我是一名房地产经纪人，前段时间一直在做租房，现在要开始做售房了，应该从什么地方开始做起？_百度知道
我是一名房地产经纪人，前段时间一直在做租房，现在要开始做售房了，应该从什么地方开始做起？
提问者采纳
1学习业务知识，提高专业度，比如税费计算、买卖流程2研究话术，如何与业主客户沟通(对象不同，话术不同)3寻找客户，多多实战我做二手房已经好几年了，有不懂的可以私信我
不客气，有问题可以私信我
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太给力了，你的回答完美地解决了我的问题，非常感谢！
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了来咯噢耶
什么？？？
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出门在外也不愁陈宪清：安全管理是海韵集团管理原则
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作为一家综合性房地产企业，海韵集团无论是在房地产开发还是商业地产管理中都非常注重安全管理，是海南安全生产和安全运营的标杆性企业。
海韵集团董事长陈宪清表示：海韵集团一直将安全管理作为企业管理的核心理念
作为一家综合性房地产企业，海韵集团无论是在房地产开发还是商业地产管理中都非常注重安全管理，是海南安全生产和安全运营的标杆性企业。
海韵集团董事长陈宪清表示：海韵集团一直将安全管理作为企业管理的核心理念之一，并将进一步强化企业的安全管理，多方位保障企业员工和消费者共同的利益。
&安全管理的本质就是为了保障企业员工在企业生产和运营中的人身安全，以及消费者在进行消费过程中的人身安全。&海韵集团陈宪清说：&海韵集团的安全管理不但包括了在房地产开发与建设过程中的安全，还包括了房地产项目的质量安全以及商业地产项目的运营安全。我认为安全管理是一个企业责任心的象征，是企业管理中不可更改的原则。&
随着社会经济的进一步发展和人们对自身权益的认识提高，安全管理成为当前企业竞相追逐的潮流。海韵集团陈宪清表示，当前企业越来越关注安全管理，这是中国社会经济发展的必然趋势，也是中国工作者和消费者权利意识觉醒的象征。
在谈到安全管理在海韵集团的应用时，陈宪清表示，海韵集团早在2002年成立的时候就已经开始注重安全管理了。海韵集团陈宪清解释说，虽然2002年的中国还没有开始流行&安全管理&，但在国外却已经是一个成熟的概念。海韵集团自成立伊始就向国际一流房地产企业看齐，在生产和管理上均采用了国际标准，这是海韵集团之所以赢得三亚人民广泛信任和赞誉的原因所在。
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[责任编辑：陈学津]
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播放数：535774游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
海韵集团董事长陈宪清倡导多方位解决交通问题
　　在当前，“行路难”越发成为城市居民所面临的一个大问题。对此，很多城市纷纷推出“限牌”、“限号”来缓解日益严重的交通堵塞情况。然而，海韵集团董事长陈宪清却对此提出了不同的见解，他认为要解决“行路难”的问题，依靠“限牌”、“限号”根本不可能实现。　　当然，通过“限牌”、“限号”，城市路面交通状况得到了很好的缓解，这也是为什么很多城市纷纷效仿的原因。但是，路面交通状况得到缓解，是不是意味着人们出行更加方便了呢？海韵集团陈宪清表示事实恰恰相反，尽管路面拥堵缓解，但很多人却未能按时挤上公交车，而车厢内的拥挤程度也在增加。地铁交通则更加严峻，在未限号的情况下，上下班高峰时段的地铁承载量就已经达到极限，而在限号通行期间更是不堪重负。　　海韵集团陈宪清认为，为了改善路面交通而采取的单双号限行措施，最终结果并未方便市民出行，反而是给普通市民添堵，其根本原因在于人们对于出行的需求远远大于公共交通承载能力。陈宪强表示，“限号”只是缘木求鱼的伪命题，如果没有解决公共交通承载能力与人们出行需求之间的矛盾，解决当前的交通问题几乎不可能。　　那么，是不是增加公共交通承载能力就可以了呢？海韵集团董事长陈宪清表示，事实没有这么乐观。　　　　海韵集团陈宪清例举了2012年北京交通(不含步行)日均出行对比，2012年北京六环内日均出行总量达3033万人次，其中公交车出行量为826万人次/日，轨道交通出行量为509万人次/日，小汽车出行量为990万人次/日，自行车出行量为422万人次/日，出租汽车出行量为199万人次/日。陈宪清分析说，这个数据意味着即使实行某一尾数限行，公交车与轨道交通每日就必须增加超过一百万人次的出行承载，而在单双号的情况下要增长三分之一还多的承载量——这显然无法做到。　　那么如何才能解决交通问题呢？海韵集团董事长陈宪清表示，绝大多数公共交通只有在上下班的时间是满员，而在波谷期都是闲置——尤其是那些通往郊区的车辆。陈宪清指出：“假设公交提供的可达性基本均质，私家车减半可能会大幅提高道路的机动性，城市道路通行能力会提高，无车人群的机动性由公交完成，可惜目前绝大多数城市的交通问题，交通管理并不是首要的，而是职住不平衡导致的局部出行压力过重。”　　因此，海韵集团陈宪清认为，要解决当前的交通问题需要从多个方面一起进行：　　一、通过房产调解职住。比如说分散商业中心，在商业中心附近兴建公租房、廉租房，降低人们对车辆出行的需求。　　二、优化公共交通资源。通过合理交通线路，增加公交车、地铁等公共交通规划，提高公共交通能力。　　三、让人们自愿选择公共交通出行。很多人出于“面子”之类的原因不愿意选择公共交通，对此应该加强公共交通的管理和宣传，提升人们对公共交通的认识和信赖，让人们自愿选择公共交通出行。
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房地产行业
去做会计了,因为我以前一直在制造业做会计,对房产行业比较陌生,请问大家几个问题,回答满意,高分送上.(越详细越好)
一,房产行业会计核算比制造业难吗?它的特点是什么?如何进行成本核算,它与制造业在核算上有何不同?
二,房地产行业要交哪些税种,税率各是多少?
三,房产行业的会计科目与制造业的会计科目一致吗?主要有哪些科目?
一、首先，房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是不同，从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。所以，这是两个不同行业的会计核算，还有很多不同之处，在此，就不一一介绍了。因为，你要从事房地产会计工作了，我着重从房地产会计上介绍一下吧。
二、房地产企业涉及的税种
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
（一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：
1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；
2、销售不动产，税率为5%；
3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率
（二）城市维护建设税和教育费附加：
以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。
（三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、
一、首先，房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是不同，从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。所以，这是两个不同行业的会计核算，还有很多不同之处，在此，就不一一介绍了。因为，你要从事房地产会计工作了，我着重从房地产会计上介绍一下吧。
二、房地产企业涉及的税种
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
（一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：
1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；
2、销售不动产，税率为5%；
3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率
（二）城市维护建设税和教育费附加：
以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。
（三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。
其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。
计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。
（四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。
（五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
（六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。
（七）契税：
契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％。 征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率
（八）企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。
（九）个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。
三、房地产企业会计核算
（一）房地产企业会计科目
一、资产类
其他货币资金
其他应收款
采购保管费
低值易耗品
材料成本差异
委托加工材料
分期收款开发产品
出租开发产品
固定资产清理
固定资产购建支出
待处理财产损溢
二、负债类
其他应付款
应付福利费
其他应交款
长期应付款
三、所有者权益类
四、成本类
开发间接费用
五、损益类
经营税金及附加
其他业务收入
其他业务支出
营业外收入
营业外支出
（二）开发成本及期间费用的核算：
1、“开发成本”，主要包括：
（1）土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；
（2）前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；
（3）基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；
（4）建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；
（5）公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
　　①开发土地成本费用：
　　借：开发成本——土地开发
　　　贷：银行存款
　　　　　或应付账款——XX公司
　　分配开发的间接费用
　　借：开发成本——土地开发
　　　贷：开发间接费用
　　结转开发土地成本费用
　　借：开发成本——房屋开发
　　　贷：开发成本——土地开发
　　②配套设施开发
　　计算公式：
　　某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
　　配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
　　发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
　　借：开发成本——配套设施开发
　　　贷：开发产品
　　支付的配套设施开发费用
　　借：开发成本——配套设施开发
　　　贷：银行存款
　　同时领用库存设备或是材料开发
　　借：开发成本——配套设施开发
　　　贷：库存设备或库存材料
　　分配应负担的开发间接费用
　　借：开发成本——配套设施开发
　　　贷：开发间接费用
　　结转配套设施开发成本
　　借：开发成本——房屋开发
　　　贷：开发成本——配套设施开发
　　③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
　　借：开发成本——房屋开发
　　　贷：银行存款
　　④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
　　出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
　　借：开发成本——房屋开发
　　　贷：银行存款
　　　　　或应付账款——应付工程款
　　自已组织施工的
　　借：开发成本——房屋开发
　　　贷：银行存款
　　　　　或应付账款——应付工程款
　　　　　应付工资
　　⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
　　企业发生的各项代建工程费用支出
　　借：开发成本——代建工程开发
　　　贷：银行存款
　　　　　或库存材料
　　　　　或现金
　　结转开发的间接费用
　　借：开发成本——代建工程开发
　　　贷：开发间接费用
　　工程竣工后结转成本
　　借：开发成本——代建工程
　　　贷：开发成本——代建工程开发
　　移交委托单位后，根据移交手续
　　借：主营业务成本——代建工程结算成本
　　　贷：开发成本——代建工程
2、开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等
　　借：开发间接费用
　　　贷：银行存款
　　　　　或应付账款
　　　　　或应付工资
　　分配开发的间接费用
　　借：开发成本——房屋开发
　　　贷：开发间接费用
　　竣工房屋开发成本的结转
　　借：开发产品?
　　　贷：开发成本——房屋开发
3、管理费用：是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
4、财务费用：包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用
5、销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用。
四、主要帐务处理过程
（一）房地产开发过程中发的土地费用、前期工程费、基础设施费、建安费等支出
借：开发成本
贷：银行存款、现金、原材料等
（二）开发完工
借：开发产品
贷：开发成本
（三）预售房款
借：银行存款、现金
贷：预收账款
（四）开发完工，结转预售房款
借：预收账款
贷：经营收入
（五）结转销售房屋成本
借：经营成本
贷：开发产品
（六）计提税金
借：经营税金及附加
贷：应交税金--营业税
贷：应交税金--城建税
贷：其他应交款--教育费附加
（七）结转收入
借：经营收入
贷：本年利润
（八）结转税金
借：本年利润
贷：经营税金及附加
（九）结转成本、费用
借：本年利润
贷：经营成本、管理费用、销售费用、财务费用
以上供你参考，对房地产会计我是很熟悉的，实际工作中遇到问题随时提问吧。
一、房地产企业会计科目及使用说明，我给你传上一份看看。
二、开发成本在完工时才能结转到“开发产品”科目中。如果你每月结转了，将结转成本转回就可以了。
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