关于物业服务收费矛盾与对策的探讨_百度文库
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关于物业服务收费矛盾与对策的探讨
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> 最近好像经常看到三期和一、二期业主之间的一些有意的“区别对待
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最近好像经常看到三期和一、二期业主之间的一些有意的“区别对待”，我想这不是什么好。。。
最近好像经常看到三期和一、二期业主之间的一些有意的“区别对待”，我想这不是什么好事，和物业的矛盾都没有解决，自己先搞分化了——这也许是N多小区业主屡受物业欺负的最主要原因。但是，既然有些人愿意“区别对待”，我觉得分开还更好，更有利于各自团结。如果三期的想“独立”处理，那就分开好了，大家可以讨论讨论。——我是二期的，我说的是论坛。
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你的思路不清,我赞成分开管理.
你的思路不清,我赞成分开管理.
对于能分开管理我是双手赞成!!看来物业的领导也是下了决心的!!!1
物业的名字和中间的栏杆，充分说明要分开管理~赞成~
本来，如果一、二、三期能联合，力量会更大；但现在似乎三期的业主对物业感觉还不错（。。。
是的，同意你的观点！
回复：但首先要管理好中层的栏杆，因为经常看到有人在上面晾衣服和烂干菜!大杂院接地。。。
真正爱了才知道爱情的苦涩 の
> 最近好像经常看到三期和一、二期业主之间的一些有意的“区别对待
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社区热点社会星光大道业主和物业的矛盾属于什么案件？物业侵权，擅自将大门改建商品房，业主推到物业的建筑，物业是否有权告业主_百度知道
业主和物业的矛盾属于什么案件？物业侵权，擅自将大门改建商品房，业主推到物业的建筑，物业是否有权告业主
物业擅自改建已属于侵权，业主找物业理论，物业找人打业主，业主欺负共同推到了物业建筑，并且报案，但公安机关人员却说物业也将业主告了（物业说告业主代表人）。物业是否有权告业主？
提问者采纳
业主和物业的矛盾属于民事案件。首先，物业是有权起诉的 至于是否可以胜诉要看证据。当然业主也享有很多权利。比如通过业主大会解除物业合同。
就公安人员所说的物业告业主代表人，公安机关是否有权受理并立案？还是应该由法院受理？法院受理是否应该先调解后受理？
公安机关无权处理普通的民事经济纠纷。该类纠纷的救济途径比较有效的还是民事诉讼，受理机构是当地人民法院。调解是我国特有的一项制度，该制度愿意是好的，不过大多是以牺牲双方当事人的合法权益为前提来息事宁人，获得一个相对和谐稳定的状态。我个人认为当事人的合法权益不容侵犯，包括执法机构在内的任何单位和个人都不能以牺牲当事人的合法权益的方式来最求结案或者息诉宁人。调解采用的是自愿的原则。如果调解中可以满足当事人的 要求并且就执行问题达成具有可操作性的协议，是可行的。
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其他2条回答
如果从法人或公民个人的权利来讲他有权利告状。但是否合法得由法院依据物权法和建筑设计规划方案来分析，从你说的对方“擅自”来看，对方在原物业项目销售时，其介绍和项目平面图可能均无此改建内容，如果确属侵害业主共同利益，业主可以反诉
首先要明确该建筑是否是属于侵权建筑，最少要拿到红线图及房屋测量报告确认。如果一些均归业主共有，业主推倒物业建筑且物业告业主可能是站不脚，但业主的做法有点过，应采取合法的方式维权。如果该产权属于开发商，开发商委托物业管理，则业主一切做法物业有权告业主。
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物业管理问题不少 业主很闹心
&&编辑：whx
　　核心提示：随着市场经济的发展和住房分配制度的改革，房屋权属已发生了根本性变化，传统的房屋管理模式逐步被物业管理这一新兴的产业管理所代替。目前，呼和浩特市的住宅小区，基本分为单位管理、物业管理、社区管理或业主自己管理，还有一部分无人管理。随着物业管理行业的发展，这一与城镇居民息息相关的产业，却存在着种种问题，成为广大城市居民的一大心病。
呼和浩特市回民区青青园小区内的垃圾无人清理
　　房屋漏雨没人管　　呼和浩特市的程先生2002年在回民区县府街内蒙古利维房地产开发有限责任公司开发的众惠家园小区购买了一套面积为75平方米的商品房，2003年装修好后一家人搬进了新居。2004年程先生和邻居的房屋开始出现裂缝，由于小区没有物业，开发商留在购房合同上的电话又打不通，到现在也没有人管。3月10日，记者来到众惠家园小区1号楼1单元6楼东户程先生的家，记者看到，南卧室靠窗的一块楼板出现了裂缝，由于漏雨，刮好的腻子也被漏下来的雨水冲落了好几块，卧室两边的墙也出现了不同程度的裂缝，从窗户看出去，楼房的外墙也出现了裂缝。随后，记者又来到1单元6楼中户，发现住在中户的王先生家里也有裂缝，两层窗户间的磁砖已经脱落，王先生把磁砖原样贴回去后，原来的磁砖竟多出1公分不能放进去。在6楼西户，记者看到了同样的裂缝，据这家的主人介绍，房子从2004年就开始出现裂缝，可是小区没有物业，按购房合同上留的电话找开发商，电话又打不通，到现在也不知找谁解决这个问题，春节前家里又重新刮了一遍腻子，可现在墙体又出现了裂缝。　　随后，记者按几位住户提供的购房合同复印件上开发商留下的电话打了过去，可这个电话号码已经变成了个人电话。一位住户告诉记者，他以前在内蒙古利维房地产开发有限责任公司当过会计，知道与住户签订购房合同委托代理人刘勇的电话，记者打通电话并把房屋出现裂缝的问题向他反映后，他对记者说，过两天会派人看一看并说自己在外地就挂了电话。　　记者在程先生与内蒙古利维房地产开发有限责任公司所签的购房合同上看到，“甲方房屋竣工交付住户使用后要承担物业管理或委托物业管理，负责为住户提供方便。”但是目前，众惠家园除了打扫卫生和看车棚的两个老人外，并没有按合同所说的提供物业管理和委托物业管理。　　对此，恒信长城律师事务所的李鹏律师认为，住户所购房屋出现问题，首先看购房合同中有没有关于房屋质量出现问题的约定，如果没有，可以请专门的检测机构对房屋出现的问题进行检测认定，如果房屋主体出现质量问题，由开发商承担，如果房屋因质量问题不能继续居住，可以要求开发商退房。
　　入住两年没有物业　　2006年3月，呼和浩特市的刘先生在回民区县府街与阿吉拉沁路交界处购买了一套门脸房，本以为临街，自己好开个小商店，但是从购买至今，不但房屋产权证没有拿到，楼前的路面硬化到现在也没有人管。　　3月10日，记者在刘先生购买的门脸房前看到，这里是县府街的中段和阿吉拉沁路路口，人行道铺的都是地砖，看上去比较干净，但是唯独刘先生购买的这处楼房前没有硬化，而且一处因价格谈不拢没有搬迁的用户的三间小房还挡在楼的前面。据这里的一位住户讲，2006年，他们是从内蒙古众惠房地产开发有限责任公司购买的楼房，在签订购房合同时，对方答应尽快硬化楼前的路面，并在一年内负责办理房屋产权证，但是到现在也没办理房屋产权证和硬化路面。刚开始时，售楼部就在这幢楼的一层，每次去找售楼人员，对方都说尽快办理，可是楼房卖完后售楼部的人就搬走了，现在售楼部一直锁着，而且购房合同上也没有留下联系电话，住户想找人都找不着。不仅如此，因为没有物业，楼道的防盗门坏了也没有人来修，因为楼道没有灯，到了晚上老人们都不敢出来。后来他们找到了替内蒙古众惠房地产开发有限责任公司签订购房合同的姓王的工作人员，每次她都说她现已经不在这个公司干了，我们也拿她没有办法。为了证实业主们的说法，3月11日，记者按照购房合同上开发商所留的地址找到了呼和浩特市新城区地质局北街4号，但是没有找到这家房地产公司。
　　业主准备联合起来维权　　本以为新买的房子会让刘先生安心住上几年，可是从搬进新居开始刘先生就一直烦恼不断。2005年10月，刘先生在呼和浩特市当时最大的经济适用房明珠小区购买了一套房子，2006年10月刘先生拿到了新房的钥匙，经过一番精心装修后，一家人高高兴兴地住进了新居。可是没想到住进来后不但窗户透风，六楼的客厅、北卧室和七层的阁楼夏天漏雨，冬天一冻，屋里沙灰层和腻子大块大块的从屋顶往下掉，漏水的地方开始发霉，而且面积越来越大。刘先生去找物业，物业工作人员说，因为房屋没有经过验收，物业不管此事。于是刘先生又去找开发商，但是经过开发商4次维修，房屋漏水和窗户透风的问题仍然没有得到解决。3月10日，记者来到草原明珠小区10号楼刘先生的家发现，七层阁楼北侧窗户附近屋顶墙皮有3平方米左右腻子脱落，而且已经发霉，北卧室的屋顶也有很大一块沙灰层和腻子脱落，因为北卧室太冷，刘先生把床搬到了客厅，客厅屋顶的一角也因为漏水沙灰层和腻子脱落，客厅的窗户贴了一层塑料布，记者把手探进塑料布内能感觉到有风吹进来。记者在草原明珠小区采访时，几位住在顶楼都来反映，他们的房屋也存在与刘先生家里一样的情况。　　在采访时刘先生告诉记者，从2005年开始，草原明珠小区的业主们就建立了一个网上沟通平台，并通过这个平台大家互相交流，大家就聊到了房屋质量问题，才发现有很多家的房屋存在着不同的质量问题。现在，几位业主已经印制了一些关于房屋质量和合同违约方面的调查问卷，在收回的近100家住户所填写的调查问卷中，几乎每家都存在着问题，房屋有问题的业主们正准备组织起来为自己维权。
　　多头管理产生矛盾　　“我是三里营西路一个小区业主，小区建成已经四五年了，在签订购房合同时开发商说，会给小区增设完善的物业管理，现在这个小区的房屋已经售完，可是小区物业却始终不完善，几年来小区只有看门和看车棚的两个老头。小区绿地种的不是小草而是象花盆里的盆草，有的地方还光秃秃一片，更可气的是我的电动自行车放在有对讲防盗窃门的楼道里都丢了，看门的老头说没看到，然后就什么也不管了，可是我每年都要交纳300多元的物业费的呀？据我所知，小区内经常有人丢东西，这不成了恶性循环了吗？”呼和浩特市王先生无奈地对记者说。　　小区没有物业或物业不完善，让业主们很担心，家住回民区钢铁大街新苑小区的王女士对记者说，小区内已经2年没有收水费了，万一攒多了，有一家交不起不就把整个小区的水都停了？像两位业主说的一样，记者在采访时了解到，因为过去住房体制和其他方面的原因，旧小区没有物业而且也很难找到合适的物业。在记者采访的过程中，许多市民希望自己所住的小区都有完善的物业。　　据几位物业公司的工作人员介绍，由于历史原因，以前市区住宅小区建成后由开发商有偿移交街道、居委会管理，自从推出物业管理体制，小区大多由物业公司管理，新老体制转轨过程中出现了矛盾，造成了多头管理、相互扯皮等矛盾，造成新小区成立居委会难，居委会管理的小区实行物业管理难的局面。服务内容缺乏具体标准　　在采访中记者了解到，目前，一些规模小、入住率低、开发质量次的小区，物业公司都不愿意接手管理。致使小区保险系数降低。即使有一些不正规的物业公司接手管理，因为没有利润，有的物业公司干上一年或更短的时间就走了，有的甚至还出现刚收上业主的物业管理费就卷钱走人的情况。　　据闻都新园小区王红兵副总经理介绍，物业公司现在的服务标准和档次有统一的标准，但是在服务内容上却没有具体标准，像小区内的环境秩序、车辆行驶和停放的管理、门岗值勤、巡视管理等服务，房屋和设施设备的日常养护、维修，小区的绿化及道路、排水设施、路灯的养护维修等问题几乎每个小区都存在。物业公司应该对小区公共范围进行维护，由于目前北方地区小区物业费普遍偏低，致使服务质量提不上去，造成业主和物业的很多矛盾。现在小区内的住户交物业费一般没有问题，但是买的房子没人住，也就是闲置房收起物业费来很难，业主应该明白，物业公司是按小区的大小来安排工作人员的，不会因为小区内几家没有人住而减少工作人员，毕竟物业公司服务的不是某个家庭，而是小区这个整体，不会因为某个单元没人住而不打扫楼道，所以闲置房的业主对物业公司收费应该理解。欠交物业费的行为在新旧小区中都屡见不鲜，也是业内人士对物业行业最为忧虑的问题，因为不交物业费必然会损害物业管理单位的利益，降低服务水平，对缴纳物业费的业主利益造成伤害。同时，小区物业管理的清洁、值勤等人员收入主要依靠收缴物业费来维持，业主拖欠或拒交物业费的行为同时也是对这些劳动人员利益的侵害。由于利润少，管理起来难度大，很多物业公司不愿接手小区物业。　　物业管理必须打破垄断局面　　就物业管理的诸多问题，老百姓的种种说法，记者走访了一些业内人士、专家学者。他们认为，物业管理首先应该实行市场化经营。　　一方面，必须打破谁开发、谁管理的垄断局面，把物业管理推向市场，全面推行物业管理公开招投标制度；另一方面，物业管理服务收费逐步实行定价收费市场化，按服务项目论质收费，而目前有些地方实行的政府定价机制，属于非市场化的行政福利型管理，产生了政府既要物业管理企业进入市场，又在定价机制上予以约束，与市场发展不适应的矛盾，因此有必要推行由政府定价逐步向市场定价转变。　　其次，应该健全物业管理法律体系。以国家《物业管理条例》为指导，结合各地物业管理特点，进一步完善物业管理法规体系，实行法制管理。应该在法规中明确规定，新开发的小区，若出现未按审批规划建造、一些项目没有如期移交、土地证尚未办理，物业管理维修资金及物业管理用房没有到位、小区无法封闭管理等问题，不予验收。法律还应该进一步明确对于破坏房屋结构、违章搭建、乱装防盗窗或其他破坏小区环境、侵害业主公共利益等行为的法律责任，明确执法主体，加强执法力度，以提高法律的可操作性。　　最后是提高物业管理人员的整体素质，协调好物业管理与社区管理、业主委员会三者的关系。（文/本报记者
摄影/本报记者
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