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北京市国家税务局 北京市地方税务局关于企业所得税核定征收应税所得率问题的公告
21年​度​最​新​所​得​税​汇​算​政​策
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如何防范未开票收入而引起的税务风险
　　【 】在日常税收工作实际中，应税收入可简单地分为开票收入、未开票收入以及不需开票收入。对未开票收入的管理，既是日常税收工作的重点也是难点，管理得好，可有效提高税源管理质量，防范税收风险发生，反之，对税企双方而言都意味着潜在风险。
　　所谓未开票收入是指销售的确认条件已经达到，但是可能由于价格不确定、购货方不急需发票、开票条件不成熟、缓解资金压力滞后纳税以及会计与税收收入确认的时间、金额不同等原因而造成未开票或滞后开票。对此，许多销货方企业往往没觉得有什么，除了疏忽大意外，常常在不经意间对已发生的纳税义务，未按规定的期限办理纳税申报。因在账簿上不列或者少列收入，并且不缴或者少缴税款，造成偷税的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款，追缴税款、滞纳金和并处罚款，情节严重的还可能被依法追究刑事责任。这种因未开票收入而产生的税务风险，除了企业自身的原因外，也常常与税务机关政策宣传不到位、征管方式不完善等有密切的关系。
　　如何防范因未开票收入而引起的税务风险发生?以笔者经验，税务部门应该至少在以下四个方面用力。
　　一是加强税法宣传。因未开票收入引起的税务风险，一个重要的原因是纳税人的认识不够。要通过网站、12366服务热线、办税服务窗口和QQ群等载体，结合发票管理知识的普及，多渠道加强未开票收入涉税法律法规宣传。要围绕企业提出的未开票收入相关问题，针对性地开展建账制度、发票管理、纳税申报、报告制度和减免税政策等基础性业务辅导，提高宣传效果。要突出未开票管理中常见的问题，加强对商品购销合同中未注明销售实现时间但销售收入已取得等销售行为的讲解，增强对未开票收入税收、会计差异认识，防止纳税人因理解处理不当而引发的税务风险。
　　二是严格规范管理。对纳税人，应结合日常征管工作，把发票的日常检查列入重要工作日程，强化对未开票事项的日常检查，坚持注重日常检查和专项稽查相结合，对查实的未开票违法违规行为依法查处。对税务管理人员，税务部门应制定细化发票管理的各项规章制度，在实际工作中切实落实，从程序上对发票管理的各个环节加以规范，防止出现&重票面审核，轻实质稽核&的管理漏洞，并以加强内部执法监督为保障，真正落实税务行政惩处制度和考核机制，严格追究违反规定的税务人员工作责任。
　　三是完善管理方式。实践表明，要完善管理方式，既要正视征纳双方信息不对称的突出问题，加强综合治税、协税护税、专业化市场管理等体制建设，还要根据具体行业的生产经营特点，结合行业的地域性、特殊性等日常基础数据准备工作，完善个性化管理方式，最大限度地管住未开票收入的申报。
　　四是开展风险应对。要加强税收政策执行情况反馈，不断健全税收风险内控机制，积极开展风险应对。在认真分析日常税收管理存在风险的基础上，对纳税人遵从特点和薄弱环节开展分析，把脉涉税风险产生的原因，及时提供纳税人政策咨询辅导，帮助纳税人纠正存在的涉税风险，减少因对税法等难以理解或存在分歧所产生的非主观故意税收违法和征纳争议。
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你可能喜欢房地产企业所得税稽查实务与案例+土地增值税清算全流程答疑
房地产企业所得税稽查实务与案例+土地增值税清算全流程答疑（2014年版）
作者：蔡少优 &
&&作者：蔡少优
出版社：中国市场出版 &
&出版社：中国市场出版
出版时间：2014年3月 &
&&出版时间：2014年3月
定价：65元 &
&定价：65元
蔡少优，福建省税务学校副校长，国家税务总局师资名师成员，房地产税收专家，中国注册会计师，中国注册税务师。2006年开发的“房地产行业税务管理与检查”培训项目获全国税务系统第二批特色培训项目荣誉。
&主要论著：《土地增值税清算指南》、《房地产企业所得税稽查实务与案例2014年》等
<font FACE="KaiTi_GB14年房地产企业所得税稽查实务与案例：
****导读****
独一无二的房地产企业所得税稽查实战读本！&
融汇作者多年从事房地产企业税务稽查实践的经验
透析房地产企业所得税各要素检查的内容与方法
分享大量一线房地产企业所得税稽查案例
符合税务机关专项检查的工作组织思路&
****本书介绍****
1、形势与前景
自20世纪90年代房地产市场化以来，房地产业在国民经济中已经占据了举足轻重的地位，其对国家税收的贡献也在不断提高，不少地方房地产税收占全部税收的比重已超过50%，有的甚至达到70%。与此同时，房地产业税收成为税务部门以及纳税人共同关注的焦点。自1999年国家税务总局开始实施税收专项检查以来,至今持续12年,其中房地产被列入指令性检查已有十年.&
2、写书之缘由
自1998年在中国房地产百强企业福建正荣集团担任总裁兼财务总监起，便与房地产结下不解之缘，此后的十多年内又先后在数十家知名房地产企业担任过税收顾问，积累了大量的房地产企业财税案例。在实践的基础上，不断深入探讨房地产企业开发各个环节所遇到的财税疑难问题，同时对房地产开发流程与税收政策、财务制度以及相关法律进行了系统研究，十年磨一剑，2006年开发的“房地产企业税务管理与检查培训项目”代表福建省税务学校，参加了国家税务总局特色培训项目评比，从56个参评项目中脱颖而出获得第二名的好成绩，被国家税务总局授予”特色项目”的光荣称号,得到国家税务总局教育中心领导及有关业务领导高度评价，以及国内同行专家的一致好评和高度称赞，并产生强烈反响。
我校培训业务也更上新台阶，成为培训房地产税收专门业务业界最认可的施教机构，界内税务干部培训机构纷纷前来交流取经，全国税务系统房地产业务稽查骨干培训班每年订点举办二期，全国税务系统稽查局长培训班也选择我校举办，本人至少为100个以上班次的房地产专门业务培训班讲授房地产稽查业务的核心课程。
将十几年来从事房地产税收检查实践和教学的经验总结和体会,摄取其中与房地产企业所得税有关的税收检查业务技能，与各位同行交流。
将十几年来从事房地产税收检查实践和教学的经验总结和体会,摄取其中与房地产企业所得税有关的税收检查业务技能，与各位同行交流。
该书由中国市场出版社出版，定价65元，大6开，将于2014年1月20号前全国发行，欢迎各单位税局朋友征订。
2、土地增值税清算全流程答疑（2014年版）：
&本书依据1993年以来土地增值税相关的全部法规，对土地增值税清算全流程答疑及准确地解析；详细介绍土地增值税清算业务中所有相关会计处理问题、征收管理问题、中介鉴证问题、税收执法中的焦点疑难问题。紧扣土地增值税清算的业务流程，一一解答实务操作中的难点、疑点与对策；细致讲解清算所需的各项表单，并精心设计通过清算案例来分析难点，与实务紧密联系，具有极强的可读性。
第一部分清算实务答疑
一、清算对象的界定
1.合作开发项目中谁是清算主体?
2.房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房，
如何计算缴纳土地增值税？
3.分期开发的项目，如何进行土地增值税的清算？
4.单位开发了四期房地产项目，是四期一起清算，还是分别清算？
5.如何确定土地增值税的清算主体？
6.土地增值税清算过程中对商住一体项目如何计算土地增值税？
7.如何确定土地增税的清算单位？
8.投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税
义务人是谁？
9.联合开发项目土地增值税如何清算？
10.非房地产企业转让房屋是否缴纳土地增值税？
二、转让收入
1.房地产企业VIP卡抵房款是否缴纳土地增值税？
2.房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税？
3.房地产开发企业代地方政府收取的费用是否应并入土地增值税应税
4.预售房地产所取得的收入是否缴纳土地增值税?
5.实行“售后回购”方式销售商品房如何缴纳土地增值税?
6.折扣销售应如何缴纳土地增值税?
7.将开发的商品房转为自用，是否征收土地增值税?
8.“小产权房”是否征收土地增值税?
9.房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土地增
10.合作建房按比例分配是否应缴纳土地增值税?
11.房地产企业将开发的商品房无偿对外赠送是否征收土地增值税?
12.房地产开发企业将开发产品转作固定资产是否应缴纳土地增值税？
13.房地产公司开发的用于出租的商业用房是否需要缴纳土地增值税？
14.房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗？
15.职工集资建房是否应缴纳土地增值税？
16.房地产开发企业非直接销售和自用开发产品时，土地增值税计税收入
如何确定？
17.房地产开发企业合作建房是否要缴纳土地增值税？
18.企业兼并转让房地产是否要征收土地增值税？
19.土地增值税清算时如何确认收入，尚未开发票的清算也应计入
20.房地产企业出售经过转让的房产是否缴纳土地增值税？
21.企业合并如何征收土地增值税？
22.原有房产土地自行转让，是否免征土地增值税？
23.转让房地产如何缴纳土地增值税？
24.房地产企业在土地增值税清算时，未开票的房产应如何确认收入？
25.房地产企业用开发产品抵债如何确认收入？
26.个人销售住宅是否免征土地增值税？
27.个人将土地归还政府取得的收入是否缴纳土地增值税？
28.旅游设施转让是否缴纳土地增值税?
29.土地增值税清算如何分情形确认收入 ？
30.以房地产作价投资需要缴纳土地增值税吗？
31.以土地投资联营进而转让股权的业务是否征收土地增值税？
32.房地产企业在土地增值税清算时，对未开票也未签订销售合同的房产
应如何确认收入？
33.拆迁原址重建的房产，其收入如何确认？
34.住房赠与是否收税？
35.已经进行土地增值税清算的项目，其剩余部分的房屋销售后是否还
需要进行土地增值税清算？
36.房产转让收入应如何缴税？
37.商品房对外投资如何缴税？
38.支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？
39.产权无偿转让应如何缴税？
40.如何确定土地增值税的视同销售收入？
41.如何确认土地增值税的清算收入？
42.房地产开发公司以土地投资是否缴纳土地增值税？
43.股权转让是否缴纳土地增值税？
44.以土地使用权投资入股其土地成本如何确认？
45.投资、联营、股权转让是否缴纳土地增值税？
46.企业分立过程中的土地权属转移是否缴纳土地增值税？
47.单位之间进行房地产交换是否缴纳土地增值税？
48.自建房产用于公益性捐赠是否缴纳土地增值税？
49.未办理土地使用权证而转让土地是否缴纳土地增值税？
50.转让集体土地及建筑物是否缴纳土地增值税？
51.房产企业将车库转让，其收入是否缴纳土地增值税？
52.地下车位的出租收入是否缴纳土地增值税？
三、扣除项目（开发成本）
1.截至土地增值税清算日尚未付款的费用可以作为土地增值税的开发
成本进行扣除吗？
2.土地使用权再转让如何缴纳土地增值税？
3.取得土地后不开发的转让行为可以加计扣除20%吗？
4.按揭保证金计算土地增值税时应如何处理？
5.购买在建工程再转让房产的，其扣除项目如何计算？
6.无产权的架空层成本是否可以在土地增值税税前扣除？
7.房地产开发企业如何进行土地开发的成本核算？
8.开发小区成本如何进行税务和会计处理？
四、扣除项目（开发成本）——支付土地价款
1.国有划拨地对外有偿转让时是否先缴纳土地出让金？
2.受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣
3.股东投入的土地在计算土地增值税时如何扣除？
4.企业借款购买土地，土地平整后又出售，借款利息能否计入土地
5.土地分批投入建设如何核算成本？
6.无偿划拔土地成本如何确认？
7.土地投资入股成本如何确认？
8.参加拍卖土地成本如何确认？&
9.股权收购方式取得土地成本如何确认？
10.以房换地的土地成本如何确认？
11.分期开发的项目应如何分配土地成本？
12.无发票土地成本如何入账？
13.未开具发票，只有评估报告和验资报告，对增值部分能记入开发
14.投资入股的土地是否办理财产转移手续,发票由谁开具?
15.按“以地补路”的方式取得土地成本如何确认？
16.土地使用权的入账价值和摊销时间如何确定？
17.无偿划拨方式取得的土地使用权如何入账？
18.特殊取得方式下土地使用权初始成本如何确定 ？
五、扣除项目（开发成本）——土地征收及拆迁补偿费
1.拆迁安置形式不同应如何处理拆迁补偿费？
2.企业收取的拆迁补差价款是否缴纳营业税、土地增值税？
3.政府返拆迁补偿是否缴纳土地增值税？
4.拆迁还房如何进行账务处理？
5.含有拆迁补偿回迁房的开发项目土地会计成本与税收成本如何
6.“拆一还一”涉税事项如何处理？
7.“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入如何确定?
8.“拆一还一”如何进行账务及土地增值税税务处理？
六、扣除项目（开发成本）——前期工程费
1.如何归集和分配前期工程费有利于降低税负？
2.劳务费取得的发票是否可以作为前期工程费计入企业所得税、土地
增值税的扣除项目金额？
3.施工工地的垃圾清理费，高压电线拆迁费应记入何科目？
4.挖土石方的费用是记入“前期工程费”还是“建安工程费”？
5.土地开发前发生的平整费用应如何处理？
6.房地产前期工程费有哪些项目、费率是多少？&
7.塔吊基础安装应开什么票？
七、扣除项目（开发成本）——开发间接费
1.房企单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中
如何扣除？
2.开发期间的利息支出是否可以作为土地增值税加计扣除的基数？
3.将开发间接费用在管理费用核算能否在土地增值税税前扣除？
4.工程部、预算部的工资是否应该记入开发间接费用？
5.物业管理启动费可以在土地增值税税前扣除吗？
6.开发间接费如何进行账务处理？
7.房地产企业支付的工程部员工社会保险费能否计入开发间接费？
8.房地产企业的监理费记入“建筑安装工程费”还是“开发间接
9.房地产开发公司具体费用归属应如何判定？
10.房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用在土地
增值税清算时是否允许扣除？
11.工程预算部、开发部、技术部的工资计入开发成本还是期间费用?
12.房地产开发企业开发间接费在完工开发产品和未完工开发产品之间
如何进行分配？依据是什么？
八、扣除项目（开发成本）——建筑安装费
1.预付账款可否在土地增值税清算时计入开发成本？
2.装饰成本可否加计扣除？
3.精装房的装修费是否可以在土地增值税税前扣除？
4.甲供材料如何在土地增值税税前扣除？
5.建筑安装工程费如何进行会计核算？
6.审核土地增值税扣除项目的建筑安装工程费时应重点关注哪些
九、扣除项目（开发成本）——基础设施费
1.房地产企业绿化成本关于土地增值税的涉税风险有哪些？
2.绿化工程应该开具什么发票？
3.基础设施附加费如何在土地增值税前作费用扣除？
十、扣除项目（开发成本）——公共配套设施费
1.配套车库的预征率如何确定？
2.清算时用于出租的地下停车场面积是否属于可售面积？
3.房地产开发企业缴纳城市基础设施配套费如何进行税收处理？
4.房地产公司转租人防工程是否缴纳土地增值税？
5.尚未建造或尚未完工的公共配套设施能否采取预提的方式计提
6.转让地下车库如何进行账务处理？
7.外商投资房地产开发企业2008年以前不同步开发配套设施可否预提计
入房屋等开发成本？
8.请举例说明幼托设施配套费如何进行预提核算？
十一、与转让房地产有关的税金
1.“与转让房地产有关的税金”是否包括堤防费？
2.房地产企业将外购楼盘转让清算时契税如何扣除?
3.计算土地增值税时印花税是否可以扣除?
4.商品房建设期间缴纳的土地使用税应计入开发成本还是管理费用？
5.土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？
6.房地产开发企业清算时补缴土地增值税是否加收滞纳金?
7.地方教育附加可否在土地增值税清算中扣除？
8.企业转让旧房及建筑物，如何缴纳土地增值税？
9.受让土地使用权时缴纳的契税能否在计算土地增值税时扣除？
10.房产企业预缴营业税及土地增值税在税前如何扣除？
11.非房地产企业计算土地增值税时印花税如何扣除？
12.预售缴纳的营业税在土地增值税清算时可以扣除吗？
13.预缴的土地增值税是否可以扣除？
预缴土地增值税怎样进行会计
十二、费用扣除（期间费用）
1.未发生借款利息支出时计算房地产费用按照5%还是10%扣除?
2.向土地整理储备中心支付的违约金、利息等能否计入开发成本?
3.对计入开发成本的利息支出是否允许扣除?
4.因土地纠纷而发生的诉讼费、律师费能否计入开发间接费用?
5.代理费用在土地增值税清算中应如何处理？
6.开发部、工程预算部与技术部的工资能否记入“开发间接费用”
7.企业向民间借贷所发生的利息支出是否可以据实扣除？
8.国土局收取的地价款滞纳金能否在土地增值税清算时作为取得地价
支付的金额扣除？
9.土地闲置费在土地增值税清算时是否允许扣除？
10.获取得土地使用权支付的税费如何处理？
11.房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？
12.贷款银行收取的“财务顾问费”如何在企业账目上列支？
13.房企上交的维修基金在土地增值税清算时可否计入开发成本扣除？
14.房地产公司的利息支出如何扣除？
15.房地产开发企业扣留的质保金可否税前扣除？
16.参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除
17.转让土地的土地增值税如何计算？
18.开发项目贷款利息在土地增值税清算中如何扣除？
19.企业所得税与土地增值税利息支出扣除规定有何不同？
20.如何在土地增值税清算中尽可能多地在税前扣除利息支出？
21.银行加息、罚息是否可以在土地增值税清算时扣除？
22.企业之间拆借资金的利息支出是否可以土地增值税税前扣除？
23.财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指
24.土地增值税清算时，贷款利息据实扣除的条件有哪些？
25.土地增值税清算时“管理费用”、“销售费用”如何扣除？
26.房地产开发费用与期间费用有何区别？
27.扣留质量保证金是怎样规定的？
十三、税收优惠相关问题
1.清算时不同项目之间能否盈亏相抵?
2.房地产企业转让土地使用权行为是否加计20%扣除?
3.产权和住宅办在一起的地下车库能否享受普通住宅的优惠？
4.将开发产品转为自用之后再对外销售计税时可否加计扣除？
5.哪些情况免征土地增值税？
6.房地产开发企业将开发的不动产对外捐赠是否可免缴土地增值税？
7.企业之间互换房产可以免缴土地增值税吗？
8.无偿转让房产给关联公司可以免缴土地增值税吗？
9.增值率不超过20%是可以免征土地增值税的普通住宅吗？
10.土地增值税的优惠政策有哪些？
11.现行土地增值税的减免规定主要有哪些？
12.企业想享受增值额不超过20%免税的普通标准住宅，需要提供哪些
证明资料？
十四、土地增值税额的计算
1.企业转让旧房应缴纳的土地增值税额如何计算？房地产企业销售旧房
能否加计扣除?
2.下列代收费用应如何计算扣除和归类？
3.参加拍卖的土地成本如何计算？
4.协议方式出让的土地如何确认土地成本？
5.无偿划拔方式取得的土地如何确认成本？
6.生地转让如何计算扣除？
7.熟地转让如何计算扣除？
8.房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土地增值税?
9.高级公寓的增值额未超过扣除项目金额是否可以免征土地增值税？
10.土地增值税应纳税额的计算方法是什么？
11.怎样计算土地增值税的增值额？
12.住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？
13.土地增值税计算增值额时应注意哪些问题？
14.土地增值税的计算方法、计算程序是如何规定的？
15.土地增值税清算时不同性质的开发产品盈亏能否互补？
十五、其他相关问题
1.行政机关转让房地产是否缴纳土地增值税？
2.收取车位使用费是否缴纳土地增值税？
3.个人将土地归还政府取得收入是否缴纳土地增值税？
4.清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金？
5.以房抵债，虽未办理权属转移但已实质性转移是否征收土地
6.关于房地产开发企业销售地下停车场车位的行为是否进行土地增值税
预征、清算的问题是怎样规定的？
7.个人转让二手公建，土地增值税如何计算？
8.房地产开发企业的土地增值税预征范围包括哪些？
9.个人转让旧房产如何缴纳土地增值税？
10.房地产开发企业在预售房期间没有预缴土地增值税，其性质能否认定
11.土地增值税清算条件有哪些规定？
12.税法对房地产开发企业土地增值税清算工作的一般步骤有何要求？
13.土地增值税清算可以实行核定征收吗？
14.清算后销售房产,如何计算土地增值税?
土地增值税清算结束后再
转让房地产如何进行税务处理？
15.土地增值税清算后发生的支出如何处理?
16.旧房需缴纳土地增值税吗？
17.清算后的尾房销售土地增值税预缴有哪些规定？
18.土地增值税清算需要具备哪些条件？
19.合作建房按比例分配是否缴纳土地增值税?
20.计算分摊总面积是否包括道路、绿化等公共设施用地?
21.房地产开发企业进行土地增值税清算的时间是何时？
22.转让旧房在加计扣除时应按几年计算？
23.房地产企业缴纳土地增值税时应重视哪几个问题？
24.预缴土地增值税退税款加收银行利息吗？
25.何时对分期开发的房地产项目进行土地增值税清算？
26.土地增值税清算后销售的开发产品如何计算土地增值税？
27.土地增值税清算前需要做哪些准备工作？
28.土地增值税清算应提供哪些数据？
29.先开发再转让可以少缴土地增值税吗？
30.哪些行为不需要缴纳土地增值税？
31.房产企业在土地增值税方面的逃税手段有哪些？
32.纳税人在土地增值税清算过程中有哪些常见错误事项？
33.土地增值税清算政策有哪十个方面的变化？
34.企业所得税汇算清缴与土地增值税清算有哪些差异？
35.土地增值税清算应把握哪几个关键点？
36.支付业主违约金是否可以在土地增值税中扣除？
37.政府返还的“土地出让金”如何进行土地增值税处理？
38.将代收款项纳入土地增值税清算对企业有利吗？
39.计算土地增值税时如何界定“旧房”？
40.转让旧房不能取得评估价格的，土地增值税如何处理？
41.以开发产品投资是否按照旧房转让计算土地增值税？
42.特殊销售方式下土地增值税如何计算？
43.实物还建的土地增值税如何处理？
十七、土地增值税特殊事项问答
1.未办理转让手续的土地是否征税？
2.在集体、国有划拔土地、军队用地上建房出售、出租，是否属于征税
3.转让土地中的绿化道路地价如何扣除？
4.出售无产权车库是否征收土地增值税？
5.出租地下车位使用权，使用费一次性收取，是否应当缴纳土地
6.计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？&
7.以项目换地的土地成本如何计算？
8.土地增值税清算中介费能否在土地增值税税前扣除？
9.违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？
10.企业自行分期开发，土地增值税核算单位如何划分？
11.土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？
12.工程应付尾款能否作为扣除项目金额？
13.甲供材料能否直接作为扣除项目？
14.普通住宅不享受减免能否与商业用房合并计算？
15.房地产开发项目未竣工中途转让的，其成本是否允许加计扣除？
16.实际费用远不达5%，可否按据实扣除？
17.纳税人支付的浮动利息及罚息能否扣除？
18.母公司的借款利息发票及取得的金融机关证明能否作为子公司金融
机构证明？
19.房地产开发公司收取顾客违约金和更名费是否需要缴纳土地
20.旧房的评估价是否包括地价？基准地价是什么意思？
21.现行房地产评估方法是否是土地增值税的重置成本价？
22.如何有效处理房地产企业清算土地增值税中出现的常见疑难
23.如何正确处理土地增值税清算过程中产生的若干问题？
第二部分涉税会计答疑
1.对房地产企业来说，从谨慎性出发，一般应满足哪些条件则可确认
2.未确认收入时购房者退回购房款应如何处理？
3.房地产企业预售开发产品取得了预售款可否在预收款当期按预计成本
对应结转成本？
4.定制协议应如何确认收入？
5.分年滚动开发发生的土地开发费用，如何计入开发成本？
6.暂停资本化的条件和停止资本化的时点是怎样规定？
7.不能分清具体用途的借款费用应如何核算？
8.已完工项目开发成本结转的依据是什么？
9.每月取得预收账款预缴土地增值税时应如何进行账务处理？
10.“甲供材”如何进行会计处理？
11.房地产企业会计核算的收入范围与税法规定的收入范围有何
12.预售的房产税金如何配比结转？
13.房地产企业采用委托代销方式销售的，何时确认收入？
14.包销形式下房地产企业应如何确认收入？
15.价外收入如何进行会计核算？
16.其他收入如何进行会计核算？
17.会计和税法对视同销售的销售收入确认的规定有何不同？
18.公益性捐赠如何进行纳税调整？对土地增值税有何影响？
19.保证金如何进行会计处理？
20.长期股权投资核算的范围和核算方法会计是如何规定的？
21.销售未完工开发产品取得收入如何进行税务处理？
22.结转计入房屋开发成本的土地开发费用有哪两种结转方法？
23.请举例说明土地开发成本的核算方法。
24.请举例说明房地产企业成本核算。
25. 请分别举例说明土地成本分摊和开发成本分摊的分配方法。
26.代建业务如何进行会计核算？
27.银行贷款应如何进行会计处理？
28.“招、拍、挂”取得土地使用权如何进行会计处理？
29.筹建期发生的费用应如何处理？
30.房地产取得土地使用权应计入哪个会计科目？
31.虚假出资衍生出哪些税收风险？
32.监理费应如何进行会计确认？
33.理财顾问费应取得哪种票据？计入财务费用、管理费用还是开发间
34.预收房款缴纳的营业税金及附加应如何进行账务处理？
35.房地产企业缴纳的耕地占用税应如何进行账务处理？
36.企业老板特殊车牌号所用支出可否税前扣除？应计入无形资产还是
固定资产科目？
37.企业购置的艺术品计提折旧如何进行账务处理？
38.企业模拟沙盘应计入销售费用还是开发间接费？&
39.临时售楼部建造计入哪个会计科目？是否需要计提折旧？如何
40.企业会所产权归谁？账务处理有哪三种选择？清算清盘时能否计入
清算所得？
41.售楼部的交通工具应计入哪个会计科目?
42.企业购买盆景花摆设在办公室和食堂及职工员工宿舍如何入账？
43.企业筹建期间取得的收入是否应计入转让收入？
44.部分应税收入方面，税法与小企业会计准则是如何协调的？
45.政府出地，企业出钱在红线外建幼儿园如何入账？
46.销售精装修房配置的沙发、冰箱、空调计入“开发成本”建安费，
还是“固定资产项目”？
47.2014年开始实施成本核算制度对房地产企业会计核算有何变化？
有何新要求？
48.贷款卡年检时发生的企业资信评估费用如何进行账务处理？
49.围墙广告制作费用如何核算？
50.园林景观、会所等的成本应如何在两期成本中分配？
51.为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等应计入哪个会计
52.一级土地开发应计入哪个会计科目？无形资产还是固定资产？
53.个人以交通费发票按月来报销应计入哪个科目？
54.绿化的工程费用应如何核算？
55.“公共园林工程”作为一产品来核算是否有必要？
56.招聘员工发生的招聘广告费记入哪个科目？
57.发放的销售奖金如何核算？
58.房企成本控制表成本项目分类税务局认同吗？
59.签订预售合同与签定销售合同财务处理有何区别？
60.税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项？
61.企业分立账如何处理？如何验资？股东会议纪要包括哪些要点？
62.房地产企业取得土地返还款后如何做账？
63.售后回租、售后回购的账务如何处理？
第三部分征收管理答疑
一、项目登记管理
1.土地增值税项目登记时间有何要求？变更、注销事项的登记时间有何
2.纳税人办理项目登记时应提供哪些资料？
3.办理项目登记的地点是项目所在地还是房地产开发企业机构所在地？
4.进行项目登记时，“项目”如何确定？
5.项目登记包括哪些内容?
6.项目登记的意义是什么？
二、涉税档案管理
7.《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》
(国税发〔2009〕91号)对清算资料有何新要求?
8.税务机关一般要求纳税人报送的商品房销售情况资料主要有
9.进行土地增值税清算鉴证业务时，委托人需要提供哪些资料？
10.土地增值税清算过程中，房地产开发企业应报送的资料有
三、预征管理
11.是否所有的开发项目都要预征土地增值税？
12.联排别墅是不是别墅？
13.未按规定预征土地增值税，责任在谁？能否罚款？能否定性为
14.关于预征率，税务机关的测算依据是什么？
15.国家层面的最低预征率和最高预征率分别是多少？
16.预征率与征收率、预警值有何区别？
17.什么情况下实行单项预征率预征？单项预征率如何确定？
18.对适用不同预征率比例的房地产项目，纳税人是否在财务账册上分别
19.能否提供全国各地的土地增值税预征率和核定征收率？
21.未按规定预缴土地增值税是偷税吗？
四、核定征收
22.哪些情形土地增值税需要核定征收？
23.分期开发的房地产项目，不同期的清算方式可否不一致？
24.规范核定征收进行土地增值税清算有哪些禁止性规定？
25.土地增值税能否采取纳税评估，不查账征收？
26.关于房地产开发企业土地增值税核定征收率是如何规定的？&
五、申报管理
27.多次转让而难以每次转让后7日内申报的企业，应如何办理纳税
28.办理土地增值税纳税申报应提供哪些证件和资料？
29.纳税人预售房地产的，应在何时向税务局报送哪些资料？
30.非从事房地产开发的纳税人转让房地产应如何进行纳税申报？
31.进行地增值税清算申报，纳税人应提供什么资料？
32.未按规定自行预征申报和清算申报土地增值税的纳税人应承担何种
法律责任？
33.特殊业务下土地增值税纳税义务发生时间如何确定？
六、受理审核
34.土地增值税清算方式有哪些？
35.税务机关进行清算土地增值税税款项目资料查验工作时应按什么标准
36.地税部门受理清算申报资料应重点审核哪些内容？
37.土地增值税清算审核除转让房地产收入、扣除项目及费用的审核外，
还包括哪些方面的审核？
七、票据管理
38.发票管理原则是什么？
39.什么是合法凭证？如何认定？
40.合法有效凭证的具体表现形式有哪些？
41.合法有效凭证从管理部门划分可分为哪几类？
42.土地增值税扣除凭证有哪些？
43.房地产开发企业开具或使用发票时有何注意事项？
44.房地产开发企业未按规定取得合法有效凭证的法律后果是
45.只有一个人代签代领的工资单是否可作为合法凭证列支？
46.境内人员到境外出差取得的没有税务部门监制章的票据能否作为计税
47.境外取得发票可否入账？
48.出让土地款项未收到，发票也未开具，何时缴纳土地增值税？
49.进行土地增值税清结算时,扣除项目“取得土地使用权所支付的金额”
如何确定？
八、后续管理
50.土地增值税清算结束后发现纳税人造假应如何处理？
51.清算时未售部分在清算后销售的应如何处理？
52.土地增值税清算审核报告的内容有哪些？
53.如何强化土地增值税清算后续管理？
第四部分中介鉴证答疑
1.纳税人应如何选择合适的税务师事务所为其服务？
2.税务师事务所出具的报告有哪些类型？
3.符合哪些条件可以出具无保留意见的鉴证报告？
4.出具无保留意见的鉴证报告的条件是什么？
5.中介接受委托进行土地增值税清算鉴证，应要求纳税人提供哪些
6.中介机构关于房地产开发企业土地增值税清算鉴证报告如何
7.土地增值税税款清算项目委托中介机构是否属于法定义务？纳税人
能否自行委托？
8.税务中介机构进行土地增值税清算鉴证时，其审核鉴证的重点包括哪些
9.土地增值税清算鉴证可否委托给中介机构？
10.如何进行土地增值税清算鉴证业务？
第五部分应知应会
3.估算、概算、预算、结算与决算
4.建设项目、单项工程、分项工程与分部工程
5.总建筑面积、可售面积和不可售面积、已售面积和未售面积
6.建筑面积、产证面积、无产证面积、可售面积和不可售面积
7.配套设施可售、不可售面积
9.建筑密度
11.土地使用权出让
12.土地使用权转让
13.划拨土地使用权
14.初始产权证明
15.基准地价
16.宗地地价
17.楼面地价
18.房屋产权面积
19.五证两书
20.小产权房
21.不可售公房
24.实用面积
25.居住面积
26.计租面积
27.套内面积
28.公摊面积
29.销售面积
30.公用建筑面积分摊系数
33.半地下室
34.住宅用地
35.道路红线
37.公用建筑面积
41.清产核资价
43.标定地价
44.小康型住宅
46.土地使用年期
47.结构面积
49.购房面积
51.质押贷款方式
52.保证贷款方式
53.商品房房价的构成
54.土地使用费
55.合作建房
56.委托代建
第六部分附录
附录一土地增值税法规一览
附录二土地增值税清算鉴证业务准则
附录三土地增值税清算鉴证业务操作指南
附录四房地产企业开发流程及说明
附录五企业所得税和土地增值税相关事项差异对比
附录六国税发〔2009〕91号与国税发〔号对照表
附录七房地产开发企业所得税与土地增值税纳税申报差异表
<font FACE="KaiTi_GB14年房地产企业所得税稽查实务与案例：
C O N T E N T S目录&
第一章企业所得税专项检查查前准备
第一节企业所得税专项检查概述/
一、专项检查（回顾）历时10年/
二、专项检查发现问题（11类主要问题）/
三、专项检查只有进行时没有完成时持续跟进/
四、房地产企业所得税检查的政策依据/
五、房地产业企业所得税专项检查工作组织/
第二节房地产业税收专项检查资料准备与技术准备/
一、准备工作步骤/
二、查前信息收集/
三、查前案头分析/
第三节房地产企业纳税分析/
一、综合性指标分析（公式因排版原因另行处理）/
二、税收负担分析/
三、开发项目的纳税分析/
第四节财务报表涉税分析技术/
一、涉税分析概述/
二、资产负债表分析技术及应用/
三、利润表分析/
四、现金流量表分析/
五、注意问题/
第五节报表综合分析技巧示例/
第六节税务检查方法/
一、全查法和抽查法/
二、顺查法和逆查法/
三、联系查法和侧面查法/
四、比较分析法和控制计算法/
五、专项盘存检查方法/
六、调查方法/
《查前准备与纳税分析》同步练习/
第二章房地产企业所得税收入的检查
第一节收入的构成及检查内容/
一、收入的构成/
二、收入检查的内容/
第二节未完工开发产品销售收入的检查/
一、现行政策规定/
二、关于预售收入的确认政策（变化）回顾/
三、预售收入测算（不考虑弥补亏损、投资收益等单独计算补税因素）/
四、预售收入存在的主要问题/
五、检查方法/
第三节完工标准检查/
一、税收政策依据/
二、存在的问题/
三、检查方法/&
第四节实际销售收入检查/
一、税收政策规定/
二、收入测算（不考虑弥补亏损、投资收益等单独计算补税因素）/
三、检查方法/
第五节视同销售收入检查/
一、政策规定/
二、检查方法/
第六节租金收入及预租收入检查/
一、政策规定/
二、检查方法
第七节特殊收入检查/
一、以房抵债检查/
二、合作建房检查/
三、股权转让收入的检查/
四、违建设施检查/
五、代建工程检查/
六、假按揭检查/
七、更名费违约金等其他收入检查
第八节综合案例分析一
——某房地产公司隐瞒销售收入的税务稽查案例/
一、案件背景情况/
二、检查过程与检查方法/
三、案件分析/
四、违法事实及定性处理/
五、启示与思考/
第九节综合案例分析二
——A市某房地产公司隐瞒多方收入的税务稽查案例/
一、案件背景/
二、检查过程及发现的问题/
三、定性、处理过程和结果/
《房地产企业所得税收入检查》同步练习/
第三章土地征用费及拆迁补偿费的检查
第一节土地分类、内容及政策依据/
一、土地分类/
二、土地取得方式/
第二节土地成本的政策依据与会计核算/
一、政策依据/
二、土地成本会计/
第三节土地成本的确认与分析
一、无偿划拨土地成本的确认/
二、以协议方式出让的土地成本确定/
三、土地投资入股成本的确认/
四、参加拍卖土地成本的确认/
五、股权收购方式取得土地成本确认/
六、以房换地土地成本的确认/
第四节土地成本分摊方法/
一、土地成本法分摊方法介绍/
二、土地成本分摊举例/
第五节土地成本的检查内容与方法/
一、土地成本检查内容/
二、土地成本检查方法/
第四章拆迁补偿支出的税务检查
第一节拆迁补偿概述与流程/
一、拆迁补偿方式/
二、毛地与净地及出让步骤/
三、拆迁补偿流程/
第二节拆迁补偿财税政策/
一、拆迁补偿安置中涉及的主要税种/
二、政策性搬迁政策比较分析/
三、其他相关税收政策分析/
第三节拆迁补偿的会计制度及会计处理/
一、财务管理制度/
二、拆迁还房的账务处理/
第四节城市房屋拆迁中拆迁补偿费税务处理/
第五节回迁房项目的会计核算和税务处理比较/
《土地成本及拆迁补偿费用》专题练习/
第五章房地产企业前期工程费的检查
第一节前期工程费组成内容及收费标准/
一、前期工程费组成内容/
二、房地产开发前期费用费率及流程/
等等，由于目录太长，受淘宝内容发布的限制，只能发一部份目录
有需要完整目录的可以联系淘宝客服索取。
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