分析一个房地产公司的长期偿债能力指标?

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贡献者:Saibot3
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&企业偿债能力和营运能力分析
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&2006-, All rights reserved.  近年来, 企业财务报表中显现诸多问题, 主要体现在以下五方面。  1.假设前提  近年来,关于企业的偿债能力的分析,企业的财务会计部门在企业清算的前提假设下进行财务报表的合计。但是这一观点违背了企业的持续经营的假设前提。财产清算即企业必须以偿清债务为前提条件。例如:现金流量比例、速动比率等指标是按照财产清算为假设前提进行计量。这样的指标表面上看来十分有有效,实际上违背了企业真实的资产运行能力。企业持续经营下不能实现对全乎流动资金的变现来偿还企业负债, 也不可能将所有固定资产变现来偿还企业所有债务。在财务会计学科当中企业报表中只能以持续经营为假设前提,不能以财产清算为假设前提来分析企业的偿债能力。否则企业的偿债能力的分析结果只是企业的财产清算偿债能力, 而不是企业生产经营阶段的偿债能分析。在实际生产活动中, 所有企业生产经营的目的是为了能够持续经营获取高额利润,而不是将全部资产抵押以还清债务。全部债权人以资金使用权转让给企业的目的不是为了使企业的偿还全部债务, 只是为了如期获得资金的使用利息以及收回资金因此,企业应当在持续经营的假设前提下实行企业的偿债能力的分析。  2.分析方法存在问题  第一表现在企业的偿债能力的分析方面过于单一化。企业的偿债能力分析当中的比率指标是最重要的方法。但是在实际操作中,多数企业财会在定量分析的基础上,没有运用定量分析方法。企业的资产负债项目和数目多,但是资产负债表中的比率指标结算无法满足这些项目。所以在实际的财务报表中,将企业的资产变现分析和实际变现能力差异巨大。账面上的资产变现往往存在较低的使用价值,例如长期没有经验、大量库存商品、坏账、其他收费等。账面上关于企业的资产的较低的变现能力往往具备较高的使用价值,例如企业的品牌、企业的信誉等无形自查 。因此,单一化的定量分析方法无法满足企业众多的负债项目,因此定性的分析方法更加科学。例如企业是否存在信誉差的问题、企业是否将汇票转让、企业是否存在隐瞒款项的问题。第二是关于分析方法把握较为死板。现行的关于企业的偿债能力的分析方法较为死板,过于静态化。没有重视企业的资金周转过程当中的偿债能力的因素。单一重视按时间划分专务问题,没有充分重视这一时间段结束以后对于企业的偿债的转化能力。  3.资金渠道存在问题  企业偿还债务资金渠道往往具备多元化,即来源多样性。例如,由资产变现资金,经营产生的利润,新引进的短期融通渠道等。后两种偿还债务的资金渠道往往是在正常经营情况下使用。现有的企业的偿债能力的分析往往是由资产变现的渠道, 并不能准确计算企业的的偿债能力。采用这样的方法评估企业的偿债能力最终导致分析结果偏差过大以至于影响企业的偿债能力的分析的真实性和全面性。  4.短期偿债能力指标存在问题  现行的企业的短期的偿债能力的分析的基本指标有:  企业的资产负债表当中的先进流动比率、现金速动比率、企业的现金比率。以上是哪个指标仅仅测量了企业的整体偿债能力的分析。对于企业关于资产变现能力、资产负债的项目、会计核算的质量等间接影响企业经营的项目没有做出正确的衡量。  (1)缺少对企业负债项目的性质的统计  按照流动资产的指标的意义是超过一个年度或者一周年的持续经营前提下的资产损耗。实际生产过程中并没有对一年以上的库存商品或者坏账进行统计,在资产负债表上依旧显示,从未使得现金流动比率这一分析指标存在一定的漏洞。速动资产虽然在流动资产中变现能力最强,但是在坏账和代收费用方面没有进行相关数据的统计。往往资产已经消耗完毕时或者延期支出等问题应当不在流动比率的测量当中。  ( 2) 未充分考虑企业资产质量的影响  若企业经营能力低下,不良资产多。例如存在几年的坏账和超过一年的库存商品的挤压,这个企业的资产质量低下,其资产变现能力远远低于账面的变现能力。这一情况会使企业的偿债能力的分析存在较大疏漏。现行的流动比率的计算并没有考虑不良资产的计量。  ( 3) 未充分考虑企业资产计量属性的影响  根据财政部下发的关于企业的会计专政以及企业的不同计价成本的核算,例如积累成本、变现能力、企业的资产的市场价格等,在大多数情况下资产按照实际成本衡量。企业在库存商品的长期积压的变现能力略高于成本价格,但是企业的短期偿债能力的分析方面偏离了库存商品的实际市场价格,并且在计算流动比率和速动比率的过程中没有计量库存商品的市场价格。  ( 4) 未充分考虑企业负债的属性  企业的财务部门出示的企业的流动资产的负债表中的预收账款运用企业的商品来交换,不予动用速动资产。因此在计算速动比率和流动资产比例以及先进流量比率中应当去除这几个项目。  ( 5) 未考虑或有负债对企业短期偿债能力的影响  企业的负债能力的因素的变动中取决于未来生产中的变动情况。例如对应付账款的结束、企业的担保能力、没有核算的企业的相关事项。所以,在企业进行短期的偿债能力的分析时,应当考虑企业未来生产当中出现的变动或者有可能发生变化的资产的负债情况。  ( 6) 未能量化地反映潜在的变现能力因素  企业在实际生产和经营当中会面临动用银行贷款、资产的变现、企业的偿债能力的变动等会引发企业的变现但是在短期的偿债能力的分析中没有相关说明。  5.长期偿债能力指标存在问题  ( 1) 长期负债比率指标存在的问题  第一是企业的资产和负债项目增加额情况下,长期负债比率指标针对原定资产和资产项目总额的结算,没有真正实现具体问题具体分析。第二是在企业的偿债能力的分析上对于资产的变现能力的账面价值有所偏差,例如房地产贬值,固定资产折旧等问题。第三是一些资产没有变现能力,例如长期付费项目。第四是企业的坏账等。第五是关于这类指标对于企业全部资产的偿债能力的分析,而不是对于企业的长期负债能力的分析。例如这些指标当中关于企业的负债的分析,例如长时间负债或者流动资产变动。对于大型企业的流动负债分析的疏漏更大。资产负债表和负债权益比率表产生同样的情况。  ( 2) 已获利息倍数存在的问题  第一是企业的举债经营危机。机制体现在两个方面:一个是企业的利息问题,一旦企业的息前税少于企业实际支出的利息,直接引发企业的经营危机。  第二是应当在规定时间内完成对于资金贷款数额的归还,在计算企业的偿债能力的份上时对于企业的利息的支付和本金的偿还同时记录。因为已获利息倍数体现了企业的利息的偿还能力。企业对于本金额偿还集中体现了企业的偿债能力的分析,这一点在已获利息分析当中没有说明和计量。因此,已获利息倍数职能反映企业的举债经营的条件。因为企业的本金与利息的偿还是以现金形式偿还,并不是以企业自身经营所得利润归还。企业的权责发生制明确规定企业的高利润并不一定是企业的现金流量比率高。因此在使用已获利息倍数时应党明确企业的本金和利息的支付能力的充裕。  三、企业偿债能力分析的含义、意义及主要内容  (一)企业偿债能力分析的含义  偿债能力即企业按期偿还债务的能力。  在现代企业中,负债属于资金来源的最重要组成部分,未来债务到期应当以资产形式或劳务支出偿还,企业的盈利同样依赖于能否到期归还债务。企业的偿债能力集中表现为能否按期和有效地归还其到期债务。  (二)企业偿债能力分析的意义  企业偿债能力分析的意义,企业偿债能力即企业能否偿还其自身所欠含本金和利息的归还的能力。在企业的偿债能力的分析当中,对于企业自身的经营状况、风险机制和现金筹资能力的大小,为企业的理财行为提供借鉴。以上指标对于企业的投资商、债权人、供应链和企业高管等经营活动的参与者具有非同寻常的意义。  ①从投资者的角度而言  企业偿债能力的强弱与否直接决定企业盈利和企业的竞争能力以及寻找合适的投资机会的。企业的偿债能力的低下直接导致企业盈利能力和投资机会大量减少。所以,企业的偿债能力的分析直接决定投资者的投资行为。  ②从债权人的角度而言  企业的偿债能力的强弱与否直接决定对企业的资金、本金、利息以及其他的经济项目能否按期到账。企业的偿债能力较弱直接引发本金与利息收回推迟,或者增加企业的财务报表当中的坏账。所以,企业的偿债能力的分析直接决定债权人能否进行正确的借贷决策。  ③从管理者的角度而言  企业高管对于所在企业的经营活动中进行的资金运作和投资行为的顺利进行直接影响企业的偿债能力的分析,直接影响企业承受财务风险机制能力的强弱。所以,企业的偿债能力的分析决定企业高层管理者能否进行正确的经营决策。  ④从供应商的角度而言  企业的偿债能力的分析与直接决定供应商对于企业合同的承诺的兑现的。企业的偿债能力弱直接引发资金链的断裂或者货款不能按时导致。所以,企业的偿债能力的分析决定供应商能否对企业的财务状况和风险机制进行合理的估量。  (三)企业偿债能力分析的主要内容  企业偿债分析的主要内容是:企业负债的类型、种类或者和偿债所需现金的状况。企业的偿债能力的分析包括短期偿债能力分析与长期偿债能力分析。  1短期偿债能力分析  短期偿债能力是指企业偿还流动负债的能力,或者说是指企业在短期债务到期时可以变现为现金用于偿还流动负债的能力。  1)短期偿债能力分析的主要指标  企业的短期贷款的偿还能力包括能否和里的运用相关指标从而有效衡量企业的短期负债行为。主要包括企业的现金流量比率和速动资产比率以及先进流量表的相关计量。从未衡量出关于企业的偿债能力分析的资产流动比率、速动比率以及企业的经营所需现金的流量比率等。这些指标直接体现企业的偿债能力。企业的偿债能力的分析有利于企业与同行业相关竞争者的比较。表一是关于青岛海尔公司三年来的资产的负债表的数据。  从以上数据的分析当中,可以得到海尔公司于2004年的流动比率较前两年大幅度提高,直接引起海尔公司短期偿债能力的增强,同时有利于债权人的利益。2004年的速动比例高于前两年,直接因其海尔公司的资金的流动负债能力提高。2004年海尔公司的先进流量比率高于前两年,直接体现其公司业绩的提升。以上三个数据可以将其与同行业竞争者比较从而更加清晰公司的经营能力是否提升。综合以上数据表面海尔公司于2004年的短期偿债能力大大超越前两年。  2) 短期偿债能力的分析指标  ①营运资本  营运资本指标即实际流动资产与实际流动负债的差额。  相关计算公式:实际营运资本=实际流动资产-实际流动负债。通过公示可以得出相关结论,即实际营运资金充裕,使得企业偿还短期债务的能力增强。对于不同规模与种类的企业,不同规模的流动负债形式,使用这个相对差额指标,难以实现对于现行企业的偿债能力的计量。  ② 流动比率  流动比率等于流动资产除以流动负债,这个指标用以计量公司短期偿债能力。大多数情况下,实际流动资产超过实际流动负债,两者比率大于一,甚至大多数公司相关比值高于二。  ③速动比率  速动比率等于企业速动资产除以流动负债,速动资产实质上是流动资产减去库存商品和待摊费用后的额度。具体计算公式是:速动比率=速动资产\流动负债=(流动资产-存货)\流动负债。  ④现金比率  现金比率等于企业货币资金除以交易性金融资产与流动负债的额度。现金比率计量资金例如企业的实际货币资金和交易过程中发生的金融资产。两者是速动资产减去应收账款后的额度。基于应收账款存在发生坏账损失的前提,致使大多数应当按时到期的款项形成坏账。所以速动资产减去应收账款后的额度更能体现企业对于流动负债的偿还能力。  3)短期偿债能力的分析比较方法  ① 同行业比较  同行业比较方法例如同行业业务绩效水平比较、同行业的总体水平比较、同行业竞争者的比较。三者虽然在比较方法的形式上相同但是比较方法不同。三者具备统一的前提条件:即必须保证同行业和保证统一的行业标准。  ②历史比较分析  短期偿债能力的比较于历史比较分析方法中往往适用于过于即历史失去相同时间点的短期偿债能力的比较。可以同企业过去经营时间段中最佳状态相比较或者与企业良好经营的额度进行比较。大多数企业采用上年度同比增长来反映企业的历史比较分析方法。  ③ 预算比较分析  企业的预算比较方法即衡量企业是否完成本年度的预算以及以预算的差距的分析方法。预算比较方法可以准确衡量企业是否按期偿还企业的利息等。这一指标的实现可以根据企业的自身经营水平制定合理的预算。  2长期偿债能力分析  长期偿债能力分析即分析企业能否按期偿还企业对于长期借贷的偿还的分析。即企业能否在既定事件内通过盈利等按期偿还应付借贷款项的能力。  企业的长期借贷偿还能力的分析在企业的财务报表中以相关数据中关于资产和权益的相关分析得以呈现。例如对于不同权益类型的分析,各种权益的共同点和区别等用以实现对企业的长期偿债能力的分析。表二中例举了同仁堂药业和同行业竞争者的资产负债率的列举。  按图中所示2004年到2007年这三年当中同仁堂药业的资负债率逐年降低,代表着企业的偿债能力越发增强。图纸表面,同仁堂药业的资产负债率为19%,即同仁堂药业每100元资金中仅有19元借贷。图中可以看出同仁堂药业的资产负债低于同行业其他药业,标题同仁堂药业的资产管理风险机制良好。同行业的深圳三九药业的偿债能力较弱,资产负债率较高,不利于企业的债权人的利益。  1) 长期偿债能力的特点  长期偿债能力即债务期限超过一年借贷行为。在资产负债表中规定短期负债也包括一年内到期的长期负债。  长期负债的偿还特点:  ①长期负债的担保前提基础条件是该企业在短期债务偿还中还款率较高。以此为基础才能进行长期偿债行为。  ②长期负债设计资金数额庞大,对于本金的偿还所需时间长。但是从时间阶段来看,最终企业的财务报表中关于利润和收益情况最终体现为企业的先进流入情况。因此,企业的长期偿债能力直接决定企业的经济利益实现。  ③企业的长期偿债能力的多少决定企业的原始资本积累。因此对于长期借贷即综合偿债要素,还会衡量资本积累机构公正与否,在构建合理的原始资本结构的前提下增加企业的长期偿债能力。  2)长期偿债能力的影响因素  ① 长期资产  资产负责表将长期资产分为固定资产、长期投资和无形资产三种。长期资产是偿还长期债务的重要保障,长期资产的计价和积累方法直接决定长期偿债能力。  ②长期负债  资产负债表中明确规定长期借贷、应付账款借贷、项目应付款以及其他长期负债属于长期负债。  ③ 长期租赁  融资租赁即通过租赁机构垫付资金,然后按照租借人要求购进设备,租借人按照双方制定的合同规定支付租金。但是在规定时间内将所购设备归还的常见租赁形式。所以企业往往把融资租赁的财产计入固定资产当中,以及将该项的资产或设备的负债直接体现在企业的资产负债表里。  ④退休计划  退休金用于企业的退休员工的福利和生活费的保障以现金形式的制度。退休计划即企业与员工双发协定的对于退休后企业支付现金的计划  ⑤ 或有事项  或有事项是对未来即将发生的事实的不确定性的描述形式。即对于故去的资产负债对于将来的责任追究不予全面反映。  ⑥ 承诺  承诺是企业对于债权人发表的关于企业的应付经济利益的生命。企业在长期偿债能力的测量时,财务工作人员必须依照双方协定和会计资料,尽快将承诺履行变为实际偿还债务的形式。从而加快对长期负债可能性的快速处理。  ⑦金融工具  金融工具是借债人与债券人双方对于某一形式的金融工具进行权力与义务的划分的协定。金融工具主要有债务工具和与金融有关的工具。金融工具对于企业偿债能力的分析和影响有两点:即对于金融工具的实际价格和书面价格的差额不会再相关的资产负债表中得到体现以及金融工具的质量、使用年限等没有进行登记。  3) 长期偿债能力的指标分析  ①资产负债率分析  资产负债率等于负债总额除以资产总额乘以百分之百,或者说是负债总额与资产总额比率。在公正和合理的原则下,应当把把短期债务项目包含在资产负债率的负债总额里面。这个指标集中反映了债权人投资资产份额。本指标又名举债经营比。有三个角度的解释:  债权人的立场是能否按期收回债务。  股东的立场是资金周转阶段是否所获例如大于支付的利息,即对资金的利用程度。  经营者的立场是一旦贷款数额庞大,超出债权人承受范围被认定是风险投资不利于企业的借债。如果企业无法举债,或负债数额较小。会导致说明企业缺乏资金甚至资金链断裂影响企业的发展。从而导致企业家利用债权人的资金进行生产和销售的能力减弱,即降低资金利用率。  ② 产权比率及其分析  产权比率公式是:负债总额\所有者权益总额乘以100%。  产权比率增加,表明企业偿还长期债务的能力减弱;产权比率降低,表明企业偿还长期债务的能力增强。产权比率的重要作用是为债权人提供书面报表以及为投资者提供企业日常周转资金的渠道分析。可以有效提供企业的财务报表是否与实际相符。本指标也可以提供债权人注入的资本受到股东权益的保障程度,以及企业在清算时对债权人利益的风险投资利益分配。  本文来自中国论文发表中心(),了解更多信息请登录中国论文发表中心
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