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当本金大于利息 提前还贷意义不大
每个月还房贷，压力好大呀！
本版图片 《东江时报》采集
■《东江时报》记者刘乙端
虽然今年以来有两次降息，“房奴”们明年还贷将省下一笔开销，但记者发现，随着今年第一代贷款人房贷偿还完毕，摆脱“房奴”身份，越来越多贷款购房者开始关注提前还贷。而银行业内人士表示，并不是所有的客户都适合提前还贷，当还贷年限超过一半的贷款，月还款额中本金大于利息，那么提前还贷的意义就不大。
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将剩余全部贷款一次性还清
主要还所欠本金，以后不用还利息。
部分提前还款，剩余贷款保持每月还款还款额不变，将还款期限缩短。
特点：能节省较多利息
部分提前还款，剩余贷款将每月还款额减少，保持每月还款期限不变。
减小了月供负担，但节省程度低于第二种。
部分提前还款，剩余贷款将每月还款额减少，同时缩短还款期限。
特点：节省较多利息
剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。
月供增加，减少部分利息，但相对不合算。
7折利率老客户不必提前还贷
以个人住房6年期贷款为例，今年7月份最新贷款利率已从年初的7.05%减少到6.55%，下降幅度为0.5%。采用最简单的等额本息还款方式，若办理30万元20年期限的贷款，以今年年初利率来算，月供需2334.91元。按新利率6.55%计算，月供需2245.6元，需支付利息总额23.89万元，即每月将少还利息89.31元。
提前还贷，以后可以减少利息支出，因此每年临近年底，房贷一族都要琢磨是不是要提前还贷。今年年底，盘算似乎比以往更加强烈，在“首批房奴即将解套”的消息甚嚣尘上时，不少房奴们正在发愁，房贷该不该提前还？
“对于正在享受房贷利率7折优惠折扣的借款人，在连续降息政策环境下，最不应该提前还贷的。”一位银行人士称，在2008年买房贷款的借款人，有很多人享受到当时的7折优惠利率，而现在首套房贷利率最低只有8.5折。
该人士算了一笔细账，对于前几年拿到了7折优惠利率的客户来说，目前5年期以上基准贷款利率为6.55%，享受7折优惠的客户真正贷款利率也仅为6.55%×0.7即4.585%，和目前5年期以上公积金贷款4.5%的利率水平相当。
工行的一位理财师称，提前还贷一般只适合两类购房者。一种是公积金存款剩余的客户，另外一种是手头上有闲置资金但没有投资渠道的客户。“这两类客户都比较适合办理提前还贷，因为这样可以节省一部分利息。”
提前还贷 “违约金”各银行略有不同
实际上，提前还贷属于一种“违约”行为，因此贷款人在选择提前还贷时，一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”，通常在合同里面会写明。记者比较发现，各家银行对于罚息的定价有一定差异。
收取违约金方面，工行根据具体贷款数额上下浮动，一般为0.01~0.26%。另外还明文规定：提前还贷每笔贷款最高收取手续费不超过6个月贷款利息，政策性贷款免收取，合同中约定不收取的按照合同执行。中行和建行采用分段的计费方式，贷款满1年未满2年的收取提前还款额的2%，满2年未满3年的收取1%，超过3年则不收取。农行在贷款3年内提前还款的收1个月利息作为手续费，3年后则不收手续费。同时上述银行也表示，由于每笔贷款的合同细则都可能不同，具体情况还需按照合同执行。
相比国有银行，股份制银行则显得相对“优惠”，如招商银行、兴业银行等都不会收取相应的手续费用。浦发银行则表示会依据客户在开户行签订的具体合同来确定，一般来说提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。
外资银行也采用相对灵活的分段计费方式，如恒生银行在贷款放出第一年内提前还款的，且已偿还的分期还款连同提前还款金额（包括该次提前还款）累计相当于或超过贷款金额的60%，收取提前偿还金额的3%最低不少于人民币2.5万元；在贷款放出两年后提前还款免费。汇丰也采取类似的定价方式。
已过还款中期不适合提前还贷
记者采访发现，并非每一类客户都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑4个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。
交行理财师吴颖说：“如果资金实力充分的话，越早还贷越划算。在选择等额本息的还款方式中，假设贷款方选择还贷期限为20年，待10年以后，利息已还清，房贷剩余的尾款本金额度会比较大，势必会给还款方造成一定程度上的经济压力，这时再提前还贷几乎没有任何意义。而采用等额本金还贷的贷款者，当还款期超过1／3时，提前偿还贷款能节省的利息也不多。”
记者综合业内人士建议发现，收入稳定工薪阶层适合 “等额本息”，而从事经营活动人群适合“等额本金”，买第二套房时，等额本金更划算。
提前还贷注意事项
1 允许提前还贷时间不同
大部分银行都要求至少还款1年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有银行里，中行、建行需要还贷1年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行等银行都需要1年后才能申请提前还贷。
2 调整利息周期不同
一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。
外资银行一般会选择在当月或当季度调整，其中汇丰银行当日便开始按新利率执行。
3 还完房贷别忘撤销抵押登记
银行人士提醒，无论是在合同期内还完贷款的，还是提前还款的，市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。
根据产权证在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证，银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证，和银行没有什么关系了。
但由于各个银行不同分行的操作规定不统一，有些分行只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证，房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后，一起去房管局撤销抵押登记，即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。 （刘乙端）
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已有条评论你好！我和先生用纯公积金贷款买了房子，已满一年，现在想提前还部分贷款，有2个问题想咨询一下：1.提前还款的部分是可以直接冲掉本金吗？比如我提前还10万是不是本金冲掉10万，并且这10万的部分以后不会再计算利息？2.贷款期间提前还款是不是只有一次机会，也就是说，我这次还过之后，是不是以后都不可以提前还款了？3.同上一个问题相关，这次提前还款之后，我有能力的时候，能办理一次性的还清贷款吗？谢谢！-金斧子五指山切换
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买房，少还贷款是大家都希望的，有哪些少还贷款的小窍门呢？来看下买过2次房的人怎么说。什么是等额本息还款？其实，你在看一手房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是大家知道等额本息的真实还款情况吗？以贷款20年，贷款100万元，算下来月还7,485.2元为例。每个月还银行7,485.2元，其中5,458.33元是利息，2,026.86元是本金，也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。到了还款期限一半的时候，利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没有还，而这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还贷了，但后面剩的基本是本金，利息很少，提前还贷已经没有什么意义了。在银行贷款，基本只会跟你说这一种还款方式，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完。这样，银行的利息收益会减少很多，所以，银行这种方式让大家前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收一大半了，提早还贷对银行已经没什么损失了。接下来让我们看看什么是等额本金还款？发现一个问题，就是银行不会主动提出有这种还款方式，基本都只说前一种。还是以贷款20年，贷款100万元，算下来月还9,625元为例。每月还的钱要比等额本金多2,140多元，其中4,166.67元是本金，5,458元是利息。但从第2个月开始，只需还9,602.26元，因为本金上月还了4,166.67元，这月利息要重新计算，因此会少23元的利息。以此类推，越到后面还款压力越小。而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出，而每少一年都是近万元的利息！就算不提前还贷，以这种方式，还20年，也要少还14万左右的利息！不过等额本金的前期还款压力会比较大。说一个插曲：前几天陪朋友去银行办贷款签字，同时有7-8拨人，都是购房贷款的，我们排在第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了，签的等额本息，我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。轮到我们了，我们提出要用等额本金的方式还，那个人就把我们带到行长室，等过了10多分钟，我和朋友商量好，还是坚持自己的选择——等额本金。我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看，全部签的等额本息。后来又轮到我们了，我们提出还是等额本金还款。这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式？”那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点。我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走人。银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。一个人节约2-3万利息，10个人就是20-30万，100个人呢？作为大多数跟我同样属于一般阶层的人，购买房子是大事情。所以，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款这方面，合理分配，可以节约十几万元的利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了近千元/平，何乐而不为呢？【旅居网（五指山），海南最具影响力的购房服务组织。免费全程接送看房，购房享受独家最低折扣。自成立之日起，购房联盟以优质服务，树立良好口碑，成为购房者置业的第一选择，累计服务逾万组客户。联盟热线：400-835-】
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还房贷能不能提前还部分?比如我40万贷款20年还清,中间某一次凑够20万现金还本金,这样后面的利息
提问者：| 浏览次数：1498次 |问题来自：武汉
还房贷能不能提前还部分？比如我40万贷款20年还清，中间某一次凑够20万现金还本金，这样后面的利息少了，可以吗？
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回答 共6条
17:58|来自：武汉
根据银行的规定 提前还款也是要付利息的 要一次性把你所交款的年限的利息交清
13:10|来自：武汉
很高兴为您服务！
22:13|来自：武汉
你是可以申请提前还款的，每个月的还款利息是根据本金*利率算出来的、你提前把本金还一些里面，后面的利息自然要相应的减少了
14:07|来自：武汉
应该是可以的
17:06|来自：武汉
楼上不懂就别说，你是可以申请提前还款的，每个月的还款利息是根据本金*利率算出来的、你提前把本金还一些里面，后面的利息自然要相应的减少了！
然后还有一个时间的问题、看看你是什么时候贷款的，一般是一年以内提前还款要赔偿银行违约金！ 也不是很多！
18:10|来自：武汉
根据银行的规定 提前还款也是要付利息的 要一次性把你所交款的年限的利息交清
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