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宝能系两度“敲门” 万科暗示“被收购”心态
一篇文章若是同时用到“春秋”+“笔”两个词眼，中国人的脑海里，便会形成两种意像：一是直书其事，如实周详；二是婉而成章，要到字里行间寻深意。最近，代表万科（000002，SZ）官方声音的微信公众号“万科周刊”推送了一篇文章——《被收购的滋味》，它将上述两个词眼糅杂在一起，自称“古来直笔有春秋，在互联网时代，曲笔可以有”。“直笔”是写英国《金融时报》被收购，那么“曲笔”呢？或许，暗诉的正是万科被宝能系举牌后的心态。两次举牌后，万科管理层和宝能系不仅均未表态，亦无合作的迹象，这使得双方间的气氛颇不轻松。不过，担心被收购实在为时过早。上周五（7月31日），业界没有看到宝能系继续买入万科股份的公告，市场上冒出了一些宝能系“资金吃紧”的分析。虽然从宝能系之前的资本战术以及多个项目运行情况来看，宝能系距离资金短缺还很远，但是万科在股权控制层面也有优势，鹿死谁手尚不得知。况且，决定公司控制权的还有董事会、公司实际经营两个层面的布局，这注定两三年内宝能系只能是财务投资。唯一值得期待的是，宝能系是否会将自身的部分业务拿出来与万科合作，如地产、物流、商业等。万科百亿回购背后股权是争夺公司控制权的焦点。7月以来，宝能系的两次举牌，某种程度上打乱了万科在股权控制层面的原定布局。7月6日，万科公布百亿回购计划。万科表示，若全额回购，万科总股本将至少减少6.6％。除了稳定市场信心，该回购计划的另一作用是，支持万科管理层一方的股份随之增加。详细来看，目前，万科第一大股东华润及其附属公司总计持股14.97%，万科长期的个人投资者刘元生持股1.21%，盈安合伙持股4.48%，万科工会委员会0.61%。另外，除了事业合伙人持股计划，万科管理团队还通过个人买进、期权奖励等方式拥有相当数量的股份。据《每日经济新闻》记者不完全统计，若排除已离职高管的股份，现任万科管理团队个人账户的总持股量大约为0.2%。这意味着，代表万科管理层一方的股份大约是21.5%，百亿回购额度若全部用光，则持股比例上升至23%。这一招将在很大程度上阻止“野蛮人”叩门。广东环宇京茂律师事务所律师刘华浩称，支持管理团队的股份越接近30%，其他人想要控购的难度越大，因为若超过30％，将被迫发起全面要约收购，收购成本大幅增加。但是，回购计划刚一公布，万科立刻遭到前海人寿强势买入，价格至今也没有回落至13.7元／股之下。而且，值得注意的是，该计划的有效期只到今年底，目前尚未通过股东大会，时间已经不多。当然，万科管理层还有其他牌可打。相对牢靠的“联盟”，如持股比例多年未有大变动的华润和刘元生。前者与万科的合作可以追溯至怡宝矿泉水时期，是万科董事长王石精心挑选代替深特发的第一大股东。后者则从万科上市以来即持有股份。不过，万科与华润之间的关系很微妙。去年，华润增持1%左右的股份不久，万科便出现“野蛮人”一类的传闻。今年，宝能系附属公司钜盛华股份有限公司（以下简称钜盛华）在买入万科之前，曾将股权质押给华润（深圳）有限公司。宝能系资金竭尽？上周五，没有宝能系继续买入股份的公告，市场出现很多宝能系资金吃紧的分析。这并不足以令万科心情轻松起来，关键是宝能系的资金链如何？资金渠道有哪些？宝能系在资本市场多线作战，不免令人疑虑资金链是否紧张。比如，今年上半年其增持中炬高新(600872，SH)，大份额买进南玻A（000012，SZ）；今年下半年，其准备约80亿元分别参与南玻A和华侨城的定增。万科公告中亦提及宝能系上述投资。多头出击似乎是宝能系一贯作风。2010年，当时体量并不大的宝能系，在控股st湖科(600892，SH)不久，又突然于深振业展开抢滩登陆战。至于资金来源，从宝能系的资本运作史不难发现，股权质押是一大法宝。比如，在不断增持深振业的过程中，宝能系曾将买入的股份全部质押，当深振业大股东反击时，亦不退让，继续买入。值得注意的是，到目前为止，宝能系还未向万科发出将刚购买的股份质押的通知。这意味着，宝能系或许还有后招。尽管2014年前海人寿的权益持仓股票仅95.64亿元，两次举牌万科，使其动用的资金已接近去年股市投资额度。但别忘了，同时买入万科的还有钜盛华。去年，该公司在宝诚股份上套现约3亿元。今年7月16日、17日，该公司又将公司股权分别质押给华润（深圳）有限公司、江苏银行深圳分行，似是筹备弹药。除了质押自身或者购买标的的股票，宝能系的保险业务、地产业务、物流产业也在为之提供现金流。因此，第二次举牌后（宝能系又买进5%股份），万科的对外态度愈发慎重，万科某高层在接受采访时罕见的表示，要走流程。另外，截至目前，记者并没有从各方求证到宝能系与万科高层有接触的迹象。相反，有媒体报道万科董事长王石已去拜访华润。短期难获实际控制权需要明确的是，公司的控制权有三方面，股权层面的控制只是其中之一，另外还有董事会层面的控制，以及公司经营管理中的实际控制。董事会与股东会是相对独立的，公司股东往往无权直接干预公司运营，日常经营事项主要是由董事会决定。因此，控制董事会提名与罢免尤为重要。根据万科股东大会议事规则规定，普通决议（如选举董事）需要过半数的表决权通过，特别决议（如修改公司章程、罢免任期为届满的董事）需要三分之二以上表决权通过。这意味着，宝能系至少要到万科本届董事会2017年任期结束，才有可能争取董事会席位。在公司经营管理的实际控制中，由于项目跟投等机制的设立，万科中层掌握了很大的决策权。万科周刊在评论《金融时报》被收购事件时，总结了一个公式“能干的团队+编辑独立权+宽容的大股东=成功的媒体”。其实，这个公式只要换几个字，就能直接套用在万科身上。从1998年开始，万科便执地产行业牛耳，直到去年底不再讲规模后，才被布局更全面的绿地超越。第一大股东华润虽然在董事会占有席位，但从不干涉万科决策，以郁亮为首的管理团队相对独立。项目层面，万科曾开展各种人才计划，网罗了一批名校精英以及其他房企的专业人士。宝能地产业务转交万科运作？如果由潮汕兄弟领纲的宝能系真的入主万科，在公司治理上，两者会产生怎样的碰撞？当然，“举牌也有可能是小动作，未必就是控股”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲对《每日经济新闻》记者称。一方面，在万科总裁郁亮万亿控股集团的长期目标，以及代持万科核心团队股票的盈安合伙高杠杆的现实情况下，万科很难会介意金融资本前来抬轿。另一方面，由于这次举牌的背后老板是与万科同处地产行业的宝能系，如果举牌目的不止于财务投资，双方是否有战略合作的机会？宝能系有六大产业，除了此次出面举牌的两大公司分别来自金融板块、物流板块，宝能系还有物业开发、商业运营、民生产业、文化旅游。某接近宝能系人士表示，虽然宝能系举牌的行为更像是财务投资，但双方确实有合作的基础，比如社区板块，一是，宝能系以“菜篮子”起家，近来也在不断加码民生产业，有做社区业务的基础；二是万科也在围绕社区进行一系列布局，像社区商业、物业等。另外，近年来，宝能商业的运作颇为波折。2013年，宝能曾宣布要在5年内投资1200亿元，建设40个购物中心，全部自持。与此同时，宝能商业招揽大量万达员工，在宝能系大老板姚振华的组织下，组建运营团队。但此后，该投资计划不了了之，人员大量流失。宝能系某离职高管对记者称，宝能商业原本希望仿效万达模式，用物业滚动资产，但是当时拿的地过于偏远，60%达不到万达模式的要求，住宅销售情况不理想，因此战略逐渐转变，到宝能控股与宝能集团合并后，由小老板姚建辉主管，业务更是被压缩。上述接近宝能系人士认为，面对大型购物中心过剩的情况，宝能若与万科在较为偏远但成本低廉的土地开发社区商业，不失为一个好的合作方案。记者手记：“互联网+”时代，资本市场给了新兴公司动辄几百倍、甚至上千倍的市盈率，但对传统企业的估值却很低，万科市盈率仅11倍。如果不是资产优异，而市盈率过低，兼之6月之后的股灾，险资也不会如此顺利的举牌。观棋者，见仁见智。对弈者呢？
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800万元/套
11000元/㎡
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位置 : 御窑路和阳澄湖西路交汇（活力岛南核心区域）
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800万元/套
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热线 : 400-890-9878
11000元/㎡
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热线 : 400-890-9830
17500元/㎡
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位置 : 长板路1号（吴江汽车站南、长安路西侧，紧邻吴江汽车站）
热线 : 400-869-1111 转 18830
6500元/㎡起
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位置 : 横扇镇渔湾路999号
热线 : 400-869-1111 转 18947
均价 : 8500元/㎡起
位置 : 临湖镇新市街518号
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8500元/㎡起
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位置 : 东沙湖路和星华街（沙湖公园西）
热线 : 400-869-1111 转 18967
17000元/㎡
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号先万科一步 中海地产拟将物业分拆上市
如果中海地产的物业分拆上市成功，将成为国内屈指可数的上市物业公司，其规模也仅次于彩生活、万科等企业。
当万科物业上市还停留在遥远的设想阶段时，中海地产已经抢先了一步，将物业分拆上市提上日程。
5月18日晚间，中海地产发布公告称，其全资附属公司与中海宏洋附属公司订立股权转让协议，将以5000万元收购中海宏洋物业管理公司。同时，公司考虑将物业管理业务分拆及以介绍方式在联交所上市可能性。不过，尚未就是否或何时进行可能分拆作出最终决定。
如果中海地产的物业分拆上市成功，将成为国内屈指可数的上市物业公司，其规模也仅次于彩生活、万科等企业。
财报显示，2014年，中海地产实现物业管理收入港币20.1亿元（其中香港及澳门地区港币2.3亿元，内地港币17.8亿元），同比增长13.6%。在管面积逾5000万平方米，同比增加25.0%。
中海地产的物业主要分布在内地和香港。截至2014年年底，中海物业管理在内地的项目约199个，管理面积约4550万平方米，覆盖北京、广州、上海、深圳、佛山、杭州等29座城市。管理项目包括住宅、写字楼、商业综合体、政府物业、高新产业园区等，为其提供全方位的物业管理服务，当中包括小区安全管理、楼宇及配套设施的自动化、维修和管理、环境绿化养护及开展小区文化活动等。
在香港，中海地产的物业服务公司除了为公司发展的香港豪宅物业项目提供优良的物业管理服务外，管理服务亦覆盖商业大厦、商场、大型屋苑、公共屋村、私人物业、公共设施、出入境口岸、中央驻港机构办公大楼及军事用地等，管理面积约450万平方米。
而在收购中海宏洋物业管理公司后，中海地产的物业管理面积将进一步扩大。
中海宏洋主要在中国从事房地产开发及投资业务，中海地产间接拥有中国海外宏洋约37.98%权益。中海宏洋物业管理公司规模尚不得知，不过根据中海宏洋的公告，在2013年、2014年分别亏损（除税后）630万元人民币、10万元人民币。
可以对比的是，截止 2014 年底，万科物业服务合同管理面积1亿平方米，彩生活合约管理物业面积为2.1亿平方米。
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