南京中央商场（集团）股份有限公司
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南京中央商场（集团）股份有限公司
§１ 重要提示１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。１．２ 公司全体董事出席董事会会议。１．３ 公司第三季度财务报告未经审计。１．４公司负责人董事长胡晓军、主管会计工作负责人财务总监杨学萍及会计机构负责人（会计主管人员）金福声明：保证本季度报告中财务报告的真实、完整。§２ 公司基本情况２．１ 主要会计数据及财务指标币种：人民币 &本报告期末上年度期末本报告期末比上年度期末增减（％）
总资产（元）３，８０８，１６０，９０９．３６３，５２７，６９６，０３４．５６７．９５
所有者权益（或股东权益）（元）６４４，７５５，９８２．７３６５３，３８９，９３３．８８－１．３２
归属于上市公司股东的每股净资产（元）４．４９４．５５－１．３２
&年初至报告期期末（１－９月）比上年同期增减（％）
经营活动产生的现金流量净额（元）－１１３，４６９，０５７．３２－１７１．３５
每股经营活动产生的现金流量净额（元）－０．７９－１７１．３０
&报告期（７－９月）年初至报告期期末（１－９月）本报告期比上年同期增减（％）
归属于上市公司股东的净利润（元）１１，１６１，９７７．３２１６，９９７，１１７．０５３１５．２６
基本每股收益（元）０．０７８０．１１８３１０．５３
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元）—０．１３１—
稀释每股收益（元）０．０７８０．１１８３１０．５３
全面摊薄净资产收益率（％）１．７３２．６４增加１．３１个百分点
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率（％）１．９０２．９２增加１．８８个百分点 扣除非经常性损益项目和金额 非经常性损益项目（１－９月）（元）
非流动资产处置损益－４８，１４７．０３
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外８２３，０００．００
除上述各项之外的其他营业外收入和支出－３，２９１，２０３．０８
少数股东权益影响额１０８，８３２．４９
所得税影响额５５６，２６０．６５
合计－１，８５１，２５６．９７ ２．２ 报告期末股东总人数及前十名无限售条件股东持股情况表单位：股 报告期末股东总数（户）６，４３８
前十名无限售条件流通股股东持股情况
股东名称（全称）期末持有无限售条件流通股的数量股份种类
江苏地华实业集团有限公司４２，３２９，００２人民币普通股
南京中天投资发展有限公司９，７５３，５６１人民币普通股
同德证券投资基金６，００４，３８４人民币普通股
全国社保基金一零九组合４，３０８，３３２人民币普通股
交通银行－鹏华中国 ５０ 开放式证券投资基金３，４９９，９２５人民币普通股
兴业银行股份有限公司－兴业趋势投资混合型证券投资基金３，４８１，７５０人民币普通股
中国银行－华夏回报证券投资基金２，８４４，０９８人民币普通股
中国建设银行－华夏红利混合型开放式证券投资基金２，７０５，８９５人民币普通股
中国工商银行－同益证券投资基金２，３４９，５９８人民币普通股
中融国际信托有限公司－双重精选２号１，９７０，０００人民币普通股 §３ 重要事项３．１ 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因√适用 □不适用公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因 项目期末数期初数增减额比例（％）
应收帐款３，２２９，０２４．７０９，９６７，４９６．６２－６，７３８，４７１．９２－６７．６０
预付帐款３４７，８２９，４８７．４７１７３，４７１，９７７．８２１７４，３５７，５０９．６５１００．５１
其他流动资产６８９，９３８．７７１，３１８，６３３．０８－６２８，６９４．３１－４７．６８
在建工程２２６，６５６，０２１．１９１５２，０１０，２５５．０７７４，６４５，７６６．１２４９．１１
长期待摊费用５，９２５，９７８．９０１６，５７５，９８４．３９－１０，６５０，００５．４９－６４．２５
应付帐款２３１，９９０，８５８．１８３６１，２４８，７７０．２３－１２９，２５７，９１２．０５－３５．７８
预收帐款６７８，７１７，１４３．２７４１１，７９９，６４４．９６２６６，９１７，４９８．３１６４．８２
应付职工薪酬８９，８４５，５８０．７４６０，１６４，１９８．７６２９，６８１，３８１．９８４９．３３
应交税费－４４，９００，６９５．２６４，６０７，８９５．４６－４９，５０８，５９０．７２－１，０７４．４３
递延所得税负债４，２１６，５３３．４８３，１１７，３７５．２９１，０９９，１５８．１９３５．２６
增减原因：１、应收帐款期末数较期初数减少的主要原因为加大清收力度收回货款；２、预付帐款期末数较期初数增加的主要原因为预付拆迁专储奖金；３、其他流动资产期末数较期初数减少的主要原因为泰州百货停业时将待摊费用一次摊销；４、在建工程期末数较期初数增加的主要原因为新亚国际购物广场工程投入增加；５、长期待摊费用期末数较期初数减少的主要原因为泰州百货停业时将待摊费用一次摊销；６、应付帐款期末数较期初数减少的主要原因为加大了支付供应商货款力度；７、预收帐款期末数较期初数增加的主要原因为预收售房款；８、应付职工薪酬期末数较期初数增加的主要原因为计提内退人员辞退福利；９、应交税费期末数较期初数减少的主要原因为预交房产销售相关税金及进项税抵扣增加；１０、递延所得税负债期末数较期初数增加的主要原因为持有的股票市价上升。 项目本报告期数上年同期数增减额比例（％）
销售费用４１，５３９，３６８．１６５５，５６５，００８．６７－１４，０２５，６４０．５１－２５．２４
财务费用１２，６７９，４７５．０４１９，８０４，０２３．０５－７，１２４，５４８．０１－３５．９８
资产减值损失－２７７，８８４．８９－３，６３１，７５０．１９３，３５３，８６５．３０９２．３５
投资收益２，４１９，６６２．１３３，７３０，０５３．４５－１，３１０，３９１．３２－３５．１３
营业外收入７００，６７８．９５２，１２４，６６５．８２－１，４２３，９８６．８７－６７．０２
营业外支出２，２４８，６９６．６９－６３９，６６０．９５２，８８８，３５７．６４４５１．５５
所得税费用１０，３２９，３０８．７９７，２０７，７３５．３３３，１２１，５７３．４６４３．３１
归属于母公司所有者的净利润１１，１６１，９７７．３２２，６８７，９４９．３８８，４７４，０２７．９４３１５．２６ 增减原因：１、销售费用本报告期数较上年同期数减少的主要原因为给予客户的奖励积分按规定改为冲减收入以及泰州、淄博店关闭减少相关费用；２、财务费用本报告期数较上年同期数减少的主要原因为借款利率下降；３、资产减值损失本报告期数较上年同期数增加的主要原因为计提坏帐准备；４、投资收益本报告期数较上年同期数减少的主要原因为上年同期联营企业的投资分红较多所致；５、营业外收入本报告期数较上年同期数减少的主要原因为上年处置非流动资产的收益６、营业外支出本报告期数较上年同期数增加的主要原因为上年同期冲回计提的三项基金所致；７、所得税费用本报告期数较上年同期数增加的主要原因为利润总额增加；８、归属于母公司所有者的净利润本报告期数较上年同期数增加的主要原因为报告期毛利率上升。 项目本期数（１－９月）上年同期数（１－９月）增减额比例（％）
经营活动产生的现金流量净额－１１３，４６９，０５７．３２１５９，０２３，３３１．９８－２７２，４９２，３８９．３０－１７１．３５
筹资活动产生的现金流量净额２０２，０９６，７１３．３９－６，２７８，８１４．０３２０８，３７５，５２７．４２３３１８．７１
现金及现金等价物净增加额８，０３８，０９６．８０５０，３５９，６６０．０５－４２，３２１，５６３．２５－８４．０４ 增减原因：１、经营活动产生的现金流量净额本期数较上年同期数减少的主要原因为公司房地产企业本期支付开发成本上升和归还暂借款；２、筹资活动产生的现金流量净额 本期数较上年同期数增加的主要原因为借款增加形成；３、现金及现金等价物净增加额本期数较上年同期数减少的主要原因为压缩银行存款规模３．２ 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明□适用 √不适用３．３ 公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况□适用 √不适用３．４ 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明□适用 √不适用南京中央商场（集团）股份有限公司法定代表人：胡晓军２００９年１０月２３日证券代码：６００２８０
证券简称：南京中商
公告编号：临２００９－－０２５南京中央商场（集团）股份有限公司第六届董事会第十二次会议决议公告本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本次会议通知于２００９年１０月１２日发出，会议一致通过审议议案。南京中央商场（集团）股份有限公司第六届董事会第十二次会议于２００９年１０月２２日在公司八楼会议室召开，应到董事１０人，实到董事１０人，公司监事列席了本次会议，会议的召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。会议由董事长胡晓军先生主持，审议并通过如下决议：一、审议通过《公司２００９年第三季度报告》；二、审议通过关于公司受让淮安中央新亚置业有限公司股权的议案。特此公告。南京中央商场（集团）股份有限公司董事会二ＯＯ九年十月二十二日证券代码：６００２８０
证券简称：南京中商
公告编号：临２００９－－０２６南京中央商场（集团）股份有限公司收购资产公告本公司及董事会全体成员保证公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实、准确和完整承担个别及连带责任。重要内容提示：●交易标的名称：淮安中央新亚置业有限公司２４％的股权；●交易金额：１４８０万元；●是否为关联交易：属非关联交易。一、交易概述（一）本次交易的基本情况淮安中央新亚置业有限公司是本公司的控股子公司，于２００５年８月在淮安市工商行政管理局登记注册，经营范围主要是商业网点、商品住宅等房地产项目的开发经营，注册资本５０００万元，本公司以现金方式出资２５５０万元，占注册资本的５１％；江苏中央新亚百货股份有限公司以现金方式出资１２５０万元，占注册资本的２５％，苏州君安药业有限公司以现金方式出资１２００万元，占注册资本的２４％。截止２００９年９月３０日，淮安中央新亚置业有限公司审计报告显示，总资产１０８，１６０，８８４．１５万元；净资产５９，９３２，１１９．３９ 万元；实现净利润８，６０３，６５９．３２万元。（二）交易定价情况本公司与苏州君安药业有限公司经过协商决定，根据项目进展和预测收益情况， 以经审计后的公司净资产为依据，在净资产的基础上适当溢价作为本次股权转让价款，即本公司出资１４８０万元，受让苏州君安药业有限公司所持有的淮安中央新亚置业有限公司２４％的股权，本次交易完成后，本公司持有的淮安中央新亚置业有限公司的股权由５１％上升为７５％，本次交易属非关联交易。（三）董事会审议情况２００９年１０月２２日公司第六届董事会第十二次会议审议通过了关于公司受让苏州君安药业有限公司所持有的淮安中央新亚置业有限公司２４％股权的议案，会议应到董事１０名，实到董事１０名，公司监事列席了会议，会议由董事长胡晓军先生主持，与会董事一致通过了本次受让股权的议案。（四）交易行为生效所必需的审批程序本次交易需经本公司董事会审议通过后，双方签署《股权转让协议》盖章之日起生效。二、交易对方基本情况苏州君安药业有限公司企业类型：有限责任公司；注册地：苏州吴中经济开发区工业园南湖路５０号；法定代表人：张雄；注册资本：５００万元；经营范围：生产糖浆剂、片剂、胶囊剂，颗粒剂、口服液等；最近三年的主营业务为药剂生产。三、转让协议的主要内容１、交易标的名称：淮安中央新亚置业有限公司１２００万元股权；２、协议双方：甲方：南京中央商场（集团）股份有限公司（“受让方”）乙方：苏州君安药业有限公司（“转让方”）３、交易金额：１４８０万元；４、协议生效：经甲乙双方签字盖章后生效；５、支付方式：协议生效后十个工作日内甲方向乙方一次性支付转让价款。四、本次交易对上市公司的影响本次交易公司以自有资金１４８０万元受让苏州君安药业有限公司所持有的淮安中央新亚置业有限公司２４％的股权。淮安中央新亚置业有限公司自２００５年８月成立后，即运作开发了楚州“金陵名府”房地产项目，该项目位于淮安市楚州区新老城区接合部，占地１２４７７２．９平方米（约合１８７．１５亩），规划总建筑面积约１８．６万平方米。目前“金陵名府”项目一期工程总建筑面积约８万平米，已开盘销售，销售业绩好于预期；“金陵名府”项目二期工程现已开工，项目正按照计划进度推进。公司认为：当前经济复苏势头初显，房地产市场逐渐活跃，本次增持淮安中央新亚置业有限公司股权，有利于公司统筹规划和运作，同时获取更多的项目收益。五、备查文件目录１、经与会董事签字确认的董事会决议；２、股权转让协议。南京中央商场（集团）股份有限公司董事会二ＯＯ九年十月二十二日
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日，天猫&双11&购物节24小时内销售额高达571亿元。与往年不同的是，今年的&双11&不仅是电商同行竞争，线下百货也都纷纷加入。南京中央商场（集团）股份有限公司（下称&中央商场&）旗下的南京中央商场就是其中之一。
中央商场隶属于雨润集团，尽管这是一家有着近80年历史的老字号，却被一家以肉制品加工起家的企业赋予了地产野心。经过国退民进、改组并购等一系列动作后，中央商场虽然焕发着生机，但隐忧也一直存在。
国资退出 中央商场变脸
据2014年半年报显示，中央商场的营业收入为37.75亿元，归属于上市公司股东的净利润为3.24亿元，同比上涨16.09%。其中，商业的营业收入为34.55亿元，其毛利率为19.41%；业与旅游服务业的收入分别为2.34亿元、0.04亿元。截至报告期内，中央商场的总资产为115.11亿元，比上年同期增加13.53%。
由此可见，如今的中央商场已经由过去的一个老字号逐步转变成以南京中央商场为龙头，确立了以百货连锁经营、开发为两翼的多业务协同发展的模式。
据了解，中央商场于1936 年由32 位社会知名人士为&振兴民族商业&而创，是民国时期南京组建的第一家综合商场。1992 年通过改组设立股份有限公司，2000 年在上海证券交易所上市。
目前，中央商场的第一大股东为祝义财，持股总数为23834.37万股，占上市公司总股权的41.51%；第二大股东为江苏地华实业集团有限公司，持股总数为16931.60万股，持股比例为29.49%。其中，江苏地华由祝义财控股60%。也就是说，祝义财通过直接和间接的方式持有中央商场71%的股份。
2005 年以前，在公司股权结构中，第一大股东为南京国有资产经营有限公司，持股比例为23.07%。2004 年5 月开始，雨润控股集团控股下的江苏地华在二级市场不断增持中央商场的股票，通过不断买入和参与，到2005年2 月江苏地华已经持有公司股份23.17%，成为公司第一大股东。
之后，江苏地华继续增持公司股票，并经过了2006 年股改获赠544.45 万股之后，累计持有中央商场股份29.49%。至此，第一波民间资本进入中央商场。
2009 年，雨润控股集团的实际控制人祝义财开始购入中央商场的股票，同年5 月，祝义财分别收购南京国有资产经营有限公司和南京中天所持有公司11.15%和6.70%的股份。至此，祝义财和其控制的江苏地华共计持有公司47.43%的股份，而南京国资基本退出公司。
2012 年2 月25 日，祝义财向全体股东发出部分要约收购公告，拟以较停牌前价25.01 元溢价8%的条件要约收购1392 万股公司股票，约占股本的9.70%。2012 年6 月，要约收购完成，祝义财完成1392 万股收购量，此时，祝义财个人持有公司股份达27.64%，加上江苏地华所持有29.49%的股份，祝义财直接和间接控股57.13%。
从2012 年8 月－ 日，祝义财通过个人名义共增持公司股票10 次，合计增持公司股份13.87%，累计持股比例增至41.51%，加上江苏地华间接控股比例，祝义才直接和间接控股达71%。
从2005 年开始，随着江苏地华成为中央商场的第一大股东，以及之后祝义财多次增持股票从而成为其实际控制人开始，中央商场的发展战略开始出现转变。通过剥离超市业务、关闭亏损门店、对百货门店进行提档升级、解决历史遗留问题、改善资产质量等手段，使得中央商场的活力渐显。
中央商场零售业的主要发展方向为连锁百货，因此对于经营能力欠佳的大型仓储超市进行了大幅调整。2012 年4 月，中央商场对外发布公告称，将控股子公司南京中商金润发超市所持有的南京中商金润发鼓楼购物中心100%股权以及南京中商金润发龙江超市100%股权分别以1243.42万元和1842.08万元转让给青岛润泰实业有限公司。南京中商金润发鼓楼购物中心位于丹凤街，2003年年底开业；南京中商金润发龙江超市位于龙江路，2003年1月开业。此前两家超市经营模式为自营，转让之后采取租赁模式，年租金约为2025万元。而在报表上，中央商场不再对上述两家超市进行合并。目前，中央商场的超市门店已减至瑞金路超市1 家，瑞金路超市开业于2005年采用委托经营模式，由于规模不大，对其业绩贡献有限。2012年下半年，中央商场成立了南京中商超市有限公司，目的是对今后城市综合体中涉及超市板块的业务进行统一运作。
剥离超市业务之后，中央商场开始关闭亏损门店。在2009年3月和4月分别关闭位于淄博和泰州的两家百货门店，对淄博中央国际购物有限公司和泰州中央国际购物有限公司分别进行了注销。淄博百货店为公司全资子公司，经营物业采用租赁当地商业地产形式，2007年9月开业，建筑面积为4.1万平方米，但由于经营方面原因导致亏损，于2008年关闭。泰州百货门店为控股孙公司，经营同样采用租赁当地物业形式，建筑面积约为3.4 万平方米，2006年开业，之后长期处于亏损状态，2009 年后关闭。
紧接着，中央商场开始了对百货门店进行提档升级。随着南京几大核心商圈的提档升级，中央商场所属门店为保持与商圈整体发展规划协调一致以及门店自身竞争优势和长期经营能力，不断利用淡季时间进行改造升级工作。2011 年5 月－9月，中央商场最大和最重要的中心门店利用分区域封闭的方式，在不闭店经营情况下对经营设施进行全面改造，包括电梯移位、动线规划、外立面装潢、广场改造、品牌优化等，设计和装修效果达到国内较高水平。虽然改造升级工程对当年收入产生了一定影响，但是改造之后，门店外观焕然一新，对提升整个品牌形象，门店重新定位以及之后的招商工作都产生了正面影响。此外，中央商场也适时对旗下另一家门店&&南京进行了较大调整，2012 年3 月正式将门店命名为&中央商场&，与中心主力店形成有机结合，发挥VIP 积分卡、中央消费卡的联动使用作用，提升该店的人流量和销售额。据悉，该门店品牌、铺货都进行大规模的调整，改造后人气明显上升。
此外，由于历史原因，祝义财实际控制中央商场以后，便开始对其进行了改革，通过与地方政府合作，不断清理不良资产，摒弃报废和低效益资产，使得资产质量大为改观。
首先，应收账款坏账准备计提。2003 年中央商场收购徐州百货大楼之前，徐州百货大楼先后拆借给徐州蓝天商业大楼、古彭商业大厦（含妇女儿童购物中心）货币资金，2009 年形成欠款本金4044.55 万元，利息1950.35 万元，在收购徐州百货大楼之后，到2009 年已陆续计提应收账款坏账准备2649.74 万元，尚剩余3345万元。2010 年，经过徐州市政府协调和沟通，徐州市政府承诺中央商场在徐州后续项目土地出让和征地拆迁方面给予公司政策支持，于是，中央商场对2009 年尚未计提的3345 万元欠款和利息进行了全部计提。至此，徐州百货大楼应收账款问题得到彻底解决。
第二，债务担保问题。中央商场收购的徐州百货大楼在改制之前曾为徐州蓝天大楼和徐州白云商厦股份有限公司分别提供债务担保，至2010 年末，两家公司分别有366.85 万元、2424 万元本金和2789.54 万元利息，合计5580 万元未归还。同年，徐州市政府承诺中央商场在徐州后续项目土地出让和征地拆迁方面给予公司政策支持，中央商场对5580 万元未还款计提预计负债，转入当期营业外支出。
2003 年，中央商场收购济宁百货前，济宁百货对外提供债务担保，至2011 年，被担保公司亏损严重，资不抵债。出于谨慎，中央商场对本金2509 万元和利息1096.58 万元共计3605.58 万元，计提预计负债，转入同期营业外收入。同时中央商场对济宁百货已判决但是未执行诉讼事项2613.46万元计提预计负债，两项共计提6219 万元。
第三，拆迁补偿。新亚商城家电城拆迁，影响当年经营业绩。财务上根据协议规定，江苏中央新亚百货股份有限公司应收拆迁补偿安置费用计1.25 亿元。因该事项符合政策性搬迁条件且公司有意进行固定资产重组，将当年已收到拆迁补偿款4250 万元记入递延收益，剩余款项将在收到后记入递延收益中，另与拆迁有关的固定资产、无形资产账面损失计1460 万元，当年记入营业外支出，同时将该项拆迁损失自递延收益转入营业外收入，因此对该门店当年净利润影响为零，结转后期末递延收益余额为2790 万元。
2010 年，徐州百货大楼家电城广场进行拆迁，根据协议规定，徐州中央百货大楼股份有限公司应收拆迁补偿安置费计9409.56 万元。因上述事项符合政策性搬迁条件且中央商场有意进行固定资产重组，2010 年公司将收到的拆迁补偿款9409.56 万元记入递延收益中，另与拆迁有关的固定资产、无形资产账面损失计3589 万元记入营业外支出，同时将拆迁资产损失自递延收益转入营业外收入，因此，对该门店当年净利润影响为零，结转后期末递延收益余额为5821 万元。一位长期关注中央商场的分析师给记者算了一笔账，&若递延收益按平均20 年摊销，从2011 年起将增加公司大约290 万元营业外收入。&
祝义财的运营术
经过一系列内部梳理之后，中央商场目前的主营业务非常清晰，分为商业和地产两大业务，主要分布在江苏、山东、河南、湖北等地。但地产项目多数处于开发建设中，尚未进入大量结算期，商业成为公司收入的主要来源。据悉，2011年商业的营业收入为57.15亿元，营业利润率为19.47%；房地产业的营业收入为7.77亿元，营业利润率为25.41%。2012年商业与房地产业的营业收入分别为55.85亿元、3.43亿元，营业利润率分别为19.95%、44.15%。2013年，商业的营业收入则为61.77亿元，毛利率为21.48%；房地产业的营业收入为10.05亿元，毛利率则为41.43%。
目前，中央商场拥有9家百货门店，其中南京2 家，分别是南京中心门店和南京太平洋门店；江苏省内南京外的其他地区3 家，分别是淮安店、徐州店和连云港店，省外3 家，地处山东、河南和湖北，分别是济宁店、洛阳店、大冶店和铜陵店。9 家门店的经营物业中，除大冶门店为租赁，其余均为自有物业，而且所处位置均较为核心，优势较为明显，大冶门店所租物业为祝义财控制的江苏地华地所开发的大型城市综合体项目。可以看出，中央商场自有物业比例较高，稳定性强。
以南京中央商场中心门店为例。1936 年建店，为南京第一家大型综合商场，目前该店建筑面积11万平方米，营业面积为6.3 万平方米，其中1.6 万平方米为向南京市房产经营公司租赁，年租金309 万元。中心门店为中央商场绝对主力门店，2011 年营业收入为26.23 亿元，净利润约为6500 万元。中心门店地处南京新街口商圈，该商圈素有中华第一商圈之称，是南京市最核心、规模最大的商圈，商圈规模在300 亿级。商圈面积约为0.275 平方公里，聚集有中央商场、金鹰国际购物中心、东方商城、、基德广场、南京新百、时尚莱迪购物广场等众多知名商贸企业，由此吸引了众多的市民和外地游客前来游玩购物。目前，商圈日均人流达50万人次，高峰期可达百万，南京市规划的一小时核心都市圈在此得到了充分体现，而中心门店又处于核心商圈的核心位置，发展环境极佳。
由于之前南京中央商场基本定位于中低端，在商圈升级以及门店自身提档下，南京中央商场的品牌结构不断向中高端转变，但由于当地金鹰国际购物中心和基德广场高端定位已为人们所熟知，消费者习性造成门店尚难以与两家高端商场抗衡。
事实上，从去年开始，不少国际知名品牌开始进驻南京中央商场。日，兰蔻进驻南京中央商场，这也是兰蔻在南京合作的首个传统百货商场。此后，南京中央商场化妆品品牌的引入愈加频繁。截至目前，包括雅诗兰黛、兰蔻、碧欧泉、悦木之源、茱莉蔻等在内的共计13个国际一线化妆品都已在南京中央商场开出专柜。不仅如此，这些专柜还纷纷推出新概念。比如，悦木之源在南京开设的是全新形象店，品牌专门设立私密的体验区，为消费者免费提供度身订制的私人护肤体验。资生堂则是导入南京第一家全新概念柜，独创全国首座&人字形&咨询台，可同时为3名顾客提供一对一的咨询服务。
在今年的国庆黄金周7天，南京中央商场正值开柜&满月&的雅诗兰黛专柜实现了近70万元的惊人销售额，专柜会员也迅速增至7000多人。在雅诗兰黛等国际化妆品品牌的带领下，黄金周7天，南京中央商场化妆品品类零售同比实现30%的增幅。
为此，南京中央商场化妆名品营业部经理助理韩蕙在接受媒体采访时表示，&大牌的引进，在提升商场品牌档次、引导消费者提高购物品质的同时，也提升了商场的销售额。三四年前商场的化妆品客单价在200－300元，而现在的客单价基本在600－800元，这得益于这些一线品牌的引入。&
&品牌的引进，是一种双向的选择。一方面，商场的提档升级，必须让消费者跨进商场就能感受到。因此，一楼的化妆品品牌显得尤为关键，这也是我们首选引进国际一线品牌的初衷；另一方面，高端的化妆品品牌也逐渐意识到要放低姿态，走亲民路线。在这个过程中，老字号、体量大、全客层、位于新街口核心商圈的中央商场，无疑有着最大的优势。& 韩蕙进一步补充道。
此前进驻南京中央商场时，兰蔻方面就表示，在选择合作商场时，他们尤其看重商场实力。2012年，南京中央商场销售额就超40亿元，在全国商场中名列前茅。目前，南京中央商场的化妆品品牌总数有50多个。韩蕙透露，今年年底，YSL南京首家专柜将会进驻，此外，像香奈儿、科颜氏、阿玛尼等四五个国际知名化妆品品牌也都会进来。届时，中央商场一线化妆品品牌将占到总化妆品品牌数的五成左右。
2004 年之前，中央商场由南京市国资委控股，在国资主导下收购了一系列国有百货，实现连锁化扩张。面对传统百货无法满足消费者日益多元化的消费需求和电商冲击，大股东引入满足未来消费需求的城市综合体模式，以&体验+消费&的结合方式打造长期竞争力。大股东利用自身丰富的资源优势和中央商场长期零售运作经验，定位中国三四线城市，同现有综合体开发商形成错位竞争，打开中央商场跨越式发展的空间。
在规模扩张过程中，中央商场在中心店基础上通过以收购为主实现传统百货连锁化。2004 年之前，公司由南京市国资委控股，在政府主导下收购了淮安新亚百货、连云港、徐州、济宁等地的国有百货，改制、增资、调整后门店焕发活力；2004 年之后，雨润集团子公司&&江苏地华进驻，祝义财正式掌舵中央商场，先后收购洛阳百货、大冶店、河西店、铜陵店）。
收购之外，中央商场还自建南京太平洋百货、淮安中央新亚国际广场店。以南京中心店为核心，通过不断收购实现传统百货门店的连锁化扩张，收入也随之呈现规模化增长。2011 年，中央商场的销售规模达到65.49亿元，2010 年复合增长率达到21.15%。其中心店在2011 年的收入达到26.23 亿元，2010 年复合增长率达到11.46%。连锁门店贡献了收入增长的主要方面，2011 年销售规模30 亿元左右，占总收入比重达45%，2010 年复合增长率达到47.7%，成为整体销售增长的新引擎。
除了通过收购实现传统百货连锁扩张，大股东还将中央商场的运作模式转型为城市综合体。这种转型包含两个层面：第一，大股东将自己开发的&&中的主题百货注入上市公司；第二，以上市公司作为运作主体开发&雨润中央天地&、&雨润中央国际购物广场&。例如大冶店、河西店、铜陵店皆为第一层面；第二层面主要是镇江扬中雨润中央国际购物广场、徐州中央国际购物广场、宿迁国际购物广场、淮安雨润中央新天地、泗阳雨润中央新天地等。
万达的一位高管曾公开表示，随着我国人均GDP 水平不断提高，居民消费能力将不断提升。而电商蓬勃发展对消费者消费习惯的改变也会产生深远的影响，仅具备购物功能的传统百货将面临严峻挑战。购物中心、城市综合体成为传统零售发展新趋势。相比于购物中心，城市综合体的体量更大，配套功能更丰富，可融合元素更多元，对外部商圈依赖度低，更适应未来中国新型城镇化的大方向。
事实上，在项目运作方面，同传统百货相比，城市综合体具有多方面的优势。
第一，政府鼎力支持。城市综合体是高端商业地产的创新模式，代表城市的发展方向，是城市综合竞争优势的重要标志，对一座城市的GDP、财政、税收、居民收入、就业等方面有重要意义，作为一座城市的地标性建筑，地方政府非常重视，对于项目运作经验丰富的公司在拿地成本、银团贷款、税收、宣传等给予优惠和帮助。
第二，商圈培育迅速。城市综合体因其体量巨大、建筑风格时尚、业态组合丰富、配套设施完善，具有极强的区域辐射力；综合体内所含地产、商业交互辉映，相辅相成。住宅地产出售、写字楼出租后形成商业长期稳定的消费群体，有效活跃商业客流；商业提供购物、餐饮、娱乐等多项配套功能，有效刺激地产销售。因此，城市综合体各个业态形成有机整体，相互支撑，协同效应明显。
第三，标准化易复制。地方政府在项目运作上支持力度较大，经营商一般只需出资项目投资额30%，其余70%资金由银行贷款解决，启动资金较少，可实现多项目同时运作。资金问题解决后，城市综合体项目因具有统一辨识度高的品牌、程序化的运作流程，拿地、开工建设、装修、招商、销售等方面一气呵成。
第四，项目盈利能力较强。传统百货的盈利能力较弱，一般门店净利率在3%-4%之间，城市综合体因含有地产销售、商铺租售等高盈利业务，项目盈利远高于传统百货。
中央商场向城市综合体转型不仅把握了行业发展前沿，也有自身的比较优势。
首先，雨润集团对中央商场城市综合体给予支持。雨润集团业务多元，旗下涵盖食品、物流、商业、旅游、房地产、金融和建设七大产业，300 多家子公司遍布全国30 个省、直辖市和自治区。由于业务遍布全国，政企关系良好，为中央商场新项目拓展提供重要资源。利用雨润品牌的高知名度，中央商场旗下的&雨润国际广场&可以实现连锁化扩张。而且，雨润集团兼具地产、建设两大产业，具有城市综合体开发运作经验，为中央商场综合体模式转型提供了宝贵经验。
此外，雨润集团的多元化业务能与中央商场进行模式创新。中央商场的商业运作经验加上雨润集团的地产运作经验，两者结合，形成具有零售基因的新型城市综合体，实现商业、地产的有机结合。雨润集团的旗下物流遍布全国，冷链物流技术全国领先，对于中央商场在全国扩张、形成特色的生鲜、冷冻食品提供了重要的支持。同时，雨润集团旗下的旅游业务能与综合体形成文化旅游概念的新模式。
中央商场的综合体定位为三四线城市，形成了差异化竞争。以往，一二线城市核心商圈成为地产商主力开发区域，未来将面临物业供给过剩风险；而三、四线城市未来将有较大发展空间。加之，政府提出的新型城镇化发展方向，中小城市、小城镇将成为中国未来经济增长的驱动力，未来政策、资源等将逐步向其倾斜，城市数量不断增加、城市规模进一步扩大，居民收入不断增加，消费档次进一步提升，对于城市综合体这种地标性建筑也形成了强烈的需求。另外，三四线城市的特性决定了早期进驻的开发商容易迅速占领商业制高点，形成较强的排他性。中央商场目前的城市综合体项目主要集中在华中三四线城市，顺应消费升级、新型城镇化的发展趋势。加上其管理细化，运作成本较低，能够形成较强的盈利能力。
目前，已经开发的综合体项目包括江苏南京雨润国际广场、安徽铜陵雨润国际广场、湖北大冶雨润国际广场、常州雨润国际广场（在建）等。在大股东积极推进城市综合体项目的同时，自2011 年以来，逐渐将独立开发的城市综合体的主题百货注入上市公司中央商场，例如大冶店、河西店、铜陵店等。这些主题百货均处于城市成长型地带，消费群体成熟，辅之以综合体内其他配套设施，商圈培育期较短；同时，主题百货店物业归属于大股东，双方签订关联租赁协议，租金水平较低（三年内免租），资产盈利能力较强。这些优质资产的注入，会对未来的业绩形成有力支撑。例如，中央商场在2011 年注入大冶店，当年亏损1700万元，但经过一年的培育，2012 年基本实现盈亏平衡。
除独立开发外，大股东还将城市综合体模式带入上市公司，开发雨润中央国际广场、雨润中央新天地两大品牌。目前正在开发的项目有徐州雨润中央国际广场、淮安雨润中央新天地、江苏镇江扬中雨润中央国际广场、宿迁雨润中央国际购物广场、泗阳雨润中央新天地等。
如今的购物中心，面对新崛起的消费群体85后和90后，通过互联网入口整合消费人群，实现互通与交互，拓展消费渠道逐渐成为其关键因素。
早在日，中央商场宣布联手腾讯微生活打造了&云中央&应用平台，此平台通过腾讯微生活，将公司商品、优惠和服务信息上传，让顾客通过订阅获取个性化资讯；同时，实现会员系统的无缝对接，让会员无需持会员卡即可享受会员优惠，并获取积分和消费信息；通过智能客服，实现与顾客一对一的互动、活动预约报名等功能。
&目前传统百货业务已经受到电子商务的严重冲击，在此背景下中央商场的主营业务收入也到了增长瓶颈阶段。在国内传统零售商纷纷向电商业务靠拢的背景下，同城的云商更是将电商业务发展得如火如荼，中央商场加强该领域的探索是必然选择。&一位接近中央商场的人士告诉记者。
中央商场的电商平台应用始自在淘宝天猫设立的旗舰店，但&云中央&平台的组建标志着公司迈出了电商化发展的实质性一步。自2013年以来，中央商场自有电商平台发展动作频频并有逐步深化推进的态势，线上线下融合方面发展迅速。
日，中央商场宣布拟组建南京雨润云中央电子商务公司，公司对云中央的定位是 &集团电子商务平台&，希望借助于云中央实现线上与线下协同商务效应，随后云中央快速组建。在随后的6月28日，云中央与雨润食品正式签订协议，将在电商平台上销售雨润系列产品。同年的9月28日，中央商场公告称投资1亿元组建电子支付公司，这意味着公司已经将电子商务确立为重要的发展方向之一。
而与腾讯微生活合作则是借助腾讯的平台优势，将云中央应用平台的线上资讯和服务更便捷和大范围的推送至客户端，从而带动线下销售，O2O模式已经凸显。
为此，DTZ戴德梁行中国区商业地产部董事甄仕奇表示：&对商家而言，传统商业若能引入互联网思维方式和技术，获取、挖掘、处理购买行为背后的深度信息，能够实现更有效、更强针对性的信息推送，增强集客能力，购买行为将大大地增加，这不啻是获取更大回报的契机。&
&对于商家来说，移动互联思维是全渠道思维，线上、线下都是重要的渠道。&中粮置地北京公司副总经理、朝阳大悦城总经理周鹏表示，当移动互联网成为消费者的倾向，购物中心不能简单关注线下客流，也要关注线上流量。只有线上线下流量做好了，才能真正意义上实践移动互联网思维。目前，购物中心做大数据，绝大多数都处于起步摸索阶段，只有先把运营体系内的小数据做通，才有可能谈及大数据。
腾讯微生活作为&云中央&平台的合作伙伴，可以为商家提供会员精准营销服务平台，主要功能为&两平台、两方案、一对接&：第一，闭环移动CRM 平台。在微信建立会员体系，记录会员消费轨迹，开展精准营销，提升营业额，增强消费者黏性。在商家后台可任意组合储值、积分、买赠、代金券、礼品券等营销工具，通过会员分类及筛选工具为企业实现精准营销，并支持在线抽奖、在线支付及营销效果数据分析等，实现数据管理需求。第二，移动客服平台，满足在PC 端和移动端的客服沟通需求。第三，微信自定义菜单解决方案，可匹配企业菜单、座位等SKU（餐饮为例），在微信实现点餐、预订、支付等功能。消费者可在手机端查看实景店面、菜单等信息并完成订餐、订座、智能点菜、支付等消费流程。第四，移动支付解决方案。通过&微支付&实现PC 线上、实景线下以及微信账号上的安全快捷移动支付。用户在微信中绑定银行卡后，每次只需输入六位密码即可完成支付。二维码、条形码、扫封面、扫商品等所有新鲜支付通道均可通过微支付解决。第五，手机QQ 生活优惠。腾讯微生活是手机QQ 生活优惠的核心渠道，可通过GPS 定位向用户推送附近商家优惠至移动端。
申银万国的一位分析师指出，中央商场已经开始整合线上线下一体化，即O2O，借助微信在移动互联入口的霸主地位，将超过4 亿优质、高黏性的客户流量变现，逐渐开始发挥其商业价值。借助微生活提供的立体化精准营销服务，可以加强对消费者的个性化营销，进而为商业本身差异化经营提供可能。
高增长背后的隐忧
中央商场经过一系列的变革后，其净利增长率、毛利率等业绩数据出现了明显的增长，但其负债率居高不下也饱受诟病。分析中央商场近几年的年报发现，公司在2009年-2013年的负债率分别为82.47%、87.65%、90.24%、90.92%、87.08%。
上述分析师指出，&中央商场目前负债率约为90%，并且其在建的多个综合体项目仍需要上百亿元的资金，这对其现金流将是巨大的考验。此外，在建项目的商铺销售和出租率等是否能达到预期，雨润集团在城市综合体经营的开发和管理能力上仍存在巨大的风险。&
为此，中央商场方面也表示，百货行业现金流充分，而集团盈利能力每年提升，集团能够从日常经营活动中获得必要的现金流运营当前业务，并可部分用于新店建设。但在建设城市综合体过程中，需要新的大量资金需求，其融资渠道主要通过流动资金贷款及项目贷款方式取得。
事实上，中央商场在2011年-2013年通过筹资活动产生的现金流量分别为-0.86亿元、9.37亿元、9.28亿元。与城市综合体开发所需的大体量资金相比，其筹资规模显得杯水车薪。
&商业地产的发展，有两点很关键，一要靠养，二要靠人。&协信地产高级副总裁、协信商业集团董事总经理王裕强告诉记者，所谓&养&就是要靠后期的运营，与住宅开发不同，商业地产的投入较大，资金沉淀期较长，因此对开发商的筹资能力有很高的要求。而人则是指专业、稳定的管理运营团队。
除了面临筹资能力不足，中央商场的人事变动也为其未来的发展画下了问号。据统计，在近一年内的时间，连续有三位高管辞去职务。
日，中央商场发布公告称，公司副总裁汤靖因个人原因申请辞去副总裁职务，辞职报告自送达董事会之日生效。
早在今年的3月10日，中央商场就宣布，收到公司副总裁陆飙提交的书面辞职报告，陆飙因工作变动，申请辞去公司副总裁职务。根据相关规定，陆飙的辞职报告自送达公司之日起生效。
据公开资料显示，陆飙1970年生，本科。历任南京交家电市场营业员、南京交家电集团采购员、家电分公司经理、南京中央商场小家电商场副经理、精品服饰商场副经理、鞋帽商场经理、中央商场总经理助理、兼任河西店代理总经理、中央商场副总裁。按照原来的任职安排，陆飙出任中央商场副总裁一职的任期为日至日。
而在一年前的11月19日，公司董事、常务副总裁刘兆因工作调动，申请辞去公司董事、常务副总裁职务。
为此，王裕强强调，人事的频繁更迭，难免会带来一朝天子一朝臣的局面。而商业地产的发展不仅需要了解当地的购买力、消费习惯、商业环境等，也需要与当地的市场不断磨合，高管的中途离职则有可能使商业地产项目陷入艰难经营、业绩不佳的境地。
截至记者截稿时，雨润地产被碧桂园收购的传闻四起。雨润地产集团运营管理部总经理卞克对媒体表示，&连谣言都称不上，简直是无稽之谈。&不过，雨润集团的地产雄心则进一步表露，将在未来三年达到500亿元的销售收入，并于2015年开始谋划上市。早些时候，雨润集团宣称到2015年建50家雨润城市综合体，甚至超过万达集团。那么，中央商场作为上市公司，是雨润集团商业地产发展的关键，能否不辱使命，依然需要时间的检验。
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