住宅专项维修金达到5000亿 大量趴在银行用不上_新浪房产_新浪网
住宅专项维修金达到5000亿 大量趴在银行用不上
提要：电梯停运、房屋漏水、墙壁剥落，但维修资金却迟迟拨付不下来，唤醒住房维修金 为何这么难。一方面小区维护急需资金却无法筹措到位，另一方面住宅专项维修资金的申请手续繁琐复杂，本该属业主所有的巨额专项资金在银行“躺着睡大觉”。为了解这一矛盾出现的各种缘由，本报记者深入云南、湖南、上海等地实地考察。
电梯停运、房屋漏水、墙壁剥落，但维修资金却迟迟拨付不下来 — —
唤醒住房维修金 为何这么难(倾听·转型中国)
本报记者 杨文明 孙小静 侯琳良
一方面小区维护急需资金却无法筹措到位，另一方面住宅专项维修资金的申请手续繁琐复杂，本该属业主所有的巨额专项资金在银行“躺着睡大觉”。为了解这一矛盾出现的各种缘由，本报记者深入云南、湖南、上海等地实地考察。
据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的不完全统计，自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今，我国收缴的维修资金在5000亿 元左右。但这笔钱申请手续繁琐，不易拿到。同时，进入“中年维修期”和“老年危房期”的建筑逐渐增多，资金的供需矛盾突显。一些房屋电梯停运、房屋漏水、 墙壁剥落，但维修资金却迟迟拨付不下来。
大量住宅专项维修金趴在银行
昆明市五华区从2006年12月开始启动住宅专项维修资金收缴工作。据统计，截至2014年底，五华区共收取50多个物业项目住宅专项维修资金 4.3亿元。“由于不少开发商欠缴，目前仍有40多个小区7000余万元住宅专项维修资金尚未移交至住宅专项维修资金专户。”&五华区住建局房产管理科负 责人说。
该负责人告诉记者，目前住宅专项维修资金在住建厅指定的银行专业账户中存储，利息相对较低，而目前五华区每年住宅专项维修资金使用量不到总额的2%。大量住宅专项维修金趴在银行账上。
事实上，住宅专项维修资金管理使用滞后的主要原因是资金从申请到拨付时限较长。“既要经过有利害关系2/3业主(业主数量和建筑专有面积均超过 2/3)同意，还需一定时间的公示，再加上现场查看和电话核实业主情况，整个流程时间较长。”房产管理科工作人员建议，当务之急是进一步明确紧急情况使用 住宅专项维修资金的相关规定，以便合理使用住宅专项维修资金。
“目前住宅专项维修资金的补缴工作只有一些原则性规定，具体按照什么样的标准补缴却没有明确规定，随着住宅小区使用年限的增长，住宅专项维修资金使用量也将逐年增大，若干年后将面临补缴的问题。”房产管理科负责人告诉记者，应对相关制度进行补充完善。
　试点“应急维修”可直接使用维修资金
2014年10月初，长沙香颂国际小区有部电梯过了保修期，因钢丝绳断骨，停止了运行。10月13日，小区业主委员会向雨花区城乡建设局申请使 用物业维修资金维修电梯。第二天，区城乡建设局、街道办等组成联合外勘组到现场勘定，最终认定此种情况属于“应急维修”的范围，同意按规定申报物业维修基 金。
经过“公告—施工—验收—公示”等环节，不出一个月，13500元从长沙市物业维修基金管理中心直接拨付给施工单位。小区的业主委员会委托人彭中玉说：“这在以前不敢想象。”
据介绍，长沙市从2003年开始归集物业专项维修资金，到2014年底归集总金额达到120亿元。由于受到“双2/3”业主签名难的问题，资金使用率为1.18%。
改变始于2012年2月，雨花区在全省率先试点物业维修基金管理创新。雨花区城乡建设局局长张学军介绍，试点经验主要包括三方面：一是发生电梯 故障等危及人身安全的5种紧急情况时，可以直接使用物业维修资金；二是对“同一物业管理区域内全体业主受益，且单项物业维修和更新、改造项目费用在3万元 以下”的项目，一次表决，多年受用，不用重复签名；三是将3万元以下的一般维修项目交由区级部门外勘和审批。
到日，《长沙市物业专项维修资金管理办法》正式施行，雨花区试点经验得以在全市推广。“一些物业小区持续多年的房屋漏水、消防 设施毁坏等问题得到解决，一些主水管爆管、供电线路烧坏等突发问题得到及时处理。”张学军说，从办法施行至今，雨花区完成应急维修238宗，共拨付款项 300多万元。
　信息平台织就资金安全保护网
打开电脑进入维修资金统一信息平台，键入某小区名称，该小区的维修资金总额以及使用情况一目了然。“有了这个信息平台，各个商品住宅的专项维修资金有了最安全的保护网。”上海市物业管理事务中心维修资金管理科科长张炳军说。
上海早在上世纪末就开始归集、管理住宅维修资金，至今10多年，商品住宅维修资金已归集了443亿元。截至目前，上海已累计使用维修资金38亿元，使用率为8.6%，高于全国平均水平，这源于上海市在管理住宅维修金方面的制度创新。
业主大会自我管理的原则是上海在建立维修资金制度时确立的。在业主大会成立前，维修资金由市、区两级房管部门代为管理，资金存放于专户管理银行 开立的维修资金代管专户中，按幢立账，按户核算；业主大会成立后，维修资金本息全部划入业主大会银行账户，按照专户储存、专款专用、业主决策、自我管理、 政府指导监督的原则管理维修资金。
无须政府审批，维修资金会不会乱用呢？“不太可能。”周宏伟表示，上海在健全政策法规基础上，建立了一个统一的信息平台，2002年正式启用，“利用信息化手段，以系统管人，以系统规范业务，保证业主大会规范管理和使用维修资金。”
维修资金管理涉及多个主体，贯穿房屋整个销售、使用过程，平台设计时，就将这些因素全部涵盖进去，同时将全市20多个涉及维修资金的相关法规规章设计进平台流程，并且与银行实时联动，实现了从维修资金首期归集到维修资金使用全过程实时监控和信息公开。
以小区电梯故障为例，物业发现后需先制定维修预案，包括预算金额、维修起始时间、施工单位以及对业主的影响等，录入信息平台，平台自动生成告示单，物业 打印出来，在小区张贴。2/3以上的业主通过后，形成业主大会决议，同样平台生成告示单，告知全体业主，并可实施维修工作。“从银行支取维修资金，必须出 示施工合同、业主大会决议、支取汇总表等凭证，每个信息都带有条形码，银行扫描核对，不匹配就是伪造，不仅不会支付，还会通知物业企业予以追查。”张炳军 表示。
“2008年，我们还引入了工程造价咨询单位和审计单位，对小区动用维修资金5万元以上工程进行审价、使用程序进行审核。”周宏伟说道，第三方机构的引入，有效地减少了维修资金使用过程中出现的工程造价高估冒算、使用程序不规范等问题。
截至目前，机构共出具审价报告3600份，核减金额9000万元，核减率为8%。“下一步，我们还计划引入会计师事务所、业委会专职秘书等，辅助业委会、物业服务企业对小区维修资金、公共收益进行管理，进一步提升业委会的自我管理水平。”(来源：人民日报)
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专项维修资金
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专项维修资金，是国家或有关部门或上级部门下拨的给某个维修项目，具有专门指定用途或特殊用途的资金。这种资金都会要求进行单独核算，专款专用，不能挪作他用。
一般来说专项维修资金是指财政部门或上级单位拨给某单位，用于完成专项维修，并需要单独报帐结算的资金。也就是说，有三个特点：一是来源于财政或上级单位；二是用于特定事项；三是需要单独核算。建立专项维修资金使用管理责任制，努力提高其使用效率； 在资金的使用上，要坚持专款专用，量入为出的原则，使专用资金按规定的用途使用并达到预期目的。
经常提到的专项维修资金，一般泛指针对商品住房或者已售共有住房的住宅专项维修资金，具体在住房与城乡建设部所发布的165号令中有明确定义，如165号令第二条有定义：
第二条：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第四条　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监督的原则。
第五条　国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。　　县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
专项维修资金由业主缴交，但商品房预售许可证在日后核发的且购房者与建设单位签订物业买卖合同在号前的，由建设单位缴交，合同另有约定的除外。
《住宅专项维修资金管理办法》[1]
第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
业主应在办理以下任一手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：交易鉴定；收楼；领取房产证。
业主应将专项维修资金交到。广州市农业银行的25个营业网点开办了专项维修资金。银行收取专项维修资金后，出具缴款凭证，业主在20个工作日内可到缴交网点拿到自己的专项维修资金卡。拿到卡后，可随时到农行的25个营业网点和各网点的柜台或在农行的atm柜台机上查询余额。
专项维修资金的使用范围：
专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共同部位，共同设施设备的维修和更新，改造。
专项维修资金的使用：
专项维修资金使用方案的决定，必须经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过。
专项维修资金的使用规则：
使用专项维修资金按照谁受益谁分摊的的原则进行分摊到户，该方案要经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过。
苏州市住宅专项维修资金交存标准
（一）购买不配备电梯房屋的购房人按75元/平方米（按计）交存。
（二）购买配备电梯房屋的购房人按120元/平方米（按房屋建筑面积计）交存。
（三）对（含等）不配备电梯的房屋，购房人按40元/平方米（按房屋建筑面积计）交存；配备电梯的房屋，购房人按90元/平方米（按房屋建筑面积计）交存。
．百度百科——《住宅专项维修资金管理办法》．日[引用日期]住宅专项维修资金可通过专户银行查询
14:55:02襄樊房产热线 责任编辑：小V
&&& 据了解，2003年以来，黄石市对220个新建住宅小区（总建筑面积1300多万平方米）建立了维修资金归缴制度，累计归集商品房维修资金2.6亿元，其中开发建设单位交存4574万元，业主交存21560万元。从2009年开始至今，共计使用维修资金230万元。
&&& 3月22日下午，黄石市长杨晓波主持召开市政府第三次常务会议，讨论并原则通过了《黄石市住宅专项维修资金管理办法》等事项。
&&& 该办法对住宅专项维修资金的交存、使用、监管等进行了明确。并提出，商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金每平方米的交存标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。
&&& 据了解，目前黄石按电梯和非电梯住宅（建筑造价分别按每平方米850元、700元）交存标准为每平方米42.5元、35元。
&&& 该办法还明确指出，住宅共用部位符合八大类情况，住宅共用设施设备符合六种情形，可申请动用维修资金。使用前须由物业服务企业或业主委员会提出使用方案，经业主讨论、表决并向市房地产行政主管部门申报公示，方案审核通过后可拨付资金。
&&& 同时，业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、利息收益和账面余额信息，可向专户银行查询，银行将出具书面查询结果清单。
&&&& 14种情形可用“房屋养老金”
&&& 【住宅共用部位资金使用】住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：&&& (一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏；
&&& (二)楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
&&& (三)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准规范；
&&& (四)建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；
&&& (五)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；
&&& (六)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损；
&&& (七)公共区域门窗或者窗纱破损；
&&& (八)住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。
&&& 【住宅共用设施设备资金使用】住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：
&&& (一)电梯主要部件需要维修或者更换；
&&& (二)避雷设施不能满足安全要求；
&&& (三)监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重；
&&& (四)楼内排水(排污)设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏；
&&& (五)水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；
&&& (六)住宅共用设施设备需要维修、更新、改造的其他情形。
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我市出台《关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》吴澄 夏敏 鹰潭日报记者 冯晓丹为加强我市住宅专项维修资金的监督管理，维护住宅专项维修资金所有权人的合法权益，近日，鹰潭市房管局出台了《关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》，明确了应急情况下使用住宅专项维修资金的相关事项。本着“确保安全、明确职责、减少交叉、规范程序、方便使用、依法追责”的原则，在发生“屋面防水渗漏、电梯故障危及人身安全”等6种需要应急使用住宅专项维修资金的情况可按照相关程序申请使用。一、应急使用住宅专项维修资金按照“谁受益、谁承担”的原则分摊。应分摊业主尚未交纳专项维修资金的，应立即补交其专项维修资金或分摊其相应的维修费用。拒不交纳的由申请人依法追交。在使用过程中，业主委员会、物业服务企业等应恪守职责。对不履职的或虚报维修范围、虚报工程量及预算者，住宅专项维修资金所有权人可依法投诉、诉讼。造成损失的，依法承担相应的法律责任。二、发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造时，可按照本通知要求应急使用住宅专项维修资金。1.屋面防水损坏造成渗漏的；2.电梯故障危及人身安全的；3.二次供水损坏导致供水中断的；4.排水系统功能障碍危及人身财产安全的；5.房屋外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；6.消防系统出现功能障碍，应对消防设施设备维修、更新、改造的。三、具体申报维修使用流程如下：(一)申报人：有业主委员会的物业，由业主委员会向房管部门申请，相关业主负责核实；没有业主委员会的物业，由物业服务企业向房管部门申请，相关业主负责核实；没有物业服务企业管理的物业，由社区居民委员会或街道办事处向房管部门提出申请，相关业主负责核实。(二)申请程序1.告知。发生上述第二条规定的紧急情况需要使用住宅专项维修资金时，无需双2/3业主同意，但应当事前告知业主。申请人应当及时在物业管理区域内的显著位置，就住宅专项维修资金用于应急维修情况进行公告。2.报告。发生上述第二条规定的紧急情况时，由申请人立即将情况书面报告所在地房管部门，涉及电梯、消防设施的，应同时书面报告质量技术监督部门或公安消防部门。3.确认。房管部门收到相关报告后，应实地查勘现场，符合规定情形的，立即予以确认。涉及电梯、消防设施的，依法负责监督的质量技术监督部门或公安消防部门收到相关报告后，应及时到实地查勘确认。(三)申请资料1.应急维修使用商品住宅专项维修资金申请表；2.承担住宅应急维修的设计及施工企业、维修单位的资质(资信)情况；3.应急维修工程预算书；4.住宅专项维修资金分摊明细表。(四)备案：房管部门受理申请后，应在2个工作日内予以备案。(五)施工单位的选择：业主委员会、物业服务企业、相关业主和单位应按照公开、公平、公正的竞选方式择优选择有资质的施工维修单位。按规定符合比选、公开招标等要求的，应通过比选、公开招标等方式确定施工维修单位。(六)资金拨付：备案后，住宅专项维修资金由房管部门代管的，房管部门应在48小时内按规定向申请人或根据申请人与承揽人的约定向施工企业、维修单位划转资金；住宅专项维修资金由业主委员会自行管理的，业主委员会在房管部门的指导监督下，依合同约定向施工企业、维修单位划转资金。应急维修资金的拨付应根据工程进度分期划转，首次拨付的资金不得超过工程预算的50%。维修工程竣工验收公告后，申请人持竣工验收报告、审价报告等资料申请拨付维修资金余额。施工企业、维修单位对实施的工程依法承担质量保证责任，保修期内出现质量问题的，应依法免费及时修复。(七)维修:由应急使用住宅专项维修资金的申请人组织实施。(八)维修工程审价：应急维修工程竣工后，由申请人组织业主委员会、物业服务企业、施工企业、维修单位对维修工程进行验收。并由工程造价咨询机构出具审价报告，审价费用计入当次维修资金预算并纳入结算开支。(九)公告：申请人在应急维修工程完工后在维修现场公告维修相关情况，并留存公告影像资料(1.施工维修单位编制的工程决算报告；2.工程量清单计价与工程审价报告；3.维修费用(业主)分摊明细表；4.其它相关资料)。
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住宅专项维修资金增值收益归业主
市房管局市财政局发出通知对《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》进行补充说明
住宅专项维修资金是否安全？电梯出故障，能否紧急使用住宅专项维修资金？住宅专项维修资金增值收益归谁？近日，惠州市房产管理局和惠州市财政局发出了关于贯彻落实《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》有关规定的通知（以下简称《通知》），对2009年出台的《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》（以下简称《细则》）进行补充说明。
昨日，《东江时报》记者采访了惠州市房产管理局物业科工作人员杨先生，对《通知》内容进行解读。解读《通知》的同时，杨先生对市民关心的何时缴存住宅专项维修资金？缴存的标准是多少？房产是否和维修资金一起过户？什么情况下能退还住宅专项维修资金？一一作了解释。
谁来保证住宅专项维修资金安全？
必须存储到财政部门批复同意的银行账户
《东江时报》：《细则》中提到住宅专项维修资金应当统一由市、县（区）人民政府房产主管部门委托指定一家商业银行为专户管理银行。而《通知》里提到必须存储到财政部门批复同意的商业银行账户。这是否有冲突？
杨先生：以前指定的商业银行也得到财政部门的同意。以前是一家商业银行，现在是2家商业银行可存储，更加方便。《细则》采用四级核算监管方式，即总账户（市房管局账户）为一级核算，每个物业管理区域（如东湖花园4号小区账户）设立二级核算，每一栋楼 （如东湖花园4号小区3栋的账户）设立三级核算，每个业主（业主个人账户）设立四级核算。
为了更加规范管理住宅专项维修资金，《通知》采取住宅专项维修资金的归集款项严格实行专户存储原则，必须存储到财政部门批复同意的商业银行账户。未经财政部门同意，不得另行开设账户存储和核算住宅专项维修资金，违者按违反财经法规政策和住宅专项资金管理规定从严处理。
住宅专项维修资金在所有受托银行开设的账户如需更换银行预留印鉴，应当加盖财政部门印章。住宅专项维修资金的沉淀资金购买国债或者转存定期、以及其他方面的调度，须经财政部门审核同意并加盖其印章后方能拨付。
住宅专项维修资金财务管理和会计核算等制度，由市、县（区）房管部门按财政部的有关规定制定，市、县（区）财政部门监督执行。住宅专项维修资金正常使用时，物业服务企业或者业主委员会弄虚作假，如冒充业主签名、虚报维修项目、价格等，由市、县（区）房管部门依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
哪些情形下可立即列支此资金？
遇上六类紧急情况可以使用绿色通道
《东江时报》：《细则》中提到发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可列支住宅专项维修资金，但要经过相关程序审批。《通知》对紧急情况进行细分，包括哪几项？有无绿色通道？
杨先生：《通知》对《细则》中第十四条所称紧急情况进行说明，主要有屋面防水损坏严重造成渗漏；电梯故障危及人身安全；高层住宅水泵损坏导致供水中断；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险危及公共安全；消防、安全监控等系统出现功能障碍，不能正常运行以及其他严重危及房屋和人身财产安全的情形。
如果出现上述紧急情况，可立即列支住宅专项维修资金。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，发生危及房屋及配套设施设备安全紧急情况的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。由物业服务企业或业主委员会立即组织抢修和更新、改造，同时立即报业主委员会和房管部门、做好现场记录、拍照、摄像等证据保全工作，其费用按规定报房管和财政部门审查核准后办理列支手续。物业服务企业未按规定实施抢修和更新、改造，造成业主、使用人损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。
住宅专项维修资金增值收益归谁？
收益经受托银行分配给全体业主
《东江时报》：《细则》中提到住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；住宅共用设施设备报废后回收的残值等应当转入住宅专项维修资金滚存使用。而《通知》则规定住宅专项维修资金增值收益归属于业主。
杨先生：归集的住宅专项维修资金存储利息依法属业主所有。在确保住宅专项维修资金安全和正常使用的前提下应当依法采取购买国债或者转存定期等方式让其增值，增值收益（活、定期存款利息及国债收益减去票据工本费等）为业主所有，由市、县（区）房管部门每年根据交存金额、交存时间等因素计算相关积数，再将增值收益通过受托银行分配给全体业主。
何时缴存？
分预售房和现房两种情况
《东江时报》：市民在购房时经常碰到这样的问题，签订购买合同时，开发商就要求购房者缴存住宅专项维修资金。什么时候缴存住宅专项维修资金才是准确的？
杨先生：预售房，在办理商品房预售登记备案收件前缴存；现房，在办理房屋产权登记收件前缴存。开发商不能代收住宅专项维修资金，由购房人自己到开户银行缴存。
缴存标准？
多层50元/平方米高层60元/平方米
《东江时报》：《通知》里没有对住宅专项维修资金缴存标准进行补充说明。目前，住宅专项维修资金缴存标准是多少？
杨先生：惠城区、仲恺高新区商品住宅的业主、非住宅的业主缴存首期住宅专项维修资金的数额为住宅建筑安装造价每平方米的5%，即商品住宅多层（楼层小于或等于8层）为50元/平方米；高层（楼层高于或等于9层）为60元/平方米，车库（车位）为75元/平方米。其他县区的商品住房的业主、非住宅的业主，建设单位留用（空置）、赠与的房屋，以及安置被拆迁户的房屋，相关业主以其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地上年度住宅建筑安装工程平均造价的5%至8%，具体标准由各县、区自行制定。
怎样过户？
房产要和维修资金一起过户
《东江时报》：现实房产交易中，很多业主不关注自己维修资金账户的情况。房产是否和维修资金一起过户？
杨先生：房屋所有权转让时，业主缴存的住宅专项维修资金余额不予退还，应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到当地房产部门及专户管理银行办理分户账更名手续。
何时退还？
两种情况返还
《东江时报》：什么情况下能退还住宅专项维修资金？
杨先生：房屋灭失的，房屋分户账户中结余的住宅专项维修资金返还给业主；售房单位缴存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
本组文字 《东江时报》记者徐焕棠
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