本市3月30日发布“国五条”细则的落地政策，这份被称为“京十九条”的政策，首次将二手房市场纳入本市调控体系。4月1日，北京市地税局在官网发布，明确了5类房屋转让时“原值”如何计算，经税务机关审核，个人转让住房在转让前实际发生的装修费用，可按一定比例扣除，其中商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%，经济适用房的最高扣除限额达到了房屋原值的15%。
　　今后，北京市个人转让房屋所得，将严格以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额，按照20%税率计算纳税。市地税局明确：根据国家税务总局文件规定，“合理费用”包括了对房屋的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等相关费用。
　　计算得出，北京房主如果出售一套“原值”为200万元的商品房，经税务机关审核后，最多可扣除20万元的装修费。
　　税务部门明确，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。
　　需要特别提示的是，如果“纳税人原购房为装修房”，即合同注明房价款中含有装修费的，铺装了地板，装配了洁具、厨具等，不得再重复扣除装修费用。
　　但是，如果卖房人提供的发票不能满足条件，也不可以扣除装修费用。即凡有下列情况之一的，都不得扣除装修费用：装修费用凭证不是有效发票；发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。
　　“一套房屋在出售转让时税费的负担，与房屋原来价格即‘原值’息息相关，如果中间的差价越高，缴纳的税款就会相应增加。”财税专家说。据了解，对于房屋“原值”的确认，直接关系到今后二手房销售的买卖双方利益。
　　地税部门明确，今后二手房交易者在进行个人所得税纳税申报时，须按规定提供据以证明房屋原值的相应凭证。
　　对于能够提供房屋原值相应凭证的，税务部门审核相应凭证后确定房屋原值。纳税人同时提供购房发票、契税缴税凭证的，按孰高原则确定房屋原值；纳税人不能提供房屋原值相应凭证的，税务部门将通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。
　　5类房屋的“原值”按以下规则确认：“商品房”，购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；“自建住房”，实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；“经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)”，原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；“已购公有住房”，原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。
　　“城镇拆迁安置住房”，根据相关规定分4种情况：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
　　“为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管，按照有关规定，结合本市实际情况，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率。”4月1日，市地税局表示，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。
　　查询“京十九条”发现，为充分发挥税收政策的调节作用，本市将根据市场情况适时提高定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目的土地增值税预征率，加强预征和清算管理，加大稽查力度。
　　市地税局明确：房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
　　北京房地产业协会秘书长陈志说，以往北京的商品房项目，预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。比较上述标准，可以看出土地增值税预征率提高了，“这必将对房地产企业的资金周转形成较大压力，因为房企的销售额越大，预征的土地增值税也越多，如果房屋销售价格上涨，可能会面临更高的土地增值税，这或对抑制房价上涨起到一定作用。”
　　购买不满5年的豪宅(非普通住房)，将对房屋收取5.5%的全额营业税，3%的全额契税，以及按原房主售房的差额收取20%的个人所得税。
　　以海淀区北部一套房屋为例，2010年，房主以总价300万元的价格全款购买了此房，如今再以600万元的价格出售。减去原总价10%、即30万元的装修款，再减去大约10万元的购房税款，购房人出售这套房屋的所得，就是600万元的总价，减去300万元的购房款，再减去30万元装修款和10万元税款，相当于260万元。而其所缴纳的税款，应该为260万元的20%，即52万元。
　　这也就意味着，如果要出售这套豪宅，全额营业税、全额契税、个人所得税3项相加，交易方应该缴纳103万元的税款。
　　但这些税款，只在针对不满5年的非普通住宅时全额征收。链家地产分析师张旭说，针对非普通住宅按全额征税，也体现出政府正在采用更严厉手段，通过纳税抑制房地产投资投机型需求。
　　如果购房人出于改善的目的，购买一套满5年的二手房，但房主名下仍有其他房产，又应该怎么纳税呢？张旭测算，首先这套房将免除5.5%的营业税，但契税需要按照3%缴纳，同时房主也要缴纳所得的20%作为个人所得税。
　　这也就意味着，如果这套房是售房人在2008年、以100万元全款购买的普通住房，目前售价为200万元，交易方应该缴纳的契税就为6万元。而个人所得税则需要用200万元减去20万元装修、缴纳大约为2万元的税款和原购房款，再乘以20%，即15.6万元。整套房应缴纳的款项即为21.6万元。
　　如果购房人购买的是已经满5年、90平方米以下的普通住房，又是房主名下惟一一套住宅，其如今的纳税额度和此前并没有变化。张旭说，针对这类“刚需”二手房，新政前后都免去个税，也免征营业税，售房人只要交纳1%的契税即可。即无论房主此前用多少钱购买，只要房源仍属于普通住宅，只需交纳1%的契税，也就是说，如果购房人在城内买了一套售价200万元的小房，虽然和缴纳个税的房源价值相等，但整套“刚需”房应缴纳的款项，仅为2万元。
　　2011年11月，本市调整了普通住房标准，也就是市民口中的“普宅”标准。认定普通住房的标准为住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。
　　在同时满足以上3个要求的基础上，普通住房的售价还不能高于所在位置的价格上限。按照本市规定，其价格上限为四环内北部地区为每平方米38880元、南部地区为每平方米34560元，四至五环北部地区为每平方米32400元，南部地区为每平方米28080元，五至六环北部地区为每平方米25920元，南部地区为每平方米21600元，六环外地区为每平方米17280元。
　　本市要求，符合新的普通住房标准能够享受税收优惠政策。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减按1%税率征收契税。(窦红梅 耿诺)
　　“京十九条”发布后首个工作日 过户交税不着急 大厅服务不断顿
　　不见蜂拥而至的人群，不闻稍显嘶哑的回复声，4月1日本市各区县房地产交易大厅普遍比前段时间冷清了许多。4月1日是“京十九条”发布后的首个工作日，在海淀区、西城区、丰台区等多个区县的房地产交易大厅中发现，与这项被称作“国五条”细则北京落地政策的文件发布之前相比，本市各个交易大厅的业务受理量几乎降了一半，但交易大厅提供的各种人性化服务，仍在进行。
　　上午还有座儿下午仍可取号
　　海淀区历来是二手房交易的“大户”之一，最近一段时间，位于上地的海淀区房屋管理局办事大厅每天都聚集着近千人。但在4月1日，取号机启动两个半小时后却只有150人拿号，而中午12时离开时，取号者仅有185人。
　　11时整，大厅的等候席中还有一半是虚位，和前几天相比，整个大厅的办事人员似乎“蒸发”了一半。因为本市暂停网签业务，大厅中7个网签窗口也暂停服务。
　　“目前上地办事大厅的工作时间已经恢复正常，早8时开始取号，9时正式对外办公。”咨询台前，一名工作人员喝了口水说。
　　自“国五条”细则发布之日开始，由于担心北京调整个税缴纳方案，本市迎来了房地产交易的高峰。为了应对市民提问，海淀房管局办事大厅的咨询台前，最多时曾经站了7位工作人员回答问题。而4月1日，咨询台的工作人员已经缩减到4人。
　　“瞅这架势，不着急的市民中午前后，甚至下午来取号，当天都办得上，估计最近办事人员会大幅减少，市民不用起大早来排队了。”咨询台的一名工作人员说。
　　还从丰台房地产过户大厅了解到，截至4月1日15时，丰台区才发出了200多个办理业务号，还有100多个号可以领取。
　　房子已网签市民不着急
　　“5月15日再来交税啊，成！”在海淀区房管局办事大厅楼上就是交税大厅，刚刚办完交税预约的王女士一脸轻松。“房子已经办了网签，按照原来的办法交税，那就什么时候交都成了，不着急！”
　　从3月初“国五条”细则颁布开始，王女士就处在一种很焦躁的状态当中，急着将自己名下一套位于西四环的一居室出售，反复催促中介抓紧办理房屋核验、购房人资格申请。上周(3月25日至3月31日)和购房人办完网签手续的她，本来还担心赶不上交税而被新政卡在节骨眼上。但3月30日出台的“京十九条”规定，进入网签环节的房源可以按照原方案交税，王女士提着的心，总算放下了。
　　“网签办了就行，税还按房子总值的1%交。反正买房人的贷款也要等，已经排上号咱就不着急了。”王女士长长舒了一口气。
　　比海淀区交税大厅还冷清的，是丰台区的办税大厅。15时左右本是大厅最热闹的时间段之一，但4月1日的丰台办税大厅中，居然有很多窗口都空着，没人办理业务。最新版的交税细则被张贴在大厅显眼之处，只有一个人正在细细阅读，另外还有4个人在办理业务。
　　“已经网签的，慢慢办就可以；还没网签的，也得等到网签重新启动后再走流程办理过户手续了。最近这几天应该不忙。”一名工作人员说。
　　绿色通道人性化服务仍继续
　　3月中旬，由于各区县房屋登记大厅办理购房资格核验、网签、产权登记等业务的群众增加较多，各区县都在原有绿色通道不变的情况下，新增网签和购房资格核验绿色通道，并为老年人、残疾人以及行动不便的群众优先提供服务。
　　“京十九条”公布后，虽然交易大厅的人少了很多，不过，询问工作人员得知绿色通道等人性化服务措施仍然继续执行，老年人、残疾人以及行动不便的群众等仍被继续提供优先服务，在大厅的公告栏上，这一规定也很显眼。
　　西城区房屋登记大厅工作人员说，此前大厅中对老年人、残疾人开辟了绿色通道，即使在前一段时间办理量过大、不得不每天采取限号措施只发200个号的前提下，仍旧开辟绿色通道。近期房屋过户量应该大幅减少，市民等候时间将会缩短，但绿色通道仍为市民开通。
　　同样，高峰期虽然已经过去，但朝阳区房屋登记业务网上预约系统仍旧保持从8时到20时的开放预约时间，市民仍旧可以按时登录网站预约房地产登记业务。据了解，朝阳区目前仍保持3条绿色通道，为老年人、孕妇、残疾人和行动不便的群众办理业务。(耿诺 杨丽娟)
(内容来源：北京日报)
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发布时间：来源：广西新闻网
导语：1月1日起，自治区地税局下发的《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（以下简称《公告》）已正式施行。根据《公告》，全区二手房转让时应纳税款采用核定征收的，不再享受各单项税种的税收优惠政策。标签： &&&&&&
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二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.05%；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。[1]结果是增加了买房人的购房负担，也增加了国家的。实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上。征收机构税务部门目&&&&的限制买卖交易抑制房地产产业过热
符合住宅小区建筑在1.0（含）以上、二手房交易税费单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。
新政下的契税：
普通住宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、
140平米以上或是非普宅：3%、商业房或公司产权：3%
城市维护建设税
营业税的7%。
教育费附加
营业税的3%。
个人所得税
普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。
交易手续费
3元/平方米×建筑面积
房屋成交总额×0.05%
日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（废止）住宅5年内：房屋评估总额×5.6% ；5年或5年以上普通住宅无营业税。
（最新）住宅2年内：房屋评估总额×5.6% ；2年或2年以上普通住宅无营业税。
日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”
土地增值税
普通住宅免征；非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。
房屋所有权登记费
80元，共有权证：20元
买卖合同公证费
买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3%；
（1）契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90-140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳。（二套房按3%收取）
（2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.6%缴纳。
（3）土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。
（4）个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算
（5）房屋交易手续费；按6元/平方米交纳
（6）房屋所有权登记费：80元。
（7）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳契税由买方交纳，交税比例是：
1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。
2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。
(1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担（二套房按3%收取）
(2)营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.8%缴纳。卖方承担
(3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%预缴纳，按照超率累进税率计算，多退少补。卖方承担
(4)所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担
(5)房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担
(6)房屋产权登记费：80元。买方承担
(7)房屋评估费：按评估额0.5%（一） 交易税费
1.营业税 （税率5.6%， 卖方缴纳）
根据2015年3月房产新政，转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
这里有两个要点
①购买时间超过2年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再次看票据（看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。
②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。
另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
2. 个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20%， 卖方缴纳）
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。
另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20% 。
3.印花税（税率1%，买卖双方各半）
从2009年至今暂免征收。
4.契税（税率1%、1.5% 、3%，买方缴纳）
征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
5.测绘费1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （2008年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）
一般房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。
6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米×实际测绘面积 非住宅10元/平米×实际测绘面积
7.房屋产权登记费80元 共有权证：20元
（二）所需材料
1.地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）
2.房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直还需确认表原件两份和附表一。
注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。（一）费用:免征营业税和个人所得税，但是需要增加
1.公证费:40元/平米× 产权证面积
2.契税：不论房产什么情况都需要征收全额契税
其他费用和正常过户都一样
（二）所需材料
1.公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套
2.不需要经过地税局直接可以过户。
3.房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。（一）继承房产的费用有
1.公证费 40元/平米×产权证面积
2.继承公证费 80元/单 放弃继承公证：80元/人
注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税的政策同样适用。
（二）所需材料
1.公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。
2.房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。
注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有房产证，过短时间办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年的价格来衡量时，就有点不划算。
市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在时，为买受人提供的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。定价关
二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主来说，价格定高了难以找到买主，定低了又会使自己蒙受经济损失。
建议：将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、收益法、成本法等为客户的房子做出较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场价格，并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。
近年来，二手房交易双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。
建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。
办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规，手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。
建议：一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序，经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。
付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现问题，会拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。
建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。
物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。
建议：物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；所售房屋里的家具等是否已搬空；钥匙是否已交付；水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。2013年税费规定
二套房贷款首付比例可提高
继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
地级市“十二五”末联网住房信息
通知还要求，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。
150万房价个税多缴24万
来京工作6年的吴先生刚缴纳购房定金，但因二手房购房政策的调整，他可能要面临多缴纳20多万个税的情况。
在北京，购买二手房所有税费均由购房者承担。例如，吴先生在朝阳区购买了一套价值150万的小户型二类经济适用房，该房已满五年可上市交易，但并非业主的唯一住房。
按现行政策，吴先生需替业主缴纳总房价1%的个人所得税，即150×1%=1.5万元；但是，如果按照新政策，因该经济适用房最初价值仅为20万元，如果按照差额缴税即（150-20）×20%=26万。
这多出的24万多元的税收，让吴先生很头疼。他说，他购买的这套小户型用于自住，但现在，多出的20万限制住了他这种非投资者。吴先生希望，政策应该进行细化，对于非投资性的住房，应给予个人所得税减免或返还。
本次调控时间表
●各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。
●市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。
●2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
●大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
■ 北京落地
二套房可实施差别化信贷
对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
近期，二套房贷首付将调至7成，利率增至1.3倍的传言甚嚣。昨天公布的通知中，并未明确二手房贷的具体政策，但提出可进一步提高。
陈志和胡景晖均认为，各地应该会从实际情况出发，来确定二套房的政策，除了继续收紧外，国家也明确提出鼓励改善性购房需求，因此对于二套房也不能一棒子打死。同时，也要看当地银行自身的情况。
“如果真是调到7成，那和全款购房也没太多差别了。”胡景晖认为，二套房也应该实施差别化信贷政策，如果二套房购买的是普通住房，则不应该再上调。
限购政策全覆盖
限购区域应覆盖城市全部行政区域。
陈志认为，限购要覆盖城市的全部行政区域是细则非常严厉的条款。此前，一些经济发达城市限购，但其周边区域却不限购，这导致那些投资投机的购房仍然有空间，也导致了这些不限购区域的房价出现快速上涨。而此次新一轮调控中，明确了限购的城市要覆盖城市的全部行政区域。
“经济发达城市的周边，比如北京周边的香河、涿州等地，以及上海、杭州等城市周边，按照政策也应该要实行限购。这样就堵住了所有的漏洞，让投资投机购房完全没有市场，住房也彻底回归自住的属性。”陈志说。
不同类型房应区别对待
胡景晖说，以前的房改房、经适房，当时的购买价格只有两三千甚至几百元每平米，而如今的卖出价已经高达数万元，这就意味着几乎是全部交易额的20%来征税。
胡景晖说，“再加上营业税、契税等，买一套300万的房子，税费要八九十万。”他认为，北京出台的调控落地细则中，应该要根据房屋的不同性质来区别税收政策。买卖房屋的税收，国家列明买卖双方各自应承担的费用标准，各项费用应由谁承担清晰可见，购房的承担其自身的购房交易税费，卖房的承担其自身通过出售房屋所得收益应缴纳的税费;但自2006年国家出台“国十五条”，其中规定，“从日起，对购买住房不足5年转手交易，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”。
按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。因此，很多卖家相应降低房价，搞一刀切，净收房价，所有税费由买方负责了。不过生意场上，一个愿打一个愿挨，当各自认为物有所值时，买卖就成功了。
税费由谁交的问题，实际上国家有明文规定，全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的，如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的，从这个角度讲税费由买家交也是合理的。
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