基金是否需要缴纳营业税？ 5. 折扣售房的折扣额需要计缴营业税吗？ 6. 7. 预收的售房款何时计缴营业税？ 退还客户的购房款可否从当期营业额中减除？ 8. 以房地产（包括开发产品）对外投资要缴纳营业税吗？ 9. 合作建房如何计缴营业税？10. 以开发产品作为拆迁补偿时营业 税如何处理？ 11. 取得拆迁补偿是否计缴营业税？ 12. 预收的租金何时计缴营业税？ 13. 迟收的租金何时计缴营业税？ 14. 销售、出租不动产应在何地缴纳 营业税？ （二）土地增值税问题1您贴身的财税专家1.哪些情况下需要缴纳土地增值税（征税范围）？ 2. 无偿赠与房地产是否需要缴纳土地增值税？ 3. 税？ 4. 转让码头泊位、机场跑道等基础 转让股权是否需要缴纳土地增值设施是否需要缴纳土地增值税？ 5. 些？ 6. 地方政府要求房地产开发企业代 计算土地增值税的扣除项目有哪收的费用在计征土地增值税时如何处 理？ 7. 转让房地产取得的货币为外币的，在计算土地增值税时如何折合人 民币？ 8. 9. 土地增值税的税率是多少？ 怎样速算土地增值税税额？10. 土 地 增 值 税 主 要 有 哪 些 优 惠 政 策？ 11. 土 地 增 值 税 的 纳 税 义 务 发 生 时 间、纳税申报时间、纳税期限是怎样 规定的？ 12. 房地产企业土地增值税纳税申报 与一般企业土地增值税纳税申报有何 不同？ 13. 开发房地产项目需要到税务机关 办理项目登记、备案吗？什么时候登 记、备案？登记、备案时需要提供什2您贴身的财税专家么资料？ 14. 预缴土地增值税的纳税义务发生 时间如何确定？ 15. 预缴土地增值税的计税依据如何 确定？ 16. 土地增值税的预征（缴）率是多 少？ 17. 如 何 计 算 土 地 增 值 税 的 预 缴 税 额？ 18. 预缴土地增值税如何申报？ 19. 未按规定预缴土地增值税是否加 收滞纳金？ 20. 如 何 确 定 土 地 增 值 税 的 清 算 单 位？ 21. 哪些情况下房地产企业应当进行 土地增值税清算？ 22. 哪些情况下税务机关可以要求房 地产企业进行土地增值税清算？ 23. 房地产企业何时需要到税务机关 办理土地增值税清算手续？ 24. 土 地 增 值 税 清 算 时 收 入 如 何 确 定？ 25. 土地增值税清算时哪些情况属于 视同销售行为？ 26. 对自用或出租的开发产品是否征 收土地增值税？ 27. 土地增值税清算时对扣除项目需 要提供什么凭证？ 28. 土地增值税清算时对公共配套设3您贴身的财税专家施如何处理？ 29. 土地增值税清算时对装修费如何 处理？ 30. 土地增值税清算时对预提费用可 否扣除？ 31. 土地增值税清算时，对多个房地 产项目共同的成本费用，如何计算清 算项目的扣除金额？ 32. 土地增值税清算时房地产开发费 用如何扣除？ 33. 土地增值税清算时，对扣留建筑 安装施工企业的质量保证金如何处 理？国税函[ 号 34. 房地产开发企业逾期开发缴纳的 土地闲置费在土地增值税清算时可以 扣除吗？国税函[ 号 35. 房地产开发企业取得土地使用权 时支付的契税的在土地增值税清算时 如何扣除？ 36. 拆迁补偿在土地增值税上如何处 理？ 37. 土地增值税清算后应补缴的土地 增值税是否加收滞纳金？ 38. 清算时未转让的房地产，清算后 销售或有偿转让时如何计算土地增值 税？ 39. 以不动产对外投资是否要缴纳土 地增值税？ 40. 土地增值税计算案例4您贴身的财税专家（三）企业所得税问题 1. 么？ 2. 房地产企业销售未完工产品取得 确认开发产品完工的条件是什预收款的所得税如何处理？ 3.房地产企业预计计税毛利率如何确 定？ 4. 开 发 产 品 预 租 款 何 时 确 认 收 入 实 现？ 5.开发产品完工销售收入包括哪些内 容？ 6.开发企业代有关部门、单位和企业 收取的各种基金、费用和附加等，是 否应确认为销售收入？ 7.开发企业通过正式签订《房地产销 售合同》或《房地产预售合同》所取 得的收入，应在何时确认为销售收入 的实现？收入的金额如何确定？ 8.哪些情况下须对开发产品视同销售 计缴所得税？视同销售的收入如何确 认？租赁收入在何时确认？ 9. 房地产开发企业的成本、费用区分为哪几类？ 10. 什么是计税成本？ 11. 什么是成本对象？ 12. 确定成本对象的原则是什么？ 13. 确定成本对象需要向主管税务机 关备案吗？ 14. 开发产品计税成本支出包括哪些5您贴身的财税专家内容？ 15. 开发企业计税成本如何核算？ 16. 共同成本和不能分清负担对象的 间接成本，如何分配至各成本对象？ 17. “以地换房”方式取得土地使用 权的，土地成本如何确定？ 18. 以接受投资的方式取得土地使用 权的，土地成本如何确定？ 19. 预提费用可以作为计税成本吗？ 20. 企业建造的停车场所的成本如何 处理？ 21. 企业在结算计税成本时其实际发 生的支出应当取得但未取得合法凭据 的如何处理？ 22. 已销开发产品的计税成本如何计 算？ 23. 企业对尚未出售的已完工开发产 品和按照有关法律、法规或合同规定 对已售开发产品（包括共用部位、共 用设施设备）进行日常维护、保养、 修理等实际发生的维修费用，所得税 上如何处理？ 24. 企业将已计入销售收入的共用部 位、共用设施设备维修基金按规定移 交给有关部门、单位的，如何扣除？ 25. 企业在开发区内建造的会所、物 业管理场所、电站、热力站、水厂、 文体场馆、幼儿园等配套设施，在所 得税上如何处理？6您贴身的财税专家26. 企业为购买方的按揭贷款提供担 保的，其销售开发产品时向银行提供 的保证金（担保金）在所得税上如何 处理？ 27. 企业因国家无偿收回土地使用权 而形成的损失，可以在所得税税前扣 除吗？ 28. 企业开发产品转为自用的，可以 税前扣除折旧费用吗？ 29. 合作建房分配开发产品的，所得 税上如何处理？ 30. 合作建房分配利润的，所得税上 如何处理？ 31. 以地换房的，出地方所得税如何 处理？ 32. 房地产企业广告费、业务宣传费、 业务招待费的计算基数如何掌握？ 33. 房地产开发企业按规定对开发项 目进行土地增值税清算后，在向税务 机关申请办理注销税务登记时，如注 销当年汇算清缴出现亏损的，如何办 理退税？ 34. 对房地产企业何时可以核定征收 企业所得税？ （四）其他问题 1. 房地产企业的开发产品在什么情况下需要缴纳房产税？ 2. 对按照房产原值计税的房产，房产原值是否包含地价（为取得土地使7您贴身的财税专家用权支付的价款、开发土地发生的成 本费用等）？ 3. 宗地容积率低于 0.5 的，如何确定计入房产原值的地价？ 4. 对房地产开发公司建造商品房的用地是否征收土地使用税？ 5. 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，何时开始缴纳土地使用 税？ 6. 已出售的开发产品何时停止缴纳土地使用税？ 7. 以协议方式受让土地使用权的，其契税计税是否包括土地补偿费、安 置补助费、地上附着物和青苗补偿费、 拆迁补偿费、市政建设配套费？ 8. 以竞价方式出让的，契税计税依据是否包括市政建设配套费以及各种 补偿费用？ 9. 因减免土地出让金而承受国有土地使用权的，是否亦减免契税？ 10. 期房购买者退房时已经缴纳的契 税是否可以退还？ 11. 购买已装修的房屋，装修费用是 否包括在契税计税价格内？ 12. 企业合并时，合并后的企业承受 原合并各方的土地、房屋权属，是否 要缴纳契税？ 13. 企业分立时，派生方、新设方承 受原企业土地、房屋权属，是否缴纳8您贴身的财税专家契税？ 14. 土地使用权出让合同、转让合同 是否要缴纳印花税？ 15. 商品房销售合同应按何种税目缴 纳印花税？ 16. 对个人销售或购买住房，印花税 有何优惠？ 17. 房地产企业与贷款公司的借款合 同是否缴纳印花税？ （五）房地产开发企业预售业务涉税 会计处理 1. 房地产开发企业期房销售业务的会计处理 （1）收到预售款时的会计处理 （2）房屋竣工并交付给购买方时的会 计处理 （3）结转开发产品成本时的会计处理 2. 房地产开发企业期房销售业务的涉税会计处理 （1）营业税的会计处理 （2）土地增值税的会计处理 （3）企业所得税的会计处理 二、主要内容 现场 60 大房地产清算案例解剖（涉及 营业税、企业所得税等所有相关税种） 附件 1：房地产企业涉税分析 第一章 房地产业收入的确定一、收入核算范围 房地产开发企业的收入分为营业9您贴身的财税专家收入（包括土地转让收入、商品房销 售收入、配套设施销售收入、代建工 程结算收入、出租房收入及其他业务 收入）和营业外收入。 二、房地产业收入确认原则 6 条 房地产开发企业开发、建造的以 后用于出售的住宅、商业用房，以及 其他建筑物、附着物、配套设施等应 按以下原则确认收入： 1、采取一次性全额收款方式销售 的，应于实际收讫价款或取得索取价 款凭据时确认收入。 2、采取分期付款方式销售开发产 品的，应按销售合同或协议约定付款 日确定收入的实现，付款提前的按实 际付款日确认收入实现。 3、采取银行按揭方式销售开发产 品的，应按销售合同或协议约定的价 款确定收入额，其首付款应于实际收 到日确认收入的实现，余款在银行按 揭贷款办理转账之日确认收入的实 现。? 4、采取委托方式销售开发产品的 按下面原则确认： （1） 以支付手续费方式委托销售， 应按实际销售额于收到代销清单时确 认收入。此时代销清单应载明售出开 发产品的名称、地理位置、编号、数 量、单价、金额、手续费等。10您贴身的财税专家（2）以视同买断方式委托销售的， 按合同和协议规定的价格于收到代销 清单时确认收入。 （3）以包销方式委托销售的，按 包销合同或协议约定的价格在付款日 确定收入，提前付款的，在实际付款 日确定。 （4）以基价并实行超过基价双方 分成方式委托销售的，按基价加分成 于收到代销清单时确认收入。 5、待售产品临时出租的，租赁期 间取得的价款应按租金确认收入，出 售时再确认销售收入。 6、以非货币性资产分成形式取得 收入，应于分得开发产品时确认收入。 三、开发产品预售收入的确认 8 条 开发企业采取预售方式销售开发 产品，其当期取得的预售收入先按规 定的销售毛利率（15%）计算预计营业 利润，并入当期应纳税所得额计算交 纳企业所得税。 预计营业利润=预售收入×销售 毛利率 待预售开发产品完工后，及时结 转销售收入和销售成本、计算出已实 现的利润，与预计利润的差额并入当 期应纳税所得额。 四、开发产品视同销售收入的确11您贴身的财税专家认7条 1、下列行为应视同销售确认收入 （1）将开发产品用于捐赠、赞助、 职工福利、奖励； （2）将开发产品对外投资及分配 给股东或投资者； （3）以开发产品抵偿债务； （4）以开发产品换取其他单位和 个人的非货币性资产。 2、收入确认时限 在开发产品所有权或使用权转移 或于实际取得利益时确认。 3、收入确认方法和顺序 （1）按本企业最近或本年度最近 月份同类开发产品价格； （2）同类开发产品公允价值； （3）按成本利润率确定（15%） 。 五、代建工程和提供劳务收入确 定 1、一个纳税年度的按合同约定结 算日或合同完工日确认； 2、不在一个纳税年度采用完工百 分比法按季确认； 3、节省的材料、下脚料等按合同 归开发单位所有的，于实际取得时按 市场价确认。 六、营业税的纳税义务发生时间 纳税人应纳营业税纳税义务发生时 间为纳税人收讫营业收入款项或取12您贴身的财税专家得索取营业收入款项凭据当天；采取 预收款的为收到预收款的当天。第二章房地产行业成本的核算一、确定成本核算对象和成本项 目 房地产业成本以项目作为核算对 象，一般以独立编制的设计概预算或 每一独立的施工图预算所列的单项开 发工程作为一个项目；同一地点、结 构相近的群开发项目，开工时间相近， 又由同一施工队伍施工，也可合并为 一个成本核算对象；规模大、工期长 的，可按一定的区域或部位划分。 房地产业成本按用途又分为土地 开发成本、房屋开发成本、 （商品房、 出租房、周转房等） 、配套设施开发成 本（指能有偿转让的配套设施）及代 建工程成本。二、成本核算项目 房地产业的成本核算项目包括： 1、土地拆迁及补偿费：包括征地 费、安置费及原建筑物的拆迁补偿费。 2、前期工程费：开发前的规划、 设计、场地平整等费用。 3、基础设施费：供排水、电、照 明、通讯、道路等基础设施建造费用。 4、建筑安装工程费：房屋建设施13您贴身的财税专家工过程中的各项费用。 5、配套设施费：能分摊计入开发 产品成本的非有偿转让的公共配套设 施如锅炉房、车棚、居委会、派出所 水塔等；另一类为能够有偿转让的大 配套设施如商店、邮局、银行等。 6、开发间接费：为开发现场发生 的各项费用如现场管理人员工资、福 利费、水电费、周转房摊销等。 三、房屋开发成本的核算方法 1、土地征用及拆迁补偿费 （1）如能分清项目则直接计入开 发成本 借：开发成本―房屋开发成本 贷：银行存款（应付账款）（2）不能分清成本项目的，其支 出应先归集整理，随后在各项目之间 按一定标准分配（一般按建筑面积）借：开发成本―土地开发成本 贷：银行存款等科目借：开发成本―房屋开发成本 贷：开发成本―土地开发成本2、前期工程费 能分清核算对象的直接计入开发 成本，不能分清的按标准分摊，然后14您贴身的财税专家计入开发成本。借：开发成本―房屋开发成本 贷：银行存款等科目3、基础设施费4、建筑安装工程费（1）自营工程，工程量较小的直 接进入工程开发成本 借：开发成本―房屋开发成本 贷：库存材料（应付账款等）工程量较大、建设规模较大的， 应经过“工程施工”进行核算 借：工程施工 贷：银行存款（库存材料、应 付账款等） 然后，根据下列顺序和方法进行 分配：①开工报告确定工程成本核算对 象；②按核算对象和成本项目分配材 料、人工、折旧等费用；③分配间接 费、机械使用费等；④按月计算施工 实际成本；⑤根据完工报告结算实际 成本。账务处理为：15您贴身的财税专家借：开发成本―房屋开发成本 贷：工程施工（2） 发包工程及价款结算的核算： 一般采用“招标、议标”方式，通过 工程招标确定施工企业，应按工程标 价，采取按月、一次性和按工程形象 进度进行结算。5、配套设施费（1）对能够有偿转让的配套设施 和能分清核算对象的不能转让的配套 设施，可直接计入有关开发成本。账 务处理为： 借：开发成本―房屋开发成本 贷：银行存款、库存材料等科 目（2）对不能直接计入房屋开发成 本的配套设施，应先进行归集，然后 按可销售面积进行分摊。账务处理为： 借：开发成本―配套设施成本 贷：应付账款（库存材料、预 付账款等）借：开发成本―房屋开发成本 贷：开发成本-配套设施成本16您贴身的财税专家6、开发间接费用 （1）对能分清开发项目和不能有 偿转让的配套设施的间接费用可直接 计入房屋开发成本，账务处理为：借：开发成本―房屋开发成本 贷：应付工资（累计折旧、银 行存款等）（2）如有多个开发项目应先归集 费用再进行分摊 借：开发间接费用 贷：应付工资、周转房摊销等（3）如开发企业不设置现场管理 机构，除周转房摊销外，其他间接费 用可只接进入期间费用―管理费用。 最后将间接费用分摊入房屋开发成 本。四、开发成本转入开发产品 待开发产品完工之后，将开发成 本结转入开发产品： 借：开发产品 贷：开发成本 五、 将开发产品转入经营成本 （或 销售成本） 根据开发产品的销售情况结转经 营成本或销售成本，其计算和账务处17您贴身的财税专家理如下： 可售面积单位工程成本=项目预 计总成本/总可售面积 经营成本=已实现的销售面积× 可售面积单位工程成本 借：经营成本 贷：开发产品 第三章房地产行业检查的方法及 要点 一、检查项目有关情况 房地产企业的开发项目进行检查 时，应从项目的立项、土地征用、规 划设计、前期工程费、建筑工程施工、 配套设施支出、房屋销售产权转移为 顺序进行检查。主要检查有关合同协 议和批准书，掌握开发项目的总体情 况，如总开发面积，占地面积，建筑 工程造价及完工时间、房屋销售合同 及入住时间承诺、有无合作建房、有 无代建工程等，为下一步检查打下基 础。 二、检查财务会计资料 对房地产业的检查采用逆查法比 较省时省力，从审查报表入手，进而 审查总账、明细账，最后有针对性的 抽查有关凭证资料。在检查中应加强 对有关重点科目的检查，如往来科目， 收入、成本科目等。 三、实地检查与询问调查相结合18您贴身的财税专家在掌握项目开发总体情况和检查账 本资料的基础上，深入到项目开发地、 销售地实地盘点检查，了解项目的实 际建设情况、房屋销售情况及购房者 的入住情况。同时广泛和有关人员接 触，通过询问交流的方式了解房屋销 售方式，有无有工程配套设施、有无 出租未售出房屋的情况，周转房的摊 情况等与项目检查中的有关数据进行 比对，查证涉税问题。 四、营业成本的检查 房地产企业的成本结转方法为： 可售面积单位工程成本＝成本对 象总成本÷可销售总面积 销售成本＝已实现销售的面积× 可售面积单位工程成本 检查时应注意以下几个问题： 1、审查成本计算是否正确 审查企业是否分清项目，成本计 算是否正确，有无故意提高单位面积 开发成本。成本对象总成本=（土地征 用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋ 设计不可转让的配套设施造价＋建安 工程招标价格＋开发间接费） 预计开发面积，求出预计单位面 积开发成本。检查时要仔细核对有关 合同和立项书，检查预计单位面积开 发成本是否准确，有无故意提高单位 面积开发成本，造成多转成本。19您贴身的财税专家审查有无将土地成本、前期工程费、 基础设施费、不能转让的配套设施费， 开发间接费直接记入开发产品成本， 而不摊入可有偿转化的配套设施，自 用房产，出租房产等，增加销售成本。 在检查中要注意，房地产项目中 建造的各类营业性的“会所”是否按 规定作为固定资产管理。 有无将应记入开发产品的开发成 本直接转入销售成本，造成提前结转 成本，少纳税款。 重点审查开发产品科目的贷方是 否按销售房屋面积结转销售成本，有 无早转，多转成本现象。 2、配套设施成本结转是否正确 通过现场检查看有无可有偿转让 的配套设施（如商店、银行、邮电所） ， 这些配套设施如何结转成本，有无直 接列入开发成本现象。一般存在问题 为不单独按项目核算，直接将开发成 本列入房屋开发成本；或单独核算成 本，但不对土地费用或基础设施费进 行分摊。 3、注意已出租的房产或周转房再 销售时，结转成本是否正确 检查时应注意已出租的房产或周 转房再销售时，结转成本有无减去已 提折旧或已摊消费用，造成多转成本 现象。20您贴身的财税专家4、检查有无白条入账现象 白条支付材料款，工程款，土地 款，甚至以白条的形式虚增以上款项， 加大工程成本，是房地产业普遍存在 的问题，检查时可以与合同协议进行 比对，检查构成房地产成本的的各类 费用的支付凭证是否合法、真实、有 效。有无收受虚开、代开、伪造的假 发票等不合法的发票入账支付费用。 五、财务费用的检查 房地产业开发周期长，占用资金 量大，借入资金较多，利息支出所占 比重较大，对于为建造开发产品借入 资金发生的借款费用，应划分成本对 象完工前发生借款费用计入开发成 本。完工后计入财务费用，直接在税 前扣除，而开发公司财务处理多为直 接进入本科目，当期摊销，减少应纳 税所得额。 向非金融机构的借款利息往往以 高于银行同期贷款利率支付，并记入 有关科目，造成多记成本。 六、管理费用的检查 1、人工费用的检查 管理费用中工资三费超标准列 支，造成多列费用，减少应纳税所得 额，少纳企业所得税。 2、印花税的检查 （1）各类书面凭证是否按规定粘21您贴身的财税专家贴印花税。 （2）房地产企业房屋销售（预售） 合同、建筑安装合同、银行借款合同 等是否按规定粘贴印花税。 房地产企业应税合同多、涉及面 广，未贴、漏贴印花税情况极易发生， 房地产公司项目开发过程中，签定的 各种应税合同数量多、金额大（如销 售合同、建筑施工合同、购销合同、 设计合同、财产租赁合同等） 。但由于 签定合同的部门不能及时向财务提 供，财务人员未及时按规定贴花。虽 然印花税是个小税种，但由于房地产 企业合同数量多、金额大的特点累计 数额往往不小。 3、其他方面的检查 检查企业有无已按规定提取了教 育活动经费而仍在本科目列支培训费 等。 检查企业有无购入的达到固定资 产标准的物品一次性列入本科目的问 题。 七、销售费用的检查 1、销售人员的人数以及提成工 资、奖励等末如实纳入企业正常人员 工资管理，而是直接混入其他销售费 用中列支，销售人员数量随意性大， 工资支出较多。 2、虚增代理费用。由于对销售代22您贴身的财税专家理费提取比例税法尚无明确规定，各 代理公司取费标准不一致，一些房地 产公司通过支付销售代理费的形式， 将收入进行转移隐匿；或将一些“灰 色”成本（如无票支出、非法支出） 以代理费的形式支出、转账。 3、广告费、业务招待费超支。 房地产开发企业在项目开发期间，要 进行大量的广告宣传及业务招待活 动，广告费用、业务招待费支付大， 然而房地产项目开发周期长，收入只 能在后期实现。因此企业广告费、业 务招待费超支问题比较普遍。 八、开发间接费用的检查 审查费用的发生原始凭证是否真 实合法。 周转房作为此科目中的重点一 项，要注意摊销是否正确，已经出租 的周转房的房产税、土地使用税是否 申报缴纳，再销售时注意收入的结转、 流转税的缴纳。 在各项目之间的摊销是否正确， 有偿转让配套项目和大配套项目之间 是否已分摊，多数企业不分摊。 九、对房地产企业税务检查的几 点建议 1、房地产企业涉及单位多、往来 资金数额大，加之目前企业偷漏税的 手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，23您贴身的财税专家已成为税务检查工作的一项重要环节 和方法，对与房地产公司业务往来频 繁且金额较大的单位，特别是合作开 发单位、卖地方、团购单位、施工企 业、供料商、代理公司应作为重点延 伸对象。在保证程序合法的基础上， 简化延伸检查的报请手续，缩短延伸 检查报批的时间；同时严格规范延伸 检查情况汇报制度，保证延伸检查的 效果。 2、由于房地产项目开发周期往往 都在一年以上，通常以一个纳税年度 作为检查时限范围的方法，不能适应 房地产业的具体情况，检查的内容及 发现的问题带有明显的局限性和片面 性。如果以房地产公司开发项目为切 入点进行检查，则能比较全面地把握 其项目开发的过程，容易发现税收违 附件 2：房地产开发的构成 房地产开发的成本包括九个大类： 第一部分法行为。 3、为更加准确、全面掌握开发项 目的数据资料， 可以到计委 （发改委） 、 建委、规划、土地、房管等部门调查 落实其土地面积、土地使用权、建筑 面积、可销售面积、已销售面积的确 权时间和相关数据。通过在以上相关 部门的取证，结合实地调查情况，检 查人员可以对房地产项目开发有更加 直观、真实的认识和了解。更有针对 性地开展账内检查，以确定其应税项 目和计税依据。 4、通过与公安、司法等部门协调 配合，加强与相关执法部门的协作， 加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚 力度；同时严格税务执法的标准，做 到法律面前人人平等，规范整个行业 的土地获得价款：指为获取土地开发使用权发生的各项费用。一般包括： ■ ■ ■ ■ 土地出让金及缴纳的相关税费 合作款项 拆迁补偿 红线外市政费用 开发前期准备费――指取得土地开发使用权后，在项目开发前期第二部分 的费用。一般包括：24您贴身的财税专家■ 设计费――从规划到施工图的全部设计过程产生的费用； 设计费 具体内容 包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费， 勘察丈量费 沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、 施工放线费等。 规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效 果图设计费、总体规划设计费。 规划设计费 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、装修 房（不含样板房）设计费等。 其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。 建筑研究用房 包括材料及施工费。■ 报批报建费用――向政府缴纳的规定费用； 报批报建费用 具体内容 项目报建时按规定向政府有关部分交纳的报批费，各地情况不 同：包括交易中心手续费、人防报建（人防异地建设费）费、 消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、 政府报批报建 费 建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金、 教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费） 、拆迁管理费、招投 标管理费、产权登记费等。 预缴政府费用，并且能够明确政府在若干年内予以返还的，不 计入开发成本。 增容费 包括水、电、煤气增容费。■ 七通一平费用――通水、通电、通电和场地平整等产生的费用； 七通一平费用 临时道路 具体内容 接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用、开设路口工程 及补偿费等。 临时用电 接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、 迁移、临时变压器安装及拆迁费用。25您贴身的财税专家临时用水等费 用接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线建设、 改造、迁移等费用以及通讯、通路、通燃气、通热力。场地平整等费 用基础开挖前得场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。■ 临时设施费用―项目部办公室、项目围墙、临时水电费用； 临时设施费用 临时围墙 临时办公室 临时场地占用 费 临时围板 第三部分 包括： ■ 基础费用――建筑的地基与建筑费用； 基础费用 土石方 护壁（坡）工程 费 基础 降水 除独立柱基和条基等浅基础外的基础形式、及检测费。 具体内容 包括设计、建造、装饰费用。 主体建筑工程费：项目开发过程中的建筑费用。 具体内容 包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。 租金、建造及装饰费用。 含施工用临时占道费、临时借用空地租费。■ 结构与粗装修费――完成地面以上的结构与基本装修的费用；26您贴身的财税专家结构与粗装修费 混凝土框架具体内容 含独立柱基和条基等浅基础在内的结构框架中钢筋、砼、模板 造价，高层建筑的转换层结构造价并入塔楼。砌体 找平及抹灰 防水 其他主体砌体。 包含主体地面、墙面、天面抹灰。 包含屋面、外墙、阳露台、厨卫等主体建筑防水费用。 垂直运输、脚手架、技术措施费、超高补贴、散水、沉降缝、 伸缩缝、底层花园砌体。 ■ 门窗工程费用――室内外门与窗的费用；门窗工程费用 单元门 入户门 防火门 户内门 窗及阳台门 （含管道井门）具体内容■ 公共部位装修费用――外立面、公共部位的装饰与装修费用； 公共部位装修费 用 大堂精装修 楼梯间精装修 屋面精装修 外立面精装修 单元入口精装修 含雨篷。 建筑外保温 栏杆 其它 ■ 室内精装修费用――对精装修交付的房屋的装修费用； 具体内容27您贴身的财税专家室内精装修费用 厨房精装修 卫生间精装修 厅房精装修 阳台、露台、地 面精装修具体内容主要包括厅房、厨房、卫浴、收纳、电器、内门六大系统在内 的，区别于毛坯交付标准的装修房建造费用。第四部分 包括：主体安装工程费――指项目开发过程■ 室内水暖气电管线设备费――室内各类水暖电相关工程费用； 室内水暖气电管 线设备费 具体内容室内供排水系统 自来水、排水、直饮水、热水。 费 室内采暖系统费 地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片。 室内燃气系统费 室内电气系统费 包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、公共 部位灯具、含弱电工程管盒预埋、航空障碍灯等。■ 室内设备及其安装费――空调、电梯、消防等设备及安装费； 室内设备及其安装费 具体内容通风空调系统及安装 包括空调设备、管道、通风系统安装费用。 费 电梯及其安装费28您贴身的财税专家消防系统及其安装费包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费。■ 弱电系统费――居家防盗、网络、电话等。 弱电系统费 居家防盗系统费用 宽带网络费用 有限电视费用 三表远传费用 对讲系统费用 电话系统费用 具体内容 包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮等。 包括主体内外布线及终端插座费用。 包括有限电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用。 包括水、电、气远程抄表系统费用。 包括可视及非可视对讲系统费用。 包括主体内外布线及终端插座费用。第五部分 包括：社区管网费――指项目管网配套费用。■ 室外给排水费用――小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费 用； 室外给排水费用 室外给水系统 具体内容 主要包括小区内水泵房及设备、给水管道、检查井及外 接的消火栓等费用。 雨污水系统 包括雨污水处理相关建筑物、管道、检查井、化粪池等 费用。 中水（含室内）系统 ■ 室外采暖费用――小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用； 室外采暖系统费 管道系统 热交换站 锅炉房 ■ 室外燃气费用――小区接入市政燃气的费用； 主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用以及需交纳 的政府费用等。 具体内容 （3）中水（含室内）系统。29您贴身的财税专家室外燃气系统 管道系统 调压站具体内容■ 室外电气与高低压费用――小区从市政供电网络引入电至各家各户 的费用； 室外电气及高低压设 备费 高低压配电设备及安 包括配电用房、红线到配电房的高压线、高压柜、变压 装 器、低压柜及箱式变压设备费用。 具体内容室外弱电管道及电缆 室外强电总平线路部分费用。 敷设 室外弱电管道埋设 包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、 检查井等费用。 ■ 发电机及其安装费 ■ 室外智能化系统费 室外智能化系统 费 停车管理系统 包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统 的费用。 小 区 闭 路 监 控 系 包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用。 统 周界红外防越 小区门禁系统 电子巡更系统 电子公告屏 室外背景音乐 第六部分 园林环境费――指项目内的景观费用。 红外对扫等。 具体内容30您贴身的财税专家包括： ■ 绿化建设费――小区内用于绿化工程的费用； ■ 建筑――小品小区内雕塑、水景、环廊、假山等； ■ 道路及广场建设费――小区建设道路、广场的费用； ■ 围墙建造费――小区围墙、组团围墙的费用总和； ■ 室外照明――各种照明所花费的费用； ■ 室外菱形设施――各类未细述的设施费用总和。 园林环境工程费 绿化建设费 具体内容 包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家公园等小区内的绿 化支出。 建筑小品 雕塑、水景、环廊、假山等。道 路 及 广 场 建 设 道路广场铺设、道路标识系统等。 费 围墙建造费 室外照明 室外零星设施 包括永久性围墙、围栏及大门。 室外照明电气工程，如路灯、草坪等。 童游乐设施、景观标识、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。第七部分 包括：配套设施费――指项目内为业主服务的各项配套设施费用。■ 会所费用 ■ 学校费用 ■ 物业用房 ■ 垃圾装运站 ■ …… 第八部分 开发间接费――指项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用。 包括： ■ 工程管理费――项目发生的行政、监理、造价咨询等费用；31您贴身的财税专家工程管理费 工程监理费 造价咨询费具体内容 支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。 支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用以及其他造 价类咨询费用。行政管理费在项目开发周期内直接从事项目开发的部门的人员的工资、 奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政 费、财产费（主要包括项目经理部、设计部、工程管理部、 成本部、采购部及从事市场分析与客户定位工作的市场企划 人员等） 。施工合同外奖金工程实施过程中增加的发放给合作方的赶工奖、进度奖、现 场管理类奖金以及由于参加工程类奖项评比增加的费用支 出。工程质量监督费 安全监督费 工程保险费 市场咨询费 支付给市场调研、客户研究等形成项目定位、客户定位等关 键结论的市场咨询类费用。■ 资本化利息――项目使用资金的利息； ■ 营销设施建造费――非临时性销售大厅、 样板房等建造费用对房地产 开发项目中建造的售楼处、 样板房等用房， 属于经相关部门审批的项 目建筑面积内的用房，样板房其建造成本房地产“开发成本”中的 “建筑安装工程费”归集；售楼处、装修费用按照““开发成本”中 的“开发间接费用”归集。32您贴身的财税专家营销设施建造费 卖场费用具体内容 非临时性售楼处、接待厅或销售现场的建安、装修（含设计 费） 、家具配饰、设施、整改及租金等费用。样板间费用包括样板间设计、装修、建安、家具配饰、设施费、整改费 等，租用场地所建的还包括租用租地的租金。销售环境改造费包括销售卖地或销售通道的费用、销售通道的设计、工程及 租用场地租金费用、精神堡垒费用、现场包装、环境整改费 用。维护费用销售卖场和样板间日常维修工程和清洁物耗费用及水电费 用以及超过保修期限发生的维修费用等。■ 物业完善费――物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等。 ■ 交房前的物管理费―交房前的房地产支付给物业公司的物业管理费。 第九部分 期间费用■ 管理费用――公司发生的但无法明确到项目上管理费用， 与工程项目 没有直接关系的管理费； ■ 营销费用――营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用。不属 于经相关部门审批的项目建筑面积内的用房， 其建造成本和装修费用 应列入“房地产开发费用”中的“销售费用”科目核算。 ■ 财务费用―竣工后的利息费用。33您贴身的财税专家附件 3： 国家税务总局于 2009 年 5 月 20 日 发布《土地增值税清算管理规程》 （国税发[2009]91 号）文，以加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作。基于国 税发[ 号文对于国税发[2009]91 号文作了如下的对照解读分析如下。 《土地增值税清算规程》 （国税发[2009]91 号） 《关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有 关问题的通知》 （国税发 [ 号） 异同点对比一、总则 第一条 为了加强房地产开发企 业的土地增值税征收管理，规范 土地增值税清算工作，根据《中 华人民共和国土地增值税暂行条 例》 及其实施细则、 《中华人民共 和国税收征收管理法》及其实施 细则等有关税收法律、行政法规 的规定，结合房地产开发经营业 务的特点，国家税务总局制定了 《土地增值税清算管理规程》 现 ， 印发给你们，请遵照执行。 为进一步加强房地产开 发企业土地增值税清算 管理工作，根据《中华人 民共和国税收征收管理 法》《中华人民共和国土 、 地增值税暂行条例》及有 关规定，现就有关问题通 知如下： 相同点：依据相同。 两者都根据《中华人民共和国税 收征收管理法》 《中华人民共和 、 国土地增值税暂行条例》及有关 规定制定。 不同点：目的不同。 91 号文是对土地增值税征收管理 工作的制定的完整的规范性文 件。强调了税务机关在清算中需 要明确的管理事项以及清算审核 的重点关注内容。 187 号的仅就 土地增值税清算的一些问题进行 了规定。 新增内容。 提出了文件适用范围。 实际上 适用于税务机关对于土地增值税 清算管理，房地产开发企业参照 使用，税务中介机构还应当遵照 《土地增值税清算鉴证业务准 则》 （国税发[ 号） 并结合 国税发[2009]91 号文件使用。 新增内容。 明确提出了“土地增值税清算” 的定义。 强调土地增值税清算是 指自纳税人符合土地增值税清算 条件后，直到结清清算税款的一 系列行为。第二条 《规程》 适用于房地产开 发项目土地增值税清算工作。第三条 《规程》 所称土地增值税 清算，是指纳税人在符合土地增 值税清算条件后， 依照税收法律、 法规及土地增值税有关政策规 定，计算房地产开发项目应缴纳 的土地增值税税额，并填写《土 地增值税清算申报表》 向主管税 ， 务机关提供有关资料，办理土地 增值税清算手续，结清该房地产34您贴身的财税专家项目应缴纳土地增值税税款的行 为。 第四条 纳税人应当如实申报应 缴纳的土地增值税税额，保证清 算申报的真实性、准确性和完整 性。 第五条 税务机关应当为纳税人 提供优质纳税服务，加强土地增 值税政策宣传辅导。 主管税务机关应及时对纳税 人清算申报的收入、扣除项目金 额、增值额、增值率以及税款计 算等情况进行审核，依法征收土 地增值税。 二、前期管理 第六条 主管税务机关应加强房 地产开发项目的日常税收管理， 实施项目管理。主管税务机关应 从纳税人取得土地使用权开始， 按项目分别建立档案、 设置台帐， 对纳税人项目立项、规划设计、 施工、预售、竣工验收、工程结 算、项目清盘等房地产开发全过 程情况实行跟踪监控，做到税务 管理与纳税人项目开发同步。 第七条 主管税务机关对纳税人 项目开发期间的会计核算工作应 当积极关注，对纳税人分期开发 项目或者同时开发多个项目的， 应督促纳税人根据清算要求按不 同期间和不同项目合理归集有关 收入、成本、费用。 第八条 对纳税人分期开发项目 或者同时开发多个项目的，有条 件的地区，主管税务机关可结合 发票管理规定，对纳税人实施项 目专用票据管理措施。 三、清算受理 第九条 纳税人符合下列条件之 二、土地增值税的清算条 一的， 应进行土地增值税的清算。 件 相同点： 清算条件相同。 新增内容。 强调了税务机关在项目清算前 对房地产开发项目的税务管理， 要求工作日常化、项目化、阶段 化、深入到房地产开发的全过程， 做到税务管理与项目开发同步， 侧面也说明房地产开发企业在每 一开发阶段的项目税务资料应当 保存完整，真实可靠。 新增内容。 强调了纳税人申报的责任。新增内容。 与纳税人申报责任相对应，强调 税务机关在清算中应当提供的服 务和清算税款的责任。新增内容。 很多开发企业的清算工作无法进 行，表现在：一是不能准确划分 成本对象；二是不能准确划分开 发成本与开发费用；三是长期不 办理竣工清算等。为此，税务机 关提前介入，对于房地产开发项 目会计规范可以起到督促作用。 新增内容。 实施项目专用票据管理可以有效 地掌握房地产开发企业分项目分 期的收入状况，一般是指销售不 动产票据，包括预售票据和结算 发票。35您贴身的财税专家（一）符合下列情形之一 的，纳税人应进行土地增 值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣 工、完成销售的； 第十条 对符合以下条件之一的， 2.整体转让未竣工决算房 主管税务机关可要求纳税人进行 地产开发项目的； 3. 直 接 转 让 土 地 使 用 权 土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开 的。 发项目，已转让的房地产建筑面 （二）符合下列情形之一 积占整个项目可售建筑面积的比 的， 例在 85%以上，或该比例虽未超 主 管 税 务 机 关 可 要 求 纳 过 85%，但剩余的可售建筑面积 税 人 进 行 土 地 增 值 税 清 算： 已经出租或自用的； 1.已竣工验收的房地 （二）取得销售（预售）许可 产开发项目，已转让的房 证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登 地 产 建 筑 面 积 占 整 个 项 记但未办理土地增值税清算手续 目 可 售 建 筑 面 积 的 比 例 在 85%以上，或该比例虽 的； 未超过 85%，但剩余的可 （四）省（自治区、直辖市、 计划单列市）税务机关规定的其 售 建 筑 面 积 已 经 出 租 或 自用的； 他情况。 对前款所列第（三）项情形， 2.取得销售（预售）许可 应在办理注销登记前进行土地增 证 满 三 年 仍 未 销 售 完 毕 的； 值税清算。 3.纳税人申请注销税务登 记但未办理土地增值税 清算手续的； 4.省税务机关规定的其他 情况。 第十一条 对于符合本规程第九 条规定，应进行土地增值税清算 的项目，纳税人应当在满足条件 之日起 90 日内到主管税务机关 办理清算手续。对于符合本规程 第十条规定税务机关可要求纳税 人进行土地增值税清算的项目， 由主管税务机关确定是否进行清 算；对于确定需要进行清算的项 目，由主管税务机关下达清算通 知，纳税人应当在收到清算通知 之日起 90 日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税 五、土地增值税清算应报 送的资料 符合本通知第二条 第 （一） 项规定的纳税人， 须在满足清算条件之日 起 90 日内到主管税务机 关办理清算手续；符合本 通知第二条第（二）项规 定的纳税人，须在主管税 务机关限定的期限内办 理清算手续。（一）房地产开发项目全部竣 工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地 产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。不同点： 对于纳税人申请注销税务登记的 要求在注销登记前应进行土地增 值税清算，明确了时限要求。 91 号文再次重申注销登记前 应进行土地增值税清算，说明国 家税务总局对于一些基层税务机 关操作不规范、不经清算提前给 予企业注销、税务资料保存不完 整、存在税收管理漏洞行为的注 销环节土地增值税管理问题已引 起重视。相同点： 具备必须清算条件的纳税人， 要求清算时限相同，都为满足条 件之日起 90 日内。 不同点： 1、具备可清算条件的纳税人，91 号给予了税务机关灵活裁量权， 一是可具备必须清算条件时才清 算；二是可以先行清算。 2、对于税务机关确定需要清算的 项目，明确了自纳税人应当在收 到清算通知之日起 90 日内办理清36您贴身的财税专家人或经主管税务机关确定需要进 行清算的纳税人，在上述规定的 期限内拒不清算或不提供清算资 料的，主管税务机关可依据《中 华人民共和国税收征收管理法》 有关规定处理。算手续，这是 187 号文所没有明 确的。 3、 号文强调了不按照税务机关 91 确定期限清算的纳税人的法律责 任。例如《税收征收管理法》第 六十二条规定，纳税人未按照规 定的期限办理纳税申报和报送纳 税资料的，或者扣缴义务人未按 照规定 的期限向税务机关报送代扣代 缴、代收代缴税款报告表和有关 资料的，由税务机关责令限期改 正，可以处二千元以下的罚款； 情节严重的，可以处二千元以上 一万元以下的罚款。 相同点： 1、均需报送《土地增值税纳税申 报表》 。 纳 税 人 办 理 土 地 增 值 税 2、对于纳税人委托税务中介机构 清算应报送以下资料： 审核鉴证的项目，两个文件均要 （一）房地产开发企业清 求报送中介机构出具的《土地增 算土地增值税书面申请、 值税清算税款鉴证报告》 。 土地增值税纳税申报表； 3、对于土地增值税清算鉴证报 （二）项目竣工决算报 告，可以参考《国家税务总局关 表、取得土地使用权所支 于印发&土地增值税清算鉴证业 付的地价款凭证、国有土 务准则&的通知》(国税发[2007] 地使用权出让合同、银行 132 号)。 贷款利息结算通知单、项 目工程合同结算单、商品 不同点： 房 购 销 合 同 统 计 表 等 与 1、 号文件没有提及房地产开发 91 转让房地产的收入、成本 企 业 的 土 地 增 值 税 清 算 书 面 申 和费用有关的证明资料； 请。 （三）主管税务机关要求 目前很多房地产开发企业并不情 报送 愿进行清算，但是并不是说纳税 的其他与土地增值税清 人在清算时不应当提交清算申 算有关的证明资料等。 请，该文第十三条提及“主管税 纳税人委托税务中介 务机关已受理的清算申请，纳税 机 构 审 核 鉴 证 的 清 算 项 人无正当理由不得撤消。 ”说明申 目，还应报送中介机构出 请仍然需要但不是必须。另外， 具的《土地增值税清算税 纳税人应当提供的房地产开发项 款鉴证报告》 。 目说明所主要包括的内容也一定 程度上起到了申请的作用。这些 内容同税务机关的前期管理相互第十二条 纳税人清算土地增值 税时应提供的清算资料（一）土 地增值税清算表及其附表（参考 表样见附件，各地可根据本地实 际情况制定） 。 （二）房地产开发项目清算说 明，主要内容应包括房地产开发 项目立项、用地、开发、销售、 关联方交易、融资、税款缴纳等 基本情况及主管税务机关需要了 解的其他情况。 （三）项目竣工决算报表、取 得土地使用权所支付的地价款凭 证、国有土地使用权出让合同、 银行贷款利息结算通知单、项目 工程合同结算单、商品房购销合 同统计表、销售明细表、预售许 可证等与转让房地产的收入、成 本和费用有关的证明资料。主管 税务机关需要相应项目记账凭证 的，纳税人还应提供记账凭证复 印件。 （四）纳税人委托税务中介机 构审核鉴证的清算项目，还应报 送中介机构出具的《土地增值税 清算税款鉴证报告》 。37您贴身的财税专家衔接，都是税务机关所要关注的 方面。 2、附表要求增加了。 附表参考表样―：针对《土地 增值税纳税申报表》要求分项目、 分时间填报，作为《土地增值税 纳税申报表》的补充文件。 附表参考表样二：则针对具体开 发项目的具体成本明细项目要求 填报。 3、考虑了房地产开发企业在开发 过程中难免有一些非招投标合同 金额，有真实有效的凭证，尽管 没有合同支持，也应当准予扣除， 但需要单独列示，税务机关会重 点予以关注。因此房地产开发企 业应予重视，尽可能在开发过程 中以合同形式明确费用支出内 容。 4、91 号文增加了“销售明细表、 预售许可证、记账凭证复印件” 等清算资料及证据，说明符合性 测试也是税务机关清算审核程 序，对于大量的商品房购销合同， 税务机关不可能逐一核对，只要 有充分、适当的证据证明纳税人 销售状况与销售合同的一致性， 没有隐瞒收入就可以减少实质性 测试。对于充当审核证据的记账 凭证，纳税人一定要保证与原件 一致，会计记录真实、准确、可 靠。 第十三条 主管税务机关收到纳 税人清算资料后，对符合清算条 件的项目，且报送的清算资料完 备的，予以受理；对纳税人符合 清算条件、但报送的清算资料不 全的应要求纳税人在规定限期内 补报，纳税人在规定的期限内补 齐清算资料后，予以受理；对不 符合清算条件的项目， 不予受理。 上述具体期限由各省、自治区、 新增内容： 1、对于纳税人报送的资料完备 的，税务机关予以受理。 2、主管税务机关已受理的清算申 请，纳税人无正当理由不得撤销。 3、不符合清算条件的项目纳税人 要么就是完备自己的清算资料准 确清算，要么不予受理有可能被 税务机关适用核定征收。38您贴身的财税专家直辖市、计划单列市税务机关确 定。主管税务机关已受理的清算 申请，纳税人无正当理由不得撤 消。 第十四条 主管税务机关按照本 规程第六条进行项目管理时，对 符合税务机关可要求纳税人进行 清算情形的，应当作出评估，并 经分管领导批准，确定何时要求 纳税人进行清算的时间。对确定 暂不通知清算的，应继续做好项 目管理，每年作出评估，及时确 定清算时间并通知纳税人办理清 算。 第十五条 主管税务机关受理纳 税人清算资料后，应在一定期限 内及时组织清算审核。具体期限 由各省、自治区、直辖市、计划 单列市税务机关确定。 新增内容： 可清算项目是否清算由税务机关 掌握，税务机关在前期管理中认 为开发项目符合清算情形的，可 以确定纳税人清算的时间。这里 强调了评估，包括评估清算情形 是否符合，因此纳税人积极配合 税务机关的前期日常管理也非常 重要。 新增内容： 91 号文第十五条是对税务机关清 算管理时限的要求， 要求税务机 关在受理纳税人清算资料后，应 在一定期限内及时组织清算审 核。具体期限由各省、自治区、 直辖市、计划单列市税务机关确 定。 新增内容： 清算审核是 91 号文的重要章 节，187 号文发布后，国家税务总 局又下发了《土地增值税清算鉴 证业务准则》 （国税发[ 号） ，该文第四章也规定了税务中 介机构扣除项目的审核内容。作 为被审核对象的纳税人，对这两 个文件的审核审计规范都应当熟 悉和掌握。 本条确定了税务机关清算时 审核的一般方式方法。 本条内容强调清算要求分项目、 分期、分类别。第四章 清算审核 第十六条 清算审核包括案头审 核、实地审核。 案头审核是指对纳税人报送 的清算资料进行数据、 逻辑审核， 重点审核项目归集的一致性、数 据计算准确性等。 实地审核是指在案头审核的 基础上，通过对房地产开发项目 实地查验等方式，对纳税人申报 情况的客观性、真实性、合理性 进行审核。 第十七条 清算审核时，应审核 新增内容：房地产开发项目是否 以国家有关部门审批、备案的项 目为单位进行清算；对于分期开 发的项目，是否以分期项目为单 位清算；对不同类型房地产是否 分别计算增值额、增值率，缴纳 土地增值税。39您贴身的财税专家第十八条 审核收入情况时， 应结 合销售发票、销售合同（含房管 部门网上备案登记资料） 商品房 、 销售（预售）许可证、房产销售 分户明细表及其他有关资料，重 点审核销售明细表、房地产销售 面积与项目可售面积的数据关联 性，以核实计税收入；对销售合 同所载商品房面积与有关部门实 际测量面积不一致，而发生补、 退房款的收入调整情况进行审 核；对销售价格进行评估，审核 有无价格明显偏低情况。 必要时，主管税务机关可通过实 地查验，确认有无少计、漏计事 项，确认有无将开发产品用于职 工福利、奖励、对外投资、分配 给股东或投资人、抵偿债务、换 取其他单位和个人的非货币性资 产等情况。 第十九条 非直接销售和自用房 地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发 产品用于职工福利、奖励、对外 投资、分配给股东或投资人、抵 偿债务、换取其他单位和个人的 非货币性资产等，发生所有权转 移时应视同销售房地产，其收入 按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同 一年度销售的同类房地产的平均 价格确定； 2.由主管税务机关参照当地 当年、同类房地产的市场价格或 评估价值确定。 （二）房地产开发企业将开 发的部分房地产转为企业自用或 用于出租等商业用途时，如果产 权未发生转移，不征收土地增值 税，在税款清算时不列收入，不 扣除相应的成本和费用。 三、非直接销售和自用房 地产的收入确定 （一）房地产开发企业将 开发产品用于职工福利、 奖励、对外投资、分配给 股东或投资人、抵偿债 务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等，发生 所有权转移时应视同销 售房地产， 其收入按下 列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、 同一年度销售的同类房 地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参 照当地当年、同类房地产 的市场价格或评估价值 确定。 （二）房地产开发企 业将开发的部分房地产 转为企业自用或用于出 租等商业用途时，如果产 权未发生转移，不征收土新增内容： 本条重点说明收入的审核情况， 收入与面积、销售价格的相互关 联关系。相同点： 对于非直接销售和自用房地产的 收入确定，两个文件规定是一致 的。40您贴身的财税专家地增值税，在税款清算时 不列收入，不扣除相应的 成本和费用。 第二十条 土地增值税扣除项目 审核的内容包括： （一）取得土地使用权所支 付的金额。 （二）房地产开发成本，包 括：土地征用及拆迁补偿费、前 期工程费、建筑安装工程费、基 础设施费、公共配套设施费、开 发间接费用。 （三）房地产开发费用。 （四） 与转让房地产有关的税金。 （五） 国家规定的其他扣除项目。 第二十一条 审核扣除项目是否 符合下列要求： （一）在土地增值税清算中， 计算扣除项目金额时，其实际发 生的支出应当取得但未取得合法 凭据的不得扣除。 （二）扣除项目金额中所归集的 各项成本和费用，必须是实际发 生的。 （三）扣除项目金额应当准确 地在各扣除项目中分别归集，不 得混淆。 （四）扣除项目金额中所归集 的各项成本和费用必须是在清算 项目开发中直接发生的或应当分 摊的。 （五）纳税人分期开发项目或 者同时开发多个项目的，或者同 一项目中建造不同类型房地产 的，应按照受益对象，采用合理 的分配方法，分摊共同的成本费 用。 （六）对同一类事项，应当采 取相同的会计政策或处理方法。 会计核算与税务处理规定不一致 的，以税务处理规定为准。 四、土地增值税的扣除项 目 （一）房地产开发企业办 理土 地增值税清算时计算与 清算项目有关的扣除项 目金额，应根据土地增值 税暂行条例第六条及其 实施细则 第七条的规定执行。除另 有规定外，扣除取得土地 使用权所支付的金额、房 地产开发成本、费用及与 转让房地产有关税金，须 提供合法有效凭证；不能 提供合法有效凭证的，不 予扣除。 （二）房地产开发企业办 理土地增值税清算所附 送的前期工程费、建筑安 装工程费、基础设施费、 开发间接费用的凭证或 资料不符合清算要求或 不实的，地方税务机关可 参照当地建设工程造价 管理部门公布的建安造 价定额资料，结合房屋结 构、用途、区位等因素， 新增内容： 该条款与国税发[ 号 文第二十七条税务师事务所的审 核内容保持了一致。相同点： 两者都强调实际发生的支出应当 取得合法有效凭证，否则不予扣 除。因此，预提费用不得扣除， 不同点： 1、关于预提费用问题两者规定有 差异。91 号文强调实际发生的支 出才允许扣除，与 187 号本条第 二款内容“预提费用，除另有规 定外，不得扣除”的说法有别。 《房地产开发经营业务企业所得 税处理办法》国税发[2009]31 号） （ 第三十二条预提（应付）费用是 否可以作为土地增值税的清算扣 除项目，91 号文未明确。 第三十二条 除以下几项预提 （应付）费用外，计税成本均应 为实际发生的成本。 （一）出包工程未最终办理结 算而未取得全额发票的，在证明 资料充分的前提下，其发票不足 金额可以预提，但最高不得超过 合同总金额的 10％。 （二）公共配套设施尚未建造 或尚未完工的，可按预算造价合 理预提建造费用。此类公共配套 设施必须符合已在售房合同、协 议或广告、模型中明确承诺建造41您贴身的财税专家核定上述四项开发成本 的单位面积金额标准，并 据以计算扣除。具体核定 方法由省税务机关确定。 （三）房地产开发企业开 发建造的与清算项目配 套的居委会和派出所用 房、会所、停车场（库） 、 物业管理场所、变电站、 热力站、 水厂、 文体场馆、 学校、幼儿园、托儿所、 医院、邮电通讯等公共设 施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全 体业主所有的，其成本、 费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给 政府、公用事业单位用于 非营利性社会公共事业 的，其成本、费用可以扣 除； 3.建成后有偿转让的， 应计算收入，并准予扣除 成本、费用。 （四）房地产开发企 业销售已装修的房屋，其 装修费用可以计入房地 产开发成本。 房地产开发企业的预提 费用， 除另有规定外，不得扣 除。且不可撤销，或按照法律法规规 定必须配套建造的条件。 （三）应向政府上交但尚未 上交的报批报建费用、物业完善 费用可以按规定预提。物业完善 费用是指按规定应由企业承担的 物业管理基金、公建维修基金或 其他专项基 金。 2、 91 号文没有提 187 号本条 第（二）款规定。该规定在实务 中难于操作，但是税务机关在清 算审核时，可以以当地当期同类 开发项目单位平均建安成本或当 地建设部门公布的单位定额成 本，验证建筑安装工程费支出是 否存在异常。另外税务机关在开 发项目前期管理中能够对企业的 凭证或资料进行评估，如果费用 凭证残缺不全难以确定扣除项目 金额的，可以核定征收土地增值 税。 3、91 号文没有提及公共设施 的处理， 但是国税发[2009]31 号文 的处理应当可以作为土地增值税 清算使用。 31 号文艺工作者第十七条 企业 在开发区内建造的会所、物业管 理场所、电站、热力站、水厂、 文体场馆、幼儿园等配套设施， 按以下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属 于全体业主的，或无偿赠与地方 政府、公用事业单位的，可将其 视为公共配套设施，其建造费用 按公共配套设施费的有关规定进 行处理。 （二）属于营利性的，或产 权归企业所有的，或未明确产权 归属的，或无偿赠与地方政府、 公用事业单位以外其他单位的， 应当单独核算其成本。除企业自42您贴身的财税专家用应按建造固定资产进行处理 外，其他一律按建造开发产品进 行处理。 另外，对于 31 号文第三十三条 所规定的“企业单独建造的停车 场所，应作为成本对象单独核算。 利用地下基础设施形成的停车场 所，作为公共配套设施进行处 理。 ”是否适用土地增值税清算 《规程》没有明确，需要执行中 与税务机关充分沟通。 第二十二条 审核取得土地使用 权支付金额和土地征用及拆迁补 偿费时应当重点关注： （一） 同一宗土地有多个开发 项目，是否予以分摊，分摊办法 是否合理、合规，具体金额的计 算是否正确。 （二）是否存在将房地产开 发费用记入取得土地使用权支付 金额以及土地征用及拆迁补偿费 的情形。 （三）拆迁补偿费是否实际 发生，尤其是支付给个人的拆迁 补偿款、拆迁（回迁）合同和签 收花名册或签收凭证是否一一对 应。 第二十三条 审核前期工程 费、 基础设施费时应当重点关注： （一）前期工程费、基础设 施费是否真实发生，是否存在虚 列情形。 （二）是否将房地产开发费 用记入前期工程费、 基础设施费。 （三）多个（或分期）项目共同 发生的前期工程费、 基础设施费， 是否按项目合理分摊。 第二十四条 审核公共配套设施 费时应当重点关注： （一）公共配套设施的界定 是否准确，公共配套设施费是否 真实发生，有无预提的公共配套 新增内容： 91 号文第二十二条到第二十七条 分别规定了税务机关对于成本项 目审核中应当重点关注的内容。 关注点包括： 1、 成本、费用是否真实发 生。 2、有无交叉使用成本项目的成 本、费用。 3、能否准确划分开发成本与开发 费用。 4、是否使用项目工程地建筑安装 发票。 5、项目应当分摊的数据是否准 确。 6、是否有预提的成本费用。 7、工程结算报告、审计报告情况 等。 8、另外，对于纳税人来说，还应 当注意国税发[ 号文中税 务中介机构对于扣除项目的审核 内容。43您贴身的财税专家设施费情况。 （二）是否将房地产开发费 用记入公共配套设施费。 （三）多个（或分期）项目 共同发生的公共配套设施费，是 否按项目合理分摊。 第二十五条 审核建筑安装 工程费时应当重点关注： （一）发生的费用是否与决 算报告、审计报告、工程结算报 告、工程施工合同记载的内容相 符。 （二）房地产开发企业自购 建筑材料时，自购建材费用是否 重复计算扣除项目。 （三）参照当地当期同类开 发项目单位平均建安成本或当地 建设部门公布的单位定额成本， 验证建筑安装工程费支出是否存 在异常。 （四）房地产开发企业采用 自营方式自行施工建设的，还应 当关注有无虚列、多列施工人工 费、 材料费、 机械使用费等情况。 （五）建筑安装发票是否在 项目所在地税务机关开具。 第二十六条 审核开发间接 费用时应当重点关注： （一）是否存在将企业行政 管理部门（总部）为组织和管理 生产经营活动而发生的管理费用 记入开发间接费用的情形。 （二）开发间接费用是否真 实发生，有无预提开发间接费用 的情况，取得的凭证是否合法有 效。 第二十七条 审核利息支出 时应当重点关注： （一）是否将利息支出从房 地产开发成本中调整至开发费 用。44您贴身的财税专家（二）分期开发项目或者同 时开发多个项目的，其取得的一 般性贷款的利息支出，是否按照 项目合理分摊。 （三）利用闲置专项借款对 外投资取得收益，其收益是否冲 减利息支出。 第二十八条 代收费用的审核。 对于县级以上人民政府要求 房地产开发企业在售房时代收的 各项费用，审核其代收费用是否 计入房价并向购买方一并收取； 当代收费用计入房价时，审核有 无将代收费用计入加计扣除以及 房地产开发费用计算基数的情 形。 新增内容： 代收费用土地增值税处理： （一）代收费用计入房价向购买 方一并收取的，应将代收费用作 为转让房地产所取得的收入计 税。实际支付的代收费用，在计 算扣除项目金额时，可予以扣除， 但不允许作为加计扣除的基数。 （二）代收费用在房价之外单 独收取且未计入房地产价格的， 不作为转让房地产的收入在计算 增值额时不允许扣除代收费用。 27、国税发[ 号文第三十 三条对于关联方也提示要审核纳 税人是否存在利用关联方（尤其 是各企业适用不同的征收方式、 不同税率，不同时段享受税收优 惠时）承包或分包工程，增加或 减少建筑安装成本造价的情形。 因此纳税人对于关联方的建筑 安装成本要有招投标记录、工程 合同以及竣工结算资料。 相同点： 国税发[2009]91 号文说明税务中 介机构鉴证报告税务机关可以采 信，经审核后也可以不采信，但 应当告知理由。客观上也说明中 介机构的鉴证报告是具有法律效 力的。 不同点： 91 号文件取消了税务机关对中介 机构土地增值税清算鉴证的管理 和指导工作方面的职责。第二十九条 关联方交易行为的 审核。 在审核收入和扣除项目时，应 重点关注关联企业交易是否按照 公允价值和营业常规进行业务往 来。 应当关注企业大额应付款余 额，审核交易行为是否真实。第三十条 纳税人委托中介机构 审核鉴证的清算项目，主管税务 机关应当采取适当方法对有关鉴 证报告的合法性、真实性进行审 核。六、土地增值税清算项目 的审核鉴证 税务中介机构受托 对清算项目审核鉴证时， 应按税务机关规定的格 式对审核鉴证情况出具 第三十一条 对纳税人委托 鉴证报告。对符合要求的 中介机构审核鉴证的清算项目， 鉴证报告，税务机关可以 主管税务机关未采信或部分未采 采信。 信鉴证报告的， 应当告知其理由。 税务机关要对从事 土地增值税清算鉴证工 作的税务中介机构在准 入条件、工作程序、鉴证 内容、法律责任等方面提45您贴身的财税专家出明确要求，并做好必要 的指导和管理工作。 第三十二条 土地增值税清算审 核结束，主管税务机关应当将审 核结果书面通知纳税人，并确定 办理补、退税期限。 第五章 核定征收 第三十三条 在土地增值税清算 过程中，发现纳税人符合核定征 收条件的，应按核定征收方式对 房地产项目进行清算。 第三十四条 在土地增值税清算 中符合以下条件之一的，可实行 核定征收。 （一）依照法律、行政法规 的规定应当设置但未设置账簿 的； （二）擅自销毁账簿或者拒 不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目 混乱或者成本资料、收入凭证、 费用凭证残缺不全，难以确定转 让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算 条件，企业未按照规定的期限办 理清算手续，经税务机关责令限 期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显 偏低，又无正当理由的。 七、土地增值税的核定征 收 房地产开发企业有 下列情形之一的，税务机 关可以参照与其开发规 模和收入水平相近的当 地企业的土地增值税税 负情况，按不低于预征率 的征收率核定征收土地 增值税： （一）依照法律、行政法 规的规定应当设置但未 设置账簿的； （二）擅自销毁账簿 或者拒不提供纳税资料 的； （三）虽设置账簿， 但账目混乱或者成本资 料、收入凭证、费用凭证 残缺不全，难以确定转让 收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值 税清算条件，未按照规定 的期限办理清算手 续，经税务机关责令限期 清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依 据明显偏低，又无正当理 由的。 新增内容： 规定土地增值税清算可以核定征 收。 相同点： 两者核定情形相同。 不同点： 国税发[ 号规定核定征收 率不低于预征率， 国税发[2009]91 号文没有该规定，但第三十五条 表明核定后也有可能退税，哪么 核定征收率应当低于预征率。但 具体税务机关如何裁量还要看各 地方税务机关的具体执行政策， 预征政策目前都是地方自定。 新增内容： 审核时限需要进行明确，审核结 果应当书面通知。第三十五条 符合上述核定征收 条件的，由主管税务机关发出核 定征收的税务事项告知书后，税 务人员对房地产项目开展土地增新增内容： 增加了核定征收的程序规定。46您贴身的财税专家值税核定征收核查，经主管税务 机关审核合议，通知纳税人申报 缴纳应补缴税款或办理退税。 第三十六条 对于分期开发的房 地产项目，各期清算的方式应保 持一致。 八、清算后再转让房地产 的处理 在土地增值税清算时未 转让的房地产，清算后销 售或有偿转让的，纳税人 应按规定进行土地增值 税的纳税申报，扣除项目 金额按清算时的单位建 筑面积成本费用乘以销 售或转让面积计算。 单位建筑面积成本 费用=清算时的扣除项目 总金额÷清算的总建筑 面积 国税发[ 文规定虽然没有 在国税发[2009]91 号文提及， 但是 “从各期清算方式应保持一致” 的规定上应当并不矛盾。第六章 其它 第三十七条 土地增值税清算资 料应按照档案化管理的要求，妥 善保存。 第三十八条 本规程自 2009 年 6 月 1 日起施行，各省（自治区、 直辖市、计划单列市）税务机关 可结合本地实际，对本规程进行 进一步细化。 本通知自 2007 年 2 月 1 日起执行。各省税务机关 可依据本通知的规定并 结合当地实际情况制定 具体清算管理办法。 新增内容： 税务机关、纳税人均应当妥善保 存。47
徐B婷：(2012年3月房地产讲义)房地产企业税款清算相关政策与实务操作―汇集和整理大量word文档,专业文献,应用文书,考试资料,教学教材,办公文档,教程攻略,文档搜索下载下载,拥有海量中文文档库,关注高价值的实用信息,我们一直在努力,争取提供更多下载资源。