房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
评价文档：
房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理
阅读已结束，如果下载本文需要使用
想免费下载本文？
把文档贴到Blog、BBS或个人站等：
普通尺寸(450*500pix)
较大尺寸(630*500pix)
你可能喜欢 上传我的文档
 下载
 收藏
所有文档均可在线免费浏览，需要的朋友请看好是否是自己需要的文档。所有资料来源于网络,仅供大家参考学习,版权归原作者。若有侵权，敬请及时告知，本人会及时删除侵权文档,竭诚全力为您服务！！！
 下载此文档
正在努力加载中...
【国税发[号】家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有.
下载积分：1950
内容提示：【国税发[号】家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知
文档格式：DOC|
浏览次数：71|
上传日期： 22:37:04|
文档星级：
该用户还上传了这些文档
【国税发[号】家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设.DOC
官方公共微信企业大事记
--链接单位--
滨海商圈（塘沽商会）
尤尼泰税务师事务所有限公司
尤尼泰博客
天津宏昌会计师事务所
泰达企业在线
天津市住房公积金管理忠心
天津市人力资源和社会保障局
天津市国家税务局
税总发〔2014〕31号
国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知
国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知
税总发〔2014〕31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:
为整顿和规范税收秩序，提高纳税人税法遵从度，营造公平有序的税收环境，税务总局决定2014年继续在全国范围内开展税收专项检查工作。现将有关事项通知如下：
一、检查项目
（一）行业税收检查项目
1.指令性检查项目
（1）房地产及建筑安装业；
（2）办理出口退（免）税企业；
（3）股权转让交易的企业及个人。
2.指导性检查项目
（1）地方商业银行；
（2）高污染、高能耗及产能过剩企业；
（3）高收入者个人所得税。
（二）区域税收专项整治重点
为进一步加大打击虚开、骗税等重大税收违法行为力度，配合税制改革顺利推行，各地税务机关可选择辖区内税收违法行为较为集中的地区开展专项整治。重点关注以下区域：一是虚开、骗税等税收违法行为易发、多发的地区；二是涉及农产品收购、矿产品和成品油购销企业较为集中的地区及相关专业市场；三是“营改增”试点行业较为集中的地区。
（三）重点税源企业检查安排
税务总局将选择部分重点税源企业开展税收专项检查，具体名单另行通知。
各地税务机关也要结合本地区税源情况选择部分重点税源企业开展税收专项检查。
二、检查年度
税收专项检查的时间范围为2012年度和2013年度，发现重大税收违法行为线索的，应追溯至以前年度或延伸至2014年。
三、时间安排
税收专项检查工作分三个阶段进行：
（一）部署阶段（2014年2月至3月）。各级税务机关全面动员部署税收专项检查工作。各省国家税务局、地方税务局应于 2014年3月31日前，将部署税收专项检查工作的正式文件报送税务总局（稽查局）。
（二）实施阶段（2014年4月至11月）。各级税务机关组织实施税收专项检查工作。税务总局要对各地工作开展情况进行督导、考核。各省国家税务局、地方税务局应于2014年7月10日前，将税收专项检查半年工作总结（电子版）报送税务总局（稽查局）。
（三）总结阶段（2014年12月）。各级税务机关对全年税收专项检查工作进行总结，分析问题并整改落实。各省国家税务局、地方税务局应于2014年12月10日前，将税收专项检查工作年度总结（电子版）报送税务总局（稽查局）。
四、工作要求
（一）强化组织领导。各级税务机关要成立以税务局主要领导为组长、分管稽查工作领导为副组长、稽查局牵头实施、各部门协调配合的税收专项检查工作领导小组，加强对本级及下级税收专项检查工作的督导和检查，明确进度要求，通报实施情况，开展绩效考核，保障税收专项检查工作的顺利开展。
（二）做好查前准备。各级税务机关要坚决执行税务总局指令性项目的检查工作，同时结合本地实际合理确定自行检查项目。要以点带面，选择行业内有代表性的企业开展解剖式检查，总结归纳检查方法，细化税务总局印发的检查方案，制定规范化检查指南。要认真组织查前培训，针对检查项目和行业特点，开展政策适用分析。综合开展生产经营业务和财务会计分析，查找存在的涉税疑点，提高检查的针对性和实效性。
（三）精心组织实施。要继续推进分级分类检查，合理分配省、市、县三级稽查部门检查任务，统筹安排各级稽查部门检查力量。要灵活运用交叉检查、集中检查、下查一级等方式方法，提高检查工作的质量和效率。各地税务机关要采取辅导、督促企业自查和重点检查相结合的方式开展重点税源企业检查；重点税源企业总部所在地国家税务局、地方税务局要成立重点税源企业检查工作协调小组，负责协调企业总部及各分支机构的检查工作。
（四）加强协调配合。税务机关内部各部门要充分共享检查信息和检查结果，注重检查成果的增值利用，进一步完善以查促管的工作机制。各级国家税务局、地方税务局要加强协调配合，实行联合进户检查，避免多头重复检查，最大限度减少对纳税人正常经营活动的影响。要加强与公安、工商、海关、银行、检察院和法院等部门的协调配合，及时获取第三方信息，切实增强执法手段，有效形成执法合力。
（五）认真分析总结。各省国家税务局、地方税务局要全面客观分析税收专项检查工作，按时上报总结材料。总结材料既要反映检查成果，又要阐述工作措施，同时提出意见建议；分行业报告要全面分析行业特点，归纳税收违法行为发生规律，提炼检查方法；典型案例应具有代表性和借鉴价值；各地自行开展的富有成效的税收专项检查项目要形成检查指南。各项数据要翔实、可靠，严格按照规定格式报送，不得任意改动统计报表项目、格式。各省国家税务局、地方税务局要对上报材料严格把关，杜绝敷衍拖沓现象。
本通知所要求报送材料均应形成电子数据（办理出口退（免）税企业检查情况应同时填写附件2和附件4），报送至可控FTP: E_CENTER(供各省上传使用)-稽查局-系统工作处-2014年全国税收专项检查工作材料上报。
附件：1.2014年全国税收专项检查工作方案
　　& 2.2014年全国税收专项检查工作统计表
　　& 3.2014年全国税收专项检查工作统计表填报说明
4.2014年全国办理出口退（免）税企业检查情况统计表
国家税务总局
2014年2月28日
（联系人：税务总局稽查局系统工作处田海涛联系电话：010-。）
(对税务系统内只发电子文件)
附件：房地产及建筑安装业检查方案
一、检查对象
房地产及建筑安装行业企业
二、检查年度
一般检查2012年至2013年两个年度的税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度，或者延伸检查2014年度。
房地产业检查重点
一、营业税
应全面检查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。
（一）主营业务收入
1．销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。
（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；
（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。
（3）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；
（4）私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账；
（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否按规定入账；
（6）拆迁补偿收入是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；
（7）是否采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。）
（8）收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；
（9）向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。
2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。
3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税；
4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入；
5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。
6.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。
7.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税
（1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。
（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税。
（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。
（4）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。
（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。
（二）其他业务收入
1.房屋出租收入
（1）出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。
（2）出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。
（3）以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。
2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。
（三）其他营业税涉税问题
1.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。
2.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。
3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣代缴营业税。
4.合作建房是否按税法规定足额纳税。
5.不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。
（注：上述若干问题也会涉及到企业所得税、土地增值税的计算、缴纳。）
二、企业所得税
应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。
（一）收入方面
除前述营业税部分的相关问题外，还应检查：
1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。
2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。
4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或直接冲减成本费用。
（二）成本费用方面
1.取得的土地资产是否不按规定计价。
是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。
2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。
（1）是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。
&（2）征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，是否在各个项目进行合理分摊。
&3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。
&（1）是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。
&（2）是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。
&（3）采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。
&（4）是否虚列工程监理费。
&4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。
&取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等
&5.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。
&（1）是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。
&（2）企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本。
&（3）一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。
&（4）未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。
&（5）虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。
&（6）发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。
&6.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额
&（1）将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。
&（2）由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理。
&（3）在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。
&（6）临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。
&7.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。
&（1）“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。
&（2）开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。
&（3）工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整。
&（4）计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。
&（5）是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。
&8.其他问题。
&（1）各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。
&（2）政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税和土地增值税。
&（3）以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整。
&（4）接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入账，少缴所得税；
&（5）固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税；
&（6）无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。
&三、个人所得税
&（一）未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。
&（二）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。
&（三）以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税）
&（四）以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。
&（五）支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。
&（六）房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。
&（七）为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。
&（八）各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。
&四、土地增值税
&除上述营业税、企业所得税里已涉及问题外，还应注意检查：
&（一）对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。
&（二）是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。
&（三）是否按规定确定土地增值税的清算单位。
&（四）是否按规定进行成本费用分摊。
&（五）是否按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。
&（六）清算后又销售或有偿转让的房地产，是否按规定进行纳税申报。
&五、土地使用税
&（一）已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。
&（二）土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。
&（三）开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税。
&（四）未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。
&（一）出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。
&（二）以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。
&（三）以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。
&（四）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。
&（五）承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否未按规定缴纳契税。
&（六）分期支付方式取得的土地使用权，是否未按合同规定的总价缴纳契税。
&（七）竞价土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否未按规定申报缴纳契税。
&七、房产税
&（一）自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。
&（二）是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。
&（三）与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。
&（四）新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。
&（五）国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值，是否按照有关规定申报缴纳房产税。
&（六）自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。
&㈦是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。
&八、印花税
&（一）各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。是否将应税凭证划为非税凭证，漏缴印花税；是否应纳税凭证书立或领受时即行贴花，而直到凭证生效日期才贴花纳税。
&（二）房屋销售（预售）合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。
&（三）2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否按规定申报缴纳印花税。
&建筑安装业检查重点
&一、营业税
&（一）收入方面
&应全面检查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。
&1.是否按规定确认工程价款，隐匿收入或延迟申报纳税。
&（1）合同明确规定付款日期，是否按合同规定的付款日期确认收入；
&（2）合同未明确规定付款日期，或未与甲方（发包方）签订书面合同，在收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据后是否确认收入；
&（3）预收工程款，是否按规定申报纳税。
&2.是否将整体工程分解记账，没有将部分或全部的安装、装饰等其他工程收入并入该项工程总造价内核算
&3.是否将甲方提供的材料价款等计入计税依据
&以包工不包料方式承包工程，是否只将人工费、管理费等劳务收入作为营业税计税依据，未将甲方提供的材料、动力等价款计入计税依据，未申报纳税。
&4.是否按规定结转工程价款以外的各项收入
&（1）是否结转在工程价款以外收取的机械作业收入、材料转让收入、固定资产出租收入等各项收入、其他业务收入和营业外收入。或者虽按规定核算工程价款以外取得的各项收入，但未申报纳税。
&（2）是否将临时设施费、劳保统筹、远征费、二次搬运费等收费项目确认为收入。
&（3）超计划、超面积施工部分是否只确认成本，未确认收入。
&（4）水暖、电照、给排水、宽带等施工项目的收入是否全额确认。
&（5）是否将材料差价款、抢工费、优质工程奖、提前竣工奖等价外收入直接通过“应付职工薪酬”、“盈余公积”、“利润分配”等账户进行核算，或者直接冲减费用。
&（6）设备出租收入是否确认收入。
&5.发包方以物偿债，承包方是否按规定确认工程价款
&发包方向承包方提供实物或劳务抵偿工程价款等应付款项，承包方未按规定确认工程价款，隐匿应税收入。
&6.是否将工程价款直接冲减工程成本或费用、抵偿债务或换取材料
&7.是否将工程质量差和延误工期的罚款等是否直接冲减工程价款
&8.非主营业务和其他应征营业税的行为是否计税，是否将非主营业务高税率的项目混作低税率项目申报纳税
&9.是否以自建自用建筑物名义隐匿收入
&（1）是否利用自建自用建筑物不征收营业税的政策，以自建自用建筑物名义向关联企业提供建筑劳务，未确认应税收入。
&（2）出租、出售自建自用建筑物取得收入，是否未按照规定申报纳税。
&10.是否隐瞒挂靠工程项目的工程价款收入
&（二）其他方面
&1.异地提供建筑业应税劳务是否按规定缴纳营业税
&（1）是否按月就其本地和异地提供建筑业应税劳务取得的全部收入向其机构所在地主管税务机关进行纳税申报，并就其本地提供建筑业应税劳务取得的收入缴纳营业税。
&（2）是否自应申报之月（含当月）起6个月内向机构所在地主管税务机关提供其异地建筑业应税劳务收入的完税凭证（若否，应就其异地提供建筑业应税劳务取得的收入向其机构所在地主管税务机关缴纳营业税）。
&2.其他营业税涉税问题
&二、企业所得税
&应全面检查各种应税收入的真实性、完整性和税前扣除项目的真实性、合法性。
&（一）收入方面（内容参考营业税）
&企业是否按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入。
&（二）成本费用方面
&1.是否混淆成本归属期，提前结转或多结转工程成本费用
&（1）提前结转未完工工程成本。企业是否按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。
&（2）将直接费用和间接费用提前转入工程成本。
&（3）擅自缩短临时设施的摊销期，虚增临时设施摊销成本。
&2.是否虚列材料成本，虚增工程成本
&（1）虚列已耗用材料的单价、数量，虚增材料成本。
&（2）将尚未耗用的材料列入成本。
&（3）将不属于材料成本、不能税前扣除的其他费用列入材料成本。
&（4）取得虚开发票或虚构购进材料业务，虚增材料成本。
&（5）材料成本的贷方差异有无长期不调增利润。
&（6）已竣工的工地剩余已领用材料有无办理退料手续冲减成本。
&3.营业费用方面
&（1）固定资产折旧的检查
&①是否未按规定年限计提折旧、计提折旧时固定资产残值率低于税法规定的残值率；
&②是否在营业费用中一次性列支达到固定资产标准的物品；
&③达到无形资产标准的管理系统软件，是否在营业费用中一次性列支。
&（2）租赁费摊销方面
&①租赁固定资产，是否一次性列支租赁费，未在租赁期限内平均摊销费用。
&②融资租赁时，租入固定资产的租赁期短于该项固定资产法定折旧年限，对每期支付的租赁费高于按税法规定的折旧年限计算的折旧额的，其超出部分不得作为本期成本、费用。是否列支设备租赁费高于按照税法规定计算的折旧额。
&③有否将经营租赁时发生应由出租方承担的费用如车辆保险费、车船使用税等列入管理费用。
&（3）计税工资方面
&①是否虚列人工费用，虚增工程成本
&是否虚列施工人员数量、虚列应付工资，虚增人工费用。
&②工资支付是否合理。
&如以发票报销的方式，为员工报销交通补贴、医疗费；以劳动保护费名义支付给职工人人有份的误餐费；以会议费、公杂费、宣传费名义列支部分职工奖励费；在劳动保险费中列支职工交通意外保险、员工子女保障保险等商业保险，未计入职工工资进行纳税调整。
&（4）“三费”方面
&①计提基数是否准确。企业发放的住房补贴，不得作为职工福利费、工会经费、职工教育经费的计提依据。
&②是否重复列支职工福利费、职工教育经费和工会经费或者列支或提取的数额是否超过规定比例。
&（5）业务宣传费和业务招待费的检查
&将应计入业务宣传费和业务招待费项目的支出以会议费、差旅费、公杂费、办公用品等项目在管理费用中列支，在申报时，是否未按税法计算的限额进行纳税调整。
&（6）是否未按权责发生制原则和配比原则扣除费用。
&4.各项损失是否按规定报批，是否按规定在税前扣除
&5.购置、建造固定资产、无形资产购置或开发期间发生的合理的借款费用是否不作为资本性支出，而直接计入财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。
&6.与生产经营无关的其它费用支出是否税前扣除；逾期完工的违约金、赔偿金、逾期还贷的罚息是否挤占成本。
&（三）发票方面
&1.是否未按规定开具发票、开具假发票或虚开发票
&（1）异地提供建筑业应税劳务的企业开具从其机构所在地主管税务机关领购的发票。
&（2）向发包方开具假发票，以隐匿收入，少缴税款。
&（3）虚增工程价款或虚构部分业务，向发包方提供虚开的发票，发包方据此虚增固定资产价值或虚增税前扣除额。
&2.是否以不合法凭证列支各项成本、费用
&（四）其他企业所得税涉税问题
&1.工程完工后余料和残料的变价收入、销售废旧包装物收入是否入账。（是否按规定申报缴纳增值税）
&2.从低税率地区分回的投资收益是否按规定补税；
&三、个人所得税
&（一）未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。
&（二）以发票报销方式或定额发放交通补贴、误餐补助、加班补助、通信补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税）。
&（三）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。
&（四）是否以发票报销的方式套取现金，支付给个人奖金、回扣、提成等，未代扣代缴个人所得税。
&（五）支付给无用工手续的临时工工资，是否代扣代缴个人所得税。
&四、其他税种
&（一）附设的工厂、车间生产的水泥预制构件等建筑材料，用于本企业的建筑工程的，于移送时是否申报缴纳增值税。（如进行账务处理时将水泥预制构件等建筑材料的生产地点登记为施工现场；将生产水泥预制构件等建筑材料耗用的原材料、人工费用等成本费用分解计入工程施工成本。）
&（二）是否按实收资本和资本公积两项的合计，缴纳印花税。
&（三）增加实收资本或资本公积，是否缴纳印花税。
&（四）将工程转包、分包给其他纳税人，所签订的分包、转包合同，是否按照规定缴纳印花税。
&（五）经营自用的房屋，是否按规定缴纳房产税；出租房屋的租金收入是否按规定缴纳房产税。
&（六）对房产进行改造、扩建，增加的房产原值是否按规定缴纳房产税。
&（七）同房屋不可分割的附属设施是否计入房产价值，按规定缴纳房产税。
&（八）是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。
股权转让企业及个人检查方案
（非金融企业“金融商品买卖项目”方向）
一、检查对象
发生金融商品买卖业务的非金融企业。
二、检查年度
一般检查2012年至2013年两个年度的税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度，或者延伸检查2014年度。
三、检查方法
（一）查找存有涉税问题的金融商品买卖企业
1.采集企业大宗金融商品买卖数据
为采集尽可能多的发生大宗金融商品买卖的企业数据，需要充分利用网络、证券交易所等具有公信力的渠道来收集所需的第三方数据，以夯实筛选涉税问题的数据基础，主要从以下三个渠道获取相关数据：
第一渠道是大宗交易平台。大宗交易平台是专门提供给大券商、机构、投资者进行股票交易的平台，主要是“大小非”持有者、券商营业部的游资和机构资金通过此途径交易。由于该平台的交易金额巨大、数据集中、交易对象主要是机构、企业等投资者，能较快获取纳税人大批量的大额交易信息，应作为调查取证的重要渠道。
第二渠道是通过牛网、鑫网等各种证券软件获取股票的减持初步信息。首先使用股票交易查询软件中的F10功能键查询企业的数据资料和股东信息，对沪深上市公司逐一查询，统计每个股票2012年至2013年底十大股东及十大流通股股东的情况，筛选其中有减持股票的企业清单，同时剔出基金公司和银行等金融企业，并对持股股东企业减持的股票数量和减持时间进行记录。
第三是通过各种网站包括搜索引擎和上市公司的官方网站查询更为具体的信息。在第二部分查询出的样本公司减持股票信息的基础上，结合各种有关新闻网站搜寻所有有关减持股票或股权的更为具体的交易信息。在股吧、论坛上关注大量增持和减持企业的主题，发掘潜在的信息来源，再通过相关上市公司网站，详细查找相关信息，确认相关情况。
2.筛选有涉税问题的金融商品买卖企业
在采集的企业大宗金融商品买卖数据中，根据企业作为新股东或增持的时间，判断企业大致的取得成本，根据股东进出数据的变化，判断企业大致取得股票的数量，并对企业取得状况进行登记。其次，依据上述方法，根据股东减持时的股票价格和数量，估算企业减持金额。第三，根据企业增减持金额，判断企业盈利状况，对应税的企业进行登记，同时在征管系统中查询登记的应税企业买卖金融商品行为是否已缴纳相关税收并进行登记统计；在剔出已基本足额缴纳相关税收的企业后，将剩余企业列入本次金融商品交易专项检查的重点检查对象。
（二）核算金融商品买卖价差
根据新《营业税暂行条例》第五条第（四）项的规定，作为金融商品的股票买卖业务，营业额是以卖出价减去买入价后的余额，对卖出价和买入价如何确定，目前没有明确规定，仅对金融企业做出相关规定，根据国税发〔2002〕9号印发的《金融保险业营业税申报管理办法》中第14条和财税〔2003〕16号《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》中的相关规定，纳税人买卖股票的营业额为买卖股票的价差收入，即营业额＝卖出价－买入价。同时，根据国家税务总局公告2013年第63号《关于金融商品转让业务有关营业税问题的公告》的相关规定，纳税人从事股票、债券、外汇、其他四大类的金融商品转让业务，不同品种金融商品买卖出现的正负差，在同一个纳税期内可以相抵，按盈亏相抵后的余额为营业额计算缴纳营业税。若相抵后仍出现负差的，可结转下一个纳税期相抵，但在年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。但由于在证券市场中股票价格的取得和计价方式的特殊性，在核算股票买卖价差收入（营业额）时应注意以下几个方面：
1.确定股票的买入价和卖出价
对纳税人买卖股票时，实际操作中可以根据不同取得方式和价格确定股票买卖价格，主要存在以下确定方式：
（1）二级证券交易市场买卖股票：价格以纳税人买卖成交价格为依据，就是以纳税人交易交割单据记录价格来确定买入价和卖出价。
（2）以合同、协议方式买卖股票：价格以合同、协议中记载交易价格为依据，确定股票买卖价格。
（3）以拍卖、抵债方式买卖股票：拍卖方式以拍卖成交价格作为双方股票买卖价格为依据，而抵债的以抵债金额为依据，确定股票买卖价格。
（4）参与新股、增发申购、配股认购取得股票：以发行和增发价格确认为买入价格，而配股认购方式主要是以公司股东所持有股票为基础，以较低价格进行一定比例配股，以配股价格为买入价。
（5）原始股东的原始股权投资在公司上市后所形成股票：由于这存在股权变为股票过程，存在两种不同意见，一是认为投资时并不是股票，不能作为买入股票，在被公司上市时才视作买入股票，以上市公司发行价作为买入价。二是认为纳税人虽没有实际买入行为，但由于股权已变更为股票，且在变更过程中没有支出费用，应当以实际投入成本作为股票买入价。上述两种不同认定方法带来营业额差距很大，若以股权投资“实际成本”计价，由于上市公司历年分红，股权投资“实际成本”已经变得很低，或已收回成本。对这情况价格认定上，相关税收政策尚未明确，有待政策进一步明确，各地在检查过程中应予充分注意。
2.计算股票买卖的价差收入（营业额）
由于上市公司分红派息而出现股票除息除权，引起股票数量和价格的变动，因此，对股票买卖价差收入（营业额）上要区分不同方式进行计算：
（1）纳税人买卖所持股票期间，相关上市公司没有分红派息，纳税人买卖股票价差收入（营业额）等于直接用卖出价减买入价。
（2）纳税人所持股票因上市公司分红派息出现除权或除息，导致股票数量和价格有所变动，这时不能直接以所持股票卖出价减买入价来计算价差收入。
3.选用不同会计核算方法对税收的影响
按照上述的国家税务总局公告2013年第63号《关于金融商品转让业务有关营业税问题的公告》的相关规定，纳税人买卖股票等金融商品按年度进行汇总核算，在核算上，根据会计法，纳税人就可以选择采取先进先出法、加权平均法等方法进行核算。
（1）先进先出法。纳税人采用先进先出法核算，可以简单理解为纳税人卖出股票收入抵扣先买入股票成本价格进行核算，按此方法核算比较繁琐，要根据每一笔买卖股票记录进行核算。由于股票市场是不断波动，在上涨行情中，企业买入价格会越来越高，可能会出现前期成本较低，后期成本较高，由于股票买卖营业税是按年汇总缴纳，对后期出现亏损可能无法抵扣，在下跌行情，情况则相反。
（2）加权平均法。纳税人采用加权平均法核算，计算所持股票的期间平均成本，以平均成本价作为买入价抵扣。由于纳税人卖出股票所抵扣是买入股票平均成本，所抵扣成本受行情和时间的影响较少，对按年汇总缴纳的股票买卖营业税影响较小。
（3）两种核算方法对纳税差异。
由于纳税人核算方法的不同,在出现多次反复买卖的情况下，即使纳税人买卖股票的价差收入相同也会出现缴纳营业税总额不一样，主要是由于纳税人在选择先进先出法核算时，如纳税先期的买入成本较高，易导致后期卖出抵扣产生亏损，而根据营业税相关规定，当年的股票买卖亏损不能结转下一年度，造成下一年度在卖出剩余所持股票时价差收入虚增，多交税款。而纳税人在加权平均法情况下，由于抵扣时是买入股票的平均成本，没有因价格波动导致成本波动，在每一次卖出股票时能真实反映股票买卖盈利情况，能减少因按年度汇总核算造成纳税差异。
重点关注是否存在人为调整会计核算方法，调节应纳税额的情况。
四、检查重点
（一）营业税检查
1.买卖金融商品营业税检查
（1）检查买卖金融商品价差收入的准确性。检查“长期投资”、“交易性金融资产”、“买入返售金融资产”、“持有至到期投资”等科目，对于卖出的金融商品，根据企业金融商品买卖统计表核对成本结转是否正确，价差收入的计算是否准确。特别注意股票分红派息后的成本计算是否准确。
（2）检查金融商品分红派息收入的准确性及完整性。检查持有金融商品取得的分红、债券利息收入是否已缴纳营业税。通过查询上市公司的利润分配公告及债券的派息公告等，检查金融商品的分红、利息收入计提是否正确。
（3）检查是否存在跨年度结转的买卖金融商品价差负差。检查是否存在利用买卖金融商品价差负差结转至下一年抵减计税营业额的情形。
（4）检查买卖金融商品的价差收入核算是否正确。检查是否将股票、债券、外汇、其他四大类品种统一归为“金融商品”，检查是否将不同品种金融商品买卖出现的正负差，在同一纳税期内进行相抵，按盈亏相抵后的余额为营业额计算缴纳营业税。检查是否扣除了金融商品买卖的交易税费，造成少申报缴纳营业税。
（5）投资收益。检查金融商品卖出时，成本结转的准确性；检查分红派息计提的准确性、完整性。
（6）可供出售金融资产―利息。检查可供出售金融资产的债券的派息金额。
（7）应付账款或预收账款等往来科目，检查明细科目，检查是否存在未确认收入的应税收入。
（8）已缴税金与已提、已申报税金是否一致，检查“应交税金”、“银行存款”。
（二）企业所得税检查
1.收入总额的检查。一是检查股息分红、债券收益、汇兑收益是否全部按规定入账；二是检查各种金融商品买卖收入的确认是否符合规定，是否存在将已实现的收入挂在往来账或体现在账外而不确认收入的情况。
2.检查税前扣除项目的真实性、合理性。
一是检查税前扣除的各项金融商品交易支出、费用、税金、损失及其他支出，是否属于其当期发生的，且与其取得的金融商品交易收入相关的合理的支出，主要检查股票、债券、外汇等投资收益业务支出等项目。
二是检查是否存在多列费用的情况，检查“投资收益”账户，核实是否将与金融商品交易无关的费用计入该账户。检查费用发票的真实性、合法性，是否存在虚开发票虚增成本情况；根据员工考勤记录、工时记录、工资标准等，检查是否存在虚增人员工资、奖金套取现金情况。
三是检查固定资产的折旧是否符合相关规定，是否存在擅自缩短固定资产的折旧年限多提折旧的情况。
四是对各资产税务处理的检查，重点检查是否准确界定各项资产，有无将资本性支出一次性税前扣除；有无将不征税收入用支出所形成的费用或资产，在税前扣除或摊销。
五是检查企业填报的各项损失，重点检查企业是否存在虚报财产损失、虚报投资性支出损失和虚报借款的坏账损失等虚增成本的情况。
3.检查的主要科目或事项
（1）营业收入，主要检查“主营业务收入”、“管理费收入”、“手续费收入”、“服务费收入”、“利息净收入”、“投资收益”、“汇兑收益”、“其他业务收入”、“银行存款”、“现金”等科目，并结合“应付账款”、“预收款项”等往来科目明细，检查是否存在应确认而未确认的收入。检查中，要特别关注其从各种来源取得的货币形式和非货币形式的收入是否并入收入总额。有债务重组事项发生的，检查是否债务重组合同或协议生效时确认收入；有信托投资事项的，检查其信托投资收益中提取的“项目管理费”和“项目业绩报酬”是否并入收入总额；有股权转让事项的，检查是否于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认转让股权收入、股权转让所得。有资产处置事项的，检查内部处置的资产有无转移出境，转移出境时是否视同销售处理；企业对外处置的资产，检查是否及时足额视同销售处置。有融资性售后回租事项的，检查承租人出售资产的行为，是否确认销售收入。
（2）其他收入，主要检查“营业外收入”、“特许权使用费收入”、“固定资产清理”、“待处理财产损益”、“无形资产”、“长期待摊费用”、“资本公积”、“现金”、“银行存款”等。
（3）营业成本，主要检查“投资收益”、“营业税金及附加”、“资产减值损失”、“其他业务成本”、“应交税金”。
（4）其他扣除项目，主要检查“营业外支出”和对应的“固定资产清理”、“待处理财产损益”、“无形资产”、“长期股权投资”以及各项准备金科目。有权益性投资事项的，检查其权益性投资业务是否列支应由被投资企业承担的费用；有信托投资事项的，检查信托项目中列支的“营业费用”是否合法、真实并与收入有关；有股权转让事项的，检查在计算股权转让所得时，是否将不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额一并扣除。有融资性售后回租事项的，检查对融资性租赁的资产，是否按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，检查承租人支付的属于融资利息的部分，如何在税前扣除。检查职工福利费、职工教育经费、工会经费是否按税法规定扣除；检查为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金是否超出国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准；检查为职工支付的补充养老保险、补充医疗保险是否超过工资总额的5%；检查是否超过规定标准列支业务招待费；检查是否税前扣除税法规定可提取的准备金之外的任何形式的准备金；检查是否税前扣除与取得收入无关的其他各项支出；检查为投资者或雇员个人支付的商业保险费是否在税前扣除。
（5）纳税调整增加额，主要检查“应付职工薪酬”、“应付款项”、“投资收益”、“所得税”、“递延所得税资产/负债”、“固定资产”、“累计折旧”、“无形资产”、“长期待摊费用”、“投资收益―按权益法核算的联营公司的投资收益”、“交易性金融资产”、“公允价值变动损益”、“手续费及佣金支出―经纪人佣金支出”、“固定资产减值准备”、“资产减值准备”、“资产减值损失”、“预计负债”、“递延收益”等科目。
（6）纳税调整减少额，主要检查“应付职工薪酬”、“业务及管理费”、“交易性金融资产”、“公允价值变动损益”、“投资收益”、“预计负债”、“递延收益”等科目。
（7）弥补以前年度亏损，主要检查“利润分配”等科目。
（8）允许扣除的公益救济性捐赠额，主要检查政策适用、真实性及计算是否正确，同时检查“营业外支出”科目。
（9）本期累计实际已预缴所得税额，主要检查“所得税”、“应交税费”科目。
（三）个人所得税检查
1.检查是否按规定全员、全额地履行了代扣代缴义务。企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物、提成以及其他应税收入是否按规定足额扣缴个人所得税，向股东派息分红是否足额代扣代缴税款，个人所得税计算方法是否正确。
2.检查企业的大额发票报销现象，是否存在个人以发票列支成本充抵个人收入的问题。
3.检查是否存在利用企业资金支付个人消费性支出或购买家庭财产而未计个税的情况。
4.投资方委派的管理层，在本公司领取工资，是否按规定代扣代缴个税；是否存在利用劳务派遣、临时工、实习生等方式变更工资、福利发放问题。
6.检查的会计科目或事项
（1）工资、薪酬所得，主要检查“应付职工薪酬”、“应付款项”、“应收款项”、“业务及管理费”、“其他业务支出”、“营业外支出”等科目，同时检查“应付职工薪酬”明细账、工资计算表及职工花名册及相关原始凭证。
（2）劳务报酬所得，主要检查“手续费及佣金支出”、“其他业务支出”、“业务及管理费”、“营业外支出”等科目，检查与经纪人签订的委托/居间合同等。
（3）利息、股息、红利所得，主要检查“应付利息”、“应付股利”、“应付利润”和“利润分配”等科目，检查公司章程、股利及红利分配方案等。
（4）财务租赁所得，主要检查“业务及管理费”、“待摊费用”等科目和相应货币资金等科目，检查租赁合同、协议等情况。
（5）其他所得，主要检查“其他业务支出”、“业务及管理费”科目和相应货币资金等科目。
（四）其他地方税种检查
检查各类合同是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。检查记载资金的账簿按规定计算贴花后，“实收资本”和“资本公积”合计金额增加的，增加部分是否补贴印花。检查企业是否存在签订无金额的框架合同时未贴印花税或仅贴5元印花，实际结算未按规定补贴印花税的现象；检查是否规定申报期限申报缴纳印花税。
检查房产税计税依据计算是否准确，是否足额申报缴纳房产税；自建的房产价值计算是否准确；同房屋不可分割的附属设施是否计入房产价值；对房产进行改造增加房产价值的，是否及时入账等，足额计算缴纳房产税；公司股东将股东自有房产无偿给公司使用，是否缴纳房产税。
3.其他税种：检查土地、车船使用情况，看是否已正确计算申报缴纳城镇土地使用税，车船税等其他地方税种。
（五）发票问题上一条法规： 下一条法规：