华商o国际城
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华商o国际城最新动态
4598元/M²
5500元/M²
4750元/M²
5000元/M²
5050元/M²
5550元/M²
5050元/M²
5300元/M²
4800元/M²
5300元/M²
省内5800元/M²
龙湖5700元/M²
省内5000元/M²
省内5680元/M²
省内5600元/M²
汇东5500元/M²
荣县5000元/M²
富顺5000元/M²
南湖5500元/M²
南湖5000元/M²
南湖5000元/M²
自流井5100元/M²
南湖5300元/M²
南湖5050元/M²
龙湖5300元/M²
南湖4750元/M²
贡井4100元/M²
自流井4240元/M²
南湖5300元/M²
南湖6000元/M²
详细信息基本信息详细介绍交通线路车位状况物业公司相关信息
物业类型：公寓,商住,写字楼
区域所属：南湖&
销售电话：400-007-0813（转）分机696
许可证号：
开盘日期：2013-12
交房日期：2015-12
得 房 率：
建筑面积：89万㎡
绿 化 率：商业：25\% 住宅：40%&[]
占地面积：29万㎡
容 积 率：2.02（B-13-&[]
楼&&&&层：低层 多层 小高层 高层
装修状况：毛坯
开 发 商：
楼盘地址：南湖生态城核心位置，南湖公园西侧
售楼地址：南湖生态城核心位置，南湖公园西侧
& & & 川南首席大型城市综合体&华商&国际城，由四川友华科技集团投资开发。项目坐落于南湖生态城核心位置（南湖公园西侧），占地570余亩（包括140亩城市广场），总建筑面积80余万㎡。项目东连南湖生态公园、西接高峰生态公园，毗邻南湖体育中心、总部经济区、盐卤浴康疗基地、彩灯大世界、旅游集散中心等高端商业旅游休闲项目。
& & & 华商&国际城以购物为主，集休闲、购物、文化体育、观光旅游、娱乐餐饮、办公商务、居住功能于一体，拟建购物中心、城市生活广场、BLOCK街区、下沉式淘宝街、儿童体验城、IMAX影视城、精品主题酒店、SOHO公寓、LOFT公寓、甲级写字楼、婚庆购物街、文化休闲广场及大型高尚居住社区等，是西南地区首个&城市中心一站式休闲娱乐购物公园&。
& & & 项目建成后将成为具有现代城市复合功能、一站式、体验式服务的&城中之城&；成为自贡现代商业、文化、休闲、娱乐的中心；成为自贡城市升级、商业升级和消费升级的超级商业巨舰；成为立足自贡、引领川南、融入成渝、拓展西南、影响全国，聚集川南人气、商气、财气的区域级商业中心和川南最大的综合性商业项目；成为省内外消费者的&多彩生活场、幸福集结地&。
& & & 其中，一期乐活城重金打造家电数码城，携手苏宁云商创造家电数码新格局。乐活城涵盖川南盐府美食坊、影视动漫城、餐饮娱乐街、婚庆购物街、休闲购物街、SOHO公寓、国际精品酒店、城市生活广场等多功能业态，以鼎盛人气带动乐活城的商气、财气，创造全方位的立体化消费模式。
& & & 经过前期的精心筹备，这艘承载着川南人幸福愿景的华商&国际城正蓄势待发！目前，华商&国际城各项工作已全面启动，工程进度稳步推进，公司斥巨资打造的营销中心已于8月底盛誉启幕，项目一期商业陆续面市，计划2015年末投入运营。
& & & 友华置地，为改变而来! 华商&国际城，向幸福集结! 2014年，华商&国际城将带给川南城市更多精彩，为盐都人民的幸福梦想落地生根。
&&&&& 咨询热线：、6966666
&&&&& 招商热线：
交通线路：
环　　线：
车位状况：商业：5188辆 住宅：1819辆
物业公司：自贡华商物业管理有限公司
物业地址：华商国际城售楼部2楼
物 业 费：1.8元/㎡/月
特色楼盘：
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华商o国际城地图
周边查询：
地址：南湖生态城核心位置，南湖公园西侧中铁银杏广场
彩叠园彩郡
天来国际广场
楼盘预览图
均价5300元/平米
起价5700元/平米
起价20000元/平米
400-606-6969 转 20910
400-606-6969 转 83513
400-606-6969 转 96086
网友评分: 80分
网友评分: 76分
网友评分: 88分
综合位于犀浦红光广场，犀浦最繁华的的未来规划商业新核心。作为红光第一综合体，囊括购物 中心、block商业街区、精品住宅、高端公寓。具有很强的优势。同时，地铁2号线西沿线开通后，交通更加的便利。
综合体位于郊县郫县，不是主城区，人气肯定不及主城区强。住宅部分不是纯住宅，背靠综合体，在居住环境上可能会受商业氛围的影响，但反过来看，背靠综合体，生活、商业方便。
综合和记黄埔彩叠园项目是由和记黄埔打造的大型低密度高档生态居住区。项目位于光华大道三段，与花博会会馆相临，容积率仅1.3，是目前温江容积率最低的地产项目之一。但周边配套不齐全，且公交交通线路较少且距公交站点较远，不适合无车的刚需购房人群。
综合天来国际广场位于光华大道与温泉大道的交接处，是由天来控股集团以国际化的视野倾力打造的，集白金五星级酒店、购物中心、时尚街区、高档住宅、总裁官邸、酒店公寓、甲级写字楼等诸多功能为一体的60万平米的高端城市综合体。但周边大型商业配套、三甲医院等资源不够完善，日常生活稍有不便。
优势地理位置优越，距离老城区一公里，傲居新老城区的第一交界，红光未来规划商业新核心！红光镇首个一站式生活都汇以15万方的体量根植于广场路北三段，囊括购物 中心、block商业街区、精品住宅、高端公寓。
优势和记黄埔彩叠园项目是由和记黄埔打造的大型低密度高档生态居住区，容积率仅为1.3，宜居性良好。另外，小区内配套较为完备。项目临近成都七中实验学校，教育资源比较丰富，业主子女就学方便。
优势地铁4号线紧靠项目北侧东西向穿过，并在项目区域设置地铁站出入口，交通便利，项目集白金五星级酒店、购物中心、时尚街区、高档住宅、总裁官邸、酒店公寓、甲级写字楼等诸多功能为一体，位于光华大道与温泉大道的交接处，地段良好，周边配套完善。
不足综合体位于郊县郫县，不是主城区，人气肯定不及主城区强。住宅部分不是纯住宅，背靠综合体，在居住环境上可能会受商业氛围的影响，但反过来看，背靠综合体，生活、商业方便。
不足项目的周边配套不够齐全，生活不够便利。而且项目距离成都市中心与温江市中心均比较远，周边公交交通线路较少且距公交站点较远，不适合无车的刚需购房人群。
不足天来国际广场周边公共交通不够完善，公交线路较少且距项目较远，距离成都市中心较远。周边大型商业配套、三甲医院等资源不够完善，日常生活稍有不便。
价格信息对比
全款可享受优惠7.5%，按揭优惠6.5%，公积金可享优惠6.5%。部分特价房可享受10%的优惠
联排最高优惠8%
0元首付优惠2%，按揭全款优惠18%
银行按揭贷款、公积金贷款、分期付款、一次性付款
银行按揭贷款、一次性付款
银行按揭贷款、一次性付款
2元/月/平米
2.5元/月/平方米
1.8元/月/平方米
交通信息对比
郫县红光广场路（成都技师学院旁）
温江光华大道三段涌泉鹏程路1088号（成都七中旁）
成都温江区政通东路69号天来国际广场
221路、310路、310A路、360路、321路、成青快铁、地铁二号线
309路、319路 、904路建信奥林匹克花园站距离项目约900米，地铁4号线凤凰站（在建中）
公交线路：309、319、904路，站点：涌泉西站
地铁线路（在建）：地铁4号线，站点：西部新城西站
高速公路：五纵：光华大道、光华8线、、芙蓉大道、成温邛高速、成温邛快速通道；五横：温泉大道、南熏大道、柳城大道、土龙路、四环路。
销售信息对比
日14、15栋，日一期一批次开盘
销售许可证
郫字第1116号
成房预售温江区1036号、1104号、964号、994号、1013号
成房预售温江区字第972,986,19,992,号
商业40年，住宅70年
2013年06月
基本信息对比
板塔结合,小高层
高层、洋房、别墅
板塔结合，高层，超高层
住宅物业类别
联排、别墅
普通住宅、酒店式公寓、天来白金五星级酒店、甲级写字楼、购物中心
577940平方米
40555.74平方米
373335平方米
80049平方米
红光商业核心区 综合体
低密地铁现房别墅 500强打造
光华新城高端商业休闲城市综合体
地上：350 住宅：1235 公建：2090
非机动车位：4450
配套信息对比
商业：伊藤双楠店、仁和春天、家乐福、伊藤6号旗舰店、永辉超市、新光三越百货及项目自身规划的商业街
教育：成都七中实验学校、树德中学、成都外国语学校、金苹果幼儿园、新加坡爱儿坊幼儿园
医院：温江区人民医院光华院区(953米)，项目自身配有诊所
银行：中国工商银行24小时自助银行(温泉大道支行)(221米)，中国工商银行(温泉大道支行)(280米)
其他：湿地公园、青羊绿洲公园、碧落湖公园
　　商场：家乐福、伊藤、国美、大润发、人人乐、新光三越百货
　　教育：成都七中，树德中学、温江中学、涌泉实验小学、建安小学
　　医院：成都市妇女儿童医院、成都市第五人民医院
　　银行：工行、农行、建行、中行
　　邮局：温江邮政局
　　其他：光华国际广场、温江政务中心、金马体育城、国际医学城、国色天香乐园
　　小区内部配套：购物中心，时尚街区，五星级酒店，会所
超市；室内泳池；网球场；室外泳池
新加坡爱儿坊幼儿园、特色商业街
已开业的1万平米旗舰特色商业街 ，100%入驻
酒店式公寓、购物中心及时尚街区、纯甲级写字楼、五星级酒店
银行：西华农行、西华工行、红光农商银行、红光农行、中国银行
邮政：中国邮政
菜市场：红光农贸市场
项目自身独栋商业及住宅底商2万方，打造近400m的风情商业，1万多平方的生活购物广场。
商场：龙城国际商业
伊藤双楠店、仁和春天、家乐福、伊藤6号旗舰店、永辉超市、新光三越百货及项目自身规划的商业街
家乐福、伊藤、国美、大润发、人人乐、新光三越百货
温江政务中心、金马体育城
中国工商银行、农行、建行、中行
温江邮政局
　　碧落湖公园、湿地公园、青羊绿舟森林公园
温江政务中心、金马体育城、国际医学城、国色天香乐园
西华农行、西华工行、红光农商银行、红光农行、中国银行
温江区人民医院光华院区(953米)，项目自身配有诊所
　　成都市妇女儿童医院、成都市第五人民医院、国际医学城
西华大学、成都技师学院、银杏酒店管理学院、大田村幼儿园、大田村中学、思源中学、郫县红光中学、细化附属实验学校
成都七中实验学校、树德中学、成都外国语学校、金苹果幼儿园、新加坡爱儿坊幼儿园
成都七中，树德中学、温江中学、涌泉实验小学、建安小学
周边公共交通
221路、310路、310A路、360路、321路、成青快铁、地铁二号线
　　地铁四号线、公交车309路、319路可到达项目，公交站点：奥林匹克花园站。
　　地铁4号线，公交309、319、904路，站点：涌泉东站地铁四号线与五纵五横道路共同构筑畅通的交通体系。五纵：光华大道、光华8线、、芙蓉大道、成温邛高速、成温邛快速通道；五横：温泉大道、南熏大道、柳城大道、土龙路、四环路。
装修信息对比
毛坯，公共部分精装
联排、叠加为瓷砖饰面，独幢为瓷砖饰面及首层部分天然石材饰面；高层瓷砖贴面和外墙涂料。 框架剪力墙结构
企业信息对比
和记黄埔地产（成都）温江有限公司
成都天来房地产开发有限公司
中国中铁、四川腾启房地产开发有限责任公司
家利物业管理(重庆)有限公司成都分公司
成都和达服务有限责任公司
建筑设计单位
香港吕元祥建筑师事务所
重庆建工设计院
建筑施工单位
规划设计单位
景观设计单位
雅博奥顿国际设计有限公司（ADI）
景观施工单位
室内设计单位
天来策略机构
其他设计施工单位
项目介绍对比
　　项目介绍
　　中铁银杏广场是红光镇首个一站式生活都汇以15万方的体量根植于广场路北三段，囊括购物 中心、block商业街区、精品住宅、高端公寓。匠心独运的半围合式的规划布局，视野开阔。距离老城区一公里，傲居新老城区的第一交界，处在最为优越的地位，萃取一个城市的精华配套。不仅浓缩了这座城市的精神与情感，更为这座城市的未来做出了具象的丁姐――红光未来规划商业新核心！
　　彩叠园项目是和记黄埔地产继南城都汇后打造的又一大型低密度生态高档居住区。项目位于光华大道成都七中实验学校西侧，总占地560亩。彩叠园将城市别墅的空间与亲天亲地发挥到极致，现主推的二环生活圈联排，建筑面积约215-260O，约215O的空间做到了5房5花园，260O的户型，更是6米挑高阔景客厅、全套房设计、地库更可停下5辆车。户户设计均考虑了“私家空间+公共空间”双结合的空间格局，合而不同，不仅保证了家庭每位成员的需求，更保证了私密性。作为“不可再生资源”，出售一套就少一套。因此全现房联排也创造了城西销冠级的销售速度，令很多房产望尘莫及，150万起价的门槛更是把大平层集体秒杀。无论是甜蜜的二人世界、温馨的三口之家、和美的三代同堂，不同家庭阶段的居住、生活需求，在彩郡，都可以找到您想要的幸福生活。
　　天来国际广场项目位于光华大道与温泉大道的交汇处，地理位置极其优越，处于光华新城核心位置，将与温江政务中心、新光三越百货、伊藤洋华堂、家乐福及周边商业共同打造繁荣的光华新城高尚生活圈。
　　天来国际广场(60万方城市综合体)是由天来文旅集团以国际化的视野倾力打造的，集白金五星级酒店、购物中心、时尚街区、高档住宅、总裁官邸、酒店公寓、甲级写字楼等诸多功能为一体的高端城市综合体。该项目建成后，将成为“成都光华新城CBD核心，温江城市客厅”。该项目将面向成都及西部城市群的高端人群，打造高端购物及高端消费、娱乐的中心，成为成都高端消费地标杆。
　　天来国际广场购物中心――天来名都，总建面12万O，以家庭生活消费为载体，独创Life style体验式消费模式，颠覆西城商业格局。共有地下2层及地上5层，包含大型百货、时尚街区、高端影城、天来剧场、溜冰场等商业形态。以纵横交错的街区、立体布局的业态、阳光生态的主题景观等，展现出特有的商业格调和无限投资潜力。
　　6万O纯甲级写字楼――天来中心，以海峡两岸科技产业园和大学城为依托，打造集金融、制造、信息、文化和行政于一体的西成都商务中心。天来中心汇聚各行业高端企业总部，严格按照国家甲级写字楼的标准打造，高达约118米的商务地标，10.2米挑高大堂，超5星级酒店标准装修，加之60万方的城市综合体提供全方位的优质配套。
　　精装酒店式5克拉钻石公寓将导入国际最高标准酒店服务体系，由成都天来―庭俪大酒店统一高效的管理，提供24小时不间断五星级酒店式服务。体系化和标准化的服务不管是自住、商务接待、短期居住、租赁管理都能一站式解决，免去投资增值后顾之忧。投资方式灵活。优越的硬件设施、贴心周到的五星级服务、百亿商圈核心区位，提供稳固支撑。
　　天来地产以多年运营白金五星级酒店修为，礼献20万平米五星级典范居住区，挥毫2万O浩瀚中庭，成就80米阔绰楼间距，130-400O阔景大宅，户户楼王，直面中庭，毗邻千亩碧落湖公园、300亩温江公园、1200亩湿地公园、600亩森林原滩……。
四川最新楼盘
同价位楼盘
同区域楼盘
四川热销楼盘天来国际广场
天来国际广场（60万方城市综合体）是由天来控股集团以国际化的视野倾力打造的，集白金五星级酒店、购物中心、时尚街区、高档住宅、总裁官邸、酒店公寓、甲级写字楼等诸多功能为一体的高端城市综合体。
项目位于光华大道与温泉大道的交接处，地铁4号线紧靠项目北侧东西向穿过，并在项目区域设置地铁站出入口。项目东连成都主城区，西临温江区行政中心，北接成温邛高速公路，南通成温邛快速通道。项目地理位置极其优越，处于光华新城核心位置，将与温江政务中心、新光三越百货、伊藤洋华堂、家乐福及周边商业共同打造繁荣的光华新城高尚生活圈。
该项目建成后，将成为“成都光华新城CBD核心，温江城市客厅”。该项目将面向成都及西部城市群的高端人群，打造高端购物及高端消费、娱乐的中心，成为成都高端消费地标杆。
地址：温江光华大道与温泉大道交叉口(政通东路右侧)
交通状况：地铁4号线, 公交309、319、904路, 站点：涌泉东站地铁四号线与五纵五横道路共同构筑畅通的交通体系。五纵：光华大道、光华8线、、芙蓉大道、成温邛高速、成温邛快速通道；五横：温泉大道、南熏大道、柳城大道、土龙路、四环路。
周边配套：商场：家乐福、伊藤、国美、大润发、人人乐、新光三越百货
教育：成都七中，树德中学、温江中学、涌泉实验小学、建安小学
医院：成都市妇女儿童医院、成都市第五人民医院
银行：中国工商银行、农行、建行、中行
邮局：温江邮政局
其他：温江政务中心、金马体育城、国际医学城、国色天香乐园
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特长：多层房、双证齐全、田园小区
特长：二手房置业顾问
特长：二手房出租出售
特长：商铺、写字楼、酒店、住宅、别墅、公寓
特长：商铺，别墅，住宅
特长：教育 学院玉林 品 上成都天来国际商业购物广场招商手册-55BBS 我爱购物网
&&成都天来国际商业购物广场招商手册
成都天来国际商业购物广场招商手册
1成都数码广场2成都时代广场3成都新城市广场4成都东方广场5成都万达广场6成都赛格广场7成都新世纪广场8成都新世纪装饰广场9成都中环广场10成都红牌楼广场11成都红牌楼广场楼盘12成都尚都服饰广场13成都丰德国际广场14成都九龙广场15成都数码广场地址16成都天府广场17成都时代广场地址18成都市天府广场19成都万达商业广场20成都中山广场21成都 香槟广场22成都新城市广场ktv23成都广场24成都玉林生活广场25成都购物广场26成都 熊猫广场27成都数码广场招聘28成都 郁金香广场29成都家世界广场30成都友谊广场31成都亚新生活广场32成都数码广场商家33成都时代数码广场34成都时代广场地图35成都火车站广场36成都亚太广场37成都紫荆广场38成都天府广场地图39成都市香槟广场40成都市红牌楼广场41新时代广场 成都42成都华尔兹广场43成都香槟广场地址44成都天府广场招商45成都人人乐购物广场46成都万达广场设计47成都市春熙商汇广场48成都高科技商务广场49成都天俯广场50成都仁恒广
8条其他回答
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1:武林广场2:中大广场西城广场 时代广场 吴山广场和平广场 市心广场 华浙广场 黄龙世纪广场 庆春广场西城广场是杭州西区唯一大型综合性购物中心，也是西区最具规模和发展潜力的商业物业，西城广场是集购物、美食、娱乐、休闲、健身、观光于一体的全景化商业中心。 西城广场内设若干不同类型的主题区域，其丰富多彩的商业布置、多姿多彩的主题活动、活力缤纷的消费氛围，从主流人群到儿童、老人的全方位包容，使之成为充满人文气氛的沟通交流和休闲购物的新天地。 西城广场楼层分布如下: l 5F:健身、康体、美容中心 l 4F:电影城、娱乐中心 l 3F:动感游戏广尝风味美食街 l 2F:主题餐饮街、休闲景观花园 l 1F:生活名店街 l GF:生活名店街 l BF:物美大卖尝大型停车场 西城大卖场定位介绍:西城广场大卖场共计面积为14000平方米，现已与上海物美大卖场签订合作协议，根据规划，物美西城店的店面设计、商品结构、卖场管理、促销宣传等都将有新的特点，店面档次会更高，商品品种会更适应周边社区消费者的喜好和需求。 西城生活名店街定位介绍:作为杭州西区唯一的大型全景化时尚名品休闲购物中心，其营业规模将达到13000平方米，内部单元设置将有120-150个。 西城休闲美食广场定位介绍:杭城最具规模的景观特色餐饮集合中心，立足西区，辐射全市。其营业规模将达到10000平方米，内部单元设置将有20-30个。 西城娱乐休闲广场定位介绍:杭城最具规模的针对家庭与年轻人的室内游戏与娱乐广场，立足西区，辐射全市。其营业规模将达到12000平方米，内部单元设置将有15-20个。 管理模式介绍: 西城广场采用成功的MALL管理模式和经验，“统一管理、分散经营”的理念。统一管理的理念在于统一招商管理、统一服务监督、统一营销管理、统一推广活动和统一物业管理。 专业团队介绍: 西城广场由杭州西城物业经营管理公司实行专业化管理，由经验丰富的商业与物业管理专业人士共同组成完善的组织架构，以创建专业购物中心物业管理品牌为目标。 西城物业借鉴国内最成功大型购物中心的管理经验，“以人为本、客户至上”的企业文化，与商家共谋发展，为商家提供最好的经营环境与平台。 相关设施介绍: 大型停车尝中央空调、自动扶梯、垂直客货梯、广播音响、空中花园、公共商业形象、公共标识系统、公共环境与休闲空间
根据不廷专业指导和规范管理
商业地产是统称了，一般建购物中心、写字楼、酒店甚至广义旅游文化公园之类的都算商业地产，就是为商业建地产项目，之后用于商业都算。建筑建好了自然要招商才能开业。对于没经验的开发商，招商一般找代理。要注意问题就太多了，一两句话说不完，比如商家档次是否符合项目定位，商家品牌影响力，能承受的租金水平，各品类商业组合搭配等等
商业大街营销推广方案
一、市场概述
1、区域（库车县）商业概述
1-1、以中抵挡商品为主，商业形态以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。
1-2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限。 2、区域（库车县）商业结构
2-1、文化路以中高档商品销售为主，集中了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵挡商品销售为主，形成集贸市场、超市等商业形态。
2-2、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业大量供应市场，库车商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，导致部分商业物业出现滞销，经营户的盈利能力开始下降。 3、区域（库车县）商业物业开发现状和趋势
3-1、根据初步统计，库车县年度开发量在10000平米以上的规模商业项目共5个，包括天五商业批发城，开发面积4万平米；杏花园商业圆一、二期，开发面积6.75万平米；金桥文化广场，开发面积约2万平米；国贸购物中心，开发面积1万平米。仅以上项目的开发总量就高达14万平米，如果再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的大量供应，预计今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域40万人口，城区15万人口的库车县而言，仅消化这些楼盘即需要4――5年时间（按历史销售可比量计算），市场压力和过剩情况可想而知。
3-2、从商业发展趋势判断，库车县商业区域进一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商业环境，文化路将建成一批中高档定位的商场，预计开发面积在4万平米左右，按库车现有的消费水平统计，中高档商业市场将严重过剩。
3-3、天山路凭借集贸市场和大型综合卖场，形成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发模式，使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和时间相对集中的开发，也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。 4、消费者状况
4-1、少数民族占绝对比列，但汉族人口在城区增长迅速。
4-2、中低档商品仍是市场消费的主体。
4-3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。
4-4、县城居民收入水平正在提高，随着外来人口增加，中档和非生活必需品消费增长显著。 5、经营户状况 经营户普遍存在一种矛盾的心理――对库车经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因，是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度，同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信心将更显不足，持币观望的心态也将加重。
二、竞争物业
1、直接竞争对手――天五商业批发城
1-1、项目概况 天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处，由天工房地产开发公司开发，总投资4000万，建筑面积近4万平米约2000个铺位，售价2700元――3700元不等，门面售价5000――7000元，沿天山路门面售出80%以上，其它楼层销售率不足20%。
1-2、项目优势 区位优势：位于天山路和五一路交汇处，沿街面较长； 商业环境优势：直面库车最大和人气最旺的亿家百货，背靠天五农贸市场，人流量大，商气旺盛； 规划优势：板式条楼，便于商品分区和定位，且分割摊位面积小，总价低，符合库车市场购买力；
1-3、项目劣势 定位问题：项目市场定位过低，不利于与天五农贸市场形成错位经营，导致市场间的竞争； 工期问题：现处于基地施工阶段，预计交付时间在明年8月以后，丧失了今年有利的销售时机； 价格问题：价格定位偏高，和周边楼盘相比不具备竞争力；销售问题：采用简单的拉客方式，价格混乱，承诺难以兑现，一旦市场出现不利，现阶段依赖定金（无预售许可证）产生的销售将很难保全。 2、间接竞争对手――国贸购物中心 国贸购物中心位于解放路和文化路交汇处，由国贸房地产开发公司开发，项目地上三层，地下一层，总建筑面积1万平米。负一层定位为超市，一、二层定位高档百货（一层沿街为门面），三层定位为高档餐饮。售价2500元――3800元平米，门面售价5000――7000元。门面房现已售出70%以上，三层整体租赁给温州大酒店，其余物业销售不足15%。 3、间接竞争对手――金桥文化广场 金桥文化广场位于文化路，左邻人民广场，右邻友谊路，项目规划为钢架玻璃幕结构。地下一层，计划由金桥超市直接进驻；地上三层，总建筑面积约2万平米，由于项目规划设计方案尚未确定，项目至今未进入施工阶段，销售工作仍在延缓中，近期在做简单的项目咨询和开发企业推介。
1、优势和机会点
1-1、商业背景优势，地处以前成熟的商业区；
1-2、地段优势，三面邻街，直面天山路、左邻五一路、右邻团结路；
1-3、价格优势，比周边同性质的楼盘价格低5――10%；
1-4、规模优势，总开发面积接近七万平米，便于形成集聚效应；
1-5、宏观经济和城市经济发展机会，使库车投资开发潜力巨大，经济发展前景良好，为商业经营和商业投资创造了巨大的市场机遇。 2、问题与威胁点
2-1、商业规划无序，区域不清晰，功能不明确；
2-2、主体二层和部分三、四层的结构布局，既不利于形成同一层整体大市场格局，也不利于商业垂直人流问题；
2-3、市场前期销售未考虑市场定位，致使现阶段市场没有明确的经营定位，随意招商，随意入住，对对整个市场定位形成障碍；
2-4、至今没有建立起基本的销售基础，销售制度不明确，销售队伍素质较低，没有充分利用国家软、硬政策，导致现阶段出现巨大的销售压力；
2-5、面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望心态严重。 四、项目定位（简要）
1、转型定位的必要性
1-1、目的：改变商城定位的局限性，发挥错位定位的优势，形成与该片区不同的商业形态（该片区商业定位主要是商城、集贸市场），最终达到适应库车县商业市场状况的新商业定位，以达到促进销售的目的。
1-2、方法：根据库车商业市场对门面房需求量大、销售好的状况，结合项目商业街招牌店的规划特点，由商业园定位向主题式商业街定位转型，发挥内外街和沿街招牌店优势，凸显规划优势和商业前景价值，形成项目独有的项目竞争优势。 2、转型定位
2-1、项目定位：主题商业街――库车商贸、旅游、文化窗口；
2-2、规划定位：间间沿街铺，户户招牌店
2-3、投资定位：一家一铺，终身产权销售 3、商业符号定位
3-1、项目符号：第九商业大街――突出区域性
3-2、商业符号：第九商业大街――突出商业性、现代性、领先性 4、商业功能定位
4-1、内街――服装鞋帽一条街 经营商品：服装、鞋帽 商品档次：中档、中抵挡
4-2、中城――精品购物广场 经营商品：大、小家电、数码通讯、精品配饰、黄金珠宝、化装品 商品档次：中档、中高档
4-1、外街――日用百货一条街 经营商品：日用百货、小商品、针纺织品、床上用品、布料、民族商 品 商品档次：中低档、低档 5、定位目标
5-1、由外到内，由动到静，由低档到中高档，由目标消费到休闲消费；
5-2、内外有序、划行归市、整体统一、相对独立；
5-3、中高、中挡、中低档价格互补，多种商品品类齐全，形成专业性综合市场；
5-4、实现一、二期商业的互补、互促。
五、营销计划
1、营销筹备阶段（9.1――9.10） ――现场包装，包括售楼处、一期现房和二期工地功能牌、导视牌、形象识 别、大卖场店面和门头等； ――销售人员工作分工和潜在客户摸底； ――制订详细的广告和促销计划； ――销售物料到位，包括海报、楼书、招商手册、销售手册； ――广告创意、设计； ――售楼员现场接待，部分招商展开；
2、前期招商阶段（9.10――9.30） ――市场招商，采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略； ――市场营销，针对招商商户展开广告、推广和促销； ――市场管理，做好商户入住工作、管理工作和市场规划工作。 ――开业筹备，完成开业活动策划和筹备工作，做好开业准备； ――使市场招商率达到30%，市场商户的进驻率（招商和销售）达到40%，初步具备开业条件。
3、市场开业筹备阶段（9.30――10.18） ――做好市场开业前的活动策划、宣传、组织工作； ――配合市场开业，进一步针对大户进行热势宣传工作； ――利用开业机会，对等待、观望人群进行引势诱导工作； ――做好聚集市场人气、完善市场管理和经营的其它工作； ――在开业前，使市场招商率达到40%，入住率（招商和销售）达到60%。
4、市场开业和销售阶段（10.6――11.5） ――借助大户、品牌户进驻形成的感召力，充分利用开业期间良好的市场经营氛围，扩大散户招商成果 ――计划在10.18日开业，做好开业期间的广告和促销，形成旺盛的人气和良好的经营氛围； ――做好开业后的市场管理、广告促销和活动推广，保证市场旺盛人气的持续； ――在市场开业以后，每天策划、组织促销和群众性文化活动； ――完成工作重点由招商向销售的转移，加大销售力度，扩大销售成果； ――充分利用大户进驻、市场开业等有利点，进行营销推广，促进销售； ――市场招商率达到50%，商户进驻率达到70%； ――市场按计划顺利开业，市场经营管理步入良性循环； ――使一期市场（剩余面积）销售率达到20%，二期市场销售率达到10%。
5．4销售重点期（11.15――1.15） ――一期销售全方位、大力度展开； ――二期销售推广全面展开； ――二期开业筹备和市场开业； ――到12.15日，使一期销售率达到40%；到1.15日，使一期销售率达到50%； ――到12.15日，使二期销售率达到25%；到1.15日，使二期销售率达到40%；
六、租、售面积的策略性确定
截止方案提交日期，规划方尚未提供项目平面结构图，因此无法以图示形式准确标明租、售位置和实际面积。面积划分的原则执订如下：
1、销售招商区域
1-1、一、二期外街沿街铺面全部以出售为主，不租赁；
1-2、内街（南、北两翼）一层铺面全部以出售为主，不租赁；
1-3、一期中街（街道中心商铺）除已经确定的家电、通讯大户以整体引进方式招租外，其余商铺底层原则上只销售，不租赁。如引进有品牌影响力、有长期发展意向的大户，针对中街一层商铺执订相应的承租政策，可以承租方式招商。
1-4、二期B座针对餐饮业、娱乐业销售，不租赁；
1-5、二期D座一只针对小商品经营户销售，不租赁。 2、租赁或免租引进区域
2-1、一期内街（南、北两翼）二、三层以租赁为主，在市场形成规模以后，逐步引导二层经营户购买，三层长期租赁经营；
2-2、一期中街（街道中心商铺）二层以上铺面长期租赁。
2-3、二期D座二层以上铺面租赁招商，在市场形成规模以后，逐步引导经营户购买。 3、销售控制
一层：20%招商，80%销售，目标为大户或品牌户，不针对散户招商； 二层以上：50%招商，50%销售，目标以散户为主； 中城：90%招商，10%销售，目标以大户整体租赁为主。 4、租、售比例
4-1、开业阶段（10月18日以前）：出租率占入住率的70%，销售率占入住率的30%；
4-2、销售完成阶段（1月15日以前）：出租率占入住率的50%，销售率占入住率的50%。 5、营销评估
5-1、本方案已经确定销售和租赁的基本区域，实际租、售面积在销售执行过程中，以现场销售控制表方式申报，每星期申报一次。
5-2、当市场入住率达到70%以上，且销售控制符合本方案提出的控制比例、租售比例时，应视为营销成功。
5-3、营销评估以面积为单位核算。
七、招商政策
1、大户 卖场面积在400平米以上，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租两年；
2、品牌户 卖场面积在120――400平米之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订三年租赁合同时，免租两年；
3、散户 卖场面积在120平米以下，一次性签订租赁合同在两年以时，免租一年。
八、销售政策
1、一次性购买 一次性付清全部购房款时，在现行销售价格的基础上，给予5%的优惠让利。
2、一年分期付款购买 在交纳40%首付款、余款以一年为期限分期支付时，在现行销售价格的基础上，给予3%的优惠让利。
3、按揭购买 首付40%，银行提供60%、10年期按揭贷款，无优惠政策，银行按揭在合同签订30天内办理到位，由开发商提供按揭银行和相关手续，销售方协助开发商共同办理按揭程序。
4、预订金购买 针对二期销售，在预售许可证发放以前，对意向客户按购房款的10%收取预订款，预订合同签订后，预订房屋予以保留，在不违犯双方约定的情况下，预订款原则上不予退还。
九、广告策略
1、媒体组合 整体销售阶段以户外T形旗造势、影视广告做全面覆盖配合。 分阶段销售期内，以印刷品广告、报纸广告做阶段内销售渲染。
2、广告区域 电视广告：库车、阿克苏、库尔勒、沙雅、拜城、新和 报纸广告：阿克苏（偏重）、库尔勒（适度） 印刷品广告：库车（偏重）、阿克苏（适度）、沙雅、拜城、新和（补充）
3、广告形式 印刷品：海报、楼书、招商手册（或折页）； 户外广告：布标、T型旗； 影视广告：30秒促销广告配合专题新闻； 报纸广告：硬广告、软文、新闻；
4、公关策略
4-1、政府公关 获得免税、免费等多项优惠政策；
4-2、大户公关 协助政府组织招商团，在全国进行大户招商；
4-3、市场公关 长期在现场举行各种文艺演出或社会活动，聚拢现场人气。
6、广告费用 整体推广（宣传）费用以40万元为标准，在资源不足的情况下，另行提交广告传播方案和项目推广报告，申请补充广告资源。
7、费用支出 代理公司提供阶段性广告传播计划，在双方讨论认可的情况下，代理公司进入广告设计、创意、制作、发布过程，费用由开发商掌握，并依据双方协商确定的计划支出。 广告制作可委托代理公司执行，也可由开发商委托第三方执行，但执行结果必须达到计划要求
1、项目楼书及招商资讯
　　2、群楼的主体布局、主体之间关系（项目主体的平面图、铺位化分、通道化分、单铺的面积、柱距、距网等）
　　3、招商方案、招商业态定位以及招商业态之间比例
　　4、招商方案预案（包括群楼布局、安排、以及各楼层业态的初步化分）
　　5、主体楼面价，及各楼层的销售、租赁（意向）价格范围
　　6、商业业态的消费人群定位
　　7、商业业态经营方式定位
　　8、初步制定商业通用利益，包括（租期、租金、管理费、租金及管理费的收取方式、装修期、免租期以及其它的优惠措施）
　　9、了解公司的愿望和期望值
　　10、招商策略的制定
　　一、招商范围目标定位思考
　　1、购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群体以及商圈范围）？
　　2、本项目区别于其他同行的经营特色是什么？不同的地段，有不同的商户阵列，打算强化以休闲娱乐为中心，在餐饮、酒吧、娱乐等行业的招商上下功夫。
　　3、目前商业趋势都面临着地方化、民族化、国际化相融合的课题。对这种消费文化问题，招商工作是无法回避的。品牌可为购物中心带来较高声誉，但不一定吃香；二线、三线品牌虽不大，可具有独特性和顾客忠诚度。最大的优点就是价格卖点;这就意味着招商很大部分本土化.
　　二、商业业态经营方式定位思考
　　现代商业经营方式有:自营、联营（扣点）、租赁.
　　由于市场的人口总量、消费水平、消费习惯等局限性,等级的市场单体物业以纯租赁的形式纵观市场可成为旺市的不多见,例如很多购物中心当初都是以纯租赁方式,后因无法旺市开始转为联营.
　　租赁经营存在的问题有:
　　1、在没有形成旺市以前,经营户随性比较大,比如;上下班时间,换季上货的时间等
　　2、很难做到统一包装.
　　3、购物中心本身的恶性竞争，比如；你的货好卖,我也去拿你的货卖,而且我还卖得比你便宜.
　　4、经营户本身的抗风险能力差
　　5、商品之间很难形成互补
　　联营的优点
　　1、商户的前期压力小
　　2、可引进的品牌选择性大
　　3、商户的本身实力强,上货率强
　　4、整体形象好,展示美观,
　　5、能够充分的营造购物环境
　　6、商品之间可以形成互补可以招购物中心本身想要的
　　商业地产,商业在前地产在后,以真正的旺市带来旺铺
　　这就是我们常说的“让样板自己说话”
　　是否可以租赁和联营并存相互带动市场的繁荣；
　　三、招商比例
　　因项目现周边人流问题较少，购物中心要以有特色来吸引消费群体，本物业将以休闲娱乐为特色的购物中心，所以建议按以下比例进行招商
　　休闲娱乐
　　其它不超过
渤海?国际广场位于滨州市黄河三路以北，黄河四路以南，渤海七路以西，原市委、市政府所在地，是滨州市的文化、商业、政治中心，所处位置居目前滨州的商业核心街区，项目占地面积211亩，建筑面积26万平方米，共分为三期开发，由实力雄厚的浙江夏华集团控股，山东华泰置业有限公司公司开发建设。 项目总建筑面积约26万平方米，其中商业建筑面积18万平方米，有国际商务公寓和星级豪华酒店组城超大型市中心购物中心。商业总体规划为五个区域，以景观购物街为主线，休闲文化广场为中心，整个商业广场涵盖大型超市、时尚百货、大型娱乐中心、特色餐饮、品牌专卖店等大型卖场，并设有1000多部的大型停车场。 4、项目定位区域型购物中心（SHOPPING MALL） 渤海?国际广场，是集购物、休闲、观光旅游、餐饮、酒店、办公、通迅金融网点等多功能于一体的一站式大型Shopping Mall， 其综合功能使各大功能区形成优势互补，良性互动，聚集起各种目标层次、各个年龄段的消费群体，渤海?国际广场是全业态，全业种的购物中心。渤海国际广场商业中心的出现将会带动整个滨州商业的良性发展，有助于优化城市群的产业结构，提升滨州的产业竞争力。 项目商业部分整体定位为区域型购物中心（SHOPPING MALL），汇集购物、休闲、娱乐、餐饮等众多功能。 SHOPPING MALL是国内最先进的商业业态，具有领先性和强大的生命力。SHOPPING MALL也是滨州市的商业空白点，目前滨州市场上有代表性的商场基本是在传统百货的基础上增加了一部分生活超市，仍然以单一购物功能为主，缺乏集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的商业集合体
随着地铁3号线番禺至大学城段的开始运营、新光快线的开通、南沙的开发、大学城带来的效应、新火车站即将落成、亚运选址以及各类配套设施的不断完善，番禺商业迎来发展的春天，海印集团、祈福集团、招商地产、长隆集团等都将书写大手笔，商业项目纷纷启动、大盘小盘齐腾飞。 搜罗各类媒体，收集到的下面这么几个，欢迎大侠补充罗家购物中心占地约150亩，分两期建设，首期建筑面积约6至8万平方米，分3~4层，吉之岛、新大新、广百、麦德龙、家乐福等知名商贸企业经洽谈后均有意入驻，成为该中心的主力店，目前招商工作正在紧锣密鼓地进行。面积：占地约150亩开业时间：08年年底建成营业易发商业街 番禺市桥的黄金商圈内，东起桥兴大道、西临光明路，南临禺山大道、北至繁华路，附近有新大新、友谊中心、友谊大厦、商业大厦、禺山商场等商业机构坐拥有日均数十万人次的庞大人流，是市桥内最成熟的商业地段。面积：3万多平方米开业时间：已推出百越广场－钻汇珠宝采购博览中心 　　百越广场设有亚洲最大的珠宝交易中心-钻汇珠宝采购博览中心。面积达1.8万平方米。番禺区以“钻汇”为龙头联同区内数十个珠宝工业园，打造珠三角首家集珠宝旅游于一体的专业卖场，将传统支柱产业集聚升级成珠宝专业市场、“钻石商圈”。万博商业中心
　　已汇聚吉盛伟邦、天河城品牌折扣店、四海一家、工商银行等品牌商家，新一期共有60万平方米开发用地，并计划投资60亿元来建设广州南部的CBD商业中心，成为广州“第四商圈”的龙头商业项目。面积：60万平方米开业时间：5－7年时间建成汉溪商业购物中心 　　招商地产在汉溪开发的商业项目，位于番禺区钟村镇，主要服务广州整个南部区域，建设内容包括百货批发广场、大型零售商场、主题超市、酒店、电影院、会展服务中心、写字楼、物流配送中心、公园、休闲度假村等。面积：69万平方米进展：06年6月获得立项新火车站－雄峰国际商业城
　　广东雄峰集团投资8亿元兴建，项目由8座超大规模高级商场式市场建筑物、购物中心、娱乐美食中心、商务管理中心、金融中心、2.5万平方米商业休闲广场、物流仓储中心和商务酒店组成的现代国际化商业广场。面积：32万平方米进展：招商中石城市广场 　　总投资1.5亿元，共由8套建筑风格各异的楼体组成，它们彼此之间通过13条天桥及10座电梯相互连接，商业功能区分为5个部分，包括设有360间商铺的商业步行街、营业面积2万平方米的大型百货超市、一个占地1万平方米的综合肉菜市场。面积：占地68亩开业时间：2007年5月中旬
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