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逾期确权致无法办理房产证 道蛞恍∏獍偻蛭ピ冀
-& 09:22:00 来源：房掌柜 整理
[摘要]日前，有网友向媒体爆料称，其购买了位于道虿贪籽睾＠鏊言袄骋鹦姆孔樱⒂日收楼，然而收楼已经过去了近半年，在东莞市房产管理局公众信息网上查实该房源仍未办理好确权，导致业主还不能办理 ......
日前，有网友向媒体爆料称，其购买了位于道虿贪籽睾＠鏊言袄骋鹦姆孔樱⒂日收楼，然而收楼已经过去了近半年，在东莞市房产管理局公众信息网上查实该房源仍未办理好确权，导致业主还不能办理房产证。开发商沿海地产已涉嫌违反购房合同的第十五条规定，如果正式确定违约，已买房莱茵轩2#、3#的188户业主均可获得各自购房款的1%违约金，预计总额约百万元。根据该网友与沿海地产的购房合同第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”据该网友介绍，其购买的是莱茵轩2#的房子，与2#同时开盘和同时交楼的还有莱茵轩3#，目前，这2栋房源均没有办理好确权。据东莞市房管局回复，经人员查核，道蚍抗芩日受理了东莞市丽水佳园开发有限公司的沿海丽水佳园莱茵轩2栋的确权申请，在审核过程中发现《建筑工程施工许可证》及《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》与《建设工程规划许可证》及现状不相符，现已退回该确权申请给开发企业，需开发企业到东莞市住房和城乡建设局办理上述两证件的更正手续后，才可重新申请初始登记（即确权）。楼盘办理初始登记后，业主才可申请办理房地产权证。对此，记者咨询了东莞市房地产交易所所长叶伟香，她明确，这是因为开发商沿海地产在变更规划后没有及时到相关部门备案所导致，是属于开发商的责任。开发商：先是推卸责任然后搬出合同附加条款对于市房管局的回复，开发商相关负责人谢经理于1月28日上午回应称，经过与开发商相关部门负责人了解，确定这不是开发商的责任，而是房管局、规划局等相关主管部门之间没有沟通协调好的原因。当记者告知，市房地产交易所所长已经明确是开发商的责任造成时，谢经理则称需回去再进一步了解清楚再答复。1月28日傍晚，谢经理回应表示，根据合同“附件五：其他补充”第四条规定，“第十五条‘规定期限’指：在买受人已于日前付清所有房价款或达到按揭贷款银行规定的办理房地产权证条件，并且付清办理房地产权证费用及向出卖人提出书面申请后，因出卖人责任造成买受人不能在日前取得房地产权证的。”目前该期限还未到，因此，开发商不违约。对于记者提出的“什么时候可以办理好确权？”、“房管局回复中提到的‘《建筑工程施工许可证》及《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》与《建设工程规划许可证》及现状不相符’，是因为那些地方更改了？”、“房管局于日才受理沿海的确权申请，超过了合同规定的交楼时间60天，开发商该如此为此负责？”等系列问题则避而未答，29日上午，记者再次提问上述问题，截止记者发稿前，仍未收到开发商的回复。律师解答：开发商应承担违约责任广东润广律师事务所副主任律师黎娇燕表示，本案中，出卖人没有在合同第十五条约定的期限内向房管部门申请办理大确权，已构成违约。且买受人自交付使用之日起90天内未取得房屋权属证书，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”规定，合同第十五条约定的“规定期限”，应该是自交付使用之日起90天内。本案中由于出卖人没有依约申请办理大确权，导致业主自交付使用之日起90天内未能取得房屋权属证书，出卖人应承担违约责任。至于开发商提到的附加条款，由于与规定的期限不一致，且条款内容没有免除逾期办证的责任，所以出卖人还是要承担违约责任。
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房掌柜官方微信房产证逾期未办属违约
　来源：生活时报　■刘玲玲 王健 张黎媛
京中公司经理黄先生看好位于城北的豪华公寓。他与房地产公司郑重地签好了售房契约并付清了全部购房款逾百万元。合同中约定：如甲方（房地产公司）未如期交房，按房价款总额一定比例支付违约金；办理产权证拖延超过六个月，应按甲方违约处理，期限自房屋交付日计算。房地产公司向黄经理交付房屋后，迟迟没有为其办理房产证。黄经理为此几次找房地产公司交涉未果，愤而起诉，要求解除购房合同，并由对方双倍返还定金。房地产公司向法院辩称：在办理房产证过程中，上级主管部门答复：你公司与买方约定的办理房屋买卖过户审批手续条款“缺乏可操作性”，故无法按期办理，主张免责，并将公函呈交法院。法院审理后认为：房地产公司与黄某签定的“北京市外销商品房预售契约”系双方真实意思表示，不违背有关法律规定，上述合同合法有效。故黄某要求解除合同，双倍返还定金的要求法院不予支持。黄某依约支付了全部购房款，履行了约定的义务，而房地产公司未能按合同约定在房屋交付后期限内办理产权证，应承担违约责任。故判决房地产公司按双方合同约定，按购房款总额每日百分之四支付违约金直至付清为止。也就是说，直至判决生效，房地产公司要支付26万元，如仍未履约，还要继续支付。点评：虽然房地产公司不能办理房屋产权证非公司主观原因所致，但未提供有效证据证明其能够免责。其不同意承担违约责任理由不足，应当按协议承担相应的违约责任。违约金的起算日期应按双方约定，自房屋正式交付日起计算。
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开发商房屋逾期未取得交付使用许可证及产权证，购房人余款未付,是否需要承担违约责任?
摘要：预售合同约定某日交房，同日支付余款。后开发商房屋一直未取得交付使用许可证及产权证，购房人余款未付。购房人起诉要求支付未按期交房违约金，开发商反诉终止合同，支付房屋使用费。
二审法院认为，购房人已实际入住房屋，且其未付清房款，故要求开发商承担逾期交房的违约责任，缺乏依据。合同约定房款尾款在交房时付清，表明支付房款尾款与交房应当同时履行，而开发商至今尚未取得房屋的交付使用许可证，显然未履行交房义务。故购房人不支付房款尾款的行为属于正当地行使同时履行抗辩权的行为，此行为不构成违约。
&案例&&& 沈辽河与上海易通房产开发经营公司预售合同纠纷案――行使同时履行抗辩权，迟延付款不构成违约
【案情简介】
上诉人(原审原告、反诉被告)：沈辽河
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海易通房产开发经营公司
原审原告(原审反诉被告)：王荣
原审原告沈辽河、王荣为与原审被告上海易通房产开发经营公司因预售合同纠纷，向原审法院提起诉讼。
原告沈辽河、王荣诉称：己方与上海易通房产开发经营公司签订《上海市内销商品房预售合同》，但上海易通房产开发经营公司未在合同约定的期限内交付房屋，构成违约，要求上海易通房产开发经营公司支付违约金。
被告上海易通房产开发经营公司辩称：本公司未交付房屋是事实，但沈辽河、王荣未完全支付房款，故本公司不承担逾期交房的违约责任。
反诉原告上海易通房产开发经营公司诉称：由于沈辽河、王荣入住了系争房屋，但未按合同约定支付房款余款，构成违约，据此要求终止双方预售合同，由沈辽河、王荣支付房屋使用费96,000元。
反诉被告沈辽河、王荣辩称：由于上海易通房产开发经营公司未取得交付使用许可证及房地产权证，即上海易通房产开发经营公司未正式交房，出于房款安全的考虑，自己才未付清房款。但上海易通房产开发经营公司曾出具承诺书同意己方入住，现又提出终止合同，自相矛盾，故不同意上海易通房产开发经营公司的反诉诉请。
原审法院经审理查明：沈辽河与王荣系夫妻。1996年10月，王荣与上海易通房产开发经营公司签订了《购房协议书》，约定王荣向上海易通房产开发经营公司购买本市某处房屋一套，总房价款为539,040元。1997年7月，沈辽河、王荣与上海易通房产开发经营公司另行签订了《上海市内销商品房预售合同》，约定由沈辽河、王荣向上海易通房产开发经营公司购买上述房产，总房价为539,040元，上海易通房产开发经营公司应于日前交房；付款方式为：合同签订时支付定金30,000元，余款于日前付清。上述协议签订后，沈辽河、王荣于日支付定金30,000元，余款至今未付。另日，上海易通房产开发经营公司取得房屋的预售许可证。日，上海易通房产开发经营公司取得房屋的建设工程质量核验证明书，但其至今仍未取得系争房屋的交付使用许可证及房地产权证。
原审法院经审理认为：由于沈辽河与王荣系夫妻关系，涉案房屋系双方共同购买，属双方共同的财产，故二人可共同起诉及应诉。沈辽河、王荣与上海易通房产开发经营公司签订的商品房预售合同合法有效，对双方都有法律约束力。现沈辽河、王荣在交付了大部分房款后，上海易通房产开发经营公司至今未能交房，且因上海易通房产开发经营公司尚未取得房屋交付许可证，对何时可以交房其亦难以预料，故沈辽河、王荣拒绝支付剩余房款的行为应视为沈辽河行使不安抗辩权，不构成违约。上海易通房产开发经营公司以沈辽河、王荣延迟支付房款而要求终止合同并支付房屋使用费的诉请不予支持。同样，由于沈辽河、王荣没有在不解除合同且未付清所有房款的情况下追究上海易通房产开发经营公司违约责任的权利，故对沈辽河、王荣要求上海易通房产开发经营公司支付违约金的诉请一并不予支持。据此，原审法院判决：一、沈辽河、王荣要求上海易通房产开发经营公司支付违约金139,522.50元的诉请，不予支持；二、上海易通房产开发经营公司要求终止与沈辽河、王荣签订的《上海市内销商品房预售合同》的诉讼请求不予支持；三、上海易通房产开发经营公司要求沈辽河、王荣支付房屋使用费96,000元的诉请，不予支持。
判决后，沈辽河不服，上诉称：上海易通房产开发经营公司未按约定交付房屋及办理产证，且不知何时能够履行合同。故上海易通房产开发经营公司构成违约，理应承担违约责任。请求法院改判支持自己在原审中的诉讼请求。
上海易通房产开发经营公司表示服从原判。
王荣表示与沈辽河意见一致。
二审法院经审理查明：原审法院认定的事实无误。
二审法院经审理认为：双方签订的商品房预售合同合法有效。沈辽河已实际入住系争房屋，且其未付清房款，亦不愿解除合同，故其要求上海易通房产开发经营公司承担逾期交房的违约责任，缺乏依据。原审法院就此驳回沈辽河、王荣的诉请，并无不当。沈辽河与上海易通房产开发经营公司所签订的合同约定房款尾款在交房时付清，这一约定表明沈辽河支付房款尾款与上海易通房产开发经营公司交房应当同时履行，而上海易通房产开发经营公司至今尚未取得房屋的交付使用许可证，显然未履行交房义务。故沈辽河不支付房款尾款的行为属于正当地行使同时履行抗辩权的行为，在上海易通房产开发经营公司履行交房义务之前，沈辽河有权不支付房款尾款，此行为不构成违约。据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
本案涉及到在合同履行中的特殊法定权利---同时履行抗辩权和不安抗辩权的法律适用。当事人履行商品房买卖合同这类双务合同的过程中，在符合法律规定的条件时，可以依法行使法定的抗辩权，这是法律赋予当事人保护自己合法权益的一种有力手段。
一、同时履行抗辩权的概念和认定
《中华人民共和国合同法》（以下简称我国《合同法》）第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”
同时履行抗辩权是指双务合同的当事人一方，在对方未履行其义务或者履行不适当时，有权拒绝履行自己的义务。同时履行抗辩权是我国法律规定的抗辩权中的一种。对于抗辩权，可以简单地这样理解：当对方要求己方履行义务时，己方可以拿出来对抗对方、证明自己不履行义务的行为合法的法律依据。以同时履行抗辩权为例，当对方要求己方履行合同义务时，己方可以提出抗辩称对方尚未履行合同，如果这一抗辩成立，对方确实未履行其义务，则己方不履行合同的行为不构成违约。所谓双务合同，即合同双方互相负有义务的合同，如常见的买卖、借贷合同等。与双务合同相对的概念为单务合同，即合同主体中一方负有义务而另一方不负有义务，如常见的赠与合同。因为双务合同中双方的义务具有牵连性，互相依存、互为因果，故法律基于诚实信用原则，设置了同时履行抗辩权、不安抗辩权等制度，以在发生特殊情况时平衡当事人之间的利益，保障公平的实现。
当事人行使同时履行抗辩权，需符合法律规定的条件。我国《合同法》第六十六条关于同时履行抗辩权的规定实际上包含了四层含义，即需同时符合以下四个条件时，当事人方可行使同时履行抗辩权，暂时不履行自己的义务：1、双方必须是因同一双务合同互负债务。当事人不能因其他债务关系而不履行本合同义务。2、双方的债务必须均已届清偿期，且没有先后履行顺序。债务如未届清偿期限，则不必履行，故不产生同时履行抗辩权的问题；如果合同已经约定了双方的履行顺序，则可能产生先履行抗辩权或者不安抗辩权，而非同时履行抗辩权。3、须对方未履行债务或未适当履行债务时，方可行使同时履行抗辩权。4、对方的债务是可以履行的，而对方未履行或未适当履行。如果对方债务已根本无法履行，则涉及合同的解除问题，而不是行使同时履行抗辩权的问题。当事人行使同时履行抗辩权需谨慎审查是否符合以上条件。如果符合，自己可暂时不履行自己的合同义务，以此督促对方履行其应履行的义务，保障自己的合法权益；如果不符合以上条件即不履行合同义务，将有可能被对方追究违约责任。另外，如果对方已经履行了部分合同义务，但未完全履行合同义务时，当事人在行使同时履行抗辩权时要特别谨慎。基于诚实信用原则，对方的不履行仅为细微的不适当，如交付的标的物有细微的瑕疵，则行使同时履行抗辩权的一方可能得不到法院的支持，而需承担违约责任。
本案的房屋买卖合同约定的房款尾款支付时间为交房时，即房产商履行交房的义务和购房者支付房款尾款的义务应同时履行。而房产商直至诉讼仍尚未取得讼争房屋的交付使用许可证，即未能履行交房的义务，故房产商诉称购房者违约时，购房者可以行使同时履行抗辩权，辩称房产商并未履行其交房义务，故自己也不履行支付尾款的义务。购房者的这一抗辩，因符合法律所规定的各种条件，最终得到了法院的支持，不必为不支付房款尾款而承担违约责任。
行使同时履行抗辩权只是一种抗辩权，权利人可以行使抗辩权有权暂时不履行义务，但并不能免除权利人的合同义务。并且合同约定双方的履行应当同时，故当一方暂时不履行自己的义务而等待对方履行之后再履行，已是对合同履行的一种救济手段，在这种情况下双方的履行都将延迟于合同约定的履行期限，双方也互相不必再追究延迟履行的违约责任。以本案为例，当房产商能够履行交房义务时，购房者也应当履行支付房款尾款的义务，而不能因此不履行支付尾款的义务。因购房者行使了同时履行抗辩权，自己也未付清房款，故其要求房产商就延期交房承担违约责任的请求也不能得到法院的支持。
二、不安抗辩权的概念和认定
我国《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”我国《合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”这两条结合起来对另一种抗辩权－不安抗辩权作出了明确规定。
不安抗辩权的行使必须具备以下条件：1、双方因同一双务合同而互负债务。2、须先履行义务的一方才能够行使不安抗辩权。3、后履行义务的一方履行能力明显降低，有不能履行义务的现实危险。4、后履行义务的一方不能提供适当的担保。行使不安抗辩权需要注意的是：行使不安抗辩权应当及时地通知对方；若对方提出合适的担保，行使不安抗辩权的一方应当恢复履行，否则构成违约；行使不安抗辩权必须有确切的证据，如果没有确切证据即中止履行，将构成违约。当事人行使不安抗辩权时应当谨慎，并且应当注意收集、提供确切的证据，以备在诉讼时需要用以证明自己中止履行合同的行为系正当行使权利。
本案中的情况不属于行使不安抗辩权。首先，本案合同中并未约定沈辽河履行支付尾款义务在先而上海易通房产开发经营公司履行交房义务在后，故不符合行使不安抗辩权的条件。其次，本案中的当事人并未提供确切证据证明上海易通房产开发经营公司存在我国《合同法》第六十八条所规定的情形，故不能以此为由不履行合同。因此，二审法院将原审法院关于沈辽河的行为属于行使不安抗辩权的认定加以纠正，认定沈辽河行使的系同时履行抗辩权。
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