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主题论坛：破解旅游商业地产招商难题
&　　主持人：我们接下来的小组讨论，我先介绍一下主持人，然后由主持人为大家一一介绍，主持人是九州远景商业管理机构侯为民。好，现在有请侯总，上台主持。
　　侯为民：我不是主角，我们还是请我们的嘉宾一起上台，我们笔克投资的符总，我们蓝光的曹总和旅游规划设计院研究院蒋世和。
图为 小组讨论：如何破解旅游商业地产招商难题
&&& 侯为民：今天讨论对话的题目，我们组委会给的是说旅游地产招商的难度，那么这个我说它可能这题目，我们稍微变化一下，在这个之前，我想还是让我们几位对话嘉宾，简单的介绍一下自己，好吧。
　　曹柏春：大家好，我是来自四川蓝光集团的曹柏春。我们集团是四川本土的企业，连续7年在四川省的开发总量，销售面积排在第一，从去年开始就做不了第一了，因为有很多央企，保利做到第一。因为现在保利还有华润、龙湖，已经很快把我们抛到脑后。谢谢大家。
　　蒋世和：其实刚才已经介绍了一下，但是没有人提问，很高兴到这上面来，跟大家讨论一下。
　　符奕斌：大家好，我是来自我们深圳笔克投资集团的符奕斌。我们公司最早以旅游地产的开发和地产开发的模式走了将近10年了，目前总部在深圳，在内蒙通辽、在湖南益阳等等分别有四个项目，每个项目的话大概都有特性，大概投资在20亿到30亿的项目，占地有3千亩左右，特别以有旅游功能的项目。根据每一个资源情况进行整合提炼以后做的一个旅游主题，然后进行地产开发。整体来说我们是一个一步一步走过来的企业，我介绍一下。
　　侯为民：我简单介绍一下九州远景，提供土地阶段产品规划到后期的运营都在参与，都是一家商业地产的管理公司，我们的业务有文化业务、园区业务。刚才说把招商的难度做一个变化，我觉得不知道是不是认同，因为旅游地产产品做成功了，招商不是难度，它的难度在其它的方面，可能让几位结合自己企业的旅游地产的产品类型或者涉及这方面的经验，来谈一下旅游地产在考虑进入这个产业时候它的难度到底是一个什么样的？它的产品难度到底是什么样的？
　　符奕斌：那我先说我的一些想法和观点。大家说旅游地产其实是个新名词，这个字在中国，是中国造的。为什么呢？因为这个行业性质特殊，因为做旅游地产，我认为把这个名词的确定就确定了一个商业模式的雏形。做这个产品一定要有市场，市场是什么？有消费人群，有消费力，那我们简单来说就是相对经济比较发达，人口相对比较集中，交通条件比较便利这样的一个条件下这是排在第一要素，有了市场要素我们定位为做旅游地产的产品，实际上是为市场做产品。另外一种对于中国来说有比较成功的比如三亚海边旅游，这一类的资源只有个别地方，很多地方是不能做的，因为它远离市场。以我个人的想法，做到像九寨沟、张家界我预计要在十年以上，这个旅游地产是有两种模式，阶段不一样。第一个阶段我们现在的真正要做是为市场来做，为了有市场做产品。
　　蒋世和：我是做旅游出身，我对旅游地产我更偏向于旅游，旅游地产地产最大的区别是什么？地产是产权转移就完了，但是旅游地产不能一个消费群众特别是很多群体持续消费，不同的人群消费，然后每一次消费的周期不超过一个月，所以一个旅游地产的项目不管一间房，如果是4A级每年的人流是30万以上，或者叫传统地产模式，可能都有这样的问题，我们既然要做旅游地产，刚才前面讲要把它的旅游功能要讲清楚，要把它的旅行性吸引核出来。如果我们旅游吸引核没有打造& 出来没有经营好，这个旅游地产项目其实赚了钱也会是一个失败的观点。
　　侯为民：您的观点，每年达不到基础旅游客流是很难成功的。4A级是保持30万？
　　蒋世和：而作为一个高投入或者高标准的旅游度假区那种项目，至少每年吸引30万以上的客流，才能够保证这个项目持续。
　　侯为民：好的，谢谢。曹总刚才也提到蓝光在这个板块发展，也是为了考虑企业综合，或者跟央企竞争的差异性？
　　曹柏春：四川旅游资源比较丰富，第一个项目在龙山，去年4月份已经开始。旅游地产和原有& 旅游资源是升级的关系。刚才符总还有昨天复星也谈到怎么选址的问题，比如我们在峨嵋山做这个项目考虑了几个条件，第一个因为峨嵋和乐山每年有1400万客流，那么这是一个巨大的& 一个市场基础。第二部分峨嵋山是中国的四大佛教名山也是自然和文化双遗产，我们项目所在的地块有一个湖叫峨秀湖。实际上有这样的契机，我们才会进入，但是我们进入是希望能够提升。平均到峨嵋山是峨嵋到乐山& 平均停留是1.5天，我希望我们的产品构建完以后提升到2天或者2.5天，每个旅游天数的增加，消费会增加。第二部分，峨嵋接待设施相对来讲是很落后的，晚上没有娱乐，白天看庙，晚上睡觉，那么有几个老的宾馆叫做农家乐，没有一个更高级别的度假& 型的酒店，也没有精品酒店，那么在这里面实际上我们在做开发的时候，我们就看到一个细分市场，我们就认为更高端的度假型酒店在这里可以生成。
　　同时很规范餐饮企业可以生存，在峨嵋山需要一个剧院，晚上有演出和& 酒吧，大家有来的家长一起过来，父母会想感受这种佛教的文化或者自然景观，但是小朋友会喜欢一些主题游乐方面活动，所以我们在第一期酒店构建& 的时候，我们有一个叫(峨嵋院)的酒店，里面有娱乐、休闲、主题客栈，我们有京景大剧院可以坐1500个座位，还有峨嵋功夫主题公园，实际上这四个产品的构建，实际上它中间有一个很强的一个逻辑关系，我们的功夫主题公园和剧院是拉动人气的地方，旅游地产是改变大家改变旅游的习惯，他不是买门票观光。我要把游览层次进行提升。第二部分是安插酒店，因为我们整个名字叫峨秀湖度假酒店，我们希望提升整个品牌形象，通过这个产品我们国际两个字才能真正形象。还有商业街的话，我们是作为客人自由消费的情况，因为来了以后，吃住行游购娱这是对旅游层次的提升。
　　因为从做这件事情实际上是考虑各方利益的平衡和整合的，开发商他进入有一个考虑，那么当地政府他会需要什么？当地的景区管委会他会需要什么，游客需要什么？只有这几个关系融洽，才能知道有序的发展下去，不然的成为人民的公敌没法做下去。
　　侯为民：所以您是形成比较好的游客地缘上，如何让内容更丰富，让人停的时间更长。成都是娱乐消费的城市，同时在成熟的地方字做旅游地产这样的项目。
　　符奕斌：举例来说我们在内蒙通辽，怎么样去淡季和旺季之间找到平衡点，就做什么特色，一定要把资源，我们刚才谈到旅游是资源，综合性的资源整合。我们在通辽是蒙古族最集中的地方，科尔清大草原，孝顺皇后的家乡。我们当时就把它找出来，通过生活服饰的演绎就打造风情园，如果像这种地方，草原季节的时候肯定没有问题，外地人去。但是到淡季的时候怎么办？一定是依靠商业有旅游功能的商业气氛来营造这个市场，淡季的时候我们游客还是可以去，它是在城市之内，这是典型的两者结合体。第一就是说从资源整合的角度去找到一个项目的定位，我们最近谈得比较多的战略定位，如何从资源整合以后找到项目定位，这是第一步最关键。如果我们考虑季节性的问题，刚才我们曹总所说的，峨嵋山有了市场，第二种情况有了市场我们怎么做产品？这是最好做的，有了大市场，1400万人来了，我怎么把市场做好？刚才我讲我们在通辽做的这个项目，已经做了5年，开发的面积达到60万平米，我们自己企业投资了将近20个亿。只有未来，因为它这个地方蒙古族最集中，要想了解蒙古文化的就到通辽来，政府就很高兴。不管是淡季也好、旺季也好，让我们在很冷的冬天，我们不能做户外的活动的时候，我们看演绎表演。夏天可以在草原上骑马，冬天就蒙古文化的演绎，很多很多的节目丰富起来，有了丰富的主题再加上一个辅线，一个产品要做的话一个是定位，第二要考虑经源的问题，当然通过这个项目我们得到非常丰厚的回报，这个项目是政府的支持，是政府需要的。所以找项目一定找政府需要的。这个项目到底能不能运作下去？还得考虑经营的问题，一个项目定位，就是如何从做产品去找市场，或者如何有了市场做产品，我想这个案例应该能够把我们的想法跟大家分享。
　　侯为民：您还是说用了一个旅游地产的一个故事和它的很好运营去打动政府获得了良好的土地资源，靠其它旅游以外的收入来去获得核心的内容，但是内容吸引人的是旅游的内容。从整个这个旅游地产产品配套上来讲，蒋院长，您是做旅游出身的，怎么样的配套是合理的配套？蓝光自己在做酒店做投资，还有其他的配套设施，您看什么样的设施配套合理& ？
　　蒋世和：我觉得大量的房地产投资人都想利用现有的人流景区来实现销售，我知道全国所有的景区，每年接待人一百万以上不到100家，最多是西湖，1千万左右张家界，颐和园、故宫、长城，江南古镇还有几百万，大量国际国内顶级的可能也就300、500万的流量，在这种顶级的一百万景区的周边吸引20、30万是有可能的，但是我们的问题是这样的资源越来越难，那么在其他的资源范围内我们如果无中生有，应该怎么办？在城市周边可达范围内，那是可以。可能有些资源从旅游价值来讲很好，但是从开发的难度又特大，而且不管是政府还是民众他就不想让你介入，比如说湿地，我们在海南有一个项目就是红树林湿地保护区，因为海口这个地方没有太多的景观资源，它唯一比较好的自然资源，一个是火山，火山群遗址，相对比较好的项目。
　　第二个就是红树林，是中国最大的公园湿地保护区，曾经有多少轮的开发上提出几十个项目要进去，它对全国度假旅游的吸引是很大的，但是它遇到的困难是前所未有的，所以海口市政府就想找到有创意有设计单位，把这个红树立湿地保护区旅游开发做出来，我们恰恰提出来一个好的思路，就是红树林这个湿地保护区在过去的50、60里边，实际上它已经消失了一半多，不到一半的面积，它有核心区，缓冲区。如果你要想红树林的旅游开发，你不妨先做一件事，恢复已经消失的红树林，我要开发不是马上开发，我要修建、植树，实际上先做生物工程，然后在我湿地恢复的区域，我已经摆脱了核心区这个概念，但是我重新打造红树林湿地和传统的核心区是融为一体。所以在这个基础上在我我恢复重建的过程当中，把我的旅游度假项目融进去。
　　侯为民：破坏原来到新增的地方去？
　　蒋世和：不仅不破坏增加了不管是我们还是市民接近红树林，所以这个概念提出一个非常高兴，第一，你解决了我们政府想做但是没有做的事，第二解决了我们政府不能做的事，第三解决了开发商想做的事，所以有时候要创新，思路要创新，模式要创新。
　　侯为民：从这个项目一做肯定会增加投入，整个项目运作周期也会增长，所以从这里边我想听听大家的见解，这样的项目多大体量适合做旅游度假为核心地产，第二就是它的投资到底是多大规模，第三运营周期，你不能说做完了马上就退了，有持续运营的周期是多长？
　　曹柏春：实际上这个其实有一个开发持续的问题，因为你从一个项目来讲，完全开发完有100个亿，200个亿，300个亿，它这个分期开发。从蓝光开发经验来讲，我们会是这个样子，我们公司对我们下了一个原则，就是存量资产的总不大于我们的投资，怎么去讲呢？就是旅游地产，我们基本上会比较谨慎去看待这个问题，因为你实际上所有的公司我感受没有人说，我几千亩几万亩真正到手的，这里会面临很多问题，第一，政策变化，第二政府换届，第三强势竞争对手进来。这个过程中，我们现在开发的是571亩第一期，571亩到目前为止我们已经投入24个亿，光住宅还有我们安排酒店和商业街20个亿，那么目前房子销售是12个亿，还有房子销售还有10个亿的尾款。我们会在这一个地块，我不能搏未来怎么样怎么样，我现在在这里，大不了我在这里没挣到钱，大不了我有了资本。
　　实际上从开发持续的产品，因为我们这两天谈的很多，谈的很多也有其它的开发商在说这个事情，都是讲的是产品的布局，其实开发持续是一个很讲究的过程。如果其它的要做这样的事，因为我们现在正在做二期，还有我们还有一条商业街。
　　虽然有游客量，但是我们的商业街非常艰难，并不是说你在峨嵋山山门口，高铁在，就一定能招商，很难的。
　　真正的商家他对这个区域，很多的& 商家不敢去，季节性的变化，他不知道怎么办？因为淡旺季的不同，你的服务人员，跟曲线匹配的问题，很多人解决不了。第二个他不增加中心区域，第三个管理成本开销的问题。
　　第一部分的话就是说，尽量去找对自购自营的商家，就他自己会买卖经营，因为他在前期的经营出现的时候，他认为为自己打工，他不会烦燥，第二，自己持有一部分。第三部分，你在去做推广的时候，其实本身这个商业街不是你的重点，卖的其实还是你的大的策划和大的规划和你大的 资源，一旦你落在点子说很简单。我们先做主题公园和大剧院，那个投资回报也是在十几年以后。谢谢大家。
　　侯为民：符总，你说说。
　　符奕斌：我们根据资源打造一个主题，我讲从持续性讲的话，刚才我们曹总的过程，我们原来也是想急于求成，这个房子卖不动企事业起不来，酒店每年的现金流还要倒贴，这是我们考虑过，但是我们现在的做法一定要先把环境做好，或者文化、旅游做好，再来逐步开发，情愿承担多一点的资本成本，延长一下周期，千万不要急着做卖房子，千万不要急着做房子。
　　如果通过这个持续的话，还可以得到什么？得到市场认同以后，你的份额会加大。我们没有优势找什么？我们找差异性的资源，我们找到山顶上，跟政府一说，海滩资源，我到了你这个海滩就不如到那个海滩。我想做山顶公园，这个投资我算一算，5.6个亿，政府你要优惠，一线没有了，二线，三线利用开发。&
　　第一个做一个旅游地产的时候，一定要有一定的规模，这个规模根据企业的实力，根据项目的要求它有一个特定的性质。
　　第二个资源在做项目的时候，一定要找到特征、差异化或者具有一定的代表性，或者在区域内有唯一性。
　　第三个持续性，一定要把公园做好。
　　另外从旅游地产模式上来说，要达到什么规模？我觉得还是群居效应在里面。如果我们做旅游地产行业的话，要群策群力。谢谢大家。
　　侯为民：我们下面嘉宾有没有什么问题？看来没有，最后大家用一句话如何看待旅游地产的开发和克服的难点？
　　符奕斌：我认为旅游地产这个行业是一个朝阳产业，早在5年6年之前，有一次演讲的时候我就说过这个话，我还是坚持这个观点，但是这个肉它不是主干道，但是它一定是个朝阳产业，而且在某些区域某些地方它会成为支柱产业，所以我希望& 大家多来关注这产业，谢谢。
　　蒋世和：一来强调大景观，旅游地产真正的价值不是它的投资现实或者短期的回报，而是对你景观资源的占有，它的独特性，它的稀缺性它的唯一性，如果你占有了最好的资源，你就是这个最佳的收益早晚都是你的，这是一个，要以景观的价值观念来统领旅游地产开发和投资建设。
　　曹柏春：实际上旅游地产它是复合型的项目开发，所有开发是资源整合商，它需要整合各种各样的资源，所以希望未来合作伙伴和我们联系，把我们目前在峨嵋山的项目& ，还正在都江堰的项目共同完成。
　　符奕斌：笔克的发展也需要很多的合作伙伴不管是信息咨询，配套的商家也需要，希望大家关注笔克。
　　侯为民：做好内容有耐心，好，谢谢大家。
　　主持人：各位嘉宾，本届亚洲旅游地产模式创新的内容全部结束了，这是亚洲地产俱乐部第一次做的旅游的节目，还有年底的一些比较紧的日程，那么明年我们在四月的中旬和六月中旬会在上海分别召开亚太地产峰会也是我们主打品牌，在6月中旬会召开第二届的旅游地产论坛，希望到时候各位给予支持，那么感谢大家，谢谢。
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商圈：朝阳
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价格：待定项目品级：甲级三四线城市房价泡沫破裂 下一个鄂尔多斯会是谁
作者：搜狐理财整理
原标题 [三四线城市房价泡沫破裂 下一个鄂尔多斯会是谁(图)]
第1页:三四线城市房价泡沫破裂
第2页:城镇化能否成为救命稻草
第3页:谨防成为最后的接棒者
第4页:三四线城市房价下跌案例
第5页:三四线城市楼市僵局:本地人买不起外地人不来买
三四线城市楼市僵局:本地人买不起外地人不来买
来源：新华网
　　房地产跃进导致部分三四线城市陷入僵局
　　岁末年初，一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面，而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。
　　不过，一个值得关注的背景是，城镇化正成为近期影响房地产业的关键词。有观点认为，三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。
　　“城镇化蕴含着最大的内需潜力”、“推进城镇化，关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态让一些市场分析人士认为，这将带来三四线房地产市场的春天。
　　也有不少业内专家认为，一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。
　　“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，目前，相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。
　　部分房企受困三四线城市
　　国家统计局2012年12月公布的数据显示，在2012年11月，70个大中城市中有53个城市住宅销售价格环比上涨，而下跌的城市中，基本上是丹东、烟台、泉州、秦皇岛、扬州、桂林等三四线城市。
　　一二线城市与三四线城市的房地产市场已经在分化。
　　另一组数据也证明了这个事实。
　　从房地产企业的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。
　　根据公开统计资料，2012年前11月，保利地产销售额同比增长36%，中海也增长近30%，这两家企业在2012年都侧重在一二线城市发展。但是侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产销售额同比仅增6%，同样布局的碧桂园仅增长6.5%。
　　这样的对比让很多房地产企业感到意外。最近几年，到三四线城市圈地几乎是房地产企业的主流，但去年的数据却让这一信心满满的预期大打折扣。
　　“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
　　实际上，三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露，早在2012年年中，这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿，项目销售困难的局面。
　　在2012年年中之前，这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期，众多国内知名开发商纷纷进入，到处都是房地产建设工地。
　　上海易居房地产研究院企业研究中心在当时就曾拿出一份研究报告，指明在三四线城市热闹的房地产开发背后，隐藏着严重过剩的巨大隐患。
　　这份研究报告以唐山为例，从2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量为2100万平方米，而北京为2268万平方米；唐山2011年商品房成交量为159万平方米，只有北京的18%。
　　如果用类似的方法去比较其他三四线城市，几乎可以得到类似的数据和结论：尽管城市不大、人口不多，但最近几年的房地产开发量却大幅猛增。
　　2012年年末，一些三四线城市相继爆出楼市危机的新闻。比如贵阳，住宅待消化库存高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。
　　而在海南，房价大幅缩水在多个城市上演。
　　伟业我爱我家集团副总胡景晖在2012年年底参加的几次地产界的聚会上听到了数家房地产企业的抱怨，“他们都在说唐山、烟台、营口等三四线城市，房子卖不动。”
　　几年前一些开发商兴冲冲地到三四线城市跑马圈地，2012年大多进入销售期，却发现已经陷了进去。
　　正是这种状况，让那些知名开发商改变了拿地策略。伟业我爱我家集团统计了包括、保利、金地、龙湖等8家知名开发商在2012年的拿地状况，结果发现，这8家开发商在一二线城市拿地共205宗，在三四线城市拿地降为110宗。
　　张大伟告诉记者，这种拿地策略的变化出现在2012年8月之后，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线城市占比63%，三四线城市占比仅为18%。开发商回归一二线城市已经成为既成事实。
　　不过，拿地策略的变化并不能改变三四线城市在建项目销售的尴尬，可以看到的是，这些前期房地产开发建设活跃的三四线城市，未来将有着极大的销售压力。
　　在近日召开的瑞银2013年大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖表示，三线城市新房供应过大的问题，在今年仍可能延续，供过于求现象将会存在。
　　单靠房地产，地方经济难持续发展
　　如果说三四线城市的房地产市场供大于求已是基本事实，那么，是什么造成了如今的结果？
　　时光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危机爆发，为了防止此次金融危机对我国经济的拖累，2009年，我国出台了4万亿元的刺激经济政策，也正是在此之后，不少三四线城市的房地产市场开始吹起了泡沫。
　　“当年是基础设施建设的高潮，各地都在造新城，投资拉动是当时绝大多数城市的最重要的经济增长方式。”张大伟告诉记者，三四线城市开始大量出让土地，吸引开发商进入。
　　胡景晖告诉记者，当时不少地方政府想的只是让开发商进来，把土地卖出去，把钱赚回来，而没有想到要维持一个房地产市场，还需要产业、人口聚集、配套设施等等条件。在胡景晖看来，当时确实有一些开发商的投资过于草率。
　　而始于2011年1月的楼市限购政策则加剧了开发商进入三四线城市的步伐和决心。
　　“不少开发商当时的判断是，北京上海这些一线城市的销售量会萎缩得很厉害，那只能到不限购的三四线城市寻找机会。”胡景晖说。
　　众多三四线城市正是从2009年前后开始进入房地产开发的盛宴。
　　在扬州，2010年土地出让爆发式增长，当年该市市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。当年完成房地产开发投资101.48亿元，同比增长80%。
　　惠州2011年商品房成交量相当于广州的31%，但土地成交量相当于广州的94%。
　　在贵阳，已经有十几个超过100万平方米的在售楼盘项目，其中一个项目预计入住人口30万。根据当地的统计，2012年上半年，贵阳商品房市场的整体供应量就已超过年期间每年全年的供应量。
　　在南通，近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间需要近15年。
　　这些吓人的数字在过去几年的众多三四线城市轮番出现，引起众多学者的关注。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一直在关注三四线城市的房地产开发高潮，2012年上半年，她就告诉记者，这些城市已经出现了过度开发的问题，商品房供应已经大于需求。
　　尽管从2009年以来，我国基础设施建设已经让不少三四线城市获得了很大的发展机会，高铁的建设提速也串联起了不少三四线城市与一二线城市，但这些三四线城市依旧没能得到足以支撑迅猛开发的房地产市场的人口聚集、产业配套，那些大力开发的房地产项目不可避免地陷入销售困境。
　　“当地人买不起，外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。
　　在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，风险排名前50名全部是三四线城市。
　　“之所以出现这样的局面，就是因为这些三四线城市把房地产业作为拉动经济的引擎，房地产业只是一个先导产业，并不能作为地方经济持续发展的根本，这个产业的发展需要其他产业的发展作为支撑。”胡景晖说，但从这几年的发展来看，这些三四线城市基本是提前透支了房地产业的发展，却没有在经济增长上得到相应的成果。
　　标杆房地产企业在拿地策略上回归一二线城市，也许并不是对三四线城市失去信心，而是暂时还看不到这些城市的发展潜力。
　　城镇化能否化解难题
　　“三四线城市如果没有产业的培育，将难以支撑房地产市场的发展。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，三四线城市对人口、资金的吸纳能力都没有想象中那么强。过去几年，不论是地方政府还是开发商，对三四线城市的发展都作了过于乐观的判断。
　　在陈国强看来，不同的城市面临的房地产风险不同，需要从各自城市的经济基础、产业基础进行研究，从而对房地产开发作出调整。对开发商来说，区域布局要均衡，要参与到三四线城市房地产市场的培育过程中，但不能把重心全放在三四线城市。
　　“城镇化是远水，不可能马上解决那些已经出现房地产市场问题的三四线城市的问题。”陈国强说，中央对城镇化的表态也说明，恰恰是要通过城镇化来调整前几年发展中遇到的问题。
　　对于目前已经出现供大于求的三四线城市，有人认为很危险，也有人有着不同的看法。
　　在张大伟看来，对这几年进入三四线城市发展的开发商来说，并没有太大的压力，因为他们拿地的成本并不高，有些城市土地价格一平方米只有几百元。如果这个城市有发展潜力，目前的供大于求就不是问题，很快就能消化掉库存。
　　“但如果没有发展潜力，就值得认真研究。”张大伟说，比如鄂尔多斯，最近一两年基本上没有新推什么土地，之所以会出现房价的大幅下跌，是因为煤价下跌了，而煤炭是当地经济发展的绝对支柱。如果当地除了煤炭之外还有别的经济发展支柱，那就不会出现房地产的问题。
　　在张大伟看来，中央近期对城镇化的表态，其实正是强调一二线城市和三四线城市之间的产业布局，培育三四线城市的产业发展，是对经济结构的优化。
　　其实，产业布局对房地产市场的影响不仅仅出现在三四线城市，在一二线城市同样存在，一二线城市建设的“新城”往往也因为没有产业的支撑从而成为“睡城”。
　　在胡景晖看来，未来中国还将有三亿到四亿的人口转移，这些人口不是转移到大城市，而是在百万人口左右的城市，要做到这一点，这些城市就必须有相当的产业支撑。“一二线城市也需要将现有的一些产业转移出去，分解到三四线城市。”
　　从国外的经验来看，当大城市发展到一定程度后往往会出现逆城市化，“中国未来恐怕也会如此，三四线城市的房地产会发展，但基础一定是产业的发展和配套设施的完善。”
　　作者：李松涛
(责任编辑：陈大伟)
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