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建筑企业营改增后的10种节税发票开具技巧
来源：肖太寿&　　 |
　　（一）建筑企业收取业主违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具技巧
　　1、营改增之前的开票技巧
　　建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具营业税建安发票。
　　《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定：& 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用 .&《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第十三条规定：& 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。&同时，《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件还规定：&单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。&根据以上规定，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具建安发票。
　　2、营改增之后的开票技巧
　　营改增之后，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，也是一种价外费用，必须向房地产公司开具增值税专用发票。
　　（二）业主扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用的发票开具技巧
　　1、营改增之前的开票技巧
　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[号）第二条规定：&房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第十六条的规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
　　基于以上法律政策分析，房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用时，建筑企业必须将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开建安发票给房地产公司开发票。
　　2、营改增之后的开票技巧
　　营改增之后，由于质量保证金和建筑企业施工所用的水电费是一部分，所以，房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用时，建筑企业必须将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开增值税专用发票给房地产公司；如果业主是非房地产企业，则必须向非房地产企业开。
　　（三）施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款的发票开具技巧
　　1、如果施工企业与业主已经办理工程进度结算
　　未收到的结算工程款，在工程结算书中明确了未来收款的时间，则等待到今后收到工程款时，给业主开增值税专用发票，只针对已经收到的工程款部分开给业主。
　　2、如果施工企业与业主已经办理工程进度结算
　　未收到的结算工程款，在工程结算书中没有明确未来收款的时间，则给业主开全额结算款的增值税专用发票。
　　（四）施工企业接受劳务派遣公司派遣劳务人员的发票开具技巧
　　劳务派遣企业向施工企业收取的全部价款，应全额开具发票，支付给被派遣劳动者的工资、社会保险费和住房公积金，应在同一张增值税发票中分别注明，而且在劳务派遣企业向施工企业签订的劳务派遣协议书中也必须分别注明：支付给被派遣劳动者的工资、社会保险费和住房公积金。
　　（五）建筑施工企业租用机械设备的发票开具技巧
　　1、建筑 公司向工程租赁公司（一般纳税人）租赁建筑设备，则租赁公司给建筑公司开17%的增值税专用发票。
　　2、建筑 公司向工程租赁公司（小规模纳税人）租赁建筑设备，则租赁公司给建筑公司开1增值税普通发票。
　　3、建筑 公司向个人租赁建筑设备，则个人到税务主管当局代开增值税专用发票，建筑公司抵扣3%的税率。
　　（六）营改增后，沙石料的发票开具技巧
　　营改增后，沙石料很难获得发票，则必须要到当地税务主管当局代开增值税专用发票，建筑公司可以抵扣3%的进项税金，否则不可以抵扣进项税金和不可以在前进行扣除。
　　当然建筑施工企业可以到一般纳税人资格的沙石厂采购沙石料，则可以获得17%的增值税抵扣。
　　（七）建筑企业售后回租中的发票开具技巧
　　根据财税[号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，试点纳税人提供融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
　　融资性售后回租服务中向承租方收取的有形动产价款本金，以承租方开具的发票为合法有效凭证。
　　《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）第一条规定：&根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。&
　　（八）项目经理负责制下的发票开具技巧
　　营改增之前，不少建筑施工企业实行项目经理负责制，其发票开具往往是由项目经理自己采购建筑材料，材料款由项目经理支付给材料供应商，然后项目经理凭材料供应商开具以施工企业为抬头的普通材料发票回施工企业财务部门进行报销。
　　营改增后，如果还是按照以上方法开具增值税发票 ，则会存在很大的税收风险， 具体如下：第一，项目经理支付材料采购款，索取增值税专用发票来财务报销，犯了&票款不一致&和&三流统一&的 错误，依据国税发「号）第一条第（三）项规定，不可以抵扣进项税金。
　　第二，由于采购 、货款支付和索取供应商发票缺乏制衡机制，很容易出现项目经理用钱购买发票或向供应支付税点多索取发票回财务部套现，从而犯虚开增值税专用发票罪。
　　因此，必须采取以下对策： 项目部材料采购与货款支付相分离，项目部材料采购合同必须由公司法律部门进行审查签订，经相关负责领导审核签字后，交财务部依照采购合同付款给供应商。
　　（九）给业主是非房地产公司的开具发票技巧
　　依照增值税法和国税法[号文件的规定，不动产或建筑物的进项税金不可以抵扣进项税金。基于此规定，如果业主是非房地产公司，例如，是工业企业、 城市投资开发公司，政府机关和事业单位，建筑企业为以上业主施工完毕，工程结算，收取工程款时，不可以开具增值税专用发票，只能开具普通增值税发票。如果业主是房地产公司，则可以开具增值税专用发票。
　　（十）总分包工程中的发票开具技巧
　　1、四类分包人的发票开具技巧
　　（1）分包人如果是一般纳税人，则分包人向总包开具建筑业增值专用发票，总包可以抵扣进项税；
　　（2）如果分包人是小规模纳税人，则分包人向总包只能开具建筑业增值普通发票，总包不可以抵扣进项税。
　　（3）如果分包人是个人，只能到当地税务部门代开增值税专用发票，总包只能抵扣3%；（4）如果分包人是被挂靠的一般纳税人， 则总包应向被挂靠方支付工程结算款并向挂靠方索取建筑业增值专用发票。
　　2、总包人向分包人收取配合费或协调费的发票开具技巧
　　由于总包人向分包人收取配合费或协调费是基于总包向分包人提供服务而收取的，营改增前必须向分包人开具服务业的营业税发票，营改增后必须向分包人开具现代服务业的增值税专用发票（如果分包人是一般纳税人）或现代服务业的增值税专用发票（如果分包人是小规模纳税人）。
　　3、总分包人间违约金和罚款的发票开具技巧
　　（1）总包收取分包人的违约金，则向分包人开具零税率的增值税普通发票；
　　（2）分包收取总包人的违约金，则必须向总包人开具增值税专用发票，总包人可以抵扣进项税金。
　　（3）总包从支付给分包人的工程结算款中扣下分包人应承担的罚款，则向分包人开具零税率的增值税普通发票。
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(上海)《房地产建筑业营改增政策解析和企业应对策略》
上课时间： -29日
上课地点： 上海&&&&&&&&&&&&&&&&&&课程价格： 3800元/人
授课师资：王老师&&&&&&
课程人气：
　　【课程背景】
　　在房地产行业去化周期加长、产业转型前提下，国务院决定即将于2015年对不动产、建筑业实行营业税改征增值税改革。
　　营改增会对哪些方面产生影响呢？
　　营改增对土地整理、拆迁与取得；供应商和采购方式；物业市场定位和产品研发；生产和成本管理、产品营销；资产管理和经营、投融资渠道和方式等方面产生直接影响，导致企业的会计核算、信息披露和税收筹划发生重大变化，导致企业价值估值变化，企业需要对各业务环节的财税管理，从战略和技术层面进行重构和优化。
　　企业如何做好转型前的准备工作，怎样找出转型过程中的节税空间，有效规避涉税风险？如何规划企业转型后的财税管理体系，优化纳税人的价值链管理，这些都是企业管理者和财务人员必须重视的问题。
　　【课程价值】
　　1、掌握营业税和增值税的主要差异；
　　2、掌握过渡期内主要过渡政策的应对方法；
　　3、明确营改增后企业投融资决策的调整思路；
　　4、明确营改增后房地产一级开发，二级开发与三级经营，三个市场间主要的财税管理重点、策略和方法；
　　5、掌握项目开发&融资&投资&投后管理&退出&四阶段传统财税管理方法，营改增后的调整和应对；
　　6、会计核算管理的应对方法。
　　【课程对象】
　　企业负责人、董事长、总经理、财务总监、税务总监、财务经理、税务经理、税务主管、总账会计、税务会计相关人员、各部门负责人等、非财务专业的企业管理人员等。
　　【金牌讲师】
　　王老师：财税导师，地产私募专家，国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家；注册税务师、会计师、注册内部审计师。具有十多年财务税收管理工作经验，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后为多家企业提供过财税咨询服务，多次主讲税务管理课程。
　　【课程大纲】
　　一、增值税与营业税的主要差异（把握问题的基础）
　　1、增值税的税负形成机制与营业税税负形成机制差异解析；
　　2、营业税属于价内税（价格=生产成本+流通费用+利润+税金）
　　3、增值税是价外税，是可以抵扣的收入税,重复征税程度缓解；
　　4、增值税PK营业税的差额计税
　　5、纳税人差异（境外单位在境外代销我国房产，我国企业代销境外房产）
　　6、税率和税负差异（增值税税率结构复杂：17%、13%、11%、6%、0、3%）
　　7、纳税地点（劳务发生地与机构所在地）差异
　　8、纳税时间不同
　　9、税源归属（国地税）的差异；
　　10、减免税及其会计处理差异（内容不同、性质不同、退税处理不同、会计处理方法不同）
　　案例1：买房送装修、送空调、送家具
　　二、房地产营改增主要政策条款的解析（处理问题的关键）
　　1、计税方法：一般计税法与简易计税法解析；
　　2、纳税人的确定标准（生产地、销售地、目的地）；
　　3、一般纳税人与小规模纳税人的认定
　　4、汇总纳税与合并申报
　　5、增值税抵扣方法（抵扣制度、范围、方法、留抵）
　　6、销项税额、进项税额和应纳税额的计算注意事项
　　7、退免税
　　8、征收管理
　　9、重点过渡政策解析
　　案例2：在建项目和在销售项目过渡期内注意事项
　　三、营改增对建筑业的主要影响及对策解析
　　1、对可抵扣金额的影响（直接费、间接费）
　　2、对项目增值率的影响
　　3、对招投标的影响解析
　　4、对供应商选择的影响解析
　　5、对期初库存材料和机械设备等资产的影响
　　6、对企业经营成果的影响（收入、成本、利润、现金流和资产）
　　7、对企业管理的影响（挂靠经营、项目核算制）
　　8、建筑企业营改增的主要应对策略和方法
　　四、营改增对房地产的主要影响解析
　　1、对工程总承包（EPC）的影响解析
　　2、对土地一级开发的影响解析（BT、EPC、以路换地等）（国税函【号文）
　　3、土地一级开发不同投资回收方式的调整（固定回报、比例分成、财政返还）营改增后的重大调整；
　　4、居住用和商用地产营改增后的主要税负区别（案例解析）：住宅、厂房、仓储、商铺、酒店（公寓）、养老设施等；
　　5、对合作开发的影响解析
　　6、对销售的影响解析
　　（1）不同销售方式税负差异显著；
　　（2）自营销售、代理（境内外）销售、带租约销售、出租、经营权的整体转让、托管、证券化、众筹
　　7、持有物业出租、转租的税负差异解析；
　　8、对房地产资产证券化的影响（房地产信托投资基金）
　　9、融资渠道与方式的选择
　　案例3：法人和个人销售和出租房地产的税负差异
　　案例4：居住用和非居住用地产的售后成本处理差异
　　五、房地产营改增的主要应对策略与税收筹划
　　1、项目是采用母子公司体制还是采用总分公司？
　　2、投资架构--关联交易的调整设计（建安、绿化、建材、销售、代理等关联业务的处理）；
　　3、供应商和招投标管理的调整；
　　4、如何处理小规模纳税人的报价；
　　5、房地产公司、物业管理公司与资产经营管理公司的结构设计；
　　6、产品的营销策略对营改增的响应；
　　7、项目公司注销策略的调整（有留抵税额的项目公司，不能正常注销怎么办？）
　　六、营改增对财务会计管理的影响和应对措施
　　1、房企会计科目体系的调整（一级核算转变成增值税的三级核算）；
　　2、专用发票的使用与管理
　　3、转制企业账簿格式的优化
　　4、转制企业增值税内部报表的设计
　　5、增值税日产核算与增值税减退免税的核算
　　6、税控机进项税的处理等实操内容；
　　7、预算管理与增值税内部报表衔接
　　【课程说明】
　　【主办机构】中国房地产培训中心 & 中国房训网
　　【时间地点】-29日 & 上海（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）
　　【培训费用】人民币3800元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400- & & QQ： & &E-mail: & 微信号：fangxunwang
　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-]
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　　（含：商业地产、工程管理、规划设计、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、税务筹划、人力资源、客户关系、企业战略、项目管控、标杆专题、楼盘考察、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）
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建筑施工企业营改增面临问题及应对策略
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营改增问答 “营改增”后，对于集团公司和下属工程公司之间的项目分包如何进行处理？
答：《建筑法》第二十九条规定，建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；
发布日期：来源：天扬君合编辑：
　　 住建部于日颁布了关于《建筑业营改增建设工程计价规则调整实施方案》(征求意见稿)，根据新的造价方案征求意见，计价规则修订主要原则和方法为：根据增值税税制要求，采用&价税分离&的原则，调整现行建设工程计价规则。即将营业税下建筑安装工程税前造价各项费用包含可抵扣增值税进项税额的&含增值税税金&计算的计价规则，调整为税前造价各项费用不包含可抵扣增值税进项税额的&不含增值税税金&的计算规则。调整的内容包括：《建筑安装工程费用项目组成》;要素价格;费用定额;指标指数。
本次调整是在《建筑安装工程费用项目组成》(建标〔2013〕44号)文件基础上作出，此种方式下料、工、机为不含税价，加上11%的销项税额即为当期报价总额。计算公式为：①不含税材料价格+②不含税人工费+③不含税机械租赁费+④不含税其他直接费+⑤利润+⑥销项税额〔(①+②+③+④+⑤)&11%〕=工程投标价格。可以看出，预计不含税的建造合同总收入=①+②+③+④+⑤。
正常情况下，也需要按新的造价规则制定税前的合同成本，有了增值税规则下的预计合同总收入和预计合同总成本，就可以按建造合同准则，确认建造合同收入。
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