西安房管局：15日起可查房屋维修资金个人账户_新浪房产_新浪网
西安房管局：15日起可查房屋维修资金个人账户
提要：上月底，西安市住房保障和房屋管理局全面完成全市2014年度房屋维修资金业主分户计息工作。从本月15日开始，业主可就近到全市各房屋维修资金承办银行网点，查询自己房屋维修资金账户的明细信息。
本报讯（记者 秦骥）上月底，西安市住房保障和房屋管理局全面完成全市2014年度房屋维修资金业主分户计息工作。从本月15日开始，业主可就近到全市各房屋维修资金承办银行网点，查询自己房屋维修资金账户的明细信息。&
账户可查询到维修资金的交存金额、使用金额、利息收益、账户余额等。查询时，业主需携带自己的有效身份证、《房屋所有权证》或《商品房买卖合同》、《西安市房屋专项维修资金交存收据》，就近前往全市18家维修资金业务承办银行的64个交存网点进行查询。&
各房屋维修资金业务承办银行网点具体地址，业主可登陆西安市房屋管理政务网（网址：www.）进行查询或致电西安市房屋维修资金管理中心进行咨询（电话：029—7303）。
新政利好刚需置业，楼市回暖态势明朗…【】
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天津房屋应急解危管理办法:专项资金不用业主交
　　天津北方网讯 从市国土房管局获悉，随着房屋使用年限的增加，业主对共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的需求逐渐增多，但是由于专项维修资金具有“按户归集、记账到套、集体确认”的特点，当发生局部维修工程时，业主对受益范围的界定分歧较大，使申请使用维修资金集体决策环节，很难达到《物权法》规定的三分之二以上业主同意，业主确认难的矛盾日渐突出，直接影响专项维修资金的正常、及时使用。此外，共用部位、共用设施设备突发紧急情况时不能得到及时抢修，成为影响广大业主正常生活的难点问题。为了进一步完善房屋专项维修资金管理制度，有效提升维修资金的应急保障功能，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，本市制定并出台了《天津市房屋应急解危专项资金管理办法》。昨天，市国土房管局针对新办法中市民们最为关心的问题进行了详细解答。
　　1.房屋应急解危专项资金是否需要业主交存？
　　答：应急解危资金是政府为交存专项维修资金的物业项目，以补贴形式返还建立的项目统筹资金，不需要业主交存。其来源是全市房屋专项维修资金统一存储产生的增值资金，这部分增值资金除市财政部门核定的全市维修资金运行管理费用外，其余全部存入全市房屋应急解危专项资金专户，专门用于建立物业项目的房屋应急解危专项资金。
　　2.房屋应急解危专项资金的主要用途是什么？与专项维修资金有哪些区别？
　　答：应急解危专项资金主要用于共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。与专项维修资金在资金来源、账户管理、使用范围、确认方式、划款结算等方面都有所区别，充分体现了应急解危、方便高效的优越性。
　　专项维修资金由业主和开发建设单位在购房时统一交存，具有“按户归集、记账到套、集体确认”的特点，因此它更适用于有计划的大、中型维修。应急解危专项资金是对专项维修资金的补充，它以单个物业项目为单位立账。该资金改变了必须由每户业主签字确认的使用方式，进一步简化资金使用程序，提高资金使用效率，有效发挥资金的应急保障作用。
　　3.房屋应急解危专项资金由谁来监管？资金是直接划转到物业项目吗？
　　答：房屋应急解危专项资金由市房屋维修资金管理中心统一管理，不直接划转到物业项目。
　　市房屋维修资金管理中心在代理银行开立全市房屋应急解危专项资金专户，并为已提取建立房屋应急解危专项资金的物业项目设立明细账。
　　4.在什么情况下可以申请使用房屋应急解危专项资金？
　　答：物业项目发生以下情况的，可以使用该项目的房屋应急解危专项资金：
　　(1)房屋局部屋面渗漏，外檐脱落，道路破损、塌陷等受益范围、责任人无法界定的。(2)突发电梯故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和住用安全的。(3)经业主大会同意的其他共用部位、共用设施设备紧急维修项目。
　　5.房屋应急解危专项资金如何申请使用？
　　答：物业项目的房屋应急解危专项资金按照以下程序申请、使用：
　　第一步，业主委员会或者其委托的物业服务企业根据业主意见，以书面形式向项目所在区、县房地产管理局提出申请。
　　区、县房地产管理局派人到项目现场查勘、确认后，出具核实意见，对属于房屋应急解危专项资金维修范围的予以备案。
　　第二步，业主委员会可以委托物业服务企业或者相关管理单位自行组织维修；也可以委托区、县房地产管理局代修。
　　物业服务企业或者相关管理单位自行选择确定施工单位组织维修的，区、县房地产管理局应当督促其限期完成。逾期未实施维修的，由区、县房地产管理局组织代修。
　　第三步，工程验收合格后，物业服务企业或者相关施工单位到市房屋维修资金管理中心办理工程结算。工程费用经业主委员会确认后，从该项目的房屋应急解危专项资金明细账中列支。
　　6.未成立业主委员会的小区也能申请使用房屋应急解危专项资金吗？
　　答：未成立业主委员会的物业项目，可以由居民委员会或者村民委员会牵头负责该项目房屋应急解危专项资金的申请和使用。
　　7.哪些费用不得从物业项目房屋应急解危专项资金中列支？
　　答：(1)列入专项维修资金年度使用计划，且可以明确界定受益范围、责任人的屋面整体维修、电梯大修和更新改造的维修工程费用。(2)共用部位、共用设施设备属于人为损坏，应当由责任人承担的维修费用。(3)共用部位、共用设施设备保修期内，应由建设单位或者施工单位承担的维修、更新和改造费用。(4)专业经营服务单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。(5)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
　　8.按照什么标准预留紧急抢修资金？
　　答：根据物业项目的房屋应急解危专项资金规模，按照以下标准预留紧急抢修资金：
　　(1)物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额在5万元(含5万元)以下，不配备电梯的，预留紧急抢修资金不得少于5000元；配备电梯的，预留紧急抢修资金不得少于1万元。(2)物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额在5-20万元(含20万元)，预留紧急抢修资金不得少于3万元。(3)物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额在20-50万元(含50万元)，预留紧急抢修资金不得少于5万元。(4)物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额在50万元以上，预留紧急抢修资金不得少于10万元。
　　物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额未达到紧急抢修资金预留额度的，应当全部留存用于紧急抢修工程。
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住房维修基金使用率低 房子“看病钱”何时更好用?（图）
http://cd..cn|日 09:24|人民日报
　　今年夏天，部分城市遭遇暴雨袭击，一些房屋因此受损。暴雨过后，不少小区的业主们发现，买房时交的一大笔公共维修基金却很难使用。而另一方面，在一些城市的住房维修基金账户上，大部分资金却在“睡大觉”。
　　住房维修基金是购房者根据售房合同一次性缴纳的，用于日后对小区公共部位和设施设备进行维护的储备资金，通常被人们称为房屋的“养老钱”、“看病钱”。根据相关规定，购房者应当按照住房建设成本的一定比例缴纳维修基金。但是，很多人自从买完房子、交完维修基金，便无从知道这笔维修基金的去向，也从来没有使用过。真正想使用的时候，又不知该如何使用。
　　那么，公共维修基金到底存放在哪里？又该如何管好、用好房屋的“看病钱”呢？笔者日前进行深入调查采访。
　　1 维修基金派上用场不容易
　　征得2/3以上的业主同意耗时2个月，主管部门审批使用申请要4个多月，拿到维修基金又用了半年，一年多才修好电梯
　　今年年中，北京市丰台区芳古园二区进行电梯维修，60多万元的维修费用全部来自该小区的住房维修基金，这样的例子并不多见。“这笔住房维修基金的使用过程很复杂，历时一年多。”该小区13号楼的物业管理公司负责人贾红霄说。
　　贾红霄告诉笔者，根据电梯出现的问题，物业公司和业委会联系了有关维修公司做鉴定，确定电梯维修方案，测算了维修预算。2011年7月，物业公司将维修电梯的消息和方案张榜公示。
　　随后，使用维修基金遇到了一个大难题――征求业主意见。2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》规定，动用住房维修基金，必须征得2/3以上的业主同意。尽管该办法同时提出，在维修基金划转到业委会名下管理以后，可简化这一程序，由物业管理企业提出使用方案，业主大会依法通过使用方案即可。但是，为了避免被业主指责擅自动用维修基金，多数小区仍然实行2/3业主签字同意的程序。
　　芳古园二区共有696户业主，要2/3以上业主同意，意味着至少要征集到464户以上业主的签字才行，工作量巨大。一楼的住户因为不经常使用电梯，不少人拒绝签字；部分未办理房产证的业主还没有缴纳住房维修基金也不能参与投票；还有一些业主长期外出或将房子出租，一直联系不上。这些都让征集工作变得格外棘手。
　　足足用了两个月时间，物业公司才终于“凑到”了482户业主签字同意。2011年9月，物业公司和业委会按照规定，将使用申请上报北京市住房和城乡建设委员会(以下简称住建委)。这是小区第一次申请使用维修基金，因为没有经验，申请过程尤为繁琐，直到2012年1月，申请才正式批下来。
　　为什么一个申请要审批4个月？芳古园二区业委会的张女士告诉笔者：“住建委负责审批维修基金的工作人员只有一个，材料也要求写得详细、具体，光核对业主信息就花了很长时间，根本忙不过来。”
　　直到今年7月，小区电梯维修才终于用上这笔房屋“看病钱”。为此忙活了一年多的物业公司工作人员总算松了一口气。按照现行规定的程序走下来，住房的“看病钱”用起来确实有些麻烦。像芳古园二区这样业主委员会机构完善的小区，要想动用维修资金尚且如此繁琐，可以想见，那些没有成立业委会、缴费情况不一、物业管理水平差的小区，要想用这笔住房的“看病钱”，几乎不可能。
　　一家物业企业负责人告诉笔者，当前要使用住房维修基金，主要面临以下几个方面的困难：首先是部分账户无款。由于部分城市有关法规建设不完善、要求不严格，造成部分业主房子都已经入住了几年，仍然未缴纳维修基金，特别是一些老项目，业主账户无款使用的现象比较普遍。其次是使用手续繁琐，部分城市甚至存在整个城市的商品住宅小区未动用维修基金的现象，资金一直“睡”在账户里。再次是续缴困难，根据规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。但对于谁来组织续缴、续缴标准如何确定等详细的执行标准没有约定。部分业主特别是二手房业主不愿意续缴，物业公司单方收缴非常困难，造成账户资金不足，遇有更换电梯等大修改造项目时，陷入无法使用的窘境。
　　2 巨额资金“睡大觉”
　　使用信息不透明，造成住房维修基金使用率低，大量资金沉淀，进而导致账目不清，甚至维修基金不翼而飞
　　家住南京市玄武区的王女士说，她家楼下的公共防盗门坏了大半年，一直没人来修，给日常安全带来隐患。尽管买房的时候交过7000多元住房维修基金，但整个小区总共有多少维修基金，多数居民都不知道。大家听说维修基金可以用，但用起来会很麻烦，为了尽快解决安全问题，王女士跟邻居就索性凑了一笔维修费交给物业，用于防盗门的修理。
　　王女士这样的业主并不在少数，不少居民在交完维修基金后，就再也没见到过这笔钱，也不甚明了如何使用。正因为使用信息不透明，造成住房维修基金使用率低，大量资金沉淀，进而导致账目不清，甚至在管理使用上出现严重的问题。
　　目前，全国小区的住房维修基金已经是一个庞大的数字，以武汉为例，截至今年7月31日，武汉市住房维修基金包含利息在内已累计交存65.12亿元，市民共计申请使用了7748万元，使用率仅为1.19%。天津市截至今年1月已归集145.4亿元，仅使用7753.5万元……
　　根据规定，业主缴存的住宅专项维修基金属于业主所有，成立业主大会的，资金由业主大会负责管理使用，未成立业主大会的由物业管理公司所在地人民政府住房建设主管部门代管。而很多小区迄今为止并没有成立业主大会，偌大一笔维修基金缺乏有效管理，更难以使用，变成了一笔“糊涂账”。
　　2006年10月，广州一笔250万元房屋维修资金不翼而飞，业主们发起一场规模浩大的追讨物业专项维修基金活动。此后，60个小区业委会联合追讨，资金总额达60余亿元。2007年，上海查处了房屋维修资金涉嫌违规炒股的事件，市值近8亿元。还有些小区曾发生过更换了物业公司，物业公司就把维修基金卷走的事情……
　　为加强资金监管，《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地政府建设(房地产)主管部门代管。并应当委托所在地一家商业银行专户管理。业主大会成立以后，也应开立相同的账户。这样，无论业主大会成立前、后，维修资金都由银行管理，专款专用。不管业主大会、物业公司如何更换，维修资金都不会不翼而飞。
　　有关专家指出，尽管这一规定提高了基金的安全性，但在实际管理过程中，仍然存在不少漏洞。如开发商在预售房屋时，代收住房维修基金，在向房产部门办理房产证时才将资金转到专户上，导致资金长期在体外循环。资金管理公开力度不够，管理部门在资金使用审批时，存在着人情、利益等交易风险。解决资金在使用后的续缴、欠缴方面，缺乏有效措施。从长远看，资金的增值收益率低，各地的住房维修基金交存总量大但支出金额小，巨额资金长期在账上“睡大觉”，潜在损失较大。
　　3 管理使用模式亟待改革 　
　　试点“急救”方案，开设“绿色”通道，缩短审批流程，严格约定缴纳程序，落实业委会对资金的管理责任
　　今年夏天，北京、天津等地区暴雨过后，很多住宅受损。为了保证受灾住房维修及时，北京市住建委出台6项房屋紧急情况维修基金使用办法，漏雨严重的小区可以按照紧急情况使用住宅专项维修基金，而无需经过2/3以上业主同意。天津市也早在2010年就制定了《天津市房屋应急解危专项资金管理办法》，以应对突发事故。
　　专家指出，住宅维修基金管理使用的改革将放在更加注重管理主体、提升透明度等方面，以探索更合理的管理模式，来规范住房维修基金的使用。
　　事实上，为了用好、管好住房维修基金，有关部门在2008年制定相关管理规定，进一步增强基金使用的便捷性和管理的安全性。同时，各地也进行了探索。针对专项维修基金使用复杂、流程多的问题，南京在今年年初出台意见，小区专项维修基金将可以“打包”申请和“应急”申请；针对维修基金管理中存在的未缴“缺口”，郑州市在部分老旧小区试点补建维修基金制度，为老旧小区补充维修资金以及续筹维修基金指明路径。长沙物业应急专项维修基金使用方案启动试点，维修基金使用“三分之二签名难”的瓶颈可望突破……
　　中国人民大学法学院教授刘俊海建议，加强维修基金的使用管理，当务之急是推进所有小区尽快成立业主大会。业主大会是维修基金持有和管理的主体，不仅便于使用好这笔钱，也有利于更好地监督物业的工作。业主大会尚未成立的时候，建设主管部门应该帮助成立业主大会，解决维修基金的落地问题，这样既能帮助小区的自治和自我管理，也能减小行政压力和行政风险。
　　此外，自2008年管理办法制定以来，各地住房维修基金的使用上也出现了很多新问题。政策普及不到位，很多人不清楚住房维修基金的含义以及使用程序；对于自然灾害等突发事件造成的房屋损坏等情况没有开设“绿色”通道等。刘俊海认为，有关部门应当及时总结经验和教训，进一步听取广大业主的意见，完善相关规定。
　　物业企业负责人则提出，在具体操作上，应进一步严格约定维修基金的缴纳程序。如在办理房产证、房产交易等环节做程序上的约定，“不缴纳本体维修资金无法办理房产证”、“不缴纳本体维修资金无法进行二手房交易”等，保证资金账户有款可用。同时简化使用环节手续，缩短审批流程，保证基金的高效使用。此外，要完善业主大会管理使用住房维修基金的具体办法，真正让业主大会行使对维修基金保值增值、合理规范使用的责任，把钱用在刀刃上。
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齐齐哈尔市房屋专项维修资金管理政策问答。一、齐齐哈尔市房屋维修资金管理中心的职能简介。二、什么是房屋专项维修资金，与物业管理费有什么不同？。三、业主交存房屋专项维修资金的依据？。四、业主交存房屋专项维修资金的标准？。五、业主续交或补交房屋专项维修资金的标准？。六、购房者在办理房屋权属证书及产权变更时需提交专项维修资金票据的主要依据？。七、收取房屋专项维修资金必须提供专用票据？。八、如何办理维修资金交存手续？。九、如何使用房屋专项维修资金？。十、业主如何了解房屋专项维修资金的使用情况？。十一、房屋转户时维修资金能否退还？。十二、采取了什么便民措施？。十三、房屋维修资金管理中心在何位置？如何进行联系？。
答&复&结&果：
一、齐齐哈尔市房屋维修资金管理中心的职能简介
市房屋维修资金管理中心是2003年由市政府批准成立，隶属于市房产管理局负责全市房屋维修资金的归集、管理和使用的管理机构。
二、什么是房屋专项维修资金，与物业管理费有什么不同？
房屋专项维修资金是专项用于房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造资金是房屋的&养老保险金&，属业主所有。与物业管理费有本质区别，物业管理费是物业管理企业对物业进行维修（小修）、养护、管理及维护相关区域内的环境卫生和秩序所属的费用，属物业管理企业有偿服务费用。
三、业主交存房屋专项维修资金的依据？
主要依据有国务院第379号令《物业管理条例》、国家建设部财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》、齐政发〔2004〕27号文件《齐齐哈尔市物业维修资金管理暂行规定》、齐政发〔2006〕26号《关于调整房屋专项维修资金缴纳标准的通知》、齐政办发〔2011〕30号《关于进一步加强物业管理工作的通知》。
四、业主交存房屋专项维修资金的标准？
根据齐政发〔2006〕26号令《关于调整房屋专项维修资金缴纳标准的通知》规定：高层住宅和非住宅商品房购房者按建筑面积（套内建筑面积加分摊面积，下同）每平方米40元缴纳专项维修资金、多层住宅商品房，购房者按建筑面积每平方米35元缴纳专项维修资金、集资建房以及其他方式建设的住宅房屋（经济适用房和安居工程），购房者按建筑面积每平方米30元缴纳专项维修资金。
五、业主续交或补交房屋专项维修资金的标准？
根据国家建设部、财政部165号令和齐政办发〔2011〕30号等文件规定，房屋专项维修资金在分户账面余额不足首期交存额30%的应该续交。对过去未缴纳过房屋专项维修资金的商品房集资楼等收取房屋专项维修资金，具体标准是：
（一）在办理产权交易时需交存房屋专项维修资金的以建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》第165号令施行时间即日为界限，此时间为房屋产权证登记取得时间为准（下同）。凡是日前的多层住宅房屋，而且该栋楼未在维修资金系统里建立维修资金账户（五户以下）的按齐政办发〔2011〕30号《关于进一步加强物业管理工作通知》文件一次性按建筑面积每平米20元缴存维修资金。
（二）日以前取得的房屋而且该栋楼已在维修资金系统里建立了账户（五户以上含五户）的房屋和日以后取得的房屋以及商品房初始登记的房屋应按齐政发〔2006〕26号文件《关于调整房屋专项维修资金缴纳标准的通知》即高层住宅和非住宅商品房，购房者按建筑面积，每平方米40元缴纳专项维修资金，多层住宅商品房，购房者按建筑面积每平方35元缴纳专项维修资金，集资建房以其它方式建设的住宅房屋（经济适用房和安居工程），购房者按建筑面积每平方米30元缴纳专项维修资金。
（三）高层住宅和非住宅商品房购房者不受时间限制一律按建筑面积每平方米40元缴纳专项维修资金。
（四）在交易过户当中，产权人提供的开发物业及房管单位收缴专项维修资金的票据经核实无误，复印原件留存后（如果票据丢失需到收缴维修资金原单位财务复印记帐凭证并加盖财务专用章及出证人名章）可开具房屋专项维修资金缴交确认函办理过户手续。
六、购房者在办理房屋权属证书及产权变更时需提交专项维修资金票据的主要依据？
根据齐齐哈尔市人民政府齐政发〔2004〕年27号第九条第3款的规定，购房者在办理房屋权属证书及产权变更时，必须出具缴交专项维修资金的收据，否则不予办理《房屋所有权证》。第4款规定已入住并已办理或未办理房屋权属证书的业主应当补交专项维修资金。齐政办发〔2011〕30号文件第八条规定，对拒不缴纳房屋专项维修资金的收取滞纳金，并不予办理产权变更。
七、收取房屋专项维修资金必须提供专用票据？
为了保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，严防挪用，房屋专项维修资金收取时必须使用市房屋维修资金管理中心出据的黑龙江省财政厅印制的专用票据，不出据专用票据业主可以拒缴。
八、如何办理维修资金交存手续？
为了保护业主的切身利益，&中心&在北市区已不再委托代收维修资金的单位，购房者可在小区统一办理进户时间内到&中心&现场办公处交存，也可直接到房屋维修资金管理中心西侧市龙江银行银行劳动支行窗口和市产权处产权登记大厅窗口交存。
九、如何使用房屋专项维修资金？
由管房单位提出使用计划，业主委员会批文一定数量的业主代表签字并由房屋维修资金管理中心受理及现场勘察、工程质量验收后，报市房产局审批后划拨。房屋维修资金原则上按栋、按小区使用，缴纳不全者不得使用。维修资金不敷使用时由管房单位向业主续筹后使用。
十、业主如何了解房屋专项维修资金的使用情况？
业主可直接到维修资金管理中心网站进行查询，也可直接到维修资金管理中心查询。
十一、房屋转户时维修资金能否退还？
不予退还。房屋转户时结余维修资金（包括滚存利息）随房屋所有权同时过户；房屋因拆迁或其他原因造成灭失的，应将维修资金余额（包括滚存利息）购房者缴交比例退还给房屋所有权人。
十二、采取了什么便民措施？
为了方便业主交缴维修资金，我们在产权处、龙江银行劳动支行分别设立了查缴维修资金窗口。
十三、房屋维修资金管理中心在何位置？如何进行联系？
地址为：龙沙区昊方名苑十九号（市龙江银行劳动支行东邻）
业务咨询电话：33492。
齐齐哈尔市房屋维修资金管理中心
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