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许英诉甘肃广汇房地产开发有限责任公司、嘉峪关市成信物业管理有限公司财产损害赔偿一案一审民事判决书
发布时间：
嘉 峪 关 市 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2012）嘉民一初字第193号
&&& 原告马银。
&&& 委托代理人王明善，嘉峪关市五一街道法律服务所法律工作者。
&&& 委托代理人马自军。
&&& 被告甘肃广汇房地产开发有限责任公司（简称广汇房地产公司）。住所地张掖市甘州区马神庙街3号。
&&& 法定代表人杨学成，该公司总经理。
&&& 委托代理人马建武，该公司法律顾问。
&&& 被告嘉峪关市成信物业管理有限公司（简称成信物业公司）。住所地嘉峪关市广汇花园商业门点2号。
&&& 法定代表人刘玉鹏，该公司总经理。
&&& 委托代理人尹怀军，该公司副经理。
&&& 被告嘉峪关市供热公司（简称供热公司）。住所地嘉峪关市312国道线西525（1-6）号。
&&& 法定代表人杨明田，该公司经理。
&&& 委托代理人刘军，甘肃明昊律师事务所律师。
&&& 委托代理人刘敏，该公司办公室主任。
&&& 原告许英诉被告广汇房地产公司、成信物业公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于日立案受理后，依法组成合议庭，于日应原告申请委托鉴定，并追加供热公司为本案被告，于日、5月17日、6月19日、10月15日公开开庭进行了审理。原告马银及其委托代理人王明善、马自军，被告广汇房地产公司的委托代理人马建武，被告成信物业公司的委托代理人尹怀军，被告供热公司的委托代理人刘军、刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
&&& 原告诉称：日，其与被告广汇房地产公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的位于本市朝晖小区33号楼x单元x号住房一套，签订合同时已一次性付清房款202813元，同时拿到了房屋钥匙。2011年5月，原告开始装修房屋，当年12月中旬装修完毕后购买了家具，准备于次年1月份结婚入住。日凌晨4时许，在供热公司供暖期间原告屋内地暖管道破裂热水泄漏，导致其家具及室内装潢被浸泡损坏。事发后，原、被告就赔偿事宜协商未果。据此，请求判令三被告共同赔偿各项经济损失50000元。
&&& 被告广汇房地产公司辩称：其于2008年底向原房屋购买人郭增交付了房屋，原告又于2010年7月从郭增手里买得涉诉房屋并收取钥匙，其与原告之间的房屋买卖合同并非新签订而是对原有合同的变更。依据其与郭增购房合同约定，供暖设备的保修期应从2009年3月计算至2011年3月，本案暖气跑水事件发生在2011年12月，不在保修期间之内，其不应赔偿原告损失。
&&& 被告成信物业公司辩称：其是受供热公司的委托，配合小区的供暖服务，且其只承担小区内房屋公共部分的管道维修、保养服务，只有在业主缴纳相应费用后其才对室内设施提供上门维修的特约服务。小区业主如不需采暖则需填写停止供暖申请书一式三份，其在收到业主申请书并收取相应手续费后方可剪断管道，原告并未申请停止供暖，因此供热公司和其继续提供暖服务并无过错，其不应承担赔偿责任。
&&& 被告供热公司辩称：根据其与成信物业公司的供热合同，其只负责维修小区以外的管道、控制阀门等，小区以内的管道维护非其保养、维护范围。从诉状可知，原告在2011年12月份还在装修房屋，准备次年1月份结婚入住，事实上不可能不需要暖气，且原告虽未缴纳暖气费，但在装修期间也未书面申请停止供暖，因此其提供热服务并无过错，且事发当天，供热公司供暖设备运行良好，供热运行环节无任何障碍。故应依法驳回原告对其的诉讼请求。
&&& 经审理查明：日，案外人郭增与被告广汇房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：郭增购买广汇房地产公司开发的嘉峪关市朝晖小区33号楼x单元x号住房一套，开发商应当在日前将验收合格的商品房交付买受人郭增，房屋（含地下室）总价款214419元，付款方式为银行按揭付款。合同还约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损失，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。2009年1月，涉诉房屋正式交付案外人郭增。日，郭增将该房屋以240000元价格转让给原告马银，同日，马银与被告广汇房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同标的物仍为嘉峪关市朝晖小区33号楼x单元x号住房一套，房屋总售价为214419元，付款方式为签合同时一次性付清。2011年5月，原告开始装修房屋，当年12月中旬装修完毕。12月23日，屋内地暖管道破裂热水泄漏，导致原告家具及室内装修被浸泡损坏。经原告申请，本院委托甘肃世纪东兴工程咨询有限公司对原告浸泡物品及装修损失进行评估，该公司经现场勘查、评估确定：因厨房内分水器处暖气管道接头脱裂采暖热水浸淹了房屋，造成室内装饰装修和新购置的家具的损坏、变形，且因评估标的被淹时原为装修簇新的结婚用房，故评估确定房屋装饰装修及家具的引致损失价值36260元。被告广汇房地产公司、成信物业公司对评估结论提出异议，认为评估机构明显虚增了损失数额，该评估结论不公正，但均未提供反驳证据。
&&& 另经查，涉诉房屋至今未办理房屋产权登记手续。
&&& 上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、照片、价格评估结论书、家具及装修材料购买单据、收款收条复印件、工商银行收费凭条复印件、发票复印件、他项权证复印件、鉴定费票据，被告广汇房地产公司提交的《商品房买卖合同》、房屋建筑工程竣工验收报告，被告供热公司提交的供热合同、换热站运行记录、停止供暖申请书样本、管理办法、分户供暖用户通知书样本、供暖运行记录单等证据及本院制作的调查笔录证实。
&&& 本院认为：被告广汇房地产公司于2009年1月将涉诉房屋交付原购房人郭增，郭增于日收取原告马银所付购房款（付款形式是由原告替郭增偿还银行按揭贷款）并交付房屋钥匙后即完成对涉诉房屋的二次交易，因此，涉诉房屋室内供热系统的保修期应从首次交付之日起计算两个采暖期，即自2009年1月计算至日。而本案损害系因厨房分水器处暖气管道接头脱裂采暖热水外泄所致，且事发于日，原告供暖设施已逾保修期限。被告成信物业公司只承担小区房屋公共部分的管道维修、保养服务，原告亦未向其付费特约室内供暖设施的维修服务。从原告购房后开始室内装修至暖气管道接头脱裂采暖热水外泄致损，期间其从未书面申请停止供暖，被告供热公司依惯例给其提供热服务并无不当，且原告无证据证实事发时供热公司的供热设备出现障碍或者运行出现不良的问题。综上，原告马银虽举证证实其屋内家具及装修被水浸泡损坏这一事实，但并未提交确凿证据证实该损害结果系因三被告实施侵权行为所致，故其要求三被告承担损害赔偿责任的主张于法无据，其诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《建设工程质量管理条例》第四十条第（三）项、参照《嘉峪关市城市供热管理暂行办法》第十六条第二款之规定，判决如下：
&&& 驳回原告马银的诉讼请求。
&&& 案件受理费1050元、鉴定费3000元，共计4050元，由原告负担。
&&& 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。&&&&&&&&&&&&&
审& 判& 长&&& 朱 继 发
人民陪审员&&& 马 丽 萍
人民陪审员&&& 裴 生 文
二〇一二年十月二十九日
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书& 记& 员&&& 刘&&& 静财产受损是否应由物业公司赔偿_百度文库
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肖兵、罗艳与深圳市万众鑫物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事案件判决书
广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)深南法沙民初字第823号
原告肖兵，男，汉族，日出生。
原告罗艳，女，汉族，日出生。
两原告共同委托代理人张伦华，广东鹏正律师事务所律师。
被告深圳市万众鑫物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区宝安南路都市名园B座X楼，组织机构代码。
法定代表人王汉军，董事长。
被告深圳市万众鑫物业管理有限公司时代骄子大厦管理处，营业场所深圳市南山区南山大道与侨城新路交界处时代骄子大厦，组织机构代码。
负责人张小航。
两被告共同委托代理人肖升平，系深圳市万众鑫物业管理有限公司时代骄子大厦管理处公司员工。
两被告共同委托代理人许东虹，广东华商律师事务所律师。
原告肖兵、罗艳诉被告深圳市万众鑫物业管理有限公司（以下简称&万众鑫公司&）、被告深圳市万众鑫物业管理有限公司时代骄子大厦管理处（以下简称&时代骄子管理处&）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员徐欢担任审判长，与人民陪审员彭慧、邱茂昌组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖兵、罗艳及其共同委托代理人张伦华，被告万众鑫公司、时代骄子管理处的共同委托代理人肖升平、许东虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告肖兵、罗艳系深圳市南山区南山大道时代骄子大厦某业主，因被告方清洁员频繁通过二原告家的阳台栏杆进入被告时代骄子管理处在二原告所居住的时代骄子大厦某平台清扫垃圾，为方便清洁员进出，二原告将自家阳台改装成推拉门。另外为了保障原告家庭财产的安全，原告参照同小区其他业主的做法，在自家阳台安装了防盗网。被告时代骄子管理处先后于日和8月2日向原告发出《整改通知书》，要求原告对改造部分立即回复原状，并严禁原告及家人出入通风井。其后，被告时代骄子管理处于日强行将二原告家阳台的防盗网等予以拆除。原告认为，原告在自家阳台改造栏杆、搭建防盗网的行为，系参照同小区其他业主的做法，并未损害其他业主的合法权利，且原告投入的建筑材料、人工费等搭建的防盗网等系其合法财产，理应受法律保护。被告作为物业管理公司，并无行政执法权，其擅自闯入原告民宅，毁坏财物属不法侵害行为。原告合法财产的受损与被告的侵害行为之间有直接的因果关系，被告对原告所造成的经济损失理应予以全部赔偿，被告亦应向原告公开赔礼道歉。原告请求法院判令：1、被告赔偿原告经济损失1500元；2、被告在深圳市公开发行的报纸上向二原告公开赔礼道歉；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告万众鑫公司辩称：1、原告要求被告承担赔偿经济损失及赔礼道歉的民事责任，没有法律依据。首先本案为原告与被告时代骄子管理处之间的纠纷，被告并不知情，被告并未对原告实施任何侵权或财产损害的行为；其次时代骄子管理处为依法设立，并已领取营业执照的分支机构，它可以以自己的财产对外承担民事责任，故原告要求被告承担民事责任没有法律依据。2、本案不具备财产损害责任的要件，并且原告违规搭建防盗网的行为存在过错，其应自行承担相关的经济损失，被告无需承担赔偿责任。首先被告并未对原告实施任何的侵权行为，原告作为时代骄子的业主应遵守物业管理条例、业主公约的各项规定，包括不得占用占有公共平台等，根据相关法律及业主公约的规定时代骄子管理处对原告违规搭建防盗网，占用公共平台的行为采取强制整改的措施，并违反相关法律规定，不具备违法性。其次，本案被告并不存在过错，相反原告违规搭建防盗网的行为存在明显的过错，原告应自行承担相关的经济损失。3、原告的声誉或其他人格权并未因被告或时代骄子管理处的行为而受到侵害，原告要求被告赔礼道歉也缺乏法律依据。赔礼道歉这一承担民事责任的方式，针对的是对他人的精神造成伤害的侵权行为，不应适用于侵害财产权益的情形。被告违章搭建防盗网，占用公共平台的行为已经损害了小区及业主的合法权益，如果被告因此向原告赔礼道歉的话，势必助长业主或租户为了一己私利违规搭建占用公共区域的行为，则对小区的管理甚至对社会都会造成不良影响。
被告时代骄子管理处答辩称：1、本案不具备财产损害赔偿责任的构成要件，被告无需承担赔偿责任。⑴被告时代骄子管理处是依据时代骄子小区《业主公约》的规定对原告违章搭建防盗网占用公共平台的行为采取强制措施，该行为并未违反法律规定，不存在行为的违法性。⑵原告未能证明损害事实的实际存在，被告时代骄子管理处在移除违章防盗网后，已将防盗网完好归还原告，并未造成原告损失，且原告未能就其损失进行举证，应承担举证不能的不利后果。⑶被告时代骄子管理处是在多次发送整改通知要求原告拆除违章防盗网无果后，为避免损害小区其他业主的权利，我方的行为不存在过错。2、原告违规搭建防盗网的行为存在过错，应当自行承担相关损失。⑴原告作为小区的业主应按照《业主公约》的各项规定履行业主的义务，其搭建防盗网的行为已经违反了业主公约及物业管理条例的相关规定，应自行承担不利后果。⑵即使被告时代骄子管理处存在侵权行为，其给原告造成的损害是极小的，应当由原告自行承担相关经济损失。⑶原告的声誉及其人格权利并未因被告的行为而受到侵害，原告要求被告赔礼道歉没有法律依据。3、退一步说，即便被告时代骄子管理处的行为确实侵害了原告的利益，但被告违章搭建防盗网占用公共平台的行为存在过错在先，且已损害到小区其他业主的合法权利，如果原告通过本案可以获得赔偿及赔礼道歉，等于助长业主为了一己私利违章搭建占用公共平台的风气，则对小区的管理甚至对社会都会造成不良影响。综上，原告的诉讼请求缺乏法律依据，不应得到支持。
本院经审理查明，原告肖兵、罗艳系时代骄子大厦某房产（以下简称涉诉房产）权利人，各占50%产权，房产证号为深房地字第XXXXXXXXX号，登记日期为日。
2014年7月，原告将涉诉房产的阳台围栏拆除，改装推拉门和安装防盗网门。日，被告时代骄子管理处作为涉诉物业所在小区的物业管理公司，向原告发出《整改通知书》，内容为：&因您家私自拆除阳台围栏，改装推拉门和安装防盗网门，占用公共平台，经我处工作人员现场查看属实，现通知贵府对违规改造部分立即恢复原状，并严禁家人出入通风井，否则一起后果自负，并承担一切由此引起的损失。&日，被告时代骄子管理处再次向原告发出《整改通知书》，内容为：&我处管理处客服部日向贵府发出的《整改通知书》至今未整改，整改内容：贵府私自拆除阳台围栏，改装推拉门和安装防盗网门，占用公共平台公共通风井，现再次通知贵府对违规改造部分立即恢复原状，并严禁家人出入通风井，根据《物业管理条例》第五十条和业主公约第二条第9款，请贵单位接到通知后立即进行检修、整改，否则将承担一切由此引起的全部损失。&日，被告时代骄子管理处对原告安装的防盗网予以拆除。
原告主张推拉门安装在其户型阳台上，不属于违建行为；原告将阳台围栏拆除改装为推拉门，系通往5楼公共平台，该公共平台在使用上是无人进出的；原告搭建防盗网是出于安全考虑，该小区跟原告同类户型安装防盗网的情况大量存在，而被告并未进行拆除，仅针对原告搭建的防盗网进行拆除。
被告主张原告搭建的防盗门、防盗网、雨棚、推拉门的位置已经超出了公共区大约50公分宽，1.2米长，而且原告开设的防盗门、推拉门，其原状是围栏，人不能走出来，因为阳台外面是通风井，没有遮挡板，且通风井是用于6楼至32楼A1和A2两户型业主洗手间通风和采光的。根据被告提供的户型图，原告安装的防盗网的位置在户型图上显示为其房产范围之外。同时，被告主张其拆除原告搭建的防盗网具有依据，并向本院提交《业主公约》，该业主公约载明：&一、业主的权利、义务&&（二）义务&&9、在本物业范围内不得有下列行为：⑴擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台灯部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；&&⑶占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公共场所（地）；&&三、违约责任，1、违反本公约业主义务条款中1、3、4、5、6、7、9、10项规定的，物业管理处有权处理，并要求限期整改；逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等催改措施；对本物业公共利益造成损失的，物业管理处有权要求责任人予以赔偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。&&&该《业主公约》落款处注明&住宅：A栋506号&，业主签章处有罗艳、肖兵字样，日期为日。原告对其签名真实性不予确认，但未向本院申请就该笔迹真实性进行鉴定；同时，原告主张其所在小区已六年未成立业主大会，该业主公约不具有约束性。被告时代骄子管理处确认其系涉诉小区原业主委员会2007年选聘成为该小区的物业管理公司的。
又查，原告购买防盗网支付材料费及安装费1500元。被告时代骄子管理处将原告的防盗网拆除后，放置在原告处，原告未有证据证明被告在拆除防盗网的过程中对防盗网进行了损坏。
再查，被告时代骄子公司隶属于被告万众鑫公司，系被告万众鑫公司的分支机构。
以上事实，有房地产证、整改通知书、光碟、报警回执、收据、发票、业主公约、户型图、照片、庭审陈述等存卷以资证明，并经质证，足以认定。
本院认为，关于原告搭建的防盗网是否合理。本院认为，根据被告提交的户型图及照片，原告搭建的防盗网超出其户型范围，占用了公共空间，不符合法律法规的规定，其搭建防盗网的行为不具有法律依据，系违章搭建。
关于被告时代骄子管理处是否有权对原告搭建的防盗网予以拆除。本院认为，违章搭建虽具有违法性，其存在缺乏合法的依据，但不是人人都可拆除或损毁的，只能通过法定程序由法律授权的相关部门处理，其他单位和个人均无权擅自拆除或毁损他人占有的违章搭建。虽被告提供了两原告签字的《业主公约》证明被告时代骄子管理处有权强制整改，但该业主公约上写明的为物业管理公司有权&采取停水、停电、停气等催改措施&，并不包含强制拆除的手段，故被告时代骄子管理处拆除原告搭建的防盗网，没有法律依据。
关于赔偿问题。违章搭建系搭建人擅自建设形成的，其形成过程具有非法性。因此，违章建筑损害的赔偿范围应仅限于因侵权人擅自毁损违章搭建而造成的建筑材料损失，不包括恢复原状费用及其他间接损失。被告时代骄子管理处拆除了原告搭建的防盗网后即将拆下的防盗网交付原告，原告未提交证据证明时代骄子管理处在拆除过程中存在过错对该防盗网进行了损毁，且该防盗网在原告处放置多日，亦无法确认损坏系被告时代骄子公司造成或其他原因造成，故原告主张被告赔偿经济损失1500元，本院不予支持。原告主张被告登报赔礼道歉，亦无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
驳回原告肖兵、罗艳的全部诉讼请求。
本案受理费50元，由原告肖兵、罗艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审　判　长　　徐　欢
人民陪审员　　邱茂昌
人民陪审员　　彭　慧
二〇一五年二月二日
书　记　员　　唐　僖
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论物业公司对第三人侵权导致业主人身损害赔偿的责任承担
─从物业服务合同的性质谈起
www. 来源：江苏法院网&&作者：向S之&&更新时间： 15:27:27&&
364747&&&&36&&
&&&作者单位：宝应县人民法院
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烟酒店半夜被盗 物业：会对保安处理但不会赔偿
10月23日，天元区炎帝广场金座一烟酒店，玻璃门锁被剪断。本报记者陈杰摄　　昨日早晨，在天元区炎帝广场金座开烟酒店的易女士打算开门营业，可当她来到店门前却发现，烟酒店的卷帘门被拉起，玻璃门锁被破坏。店内1万多元钱的香烟被偷走。物业公司工作人员表示，公司是不会赔偿的，如要维权可向法院起诉。　　清晨来开门发现门店被盗　　昨日下午，记者来到易女士的门面，看到其门面里一片凌乱，摆香烟的架子上和柜台里只有零散的几条烟摆放着。易女士告诉记者，早上她一进店门被吓了一跳，整个店子都空了，并指着零散的几条烟说：“这是刚从隔壁借过来，暂时摆放在这里卖着的，要不然顾客来这里买烟没得卖”。　　易女士气愤地说，她前天下午才刚进了将近一万元的香烟，当天夜里就遭窃贼“光顾”，和天下、钻石芙蓉王，就连5元钱一包的白沙烟也被偷走了，初步估计这次损失1万多元钱。在这里经营好几年，之前从没发生过这样的事情。　　易女士表示，她平时很谨慎，每天关门之前都会把高档香烟带回家，然后早上的时候再带过来，但是昨天很不凑巧，车子被朋友借了去，想到早上过来时会不方便，所以只提了十几条烟回去，但没想到就发生了这样的事情。　　记者看到易女士的门店除了里面的玻璃门有上锁，外面还有张卷闸门。“这卷闸门不需要遥控也可以打开，只需要扯动边上的链条，就可以像窗帘一样自动拉起来”。易女士说道。　　两男子盗窃过程长达14分钟　　易女士告诉记者，平时她们每月都有交物业费的，专门负责他们的保安、保洁等工作，保安是24小时监控的。　　随后，记者陪同易女士一起找到物业查看事发时的监控，但监控太模糊，只能看到在凌晨2点38分有两个男子进到其店面。整个偷窃过程是14分钟，2点52分，两男子背着两三个大包出来，但在53分时又再次返回，帮易女士把门关好后又再次离开。　　易女士觉得很奇怪，物业保安不是24小时监控的吗？这两男子进出这么多次，保安当时在干嘛呢？抱着这些疑问，易女士找到了物业公司的负责人陈主任。　　陈主任说，对于保安的失责造成的后果，物业公司内部会对保安进行处理，但要找物业赔偿是不可能的，如要维权的话可以向法院起诉。如有其他的诉求，可以写个书面的东西或是直接找公司处理，物业方面出于人情方面考虑会免掉易女士门面半年到十个月的物管费。　　律师　　如因保安失责物业要承担责任　　本报株洲讯（见习记者肖芳宇）易女士在事发后已向天元公安分局泰山路派出所报案，派出所已立案调查。易女士表示，过两天将在卷闸门外面再加一道带有报警装置的红外线，以后就可以尽可能地避免此类事情的发生。　　随后，记者就此事采访了本报法律顾问、湖南工业大学法学院副教授申验。申律师告诉记者，物业公司既然收了业主的物业管理费，也保证提供24小时保安监控，那物业就要确保安保措施到位，并提供相应的安保巡逻，而且能提供24小时的监控录像，要尽到这两个义务，如因保安失责造成了后果，那物业公司根据过错的大小要承担相应的责任。（长株潭报 见习记者肖芳宇）
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