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　　现在很多人买房都是按揭的，老白要告诉大家一个好消息，因为今年连续两次降息，从下个月1日起，就可以享受新的利率了，对我们工薪阶层来说，这是个好消息。　　据了解，今年央行在6月和7月的两次降息，五年期...
　　现在很多人买房都是按揭的，老白要告诉大家一个好消息，因为今年连续两次降息，从下个月1日起，就可以享受新的利率了，对我们工薪阶层来说，这是个好消息。　　据了解，今年央行在6月和7月的两次降息，五年期以上住房贷款基准利率已经从年初的7.05％降至现在的6.55％。而我们丽水实行的长期个人按揭贷款利率调整方式，基本都是“次年调”，也就是说要到第二年的1月1日之后才能反映出来。工作人员为我们算了一笔帐。　　工行个人金融业务部产品经理兰芳：降息以后我们现在执行的年率利6.55％，以10万还款20年期来为例，现在（下个月）每个月的还款额是748元。比原来节省了30元，一年可能降低357元。　　老白在市公积金管理中心也了解到，明年开始他们也会将贷款利率从4.9％降到4.5％，10万元20年期每个月可少22元左右。专业人士还特别提醒，这段时间有一些客户来咨询提前部分还贷事情，如果贷款人当初办理房贷时享受过7—8.5折的优惠利率，最好不考虑提前还贷，因为不合算的。　　工行个人金融业务部产品经理兰芳：因为现在贷款利率较低，资金成本低，你有盈余资金可以投资其他渠道。
　　受央行6月和7月两次降息利好，下月起，房贷一族有望“减负”。以贷款50万元，20年期限为例，每月将少还150元。　　王先生申请了一笔50万元20年期限的贷款，3日，他到航空路某银行询问如何办理提前还房贷。银行人士给他算了笔账，按照等额本息方式，目前利率为7.05％，每月还3892元。从下月1日开始，利率降为6.55％，每月需还3742元，减少150元。　　每年1月1日，大部分银行会根据新的贷款利率，对存量房贷利率进行调整，不少购房者选择在1月1日前提前还贷。　　多家银行表示，近期询问提前还房贷的百姓明显增多。缘何利率处于下降通道中，提前还款反而增加？南湖某国有银行客户经理分析，主要是百姓没有好的投资渠道。“目前股市等投资渠道不景气，不少有闲钱的百姓选择提前还款。”　　中行理财师吴丹建议，是否选择提前还贷，取决于现有投资渠道收益是否高于贷款利率，如果短期内有高收益项目投资，可考虑后期再还贷。　　内业人士建议，两种情况下不必急于还清贷款，一是等额本金还款期已过三分之一，此时已将大额本金归还，剩下小额本金产生的利息不多；二是等额本息还款已到中期，此时已经还了大部分利息，提前还贷意义也不大。
　　距离2013年已经不足一个月，房贷一族开始筹划着用一年的积蓄用来商贷提前还款。但是，让他们犹豫的是，与前两年相比，今年央行曾两次降息，这就意味着从明年开始，房贷将更加便宜。那么，有钱了要不要商贷提前还款？银行人士建议，如果房贷利率享受七折、八五折优惠，可不考虑商贷提前还款，还款期超过一定时间也不建议提前还款。　　银行：商贷提前还款者有所增加　　“每到年底，就会有一批客户选择商贷提前还款 ，今年也不例外。”一家银行工作人员告诉记者，从本月开始，咨询和办理商贷提前还款的客户多了起来，客户比平时多了三成以上。　　记者了解到部分银行对于商贷提前还款的客户设置了一定的条件，比如要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，否则需缴纳一定的违约金，这就需市民在还贷之前看清相关协议内容。　　此外，银行还提醒，市民在还贷完成之后不要忘记办理撤销抵押登记，拿着还款凭证领回产权证、买卖合同等，这样才算拿回了完全属于自己的产权证。　　50万元30年期贷款每月少还166元　　由于多数人的贷款合同约定的调息时间，是国家调整基准利率后的次年1月1日，这就意味着，两次降息的贷款利率要到明年年初才能享受。　　以一笔50万元30年期的贷款为例，今年年初5年期以上贷款基准利率为7.05％，选择等额本息方式偿还，今年每月还款金额为3343元。两次降息后5年期以上贷款利率降低为6.55％，同样一笔贷款，明年每月偿还金额3177元，每月减少了166元。　　因此，在降息通道下，享受低折扣房贷优惠利率的客户没必要提前还款。　　是否提前还也要看贷款时点　　理财人士还建议，商贷提前还款划算与否要结合实际情况来判断。　　如果是公积金贷款，贷款年利率与存款利息倒挂，无需急于还款。　　此外商贷提前还款集中的年份，一般是处于加息周期，很多人赶在新年之前提前还贷缩减利息支出。“而今年连续两次降息，短期内加息的可能性不大，因此提前还贷在年末并不集中。”　　此外，选择等额本金方式还款、时间已超过总期限1/3的客户，以及选择等额本息还款、时间已经超过一半的客户，没有特殊原因也没必要急于提前还款。　　因为利息支出通常集中在还款初期，还款时间还比较短的客户，选择商贷提前还款更划算些。　　同时需要提醒的是，虽然提前还贷节省利息支出，但一般银行都要求还款时间超过一年才能申请商贷提前还款，如果“违约”，贷款人可能要承担一些费用，这一般都会在贷款合同里约。
　　时至年底，对许多银行来说都是咬紧牙关拉存款的时候。有部分银行对房贷处理都是小心翼翼，不是减小折扣利率或取消折扣，就是放贷时能拖则拖。12月6日，记者从中国工商银行无锡分行、无锡农商行等银行了解到，目前少数几家银行仍然执行首套房贷8.5折及8折优惠。明年元旦起，已贷款买房的市民，其房贷利率将参照最新的基准利率调整，届时银行是否会仍然执行8折或8.5折还很难说。不过银行方面建议市民，不要过分计算利息，最好按照自己的还款习惯来制定还款计划。　　最近，不少市民看到国有银行都收紧贷款，不免担忧申请首套房贷会越来越难，利率会越来越高。“我们现在仍执行8.5折利率。”据工行无锡分行人员称，目前该行不会调整首套房贷利率，由于该行是国有银行中少数执行如此优惠利率的银行，因此在本月月初4天就放出了2亿元的房贷，其中大多是刚性需求的首套房贷。“年底的房价一般被公认为是一年中最低的，但今年的年底房价还不如去年的低。这主要是因为限购以后楼盘价格出现分化，好的楼盘价格比较坚挺，一般点的楼盘这个时候打折力度还比较高，因此不少有刚需的消费者都熬到年底贷款买房。”　　据悉，该行现在跟100个优质楼盘都有合作，仅房贷一块业务就有几十人的营销团队操作，因此年底时房贷放贷力度不降反增。同样，无锡农商行一直坚守首套房贷利率8折优惠，房贷放贷占比在该行个贷中占到三四成。“虽然我们这里只做纯商业贷款，但为了8折利率慕名找来的市民很多。”　　据了解，央行在今年6月和7月先后进行了两次降息。因大部分房贷客户与银行约定贷款利率的调整方式为“次年1月1日”，所以从6月8日起，5年以上贷款年利率从原来的7.05％下调至6.8％，而从7月6日起又进一步下调至6.55％。可以说，从明年元旦起，房贷年利率较日之前下调了0.5％。若是贷款100万元，贷款20年，那从明年1月1日起，每月可少还近300元。房贷调整再加上利率打折，这对房贷客户是一个再好不过的利好消息。为此，也有消费者纠结利息，考虑是否明年元月再买房，那样就可以按照新利率计算利息。但银行方面都不赞成这种做法。“这点利息算来算去没必要，确实省不了多少钱。而且明年银行是否继续执行8.5折、8折利率还很难说。”记者从目前执行“8”阶段折扣利率的几家银行了解到，他们对明年的利率政策都不明朗，谁都无法保证元旦起上级是否会出台新的房贷利率。　　据无锡农商行个金部人员说，明年该行将可执行公积金贷款，届时商贷部分是否还有8折优惠就不好说了。银行个贷部门工作人员建议消费者，根据自己花钱的习惯调整还款计划，这是最好的理财办法，现银行能提供的个人房贷还款方案有十几种，客户可根据需求适时调整方案。“关键是，一定要按时还款，以免影响个人信用记录，最好能经常与银行保持联系，及时更新自己的联系方式和地址。对于信用好的客户，银行到时还会优先提供理财方案，有助于客户更好地打理自己的财产。”
　　再过20多天就进入了新的一年。昨日记者走访在榕银行发现，因为离春节还有一段时间，眼下暂未迎来提前还贷潮。不过受今年降息影响，明年1月榕城“房奴”负担减轻，经过年内两次降息，100万元房贷明年月供将减少298元。不过需注意的是，多数客户还款日为每月20日，那么明年2月份开始才是按新月供还款。　　两次降息后月供减少　　招行福州分行个人信贷部总经理助理刘光映解释说，1月份相对特殊，采用分段计息。如客户房贷还款日为每月20日，因利率是明年1月才开始调整，因而今年12月20日至31日期间房贷仍执行今年利率水平，明年1月1日至19日执行新利率。明年2月份开始每月还款额才是今年两次降息后的完整新月供。　　据介绍，今年6月8日和7月6日央行两次降息，6月8日央行降息前，5年期以上贷款基准利率为7.05％，如贷款100万元，贷款期限20年，采用等额本息法，每月还款额为7783元。7月6日降息后贷款基准利率降至6.55％，月供将降至7485元。经过两次降息后，100万元房贷月供将减少298元，20年总利息将减少7.148万元。　　由于大部分房贷都采取次年调整方式，这样老房贷客户明年1月起将开始执行新利率，月供也随之减少。记者测算了下，如果贷款100万元20年期，去年月供为7783元，明年1月份分段计息，月供将约为7585元，2月份后则减少至7485元。　　多种方式可查月供明细 　　工行省分行营业部个贷中心负责人表示，银行届时会统一发送短信提醒客户月供变化信息。客户也可带上本人身份证到贷款经办网点查询打印还款计划表，同时网银客户也可登录网上银行查询。招行福州分行人员表示，即使未有利率变动，该行每个月临近还款日前也会常规发送短信提醒。下个月客户也可照常按今年的月供还款额还款，到时再凭还款存折到自助终端查询打印还款明细。　　提前还贷潮并未出现　　每年春节前后一般会迎来一波提前还贷小高潮，此时客户手中资金较充裕，又没有合适投资渠道，有的就会选择提前还款。在榕银行人士表示，眼下提前还贷业务未明显增加，与日常差别不大。　　招行福州分行刘光映说，客户是否提前还贷因人而异，如果客户投资收益率超过房贷利率，就不一定要提前还款。记者了解到，早前一些房贷客户还有享受利率7折优惠，目前5年期以上贷款基准利率为6.55％，打7折后利率水平为4.585％，而现在5年期定期存款利率为4.75％，房贷利率打7折后比定期存款利率还低，两者出现利率倒挂现象。
　　再有不到一个月的时间就进入2013年，令不少房奴最为牵挂的还是今年6月、7月央行连续两次降息将在新年第一天开始正式“兑现”，那么，对于手头宽裕的房奴来说，提前还贷和存款哪个更划算？一些人掐着指头细算账。　　房贷年利率下调0.5个百分点　　今年6月8日，央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率，这是央行时隔三年半后首次降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。时隔一月左右，央行再次宣布降息，即7月6日起，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。为年内第二次，也是连续第二个月降息。“首次降息后，5年以上贷款年利率也就是房贷所对应的利率从原来的7.05％下调至6.8％，第二次降息后，又进一步下调至6.55％。也就是说，今年房贷年利率下调了0.5个百分点”。东大街某银行理财顾问何晓东介绍说。　　“‘房奴’有福了！2012年的两次降息利好将于日‘兑现’，你的房贷月供款将减少多少？”宁波某网络BBS上，网友已经开始在讨论“房奴下月起减负”的消息了。　　下个月起，贷款买房一族的压力将减轻不少。因为，从日起，2012年的两次降息“红利”将正式兑现。昨日，记者请招商银行个贷经理算了一笔账，如果市民今年年初向银行借了100万元30年期的房贷，他明年1月份要比今年月平均少还333元。对于工薪阶层来说，这个数字还是蛮引人注目的。　　案例分析　　40万元贷30年每月少还133元　　今年6月8日起，5年期以上贷款的基准利率从7.05％降至6.8％；7月6日起，又进一步降至6.55％。也就是说，今年房贷利率下调了0.5个百分点。我爱我家企划总监李娜表示，以等额还款方式为例，购房者申请40万元30年期房贷，今年6月8日前，月供为2674元；明年1月1日后，利率执行6.55％的标准，月供为2541元，下降了133元左右。　　“大多数购房者的贷款金额在40万元至100万元，执行新利率后，房贷月供将下降100元至300余元。市民若想测算自己房贷月供的变化，可到银行官方网站上找到贷款计算器，选取其中的‘房贷计算器’，输入贷款金额、贷款年限、贷款利率，就能算出每月的月供了。”李娜说。
　　问：吴先生今年30岁，妻子28岁，家庭年收入18万元左右，现有活期存款8万元，月支出7000元，包括房贷1900元，基金定投1000元，其他生活支出4000元。现有两套房子，一套自住，一套毛坯房暂时空着，面积86平方米。计划半年内买一辆10万元左右的车，3到4年内还清10多万元的房贷。　　答：此家庭成员都处于事业的上升期，双方正当壮年，负但较小，家庭财务状况比较乐观。将8万元活期存款中的2万作为家庭应急款项，进行货币基金投资。5万元进行3-4年的长期投资，可配置国债及封闭式基金以获得较高的回报率，作为日后还贷之用。1万元进行第二套房子的简单装修，然后进行出租，租金应在每月2000元以上，足以归还房贷月供之用。该家庭还应该追加平时投资理财支出，给双方投保我行御立方重疾险以抵抗一定的风险。每月除支出后资金可投资债券型基金及混合基金，1年后可完成买成的计划，3年后可完成结清房贷的计划。
　　时值年末，关于“明年起减负”的消息，已经成了很多业主论坛的热帖。不少降息前贷款购房的人，热切期待明年元旦起开始“兑现”的降息后低利率。以公积金贷款为例，首套房且做了80万元公积金贷款的购房人，月供明年起能减少175元；而二套房则每月能少196元。业内人士表示，虽然利率降低，但是能够做到7折房贷的购房者，最好不要提前还款。　　月减负省出“奶粉钱”　　6月8日，央行决定5年以上贷款年利率从原来的7.05％下调至6.8％，而随后的7月6日，利率又进一步下调至6.55％。也就是说，今年房贷年利率下调了0.5个百分点。而多数商业银行与购房者签订的《个人住房借款合同》中约定，“老房贷”的利率调整将在次年的1月1日起执行。　　虽然离元旦还有20多天，但不少业主已利用各银行网站的“房贷计算器”算出了自己每月能少掏多少贷款。市民朱先生告诉记者，自己用公积金贷款80万元买了一套房子，目前利率为4.9％，每月月供为5236元。“明年的新利率是4.5％，这么算每月还款5061元。”省下的175元“虽然不多，但是基本上能给儿子买一罐900克的进口奶粉了。”　　新利率也给商贷购房的业主不同程度“减负”。网友表示，虽然最多的月供减少不过300多元，但是“把每月少付的钱兑换成日用的柴米油盐”，就让人“很幸福”。“每月少还150多元钱，停车费够了。”　　7折利率购房别提前还贷　　年末集中还房贷已不是什么新鲜事，但有银行工作人员透露，“今年办理的很多还款都是买房贷款时间不长，提前还清贷款将房子出手的客户。”对此，中原地产（房源、代理、租房）张大伟提醒，在2011年前能够做到7折房贷的购房者，最好不要提前还款，因为7折以后的利率很低，完全可以用提前还款的预算获得比减少的利息更多的收益。　　张大伟建议，两类人适合提前还贷，一是处于还款初期的借款人，尤其是选择等额本金还款的借款人。“以20年期的贷款为例，如果借款人已经还了五年以上再选择提前还贷，就相当于把最优质的‘低息贷款’还掉，对借款人来说反而不划算。”第二类是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，“特别是一些已经有一套处于贷款中的房产，而打算将剩余资金再次购房的消费者。因为现在政策对第二套房的首付及利率都要高很多，建议置业升级购房者最好是卖旧买新，而不是再买第二套。”　　房贷计算　　100万元商贷 明年月供最多可少还335元　　根据相关政策和房贷合同，在降息前已经完成贷款合同的购房人，要从第二年的1月1日起才能享受新利率。也意味着，从下月1日起，能享受7折利率的商业贷款，明年适用的利率为4.59％，比现在低0.35个百分点，以此计算，100万元贷款的月供将比今年少189元；享受利率85折优惠的房贷，月供则少242元。　　而如果是二套房贷，即利率1.1倍，则明年执行的新利率将变为7.21％，比目前低0.54个百分点，那么，购房人的月供将减少335元。
　　年关将至，面对银行政策的不确定性，不少买房族又要重新梳理理财计划，提前还贷这一理财环节正在紧锣密鼓提上日程。即使在降息周期，不少买房族仍认为购房贷款中的商业贷款在实力具备的前提下应提早还完。　　提前还房贷怎样才合算？其实，个人住房贷款提前还贷大有玄机，相对来说国有银行制定的标准要比股份制银行高，还贷违约及手续费国有银行高于股份制银行，而外资银行多采用差别化的定价方式。　　违约金：国有银行高于股份制银行　　记者在调查中发现，针对个人住房贷款提前还贷的费率，国有银行制定的标准要比股份制银行高，外资银行多采用差别化的定价方式。　　由于在与银行签订的贷款合同中不提及其他还贷方式，提前还贷并不会被银行所鼓励。因此，在客户选择的情况下，部分银行或多或少会收取一定的违约金。　　收取违约金方面，工商银行根据具体贷款数额上下浮动，一般为0.01％至0.26％。另外还明文规定：提前还贷每笔贷款最高收取手续费不超过6个月贷款利息，政策性贷款免收取，合同中约定不收取的按照合同执行。　　值得注意的是，有些银行办理提前还贷是不产生手续费的，例如建行。股份制银行则相对“优惠”，如浦发银行、兴业银行等都不收取手续费。由此看来，股份制银行的提前还贷手续费用要比国有银行低。　　分段计收方式等诸如此类灵活的收费方式则更多地体现为外资银行。其中恒生银行贷款放出两年后提前还款免费。　　业内人士表示，国有银行之所以收费要高于股份制银行是因为国有银行客户群多、体量大，银行需花费时间精力来为这部分资金做规划，尤其是在客户集中提前还贷的情况下。　　提前还贷：并非所有人都适合　　其实，并非每一类客户都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。　　理财专家表示，“如果资金实力充分的话，当然还是越早还贷越划算。例如等额本息的还款方式中，银行先收取利息，假设贷款方选择还贷期限为20年，待10年以后，利息已还清，这时再提前还贷几乎没有任何意义。是否提前还贷是根据个人以及家庭的理财需求来定，比如你的资金有没有更好的投资去向，不能一概而论。”　　业内人士提醒，基准利率享受7折至8.5折的购房者、等额本金还款期已过三分之一的购房者、等额本息还款已到中期的购房者、投资收益率高于贷款利率的投资人士、不久后还将向银行贷款的购房者等五类人士还是不建议提前还贷。　　两种方式PK：等额本金适合提前还贷　　据了解，等额本息和等额本金是目前最主要的两种房贷还款方式。其中等额本息还贷是购房者每月按相同金额还贷款本息，月还款中利息逐月递减，本金逐月递增；等额本金还贷则是购房者每月还款中的本金保持相同金额，利息逐月递减。比较而言，如果提前还房贷，等额本息不如等额本金省利息。　　理财专家指出，提前还款，关键在于节省利息支出。在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。相同贷款期间内，等额本息还款法所要支付的利息将高于等额本金还款法。　　以一笔期限20年、金额20万元的房贷为例，购房者以等额本息方式还款，大约要84个月后本金才会超过利息，而且三年内所支付的利息几乎是本金的两倍。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。
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如果是等额本息法还款三年后，本金一共还了50106.4，这时你一次性还需要还06.4=元。如果是等额本金法还款三年后，本金一共还了76015.8，这时你一次性还需要还15.8=元。 希望对你有帮助。。
谢谢这么快就给我个答案，能否给一个公式呀？
自己去下载一个房贷计算器，一算就知道了。望采纳。
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