中国裁判文书网
&&/&&&&/&&&&/&&
金华市兴源物业管理有限公司与永康金城嘉园业主委员会、俞忠武物业服务合同纠纷二审民事判决书
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙金民终字第1028号上诉人（原审原告）：金华市兴源物业管理有限公司。法定代表人：陈壬赠。委托代理人：温兴斌。委托代理人：陈艳。被上诉人（原审被告）：永康金城嘉园业主委员会。负责人：俞忠武。被上诉人（原审被告）：俞忠武。上诉人金华市兴源物业管理有限公司（以下简称兴源公司）为与被上诉人永康金城嘉园业主委员会（以下简称金城嘉园委员会）、俞忠武物业服务合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2013）金永民初字第998号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于日依法公开开庭进行了审理，兴源公司的委托代理人温兴斌、金城嘉园委员会负责人俞忠武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告兴源公司向原审法院起诉称，日，原告与被告金城嘉园委员会签订了《金城嘉园小区物业管理委托合同》，其中约定：被告将金城嘉园小区委托原告进行物业管理，其报酬即物业管理服务费“按实际收费结算，返还5%给业主委员会用于小区其他支出”，原告从业主处收取的物业费先存于被告俞忠武农村合作银行的账号上，由其保管，在收取80%的情况下，由被告每月支付原告35000元作为工资与其他费用开支，如收取齐全，则应在合同到期15天前将物业费余额全部支付给原告（合同第十七条第7、8、9款）。同年8月5日，双方又签订了《补充协议书》，其第10条明确约定“有余额的物业费全部归给物业公司，物业服务合同决定于日至日止”。同时第11条也约定，原合同第十七条第7款约定要返还5%的物业费给业委会，现该5%的物业费无需返还，即收取的物业费全部支付原告。合同生效后，原告积极履行合同义务，不仅派员认真负责地做好物业管理方面的全部工作，而且为小区安装了电梯IC卡控制器等设施，同时也按规定向业主陆续收取了物业费并及时存到第二被告的银行卡上。按照约定，被告应当每月支付原告35000元作为工资等费用，同时也应将其余的物业费款项支付原告，但被告不仅当时没有支付，而且直至今日都分文未付。期间，被告方业主还曾无理到原告办公室殴打物业经理，致使其住院三天，肉体与精神上均承受了巨大的痛苦。为此诉至法院，请求：一、判令两被告支付原告物业管理服务费人民币169437元及延迟支付的利息损失2541.56元（仅日至6月15日的利息，此后至判决生效日的利息也按同期银行贷款月利率0.5%计算）；二、本案的诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：由两被告连带给付原告物业管理服务费计人民币元，并赔偿利息损失；对车库蓝牙卡、自动门、电梯卡可折价给付。原审被告金城嘉园委员会、俞忠武共同答辩称，一、被告不应支付给原告物业服务费用。理由如下：其提供农村合作银行的账号系职务行为，该账号自开户后一直由业主委员会使用至今。该账号的密码及卡均不由被告所掌握，原告除负责开户外，其余均由其他业主委员会的人操作，从未有保管原告所主张的物业服务费。二、被告对于农村合作银行账号上的现金从未有占有、使用、收益、处分，故原告所主张的要求被告支付也无法律及事实根据。综上，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。原审法院审理查明，日，原告与被告金城嘉园委员会签订了《金城嘉园小区物业管理委托合同》，其约定：被告将金城嘉园小区委托原告进行物业管理，其报酬即物业管理服务费“按实际收费结算，返还5%给业主委员会用于小区其他支出”，原告从业主处收取的物业费先存于被告俞忠武农村合作银行的账号上，由其保管，在收取80%的情况下，由被告每月支付原告35000元作为工资与其他费用开支，如收取齐全，则应在合同到期15天前将物业费余额全部支付给原告。日，双方又签订了《补充协议书》，其第10条明确约定“有余额的物业费全部归给物业公司，物业服务合同决定于日至日止”，同时第11条约定“因为今年小区建设了车库蓝牙自动门、电梯卡等公共设备，属于本物业公司财产。由本物业公司自办，作为小区公共财产，物业公司花费了很多钱。在本合同第十七条第7款返还5%的物业费给业委会，返还的物业费全部免还。到时物业费收取有余额的钱，在日前全部返还给本公司”。合同生效后，原告已按合同约定履行合同义务，被告金城嘉园委员会应按约定支付原告已收取的物业费。经原审法院审核，原告与金城嘉园委员会双方约定将物业费存入俞忠武专用账号，自日起至日止共收入元，被告金城嘉园委员会已共给付原告元，尚应给付原告物业费是17834.51元。原审法院审理认为，原告与金城嘉园委员会于日签订的《金城嘉园小区物业管理委托合同》及日签订的《补充协议书》，系双方真实意思表示，并不违反国家法律法规的强制性规定，应确认有效。由原告收取的物业费交由被告金城嘉园委员会管理的应归原告所有。经原审法院审核，原告与被告金城嘉园委员会双方约定将物业费存入俞忠武专用账号，自日起至日止共收入元，被告金城嘉园委员会已给付原告元，尚应给付原告物业费是17834.51元。金城嘉园委员会的负责人俞忠武在本案中提供银行账号给业主委员会管理物业费，是履行职务行为，在本案中不承担责任。对原告要求金城嘉园委员会支付物业费并赔偿损失的合理的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、由被告永康市金城嘉园业主委员会给付原告金华市兴源物业管理有限公司物业管理服务费计17834.51元并赔偿利息损失（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自日起算至判决确定履行之日止）。此款在判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告金华市兴源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告永康金城嘉园业主委员会未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2480元，由原告金华市兴源物业管理有限公司负担1870元，被告永康市金城嘉园业主委员会负担610元。上诉人兴源公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，一、一审判决在事实认定上存在明显错误。应付部分仅按《浙江省农村合作金融机构分户明细对账单》统计不正确，因为叶美秋期间还有一部分现金收入未存入俞忠武的卡上而直接用于支出，在支出部分将所有支出的数额都作为从被上诉人处领取之款项，就应将这部分未存入卡上的现金也计入收入。已付部分，一审判决完全按照被上诉人的列表与说法，毫无根据地认定被上诉人已支付43万多元。二、一审法院故意歪曲合同条款的意思而错误解释与处理。按照补充协议第十一条约定，如果认为小区建设蓝牙卡、自动门、电梯卡等公共设备属于被上诉人所有，则该购置费用25000元与电梯年检、检验费20250元应由被上诉人承担。一审判决既认定该财产属于被上诉人所有，同时又认定其购置费用应由上诉人负担，并且购置费用重复计算。偏袒之大胆，错误之明显。三、本案于日立案受理，日才下判决书，程序上超审限，明显是对被告无原则偏袒。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人金城嘉园委员会、俞忠武共同答辩称：俞忠武账户上只剩下1万多元，上诉人起诉理由不对，相关款项都付给上诉人的经理了。二审中，上诉人兴源公司未向本院提交新证据。二审中，被上诉人金城嘉园委员会、俞忠武向本院提交了收款收据两张，证明伸缩门费用14640元和划停车位费用1000元。上诉人兴源公司对上述证据质证认为，对这两份证据的真实性有异议，事后补的。本院对上述证据认证如下：上述证据的证据效力要结合本案案情综合认定，具体在“本院认为”部分予以阐述。经审理查明，原判认定的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，本案主要争议在于金城嘉园委员会返还给兴源公司的物业费项目及数额，在双方当事人账目或者收据均不完备的情况下，法院依据双方当事人陈述、相关证据、日常生活规则等作出认定。在兴源公司员工徐杰经手阶段：兴源公司对金城嘉园小区安装伸缩门涉及的14640元提出异议，兴源公司在一审庭审时对安装伸缩门没有异议，兴源公司与金城嘉园委员会日签订的《金城嘉园小区物业管理委托合同补充协议书》也约定“今年小区建设了车库蓝牙卡、自动门、电梯卡等公共设备”，金城嘉园委员会提交了安装伸缩门的收款收据，上述证据已形成证据链，本院对金城嘉园委员会支出14640元安装伸缩门相关费用予以认定；原审法院依据双方签订的《金城嘉园小区物业管理委托合同补充协议书》“免于兴源公司返还5%的物业费给金城嘉园委员会”的约定，且徐杰已经将此阶段电梯保养费6000元与铺花岗岩3000元统计为兴源公司支出项目，兴源公司上诉称此费用应由金城嘉园委员会承担与事实不符，本院不予支持。在兴源公司员工张成家、蔡欲利经手阶段：金城嘉园委员会提交了地下室划车位费用1000元的收款收据，该地下室确实存在车位划分情况，也必然存在费用支出，1000元费用支出符合市场行情；兴源公司上诉称此阶段电梯卡费与叶美秋经手阶段支出的电梯卡费重复，本院根据双方当事人从户名为“俞忠武”卡上取钱的交易习惯、此阶段该卡上支出的情况、双方当事人陈述等，确认原审法院认定的此阶段的电梯卡费用18000元实际为电梯维护费，对此支出数额予以认定，对此支出项目予以纠正。在兴源公司员工叶美秋经手阶段：叶美秋本人认可金城嘉园委员会提出的支出项目，且根据双方签订的《金城嘉园小区物业管理委托合同补充协议书》“免于兴源公司返还5%的物业费给金城嘉园委员会”的约定，电梯卡费用20000元、蓝牙卡费用5000元、电梯年检费7250元、电梯年审费13000元及其他维修费5934元已由兴源公司员工实际支出，原审法院认定上述项目应由兴源公司承担并无不当。本案原审涉及较为繁杂的账目查询、统计，其已按相应程序办理了审限延长手续，程序上并无不当。综上，兴源公司在本案的上诉请求依据不足，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2480元，由上诉人金华市兴源物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　宋文茹审 判 员　楼　俊审 判 员　朱红彦二〇一四年九月十八日代书记员　吕倩茜
一、本裁判文书库公布的裁判文书由相关法院录入和审核，并依据法律与审判公开的原则予以公开。若有关当事人对相关信息内容有异议的，可向公布法院书面申请更正或者下镜。
二、本裁判文书库提供的信息仅供查询人参考，内容以正式文本为准。非法使用裁判文书库信息给他人造成损害的，由非法使用人承担法律责任。
三、本裁判文书库信息查询免费，严禁任何单位和个人利用本裁判文书库信息牟取非法利益。
四、未经许可，任何商业性网站不得建立与裁判文书库及其内容的链接，不得建立本裁判文书库的镜像（包括全部和局部镜像），不得拷贝或传播本裁判文书库信息。
&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&
Copyrights(C)最高人民法院 All Rights Reserved
未经本网书面授权，请勿转载、摘编或建立镜像，否则视为侵权。
北京市东城区东交民巷27号 100745 总机:010- 举报:010-中国裁判文书网
&&/&&&&/&&&&/&&
颜其忠与北京戴德梁行物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第04413号上诉人（原审被告）颜其忠，女，日出生。被上诉人（原审原告）北京戴德梁行物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区光华路1号（写字楼）北办公楼14层单元及南办公区单元。法定代表人赵振兴，董事长。委托代理人樊宝，北京市逢时律师事务所律师。委托代理人赵宇，男，日出生，该公司西城晶华项目客服部主任。上诉人颜其忠因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第24032号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月，北京戴德梁行物业管理有限公司（下称戴德梁行物业公司）诉至原审法院称：我公司是北京市西城区太平桥大街8号西城晶华小区的物业管理企业，颜其忠是该小区×××302号房屋的业主，该房屋建筑面积191.06平方米。日，双方签有物业服务合同。合同约定了双方的权利义务、违约责任等内容。涉诉房屋的物业费标准为每月每建筑平方米5.3元，每年的物业费数额为12151.44元，合同约定业主在每年7月1日前支付当年7月1日至次年6月30日间的物业费。合同第八章约定了违约责任。我公司完全依照合同约定履行了义务，颜其忠却没有按照合同约定支付物业服务费，颜其忠的行为不但违约，也损害了全体业主的共同利益。我公司为维护全体业主的利益，现依法提起诉讼，要求颜其忠支付日至日期间的物业费36454.32元；支付违约金36454.32元；诉讼费由颜其忠承担。颜其忠辩称：我对房屋位置、建筑面积、产权人及物业服务合同签订情况无异议。合同是在购房的时候签订的，是委托代理合同。我对每平米5.3元的收费标准有异议。戴德梁行物业公司如下服务不达标：安全保卫方面，应该有管家式的专项服务，整个小区没有红外线报警，消防管理有问题；绿化方面不达标，根据北京市住宅物业服务地方标准，我们的小区没有达到4星级服务标准；卫生方面存在问题，垃圾没有封闭式清运，垃圾直接由三轮车清运，垃圾桶又脏又破，小区脏、乱、差，宣传栏里的纸屑未清理；我们小区的会所在交房后两年半才能使用，会所内的游泳池没有常年开放，每年基本只开放半年；物业前台的工作人员服务态度恶劣；我们小区的物业财务收支未公开，未按要求规定公示。综上所述，戴德梁行物业公司违约在先，没有提供符合每平米5.3元标准品质的物业服务，戴德梁行物业公司提供的物业服务品质与收费价格不对等。我认可的戴德梁行物业公司的物业服务水平只有每月每平米2.3元的标准。我不同意戴德梁行物业公司的诉讼请求，物业费我同意按照每月每平方米2.3元的标准交纳；不同意交纳违约金，合同违约金约定过高。原审法院经审理认为：戴德梁行物业公司与颜其忠签订的《前期物业管理服务委托协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，戴德梁行物业公司履行了物业服务义务，戴德梁行物业公司与西城晶华苑业主委员会于2011年签订的《物业服务合同》对包括颜其忠在内的全体小区业主具有约束力。现戴德梁行物业公司要求颜其忠交纳日至日间物业服务费的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。颜其忠同意按照每月每建筑平方米2.3元交纳物业费的说法，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。关于违约金一节，因颜其忠未按照双方约定的时间交纳物业服务费，根据合同相关条款应承担违约责任，但鉴于颜其忠主张合同约定的违约金标准过高，对于违约金的具体数额，法院依法结合本案具体情况予以酌定。对于颜其忠提出的物业服务不达标的抗辩理由，因物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益，物业公司应与业主之间应加强沟通协作，共同营造一个良好的生活居住环境。据此，原审法院于2014年12月判决：一、自判决生效之日起七日内，颜其忠支付北京戴德梁行物业管理有限公司二○一一年八月十一日至二○一四年八月十日的物业服务费三万六千四百五十四元三角二分；二、自判决生效之日起七日内，颜其忠支付北京戴德梁行物业管理有限公司违约金七千二百九十元；三、驳回北京戴德梁行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，颜其忠不服，上诉至本院，主张：戴德梁行物业公司实行酬金制而非包干制，如有结余应减免下期物业费，戴德梁行物业公司服务质量不符合合同约定，侵害了小区业主的共同权益，故要求撤销原判，依法改判。戴德梁行物业公司同意原判。经审理查明：戴德梁行物业公司系北京市西城区太平桥大街8号西城晶华小区的物业服务企业。坐落于北京市西城区太平桥大街8号院×××302室系颜其忠购买的房屋，建筑面积191.06平方米。日，颜其忠签订了《承诺书》，声明同意遵守《西城晶华业主临时公约》。同日，戴德梁行物业公司（乙方）与颜其忠（甲方）签订了《西城晶华前期物业管理服务委托协议》，该协议中约定：按购房合同要求，甲方于入伙之日起全额缴清首年度的物业管理费，此后每年的7月1日前全额缴清当年7月1日至次年6月30日的物业管理费；住宅的缴费标准为人民币5.3元／建筑面积平方米每月；乙方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金，若甲方拒绝交纳各项费用，乙方受发展商或业委会委托，保留通过司法途径追缴相关费用的权利。自日后，颜其忠未再交纳过物业服务费。2011年，戴德梁行物业公司（乙方）与西城晶华苑业主委员会（甲方）签订了《西城晶华苑物业服务合同》，该合同中明确了戴德梁行物业公司的义务，同时约定：乙方提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；该物业服务费住宅部分由戴德梁行物业公司按人民币5.3元／平方米／月向业主（或交费义务人）收取，如交费义务人未能支付，物业管理费最终承担者为业主；从预收的该物业服务费中每月人民币五万元，全年六十万元，作为乙方服务酬金；业主应于每月七日前交纳当月物业费，如逾期交纳，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之一向相关业主收滞纳金。原审庭审中，戴德梁行物业提供了“荣誉证书”和“锦旗”欲证明其服务水平已达到四星级标准，并获得了政府机关部门的认可和表彰，颜其忠对此不予认可。颜其忠提供了照片若干以证明小区存在单元门口门禁系统及道路边的公示牌损坏、信箱破旧、绿化草坪破损、卫生脏乱、楼道里的乱停自行车等情况，戴德梁行物业公司否认照片真实性，亦不认可颜其忠的证明目的。因颜其忠至今尚未交纳日至日的物业费，现戴德梁行物业公司诉至法院，请求判令颜其忠支付日至日期间的物业费36454.32元；支付违约金36454.32元。颜其忠以物业服务不到位为由，不同意戴德梁行物业公司的诉讼请求，同意按照每月每平方米2.3元的标准交纳物业服务费，不同意支付违约金。经原审法院主持调解，双方当事人各持己见。本院审理中，颜其忠主张涉诉小区的物业服务为酬金制，物业服务费的收支情况应当公开，如有结余应补作下一年度的物业服务费，减免业主应交纳的费用。戴德梁行物业公司称物业服务费的收支情况每年度都在建委网站及小区公告栏里予以公示，涉诉小区的物业服务费不存在结余，而始终处于亏损不足状态，并提交了物业服务项目收支报告及公告栏照片为证。颜其忠认为物业服务项目收支报告只是一个账目统计，没有明细，不能说明问题。上述事实，有《承诺书》、《西城晶华前期物业管理服务委托协议》、《西城晶华苑物业服务合同》、照片及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：戴德梁行物业公司与颜其忠于2008年签订的《西城晶华前期物业管理服务委托协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，戴德梁行物业公司为颜其忠所有的房屋提供了物业服务，颜其忠仅支付物业服务费至日。2011年戴德梁行物业公司与西城晶华苑业主委员会签订了《西城晶华苑物业服务合同》，对涉诉小区的物业服务进行了重新约定。该合同签订后，戴德梁行物业公司亦按照上述合同履行了物业服务义务。颜其忠至今仍未给付涉诉房屋日至日的物业服务费，戴德梁行物业公司要求颜其忠支付上述欠费，于法有据，应予支持。颜其忠主张戴德梁行物业公司服务质量不符合合同约定，侵害了小区业主的共同权益，戴德梁行物业公司对此不予认可，颜其忠提供的现有证据亦不足以证明戴德梁行物业公司提供的物业服务质量与合同约定标准之间存在明显差距，故颜其忠以此为由要求减免物业服务费，依据不足，本院不予支持。关于颜其忠所述戴德梁行物业公司实行酬金制而非包干制，每年结余应用于减免下期物业服务费一节，因颜其忠未提交证据证明戴德梁行物业公司收取的物业服务费有结余，且即使存在结余亦应通过西城晶华苑业主委员会制定方案统一予以处理，故颜其忠以此拒交物业服务费理由亦不能成立。根据合同约定，业主未按时交纳物业服务费，还应承担相应的违约责任，原审法院结合本案案情酌定的违约金数额亦无不妥。综上，颜其忠的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费811元，由北京戴德梁行物业管理有限公司负担325元（已交纳），由颜其忠负担486元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费1622元，由颜其忠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　曹雪代理审判员　　李洹代理审判员　　廖慧二〇一五年四月十七日书　记　员　　董红
一、本裁判文书库公布的裁判文书由相关法院录入和审核，并依据法律与审判公开的原则予以公开。若有关当事人对相关信息内容有异议的，可向公布法院书面申请更正或者下镜。
二、本裁判文书库提供的信息仅供查询人参考，内容以正式文本为准。非法使用裁判文书库信息给他人造成损害的，由非法使用人承担法律责任。
三、本裁判文书库信息查询免费，严禁任何单位和个人利用本裁判文书库信息牟取非法利益。
四、未经许可，任何商业性网站不得建立与裁判文书库及其内容的链接，不得建立本裁判文书库的镜像（包括全部和局部镜像），不得拷贝或传播本裁判文书库信息。
&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&
Copyrights(C)最高人民法院 All Rights Reserved
未经本网书面授权，请勿转载、摘编或建立镜像，否则视为侵权。
北京市东城区东交民巷27号 100745 总机:010- 举报:010-中国裁判文书网
&&/&&&&/&&&&/&&
付永光,文丽华与深圳市住宅物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第870-874号870号案上诉人（原审被告）：邓延勇，男，汉族，日出生。870号案上诉人（原审被告）：李巧华，女，汉族，日出生。871号案上诉人（原审被告）：王纪元，女，汉族，日出生。872号案上诉人（原审被告）：江卫，女，汉族，日出生。873号案上诉人（原审被告）：文丽华，女，汉族，日出生。873号案上诉人（原审被告）：付永光，男，汉族，日出生。874号案上诉人（原审被告）：施佩信，男，汉族，日出生。874号案上诉人（原审被告）：刘琼，女，汉族，日出生。共同委托代理人：黎广海，男，汉族，日出生，公民代理。被上诉人（原审原告）：深圳市住宅物业管理有限公司。法定代表人：刘颖莎，该公司董事长。委托代理人：马远志，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托代理人：杨洋，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。上诉人邓延勇等5户业主因与被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称住宅物业公司）物业服务合同纠纷共5案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第507-508、510-512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了合并审理，现已审理终结。原审法院查明：邓延勇等5户业主分别是深圳市福田区xx村107栋7C、101栋5G、101栋11D、101栋6F、103栋12H房屋的业主。上述房产类型均为高层，建筑面积分别为87.44平方米、93.43平方米、96.96平方米、93.43平方米、96.96平方米。住宅物业公司是xx村物业管理单位。日，深圳市福田区xx村业主委会员（甲方）与住宅物业公司（乙方）签订《物业服务合同》约定：甲方委托乙方为xx村提供物业服务；物业基本情况：建筑面积平方米，物业类型为21栋高层、6栋中高层、82栋多层住宅及其他配套设施和商业网点；合同期限自日起至日止；物业管理服务费按以下标准收取：高层和中高层住宅2.6元／平方米／月，多层住宅物业0.42元／平方米／月；房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准；乙方根据双方费用托收协议直接从业主银行帐户上划款，划款时间为每月5日和15日两次收取当月管理服务费和本体维修基金，特殊情况也可以直接到乙方管理处服务中心交纳；业主逾期拖欠管理服务费的，乙方有权依照政府规定的标准收取滞纳金等内容。截至日，邓延勇、李巧华尚欠物业服务费2500.74元、专项维修资金176.91元；王纪元尚欠物业服务费4372.56元、专项维修资金420.48元，垃圾处理费216元；江卫尚欠物业服务费5546.2元、专项维修资金533.28元，垃圾处理费13.5元；文丽华、付永光尚欠物业服务费4372.56元、专项维修资金420.48元，垃圾处理费256.5元；施佩信、刘琼尚欠物业服务费4285.7元、专项维修资金412.08元，垃圾处理费13.5元。原审庭审时，住宅物业公司表示，其主张的滞纳金实为利息损失，系按中国人民银行同期贷款利率从应缴纳费用的次月1日计至实际付清之日止。住宅物业公司在原审的诉讼请求为：1、邓延勇等5户业主支付其截至2012年7月所拖欠的物业服务费、专项维修资金等费用；2、邓延勇等5户业主承担全部诉讼费用。原审庭审时，住宅物业公司将各案诉讼请求第1项变更为支付截至日的物业服务费、专项维修资金（各案具体数额见判决书附表）。原审法院认为：xx村业主委员会与住宅物业公司签订的《物业管理合同》对作为xx村业主的邓延勇等5户业主具有法律约束力，住宅物业公司、邓延勇等5户业主均应遵循合同的约定履行各自的义务。邓延勇等5户业主抗辩称住宅物业公司与业主委员会签订的《物业管理合同》因程序违法而无效，没有合法依据，原审法院不予采纳。住宅物业公司已按照合同约定对xx村进行了物业管理，为业主提供了物业服务，邓延勇等5户业主亦应按照合同的约定向住宅物业公司交纳物业服务费和物业专项维修资金。因此住宅物业公司请求邓延勇等5户业主缴清物业管理费和物业专项维修资金，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。对于关于滞纳金部分，住宅物业公司在原审庭审时明确该项滞纳金请求实为利息，利息系法定孳息，故住宅物业公司要求邓延勇等5户业主以所欠物业管理费及专项维修资金为基数，从次月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息，理由成立，原审法院予以支持。但住宅物业公司对于各案主张的利息数额计算有误，原审法院不予照准。关于住宅物业公司请求除邓延勇、李巧华以外的4户业主支付垃圾处理费的问题。根据深圳市行政机关的有关文件的规定，由物业服务单位代收代付，故住宅物业公司要求缴纳垃圾处理费的请求，原审法院予以支持。关于住宅物业公司要求除邓延勇、李巧华以外的4户业主支付水费及排污费的请求。住宅物业公司应承担证明水费、排污费发生及代付上述费用的举证责任，但住宅物业公司在本案中却没有提交相应的证据，住宅物业公司应对此承担举证不能的责任，故原审法院对水费及排污费的请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、邓延勇等5户业主应于判决生效之日起十日内分别向深圳市住宅物业管理有限公司支付截至日的物业服务费、专项维修资金、垃圾处理费（具体数额见判决书附表）及利息（利息以拖欠物业服务费及专项维修资金为基数，从欠费次月1日起计至判决确定的应付清之日止）；二、驳回深圳市住宅物业管理有限公司的各案其他诉讼请求。各案案件受理费（已由深圳市住宅物业管理有限公司预交），由双方当事人分担（具体数额见判决书附表）。邓延勇等5户业主不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审法院违法剥夺邓延勇等5户业主的诉讼申请。（二）住宅物业公司进驻xx村程序不合法，邓延勇等5户业主有权拒绝支付物业管理费。（三）住宅物业公司不按规定公布账目，拒绝邓延勇等5户业主查询。本体维修基金的筹集和使用未经业主共同决定，邓延勇等5户业主有权拒缴本体维修基金。（四）一审法院判定邓延勇等5户业主按银行贷款利息标准支付讼争的物业管理费和本体维修基金利息没有法律依据。据此，邓延勇等5户业主请求本院判令：1、撤销原审判决第一项，改判或发回重审，驳回住宅物业公司全部诉讼请求；2、改判邓延勇等5户业主无须支付住宅物业公司2012年6月前的本体维修基金及利息和2012年6月前的物业管理费及利息；3、所有讼诉费用由住宅物业公司承担。住宅物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院经审理查明：（一）本院（2010）深中法民五终字第1976号生效民事判决书中认定了如下事实：xx村业委会已在深圳市福田区建设局进行了登记备案，住宅物业公司具有物业管理一级资质，可以经营住宅的物业服务。日，xx村业委会发布《关于深圳市福田区xx村召开业主大会会议的通知》及《关于深圳市福田区xx村业主大会讨论事项的通告》，经辖区街道办事处工作人员、业委会委员及业主代表见证监督，业主大会进行了投票表决。日，xx村业主大会形成了由住宅物业公司继续提供物业服务的决议。该案中，xx村业主卢德华请求撤销前述选聘住宅物业公司为xx村物业管理单位的业主大会决议，该请求因超过业主撤销权行使的除斥期间，被该生效判决驳回。（二）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，xx村业委会系根据该小区业主大会决议与住宅物业公司签订涉案物业服务合同，现并无生效法律文书确认该业主大会决议及物业服务合同无效或被撤销，在住宅物业公司已经对涉案小区提供了物业管理服务的情况下，根据物业服务合同约定，以及《物业管理条例》第四十二条第一款，《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第四款、第九十三条的规定，邓延勇等5户业主应当依法依约支付物业服务费、物业专项维修基金、垃圾处理费等费用，并就其迟延支付的行为承担计付法定孳息即利息的责任，原审判决相应处理于法有据，本院予以确认。邓延勇等5户业主虽上诉称住宅物业公司拒不公开帐目且拒绝业主查询，但并未就此举证证明，如其确有证据，可根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定另循法律途径解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。各案二审案件受理费共计250元，由邓延勇等5户业主按其各案已预缴数额分别承担。本判决为终审判决。审　判　长　邱　裕　华审　判　员　杨　潮　声代理审判员　唐　　　毅二〇一四年五月十三日书　记　员　李欢（兼）业主姓名案号住宅物业公司在一审诉讼请求一审判决上诉人应支付住宅物业公司一审诉讼费一审应负担案件诉讼费二审诉讼费（均由上诉人负担）一审二审物业服务费专项维修资金滞纳金水费污水费垃圾处理费物业服务费专项维修资金垃圾处理费利息上诉人被上诉人邓延勇李巧华..15---.91-以拖欠物业服务费及专项维修资金为基数，从欠费次月1日起计至判决确定的应付清之日5050050王纪元.343.72.047350江卫.5.38..049150文丽华付永光.835...50施佩信刘琼..285.049150
一、本裁判文书库公布的裁判文书由相关法院录入和审核，并依据法律与审判公开的原则予以公开。若有关当事人对相关信息内容有异议的，可向公布法院书面申请更正或者下镜。
二、本裁判文书库提供的信息仅供查询人参考，内容以正式文本为准。非法使用裁判文书库信息给他人造成损害的，由非法使用人承担法律责任。
三、本裁判文书库信息查询免费，严禁任何单位和个人利用本裁判文书库信息牟取非法利益。
四、未经许可，任何商业性网站不得建立与裁判文书库及其内容的链接，不得建立本裁判文书库的镜像（包括全部和局部镜像），不得拷贝或传播本裁判文书库信息。
&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&
Copyrights(C)最高人民法院 All Rights Reserved
未经本网书面授权，请勿转载、摘编或建立镜像，否则视为侵权。
北京市东城区东交民巷27号 100745 总机:010- 举报:010-