丽明，总经理。委托代理人：范光杰，山东真谛律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：吕雪莲，山东真谛律师事务所律师（特别授权）。原告高峰与被告山东振嘉房地产有限公司（下称振嘉公司）商品房买卖合同纠纷一案，于日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于日、日公开开庭进行了审理。原告高峰、被告山东振嘉房地产有限公司的委托代理人范光杰、吕雪莲到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请追加中国工商银行邹城支行为本案的第三人参加诉讼，对此本院已口头裁定不予准许。本案经本院院长批准延长审限六个月。现已审理终结。原告诉称，原、被告于日签订了《商品房买卖合同》，原告以元购买被告开发建设的爱家豪庭第2幢1单元1703商品房一套，合同约定于日之前交房。但到期后被告未履行交房义务，在不具备交房条件的情况下向原告发出入住通知书，要求原告于日到售楼处办理入住手续，并要求原告缴纳天然气初装费3300元、暖气配套费3490.5元、有线电视初装费300元等不合理费用。原告办理交接手续时，被告没有出示商品房验收证明材料，直至日原告向被告发出催告函，要求被告90日内依法履行交房义务，被告仍未履行。与此同时原告与银行订立的商品房担保贷款合同不能实现合同目的。依据《山东省商品房销售条例》第四十条，《山东省物业质量保修金管理办法》第十五条与《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第七条以及我国《合同法》、《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定。原告请求法院判令：一、被告因逾期交房支付违约金共计3290.85元；二、被告立即停止收取燃气、暖气开口费，有线电视初装费等违法费用；三、诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：一、解除原告与被告订立的商品房买卖合同；二、被告返还购房首付款元；三、被告赔偿原告损失共计76277.14元；四、被告支付逾期交房违约金9689.72元；五、被告承担所有诉讼费等费用。其中损失包括担保费4420元，房地产经纪与代理费200元、登记费160元、首付款利息19318.64元、22个月担保贷款等额本息还款额41772.5元及利息2450元，信用卡手续费7956元、逾期交付房屋租金6600元等。被告辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》是合法合理的，被告已经履行了合同义务，该合同也不存在法定解除的条件且被告不存在违约行为。被告收取原告的天然气初装费、暖气配套费及有线电视的初装费有事实和政策依据，原告混淆了城市基础设施配套费中的综合配套费和专项配套费概念。原告诉请的该案购买主体是原告和韩翠平两人共同购买，原告一人对涉案房屋提起诉讼，诉讼主体不适格。原告诉请被告不具备交房条件的观点不成立，被告具备合同第八条第一款第一项的约定要求即符合交付条件。涉案房屋于日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位及总监理工程师签订盖章对涉案商品房进行了验收，并经验收合格，出具了验收合格的手续，在日被告进行了公示。在房屋交付前被告按照商品房买卖合同第十一条的规定向原告发送的入住通知书。原告在增加的诉讼请求申请书中所依据的山东省的有关文件既不是法律也不是法规，更不是部门规章，应为政府性文件，只是对商品房买卖中作出的一些规范性的文件，不具有法律强制性，不是决定商品房买卖合同效力及解除的依据。对于原告主张的向被告发送催告函公司没有收到过。对于原告的第一项诉讼请求依法不能成立，双方签订的合同是真实意思表示，原告应履行合同义务，向被告及时交付专项配套费及有线电视初装费，并接受房屋。对于原告的第三、四、五项诉讼请求，原告是以房贷的方式购买涉案房屋，原、被告之间的商品房买卖合同及原告与银行之间的房贷合同均是在原告与被告及银行之间的真实意思表示下签订的，并实际履行，没有正当理由不能解除，原告所主张的返还首付款、赔偿损失、支付违约金不能成立。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同一份，证明原被告双方存在真实的合同关系。被告的质证意见是对真实性无异议，同时该合同第十五页附件四合同条款中明确约定了原告应向被告交付煤气、暖气、电视、电话、宽带等开口费等其他费用，需要被告方代收转交。2、原告向被告发出的催告函、快递回执单及中国邮政客服电话发送的短信，证明被告已经收到原告发出的解除合同的通知。被告的质证意见是一、对原告提交的邮寄快递单，原告所邮寄的单位是振嘉公司邹城分公司不是本案的被告，被告客观上无法接收。二、邮寄是否出于原告仅凭手机信息的内容，其真实性无法确认。三、要想有效的邮寄出催告函，应经公证处全程进行公证。四、原告对于其提交的催告函是否邮寄给邹城分公司无法进行确认，因此该证据与本案无关。对催告函的内容，原告认为被告没有履行交房义务，但在其增加诉讼请求申请书中已明确表述被告已按合同约定向其下达入住通知书，原告是以拒绝交付相关费用而没有交付房屋，总之该组证据与本案无关，无法进行确认。3、爱家豪庭入住通知书一份，证明该通知只是单方的通知，记载的开口费问题不符法律规定，由此导致原告没有办理房屋交付手续。被告的质证意见是对通知书的真实性没有异议，该通知书是被告依据合同第十一条的规定向原告下达办理交房的手续，原告也此进行了签字认可，并且在收到入住通知书后按照合同第十一条的规定签署了交接单，只是因其拒绝交付通知书的告知的相关费用从而拒绝接受房屋。4、原告缴纳首付款收据一份，证明向被告交纳首付款的数额。被告为对原告交纳的首付款数额无异议。5、《邹城市城市基础设施配套费征收使用管理办法》，根据第四条，房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费计入房价在商品房销售价格以外不得另外收取。第十五条，以前规定与本规定不一致的，一律按本办法执行。证明被告收取燃气、暖气开口费，有线电视初装费等费用违法。被告的质证意见是邹政发34号文与本案无关，燃气安装费及暖气配套费属于专项配套费的内容，不计入房价。有线电视初装费300元不是城市基础设施配套费。被告收取的专项配套费用与原告所签订的房屋买卖合同的价格无关，其中更重要的理由是，原、被告签订房屋买卖合同是定价在先，被告向原告收取专项配套费用在后，与房屋价格没有任何关系，原告应根据买卖合同约定交付相关费用。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、日，邹城市房地产管理局颁发的爱家豪庭2号楼的编号为邹房注字第号商品房预售许可证的原件和复印件一份，证明原告购买的涉案商品房已具备法定的销售条件，可以依法销售。原告的质证意见是对该证据本身无异议，但与本案无关。2、原、被告双方签订的商品房买卖合同原件及复印件。3、日，法律规定的设计单位、施工单位、监理单位、建设单位及其相关负责人出具的爱家豪庭2号楼《单位工程竣工质量验收报告》和《单位工程质量竣工验收记录》原件和复印件，证明结合双方签订的商品房买卖合同第八条的规定，涉案商品房已具备合同约定的交房条件，可以依法交房。原告的质证意见是对证据2没有异议，对证据3有异议，不予认可，没有在房产部门备案，不能证明商品房竣工验收合格。4、爱家豪庭小区的《入住通知书领取表》的原件及复印件，证明原告领取并经原告签名确认原告已知悉并按合同约定在被告处办理相关交房手续的事实。原告的质证意见是：承认签字，但入住通知书上的内容不受法律保护。5、关于城市基础设施配套费（这里指综合配套费）的内容、构成、交付方式及原告实际交付情况的证据：（1）日邹城市人民政府《关于城市规划区城市基础设施配套补助费征收管理有关问题的通知》（邹政发（2008）58号文）。（2）日被告振嘉公司与邹城市住房和城乡建设局签订的《房地产企业缴费协议书》，协议内容为约定“爱家豪庭”项目征缴“城市基础设施配套费”事宜。（3）日和日，邹城市规费征收管理办公室向被告出具的第一次收取其配套费6056989元、第二次收取其配套费6073537元的山东省非税收入收款凭证的原件及复印件。（4）日，邹城市发展和改革局作出邹发改投资（号批文，“爱家豪庭”建设项目占地45615平方米，规划总建筑面积平方米，其中，地上建筑面积平方米，地下建筑面积26898.23平方米。6、被告向原告收取城市基础设施配套费中的专项配套费（供气及供热）的政策依据及实际收取情况的证据。（1）日，邹城市物价局作出的《关于天然气安装和改造收费标准的批复》（邹价字（2006）32号文）。（2）日，被告与邹城市燃气总公司签订的《建设工程施工合同》原件及复印件，工程名称为“爱家豪庭小区燃气安装工程”原件及复印件。（3）日，日邹城市燃气总公司两次收取燃气安装费1000000元及1610300元的收费凭证原件及复印件。（4）日，邹城市城市规划管理委员会作出的《市城市规划管理委员会第39次会议会议纪要》。（5）日、日邹城市规划局两次颁发的《建设工程规划许可证》原件及复印件（建设规模分别为：65117.83平方米及地上39455.07平方米，总计平方米）。（6）日，济宁市人民政府作出的《关于邹城市城市基础设施配套费征收标准的批复》（济政字（号）（7）日，邹城市人民政府第28次《市政府常务会议纪要》。（8）日，邹城市人民政府召开了《关于研究全市房地产项目城市基础建设配套费征收有关事宜的专题会议》。（9）被告依据以上事实及文件规定另行向原告收取供热配套费（详见原告提交的收据）。7、被告向有关部门缴纳电视初装费的收费凭证。原告的质证意见是对被告提交的证据的真实性无异议，但与本案无关，不能证明被告收取开口费的合法依据，证据五中的1、2号都与我无关，证据六中的1号邹价字（2006）32号文与本案无关。经审理本院认定，日，原、被告签订商品房买卖合同一份（编号AJ-2-1-1703），载明：出卖人山东振嘉房地产有限公司，买受人高峰、韩翠平，买受人购买第0002幢01单元01-1703号房，建筑面积116.360平方米，每平方米3928元，购房总金额元。第八条、出卖人应当在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人超过合同约定交付期限60日，买受人可以解除合同，出卖人退还全部房款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。附件四：合同补充协议1、买受人应按相关规定缴纳如下费用：A、自行向有关单位缴纳以下费用，并在接受商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据：1）专项维修基金；B、买受人同意委托出卖人代收转交相关部门的费用：煤气、采暖、电视、电话、宽带等开户费及其他费用。……7、出卖人提示买受人充分审阅本合同及附件后签订。合同经原、被告双方签字盖章按手印。原告以按揭贷款的方式购买该房，缴纳首付款元，余款元办理了银行按揭贷款。日，原告在被告处领取了入住通知书，通知书载明：依据我公司与贵方签订的《商品房买卖合同》中约定，我公司建设的爱家豪庭住宅小区已于合同约定时间内具备了交付使用的条件，现将爱家豪庭项目2号楼1单元1703房正式交付于贵方使用，为了能够全程陪同您顺利交房，避免一天交房客户过于集中，本次交房将分批进行。请接到通知书后于日13：30时到爱家豪庭售楼处办理入住手续。……另载明需缴纳相关费用：……2、天然气初装费：3300元；暖气配套费30元／M2，需3490.50元；有线电视初装费：300元；……如您未在《入住通知书》约定的时间内办理房屋入住手续，即视为您已自动接收。另查明，日，被告与邹城市住房和城乡建设局签订《房地产企业缴费协议书》一份，约定被告就爱家豪庭项目的城市基础设施配套费交纳元整，按地上建筑面积平方米，每平方米116元计算。协议签订后，被告已经于日、日两次履行完毕。日，被告振嘉公司与邹城市燃气总公司签订建设工程施工合同，约定，邹城市燃气总公司为爱家豪庭小区内791户燃气安装施工，每户3300元，总金额2610300元，日、日邹城市燃气总公司两次收取被告燃气安装费共计2610300元。日，被告振嘉公司向山东广电网络有限公司邹城分公司缴纳有线电视开通费237300元。日，被告振嘉公司与山东广电网络有限公司邹城分公司签订爱家豪庭小区有线电视入网协议书，约定由被告振嘉公司代理住户缴纳本小区所有楼房（含未出售楼房）有线电视一次初装费237300元，每户300元计791户。日、日，被告振嘉公司分别取得了爱家豪庭小区一期及二期及地下工程的建设工程规划许可证。日，被告振嘉公司取得了爱家豪庭2#楼的商品房预售许可证。日，设计单位邹城市建筑设计研究院有限公司、施工单位邹城市建筑工程公司、监理单位邹城市华远工程建设监理有限公司、建设单位山东振嘉房地产有限公司邹城分公司等四家单位对被告开发的爱家豪庭G2#楼联合出具了《单位工程竣工质量验收报告》和《单位工程质量竣工验收记录》，其质量等级评定情况为合格。上述事实，主要根据当事人提交的合同、入住通知书、收费凭证等书证及当事人陈述并经质证认定的，其证据已收录在卷。本院认为，原、被告双方订立的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点问题有两个，一是原告请求解除与被告订立的商品房买卖合同的事实依据和法律依据。二是原告请求被告返还购房首付款、赔偿损失及违约金的事实依据和法律依据。对于第一个焦点问题，根据我国《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告主张已向被告发出解除合同的《催告函》，提交了于日向山东振嘉房地产有限公司邹城分公司发出《催告函》回执单及客服短信，《催告函》载明：“本人与贵公司于日签订商品房买卖合同，合同约定于日之前交房，时至今日贵公司仍未如约履行交房义务，依据相关法律规定，望贵公司即日起90天内依法履行交房义务。否则，本人将依法解除与贵公司签订的商品房买卖合同。”原告提交的该份催告函系原告向山东振嘉房地产有限公司邹城分公司发出，而被告不认可已收到该催告函，即使该函确实到达被告处，但与原告提交的第3份证据入住通知书相矛盾，入住通知书载明原告到被告处办理入住手续的时间为日13：30；第四条又载明“如您未在《入住通知书》约定的时间内办理房屋入住手续，即视为您已自动接收”。同时，被告亦提交证据证实原告已于日在入住通知书领取表上签字，综上，本院认定被告已履行了交房义务，交付时间为日。原、被告合同第九条约定：如果超过合同约定交付期限60日，买受人可解除合同，出卖人退还全部房款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。双方合同约定交房时间为日，被告逾期8天交房未违反合同第九条约定，因此，原告在收到入住通知书后又向被告发出限期交房的催告函并依催告函主张解除合同的理由不予采信。关于原告主张被告向其发放的入住通知书要求缴纳天然初装费、暖气配套费等费用违法的问题，本院认为，在原告提交的双方均签字认可的《商品房买卖合同》第四条约定了商品房单价为每平方米3928.00元；但在合同附件四1、B项又约定“买受人同意委托出卖人代收转交相关部门的费用：煤气、采暖、电视、电话、宽带等开户费及其他费用……”，从上述约定看出，每平方米3928.00元房屋单价未包含天然气初装费、暖气配套费等费用，否则，原、被告不会在附件四中又作出由被告代收相关费用的约定。并且，原告亦未提交相关证据证实其于日在合同上签字时对上述约定提出过异议或双方达成过新的协议；而据原、被告双方合同第二十条和第二十一条的约定，双方已约定附件四为合同条款。合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。原、被告合同的附件四未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同条款，原、被告均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告已提交相关证据证实其已向相关部门交纳了相关配套费用，原告亦应按合同约定履行自己的义务，故原告主张被告收取天然初装费、暖气配套费等费用违法的理由不予采信。关于原告主张被告收取供气、采暖、电视费用违反了邹城市人民政府的相关规定的问题，本院认为，日起施行的《邹城市城市基础建设配套费征收管理办法》的第三条规定，城市基础设施配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计收，每平方米186元。其中综合配套费116元（其中教育设施配套费用16元）；专项配套费70元（供水10元、供气16元、供热44元）。但邹城市城市规划管理委员会已于日同意“爱家豪庭”项目并且与被告签订房地产企业缴费协议书，且邹城市人民政府于日召开的专题会议决定：日前虽未取得规划许可证，但市规委会批准同意建设，且已签订规费缴纳协议的项目，按照协议要求的标准执行。因此原告所购房屋不适用《邹城市城市基础建设配套费征收管理办法》的规定。关于原告主张依据《山东省商品房销售条例》第四十条、《山东省物业质量保修金管理办法》第十五条、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第七条、《山东省实施〈房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案管理暂行办法〉细则》第二条、第五条、第六条、第十条规定，被告不具备交房基本条件的问题，本院认为，原告依据的《山东省商品房销售条例》第四十条规定：“买受人应当按照国家和省有关规定交纳物业共用部位、共用设施设备专项维修资金。”该条系规范买受人的义务；《山东省物业质量保修金管理办法》第十五条规定：在商品房屋交付使用时，开发企业应当向业主提供保修金交存证明；《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第七条规定：开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明；《山东省实施〈房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案管理暂行办法〉细则》第二条、第五条、第六条、第十条均是规范行政主管部门验收工程竣工的具体办法。诉讼中，原告仅是将上述条款罗列而没明确要求被告应提供具体的房屋交付标准，综合上述条款的规定，原告理解的交房条件是被告提供包括质量验收、规划验收、公安消防验收、环保验收等竣工综合验收备案证明。被告辩称涉案房屋已由设计、施工、监理、建设等单位验收合格，交房标准符合双方商品房买卖合同第八条的约定，具备了交房条件。本院认为，1、关于质量验收问题。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设工程竣工验收应当具备下列条件：“……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；”因此，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准。2、关于规划验收问题。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条将原《中华人民共和国城市规划法》规定的规划验收改为核实，因此关于涉案房屋是否符合规划的行政管理方式已经改变。3、关于公安消防验收问题。日起施行的《中华人民共和国消防法》对消防验收的规定进行了修改，该法第十一条规定：国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。中华人民共和国公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑。中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）中，第3.0.1条及3.0.1表将十层至十八层的普通住宅归为二类。涉案房屋总层为17层，属于二类住宅建筑，依照上述规定，涉案商品房不属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过消防验收的建筑种类。4、关于环保验收问题。《中华人民共和国环境保护法》第二十六条规定：“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或使用。”《建设项目环境保护管理条例》第二十条规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收……”因此，《中华人民共和国环境保护法》和《建设项目环境保护管理条例》规定的验收程序系针对建设项目配套的环境保护设施的验收，而非建设项目本身。5、关于竣工综合验收备案证明问题。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了关于住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的制度。但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，附件1《国务院关于决定取消的行政审批项目目录》第83项取消了该行政审批项目。因此，住宅小区等群体房地产开发项目的竣工综合验收不再是商品房交付的法定条件。《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式决定》第七十六项规定“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准改为告知性备案”，该条关于建设工程竣工验收备案的规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定。综上，原告主张依据的《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》和《山东省实施〈房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案管理暂行办法〉细则》既非法律也非行政法规，应视为对房地产开发企业的行政管理，原告据此主张被告交房不具备基本条件的理由不予支持。并且，原、被告《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”双方在合同中约定商品房交付标准时，将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”并列表述。可见，双方约定的“经验收合格”与“经综合验收合格”应是不同的标准。而原告并未提交相关证据证实双方对交付标准作了补充规定。日修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。该法也并未规定房地产交付需取得规划、公安消防、环保等认可文件或者准许使用文件。因此，原、被告双方约定的交付条件并不违反法律和行政法规的规定，故被告辩称经设计、施工、监理四家单位验收合格即满足房屋交付条件的辩称理由予以采信。综上，原告请求解除与被告订立的商品房买卖合同，既不符合双方合同第九条约定解除的情形，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，对其请求依法不予支持。对于第二个焦点问题，本院认为，基于对第一个焦点问题的上述分析，原、被告在合同第六条已约定原告的付款方式为按揭贷款，在合法有效的合同履行过程中原告主张被告返还房屋首付款及赔偿包括担保费、房地产经纪与代理费、登记费、首付款利息、22个月的等额本息还款数额及利息、信用卡手续费、房屋租金等损失的请求不予支持。而同时，被告逾期8天交房并未违反双方合同第九条的约定，故原告主张违约金的请求不予支持。关于被告辩称的原告诉讼主体资格的问题，原告的配偶韩翠平已书面放弃主张实体权利，故被告的辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告高峰的诉讼请求。案件受理费5044元由原告高峰负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内上诉于山东省济宁市中级人民法院，上诉须按照对方当事人人数递交上诉状及副本。审判长　齐　勇审判员　吕　洁审判员　张　苗二〇一五年二月五日书记员　董凡丽
一、本裁判文书库公布的裁判文书由相关法院录入和审核，并依据法律与审判公开的原则予以公开。若有关当事人对相关信息内容有异议的，可向公布法院书面申请更正或者下镜。
二、本裁判文书库提供的信息仅供查询人参考，内容以正式文本为准。非法使用裁判文书库信息给他人造成损害的，由非法使用人承担法律责任。
三、本裁判文书库信息查询免费，严禁任何单位和个人利用本裁判文书库信息牟取非法利益。
四、未经许可，任何商业性网站不得建立与裁判文书库及其内容的链接，不得建立本裁判文书库的镜像（包括全部和局部镜像），不得拷贝或传播本裁判文书库信息。
&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&
Copyrights(C)最高人民法院 All Rights Reserved
未经本网书面授权，请勿转载、摘编或建立镜像，否则视为侵权。
北京市东城区东交民巷27号 100745 总机:010- 举报:010-