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翁荣健与福州市万科房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第3188号上诉人（原审原告）翁荣健，男，日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人肖娟、陈奇，福建吴浩沛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）福州市万科房地产有限公司，住所地福州市晋安区秀山路245号1号楼5层。法定代表人肖通川，总经理。委托代理人李文希、王飞，福建拓维律师事务所律师。上诉人翁荣健因与被上诉人福州市万科房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2012）仓民初字第841号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件六），双方约定原告购买由被告开发建设的坐落福州市仓山区三叉街则徐大道西侧万科金域华府花园2#楼3××单元商品房，合同约定商品房价款2198905元。合同第八条约定：出卖人应当在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1．该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2．该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3．小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币2000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2．本合同所指不可抗力，包括但不限于……；合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。附件六《合同补充协议》第十三条约定：双方均同意该商品房的状况以本合同约定为准。凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施所作楼书、户型折页、模型、样板房、广告等，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等，仅供买受人了解本项目之用，不作为交付标准和本合同的组成部分。所有资料以政府最后批准文件为准。《商品房买卖合同》附件三约定第2条约定外墙使用面砖。上述合同签订后，原告已按约付清合同价款。诉争商品房所处的万科金域华府花园建设工程项目于日经建设单位福州市万科房地产有限公司、勘察单位福建省地质工程研究院、设计单位福建省合道建筑设计有限公司、监理单位福建宏业建设监理有限公司、施工单位福州九鼎建设集团有限公司竣工验收合格。上述工程项目于日进行建筑工程竣工验收消防备案，未确定为抽查对象。日办理竣工验收备案。交房期限届满前，被告通知收房，原告以被告存在欺诈、擅自改变外墙材料、售楼时承诺的园林景观、车位等设施未到位、消防未经验收合格等为由，拒绝收房。嗣后，诉争房屋所在的建筑工程项目因消防车道宽度不足，于日被福州市仓山区公安消防大队责令限期改正。日福州市公安消防支队对万科金域华府消防车道整改情况进行检查，发现仍存在不符合消防技术规范要求的情形。福州市公安消防支队就诉争房屋所在建设工程在检查时发现的不符合消防技术规范的问题，于日复函我院，称：“我队再次接到群众投诉，支队本级直接指派监督人员对该项目消防施工质量进行检查，发现该项目消防方面存在消防车道的缺陷，不符合国家工程建设消防技术标准。若该项目确定为抽查对象，则可判定消防验收抽查不合格”。日，福州市公安消防支队到诉争房屋所在工程项目实地检查，并于日出具的“关于群众反映万科金域华府花园存在火灾隐患的反馈意见”中陈述：“经消防车辆现场测试，该小区的消防车道基本满足消防车辆的通行要求”。本案诉讼中，福州市公安消防支队于日再次复函原审法院，函称：支队于日复函中涉及的“若该项目确定为抽查对象，则可判定消防验收抽查不合格”的判定，因使用的是假设性用语，而现实中这种假设不能成立，故不能作为福州市万科房地产有限公司是否违反合同约定的依据；万科金域华府花园为住宅项目，属于竣工验收备案范围，不属于消防验收范围，无需进行消防验收，因此，不存在消防验收是否合格的问题。另查，诉争房屋所在建设工程建成后的外墙使用涂料。本案争议问题如下：第一，被告是否构成欺诈？原告要求被告就外墙装饰、孔雀景观喷泉、泰式风情园林、实景泰式凉亭、百米林荫大道、楼顶花架、车位等外观、景观与设施按重置价格予以补偿的诉求能否成立？第二，被告是否构成逾期交房违约责任？原审法院分析认定如下：首先，双方《合同补充协议》（附件六）第十三条约定：“双方均同意该商品房的状况以合同约定为准。凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施所作楼书、户型折页、模型、样板房、广告等，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等，仅供买受人了解本项目之用，不作为交付标准和本合同的组成部分。所有资料以政府最后批准文件为准”，因此，被告通过楼书、沙盘、网络宣传资料及售楼小姐介绍等方式向原告所作的涉及景观喷泉、园林、凉亭、林荫大道、楼顶花架、车位等宣传仅是要约邀请，并非买卖合同内容，故原告要求确认被告存在欺诈、要求按上述设施重置价格给予补偿的诉请，原审法院不予支持。另据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案诉争房屋建成后的外墙使用涂料，虽属于被告单方改变了合同约定，但由于合同附件三中仅约定外墙使用面砖，没有明确拟采用的面砖类型、质量标准，也未约定违约的赔偿标准，诉讼中原告没有证据证明外墙改用涂料给原告造成了实际损失或影响了诉争商品房的质量和使用功能，故对原告要求按重置面砖的价格予以赔偿的诉讼请求，原审法院不予支持。其次，关于被告是否构成逾期交房违约责任，应结合双方合同约定的交付条件及双方选择适用的违约责任条款判定。根据《中华人民共和国消防法》规定，诉争房屋所在建设工程项目属于竣工验收备案范围，其已在合同约定期限内进行消防验收备案，虽然根据公安消防部门出具的函及作出的改正通知等证据可以认定其消防设施确曾存在瑕疵与不足，但本案《商品房买卖合同》第八条关于买受人是否行使拒收房屋、主张逾期交房违约责任的条款选择是按该条第二款第二项约定处理：“买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币2000元违约金”，而非选择第八条第二款第一项“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”。因此，原告诉请按《商品房买卖合同》第九条第一款第一项的约定计付逾期交房违约金缺乏依据。原审法院认为，诉争《商品房买卖合同》及相关补充协议是原、被告双方的真实意思表示，有效成立，双方均应依约履行。根据前述分析，被告通过楼书、沙盘、网络宣传资料及售楼小姐介绍等方式向原告所作的涉及景观喷泉、园林、凉亭、林荫大道、楼顶花架、车位等设施的宣传并非合同内容，不应视为被告的承诺，故原告要求确认被告存在欺诈、要求按上述设施重置价格给予补偿的诉请，原审法院不予支持。被告虽单方改变外墙装饰材料，但合同中仅约定外墙使用面砖，没有明确拟采用的面砖类型、质量标准，也未约定该项违约的赔偿标准，原告亦无证据证明外墙改用涂料给其造成了实际损失或影响了诉争商品房的质量和使用功能，故对原告要求按重置面砖的价格予以赔偿的诉讼请求，原审法院不予支持。根据双方选择适用的合同条款，原告诉请按已付购房款的日万分之二计算逾期交房违约金缺乏依据。鉴于诉争房屋所在建设项目在消防设施方面确有瑕疵，且此为双方发生纠纷的根本原因，原告因此耗费大量精力，被告应承担相应的违约责任。双方关于交房条件及相应违约责任的适用条款（合同第八条第二款第二项）约定的违约金2000元明显过低，显失公平，原审法院认为应酌情予以调整，认定10000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决：一、被告福州市万科房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告翁荣健支付违约金人民币10000元二、驳回原告翁荣健的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由被告福州市万科房地产有限公司负担，被告应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。一审宣判后，原审原告翁荣健不服，向本院提起上诉。上诉人翁荣健上诉称：一、被上诉人应按《商品房买卖合同》第九条约定支付日万分之二利率的违约金。1.诉争房产违反国家消防强制性技术规范和《商品房买卖合同》第八条约定，属于严重违约，被上诉人应承担根本违约责任。2.《商品房买卖合同》第八条约定的是交付条件和交付期限，第九条约定的是逾期交房的违约责任。商品房在规定日期内未达到交付条件，买受人同意接收时，违约金为2000元；买受人不同意接收时，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。因此，被上诉人不能在交付期限内交付达到合同约定条件的房产，应以日万分之二利率计算违约金。二、上诉人就外墙装饰、景观、附属设施问题提出的诉请合理合法，一审判决驳回该诉请错误。被上诉人就外墙装饰的违约证据确凿，不能仅因损失无法确定等事由而完全免除被上诉人的违约责任。楼书、沙盘等广告方宣传内容构成要约，应视为合同约定的一部分。《商品房买卖合同》第十三条关于否认前述内容构成要约的约定属于格式合同，不应发生效力。综上，请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人福州市万科房地产有限公司答辩称：一、万科金域华府花园仅存在消防瑕疵，不影响使用，应适用《商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定的处理方式。万科金域华府花园于日通过消防竣工验收备案，未被确定为抽查对象，并依法取得福州市公安消防支队出具的《建设工程竣工验收消防备案单》，符合《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》规定的使用条件，符合合同约定的交付条件。金域华府花园存在的消防问题，仅是瑕疵并非不合格。且金域华府花园已于日之前完成整改工作，不存在消防问题。根据《商品房买卖合同》第八条第二款约定，上诉人对于未达到交付条件的处理方案选择的是“买受人同意接受，出卖人支付买受人人民币贰仟元违约金”。既然上诉人已对第八条的违约责任选择了第2项方式，那么一审法院适用上诉人选择的条款做出判决，并无错误。二、外墙由面砖改涂料不影响讼争商品房的质量和使用功能，且上诉人也缺乏证据证明外墙装饰的变换对其造成了损失，故上诉人主张按重置价格补偿外墙装饰变换的损失，缺乏事实依据。三、《合同补充协议》已明确与房屋相关的宣传资料仅作为了解项目之用，不是合同的组成部分，答辩人不存在违约行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中，上诉人向本院提交以下证据：证据1.福州市零星工程测量资料；证据2.榕规信（号《关于万科金域华府小区业主信访事项处理答复意见书》；证据1-2共同证明规划部门认定诉争楼盘存在与原规划要求不符的违法行为，诉争楼盘未按规划设计要求建设内部道路、消防设施、楼体阳台，不符合《商品房买卖合同》第八条约定要求，被上诉人应承担相应的根本违约责任。证据3.日福州市公安消防支队《关于万科金域华府有关消防问题的复函》，证明消防部门再次确认诉争房产不符合消防技术规范要求，被上诉人违反《商品房买卖合同》第八条约定要求，应承担根本违约责任。被上诉人对上诉人提交的证据发表质证意见如下：对以上证据的真实性均无异议。对证据1的证明对象有异议：首先，测量的委托单位为福建吴浩沛律师事务所，其无权就其没有任何权利的标的物委托勘测；其次，测量时间为2014年7月，被上诉人已于日开始交付金域华府小区房屋，至2014年7月本小区大部分房屋已交付业主，此时测量结果无法体现通知交付房屋时的状态；再次，该证据不属于二审程序中的新的证据，应不予采纳。对证据2的证明对象有异议：首先，该份文件仅是针对信访人信访事项作出的处理方式告知，并非对被上诉人是否存在规划违法行为依照法定程序进行的认定，不能作为认定万科金域华府小区存在规划违法行为的依据；其次，从该份文件可知，福州市勘测院已向福州市城乡规划局出具过规划竣工测量报告，并确认建筑物四至退距符合该局原审批要求；再次，该局认为被上诉人在该局完成规划条件核实后擅自对1#、2#、3#、5#楼东侧阳台与规划原审审批不符已构成违法行为，属于未按照法定程序查明就作出事实认定。对证据3的证明对象有异议：首先，该证据是福州市公安消防支队针对信访人信访事项作出的答复，并非对被上诉人是否存在消防违法行为依照法定程序进行的认定，不能作为认定万科金域华府小区存在消防违法行为的依据；其次，该证据明确了金域华府花园项目属于消防备案项目，金域华府花园通过消防竣工验收备案符合交房条件，万科金域华府小区消防设施存在瑕疵属于依法整改的范畴，上诉人无权以此为由拒绝收房。本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的证据的真实性均无异议，对以上证据本院予以确认。根据本案现有证据，对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、诉争房屋是否达到《商品房买卖合同》所约定的交付条件？被上诉人是否构成违约？如被上诉人构成违约，是按照《商品房买卖合同》第八条还是第九条的约定承担违约责任？二、上诉人要求被上诉人就外墙装饰按重置价格予以补偿的诉求能否成立？三、被上诉人关于孔雀景观喷泉、泰式风情园林、实景泰式凉亭、百米林荫大道、楼顶花架、车位等的楼书、沙盘等广告宣传内容是否构成要约，或是否应视为合同的组成部分？上诉人要求按重置价格予以补偿的诉求能否成立？关于焦点一，根据《消防法》第十一条、第十二条的规定，诉争房屋所在建设工程项目属于竣工验收备案范围。被上诉人已在合同约定的交房期限届满前办理建设工程消防验收备案。但根据公安消防部门出具的函等证据可以认定诉争小区的消防设施确曾存在瑕疵与不足，在合同约定的交房期限内诉争房屋未达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，被上诉人应承担违约责任。但根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，如果在合同约定的交房期限内商品房未达到合同约定的交付条件的，双方同意按第八条第二款第2项约定的方式即“买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币2000元违约金”处理，而非选择按第八条第二款第1项约定的方式即“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”处理。因此，上诉人诉请要求被上诉人按《商品房买卖合同》第九条的约定支付逾期交房违约金缺乏依据，原审法院不予支持是正确的。另，《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定的违约金2000元明显过低，显失公平，原审法院酌情调整为10000元，已臻合理，本院予以维持。关于焦点二，《商品房买卖合同》附件三约定外墙使用面砖，但本案诉争房屋建成后的外墙使用涂料，被上诉人擅自变更了合同约定。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”而本案中，双方未明确约定外墙拟采用的面砖类型、质量标准，也未约定如果被上诉人擅自变更外墙装饰的违约赔偿标准。上诉人提供的证据亦不足以证明外墙装饰变更给其造成了实际损失或影响了诉争房屋的质量和使用功能。故上诉人要求外墙装饰按重置价格予以补偿的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于焦点三，《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十三条明确约定：“双方均同意该商品房的状况以合同约定为准。凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施所作楼书、户型折页、模型、样板房、广告等，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等，仅供买受人了解本项目之用，不作为交付标准和本合同的组成部分。所有资料以政府最后批准文件为准”。因此，被上诉人通过楼书、沙盘等宣传方式向上诉人所作的涉及景观喷泉、园林、凉亭、林荫大道、楼顶花架、车位等宣传仅是要约邀请，并非商品房买卖合同的内容。本案现有证据亦不能认定被上诉人构成法律上的欺诈行为。故上诉人要求被上诉人按上述设施重置价格给予补偿的诉请，缺乏法律规定和合同约定，原审法院不予支持是正确的。至于上诉人反映被上诉人在销售过程中存在夸大宣传之举，上诉人可依正当途径向相关主管部门反映以寻求解决。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币420元由上诉人翁荣健负担。本判决为终审判决。审　判　长　　袁文伟代理审判员　　缪　羽代理审判员　　符海燕二〇一四年十一月二十八日书　记　员　　卢灵真
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【购房日记大赛】绅士踩盘（十四）：住总万科北华府，会否成为下一个“码农神
【购房日记大赛】绅士踩盘（十四）：住总万科北华府，会否成为下一个“码农神盘”？作者：绅士-TB位于昌平朱辛庄区域（七里渠村）的住总万科北华府，即将于2015年上半年入市。这是万科地产推出的第一个自住型商品房项目。由于其地理位置、品牌号召力和相对实惠的价格，吸引了许多北部上班族的关注。我也去过实地考察过一次。下面，就将考察到的情况分几个角度，跟大家共享。看看它会否成为下一个“码农神盘”。需要声明的是，我不是万科控，这篇文章只是观感和参赛作品，不是软文，不为任何企业做广告。一、地段+品牌+配套：第二个首开国风美唐？（一）地段相似度：9.5分首开国风美唐和住总万科北华府，地段上有两个相似点：一是码农集散地，都位于北京城的西北方位，五环外，六环内。国风美唐在回龙观东侧，北华府在回龙观北侧。都靠近中关村生命科学园、TBD产业基地等中关村外延区域。虽然都地处昌平区，但都受到海淀区高科技板块的辐射。这也决定了该区域的主要受众群体，就是码农及相关职业从业者。二是双轨交汇。这是两个项目的主要卖点。多说几句。首开国风美唐位于回龙观的东部边缘区，项目北侧紧邻八号线回龙观东大街站，项目南侧紧邻八号线和十三号线交汇的霍营站。由于霍营站是十三号线区间车的始发站，因而早高峰上车应该不算太拥挤，起码没有西二旗和上地那么夸张。这对于中关村、上地、西二旗区域上班的码农们是相对合适的。虽然地铁涨价，每次4-5元也算能接受，而且全程地铁，无需换乘或只需一次换乘，相对方便。住总万科北华府于朱辛庄站东50米的地块上。朱辛庄站是地铁昌平线和八号线的交汇站。比起霍营和回龙观东大街，虽然远了3-4站地，但出行时间上也就多个10分钟左右。虽然朱辛庄算是八号线的始发站，但随着昌平线汹涌而来的人流量，有可能随着2015年底昌平线二期通车而更加猛烈。正是坐地铁方便，首开国风美唐2012年开盘四次，每次都几乎“日光”，从单价2万涨到2.5万元。2013年捂盘一年，2014年5月再次开盘，直接涨到单价3.2万元。12月又开盘一次，单价3.15万元，一天之内二居室卖光，只剩少量三居室。很多码农2013年苦等一年，不见开盘，只好或掉头南下，选择天宫院板块，忍受每天上班纵贯11环的痛苦，或迎头北上，做南邵板块的第一批小白鼠，见证那个地方的商业开发从无到有。北华府的脱颖而出，或许会给码农们提供新的选择和期待。12月27日，我跟随搜狐焦点看房团来到首开国风美唐售楼处，参加这么多次看房团，这次是头一回车辆满员，甚至出现站席。销售人员态度比较倨傲，一副爱买不买的样子。一方面体现出码农们强劲的购买力和旺盛的需求量，另一方面也说明北五环到六环之间中低价位的地铁盘放量太少，供求严重不均衡。显然在地理位置和目标客户群上，北华府和国风美唐基本是重合的。（二）品牌相似度：8.5分中国指数研究院发布了2014年中国房地产销售额百亿企业排行榜。万科让出冠军宝座，以2180亿元销售额、1834万平米销售面积排名第二，迈出了白银时代转型的第一步。首开股份以200亿元销售额、151万平米销售面积排名第39.乍一看，两者差别很大。其实仔细一琢磨，差距并没有想象得那么大。万科是全国布局，总部在深圳；首开是以北京为重点，总部就在北京。两者深耕北京的开发历史和开发模式完全不同。首开股份是北京市最大的国有房地产上市企业。前身天鸿集团和城开集团，曾成功开发了回龙观、方庄、望京新城等大型社区，运作北京的大中型项目的经验丰富。由于长期经营回龙观区域，在这里拿地盖房子，自然要比其他开发商有优势。在首开国风美唐项目上，首开既是开发商，又是承建商，还是物业服务商。在我的记忆中，万科北京公司2008年以前在京运作的几个项目，比如万科菁菁家园、万科城市花园等，虽然品质不错，物业服务优质，但价格偏高，在业内的知名度一般。2008年以后，其销售策略发生了一些改变，更注重在轨道交通上盖区域拿地和运营，注重配套运营，业绩逐年提高。2014年更是销售额达到205亿元（其中商品房151亿元，公租房21亿元，其他33亿元），回款额突破170亿元，纯商品房市场占有率6.2%，刷新了房地产行业城市公司的销售记录。在住总万科北华府项目上，万科是开发商和物业服务商，而承建商则是北京住总集团旗下的某家建筑企业。首开是北京国有房企老大，万科北京是北京房企销售额老大，两者地位相似，但品牌号召力还是区别很大的。许多荷包刚刚鼓起来的码农乐于追捧万科，就是看中它的品牌影响力。据我了解，很多男性码农的老婆或女朋友，或者女性码农本人，都是万科控，对追求改革创新的龙头企业具有很高的认同感。因此，在品牌效应上，北华府甚至要比国风美唐更胜一筹。（三）配套相似度：7.5分实话说，首开国风美唐的开发并非零起点。本世纪初13号线刚刚通车的时候，霍营站周围就是荒郊野岭，啥都没有。就连回龙观的经适房也没多少人感兴趣。经过十年发展，回龙观区域虽然依旧拥堵、坐地铁还是很拥挤，但配套越来越多，生活越发便利，人气也越来越旺。国风美唐由于离回龙观区域更近，虽然地块是零起点，但配套并非零起点，西侧小区龙跃苑经适房、南侧旗胜家园两限房，其配套都已成熟。当然，国风美唐在传统的回龙观区域的最东侧，相对偏一些。自身的配套除了霍营中心小学（不是重点学校）已经开学，其它的都还没建好，需要假以时日来涵养。相比之下，住总万科北华府的周边环境就糟糕得多。虽说朱辛庄地铁站开通也有四年光景，但这个区域的开发强度甚至还远不如南六环外的天宫院。目前，朱辛庄地铁站周边，除了北京农学院和领秀慧谷小区外，几乎一无所有。而且在北华府地块北侧，还有昌平线的车辆段。没住过车辆段附近，不知会不会有噪声污染。因此，万科自身的商业开发程度，对这个区域的未来发展有可能起比较明显的引领作用。遗憾的是，由于自住型商品房限定了住宅销售价格，这就使开发商为平衡收支，把较高的拿地成本消化掉，就必须将商业配套做足、做贵。这会导致两个结果：第一，效果图里可以看到，商业跟住宅混在一起，甚至对部分住宅的阳面有遮挡，对居住品质造成一定不利影响。第二，商业的售价、租金会更高，招商难度加大，不利于控制商业经营成本，甚至会带动这些配套商业的物价有较大幅度上涨。这就是成本推动型的区域性通胀。很明显，最近两三年新建商品房小区周边的底商，起码饭馆里的饭菜都做得很精致，量少价昂已成普遍现象。因此，说配套，其实两者几乎都是零起点，更别提什么学区不学区了。比较起来，国风美唐似乎还略胜一筹。国风美唐的效果图，霍营地铁站在图片右下角三角地的下方：国风美唐地理位置图，双轨交汇国风美唐的楼座实景图：二、营销+定位+户型：第二个住总万科橙？（一）价位相似度：9.5分虽然国风美唐单价3.2万元，二居室的总价在250万元左右，三居室更是需要400万元，但我依然可以将其视为刚需房。只不过，这样的刚需，未免成本太高了。因此，从价格定位来说，我们倒更愿意拿跟北华府价格差不多的项目来对比。选来选去，还是选住总万科自己开发的项目比较好——住总万科橙。2013年住总万科橙预售吹风时，打出的单价估值是2.7万元，含价值3000元精装。其实，这种精装的实际成本，可能只有每平米500元，甚至更低。2014年楼市逆转，万科再次扮演了“春江水暖鸭先知”的角色，直接改精装为毛坯，把单价降到了2.2万元。而且这个价格保持始终，直至售罄也没有大的调整（只是11月7-9日为了去库存，搞了优惠20万元的活动，但只维持了三天就结束了）。北华府被住建委限价为每平米2.1万元。这个价位确实与住总万科橙高度近似。这就让两个盘有了更清晰的可比性。（二）营销相似度：8.5分都是高调推出，长时间预热，就是“犹抱琵琶半遮面”。住总万科橙从2012年拿地之后，就引起广泛关注。2013年下半年，住总万科橙就开始一点点地揭开“神秘面纱”，无论是公布楼盘效果图，还是沙盘，亦或是户型图、样板间，都要搞个活动庆祝一下，吸引很多客户观看、登记，积累人气。然而，许多人翘首等了大半年，它就是捂着不开盘，把很多人急坏了。因此，2014年春节后降价开盘一期，当天抢光。其实，几个月后三期开盘，悄无声息，没有抢购，慢慢选，谨慎买，都有份儿，价格也差不多。住总万科北华府从2014年4月拿地后，虽然也引起了关注，但一直悄无声息。直到年底才把效果图拿了出来。当然，由于是自住型商品房项目，国土局、住建委的审批都是一路绿灯。即便如此，户型图到现在也没公布，更别说沙盘、样板间了。不过，关于北华府的广告软文却一篇连一篇，不断展现广告部门的文笔天才。也许，这个项目要在2015年春节后再亮相了，我们拭目以待。虽说都采取类似饥饿营销的卖房策略，但两者基于土地成本的差异，在销售上应该会有一些区别。住总万科橙的综合拿地成本是楼面价每平米6900元（15.5万建筑平米，10.8亿元拿地总价），需要给住建委白干的，就是3万建筑平米的两栋公租房。因此，它的住宅、底商、“四菜一汤”配套都可以按部就班地出售。住宅售价2.2万元，商业参照周边4万元左右的售价，应该说稳赚。当然，由于万科的知名度和一贯的快销策略，住总万科橙的住宅部分，2014年3月开盘一期，4月开盘二期，均“日光”秒杀，7月开盘三期，12月售罄，也算是快销、高周转的典型案例。其销售额和销售套数在2014年北京楼市都处单个项目前列。北华府的拿地成本为每平米1.8万元（20.3万建筑平米，36.077亿元拿地总价），自住型商品房限价2.1万元。如果算上必要的建安成本（每平米4000元），加上一些税费、销售成本和利息、财务支出，住宅成本应不低于每平米2.3万元。企业在住宅这块的亏损，必然要通过车位、商业的高价出售，以及后期相对昂贵的物业费，逐步弥补回来，实现平盘甚至微利。因此，这个项目必须通过快速销售、快速回款来降低财务成本。个人估计，2015年5月以前会开盘，而且可能在几天内售罄。可以说，两个项目的营销手法，都是“拖”“快”结合。需要补充的是，万科北京公司在销售上致胜的一个重要因素，就是销售环节外包。住总万科橙就是思源地产代理销售。个人估计，住总万科北华府也会采取这一模式，没准也是思源地产代理。这种销售模式的好处，就是开发商压任务买效率，实现高周转、快回款，销售团队专业化操作，节约了购房者的看房成本和开发商卖房养人的成本。坏处就是，销售团队只管销售，别的不管。它只代表销售团队的形象，不代表开发商。因此，出了状况需要维权的话，找销售基本没用。因此，无论买什么房子，都要擦亮眼睛，先行修炼，变成内行，再去跟销售过招。（三）定位相似度：9.0分住总万科橙和万科北华府，都在城市边缘的地铁站附近（住总万科橙位于地铁四号线生物医药基地站东北200米），都采取两梯四户的板塔结合构造，都是提供毛坯房，主力户型都在90平米左右和以下的二居三居。因此，两者的市场定位都是针对有一定经济实力的刚需购房者，以高科技企业、央企和事业单位职员为主。工作地点以中关村区域居多。住总万科橙的效果图： & &住总万科橙地理位置图（四）户型相似度：9.0分2010年前后，万科旗下的住宅建造，逐渐走向工业化模式。这一建造工艺与传统相比，一是质量保证，每个墙体构件都在工厂验收合格后送到项目统一安装，墙体密度较高，最大限度解决窗台渗漏，隔音降噪效果明显；二是节能环保，提高生产效率和设备周转率，节约用水，减少建筑垃圾排放。从某种意义上讲，工业化住宅的最大好处，就是建造环节分工细化、节约建设成本，加快工期，提高工程质量。住宅工业化的另一面，就是户型设计趋同。这也是刚需住宅在户型设计上的一大特色。从节约设计成本的角度看，这一点无可厚非。只要是前期产品业主认可的好户型，应当予以保留、优化，给新业主共享。我看了很多万科在售的项目，包括住总万科橙、住总万科金域华府、金第万科金域东郡、金第万科朗润园、五矿万科城、天洋万科北戴河小镇等，发现它们90平米以下的户型里，有几个比较一致，在这里推荐给大家参考。个人估计，住总万科北华府的户型，大概也就这么几种：户型一：全南二居。这个户型的最大特点，就是客厅和双卧室都朝南，没有朝北的房间。在前后无遮挡的情况下，最大限度的接受采光。当然，由于不是通透户型，通风透气性差一些，采光太足的话，夏天会很热。所以有时候，一些时段（特别是下午）适当的遮挡还是必要的。同时，由于卫生间没窗户，通风换气必须依靠内置换气扇。这类户型的建筑面积，通常在75-80平米（当然，少数改善性住宅也会做到90平米左右）。通常位于二梯四户的中间两户。由于北侧是电梯前室和楼梯，这个户型只能牺牲通透性。不管怎么说，这个户型是绝对意义的刚需，适合三口之家基本居住。不光万科用的多，其他很多开发商也会采用这个户型。这个户型虽然比较小，但细节设计上还是很别致的。进门有个玄关，看似浪费，其实在玄关的一侧都会设计储物空间，下格放置滚筒洗衣机，上格挂外穿衣服，还是很方便的。为了弥补全南户型在通透性上的缺陷，这个户型会设计更多的赠送空间（主卧次卧和客厅都有大尺寸飘窗）。住总万科橙的全南二居： & &金第万科金域东郡全南二居 & &住总万科金域华府全南二居 & & &五矿万科城全南二居： & & & &户型二：南北二居。这几年，北京的空气污染越来越严重，很多购房者更在意通风换气。因此，南北二居在两居室户型里是比较受欢迎的。说它是南北，但未必通透。因为在二梯四户的结构中，南北二居所处位置很重要。如果是边户，则客厅朝东、朝西的可能性比较大；如果是中间户，则客厅朝南、朝北的可能性比较大。无论客厅朝哪，两个卧室一定是一南一北。这样的户型，室外景观可以兼顾南北，甚至还会有东侧西侧的景观，但由于对流的房间只有一组，通透感其实不太强，通风换气的效果好于全南二居，但比南北三居还是要差一些。我把这样的南北户型称为伪通透。此外，北侧的卧室在采光条件上要差一些。这类户型的建筑面积，在75-85平米之间。还有两点需要说明。第一，这样的户型赠送面积一般较少，主要是客厅和主卧会有飘窗，次卧一般没有。至于为什么，我也不清楚。也许是因为，如果把朝北的次卧也设计出飘窗，这间屋子或许冬天会更冷，不符合国家对房屋建造的保暖要求。第二，南北二居的卫生间不一定是明卫。京投银泰万科西华府南北二居五矿万科城南北二居：户型三：超小二居。这是我最推崇的户型。可惜它没有出现在北京，而是出现在香河的五矿万科城（图1）和北戴河的天洋万科北戴河小镇（图2、3）。其中图1建筑面积70平米，图2建筑面积68平米，图3建筑面积52平米。前两个图的户型总体一致。三个图都实现了全明的边户户型。在北京房地产单价如此高企的情况下，如果能出现这种超小户型的二居，应该是很受欢迎的。图1：五矿万科城70平米南北二居图2：北戴河小镇68平米南北二居：图3：天洋万科北戴河小镇52平米南北小二居：相比而言，图3实际是个一居室，它的次卧属于开发商赠送面积，摆个小床基本就满了。然而，正是这间赠送面积的存在，使其实现了双南北和单通透。通风效果远好于前面讲的南北二居。图1图2是标准的二居室，虽然是单通透，但毕竟是真通透。而且只有一间朝北卧室，客厅主卧都朝南，卫生间还实现了干湿分离。可以说，房子虽小，功能齐备，细节做得很到位。难能可贵的是，它的主卧、次卧和客厅都有赠送的飘窗。衷心希望这样的良心户型，能够出现在北京万科开发的楼盘里，尤其是万科北华府项目。户型四：全明三居。全明三居的建筑面积在90平米左右。其最大特色，就是双南北+伪双卫。双南北，就是有两组南北的房间。一般是朝南主卧对朝北次卧，朝南客厅对朝北厨房。而厨房采用三面橱柜，操作空间更大，跟餐厅的一体化程度更高，更具有开放型厨房的设计基础。当然，双南北并不意味着双通透，餐厅窗户一般都比较小，跟客厅之间虽然没有多少遮挡，但通风效果一般。主卧和次卧之间，由于隔了一堵墙，只能靠开门对流，通风效果也一般。但不管怎么说，双南北的通风效果，要比南北二居要强得多。伪双卫，就是将一个卫生间做了功能分区，分出了马桶间和洗浴间。这样，家庭成员可以同时如厕和洗澡，互不干扰。我看了上百个项目，万科这样的设计真的是独一无二。可是，再做分区，也还是一套卫浴，所以我在双卫前加了个“伪”字，跟真正的双卫做个区别。另外，厨卫就隔一堵墙，也有利于燃气热水器的管道铺设。至于朝北的小书房，其实面积很小，也就6平米。作为学者，家藏千把本书很正常，这小屋根本摆不下。倒是做个婴儿房比较合适。住总万科橙全明三居金第万科金域东郡全明三居 & &五矿万科城全明三居： & & 户型五：南北三居。南北三居的建筑面积通常也在90平米左右。这样的户型设计，在很多开发商的产品里比较常见。它的主要特点是：双南北、单通透。双南北，就是确有两组房间布局是南北向的。主卧和次卧、客厅和书房。不过，似乎只有客厅和书房之间没有障碍，实现了真正通透。主卧和次卧由于开门方向和两者之间墙壁的阻隔，没有通透的可能性。其实，90平米三居应该算是三居里最小的户型了，能做成单通透已经很不错了。金第万科金域东郡南北三居五矿万科城南北三居：这五种户型，各有利弊，各有特色。不过，都有三个共同的特点值得一提：一是窗户大，有的户型甚至可以设计出转角飘窗。跟自住型商品房的小窗户构造完全不同。采光通风的效果都要好得多。二是塑钢型材窗。从节约建筑成本的角度考虑，万科开发的很多刚需产品，都使用了双层中空的塑钢窗，而不是现在更高级的双层中空断桥铝合金或木包断桥铝合金窗，这一点早已被诟病，但从后期业主使用情况来看，似乎还好，没出现太大的问题。因此，总在纠结窗框材质的自住房购房者（是否可以称为“断桥控”），对这方面的问题要有心理准备。三是没阳台（天洋万科北戴河小镇例外）。我看过富力地产一些项目的户型，无论格局如何，都会在厨房外接出一个小阳台，晾衣服、放洗衣机都很方便。可是，北京万科多个刚需项目的几乎所有户型都把阳台给灭了。这么做，或许是考虑到北京风大干燥寒冷，冬天晾晒容易让衣服结冰冻变型，夏天容易被风吹丢（我以前就被吹丢过一件衬衫）。另外，阳台在计价时算一半面积，全封闭还得另外花钱，对业主来说都是不小的支出。与其弄个阳台，不如赠送宽一点的飘窗。至于晾衣服，万科的考虑是滚筒洗衣机带甩干，甚至有的带烘干，直接就干了，或者在飘窗顶上设计晾衣杆晒衣服，跟窗帘杆在一起。因此，购房者中的“阳台控”们，买万科的房子要做这方面的心理准备。最后补充一句：从效果图看，北华府的部分楼座和部分单元是东西向户型，可能采光通风会受影响。而东西向单元，势必会对同一楼座南北向户型的采光产生影响。三、套系+特色：第二个住总万科西华府？既然有“北华府”这样的称呼，是不是北京万科还会设计出“南华府”、“东华府”、“西华府”之类的楼盘名称呢？（一）套系相似度：9.5分其实，北京万科早在2008年以后，就开始根据楼盘自身的不同定位，打造不同的套系，满足不同类型购房者的需求。通过长期观察，大概可以归纳出几个套系（不一定全，点到为止，仅供参考）：第一，颜色套系，主要位于边缘组团的地铁站上盖，针对年轻人刚性需求，打造中小户型。比如万科红、万科蓝、万科橙等。第二，金域套系，主要位于高速公路沿线，针对35岁左右的中青年购房者，打造中端产品。如金域缇香、金域东郡、金域华府、金域国际等。第三，公园套系，主要位于相对热门的高价板块，产品相对高端，注重园林景观设计和居住舒适度。如公园5号、朗润园、西山庭院等。第四，造城套系，主要位于一些边缘区域的中心位置，着力打造该区域的核心居住、商业区，注重做配套。如长阳半岛、金隅万科城、五矿万科城、北戴河小镇等。第五，广场套系，主要是写字楼和购物中心业态，多位于地铁上盖，是万科由住宅产业向商业地产转型的重要产品系。如首开万科中心、天竺万科中心、住总万科广场、中粮万科半岛广场等。第六，华府套系，主要是地铁上盖的城市综合体，包括住宅、商业、写字楼等。目前开发的京投银泰万科西华府。北华府与西华府的名称只差一个字，似乎应该归入这个套系。可以做个对比。西华府项目效果图： & & &（二）特色相似度：9.5分京投银泰万科西华府，位于地铁9号线郭公庄站上盖。由于该站是9号线和房山线的交汇处，前者是城区线，后者是郊区线，据说房山线未来不光可以从郭公庄换乘，也会北延到丰益桥换乘10号线。但不管怎么说，郭公庄有成为交通枢纽的潜质。这个项目由京投、银泰和万科三家共同开发。从项目所处地理位置和开发目标看，三者可能各有分工：京投作为北京市资产规模最大的市属国有企业之一，是地铁的大管家，负责地铁站与住宅、商业接驳的问题，以及相关的土地一级开发。银泰以其中高端百货而闻名，有可能成为该项目的商业操盘手。万科则是开发商和物业服务商。因此，西华府的特色就是：地铁枢纽+购物中心+中端住宅。它的售价在每平米4万元以上，比向南三站之外的万科长阳半岛贵一半还多。由于郭公庄距离9号线丰台科技园站很近，这一站附近的总部基地已经云集了很多央企，故而项目的目标客户群可能就是这些央企的中层管理人员。西华府地理位置图： &
& &西华府说完了，再说说北华府。从已经公布的北华府效果图看，同样是地铁枢纽+购物中心+中端住宅。一条通往城区的地铁（8号线），一条通往郊区的地铁（昌平线），昌平线不仅可在朱辛庄换乘，而且可以到西二旗换乘（换13号线进城）。这样看来，朱辛庄像极了郭公庄。北华府的地理位置和效果图： & & & & 2014年，万科已经在为推进商业地产做相关的人事、资源铺垫（不再赘述），北华府有可能不再依赖其他商业地产团队，而由万科商业地产团队直接操盘。至于住宅能不能做到中端，我觉得或许有点难（毕竟是自住型商品房，毕竟拿地太贵，而售价又被限死），但起码不至于做得太低端。毕竟，地铁口的房子是脸面，谁也不想砸自己的金字招牌。当然，这种地铁+商业+住宅模式，对于业主来说那就是利弊兼有了。利当然是交通便利，而且有助于楼盘保值增值，弊是北华府的商业跟住宅几乎是混在一起的，可能会比较闹腾。四、坚守+改变：第二次创业的起点？我个人有个信条：买房子，一定要买专业开发商的房子。那些科班出身的房地产企业，早已经历了犯错、维权的初级阶段，如今的产品应当是比较成熟了。万科大概就属于这种情况。小错不断，比如带头降价、承诺的教育配套缩水之类，但大错不犯，建筑质量和物业服务问题的投诉比较少。这就是坚守带来的口碑。然而，2014年中国经济进入了新常态，北京楼市也进入了新常态。传统的销售模式、开发模式、经营模式越来越“边际效用递减”，除了降价走量外，能否开辟出新的盈利途径，让企业活下去，继续发展壮大，成为摆在诸多房企面前的一道难题。从已经公开的新闻来看，万科无疑是开辟新路、做出改变的先行者。无论是郁亮率队走访百度，学习小米经验，还是万科和淘宝合作在线上卖房，都是在主动适应移动互联网时代的全新市场。作为购房者，如果有幸摇到北华府，或许更期待这些改变过后的新理念，能够运给业主带来物有所值的高水准服务。从以上四个方面来看，我觉得北华府有可能变成第二个“码农神盘”。考虑到2015年北京楼市回暖（成交量继续上涨、价格恢复性上涨）的可能性很大，出现“一房难求”、数日清盘的可能性是存在的。五、几条小贴士（一）物业费：参考北京万科在售项目的物业费标准，估计北华府的物业费会在每平米3元左右（二）售楼处：使用金域国际售楼中心，位于京藏高速西侧，西三旗北2公里，附近没有地铁站，公交线路比较多，有345、407、618、307、625、运通117、运通114、670、753、878、996等，京昌路回龙观站下车可见。（三）工地现状：工棚正在搭建，等待施工证批准，预计2015年上半年动工。（四）房源信息：7栋楼，1000套左右，其中15层的一栋，21层和25层的各3栋。按照施工周期计算，预计2017年入住。（五）通勤交通：地铁八号线、昌平线的朱辛庄站，京藏高速北清路/北安河/北七家/七北路出口。（六）地块附近现状：很多网友去现场拍摄了照片，应该说除了一个回迁房小区外，其他的还都是一片荒芜，拆得破破烂烂，好似战火洗礼的村庄似的。朱辛庄区域要成熟起来，恐怕得5年甚至更久。因此，买这里，买的是未来，而不是现在。因此，着急让孩子上小学的码农，朱辛庄不是回龙观，请慎重。【完】
本帖于日20时23分被绅士TB123修改!!
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此贴已被版主加精，希望您再接再厉多发好贴噢~
&ｂｏｄｙ&
论坛管理员
感谢绅士对论坛的支持哈～
下面是引用培根于 19:48:36 发表的回复：【购房日记大赛】绅士踩盘（十四）：住总万科北华府，会否成为下一个“码农神:感谢绅士对论坛的支持哈～总算是把图上传完了。不过，借助的主要是搜狐的图。
&ｂｏｄｙ&
下面是引用big坏蛋于 21:01:31 发表的回复：【购房日记大赛】绅士踩盘（十四）：住总万科北华府，会否成为下一个“码农神:更像论文没关系，把情况讲透就好。现在朱辛庄地块还是一片荒地，周边配套的基础比较薄弱。除了地铁站、北京农学院和一个回迁房小区，别的真没啥。真跑去看了，或许会失望。
&ｂｏｄｙ&
下面是引用绅士TB123于 21:04:10 发表的回复：【购房日记大赛】绅士踩盘（十四）：住总万科北华府，会否成为下一个“码农神:下面是引用big坏蛋于 21:01:31 发表的回复：【购房日记大赛】绅士踩盘（十四）：住总万科北华府，会否成为下一个“码农神:更像论文没关系，把情况讲透就好。现在朱辛庄地块还是一片荒地，周边配套的基础比较薄弱。除了地铁站、北京农学院和一个回迁房小区，别的真没啥。真跑去看了，或许会失望。说实话，我觉得文章有些高大尚了，我要是购房人，我更关心项目周边环境如何，有没有污染企业，有没有高压线，有没有坟地，公共交通是否方便，早晚高峰自驾会不会堵车，如果不买车位的话好不好停车，商业配套是否齐全，日常买个菜是否方便，有何学校，有什么公园，离医院近不近，未来5年可能会有什么变化，未来10年会有什么规划，有没有升值潜力。
下面是引用big坏蛋于 21:29:07 发表的回复：【购房日记大赛】绅士踩盘（十四）：住总万科北华府，会否成为下一个“码农神:下面是引用绅士TB123于 21:04:10 发表的回复：【购房日记大赛】绅士踩盘（十四）：住总万科北华府，会否成为下一个“码农神:下面是引用big坏蛋于 21:01:31 发表的回复：【购房日记大赛】绅士踩盘（十四）：住总万科北华府，会否成为下一个“码农神:更像论文没关系，把情况讲透就好。现在朱辛庄地块还是一片荒地，周边配套的基础比较薄弱。除了地铁站、北京农学院和一个回迁房小区，别的真没啥。真跑去看了，或许会失望。说实话，我觉得文章有些高大尚了，我要是购房人，我更关心项目周边环境如何，有没有污染企业，有没有高压线，有没有坟地，公共交通是否方便，早晚高峰自驾会不会堵车，如果不买车位的话好不好停车，商业配套是否齐全，日常买个菜是否方便，有何学校，有什么公园，离医院近不近，未来5年可能会有什么变化，未来10年会有什么规划，有没有升值潜力。我是想换个写法。因为网友对这个项目有过实地考察，写过相关的文章，我就没必要做重复劳动了。其实，在最后的小贴士里，我写的很清楚：目前的情况是很荒凉，没什么东西。不过，2011年天宫院和生物医药基地地铁站附近开始卖龙湖时代天街和保利春天里的时候，周边除了地铁站，也是一片荒凉啊。如今，那些开发商说的规划，正在逐步变成现实。
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感谢big坏蛋的批评指正。
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下面是引用绅士TB123于 21:44:29 发表的回复：【购房日记大赛】绅士踩盘（十四）：住总万科北华府，会否成为下一个“码农神:感谢big坏蛋的批评指正。客气了，谈不上指正，各抒己见而已。你的文章一如既往的偏向宏观面
搜狐焦点网友110
码农和其他人购房概率是一样的，不会成为码农聚集地的
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