代表公司签订购房合同注意事项销售合同是否有风险

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林刚教授主讲房地产销售合同的签订、审查和风险控制
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林刚教授主讲房地产销售合同的签订、审查和风险控制
受重庆市江北嘴置业有限公司邀请,我所法律总监、西南政法大学林刚教授于日下午,就房地产销售合同的签订、审查和风险控制进行了专题讲座,江北嘴置业公司各部门参与了该讲座。
在主持人邓平主任的简短致辞之后,林刚教授从合同意识出发,深入剖析了中西方的合同意识决定了合同实际作用的发挥,从中国人的合同态度引出合同根据所处阶段不同,分为违约风险和缔约风险。
林刚教授强调,合同签订要为履行留有余地。合同利益的平衡是双方实力对抗的结果,合同履行中可通过抗辩权来对合同签订时的漏洞和风险进行弥补。接下来,林刚教授分析了合同条款从性质和内容上可分为商务条款、技术条款和法律条款,从而引申出合同起草因配备商务代表、技术专家和法务人员三方力量,各专其负责的以实现交易流程并控制合同风险。
针对房地产销售合同,林刚教授就示范文本及合同典型的问题进行了评析,强调合同审查应当贯穿整个履行过程,严格监控合同履行以防范履行过程中可能存在的风险与变化,并提出房地产开发企业应当建立合同管理系统,形成体系化管理。
林刚教授在互动交流环节就公司员工提出的法律问题一一进行了解答,并给予了法律建议。本次讲座非常成功,增强了江北嘴置业有限公司员工的法律意识,为房地产企业的健康发展做出了积极贡献。最后,讲座在热烈的掌声中圆满结束。公司这样签兼职销售合同有法律风险吗  ——兼谈劳动关系的司法认定    接到一个公司的咨询,关于兼职销售合同的:某公司聘请兼职,准备与兼职者签订一个兼职销售合同,约定兼职者无工资,仅以销售额按一定比例提成作为报酬,合同内容大体上明确了兼职者不受公司的支配与管理,问这样的合同有没有法律风险。    该公司要聘请的是兼职人员,目的是与之建立一个合作关系,而不是要与之建立一个劳动关系,所以要注意怎么样才能使双方之间的关系不至于混淆为劳动关系,这不仅要体现在合同文本上,也要体现在合同签订后的合作活动中,这是该公司要防范的一个法律风险,因为法律对劳动者的保护力度更大,劳动法对劳动者休息权、获得报酬权、劳动条件、劳动保护及职业危害诸多方面作了保护性规定。    这就需要了解劳动关系是一个什么样的法律关系,了解劳动关系的实质要件是什么。    首先,用人单位及劳动者主体要适格。   用人单位,是指依法注册成立、拥有生产资料、雇佣劳动者并安排其工作、给付其报酬的经济实体,也就是《劳动合同法》第二条规定的企业、个体经济组织、民办非企业单位等组织。  劳动者,是指年满十六周岁,在用人单位从事体力或脑力劳动,接受用人单位管理,从用人单位获得劳动报酬的自然人。  在劳动关系存续期间,用人单位必须向劳动者按时、足额支付劳动报酬,为劳动者缴纳社会保险,保证劳动者的休息权,为劳动者提供安全、卫生的工作环境。    其次,用人单位与劳动者双方的关系较为紧密,不像一般的民事关系那么松散。  在劳动关系存续期间,劳动者遵守用人单位的规章制度,接受用人单位的用工管理,依据劳动合同从事用人单位安排的工作,该工作内容是用人单位生产经营活动的组成部分,并且劳动者只能与一家用人单位建立劳动关系,不能同时与两家及以上用人单位建立劳动关系,从这个劳动关系中,劳动者至少可以获取基本的生活保障。  用人单位对劳动者实行用工管理,劳动者是用人单位的管理对象,双方形成一种劳动隶属关系、人身依附关系,基于这个劳动关系,劳动者对外不是一个独立的法律主体。上海一中院在原南汇区的一起确认劳动关系纠纷案件中,明确了劳动者的劳动给付行为受用人单位支配是劳动关系的实质要件,进而说明,劳动关系并非劳动者与用人单位之间单纯以劳动力为对价的财产关系,它还兼具劳动者之于用人单位的人身隶属关系,后者正是劳动关系区别于其他民事关系最显著的特征。    结合以上认识,对于上述咨询中提到的兼职销售合同,为了不使之混淆为一个劳动合同,就要在公司与兼职者双方的权利义务上作出明确安排,在合同条款上明确双方不是一个隶属关系、管理与被管理的关系,而是一个松散的民事关系,并且,如上所说,这不仅要体现在合同文本上,也要体现在双方实际的合作活动中,至于合同条款及履行具体如何操作,如何最大程度规避法律上的风险,如能请专业律师把把关,效果会更好。                  作者:程青松律师  执业机构:上海殷怡律师事务所  业务手机:   地址:上海市松花江路251弄白玉兰环保广场6号1101室  邮编:200093  
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