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阿思达克通讯社
&&网友评论（）
　　(,)（600648.SH）自8月30日至9月16日开盘前，已走出连续11个交易日的一字涨停，并且未伴随集中放量。外高桥11一字连续涨停，无疑是本轮市场对自贸区概念运作的巅峰。
迅速了解个股压力支撑位，买卖点…
　　(,)通讯社通过对该公司管理层的专访、涉自贸区区域实地调研、研究机构详细测算资产增值及未来业绩空间注意到，这只中国（上海）自用贸易试验区（下称“上海自贸区”）的龙头股，其股价历史性走高的背后，并非徒有概念，公司基本面的实质变化、主力资金的巧妙操盘以及机构强烈预期的共同合力，造就了其龙头表现。
　　周一早盘，经历11个一字涨停的外高桥早盘微微打开，立即巨量成交，截至10:38，已成交11亿元，创了历史新纪录，目前依然涨停，报42.39元/股。同时，外高B（900912.SH）继上一个交易日放量大跌之后开盘继续跳水，领先外高桥A股下跌，截至10:38，外高B下跌4.5%，报2.4/股。
　　大智慧通讯社在深度调研采访中注意到，外高桥作为自贸区龙头，早已不是概念层面，其自贸区建设的实质性进展，已经在其自贸区土地上加速推进，伴随股价连续上攻的是自贸区建设工地上实实在在的机械轰鸣。
　　11个涨停后，机构继续高度看好外高桥未来空间的实质性落点主要有两个：20平方公里涉自贸区土地资产预计超300亿元的市值增值、庞大出租型物业未来预计数倍空间的租金收入。
　　**主力超级洗盘，机构、散户踏空者众”**
　　上海自贸区概念龙头股外高桥，自8月30日复牌以来，接连11个“一”字涨停，截至上周五收盘，股价从13.50元/股，一路扶摇至38.54元/股，公司市值浮增逾250亿元。
　　但在公司公布定增预案复牌前，上海自贸区消息虽多次提及，但外高桥股价却鲜有圈点之处。
　　4月19日消息面，政府官员证实上海正在配合国家有关部委制定《上海自由贸易园区建设总体方案》以来，外高桥股价却意外进入调整周期，到8月30日复牌之前，期间累计下跌11.94%，走势弱于大盘。
　　大智慧通讯社发现，外高桥股价爆发前的低迷，显现出主力洗盘的迹象。
　　从外高桥的走势图中可以看出，从2012年底至日复牌之前，成交量较之前明显放大数倍，但股东人数持续减少，筹码进一步集中。
　　外高桥2013年中报显示，截至日，外高桥股东人数为4.98万人，较2012年年底股东人数5.49万人减少10.75%，筹码集中度提升明显。
　　日，外高桥放量收出一根阴线，当日收跌3.44%。随后直到公司停牌的7月19日，公司股价低位盘整，成交量却略微放大，期间累计换手超过10%。公司股价于7月19日停牌前一天，更是一路走低，收于全天最低点。
　　这段低位盘整，最后却成了主力资金洗盘吸筹的绝好机会。最终，主力也的确通过营造上海自贸区概念类似“见光死”的技术形态，成功洗盘。
　　外高桥股价走势中看出，5月14日，中国（上海）自贸区项目获得国家层面立项。7月4日，国务院常务会议原则通过了《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》。两次，中国（上海）自由贸易试验区都传出了实质利好消息，但外高桥股价掉头向下，均收出中阴线，技术形态和逢利好出货的“见光死”走势十分相似。
　　不少投资者在上述两次中阴线中交出了自己的筹码，尤其是7月4日，外高桥成交26.4万股，成交金额4.27亿元，与历史成交纪录4.38亿元仅一步之遥。
　　作为上海自贸区概念龙头，外高桥自然引起了机构的关注，显示，机构在二季度增仓明显。截至日，持有外高桥的机构共有22家，持股1639.96万股，而一季度，只有3家机构持有，持股841.47万股。
　　数据显示，二季度多家虽扎堆持有外高桥，但仅仅合计持有300万股左右（如下图），主动配置型基金并未重点持仓，呈踏空状态。
　　股东变化方面，外高桥中报显示，前十大流通股东中，东方证券大幅增仓，旗下的东方红系列产品占据了外高桥主要股东名单，以东证资管开头的四只东方红系列产品合计持有外高桥1323万股。一季度，以东证资管开头的两只东方红系列产品合计持有外高桥只有413万股。
　　外高桥2012年年报显示，东方证券尚未出现在十大流通股股东之列。由此可见，东方证券旗下多个资管产品在2013年以逐步建仓的方式买入外高桥。
　　从股权结构来看，上海外高桥（集团）有限公司是其第一大股东，持股比例为62.54%，遥遥领先其他股东，居次席的上海国际集团资产管理有限公司，持股比例3.98%。
　　龙虎榜数据显示，期间，外高桥的炒作游资也推波助澜，而机构投资者则成看客。其中，上海游资极为活跃，多次出现在外高桥的买、卖金额前五席位。
　　虽然A股市场外高桥依旧成交寥寥，惜售情况明显，但大智慧通讯社注意到，外高B（900912.SH）在经历了十个涨停之后，资金在上周五已经出现一定分歧，股价出现剧烈震荡，盘中触及涨停板和跌停板，成交量创历史新高。这也为周一外高桥的打开埋下了伏笔。
　　**自贸区细则落地持续刺激**
　　自贸区细则的进展，则给外高桥及整个自贸区概念股的市场表现，提供了源源不断的动力。
　　在了解外高桥实际自贸区建设项目的同时，大智慧通讯社也多次走访了上海综合保税区管委会了解到，上海自贸区最晚将于9月底挂牌，10月将正式投入运营。
　　上海综合保税区管委会对外联络负责人向大智慧通讯社表示，上海自贸区最晚将于“十一”开始运营，考虑到自贸区拟禁用相关法律法规的执行时间，挂牌日期不会超过九月底，但具体挂牌日期还要协调各方面，目前还未最终确定。
　　大智慧通讯社在上海综合保税区管委会也看到，管委会大楼内部的景象可以概括为：忙碌、改造、准备。上海综合保税区管委会一位内部人士表示，综保区管委会一楼大厅将进行改造，保税区的准备工作都在紧锣密鼓的进行，一些基础改造工作9月底前应该都会收官。
　　**外高桥自贸区建设强势实质推进**
　　在外高桥股价连收11个一字涨停的同时，随着上海自贸区政策的落地，公司实际业务面的明显提速，则是支撑的核心力量。
　　外高桥8月30日发布定增预案，公司将募集27亿元，用于建设上海自贸区一期五大平台，分别为跨国公司总部平台、亚太分拨中心平台、专业物流平台、高端现代服务平台以及功能性贸易平台。
　　大智慧通讯社实地走访上述五大平台相关区域了解到，这五大平台下属30个子项目大多位于贯穿外高桥保税区东西方向的五洲大道以南。根据该定增预案的规划，区域内所有的闲余地块，也几乎将被使用完毕。
　　大智慧通讯社还在现场看到，虽然该预案还未正式过会，不过目前，部分子项目周边道路的建设与改造已经启动。
　　大智慧通讯社从外高桥一位内部人士处了解到，随着上海自贸区相关政策的持续落地，公司招商引资工作也正持续的进行，不排除未来按照入驻企业的要求，为客户建造适合其办公和开展业务的物业的可能。
　　这被业内称为“定制建筑”的业务形态，在如今的外高桥保税区内已经初见雏形。
　　大智慧通讯社在实地走访中看到，地处上述五大平台的卡尔蔡司项目、佰泰外高桥中心一期项目等均未开工但已被冠名。
　　公开资料显示，卡尔蔡司（Carl Zeiss Jena）是一家制造光学系统、工业测量仪器和医疗设备的德国企业，且是制造相机镜头的世界级企业；百泰投资集团有限公司注册于香港，专业从事对中国大陆豪华经销店的投资。
　　在以外高桥物流园区二期为主体的专业物流平台区域内，相比工期还相对长久的其他平台，专业物流平台是硬件设施最齐全的一个。
　　在物流园区二期内，大型的集装箱堆场数十个，其中不乏(,)（600018.SH）、UPS这样的大兴物流企业在园区内开展业务。而在与之相邻的外高桥港区，专业用于物流业务的大型集卡运输车、机械手等，均处于工作状态，几乎见不到停工待命的大型机械。
　　在现场还可以看到，外高桥定增预案中相关专业物流平台中的多个子项目，也已经进入了地面平整状态。
　　一位在施工的工人表示，目前在外高桥物流园以及港区施工的工地，未来大多数都是堆放集装箱的堆场。
　　另一方面，伴随外高桥在上海自贸区范围内项目开工的提速，作为上海自贸区配套项目的森兰?外高桥，也正在不动声色的发展壮大。
　　其中，作为森兰区域内的核心地产项目－－森兰商都，目前也进入了最后的开业准备阶段。但该商业项目一位内部人士对该项目的开业时间透露得比较谨慎，称“目前还没定。”
　　大智慧通讯社在该项目现场看到，目前，已经有工作人员在项目内办公，项目一楼以及地下一层也已完成装修。作为商业地产项目开业配套的保洁、安保、宣传册、广告牌等，均已一应俱全。。
　　目前项目的二层并未进行实质性装修，地板也未铺设。但是，一位从事多年商业地产的资深人士表示，只要项目主体的商业功能能够运行，项目人员齐备，开发商可以选择先部分开业进行试运营。
　　公开资料显示，森兰商都二层已与(,)（000861.SZ）签署租赁意向书，公司证券部人士表示，森兰商都项目未来将以转租模式运营，随着上海自贸区效应的体现，该项目租金增值空间很大。
　　同属森兰区域，外高桥与申能（集团）下属子公司共同开发的上海首个零碳余热利用能源供应项目－－森兰能源供应项目，也同时启动。
　　公司一位内部人士表示，该项目能够为森兰区域约70万平方米的物业提供能源，能有效提升上海自贸区的投资环境与品质。
　　外高桥公告显示，该项目由上海森兰外高桥能源中心有限公司负责开发。其中，外高桥出资3600万元，持股60%；申能（集团）子公司上海市(,)技园区新能源技术有限公司出资2400万元，占40%股权。
　　**未来超级空间令市场继续看多**
　　截至周一开盘前，外高桥股价已经走出11个一字涨停，然而机构却依然看多其未来走势。其间原因，最大的预期来自于外高桥未来业绩的实质性庞大自贸区空间，核心要素包括两个层面：未来租赁业务收入爆发式增长、涉上海自贸区近20平方公里难以估计的超级土地升值空间。
　　这两块来自主营业务和主力资产的巨大想象空间，整个上海自贸区概念股中，不仅无出其右者，更几乎是外高桥的一家独大。
　　大智慧通讯社从一家代理外高桥板块办公物业的中介机构了解到，目前，外高桥保税区内已有少部分办公楼房源的租金出现了日租5元/平方米－6元/平方米的报价。该人士还坦言，在上海自贸区落地之前，外高桥区域内的办公楼租金能够报价3元/平方米?天已经很不错了。
　　一位熟悉外高桥的知情人士也表示，随着上海自贸区的落地，外高桥的招商引资战略将发生微调，入驻园区的企业资质也有望提升。
　　不少业内人士均表示，上海自贸区的落地，以及入驻企业的资质，将成为外高桥区域办公楼租金上涨的两大因素。
　　从外高桥公布的上海自贸区一期建设计划的30个子项目看，其中大多为工业厂房项目。其中，仅F18地块小区厂房建设项目（82#）、新发展201#仓库项目与外高桥保税区F20-7地块86#通用生产研发楼项目用于出售。其余27宗子项目均将出租，合计的物业出租面积约75万平方米。
　　根据戴德梁行华东区研究部周五向大智慧通讯社提供的数据，截止到目前，外高桥保税区内，各类工业厂房的平均租金约为1.1元/平方米?天。据此数据测算，仅上述30个子项目，有望为外高桥带来每年超过3亿元的租赁收入。而该收入预测数据并未考虑该区域厂房租金未来涨价巨大动力。
　　另一方面，外高桥在上海自贸区内近20平方公里的土地储备，也令不少金融研究机构看多公司股价未来的走势。
　　外高桥一位内部人士表示，公司在上海自贸区的土储主要由外高桥保税区11.03平方公里土储、森兰外高桥6.01平方公里土储以及外高桥物流园近3平方公里土储组成。
　　有券商房地产高级分析师表示，按其所在机构的测算，外高桥在上海自贸区的土储，有望为公司增厚市值超300亿元。
　　该分析师认为，上海自贸区能够为区域地价带来的上涨空间虽然尚无法准确计算，但以深圳前海区域政策获批之后地价的上涨幅度参照，外高桥手中土储的升值空间超过100%的可能性很大。
　　中国指数研究院的数据显示，截至2013年8月，上海浦东新区商办地块平均成交楼板价为19169元/平方米，工业用地平均成交楼板价690元/平方米。
　　据上述研究员的预计粗略计算，仅外高桥在保税区与森兰外高桥区域的土储，就有望为公司的市值增厚超过300亿元。
　　(,)（600837.SH）也在其最新发布的深度研报中直言，上海自贸区设立后的外高桥，作为产业核心基地的作用将不弱于上海(,)金融贸易区。
　　该研报援引数据显示，上海陆家嘴金贸区获批后，该地区的固定资产投资由1991年的1.44亿元增长至2009年的250.1亿元，期间增长了174倍，年均复合增长率高达33%。
　　公开资料还显示，截至目前，上海陆家嘴核心CBD内办公楼的租金普遍已经达到10元/平方米?天的大关。
　　上海一位私募操盘手也表示，从外高桥近期股价的走势看，公司股价未来依然有上攻的可能，上海自贸区具体方案公布也许是短期的一个“时间窗口”。
（责任编辑：杜振）
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