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珠江啤酒(002461)公告正文
建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托项下资产支持证券2010年跟踪评级报告
&&&&1&建元2005-1&个人住房抵押贷款证券化信托项下资产支持证券信用评级
&&&&穆迪投资者服务公司成员
&&&&.cn
&&&&中国建设银行
&&&&股份有限公司
&&&&建元2005-1&个人住房抵押贷款证券化信托项下
&&&&资产支持证券2010&年跟踪评级报告
&&&&跟踪期
&&&&2009&年7&月1&日~2010&年6&月30&日
&&&&报告日
&&&&2010&年7&月30&日
&&&&分析师
&&&&马京苓
&&&&.cn
&&&&联系人
&&&&柯春欣
&&&&.cn
&&&&电话:&010-
&&&&传真:&010-
&&&&网址
&&&&.cn
&&&&评级意见
&&&&中诚信国际基于跟踪期内获得的贷款服务机构、交易
&&&&管理机构、受托机构相关报告及其他信息资料,对资产池
&&&&的信用表现、贷款服务机构和资金保管机构的信用状况进
&&&&行了持续跟踪监测。根据分析、测算结果,中诚信国际认
&&&&为,与上一跟踪期(2008&年7&月1&日~2009&年6&月30&日)
&&&&相比,中国建设银行股份有限公司“建元2005-1&个人住房
&&&&抵押贷款证券化信托”项下A、B、C&级资产支持证券的风
&&&&险程度和信用质量发生显著改善,故决定上调其信用等级。
&&&&目前各优先级证券评级为:A&级证券维持中诚信国际于
&&&&2005&年12&月20&日及之后各跟踪期报告日发布之信用等级,
&&&&即AAA&级,B&级证券由AA&级上调为AAA&级,C&级证券
&&&&由A&级上调为AA&级。
&&&&交易概述
&&&&发起机构中国建设银行股份有限公司(“建行”)将其
&&&&合法拥有并符合入池标准的个人住房抵押贷款及相关权益
&&&&(初始起算日的未偿本金余额为3,016,683,138&元人民币的
&&&&15,162&笔个人住房抵押贷款)转让给中信信托有限责任公
&&&&司(“中信信托”),中信信托设立“建元2005-1&个人住房抵
&&&&押贷款证券化信托”并以此为支持发行四级资产支持证券
&&&&(“证券”),其中A、B、C&级资产支持证券在全国银行间
&&&&债券市场发行。
&&&&截至本报告计算日2010&年6&月30&日,资产池未偿本
&&&&金余额为699,838,249.32&元人民币,贷款笔数为5,727&笔,
&&&&分别为信托设立时的23.20%和37.77%;证券本金余额为发
&&&&行时的22.67%,&其中A&级证券的未偿本金余额为
&&&&336,924,279.90&元人民币,已有87.38%的A&级证券被偿付,
&&&&B、C&级证券本金余额未变化。
&&&&B&级
&&&&AAA
&&&&AA
&&&&A&级
&&&&资产支
&&&&持证券
&&&&C&级
&&&&AAA
&&&&上一跟踪
&&&&期评级
&&&&A
&&&&报告日
&&&&评级
&&&&AAA
&&&&AA
&&&&2&建元2005-1&个人住房抵押贷款证券化信托项下资产支持证券信用评级
&&&&穆迪投资者服务公司成员
&&&&.cn
&&&&基本观点
&&&&??&截至本报告计算日2010&年6&月30&日,资产池累计违约率
&&&&为0.54%,累计损失率仍为0.0062%;跟踪期内平均严重
&&&&拖欠率最高值为0.41%、最低值为0.16%,均未达2%的监
&&&&控指标值。违约贷款的累计回收率(以本报告计算日累计
&&&&本金回收金额/累计违约金额计算)为58.35%。
&&&&截至本报告计算日,资产池的未偿本金余额已降低为信托
&&&&设立时的23.20%;由此看出,由于早偿率较高,资产池已
&&&&偿还了77.33%的本金。入池贷款较快的偿付速度,有利于
&&&&资产池整体风险暴露的降低。由于建行并未限定还款人提
&&&&前还款的时间,因此较高的早偿率所产生的负利差可能也
&&&&会相对较高,但由于资产池的违约率极低,目前各优先级
&&&&证券的利息和违约贷款本金应转付额1都获得了按时足额
&&&&的支付和转付,早偿所产生的负利差并未对证券的信用状
&&&&况产生负面影响。
&&&&??&跟踪期内,2009&年下半年,在2008&年金融危机之后政府
&&&&出台的一系列行业刺激政策带动下,房地产市场需求得到
&&&&释放,尤其是2009&年底市场担心政策到期变化的预期导致
&&&&了全国各主要城市二手房市场的井喷;同时,宽松的信贷
&&&&环境使相当一部分资金得以流入房地产市场,为二手房投
&&&&资、投机性炒作提供了货币支持,直接推高了房地产价格,
&&&&加大了二手房市场大幅波动的风险。
&&&&为抑制部分城市房价过快上涨,以2009&年12&月的“国四
&&&&条”及2010&年1&月10&日“国十一条”的出台为标志,政府启
&&&&动了新一轮的房地产调控。在2010&年上半年一系列政策的
&&&&影响下,全国房地产市场有所降温。特别是2010&年4&月开
&&&&始,中央及各部委出台的一系列配套房地产调控措施,导
&&&&致2010&年4&月~6&月,二手房市场成交量下降近50%,部
&&&&分板块和楼盘价格开始松动,挂牌量出现20%的增加。与
&&&&价格上涨较快的2009&年下半年相比,2010&年上半年全国大
&&&&部分城市二手房的价格虽仍在高位盘整,但价格涨幅出现
&&&&明显回落,二手房进入买方市场。随着成交量的下降,市
&&&&场观望气氛浓厚。
&&&&??&本次房地产调控区分了房价上涨过快城市和一般城市,在
&&&&1&根据交易约定的支付顺序,如入池贷款在某期发生违约,信托收益帐在支付完与信托相关的税费和优先级
&&&&利息后须将相当于累计违约贷款本金额(累计应转未转及当期新增违约贷款本金额)的金额转入本金帐。
&&&&3&建元2005-1&个人住房抵押贷款证券化信托项下资产支持证券信用评级
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&&&&规定了基本的调控措施的基础上,中央授权地方政府根据
&&&&当地情况采取不同程度的调控措施,避免了房地产调控的
&&&&“一刀切”。在一线城市房地产市场增长乏力的背景下,二
&&&&三线城市房地产市场优势逐步显现。由于其前期涨幅低于
&&&&一线城市,且投机需求占比相对较小,本轮调控中受影响
&&&&程度也将低于一线城市。随着未来刚性需求得到释放,二
&&&&三线城市房地产市场将有较大发展空间。
&&&&??&作为一线城市的上海,其二手房市场成交价格延续了2009
&&&&年的攀升趋势,2009&年下半年以来一直呈逐月上涨的态势,
&&&&二手房市场整体需求旺盛。虽然2010&年上海二手房价格继
&&&&续呈现出持续上扬态势,但房地产新政出台后,价格环比
&&&&涨幅持续回落,成交量也呈现出持续下滑的状态。最新的
&&&&数据显示,与5&月相比,6&月份上海二手房成交量环比小
&&&&幅下降4.5%,环比跌幅已明显收窄,下滑速度有所放缓。
&&&&作为二线城市的福州和三线城市的泉州和无锡,二手房市
&&&&场的成交状况亦呈现出类似走势。纵观以上四个地区,二
&&&&手房价格呈现出持续上涨的态势,但涨幅均已回落。
&&&&??&今后一段时期政府会继续保持宏观经济政策的稳定性与连
&&&&续性,2010&年下半年将继续实施积极的财政政策和适度宽
&&&&松的货币政策。鉴于国内外经济环境存在的诸多不确定性
&&&&因素,我们预期未来宏观经济增速放缓并趋稳的可能性较
&&&&大,但出现二次探底的可能性较小。同时,鉴于经济增长
&&&&呈现出放缓迹象以及汇改的重启,加息的可能性将降低,
&&&&时间有望延后。
&&&&??&为稳定住房价格和规范房地产市场秩序,我们预期房地产
&&&&调控政策短期内将不会松动,虽然政策短期抑制了部分购
&&&&房需求,但是从长期看,刚性的购房需求依然存在。市场
&&&&的短期观望并不能消除需求的存在,且随着调控的深入,
&&&&房价的进一步下跌,部分刚性需求将会释放,对成交量将
&&&&起到支撑作用。从整体看,我们预期二手房地段的稀缺性
&&&&和不可复制性决定其价格不会出现暴跌的局面,部分之前
&&&&涨幅偏大、拥有炒作概念的区域价格或将会出现较大幅度
&&&&的下跌。同时我们也将密切关注入池资产所在地或即将出
&&&&台的楼市调控细则以及其对当地房地产市场所产生的影
&&&&响。
&&&&??&跟踪期内,A&级、B&级和C&级证券的利息均获得了按时足
&&&&额支付;截至报告日证券本金余额为发行时的22.67%,A
&&&&4&建元2005-1&个人住房抵押贷款证券化信托项下资产支持证券信用评级
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&&&&级证券本金已有87.38%被偿付。随着A&级证券本金的逐步
&&&&偿付,A&级、B级和C级证券获得的信用支持度大幅提高,
&&&&目前A&级证券获得的信用支持由发行时的11.5%上升到
&&&&50.73%;B&级证券由4.75%上升到20.95%;C&级证券由
&&&&3.00%上升到13.23%。
&&&&??&截至计算日,资产池整体信用表现优于中诚信国际上一跟
&&&&踪期评级时的预期。但鉴于国内外经济环境存在的诸多不
&&&&确定性因素和当前国内经济增速放缓,同时考虑到本次国
&&&&内房地产调控所产生的影响程度,我们在测算时采用了更
&&&&为谨慎的假设。测算结果显示,B&和C&级证券风险程度和
&&&&信用质量较上一次评级时有显著改善,基于目前其获得的
&&&&信用支持度情况,B&级证券的信用等级可达到AAA&级,C
&&&&级证券可达到AA&级。
&&&&??&跟踪期内中诚信国际对中国建设银行股份有限公司作为发
&&&&起机构和贷款服务机构、中国工商银行股份有限公司作为
&&&&资金保管机构的长短期评级均未发生变化,仍维持最高等
&&&&级AAA。
&&&&结论
&&&&基于上述分析,中诚信国际给予“建元2005-1&个人住房抵
&&&&押贷款证券化信托”项下优先级资产支持证券如下评级:A&级
&&&&证券信用等级维持AAA&级,B&级证券由AA&级上调为AAA&级,
&&&&C&级证券由A&级上调为AA&级。
&&&&5&建元2005-1&个人住房抵押贷款证券化信托项下资产支持证券信用评级
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&&&&信托设立日:2005&年12&月19&日&计算日:2010&年6&月30&日&报告日:2010&年7&月30&日
&&&&1.&截止到2010&年6&月30&日,资产池未偿付本金余额为699,838,249.32&元,证券本金余额为683,842,917.90&元,两者差额
&&&&为15,995,331.42&元。差额部分主要为截止到2010&年6&月30&日的累计违约贷款金额。
&&&&资产支持证券信息
&&&&信用等级&证券本金余额
&&&&资产支持证券
&&&&上一跟踪期等级&报告日信用等级
&&&&计算日本金余额
&&&&(人民币元)
&&&&计算日本金余额/信
&&&&托设立日本金额
&&&&计算日本金余额/
&&&&本金余额合计
&&&&A&级资产支持证AAA&AAA&336,924,279.90&12.62%&49.27%
&&&&B&级资产支持证AA&AA&203,626,100.00&100.00%&29.78%
&&&&C&级资产支持证A&A&52,791,900.00&100.00%&7.72%
&&&&次级资产支持证券&未评级&未评级&90,500,638.00&100.00%&13.23%
&&&&交易概要
&&&&初始起算日&2005年11&月10&日&贷款服务机构&中国建设银行股份有限公司
&&&&法定最终到期日&2037年11&月26&日&交易管理人&汇丰银行(中国)有限公司北京分行
&&&&发行人&中信信托有限责任公司&资金保管机构&中国工商银行股份有限公司
&&&&受托人&中信信托有限责任公司&安排人&中国建设银行股份有限公司
&&&&发起人&中国建设银行股份有限公司&登记结算/支付
&&&&代理机构
&&&&中央国债登记结算有限责任公司
&&&&资产池信息
&&&&计算日
&&&&资产池未偿本金余额
&&&&计算日未偿本金余额
&&&&/初始起算日未偿本金余额
&&&&贷款笔数
&&&&计算日贷款笔数
&&&&/初始起算日贷款笔
&&&&数
&&&&加权剩余期限
&&&&699,838,249.32&23.20%&5,727&笔&37.77%&131.34&月
&&&&影响交易信用质量的事件
&&&&个别通知事件&贷款服务机构解任事件&违约事件&加速清偿事件
&&&&有,涉及2&个贷款项目&无&无&无
&&&&交易服务机构的信用等级
&&&&交易服务机构&初始信用等级&报告日信用等级
&&&&贷款服务机构&中国建设银行股份有限公司&AAA&AAA
&&&&资金保管机构&中国工商银行股份有限公司&AAA&AAA
&&&&6&建元2005-1&个人住房抵押贷款证券化信托项下资产支持证券信用评级
&&&&穆迪投资者服务公司成员
&&&&.cn
&&&&2009&年7&月~2010&年6&月房地产行业相关政策一览
&&&&时间&政策&主要内容
&&&&2009.09&房企融资增槛
&&&&证监会有关部门在房地产企业融资审核之前设了一道程序,即征求国
&&&&土部、住建部等主管部门的意见。
&&&&2009.12
&&&&国务院要求遏制部分城
&&&&市房价过快上涨势头
&&&&(“国四条”)
&&&&一、要增加普通商品住房的有效供给;二、是继续支持居民自住和改
&&&&善型住房消费,抑制投资投机性购房;三、要加强市场监管;四、要
&&&&继续大规模推进保障性安居工程建设。
&&&&2009.12
&&&&五部委联合发文《进一步
&&&&加强土地出让收支管理
&&&&的通知》
&&&&明确开发商“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特
&&&&殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地
&&&&出让款的50%”。
&&&&2009.12&二手房交易营业税调整
&&&&营业税免征时效由2&年变5&年。自2010&年1&月1&日起,个人将购买不
&&&&足5&年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过
&&&&5&年(含5&年)的非普通住房或者不足5&年的普通住房对外销售的,
&&&&按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购
&&&&买超过5&年(含5&年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
&&&&2010.01
&&&&国务院办公厅《关于促进
&&&&房地产市场平稳健康发
&&&&展的通知》(“国十一条”)
&&&&增加保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费抑制投
&&&&资投机性购房需求,加强风险防范和市场监管,加快推进保障性安居
&&&&工程建设。强调了二套房首付不低于40%。
&&&&2010.02
&&&&银监会下发《关于加强信
&&&&托公司房地产信托业务
&&&&监管有关问题的通知》
&&&&要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发
&&&&商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等
&&&&条件。信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
&&&&2010.03
&&&&国土资源部《关于加强房
&&&&地产用地供应和监管有
&&&&关问题的通知》
&&&&确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保
&&&&上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。土地出让最低价不得
&&&&低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让
&&&&最低价的20%。土地出让成交后,必须在10&个工作日内签订出让合
&&&&同,合同签订后1&个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按
&&&&合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。从2010&年4&月1
&&&&日起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。
&&&&2010.03
&&&&国资委要求78&家非地产
&&&&主业央企15&天退出方案
&&&&对国资委公布的78&家不以房地产为核心主业的中央企业,对非在建工
&&&&程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请,已授信的要保全,并要停
&&&&止对其新增授信。为防止信贷资金违规入楼市,银监会祭出“受托支
&&&&付”、“实贷实付”的贷款使用支付方式,赌死贷款违规流入股市、房市
&&&&的渠道。
&&&&2010.04
&&&&国务院常务会:贷款买二
&&&&套房首付不得低于50%
&&&&一、抑制不合理住房需求,购买首套90&平米以下自住房,首付比例不
&&&&低于30%,二套房首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利
&&&&率的1.1&倍,购买三套房及以上,大幅提高首付款比例及利率。二、
&&&&增加住房有效供给。三、加快保障性安居工程建设。四、加强市场监
&&&&管,严查土地闲置、捂盘惜售的企业行为。
&&&&2010.04
&&&&《国务院关于坚决遏制
&&&&部分城市房价过快上涨
&&&&的通知》(“新国十条”)
&&&&建立考核问责机制;部分地区商业银行可暂停发放购买第三套及以上
&&&&住房的贷款,对不能提供1&年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明
&&&&的非本地居民暂停发放购买住房贷款;加居住用地有效供应;保障性
&&&&住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地
&&&&供应总量的70%;确保完成2010&年建设保障性住房300&万套、各类
&&&&棚户区改造住房280&万套的工作任务;各地要及时向社会公布住房建
&&&&7&建元2005-1&个人住房抵押贷款证券化信托项下资产支持证券信用评级
&&&&穆迪投资者服务公司成员
&&&&.cn
&&&&设计划和住房用地年度供应计划。
&&&&2010.04
&&&&国务院:房价过高地区可
&&&&暂停发放第三套房贷
&&&&商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三
&&&&套及以上住房贷款;对不能提供1&年以上当地纳税证明或社会保险缴
&&&&纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
&&&&2010.04
&&&&住建部要求商品住房严
&&&&格实行购房实名制
&&&&住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房
&&&&预售制度有关问题的通知》,要求商品住房严格实行购房实名制,认购
&&&&后不得擅自更改购房者姓名。
&&&&2010.05
&&&&《国务院批转发展改革
&&&&委关于2010&年深化经济
&&&&体制改革重点工作意见
&&&&的统治》
&&&&第一次明确了楼市调控具体税收手段;同时要求由发改委牵头,出台
&&&&关于促进房地产市场长远健康发展的“综合性政策”。
&&&&2010.06
&&&&国家税务总局《国家税务
&&&&总局关于加强土地增值
&&&&税征管工作的通知》
&&&&根据国家税务总局要求,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得
&&&&低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低
&&&&于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
&&&&8&建元2005-1&个人住房抵押贷款证券化信托项下资产支持证券信用评级
&&&&穆迪投资者服务公司成员
&&&&.cn
&&&&相关公式、定义
&&&&累计违约率
&&&&就某一“收款期间”而言,该“收款期间”的“累计违约率”系指X/Y&所得的百分比,其中,X&为该“收
&&&&款期间”以及之前各“收款期间”内的所有“违约抵押贷款”在成为“违约抵押贷款”时的“未偿本金
&&&&余额”之和,Y&为“初始起算日资产池余额”。
&&&&拖欠率&拖欠率是指当月的逾期贷款本金余额与月初所有贷款本金余额之比。
&&&&严重拖欠率
&&&&严重拖欠率=X/﹙Y-Z﹚(%)&其中,X&为本收款期间之最后一日日终时所有严重拖欠抵押贷
&&&&款的未偿本金余额之和,Y&为初始起算日资产池余额,Z&为从初始起算日至该收款期开始前所
&&&&有已从资产池内回收的累计本金现金流之和。
&&&&违约抵押贷款
&&&&在无重复计算的情况下,指出现以下任何一种情况的“抵押贷款”:1.&该“抵押贷款”的任何部分,
&&&&在“抵押贷款合同”中规定的本息支付日后,超过180&天(不含180&天)仍未偿还;2.&“贷款服务
&&&&机构”根据其“《贷款服务手册》”规定的标准服务程序认定为损失的“抵押贷款”;3.&为避免使该
&&&&笔贷款成为“拖欠抵押贷款”或“违约抵押贷款”,而对该笔贷款予以重组、重新确定还款计划或
&&&&展期。“抵押贷款”在被认定为“违约抵押贷款”后,即使“借款人”又正常还款或结清该笔“抵押贷
&&&&款”,该笔“抵押贷款”仍不能恢复为正常抵押贷款。
&&&&严重拖欠抵押贷款
&&&&指根据“贷款服务机构”标准服务程序的规定,“抵押贷款合同”项下本息的任何部分在支付日后
&&&&逾期超过90&天(不含90&天)但不超过180&天的“抵押贷款”。
&&&&提前还款率&提前还款率是指当月提前偿还本金与月初贷款本金余额之比。
&&&&计划本金偿付率&计划本金偿付率是指当月收到的计划内本金还款与月初贷款本金余额之比。
&&&&总本金偿付率&总本金偿付率是指提前还款率与计划本金偿付率之和。
&&&&累计违约率监控指标&2005&年12&月~2006&年11&月&2%,2006&年12&月~2007&年11&月3.3%,2007&年12&月~2008&年
&&&&11&月4.50%,2008&年12&月~2009&年11&月5.8%,&2009&年12&月~2010&年11&月7%
&&&&严重拖欠率监控指标
&&&&之前(含该期)三个连续收款期间(如果是第一个或第二个收款期间,则分别指连续一个或两
&&&&个收款期间)的平均严重拖欠率超过2%。
&&&&数据来源:
&&&&(1)&2009&年7&月~2010&年6&月贷款服务机构提供的服务商报告
&&&&(2)&2009&年7&月~2010&年6&月交易管理机构提供的交易服务机构报告
&&&&(3)&2009&年7&月~2010&年6&月受托机构提供的受托机构报告
&&&&本报告表述了中诚信国际信用评级有限责任公司(“中诚信国际”)的评级观点,仅供参考,并非建议投资者买卖或持有该资产支
&&&&持证券。报告中引用的资料主要由服务商、受托人和交易管理人提供,中诚信国际不保证被引用信息的准确性及完整性。中诚信
&&&&国际以及与本公司有关联的任何个人均不会承担因使用本报告而产生的法律责任。本报告未经授权不得复印、转发,如需引用或
&&&&转载本报告,请务必与中诚信国际联系。住房抵押贷款证券化重启 楼市核武器引爆效果待察 _ 财经频道 _ 东方财富网()
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住房抵押贷款证券化重启 楼市核武器引爆效果待察
东方证券研报指出，我国个人住房抵押贷款证券化为MBS的潜在规模为10万亿元，若资产证券化率达到50%，将能给银行释放流动性5万亿~6万亿元。
　　“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化。”这句华尔街的名言在中国住房贷款业成为现实。
　　5月15日，间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》，被称为中国版“两房”。而这一概念在“9?30新政”时就被提及。
　　住房抵押贷款支持证券，即住房抵押贷款证券化(Mortgage Backed Securities ，简称MBS)，美国“两房”曾将其运作得淋漓尽致并大大提高了市场资产流动性，但由此引发2008年次贷危机。
　　研报指出，我国个人住房抵押贷款证券化为MBS的潜在规模为10万亿元，若资产证券化率达到50%，将能给释放流动性5万亿~6万亿元。
　　“即使通过MBS腾挪了贷款额度，银行也未必会把额度给房贷。在当前盈利压力下，银行可能更倾向于提高资产端收益，额度可能会批给对公贷款。”总行高级分析师刘东亮在接受中国报记者采访时表示。
　　MBS“核武器”支持楼市
　　MBS与其他信贷资产证券化产品的不同之处在于其基础资产全部为住房抵押贷款。如果你有100万元的个人住房贷款，银行可以将其打包做成MBS证券产品，以一定的发行卖给券商或者其他金融机构，银行顺利拿回所有的贷款本金，房子的抵押权也从银行转移到其他金融机构。
　　这个时候，借给你钱的不再是银行，而是购买了MBS的机构或者个人。而银行通过以证券形式出售，有了源源不断的信贷资金，市场流动性大大增加。
　　其实，2005年前后，中国就在试点资产证券化，但房地产一直是被调控行业，因而房贷资产证券化并不被政策鼓励。
　　“个人抵押贷款最适合证券化，每月都有稳定和可预期的月供，也就是现金流，而且抵押贷违约率也不高，符合证券化的基本条件。现在国家对房地产行业不再严格调控，甚至还在抑制房地产下滑，这个时候鼓励MBS是对的。”首席经济学家鲁政委对中国房地产报记者表示。
　　政策的支持力度正在加大。
　　去年9月30日，央行、银监会联合下发《进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)，发行期限较长的专项金融债券等多措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放”。
　　今年4月3日，央行公告称合格机构可以向央行申请注册，并在注册有效期内自主分期发行信贷资产支持证券。随后4月5日，住建部住房公积金监管司司长表示，应抓紧组织实施设立以住房公积金制度为基础的政策性住宅金融机构，即国家住房银行。这些都是从信贷方面对楼市予以支持。直到前述5月15日间市场交易商协会发出指引。业内人士认为，如果市场反应良好，央行可能会采取进一步措施。
　　政策利好下，近日，招元2015年第一期MBS在银行间债券市场成功招标发行，这也成为备案制后发行的第一单。据悉，招行本次MBS项目选取的资产较为优良，分散度高，剩余期限较短，以客户自住用途的一手房贷款为主，且初始抵押率只有56%。发行总额31.5亿元，分为4档，在4.6%~5.3%间不等。
　　在15招元1期发行之前，我国总共仅发行3期MBS产品，分别为于2005年、2007年发起的05建元1期和07建元1期，以及2013年扩大资产证券化试点后邮政储蓄银行于2014年发起的14邮元1期。加上15招元1期后，我国MBS发行总额仅171.4亿元。
　　利好楼市但爆发式增长难实现
　　5月16日，央行副行长潘功胜在出席国务院政策吹风会时表示，中国目前的信贷资产证券化的基础资产池的结构，还是一般的企业贷款比较多，这个比例占到90%。未来，发展个人住房按揭贷款等零售贷款的信贷资产证券化是央行推进的一个方向。
　　同策咨询研究部总监张宏伟分析表示，从安全性考虑，只有选择优质房贷资产进行证券化，而这其中只有不到一半为优质房贷资产。“未来一到两年内会加速推进MBS，预计未来5年银行将发行4万亿~6万亿元MBS。”不过，刘东亮认为，MBS的问题在于期限偏长，收益不高，据此设计出来的MBS产品在票息上难具吸引力。而且，当前银行的风险偏好较低，没有动力通过发行MBS打开贷款投放空间。
　　“银行发行MBS积极性并不高，首先，房贷利率基本是政府设置的，为基准或基准1.1倍，大概百分之六点多，扣掉中间成本，收益率五点多，这样的收益率是不受投资者欢迎的；而且，银行觉得房地产虽然绝对收益不高，但从历史看坏账率也很低，没有动力去对抵押贷证券化。银行不想卖，投资者也不想买，所以短期看MBS不会有大发展，但是长期肯定会成为中国债权市场的重要产品。”鲁政委对中房报记者表示。
　　还有一个定价的问题，“不同银行发的MBS设置不一样，没法定价，导致流动性不好。如果有一个机构能对所有银行的MBS统一出售，由这一个机构对外发，就容易定价。”鲁政委进一步分析表示。
　　据消息人士透露，国家开发银行拟将住房金融事业部改组成像美国“两房”那样的部门，来购买市场发行的MBS债券。
(责任编辑：DF154)
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