房地产信托兑付危机集中爆发 今年来已发生6起
出来混迟早是要还的，信托业红极一时的房地产项目曾是跑马圈地扩张规模的主力，然而随着近两年房地产销售市场的低迷，大规模的房地产信托面临着空前的兑付危机。据北京商报记者统计，今年以来，市场中爆发的房地产信托兑付危机已多达6起。
近日市场曝出“安徽大雄特定资产收益权项目集合资金信托计划”可能会出现兑付危机，因为该信托计划的主要还款来源是安徽大雄华东商贸城三期项目，但该项目至今尚未开盘，而此时离兑付截止日仅半年时间。据悉，该项目是由于融资人新的融资未到位，导致融资企业的资金流动性出现困难，所以造成企业后续工程无法按期完成。
除了渤海信托外，今年5月，光大兴陇信托（原甘肃信托）的房地产信托也出现兑付危机。近日，有投资者反映，本应在今年5月6日到期的“甘肃信托-黄氏控股集团有限公司路桥建筑装饰城二期项目”至今尚未兑付，此项目规模为3亿元，涉及到的投资人接近80多位。据投资人反映，融资方项目所在地浙江省台州市路桥装饰城二期项目目前处于停工状态。对此，光大兴陇信托公司表示，因黄氏控股集团资金流动出现困难，故向信托公司申请延期支付利息。
而新华信托则成了今年的踩雷专业户，先是今年1月到期的新华·万邦壹号资产管理计划A类出现无法按期兑付情况，紧接着4月16日到期的新华信托·汇源6号房地产基金集合资金信托计划（查询信托产品）也宣布延期兑付。另外，今年春节过后，长城新盛信托公司旗下的“长城新盛·财富3号宁波新金和股权收益权投资集合资金信托计划二期”，以及年初踩雷佳兆业项目的平安信托-翔园17号均曾出现兑付危机。
房地产违约兑付风波的接连爆发让投资者惶恐不安，对于投资者来说，最为关心的便是解决兑付的途径。有业内人士在接受北京商报记者咨询时指出，对于实力较强的信托公司，通常会用自有资金或第三方转让的方式进行托底，如平安信托的翔园17号就已有惊无险渡过兑付危机。而一般在合同中规定可以延期兑付的房地产信托，通常都会选择延期，据传新华信托·汇源6号就依照相关条款延长一年。
此外，有分析人士建议，若项目还未到期即存在兑付隐患，则可以进行紧急处理，如渤海信托即对安徽大雄特定资产收益权计划就打算进行重组或盘活。倘若还款方兑付可能性极小时，也可通过诉讼途径保障信托计划的安全，如长城新盛信托公司就向济宁市中级人民法院提起诉讼，要求还款方济宁玉翰房地产开发有限公司偿还借款并支付利息、罚息和违约金，并诉请担保方履行担保义务。（记者 马元月 苏长春）
[责任编辑:资金告急 台州中小房企黄氏控股艰难自救
中国房地产报
中房报记者李栋浙江台州报道
4月17日，浙江台州，位于路桥区商海街、银安街、腾达路交会处的路桥建筑装饰城二期处于停工状态，几个塔吊静静伫立，内部已杂草丛生。
因公司资金断流，这一由浙江省计委立项列入台州市重点项目的专业批发市场的建设自2014年年底几乎停滞。
“只差3亿元，我们就能完成二期建设，到时每年的预期租金收益将达3亿多元，但银行始终不给贷款，光大兴陇信托也没有信守承诺。”黄氏控股集团有限公司（以下简称“黄氏控股”）副总经理陈伟生无奈地表示。
如果没有意外，路桥建筑装饰城二期将在今年4月完成内外装饰工程，9月份竣工交付使用一部分，2016年整体完工。那么，黄氏控股董事长黄明桦也不会像现在这样焦头烂额。
但一系列“意外”纷至沓来，先是光大集团旗下光大兴陇信托与交通银行青岛分行抽回近4亿元贷款，令黄氏控股现金几乎断流，黄氏控股几经周折找到北京信托发行了新的信托产品，但一则有关黄氏控股信托产品利息兑付延期的帖子引发了北京信托的警觉，目前这一新的信托产品已经延期。
这些意外令黄氏控股几乎徘徊在悬崖边缘。在黄明桦看来，这关系到企业生死。
信托业同样在遭受煎熬，根据用益信托在线统计，2015年房地产集合信托将面临2514.18亿元兑付压力，很多企业面临兑付问题，危险正在袭来。
一个帖子的出现
4月28日，一个帖子开始在网上流传。一位购买了光大兴陇信托（前身为甘肃信托）的投资者发帖称：本人于2013年5月购买了一款为甘肃信托—黄氏控股集团有限公司路桥建筑装饰城二期项目信托产品，起初，甘肃黄氏项目初期运行良好，每个季度付息正常，但到日~日这个季度利息，信托公司超出付息时间将近20天左右才支付；到日又一个信托利息支付日，可时至今日我和众多投资者没有收到利息（日），多次致电信托公司和项目经理，都是这周推下周，每次都说融资方在想办法，到最后干脆说，融资方就是没钱我们也没办法。一句没钱，太让投资者失望。这一则信息无意间被北京信托投资人发现，立刻报告了北京信托，之后相关人员马上把这一信息向高层汇报。4月28日下午，黄氏控股的这一信托计划被叫停。
“一分钱也没有进来。”黄明桦表示。
北京信托是黄氏控股辗转多次寻求到的一个新融资平台。
2014年9月，备受资金煎熬的黄氏控股与北京信托进行了初步接洽，商谈信托融资一事。此后，北京信托方面派出了包括会计、律师、评估机构等团队，对黄氏控投的财务等状况进行评估审核。
经过5天的尽职调查北京信托发出了评估结果，认为路桥建筑装饰城一期租金收入来源稳定，二期的土地与物业价值未来可观，同意成立“锦程资本2014009号集合资金信托计划”，计划融资13亿元，黄氏控股实际承担的年化收益率是14.5%。
“资金一部分用来建设路桥建筑装饰城二期，一部分用来偿还银行贷款。”黄氏控股副总经理黄劲松说。
2014年10月，新的信托计划在北京信托内部通过，2014年11月，北京信托批复了这一计划。之后，它们将这一计划报备北京银监局。
一切都在顺利地推进中，黄明桦等待着第一批资金的到位。
彼时国内房地产市场发展态势急剧下滑，三四线城市成为重灾区。面对复杂的经济形势和严峻的市场风险，北京银监局召开了一次有关金融发展的会议，会议的主旨方向是风险提示，“但相关领导在会议上强调了一条，北京的金融机构对于三四线城市的有关房地产的融资业务暂时叫停。”黄明桦说。
黄氏控股的信托计划在这样的风险提示中停滞。
2014年年底，北京银监局局长更换，北京信托向新任局长汇报了黄氏控股的信托计划，强调了黄氏控股商业项目的属性。北京银监局综合考虑后最终同意了项目报备。日，黄氏控股与北京信托签订了法律合同。3月16日、18日进行了网上公告。
公告后的融资结果并不理想，几天内只融到了四五千万元。随着救市政策的出台以及股市的活跃，资金开始大量涌向股市。
“我们的产品关注度很低，到4月份才融到1亿多元，但我们不能再等了。”黄明桦表示。
黄明桦与北京信托进行了沟通，希望对方可以加大一些力度。黄明桦主动提出找朋友通过金融平台的形式到北京信托买产品进行融资。
这一计划很快成熟。黄明桦通过朋友联系到了上海的一个机构，它们以4亿多元购买了黄氏控股的信托产品，计划4月28日到账，之后办理贷款手续。
通过这两种方式，将有6亿元资金流向黄氏控股。但上述投资人的帖子打乱了整个融资计划。
发现其中的风险后，北京信托叫停了此前的募集计划。
信托的叫停令黄明桦措手不及。5月2日，黄明桦从台州飞到北京了解事情进展。北京信托表示，鉴于风险考虑这一信托计划是要叫停。不过，它们也给出了一些解决方案，即黄氏控股拿到光大兴陇同意展期的批文，之后再考虑放款。
光大兴陇的纠葛
路桥建筑装饰城二期是黄氏控股目前开发的主要项目，是一个建材商品集散平台。路桥建筑装饰城一期就在二期的几百米外，由于面积较小、商铺众多，一期的容纳力已经触顶。
黄氏控股2004年便购入了路桥建筑装饰城二期项目用地，但没有想到因旷日持久的拆迁工作拖延至今，无意间错过了房地产行业最辉煌的阶段，也错过了公司资金最充裕的开发时机。
急于建成路桥建筑装饰城二期的黄氏控股在日通过甘肃信托发行了一款集合资金信托产品，信托规模为3.3亿元，期限为24个月，合同中约定100万~300万元（不含）收益率为10.5%，300万~500万元（不含）收益率为11.5%，500万元以上收益率为12.5%，为季度付息。
这并非黄氏控股和甘肃信托的唯一一次合作。2013年6月，甘肃信托成立甘肃信托·台州黄氏房地产开发有限公司玺墅项目集合资金信托计划，募集1.7亿元，期限一年，资金用于玺墅项目建设。
2014年6月，该1.7亿元的台州黄氏地产玺墅项目信托到期。
据陈伟生介绍，当时双方约定，甘肃信托收回1.7亿元信托资金后，黄氏控股可以以路桥建筑装饰城二期项目土地做抵押，再次向甘肃信托融资2.5亿元。
但甘肃信托并没有如约成立信托项目。
2014年7月，甘肃信托大股东甘肃省国有资产投资集团有限公司将持有的甘肃信托51%的国有股权转让给中国光大集团，股权转让后，甘肃信托股东及股权比例为光大集团持有51%，甘肃国资投资持有41.58%，天水市财政局4%，白银市财政局3.42%。甘肃信托在2014年9月更名为光大兴陇信托有限责任公司（以下简称“光大兴陇”）。
光大兴陇以公司刚刚成立所有业务暂停为由停止向黄氏控股融资。
同时，黄氏控股在交通银行青岛分行的1.7亿元委托贷款到期，两笔资金加起来，黄氏控股被抽掉近4亿元资金，资金链顿时紧张。“一个月内抽掉4个亿，这不是要我的命吗？”黄明桦说。
在被抽掉近4亿元资金后，黄氏控股现金流告罄，为了缓解公司困境，黄明桦卖掉了一些收藏品，回收1亿多元。黄氏控股也仍在勉强维持路桥建筑装饰城二期项目直至2014年底，但在投入了3亿多元资金后，路桥建筑装饰城二期最终还是因为无资金可用而停工。
黄氏控股方面认为光大兴陇没有履约，决定不支付余下近3.3亿元的季度付息，分别是日和日，未按期拿到利息的一些投资者开始向光大兴陇和黄氏控股发难。
这引发了北京信托方面的信托产品停滞及贷款停发举动。
针对该事件的原因及进展，中国房地产报记者数次致电光大兴陇了解情况，负责路桥建筑装饰城二期项目产品的甘姓经理以涉及公司商业秘密为由让记者联系光大信托总部，而光大信托总部一办公室人员则让记者联系甘肃项目部，互相推诿。
黄氏控股1996年由台州明桦铝业有限公司和浙江摩托车交易中心物业管理有限公司出资组建，增资扩股后注册资本金为1.8亿元，上述股东分别持股75%和25%。工商资料显示，三者的实际控制人均为黄明桦及其家人。
在台州，黄氏控股业务涉及房地产、建材及学校三大领域，已开发或运营的项目主要有路桥建筑装饰城、台州市实验中学、路桥新天地、水天一色、新天地·幸福人家等，是台州市商业地产企业中的佼佼者，在当地民营企业中享有较高的知名度。
2005年和2008年，政府两次对房地产市场进行调整，黄氏控股遭受重创，业绩急剧下滑。在对市场进行一番研判后，黄氏控股缩减了住宅业务，专注商业地产项目路桥建筑装饰城的经营。
这样一个企业、一个需要3亿元资金就可以完工的项目为什么要融资13亿元？中国房地产报记者发现，多次信托计划背后实则是黄氏控股早已紧绷的资金链。
中国房地产报记者拿到了黄氏控股2014年财务报表，发现其路桥建筑装饰城一期2014年贡献净利润为8500万元，加上公司的摩托车交易业务，黄氏控股这一年的净利润为1.5亿元。但报表同时显示，截至2014年12月，黄氏控股还有8.26亿元短期借款和7.4亿元长期借款。
8.26亿元短期贷款全部是银行贷款，包括泰隆商业银行、民泰银行等；两笔长期借款为台州市农行的4.2亿元和光大兴陇的3.2亿元。
黄氏控股此前因房地产调控逐渐减少了住宅业务，但这也意味着公司收入的减少。现金短缺，项目无法正常推进，抵押资产融资成为黄氏控股的经常之举。
“公司的现金收入主要依靠装饰城一期和另一业务平台浙江摩托车交易中心物业管理有限公司了。”黄劲松说。
北京信托叫停新信托发行计划后，5月2日，黄明桦便迅速从北京回到台州筹集到了2000万元给了光大兴陇。但对于展期一事，双方一直在协调。5月8日，光大兴陇同意展期半年。
有关甘肃信托与黄氏控股的纠纷在黄明桦看来已经成为过去。其间，它们曾经因为利息兑付问题而剑拔弩张，其间充斥着商业社会的无情、冷漠。
目前，北京信托看到展期批文后再次启动了风险评估。5月20日，北京信托派出由风险部和会计师组成的5人团队前往台州对黄氏控股进行经济调查。
“能否顺利通过目前还是未知。”黄明桦表示。
黄氏控股在焦灼中等待。
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