现在做房地产投资有多大的利润空间？
现在做房地产投资有多大的利润空间？
房地产投资,分两种,1倒卖,2出租,各有优缺点,转手的话,以现在的行情,风险相对较大,若要出租,投资回报率相对较低,收益不明显,想收回成本周期较长.
 现在很多投资者开始投资商铺,所以也是一铺难求啊
利润大不如前了;;重点提示：“假设我有一间房子要转手，那么我起码要保证卖价比买价多出15％才算保本，而如果要回报率比较丰厚的话，就要高出30％，而这样的可能性是很小的。就是说，30万元的房子要卖35万元才能保本，而要40万元才能算赚了。因此可见投资住宅的收益大不如从前了。”一位房地产投资者算了一笔账，结果是房地产投资利润远不如从前。

　　专题策划:祝慧

　　文/表:记者林琳、实习生祁广菲

　　新政缩小炒楼空间

　　近日，中原地产研究部公布数据表示，日至今，房地产市场投资额下降了7%，市场投资客渐少，总体利润也有所下跌。不过，有行家表示，长线投资仍是房地产投资的重要方式，也逐渐成为家庭理财的方案之一，仍有一定投资空间。

　　市场销售量明显下降

　　“新政出台后，房地产市场销售量明显下降，买楼炒楼空间小了许多。最近的楼价堪称自1998年以来的最高点，大家期望值都很大，但楼价持续端平，整个市场都处于犹豫中，据了解7月的交易量就比6月下降了四成。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示。

　　据悉，去年6月1日、今年7月1日，有关政策陆续出台，市场两度受到影响（见下表），主要表现为：买入方贷款成本增加；营业税增加、交易期限延长，转让成本增长；个人所得税增收成交价的1%或买卖差额的20%。

　　中原地产研究部瞿中奇表示，按目前政策，买入物业再卖出，物业增值15%才能保本，增值30%才能有可观的回报，但想短期内顺利转手，并增值30%，难度较大，所以投资客渐少。


　　有关政策对房地产投资的影响

　　政策
影响

　　加息
买入 借贷炒楼，成本增加

　　营业税 卖出 转让成本增加

　　个人所得税 收益 收益金额减少

　　通过长线投资理财

　　不过，也有投资者认为，在此之前有的投资者用最少的首期同时按揭数套住宅，然后短期内炒卖，达到利润最大化的结果，而政策的出台令这些业主“措手不及”，很可能采取在政策实行前抢先“抛盘”的做法，自己就可能“捡到便宜”了。

　　一位长期进行房地产投资的黄先生还表示，政策出台给了他一些投资上的指引：“我现在更加关注大面积住宅，看好它未来更有升值空间，而且重点也放在长线收租上，不考虑短炒短卖了。”长线投资的收益依然稳定令部分投资者改变了投资的策略。买楼放租甚至逐渐成为许多普通家庭的理财方式之一。

　　地产投资亮点点评

　　同创卓越房地产投资总经理赵卓文

　　住宅投资大户型

　　普通住宅

　　90m2以下的住宅，虽然价位中低，但利润空间比较小、回报低。

　　大户型住宅

　　广州目前自有住房率超过90％，主要是住宅升级消费，因而大户型住宅比较有升值的潜力。受政策影响，90m2以上的大户型的住宅将会减少供应量，从面积上计算，市场份额大概只有30％，从套数上计算就更少了，很可能只在20％之内。按照政策，90m2以下和以上的住宅比例将持续在“二八开”的比例，因而大户型住宅的投资利润更大。

　　商铺市场尚未到高潮期

　　商铺市场比较平稳，目前处于良性循环中。不过我个人认为，目前商铺市场至今尚未达到高潮。估计2007年~2008年，一些刺激性因素或者整体规划出台，如地铁的大规模开通等，很可能引发更多投资机会。

　　大型购物中心

　　这类型商铺主要集中在越秀区，但尚未达到投资高潮，因而现在的投资需要有良好的判断，需要从发展商的管理能力、经营能力，以及路段现状、有没有领头的专卖店等各种综合因素来考虑发展潜力。另外，购物中心的商铺是否已全部出售、发展商是否已撤出，也需要考虑。天河城、正佳广场就是比较成功的案例，而荔湾广场、火车东站的中泰广场就比较难有好的回报。

　　各分区商铺：

　　我个人比较看好番禺华南板块，虽然目前商铺尚未完全成熟，但发展潜力无限，目前入市基本都有不小的利润空间。而特殊地段商铺中，最典型的是地铁上盖商铺。

　　5个回报率高于7%的板块

　　从市场观察，市区大部分板块的出租回报率有所下降，主要是因为楼价上升较快，但租金变化不大。那么什么板块才值得普通投资者作长线投资？据中原统计数据，与去年同期相比，回报率增加并达到7%或以上的板块有5个：

　　（注：各板块买卖热点楼盘不一定也是租赁热点楼盘，两个市场的样本楼盘不一定完全相同，所以回报率与实际有一定误差。）

　　回报率达到7%或以上的板块

　　板块
回报率上升 目前回报率

　　东风西板块
8.6%

　　前进路板块
7%

　　珠江新城板块
8%

　　淘金地段
7.3%

　　新港西板块
7.2%

　　东风西板块

　　投资

　　案例

　　楼盘
面积( m2) 买卖总价(元) 月租(元)
回报率

　　嘉和苑 89
7.5%

　　目前二手住宅均价7515元/平方米,租赁均价53.5元/平方米,出租回报率达到8.6% ,与去年同期相比上升1.1%。

　　东风西路毗连繁华的东风路商务圈,近流花路交易会,生活配套齐全, 是省、市政府及其下属机构的聚集地，众多金融机构也分布于此。再加上扩路、修建增步桥、桃园大桥,水泥厂搬迁等重大利好,使得区域内的形象不断提高。

　　前进路板块

　　投资

　　案例

　　楼盘
面积( m2) 买卖总价(元) 月租(元) 回报率

　　海逸花园
9%

　　兰亭颖苑
6%

　　蓝色快线
7.2%

　　二手住宅均价约4496元/平方米,租赁均价25.8元/平方米,出租回报率达7%，去年同期仅为5.5%左右。

　　该板块的租客以附近经商的生意人和公司白领为主，因为前进路邻近商业旺地江南大道和江南西,而且到天河,五羊新城等写字楼快捷方便。另外,这里商业发达,有家乐福、好又多等超市及万国广场。今后还将有摩登百货、广百新一城,江南西地下商城等多个大型商场开业。

　　淘金路板块

　　投资

　　案例

　　楼盘
面积( m2) 买卖总价(元) 月租(元） 回报率

　　淘金家园
6.8%

　　富力御龙庭
7%

　　富力御龙庭
7.3%

　　波尔多庄园
6.5%

　　邻近的环市路商圈是广州最先兴起的商务区之一，云集了众多高级写字楼及星级酒店。该区域的商业设施、餐饮娱乐、交通网络等已十分成熟完善，吸引了庞大的白领群体居住。 

　　目前淘金路板块的二手住宅均价为6365元/平方米，租赁均价是38.3元/平方米，投资回报率为7.3%。

　　新港西板块

　　投资

　　案例

　　楼盘
面积( m2) 买卖总价(元) 月租(元) 回报率

　　富景花园
8.3%

　　双子星城
7.7%;

　　富力千禧花园 29
8%

　　租赁市场一向十分活跃，这得益于布匹市场和各大专院校，租客的人群较广。据中原地产新港西分行的负责人介绍，只要放租的价格合理，一两天内租出去绝不成问题。目前新港西路板块的二手住宅均价为5632元/平方米，租赁均价33.7元/平方米，出租回报率是7.2%。

　　行内人士分析，目前该板块租价不算太高，仍有上升空间，今后回报率不可小觑。

　　珠江新城

　　投资

　　案例

　　楼盘
面积(m2) 买卖总价(元) 月租(元) 回报率

　　南国花园
5.6%

　　保利香槟花园 90
6.1%

　　目前二手住宅的均价为9000元/平方米，租赁均价55元/平方米，出租投资回报率7%左右。据中原地产南国花园的分行经理介绍，现时珠江新城的租客多为公司的中高层管理者和外籍人士。未来珠江的配套设施投入使用后，将大大提高其居住环境的质量，其租值也将更上一层楼。


其他回答 (2)
因时因地而异
一般20%
看你眼光如何 该物业的价钱有多笋 然后看销售人员有多厉害
现在有些炒家的房子他入货便宜 然后靠中介卖高价的很多！
相关知识等待您来回答
创业投资领域专家
& &SOGOU - 京ICP证050897号热门搜索：
热门专题：
现在买房升值利润空间还大吗?商品房门面房可买吗?现在经济不景气的情况下,投资些什么?请教位指点?
提问者：| 浏览次数：35次 |问题来自：希腊
输入内容已经达到长度限制
您还可以输入
验证码错误
您可能对以下关键字也有兴趣：
登录并提交回答
登录回答可获积分奖励
还没有账号？
如果您发现不正当的内容或行为，请及时联系我们！
举报内容：
举报原因：
（可多选）
含有反动的内容
含有人身攻击的内容
含有广告性质的内容
涉及违法犯罪的内容
含有违背伦理道德的内容
含色情、暴力、恐怖的内容
含有恶意无聊灌水的内容
Copyright &
Soufun Holdings Limited, All Rights Reserved
北京搜房科技发展有限公司 版权所有
文明办网文明上网 举报电话：010- 举报邮箱：亚特兰大房地产回报分析和投资流程_老张房产_新浪博客
最近刚忙完几个项目，所以有些空闲时间来统一回答一下各方面的问题：
鉴于很多国内的电话或email咨询，无法一一详细答复，请见谅， 在此我把他们的问题归纳后提供一篇报告，供参考
亚特兰大房地产回报分析和投资流程
在乔治亚州，
尤其是在州府亚特兰大，气候宜人、四季分明、环境优雅、交通便捷，这里的人们热情友善。随着美国经济的不断低靡，亚特兰大的房价已降价20%--50%。
这里买房手续简单，操作方便。亚特兰大和上海之间有直飞航线,从亚特兰大飞往美国各地也非常方便。在这里投资房地产风险低、收益稳定、回报率高。我们有客
户投资出租房的净回报率达7%-15%，
而美国完善的法律体系完全可以保障您房地产的投资利益。如几年前，湖南的三一重工就在亚特兰大郊区投资了数千万美元置地盖房。可以说目前在美国乔治亚州投资房产是个难遇的大好机会
最佳的投资时机
美国的房价已跌至金融危机以来的最低水平，从全美国范围来看，房屋价格已经回到2002年中的水平，也就是9年来的最低点。目前美国房价与2007年峰值时相比下挫近33％。在乔治亚洲亚特兰大，房价已经跌到了2000年1月的水平，也就是11年前的水平。
美国的金融危机正为日益富裕的中国人带来了难得的投资机会。美国房价不会一直下跌，总会迎来一个拐点，而这个拐点也不会遥远。亚特兰大的人口在增加，失业率也在增加。一旦失业率有改善，人们将大量购置自住房。
稳定适中的房价，回报率高（下面将提供投资乔治亚州亚特兰大大都会房产实际案例分析）
从下面的附图中可以看到亚特兰大大都会的房价稳定适中，其波动较为平稳。
灰线：亚特兰大绿线：洛杉矶黄线：纽约红线：美国
(数据来源：)
投资有保障在美国购买房地产最大的好处是您的权利有保障。美国的土地私有制已有几百年的历史，所以有一整套法律法规来保护个人的利益。美国是土地私有制国家,
在美国买了土地，土地将永远属于您，而不是像中国那样，您的产权只有70年。
现在的美国仍是世界上最富有的国家，它的经济实力和稳定性不可忽视。因此，美国的土地具有其保值性。美国也是移民最爱的国家。人口的增加，无疑会带动对土地
的需求。从不断成长的土地周期来看更具有储存的价值。
此外，在美国购买土地也是您的资产多样化。美国和中国在经济实力，金融体制和地域等诸多方面有很大差异，两国经济增长周期也不一样。不同种类、不同政策、
不同地域的资产组合将会降低您投资风险。近来，美元贬值，地产业不景气，美国经济处于萧条期。这为中国公司拓展在美业务带来良机。二十年前，台湾一些公司
纷纷在美置产业，设立制造销售点。为打入美国市场奠定了良好的基础。所以，购买美国房产也是您公司未来向美国发展的一个切入点。
手续简单、操作方便、费用低廉在美国购买房地产，手续简单。您可本人到场办理，也可以委托他人。如果需要您亲自到美国来办理的，有亚特兰大——上海直飞航线，交通很便利。另外，现在到美国的签证也很容易办理。除了以上关于在美国乔治亚州买房的几大优势，
其它几个问题我们有必要在这里向您做一个简单清楚的介绍。
美国有着健全的房地产保险制度以分散和避免房地产市场运作的风险。健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠。房地
产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。为了减少风险，预防可能存在的产权隐患（如失散的继承人的突然出现并要求被其它继承人卖掉的房产的产权）。美
国制定了产权保险制度。目前产权保险制度已成为美国房地产经济活动中最基本的保障制度，也是保险行业普遍的险种之一。您可以购买产权保证保险（title
insurance），此保险一次性购买就可保终身。对于一般房子，此保险费约为1-3百美元。
b。费用和税
需要注意的是，买房过程中会涉及到一些费用，主要是佣金和过户费。
佣金一般由卖方付。而过户费一般不到1000美元。另外，您每年需要缴纳给政府房子价值约1%的地产税。
c。过户后的后续操作过户后如果您要我们为您代管房产并出租，我们将很乐意为您提供专业服务（为此我们会收取一定的费用）。
下面的乔治亚州的人口流动，失业率，气候温度变化示意图
乔治亚州的人口增长图 (数据来源：
亚特兰大的失业率(数据来源：
亚特兰大的最高平均气温约80F ( 26.7
C )，最低平均气温约42F( 5.6 C )(数据来源：)
投资乔治亚州亚特兰大大都会房产实际案例分析：
我提供几个实际操作的具体例子来证实一下吧，
保守投资：（此类房租金回报稍逊色，但是房子未来增值机会和空间都大）购房：
装修： $5600（包括刷墙，换地毯）租金：
$1100/月，
年收入 $11000（空2个月）税,维修,保险，管理等：$ &
5500）/94600 = 7%
激进投资：（此类房租金回报好，但是房子未来增值空间不大）购房：
装修： $3600（包括刷墙，换地毯）租金：
年收入$9900（空1个月）税,维修,保险，管理等：
3500）/49600 = 13%
快进快出滚动投资法（fliping法）（此类方法投资回报较高，但是有一定风险，对经纪人的专业要求高，为客人进行此类投资的
经纪人不仅要对市场有敏锐的判断力，而且必须在购买出价前期能较准确地判断出装修价格和未来预期的销售价格，加上有一定的协调计划能力）此类房屋一般破坏
程度较大，但是同时又处于有较大增值空间的学区和地段。
上图显示的是我们经常购买的用来做快进快出滚动投资法（fliping法）的房屋。一般此类房内外破坏程度较大，同时也就是此类房给我们的客人带来了很大和很快的回报。
下面是一个装修好的fliping房。
下面是具体的计算回报和时间
上市时间9月13日。售出时间（close）11月15日（历时2个月零2天）
装修时间：2个月
销售出手价格89800
购买价格31000
装修成本 27000（装修包括地下室，地板，地毯，厨房，卫生间，修空调等）
卖家提供买家贷款过户手续费5200
支付销售佣金4490
扣除地产税，保险，水电等费用：360
四个月时间实现净利润为：21750
此项目投资回报率为： 32% （持有时间4.5个月）
年利润比率为：32%x2.6=83.2%
另一个装修好的fliping房：
上市时间9月14日。售出时间（close）11月7日（历时57天）
装修时间：1个月
销售出手价格68800
购买价格35000
装修成本 16000（装修包括地板，地毯，厨房，卫生间，修空调等）
卖家提供买家贷款过户手续费1200
支付销售佣金4128
扣除地产税，保险，水电等费用：382
扣除为买家购买的一个未来家庭保险（home
warranty）375
3个月时间实现净利润为：11715
投资回报率为：21%
（持有时间：3个月）
此项目的年利润率为：21%x4=84%
国外投资人投资流程介绍：
在美国的银行开设一个个人或公司账户（有的卖家也接受香港银行的资金证明），并把一定的款打入此账户（以便开出银行的资金证明），因为在我们提供出价的时候卖家要确认买家有足够的资金证明后才可能考虑我们的出价。
如果不只是买几套房出租，而是如fliping的商业运作，建议注册一个公司，这样不仅可以把公司的费用用来抵消收入税，而且如果商业运作起来的话，还可以用这个公司为家人申请L-1（跨国公司经理签证，并可在2年内转为绿卡）
在美国，注册公司是依所在地向各个州申请的，本国人和外国人都可以。在美国注册公司无须注册资金，办理开户银行没有硬性规定的存款额度。公司经州里批准成
立后，可向联邦税务局申请公司税号。有了公司和税号后，您就可以在美国境内开始从事商业活动，并办理诸如在银行开户，雇用员工，支付费用等事宜。
如果我们的出价被接受，卖家经纪人会马上要求买家提供一张定金支票（必须是现金支票或汇票），
此支票也可以在西联购买。为此买卖双方要签订一份购买意向合同，此合同将提供给律师安排过户使用。
当我们支付的定金支票后，一般客人将同意我们在1周内安排人对房子进行检查。如果发现房子有重大质量问题，我们必须在合同规定的时间内马上提出退出合同，这样你的诚信定金就可以如愿退回给您。
接下来的时间里我们等待律师对房屋审查，确认产权清晰，没有遗留的任何欠款后，将由律师安排过户。
过户一般是在律师楼进行。买家必须到场签字。
如果买家（投资人）在中国，那么买家必须到美国领事馆办理授权书核实并签字。授权书一般有律师出具，投资人收到授权书email后把它打印出来，并带到领事馆签字并核实
如果买家是用在美国注册公司买卖，那么必须预先安排并授权一位在美国秘书（secretary）代理公司签署买卖合同。公司的授权书只要公司的CEO签署一般就可以了。
在过户之前，买房的余款必须支付到过户律师指定的信托账户。（此款可以是在美国汇出，也可以是由中国汇出）
抵押贷款，买家可以把自己的一套房产的净资产作为抵押从银行贷款。利率一般为市场prime
利率上加上一个点。这主要是给从事fliping的投资人提供另一个资金来源。因为如果是fliping房屋资金使用效率高，3-4个月的银行利率也就1.5%左右，
而fliping项目回报约为21%左右，所以这样操作是很合算的。（这种融资的优点是，你只要申请一个额度，使用的时候才计算利率，而且使用和还款很自由，没有额外银行费用）
还有一种融资办法，就是一些小型的华人银行可以提供50%的银行贷款（如果买家也同意支付50%的头款的话，那么银行就在不查收入的情况下提供50%款项）。目前此贷款利率为4.5%。这种融资的缺点是每套房都要支付银行的一笔手续费用（约2-3千美金）
建议出租房不要贷款，只有fliping的房子可以考虑抵押贷款。而且fliping的房子必须在挂牌3个月内出手（在此3个月内可以适时调低价格以便加速出手，加快资金流动速度），如果3个月内无法出手，则证明前期对市场判断有误，这时候应该马上改变fliping方式为出租方式。
鉴于房地产交易前期（特别是用来作为fliping的房屋）对修理费用的预算以及控制非常重要，同时也为了保证后期交工后的质量。
为此我们组建了自己的装修工程队伍。 这样不仅在购买前期能相对准确的判断出修理成本，
而且我们还提供完工后一年质量保证（完工一年后的任何质量问题，我们的工程装修队都提供免费保修）。
本人为美国亚特兰大房地产经纪人
公司: GA REALTY BROKERS INTERNATIONAL
电话：678-562-0304，
如果对亚特兰大房地产市场投资或合作有兴趣的朋友，可以和我联系。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。现在房产到处在招人,还有发展空间吗?现在进入前途大吗_百度知道
现在房产到处在招人,还有发展空间吗?现在进入前途大吗
我是杭州的,我指的是一线城市
提问者采纳
前途大是大的。但那是在国家放宽房地产宏观调控政策后。现在的关键是，房子都卖不动，根本就没人下单买房子，你说你能拿到多少工资和提成？
提问者评价
其他类似问题
为您推荐：
您可能关注的推广
房产的相关知识
其他1条回答
有招人必然有裁人的时候。实力大就稳固。
等待您来回答
下载知道APP
随时随地咨询
出门在外也不愁