承租公房空挂户口拆迁是否有份额
已投稿到：||法援热线：400-056-8118>>>>>>正文案例：空挂户致购房者无法落户
　　　【泰安房产纠纷律师张传旺，为您提供泰安房产纠纷法律咨询，电话：】　　在买卖二手房失误之处，物业费没有交割清楚导致经常停电、户口没有迁走影响自己落户。因此律师表示买房时就应该把房子的产权和户口情况查清楚，双方肯定对户口情况进行了约定等。　　买卖房子，特别是二手房，除了交付房款、验房收房外，还有不少需要注意事项。一不注意，将来都有可能给自己入住带来麻烦。8月6日，两名购房者向记者讲述了在买卖二手房失误之处，物业费没有交割清楚导致经常停电、户口没有迁走影响自己落户。　　拖欠电费，屡遭停电　　买二手房，不少中介都会提醒置业者与房主之间要进行物业费交割，以免日后产生纠纷。部分中介还会陪同房主、置业者一同入户抄表，并立下字据。不过即使这样，仍有置业者因为物业费产生纠纷。　　在李沧区万年泉路某小区居住的市民汪先生告诉记者，自己在2014年下半年买了一套二手房，买房的时候，家里特意提醒要交割清楚物业费。对此，中介也主动表示买卖双方在签合同当天算清费用。“没想到，真是没想到。每项费用都交割清楚，最后还是出了问题。”汪先生说。　　据汪先生介绍，搬进新买的房子后发现，经常会停电，但是持续时间不短，一般在半小时左右。对此，汪先生也没有在意，以外只是小区内部电力检修。　　然而有一天，汪先生父母来青岛，晚上回到家发现停电了，而邻居家却有电。纳了闷的汪先生给电力部门打电话，客服人员查询发现并没有欠费。　　几经周折之下，汪先生终于联系上了负责小区电力维修的师傅。一接通电话，汪先生才知道究竟为何停电!　　“前一个租客刚住了三个月，听说要卖房。于是恶意拖欠电费，电费是电力维修师傅当时垫付的。这个事原房主也不知道，交割的时候谁也不清楚。为了追回自己的钱，维修师傅才屡屡给我家断电。”汪先生郁闷地说。　　电费拖欠，是不是别的也是这样?汪先生一查发现，果然燃气费也是租客恶意拖欠。两项加起来，拖欠了400多元。　　虽然房主最后为汪先生结清了费用，但汪先生再跟朋友聊天时，一聊起房子就会建议对方一定要考察租客。　　链家地产银海一号店店长陈莹表示，物业费务必在买卖双方签合同的时候交割清楚。而对于房子内有租客的情况，则一定要立下字据确保租客能够在某月某日腾房，否则有可能为置业者带来时间、金钱损失。　　空挂户致购房者无法落户　　“我们好不容易买了房，而且是学区房，就是为了能够落户，将来让孩子上学方便，可是发现户口上竟被别人占了，不把对方的户口迁走，我们的户口根本落不进去。”在君峰路某小区居住的市民刘女士向记者表示。　　据刘女士介绍，她与丈夫打算在青岛安家，以便能够落下户口，为了让孩子上学方便才买了处学区房。　　为此，刘女士两人多方打探合适的房源，最终发现了一处合适的二手房，房子位于李沧区君峰路，不到70平方米，以45万多元的价格成交，手续办利索共花了48万元。谁知，买了房子发现户口上有4个人。而如果不是空户，刘女士的户口就无法落进去。　　“买房时我们专门询问该房子户口是否是空户，前房主也说是空户，我们还专门去派出所调查，但是派出所方面并没有给确定的消息，只说了前房主的户口没在这里。”刘女士称，自己也有些大意，当时应该追查清楚就好了，等到过户后他们经过仔细调查才发现，该房户口上已经有4个姓袁的成员，但派出所也无法联系到这些人。“我们花了一辈子的积蓄加贷款才买了套房，可是却落不下户，今后该怎么办?”刘女士非常激动。　　前房主李女士在得知刘女士遭遇后也非常惊讶。李女士说，自己是在两年前购买的房子，当时也没有发现户口上有别人，因为自己没有落户口的要求所以也就没有太在意户口的事，对于刘女士的情况她也很着急，正在想办法帮助处理，“我们也想尽快把户口上的其他人迁走，好让刘女士顺利落户，我们会尽力配合”。　　在二手房交易中，类似空挂户情况并不少见。陈莹向记者介绍了一个案例，在天山小区一次二手房交易中，置业者李先生买房后发现房子上还留着一家陌生人的户口，这让想落户的李先生犯了愁。万般无奈之下，李先生只好去找前房主。前房主也大为惊讶，去派出所一查发现，原来是上上一任房主户口仍在。　　“幸运的是，前房主购房仅半年时间，仍能联系到上上一任房主，前后用了一个月时间把户口迁走。若是买房时间长远，很有可能就联系不上了。”陈莹说。　　二手房迁户遭遇法律空白　　采访中，记者了解到，房屋的产权是由房管部门管理，而户籍则是由公安部门管理。目前，没有房产过户必须要求房产是空户的法律规定。　　导致二手房“户口空挂”现象，主要是由于买房者自身对户籍不重视，认为只要买到房子、办理了房屋产权证就行，而对户口迁移的问题处理滞后。一些炒房者购买二手房不是用于自己居住，所以对原房主有没有迁走户口并不在意，而买主又对户口没有提出特别要求，因此二手房经多次交易后，就会出现找不到原户主的情况。如果卖房者的原户口所在地是学区房，为了让孩子上学，很多卖房者更加不愿主动将户口迁出。　　据了解，按照有关规定，如果当事人不申请，户籍管理部门不能强制迁走他人的户口，导致二手房交易时，原户主并不一定要迁出户口，由此产生问题。目前，我国并没有对原户主户口问题做出特别规定，房产过户属房产部门管，而户口迁徙则归公安机关管，因此户口迁移涉及行政管理法律关系，法院一般不在二手房买卖纠纷中对户口迁移直接作出判决。　　对于二手房交易中的空挂户，买房时就应该把房子的产权和户口情况查清楚，双方肯定对户口情况进行了约定，现在户口上有了别的成员，前房主应该承担责任，可以通过起诉的方式按照合同约定找前房主追究违约责任索赔损失。　　对于落户的情况，置业者可以通过派出所、户籍部门调查户口上的成员的情况，尽量联系对方让对方迁出户口，毕竟户口上的成员已经不拥有房子的产权，如果无法联系到户口上的其他成员，可以通过正规程序把对方的户口“空挂”起来，置业者的户口就能够顺利落下。　　作者: 王琦 来源: 城市信报/信网　　更多泰安房产纠纷法律咨询，请拨打张传旺律师电话：　　张传旺律师，毕业于山东大学法学系，现在山东宇慧律师事务所执业，从事法律工作近二十年，其多篇法律论文在省级刊物刊发并获奖。系泰安市政协委员，泰安仲裁委员会仲裁员，九三学社社员，中国当代诗人协会会员，山东青年诗人协会会员，泰安市作家协会会员，政府法律人才库入选人员。出版诗集《穿越河流的忧伤》，先进事迹入选泰安市人民政府主编的《泰山之子功勋卷》一书。　　专长：婚姻、刑事、公司法、房产纠纷、医疗纠纷、合同、工程建筑　　咨询电话：-------------------更多信息请扫描下方二维码本文首发于智飞法律网,原文地址：，转载须注明出处,侵权必究。发布百科律师介绍：擅长领域：婚姻家庭医疗纠纷房产纠纷知识产权民事诉讼合同审查刑事辩护刑事诉讼行政诉讼合同纠纷工程建筑招标投标抵押担保私募股权合资合作关键词：一键转帖到：吉安市优秀房产纠纷律师最新法律咨询 回答了
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娓╁缃锛淇一手房被空挂户口怎么办？
海珠区袁先生：我是海珠区某小区业主，购置房产已经有7年时间。今年新婚，办理将户口从父母处迁到自己物业户籍的手续时，发现此处房产已经被前楼下业主空挂，但房产证一直在自己手里。试图联系挂在自己房产的那名邻居时，此人早在2006年已经将楼下物业转卖，目前没有任何方式能够联系上。我很担心此种情况会影响将来子女上学的学位问题，也希望能将这个空挂户从自己的房产上清除掉，但不知具体该怎么办？
海珠区公安分局综合办证中心：袁先生的情况不会影响到未来子女的学位问题，他可以写一份相关情况说明报告，携带身份证和房产证到办证中心办理入户。但是按照相关规定，要取消户口，必须由本人携带身份证和户口本到办证中心办理销户手续，办证中心不能单方面注销。所以，袁先生需要联系上挂户人才能将其从自己的户口上消除。
信息时报记者&&隋莹
(本文来源：信息时报
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代理词：售后公房产权谁有权确认
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 代 理 词
审判员：&& 本律师受上海市凌云永然律师事务所指派并受王伟委托，在原告王红诉被告王涛房屋权属一案中担任被告王涛的一审代理人。现提出代理意见如下：
一、&原告并不是系争房屋的同住人，因而不能确认为系争房屋的产权共有人
1、原告不符合法规对“同住人”的定义根据《关于贯彻实施&上海市房屋租赁条例&的意见（二）》的规定，同住人是指“在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。
因此成为“同住人”的条件是“实际居住一年”和“本市无其他住房或者虽有住房但居住困难”两个条件。
就本案而言，原告从未在系争房屋居住过，原告现与其夫拥有两套房屋，居住并不困难，并不符合《意见（二）》中对“同住人”的定义，因此原告不是同住人。
2、原告的户口系空挂户口原告早于1993年1月出嫁后就居住在婆家，其户口又于2005年2月迁出，在此期间虽其户口在系争房屋内，但该户口只是空挂户口。
根据上海高院的有关规定，非同住人不具有要求确认为售后公房产权人的资格。因此，由于原告不是“同住人”，不应确认为系争房屋的产权共有人。
综上，由于原告不是系争房屋的同住人，且户口早已迁出，根据上海高院的规定，不应当确认为产权共有人。
二、原告虽是原私房拆迁时的被安置人，但充其量仅可对公房居住，不能据此享有产权
&&&& 1992年拆迁时原告虽是被安置人，但由于还的是公房，因此原告充其量只能对原公房享有居住权，而不能据此享有产权，居住权和产权不是一回事。
&&& 上海高院《民事法律问答》2003年第一期（日）问题6在回答未成年同住人是否应确认为售后房的产权共有人时，认为根据上海的规定，“购买公有住房的对象是获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满十八周岁的同住成年人”，“由于未成年同住人不具备购房资格，所以不能确认为售后公房的产权共有人”。
在这里上海高院认为确认为售后公房产权共有人的前提是应当具备购房资格。因此，尽管未成年同住人对公房享有居住权，但由于没有购房资格，所以仍然不能成为售后公房的产权共有人。
&& 同样的道理，本案中，原房屋拆迁后原告作为被安置人，可以在公房内居住，但这和产权是两回事。《房屋拆迁安置协议》至多能说明原告原居住的房屋由于拆迁，因此其可以到新房中居住，从而解决其居住问题。而根据规定，原告由于不是同住人，根本不具有购买售后公房的资格，当然更加不能确认为产权共有人。
三、如果原告的诉讼请求得到支持的话，不仅有违双方父母意愿，更有违民法的公平原则
1、本案所涉公房与福利分房的情况不同，其利益不应当由每个家庭成员平均享有
&& 1992年私房拆迁时，根据当时动拆迁法规，可以拆私还公（2001年新的动拆迁法规修改时，只能拆私还私或者货币补偿，不能再以公房补偿），因此，从本案所涉公房的权利来源和性质来看，系争房屋是对原私房的权利调换（这和其他以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用的情况是不同的。）
因此，不管这种权利调换是以货币、产权或者其他形式，主要考虑的是对原私房所有人丧失房屋这一事实的补偿，这是基于拆迁人的义务，而非基于被安置人的权利。所以，不能将财产权利与户口挂上钩，而应当充分考虑到原私房所有人即双方父母的权利。
2&、原告从未对系争房屋的取得做出过贡献系争房屋是对双方父母所建的私房拆迁而得， 而原私房也是双方父母在1982年花尽毕生积蓄而建 ，此时原被告尚年幼，均不可能做出任何贡献。如果原告主张成立，则不符合权利义务对等的民法原理。
3、被告购买房屋的行为从本质上来说，是双方父母对自己财产的处分，这种处分应当得到尊重。
由于原告出嫁多年，根据当地的习俗双方父母的养老责任将由儿子承担，这是符合当事人意愿和传统道德的。由于被告将承担较多的赡养责任，双方父母决定把原私房拆迁所得的系争房屋由被告取得，这种意愿理应得到尊重。
假设原告主张成立，那双方父母将不能按照自己的意愿对来自私房的房屋进行自由的处分。反而，如果不响应政府号召进行拆迁，他们倒能按自己意愿自由处分原私房。这也就意味着，原告通过拆迁取得了本属于他人的财产权利，哪怕这种取得不符合权利人本意。这同样有违公平原则，而且与政策不符。难道司法机关想传达给其他被拆迁人这样一个信息：拆迁之后你们的财产所有权将是不完整的，因为会有其他人会通过拆迁的方式成为你们财产的新的所有人？
四、原告的诉讼请求也超过了诉讼时效被告于2000年就购买了房屋，至今已长达七年。原告称自己一直不知道被告买房的事情，这项主张应由原告举证。其实，由于双方一直都有来往，而购房一事始终由双方父母办理，所以原告应当早就知道此事，因此原告的诉讼请求超过了时效。
综上所述，原告出嫁多年，户口早已迁出，且根据现有法规，原告不是同住人，因此不符合确认为售后公房产权共有人。原告虽是当初拆迁时的被安置人，但不能据此要求确权，其诉讼请求没有法律依据，故而请求判令驳回。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 被告代理人：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 上海市凌云永然律师事务所：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 张黔林&&& 律师&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 补充代理意见&&&&&
审判员：&&&& 关于王红诉王涛房屋权属纠纷一案，本代理人再补充代理意见如下：
一、同住人肯定享有居住权，但有居住权的未必就是同住人。
“同住人”虽享有公房的居住权，但是，享有公房居住权的却未必都是“同住人”。居住权的来源比较广泛，可以因结婚、签订租赁合同、出生等方式取得，也能通过拆迁安置的方式取得，居住权也能因离婚或买房而丧失。
按照《上海市租赁条例》及市房地局相关意见中所界定的“同住人”概念，同住人必须符合“连续居住超过一年”“本市他处无住房或住房困难”等条件。
可见，有居住权的未必就是同住人，而同住人是确认售后公房产权的前提条件。
2、驳回原告的起诉并不影响到其居住权如果原告日后在他处买了房，其在公房的居住权也会丧失，如果原告自己没买房甚至离了婚，其也可以回到嫁家居住，从而实现其居住权。
所以，原告因拆迁而被安置，其获得的仅是居住权，而不是售后公房的产权。由于原告并非同住人，根本不具备确权的条件。故而其诉讼请求缺乏法律依据。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 被告代理人：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 上海市凌云永然律师事务所
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 张黔林律师&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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