住宅改商业用房或办公用房 放还是禁？|北京思地美桶业
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住宅改商业用房或办公用房 放还是禁？
&&&&&&&&“住改商”，是指业主将住宅改作商业用房或办公用房使用。近日，记者走访了市内部分小区，发现“住改商”现象普遍存在。对此，记者采访了部分小区业主和相关部门，倾听他们的看法——
&&&&&&&“住改商”现象普遍存在
“这哪里是居民区嘛，简直就是工厂！”渝中区朝天门街道陕西巷三巷7号1单元3楼的陈女士说，她家隔壁就是间缝纫加工厂，废布料把楼道塞得满满的。“每天‘嗡嗡’的机器声吵得人难受，好恼火”。
&&&&&&&记者走访该小区看到40余户的居民楼里，有一半的住宅被改成小型工厂、库房等，有的发送鞋子、线、花边，有的加工棉絮、被套……
&&&&&&& “我们辖区有80%的住宅被改成了商业用房。”陕西路社区副主任余雷介绍，“住改商”现象在朝天门一带相当突出，大部分住宅被改成小作坊、小工厂，还有的开家庭旅馆。
&&&&&&&余介绍，涌入居民区的小工厂大部分无营业执照，来往人员复杂导致治安问题突出；机器轰鸣声影响居民休息，安全隐患加剧……“我们经常接到居民投诉，除了调解、劝导，不知怎么办？”
&&&&&&&记者调查，近几年修建的新型小区“住改商”主要是把住宅当办公楼用，比如，开办广告设计公司、形象设计室、美容院等。如石桥铺的华宇·名都小区内，就有专业家教培训机构、化妆品销售点、洗衣连锁店等。
&&&&&&&“住改商”提供生活便利
&&&&&&&一些市民也认为，“住改商”现象，并非一无是处。尤其是各小区以服务性为主的商铺等，给居民生活带来很大便利。
&&&&&&&华宇·名都业主李绍强说，小区的洗衣连锁店就给需要干洗衣物的居民提供了便利。
&&&&&&&七星岗街道莲花池社区居民冯小兰，就很满意小区的推拿按摩室、美容理发店等服务，“很方便，只要物管或社区对经商者做好管理，不干扰居民生活就行”。
&&&&&&&相关部门：无权禁止“住改商”
&&&&&&&市国土房管局新闻发言人王奇介绍，针对“住改商”现象，我市目前还未出台相关政策，因此房管局无权对此加以阻止和限制，也无权干涉业主如何使用自己的房屋。
&&&&&&&市物业管理协会工作人员唐女士介绍，1994年国家建设部第33号令发布的《城市新建住宅小区管理办法》中指出，业主若擅自改变房屋配套设施的用途、结构和外观，物管可以进行制止和批评教育，责令其恢复原状并赔偿相应损失。但我市的《物业管理公约》对“住改商”现象是否禁止，未明确规定。
&&&&&&&今年10月1日将实施的《物权法》第77条明确规定：“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房，应当经有利害关系的全体业主同意。”唐女士希望《物权法》实施后，相关部门对“住改商”行为有相应规定。
&&&&&&&律师：建议控制“住改商”
&&&&&&&市合纵律师事物所律师鲁磊认为，政府应控制“住改商”现象。他认为某些住房改建成商用房后，因反复装修、随意拆改承重墙等，容易破坏房屋的整体结构，危及居民的安全。
&&&&&&&鲁律师还介绍，很多中小企业，嫌商用房成本高，为降低水电费和物管费，选择在居民楼办公，导致大量商用房闲置。他希望相关部门制定相应政策，约束“住改商”现象.
&&&&&&& ·七嘴八舌·
&&&&&&&阁楼的老鼠：反对“住改商”！在住宅小区内从事经营活动，带来安全隐患，影响业主生活，要完全禁止。
&&&&&&&清风singer：“住改商”不能完全禁止的，应规范地、有条件地允许存在。试想，要是小区没有家电维修点、干洗店等，需要相关服务时怎么办？不要一竿子打死.
&&&&&&&想啥就想啥：“住改商”只要不影响居民生活就行，为何一定要禁止？到居民楼办公的人，大多是做小本生意，都为了节省点饭票钱而已。如今，物价上涨这么快，大家生活压力更大了。何必要为难他们呢？
&&&&&&&restrain：我花那么多钱住进小区，就是为了享受。那些商人把公司开进我家门口，影响我生活，危及我的人身安全不说，还在眼皮底下赚走大把大把的票子，不安逸！（摘自市内各小区论坛）记者
张水红 实习生 戴菁/文 陈启宁/摄
来源：重庆晚报
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商业住宅楼施工方案05-11
3.2配管接线；a）施工工艺；选择导线→穿带线→扫管→放线→导线与带线绑扎→线；b）施工中注意事项：；不同相成和一、二次成采用不同线色加以区分，必要时；管口处加护口，防止电线损伤；导线不得直接露于空气中，截面为2.5m及以下的多；(3)灯具、开关箱等低压电器安装不在本次投标范围；4、质量保证措施；4.1电气安装工程，或同规格型号的电气装Z，如箱；4.2电气预
配管接线a）施工工艺选择导线→穿带线→扫管→放线→导线与带线绑扎→线路检查绝缘检测→导线包扎→导线连接→带护口。b）施工中注意事项：不同相成和一、二次成采用不同线色加以区分，必要时加以标识。管口处加护口，防止电线损伤。导线不得直接露于空气中，截面为2.5m及以下的多股铜芯线应先拧紧烫锡或压接端子后再与设备、回具的端子连接。(3)灯具、开关箱等低压电器安装不在本次投标范围内，因此本施工组织设计中不包括此施工方法。4、质量保证措施4.1
电气安装工程，或同规格型号的电气装Z，如箱、柜、盒及灯具、开关、插座等的安装，且采用样板法施工的方法，使其接线吊线，排列和固定整齐、标准化。4.2
电气预埋，预埋采用埋套管，做木模具经试验证明是成功的新工艺预留孔洞。4.3
暗配电管严格按图纸及相关规范在土建浇筑之前施工，并清扫室内尘埃、杂物和湿气，穿线前，清除管口毛利，在管中拿入引线。导线出管口后应留有足够的余量，管内导线严禁有接头。24.4
接地系统（防雷接地和保护接地）和建筑基础结构，装修成沿各安装同步施工，派专人与之密切配合，施工中严格按图纸及说明进行。4.5
工程预埋在土建结构施工阶段进行，严格按图纸做好各种预埋工作，杜绝事后凿槽打眼，以免影响结构；在装修阶段，设备安装与土建装修立体交叉、平行流水施工，其安装的各种偏差必须严格控制在施工规范的允许范围之内。第十八节 给排水安装工程1、执行标准《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB）2、施工工艺 3、管道焊接管道焊接应由持有合格证的焊施焊，Ⅲ级以上焊缝应按规定进行无损检测。4、硬质PVC管的承插口连接。粘接前应对承杆口进行插入试验，插入还要多一般的承杆的3/4深度，试验合格后，用棉沙将承插口需粘接部件的水分，灰尘擦拭干净，若有油污用丙酮除掉，插入粘接时对插口稍作转动，粘接时要注意预留方向。5、管道支架、消防和安装a）管道支架选型，按设计要求进行。b）管道支架间距应符合设计要求。c）消防箱安装要水平，出墙面20毫米。6、注意事项工程预埋在土建结构施工阶段进行，严格按图纸做好各种预埋工作，杜绝事后凿槽打眼，以免影响结构；在装修阶段，设备安装与土建装修立体交叉、平行流水施工，其安装的各种偏差必须严格控制在施工规范的允许范围之内。第七章 确保工程质量的技术组织措施我公司已通过ISO9001质量体系认证，并且运行良好。如果我公司有幸中标，还将编制更加详细的《质量计划》，用以指导本工程的质量管理工作。第一节 质量创优计划项目部管理人员必须以质量方针为指导思想，以程序文件为行为指南，结合工程实际情况 ，搞好质量管理，实现以下质量创优计划：①工程一次性交验合格率：100% 。②分项分部工程合格率：100%。③达到竣工验收备案合格要求。④争创市级优质工程。第二节 项目经理部质量职责1、项目经理质量职责①负责组织编制中小型项目质量计划及施工组织设计，并组织实施项目质量计划和施工组织设计，对本项目经理部的工程质量和工作质量负责；②坚持“质量第一”方针，正确处理进度与质量的关系，当工程质量与工程进度发生矛盾时，必须保证质量优先；③组织质量保证体系的现场实施工作，把项目质量管理目标分解到施工队和个人；④定期召开质量例会，及时组织不合格品的质量分析会，对质量事故不合格品按“三不放过”原则进行分析处理；⑤严肃工艺纪律，认真执行各项质量措施和质量控制程序，严格执行“五不准”原则和“三检制”；⑥组织好本项目职工的质量教育工作，组织好生产过程中的各种原始记录及统计工作，保证各种原始资料的完整性、准确性和可追溯性；⑦组织好项目经理部人员的培训工作，保证在岗人员持证上岗。2、技术副经理质量职责①负责本项目经理部的技术管理工作，对技术状态更改的设计依据、可行性及执行结果负责；②保证项目经理部编制、保管的各种技术文件、资料的质量，对由文件差错引起的质量事故负责；③制定关键工序及特种工艺的质量控制措施，进行技术交底，对关键工序进行技术指导；④负责组织工程施工中发生的不合格品的评审、处Z和上报； ⑤负责抓好项目经理部的各种技术培训工作。3、质检员质量职责①负责本单位施工工程的分项、分部、单位工程的质量检验与评定，对工程进行隐蔽检验及主体结构验收并签证，督促落实施工中“三检制”的执行。②收集、管理好本单位的质量档案，如质量分析会记录、不合格审核单等，保证本单位质量活动的各原始记录的完整性和可追溯性；③参加本单位质量事故及不合格品分析会，做好记录，及时填写有关报表及信息卡；④认真收集各种有关质量的合理化建议，及时反馈质量信息，协助本单位领导分析生产中的质量状况。4、测量员质量职责①负责工程的测量工作，对本职工作的质量负责；包含各类专业文献、高等教育、幼儿教育、小学教育、专业论文、商业住宅楼施工方案05等内容。　
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商业二手房和住宅二手房的税收是一样的吗?谢谢。
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商业二手房和住宅二手房的税收是不一样的。具体区别为：
1、营业税：
A .商用房。单位转让商用房营业税按5%税率征收；个人转让商用房按售房价减去原购买房屋价款后差额的5%税率征收。
B、普通住宅。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。自日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。
C、非普通住宅。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；自日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；
2、个人所得税：
A .商用房。单位转让商用房征收企业所得税，按年终清算主征；个人转让商用房征收个人所得税，由主管税...
商业二手房和住宅二手房的税收是不一样的。商业二手房在税收政策上没有优惠，而住宅二手房存在多项税收优惠，如购房者家庭唯一、90平方米以下契税1%，家庭唯一、140平方米（有的地方120平方米，各地存在不同情况）以下契税1.5%；住房者超过5年的，普通住宅免征营业税及附加，非普通住宅差额征收营业税。等等。
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出门在外也不愁业主是否有权将其住宅改为商业用房？
案情简介：
花园之家是位于北京市某区的一个居民小区，其4号楼紧靠着马路，住在该楼一层的业主李某将其靠街的一间房屋打通，改造成一间自选商店，进行日常用品的销售。同时，为了招揽更多的顾客，李某又在4号楼的外墙上安装了一块小型光管招牌。此举引起了同住该楼的其他业主的不满，认为这是住宅小区不是商业区，如果大家都在这里开商店、办公司等，小区将不得安宁，而且安装的光管招牌也影响了住宅小区的美观。于是，物业管理公司出面制止李某继续经营小卖部，告知其在一定期限内恢复原状，拆除光管招牌。而李某以该房屋为自己所有，有权对其进行处分而拒不改变。无奈之下，物业管理公司向有关部门投诉了李某。
本案涉及的主要问题是业主是否可以将自己的住宅改为商业用房（即住改商）。
《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本条是关于住改商的原则规定，从本条规定可以得出以下几个结论：
1、原则上，业主不可以将住宅用房改为商业用房。业主是房屋的所有权人，根据民法通则规定，业主有权对其房屋进行占有、使用、收益、处分，但由于建筑物构造上的一体性，业主在行使权利时不得损害其他业主的合法权利。第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
2、住改商不是绝对的，在遵守法律、法规及业主管理规约的前提下，并经有利害关系的业主同意，可以住改商。
①住改商不得违反法律、法规及管理规约的禁止性规定。如不得从事法律、法规禁止的经营行为，《娱乐场所管理条例》规定：“娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；（二）居民住宅区和学校、医院、机关周围”；《互联网上网服务营业场所管理条例》第九条规定：“居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。”业主在住改商过程中进行的装修行为也不得违反法律、法规的规定，《住宅室内装饰装修管理办法第五条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。”规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。”
②住改商必须经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第八条规定：“因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。”
因此，“有利害关系的业主”是指正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主。这里，有利害关系的业主并不是一个固定的范围，不同的经营行为涉及到的业主的范围是不同的，如一楼开便利店只影响到左邻右舍及其正对楼上业主的权益，而开饭店由于会产生油烟则影响的业主就会比较多，因此，只要该业主的正常居住和生活环境受到影响，其就是有利害关系的业主。《物权法》赋予有利害关系的业主以事前否决权，即如果有利害关系的业主其中之一不同意住改商的，业主则不可以住改商。
③业主将住宅用房改变为商业用房的，应当告知物业服务企业。物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，其对物业的结构、功能、使用等情况的全面了解是完成这一义务的前提，因此，业主应将其房屋使用情况告知物业服务企业。
3、物业服务企业和有利害关系业主的监督权。《北京市居住小区物业管理办法》第十六条规定：“房地产产权人或使用人违反本办法规定，有下列行为的，物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求其恢复原状、赔偿损失：（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备及其他有危及房屋安全行为的；”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第九条规定：“业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。业主实施其他违反专有部分用途的行为，参照前款规定处理。”第十条规定：“建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。”
本案涉及的另一问题是业主利用共用部位进行经营的问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。因此，本案中，4号楼楼宇的外墙应属于共用部分，整栋楼的全体业主对楼宇的外墙享有共有权，楼宇外墙如何使用应由4号楼全体业主共同决定。规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”根据规定，业主李某在4号楼外墙上安装光管招牌应该经过4号楼全体业主及物业服务企业的同意，并应办理相关手续。否则，任何一个业主都有权向当地房地产行政主管部门举报，物业公司也有权对李某的行为予以制止，并要求当事人恢复房屋原有用途，造成损害的，还可以要求当事人承担损害赔偿责任。李某利用4号楼外墙悬挂广告牌所得收益应用于补充小区专项维修资金，业主大会也可以决定该收益的使用情况。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。我想买一个店面，但房产证上面写的是住宅用途，过户的时候也是按住宅过，过户后我是否可以做商业用途？_百度知道
我想买一个店面，但房产证上面写的是住宅用途，过户的时候也是按住宅过，过户后我是否可以做商业用途？
提问者采纳
也就是说，你的法定用途是住宅，实际用途是商业，如果想将住宅改成商业，需要去当地规划管理部门办理，规划部门同意后，可持相关手续去房产管理部门办理变更登记。如果做商业用途要看当地的工商管理部门，不严格的话可以当商铺 。如果实际用途和法定用途不一致，应以房屋权属证书和房产管理部门房屋登记薄为准，赶上拆迁，补偿也只能按住宅进行补偿。
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不可以，除非不申请工商执照
不可以，除非不申请工商执照，但是小心挨罚
要看当地的工商管理，不严格的话可以当商铺
有一个手续看看能不能办 ，叫 ；住改商 ，在工商局找找关系能办 。办了这个手续就能办营业执照 ，有的地方住宅房直接就能办理营业执照 。看你的能力吧 。
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