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什么叫ipo？什么是ipo上市?
　　什么叫ipo？什么是ipo上市?　　没有上市的公司，第一次上市，就称之为IPO。　　好处　　募集资金，吸引投资者;增强流通性;提高知名度和员工认同感;回报个人和风险投资;利于完善企业制度，便于管理。　　坏处　　审计成本增加，公司必须符合SEC规定。募股上市后，上市公司影响加大路演和定价时易于被券商炒作;　　失去对公司的控制，风投等容易获利退场。　　您可能感兴趣的课程：《IPO辅导研修班》　　企业的成功上市造就了很多个亿万富豪，创业板的推出，更引发无数企业梦想实现走上&阳光财富&的资本大道。然而，企业近期的上市之路似乎并不轻松。IPO的任何消息都牵动着市场的神经。从2012年11月暂停新股发行至今，监管层发起了一轮又一轮的审查风暴，对财务造假现象进行了严厉打击。无疑，这对企业的资本运作路途提出了更高的要求。　　拟上市企业面对A股市场的低迷表现，又该如何包装上市，吸引投资者的眼光?企业又该如何考虑IPO定价的合理性，顺利通过监管层的审核?面对机构投资者的&喜新厌旧&，又该如何博弈杀出重围?企业能否再续A股不败神话，又该如何结合基本面规避高发行价的诱惑?在国内资本疯狂涌向海外市场的浪潮中，如何拔得头筹，做到墙内开花墙外香?这些都是摆在企业通向 IPO成功道路上的荆棘。　　作为独立的第三方机构，高顿财务培训依靠专业财务培训的背景，和强大的师资团共同研发出&企业IPO辅导研修班&课程，和企业家一道解决在IPO过程中遇到的难题，帮助企业顺利上市，从而使中国企业在资本市场上走得更远、更健康。&　　课程：.cn/ipo_zhuanti/
ipo是什么?什么是ipo?
　　ipo是什么?什么是ipo?　　没有上市的公司，第一次上市，就称之为IPO。　　通常，上市公司的股份是根据相应证券会出具的招股书或登记声明中约定的条款通过经纪商或做市商进行销售。一般来说，一旦首次公开上市完成后，这家公司就可以申请到证券交易所或报价系统挂牌交易。 有限责任公司在申请IPO之前，应先变更为股份有限公司。　　另外一种获得在证券交易所或报价系统挂牌交易的可行方法是在招股书或登记声明中约定允许私人公司将它们的股份向公众销售。这些股份被认为是&自由交易&的，从而使得这家企业达到在证券交易所或报价系统挂牌交易的要求条件。 大多数证券交易所或报价系统对上市公司在拥有最少自由交易股票数量的股东人数方面有着硬性规定。　　好处　　募集资金，吸引投资者;增强流通性;提高知名度和员工认同感;回报个人和风险投资;利于完善企业制度，便于管理。　　坏处　　审计成本增加，公司必须符合SEC规定。募股上市后，上市公司影响加大路演和定价时易于被券商炒作;　　失去对公司的控制，风投等容易获利退场。　　您可能感兴趣的课程：《IPO辅导研修班》　　企业的成功上市造就了很多个亿万富豪，创业板的推出，更引发无数企业梦想实现走上&阳光财富&的资本大道。然而，企业近期的上市之路似乎并不轻松。IPO的任何消息都牵动着市场的神经。从2012年11月暂停新股发行至今，监管层发起了一轮又一轮的审查风暴，对财务造假现象进行了严厉打击。无疑，这对企业的资本运作路途提出了更高的要求。　　拟上市企业面对A股市场的低迷表现，又该如何包装上市，吸引投资者的眼光?企业又该如何考虑IPO定价的合理性，顺利通过监管层的审核?面对机构投资者的&喜新厌旧&，又该如何博弈杀出重围?企业能否再续A股不败神话，又该如何结合基本面规避高发行价的诱惑?在国内资本疯狂涌向海外市场的浪潮中，如何拔得头筹，做到墙内开花墙外香?这些都是摆在企业通向 IPO成功道路上的荆棘。　　作为独立的第三方机构，高顿财务培训依靠专业财务培训的背景，和强大的师资团共同研发出&企业IPO辅导研修班&课程，和企业家一道解决在IPO过程中遇到的难题，帮助企业顺利上市，从而使中国企业在资本市场上走得更远、更健康。&　　课程：.cn/ipo_zhuanti/
IPO是什么意思通俗讲?ipo是什么意思
　　IPO是什么意思通俗讲?ipo是什么意思　　没有上市的公司，第一次上市，就称之为IPO。　　首次公开募股(Initial Public Offerings，简称IPO)：是指一家企业或公司 (股份有限公司)第一次将它的股份向公众出售(首次公开发行，指股份公司首次向社会公众公开招股的发行方式)。　　通常，上市公司的股份是根据相应证券会出具的招股书或登记声明中约定的条款通过经纪商或做市商进行销售。一般来说，一旦首次公开上市完成后，这家公司就可以申请到证券交易所或报价系统挂牌交易。有限责任公司在申请IPO之前，应先变更为股份有限公司。　　审核流程　　按照依法行政、公开透明、集体决策、分工制衡的要求，首次公开发行股票(以下简称首发)的审核工作流程分为受理、见面会、问核、反馈会、预先披露、初审会、发审会、封卷、会后事项、核准发行等主要环节，分别由不同处室负责，相互配合、相互制约。对每一个发行人的审核决定均通过会议以集体讨论的方式提出意见，避免个人决断。　　好处　　募集资金，吸引投资者;增强流通性;提高知名度和员工认同感;回报个人和风险投资;利于完善企业制度，便于管理。　　坏处　　审计成本增加，公司必须符合SEC规定。募股上市后，上市公司影响加大路演和定价时易于被券商炒作;　　失去对公司的控制，风投等容易获利退场。　　您可能感兴趣的课程：《IPO辅导研修班》　　企业的成功上市造就了很多个亿万富豪，创业板的推出，更引发无数企业梦想实现走上&阳光财富&的资本大道。然而，企业近期的上市之路似乎并不轻松。IPO的任何消息都牵动着市场的神经。从2012年11月暂停新股发行至今，监管层发起了一轮又一轮的审查风暴，对财务造假现象进行了严厉打击。无疑，这对企业的资本运作路途提出了更高的要求。　　拟上市企业面对A股市场的低迷表现，又该如何包装上市，吸引投资者的眼光?企业又该如何考虑IPO定价的合理性，顺利通过监管层的审核?面对机构投资者的&喜新厌旧&，又该如何博弈杀出重围?企业能否再续A股不败神话，又该如何结合基本面规避高发行价的诱惑?在国内资本疯狂涌向海外市场的浪潮中，如何拔得头筹，做到墙内开花墙外香?这些都是摆在企业通向 IPO成功道路上的荆棘。　　作为独立的第三方机构，高顿财务培训依靠专业财务培训的背景，和强大的师资团共同研发出&企业IPO辅导研修班&课程，和企业家一道解决在IPO过程中遇到的难题，帮助企业顺利上市，从而使中国企业在资本市场上走得更远、更健康。&　　课程：.cn/ipo_zhuanti/
房地产营改增最新消息：房地产业年内或推营改增
　　房地产营改增最新消息　　不少房企担忧房地产业纳入营改增范围后会增加企业运营成本。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现，超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。　　按照规划要求，&十二五&期间要完成&营改增&任务，目前，还有包括房地产业、建筑业、金融业和生活服务业等几个行业未纳入试点。市场普遍预期，2015年将是营改增税制改革的收官之年。　　房地产项目成本费用构成比较复杂，是营改增过程中的硬骨头。记者近日在多地调研发现，不少房企担忧房地产业纳入营改增范围后会增加企业运营成本。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现，超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。　　山东一位开发商告诉记者，已开工、已开盘的存量资产项目，可能受营改增影响巨大。假设一个房地产项目已完工但销售还未结束，若实行营改增，项目成本基本上均已发生，无法再行取得进项税票抵扣。而项目预售、销售合同可能也已签订，如无法更改，税负就只能由开发商负担，项目收入及利润必然大幅下降。　　普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军认为，因为很多房地产开发商的资金来自金融机构的贷款，如果没有同时开始营改增，会对上下游业务链条的抵扣造成一定压力。对于土地成本，由于土地来源的多样性，如无偿划转、集体合作、股权收购等，很难取得相关税务发票，因此很可能无法获得进项抵扣。　　房地产业的显著特征是项目周期长，且成本与收入周期背离。这些可能导致营改增之后，房地产项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配。　　房地产业&营改增&确实是一个&硬骨头&，如何面对?一些企业认为，需要变更业务模式，以适应营改增的税收政策。比如对供应商、客户群体进行分类及管理。营改增后，供应商是否能够提供增值税专用发票，客户能否接受税负转嫁，将在很大程度上影响企业的收入、利润、税负、现金流。　　普华永道建议，首先，企业要重视并积极进行营改增的全面影响测试分析，包括对收入、利润、税负、现金流可能影响的数字模拟。　　其次，根据影响分析的结果，企业可以考虑对于经营模式进行相应调整，对供应商、客户进行梳理，重新确定定价政策等，以降低负面影响。　　另外，企业应当提高税务管理水平，加强税务风险管控能力，尤其要加强增值税专用发票的管理。在这个过程中，应当加强对财务、税务以及各部门业务人员的培训、学习。(记者 郑钧天)　　延伸阅读：房地产营改增政策解读及应对实务　　伴随着2015年的到来，按计划营改增将于2015年基本实现全覆盖。针对营改增扩围，国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上也表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。一语激起千层浪，营改增的话题一度成为2015年初各大媒体的头条热点话题。　　高顿特邀知名税务专家，在房地产营改增政策发布之际，迅速出击，详细分析房地产营改增的主要变化和对房地产企业的税负影响，第一时间指导房地产企业如何应对这一巨变并做好妥善的税务筹划工作。&　　课程：.cn/2015fdcygz/
房地产营改增时间 房地产营改增什么时候
　　房地产营改增时间 房地产营改增什么时候　　房地产项目成本费用构成比较复杂，也因此没有走在&营改增&试点的前列。房地产业进行&营改增&后，税负究竟是增加还是降低，这是房地产企业最为关心的问题。此前，普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现，超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。　　专家预计房地产营改增最早三季度推出　　&房地产业营改增最快今年九、十月份就能推出，如果稍微晚点的话，可能就要等到12月份了，然后明年1月份开始执行。&中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌在接受《证券日报》记者采访时预计。根据&十二五&规划，要完成&营改增&任务，这基本意味着今年将是&营改增&的收官之年。也就是说，从明年开始，房地产业、建筑业、金融业和生活服务业都将告别营业税，改缴增值税。　　营改增主要是为了解决重复征税的问题，在原则上，还是要保持总体税负基本稳定，&北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文在接受《证券日报》记者采访时表示，不过具体问题肯定要具体分析，对于部分企业来说，税负成本可能会增加，另外一部分企业税负可能会减少。&营改增&的目的是从制度上解决各服务行业营业税制下&道道征收、全额征税&导致的重复征税问题，实现增值税税制下的&环环征收、层层抵扣&。　　之所以难以判断在&营改增&之后，房地产企业的税收压力增加与否，主要是由于税率和抵扣项仍未确定。　　根据今年预算报告，今年营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域，并将新购入不动产和租入不动产的租金纳入进项抵扣，相应简并增值税税率。其中，建安房地产的增值税税率暂定为11%，金融保险、生活服务业为6%。蔡昌分析，房地产业的增值税税率预计应该在11%，应该和建筑业增值税税率保持一致，同时两个行业可能一起出台&营改增&政策。普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军也持相似看法，预计两个行业的增值税税率或为11%。　　&抵扣项目不明确，也是房地产企业税负压力难确定的另一个重要因素。&蔡昌表示，土地成本能否进行抵扣，对房地产企业影响较大，不同地区土地成本占比不同，有些地区土地成本占比较高，而由于土地来源的多样性，很难取得相关税务发票，也就难以获得进项抵扣，这样，就会造成企业税负压力增加。蔡昌还表示，一些工程款、广告、销售代理、园林景观绿化等项目，能不能取得发票、能不能进入抵扣项目，都会影响到房地产企业税负压力。李军也分析，在土地、人工、土建材料等可能无法获得进项抵扣或进项抵扣有限的情况下，税负很可能上升。　　总体而言，&房地产业 营改增 的实施，对房地产企业来说，应该是个利好。&刘剑文说。　　延伸阅读：房地产营改增政策解读及应对实务　　伴随着2015年的到来，按计划营改增将于2015年基本实现全覆盖。针对营改增扩围，国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上也表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。一语激起千层浪，营改增的话题一度成为2015年初各大媒体的头条热点话题。　　高顿特邀知名税务专家，在房地产营改增政策发布之际，迅速出击，详细分析房地产营改增的主要变化和对房地产企业的税负影响，第一时间指导房地产企业如何应对这一巨变并做好妥善的税务筹划工作。&　　课程：.cn/2015fdcygz/
解读营改增对房地产业的影响
　　&营改增&促进房价回归平稳合理　　房地产业&营改增&时代来临，对老百姓的影响主要体现在房价。税改之后可以促进房地产市场交易变得更加活跃，尤其是如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额，那么，这必然有利于房屋销售规模的扩大，房地产企业通过获取规模经济效益，有望通过降低房价扩大销售。　　&营改增&推动房地产业健康发展　　增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。我国通常采用国际上使用的以税款来进行抵扣的方式，即&根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销项税额然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额。　　2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。2012年初，国家为了增强对房地产市场的调控，减轻购房者的负担，提出了将房地产营业税改征增值税的方案，并在1月1日起在上海试行，取得了极为显著的效果。　　&营改增&最大的变化，就是避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端，实现了增值税&道道征税，层层抵扣&的目的，能有效降低房产企业税负。更重要的是，&营改增&改变了市场经济交往中的价格体系，把营业税的&价内税&变成了增值税的&价外税&，形成了增值税进项和销项的抵扣关系，这将从深层次上影响到产业结构的调整及企业的内部架构。　　&营改增&促使企业优胜劣汰　　&营改增&税负变化=&营改增&后两税税额总和/房地产业总支出&&营改增&前两税税额总和/房地产业总支出　　国家实行&营改增&的目的是给房企降低税负水平，但这也要求企业有较强的内部管控。如果管理得当，企业可以合理利用规则，降低税负。但税项改变后，房企财务、税收架构将发生根本性变化。过去交营业税，房企按照既定税率缴纳即可，财务计算较为简单。但改为增值税之后，进行进项抵扣，房企经营流程需要进行重新设计，从整体粗犷式管理转向精细化。部分规模较小，运作不正规的企业很难跟上新规的节奏，不但不能够降低税负，反而会大幅增加税负。　　税改后，市场竞争将更加激烈，企业也会进行一场优胜劣汰的生存考验。因此乐居认为，在新规将实行前的这段时间，所有房地产企业都应该高度重视&营改增&后带来的变化，并积极做好内部财税部门的培训，争取最快适应和掌握新税种，在竞争中抢占先机，有效降低企业经营成本。　　&营改增&对本土企业是挑战也是机遇　　凡事没有绝对。&营改增&对于房地产业的影响也绝对不全是正面的，首先房地产营业税改增值税后，房地产行业成本可能会因此提升，这在一定程度上会影响房地产企业进行再次投资的热情。残酷的竞争中，不少房地产企业会被迫转型，甚至被淘汰。其次，因为增值税可以抵扣的特性，使得它在税改之后，假发票，虚假抵扣等问题将随之变得更加泛滥，难以管理，甚至会造成一些企业为了降低经营成本而抱有侥幸心理，铤而走险。再次，房地产业是以传统缴纳营业税为主的行业，税改之后，许多企业适应都需要大量时间，会计核算工作变得较为复杂，这或许会造成一些房地产企业的帐册与内部风险调整、工作效率将受到很大影响。　　延伸阅读：房地产营改增政策解读及应对实务　　伴随着2015年的到来，按计划营改增将于2015年基本实现全覆盖。针对营改增扩围，国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上也表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。一语激起千层浪，营改增的话题一度成为2015年初各大媒体的头条热点话题。　　高顿特邀知名税务专家，在房地产营改增政策发布之际，迅速出击，详细分析房地产营改增的主要变化和对房地产企业的税负影响，第一时间指导房地产企业如何应对这一巨变并做好妥善的税务筹划工作。&　　课程：.cn/2015fdcygz/
专家：营改增对房地产的影响
　　丁建刚：房地产业营改增对房价无影响　　随着2015年年底全行业完成营改增的期限越来越近，目前还没有纳入营改增的行业已经纷纷着手准备。有媒体报道，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。浙江省浙报传媒地产研究院院长丁建刚对此解读。　　对于买房人来说大家最关心的就是营改增会对房价带来影响问题，丁建刚个人认为房地产业营改增对房价不会带来什么影响。他认为如果说真正的实施的话，按照我们真正税收体系设计来实施的话，应该不会增加房地产企业的成本，甚至反倒可能会平抑成本。　　牛凤瑞：营改增对房企是好事儿 对房价影响比较小　　目前，作为我国财税体制改革重头戏的营业税改征增值税试点范围已扩充至全国10个行业。继今年6月1日全国电信业营改增试点上线运行之后，房地产业也被视为下一个营改增试点可能涉及的行业，据相关消息称，房地产业营改增后税率很有可能为11%。　　在5月房价首现跌势、多家龙头房企销售面积下滑、土地成交量价齐跌等多重现实影响下，这一税制改革引发了不少业内对&房企利润空间将被进一步压缩&的担忧。原中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞则直言，不赞成这种逻辑，认为说压缩房地产利润空间是把问题简单化，其实营改增对房企是好事儿。他表示：&我不赞成这种逻辑，营改增整体改革的目的是要减少企业的纳税负担，让纳税更加合理和公平，说压缩房地产利润空间是把问题简单化。&在他看来，房地产企业营改增后的税收是在去除土地价格、劳动力价格等成本之后进行征收，对房企来说是好事儿。据了解，目前房地产营业税为5%，需按照全值缴纳，而在营改增后，开发商如果收到增值税票，则可以进行相应抵扣。&　　延伸阅读：房地产营改增政策解读及应对实务　　伴随着2015年的到来，按计划营改增将于2015年基本实现全覆盖。针对营改增扩围，国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上也表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。一语激起千层浪，营改增的话题一度成为2015年初各大媒体的头条热点话题。　　高顿特邀知名税务专家，在房地产营改增政策发布之际，迅速出击，详细分析房地产营改增的主要变化和对房地产企业的税负影响，第一时间指导房地产企业如何应对这一巨变并做好妥善的税务筹划工作。&　　课程：.cn/2015fdcygz/
房地产营改增将近 税负会上升吗?
　　普华永道李军团队在今年2月到3月对近20家房地产企业做了一项营改增问卷调查，受访企业最担心营改增带来税负明显上升，其次则是政策实施时间未定，准备时间不足。　　税负会上升吗　　中国官方已经多次明确，2015年力争全面完成营改增。目前，建筑业和房地产是两个有待攻坚的领域。　　建筑业和房地产业联系紧密，多位业内人士告诉本报记者，为保证增值税链条的完整，两个行业很可能同时进行营改增。　　建筑业和房地产业目前分别实行3%和5%的营业税税率税率，营改增后，多位业内人士认为很可能实行11%的增值税税率。营改增的目的是从制度上解决各服务行业营业税制下&道道征收、全额征税&导致的重复征税问题，实现增值税税制下的&环环征收、层层抵扣&　　为企业减负的政策设计如何能达到实际效果?相比其他一些已经尝到营改增甜头的行业来说，建筑业的实施效果更考验政策智慧和各方执行。　　据李军分析，房地产行业若适用11%的增值税税率，在土地、人工、土建材料等可能无法获得进项抵扣或进项抵扣有限的情况下，税负很可能上升。　　普华永道中国税务及商务咨询总监马骁俊告诉本报记者，据测算建筑业行业税负会明显增加，这对于下游的房地产行业来说，不是一个好消息，建筑行业的税负成本可能转嫁给房地产业，而房地产业还得承受自己营改增的成本。　　根据上述近20家房企营改增调研发现，超过90%的受访企业担心税负上升，其中近40%的企业认为税负会明显上升。　　进项税抵扣范围多大成为房地产业税负增减的一大关键。其中，房企更关心成本支出中的大头&&土地购置费能否抵扣。普华永道假定房企开发成本(包括土地、建筑安装、装修等成本)占收入的比例为60%，其中40%为土地成本，其余成本全部可以抵扣。据此测算，营改增后，若土地成本不能抵扣，企业税负较之前上升2个百分点。而土地成本可以抵扣，税负较之前下降0.6个百分点。　　由于土地来源的多样性(如无偿划转、集体合作、股权收购等)，很难取得相关税务发票，因此很可能无法获得进项抵扣。不过，国税总局一位专家接受媒体采访时称，政府在考虑允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证。不过这种做法在李军看来风险不小，这包括税务部门管控风险和公平问题。　　另外，房企原材料的供应商多为个人、个体户或小规模纳税人，他们没有或很难开具增值税发票，这使得房企相关成本可能无法获得增值税发票或发票抵扣有限，这也会增加房企税负。　　但也有分析人士称，上述评估都要依据最后发布的政策来看，包括税率和抵扣细则。因此，税负是增是减还要看政策具体执行。　　新老项目如何处理　　在上述房企营改增调研中，与土地出让金能否抵扣一样，房企也很关心营改增之前所建造的房屋的增值税如何处理。　　如果房地产项目已经完工但销售还未结束，若突然实行营改增，而此前如原材料等项目成本已经发生，却无法取得进项税发票来抵扣。而项目预售、销售合同可能也已经签订，若无法更改，则增加的税负很难转嫁给消费者。因此，对于这种已开工、开盘的项目，若没有适当的过渡政策，房企的收入和利润必然大幅下降。　　李军告诉《第一财经日报》记者，目前官方正在考虑给予一个过渡期政策，对于营改增之前的老项目的后期销售给予一个优惠税率来处理。&但是也有很多问题未定，比如如何界定老项目，时间点是选择从房企拿地，建造完成还是是拿到预售许可证?这些还在探讨之中。&　　除了营改增后，新老项目如何处理之外，作为资本密集型的行业，房企也很关注营改增对现金流带来的变化。　　由于房地产项目周期长，且销售方式有预售或完工之后再销售两种模式，这就带来了房地产项目的销项税额与进项税额产生时间上不匹配的问题。　　李军认为，营改增后，若房企采取预售方式，由于销售先于建造完成，可能后期建造过程中发生的进项税额没有销项税额可以抵扣，成为沉淀成本。而房企项目完工后再销售，由于销售周期较长或转为出租，前期巨额的建造成本所产生的进项税金可能在很长的销售或租赁期内被消化，这就影响了房企的现金流，增加了项目的资金成本。　　房企需要为营改增做诸多准备工作，这包括审阅和修订合同、发票管理制度的调整、过渡期业务的会计与税务处理、运营模式等调整。而根据上述房企调研，目前只有60%的受访企业在不同程度上开始着手营改增准备工作，40%的受访企业仍处于信息搜集阶段，尚未制定具体准备工作计划。　　李军告诉本报记者，一般来说，企业需要6个月的时间来做相关准备工作，因此时间相当紧迫，希望企业加快准备工作的进程。　　延伸阅读：房地产营改增政策解读及应对实务　　伴随着2015年的到来，按计划营改增将于2015年基本实现全覆盖。针对营改增扩围，国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上也表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。一语激起千层浪，营改增的话题一度成为2015年初各大媒体的头条热点话题。　　高顿特邀知名税务专家，在房地产营改增政策发布之际，迅速出击，详细分析房地产营改增的主要变化和对房地产企业的税负影响，第一时间指导房地产企业如何应对这一巨变并做好妥善的税务筹划工作。&　　课程：.cn/2015fdcygz/
房地产建筑业应积极应对营改增
　　普华永道在2015年2月至3月期间，对全国近20家大中型房地产企业进行了有关&营改增&的问卷调查。受访企业包括外资、国企和民营房地产企业，所从事的房地产业态主要涵盖住宅地产及商业地产。根据问卷调查的结果，受访企业总体上对于&营改增&的紧迫性和重要性有了一定程度认识。半数以上的受访企业已开始着手了解前期已进入&营改增&的试点行业遇到的经验和教训，但也尚有30%房地产企业对此了解甚少。　　从普华永道的经验来看，在前期的&营改增&进程中，出现了以下一些值得注意的现象，尚未加入试点的行业尤其需要予以重视:政策从出台到正式实施，留给纳税人的准备时间较短　　例如上海交通运输业和部分现代服务业的试点，政策于日颁布，日正式实施，之间仅间隔一个半月的时间。间隔时间最短的铁路运输和邮政服务业，仅有半个月的时间。如果试点纳税人一味等待政策出台后才开始准备，则很可能由于时间仓促而导致准备不足。　　某些具体政策内容及解释起初不甚明确，需要一定时间的调整、统一　　例如船舶代理服务，2011年的财税133号文将其归类为&水路运输服务&，适用11%的增值税;2012年的财税53号文对此进行了修改，将该服务重新归类为&港口码头服务&，改而适用6%的增值税;2012年的财税86号文进一步将该服务归类为&货物运输代理服务&。　　随着政策的调整，企业的业务、财务系统及税务处理也需要相应调整。在税收管理上，&营改增&使不少原来的地税纯管户变成了国、地税共管户。由于国、地税共同办税机制仍需进一步完善，各税务机关对于&营改增&的具体解释也有一定差异，某些涉税事项可能存在国税与地税不一致的情形。因此，企业需要实时跟踪有关税务政策的变更，并与主管国税、地税机关进行进一步沟通协调，就有关税务处理达成一致，否则可能增加企业的管理成本以及税务风险。　　实务操作的要求更高　　&营改增&对税务机关和相关政府部门提出了更高的要求，尤其是在发票层面。&营改增&之后，原开具营业税发票的企业，需要开具增值税专用/普通发票，对于发票的购买、保管、使用提出了重大考验。同时，由于增值税专用发票可进项抵扣的特殊性，税务机关大力增加管控力度，以减少可能的虚开、接受虚开的行为。　　少数企业税负上升　　&营改增&后，少数企业的税负不降反升。三大电信公司在&营改增&政策颁布后，相继发布公告，称其净利润短期内将大幅下降。该行业短期内净利润下降、税负增加的主要原因之一，可能是由于其在&营改增&前基础设施投入较大，但无法抵扣进项税。根据普华永道此次问卷调查的结果，超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。不过，普华永道指出，从长远看，由于行业&营改增&之后的基础设施投入将可以抵扣部分进项税，同时，随着行业对&营改增&税收环境的适应，税负先升后降是可以预期的。　　许多企业被动等待，未能把握先机　　相当部分行业、企业由于财会体系不完善、缺乏内部专业税务团队、税务筹划不全面、管理层不够重视等问题，往往被动地等待有关文件的出台以及主管税务机关的通知，而没有采取主动姿态去分析&营改增&的影响以及应对策略。在政策协调层面，企业如果积极通过各个渠道与政府部门保持沟通，反映行业、企业的困难，则可能对相关政策制定/调整发挥有利的影响。企业从自身层面主动准备，调整业务模式等，也非常重要。应对有方　　除了税负上升之外，85%的受访企业认为房地产业受&营改增&影响最大的方面，包括营业收入及利润的变动、现有合同的修订，以及税务合规成本的上升。受访企业基本对其他房地产&营改增&的影响有较为充分的共识，现金流变动、上下游定价策略、有待挖掘的税务筹划、企业财会信息化系统的升级改造等，也都是受访企业非常关注的问题。　　那么，在激荡的增值税改革进程中，房地产业如何积极应对，规避税务风险?普华永道认为，房地产和建筑业企业管理层应提高思想认识，提前研究并制定应对之策，不妨采用三阶段方法，完善税务管理系统、降低潜在税务风险、降低流转税负。　　政策尚未出台阶段　　企业应从内部着手梳理业务模式、梳理现有采购销售合同情况、考虑会计核算可能产生的变化、组建专门的税务工作小组统领工作、对各个部门进行定期培训和政策更新汇报、测算&营改增&潜在税务和利润影响、考虑定价调整策略、变更合同模板、制定内部发票报管和递交财务部的流程和时间等内控制度、制定系统升级改造行动计划等。同时与行业协会和主管税务机关保持密切沟通，尽早反映诉求和疑问。　　政策出台到生效日之间的短期过渡阶段　　对公司的业务流程及系统实施改造，与供应商、客户签订新的合同，购买安装税控系统、熟悉发票申领、开具、认证、作废、红字填开等操作和增值税申报流程。审查企业是否符合享受税收优惠和财政扶持的条件，积极准备申请事宜。　　政策生效并执行阶段　　密切关注&营改增&政策的更新和进展情况，评估系统、会计核算、内控的执行情况，及时发现并规避重大风险。　　另外，值得注意的是，根据调查的结果，七成左右的受访企业表示从专业性、配备数量等方面都可能缺乏足够人力资源来应对营改增。因此，普华永道建议企业关注应对营改增影响可能需要的人力资源，提前做好预算规划。　　延伸阅读：房地产营改增政策解读及应对实务　　伴随着2015年的到来，按计划营改增将于2015年基本实现全覆盖。针对营改增扩围，国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上也表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。一语激起千层浪，营改增的话题一度成为2015年初各大媒体的头条热点话题。　　高顿特邀知名税务专家，在房地产营改增政策发布之际，迅速出击，详细分析房地产营改增的主要变化和对房地产企业的税负影响，第一时间指导房地产企业如何应对这一巨变并做好妥善的税务筹划工作。&　　课程：.cn/course-126745.htm
营改增的意义 营业税改增值税的意义
　　金融业是典型的服务行业，它核心的利率和汇率价格，都是资产或者要素的价格，也是金融业的定价的问题，&营改增&纠正了服务业扭曲的价格，这个扎实而全面的价格改革的市场基础，是酝酿再度推进汇率改革的好的土壤。　　当然，&营改增&改革本身，也是被实施了将近20年的单一汇率制度所推动的。1994年，中国宣布实施汇率并轨，明确建立单一的、有管理的浮动汇率制度，特别强调了单一汇率。这是经济转轨对汇率制度提出的要求。但要实行单一的、有管理的浮动汇率，必须纠正国内价格体系和国际市场价格体系不平行的问题，相应地，也必须纠正产品税税收体系导致的价格扭曲。　　那一年同时启动的还有增值税改革，这些都在很大程度上是配合商品和要素价格的市场化改革。纠正价格扭曲要关注两个方面，一是商品价格中包含流转税，而当时的产品税体系存在税率不平等和重复计征的问题，导致价格扭曲;二是国内价格与国际价格水平不平行，存在双重汇率甚至多重汇率，出口退税和进口征税都比较困难，企业无法站在同一个价格起点上参与国际市场竞争，导致大量的摩擦，还有走私甚至是损害整体利益的不合理出口。　　我国实行的是以流转税为主的税制，最大问题就是容易重复征税。1994年改革时将增值税变为最大税种，只对某个行业增加值部分征税。但由于当时服务业规模不大，为解决主要矛盾，就留了一个&尾巴&，即对服务业征收营业税。这也在一定程度上导致了汇率进一步改革的延后，而已经进行的汇率改革则对这个&尾巴&的最后&收尾&形成了事实上的倒逼。　　通常来说，是先纠正产品税税收体系导致的价格扭曲之后再来推进汇率改革，但由于当时服务业规模不大，为了平衡各方这个利益，价格扭曲没有被纠正过来，而汇率改革多少先动了。　　单一的汇率制度也反过来促进了中国价格体系和税收体系的完善。汇率制度的改革扩大了对外开放，扩大了出口产品在国际市场的竞争以及进口产品在国内市场的竞争，这必然产生对国内价格体系和税收体系合理性的挑战，从而增加相关政策改革和校正的压力。表面看虽然这种校正体现在产品层面上，但产品层面的背后实际上是资源配置。　　这次&营改增&实际是对1994年增值税改革的进一步完善，也是这一改革进入收尾阶段的重要环节。增值税改革，先从生产型增值税改为消费型增值税，再到征税范围扩大到原来的营业税征税行业，逐步扩大后就可以覆盖生产和服务的所有环节，最终解决生产和流通等环节重复征税问题。所以说&营改增&是财税改革的重要一步，也对汇率等宏观金融体系的改革有着重要意义。因此，在实行单一汇率制度的同时，必然要对流转税税收制度进行相应的改革。　　央行行长周小川在其近日发表的《汇率、增值税与服务业》发展一文中表示：&1992年党的十四大明确提出要建立社会主义市场经济，强调了市场在资源配置中的基础性作用。从这个意义上说，纠正过去扭曲的价格体系，更深层次上是为了实现资源的优化配置，更好地推动国民经济增长速度和质量的提高。可见，增值税改革、单一的有管理的浮动汇率制度，以及价格扭曲的纠正和市场体系建设等，都是环环相扣、互为条件的。&　　和汇率改革互相促进，这或许就是这次&营改增&的宏观意义。　　延伸阅读：营改增最新解读与行业应变之策　　随着国务院在日宣布将邮政业和铁路运输业纳入营业税改征增值税试点，新一轮的&营改增&扩围已经来临。而【号文的出台意味着营改增试点已进入高潮。因此，企业作为税改的主角必须充分理解税改的政策发展方向，具体如何操作，抓住这次税改机遇，及时调整企业的策略，从容应对增值税扩围。　　高顿有责任和义务将试点行业、地区的丰富、有效的经验带到全国;全方位、多角度、多层次诠释此轮税改政策，帮助试点行业的企业即刻分析，掌握新规，应对新规，在税改中为企业获得发展先机。&　　课程：.cn/course-4083.htm
营业税改征增值税改革的难点 营改增难点
　　营业税改征增值税改革的的难点　　(一)纳税地点难以确定。　　按现行的营业税规定，建筑劳务的纳税地点有别于其他劳务，除承包跨省、自治区、直辖市的工程要向其机构所在地税务机关纳税外，纳税人提供建筑劳务，应当向劳务发生地税务机关纳税，纳税人承包省内跨县(市)工程的营业税纳税地点，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。在营业税的征管中，以建筑劳务发生地为纳税地点，是符合建筑作业流动性大、施工复杂的特性的，也便于税收征管。但如果建筑业改征增值税，就会出现是在机构所在地纳税还是在工程所在地纳税的问题。这是一个两难的选择。　　(二)纳税义务发生时间不规律。　　按照营业税暂行条例，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。一般来说，建筑业存在预付工程款、合同完成后一次性结算价款以及大型项目所采取的按工程进度支付款项、竣工后清算等结算方式，因此会产生大部分工程施工与营业收入不匹配、税款征收波动大的情况。有可能在工程前期投入多而收入少，长时间内只有进项，没有增值税销项，导致企业几乎无税可缴;而到结算时，由于工程集中结算，会产生大量的销项税款，而进项抵扣很少，出现集中缴纳增值税情况，不利于税务机关的税收预测和税款的平稳入库。加上增值税税率远高于营业税税率，建筑企业在缴纳增值税时会有较大的资金压力。　　(三)纳税审核与监管难度加大。　　由于建筑行业施工地点流动性大，施工工艺复杂，产品同质性少等，税务机关一直难以对其成本收益作出准确核算。建筑业改征增值税后，由于增值税可用于抵扣，主管税务机关的审核压力会加大。建筑公司良莠不齐，存在大量的不具备施工资质或施工资质等级较低的单位等，且大部分没有固定的经营场所，账务核算普遍不规范，营业收入申报不真实。建筑业改征增值税后，如何将这些中小企业纳入增值税体系，以保证建筑业增值税的抵扣链条不断裂，成为税收征管面临的一道难题。另外，建筑业施工地点分散，而主管税务机关人力有限，不能逐一到工程所在地了解工程情况，且施工地税务机关和施工单位机构所在地税务机关的信息交流不及时，很容易造成外来施工企业拖欠甚至少缴税款的发生，造成增值税链条断裂。　　(四)不同类型建筑业适用税率的确定问题　　国民经济分类中将建筑业分为房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰和其他建筑业等行业。不同类型行业的成本结构以及利润率差别较大，存在多种施工承包方式，行业之间经营特点、成本费用和相关的税收规定的差异也较大，给确定税率和设定其他税制要素带来困难。不同类型行业改征增值税后税负差异较大，尤其是建筑装饰类企业，由于成本构成中人工比例较高，固定资产投资不大，税负会上升较大。要保持建筑业行业税负不变的改革原则，需在不影响财政收入的前提下，规定一个低税率。　　延伸阅读：营改增最新解读与行业应变之策　　随着国务院在日宣布将邮政业和铁路运输业纳入营业税改征增值税试点，新一轮的&营改增&扩围已经来临。而【号文的出台意味着营改增试点已进入高潮。因此，企业作为税改的主角必须充分理解税改的政策发展方向，具体如何操作，抓住这次税改机遇，及时调整企业的策略，从容应对增值税扩围。　　高顿有责任和义务将试点行业、地区的丰富、有效的经验带到全国;全方位、多角度、多层次诠释此轮税改政策，帮助试点行业的企业即刻分析，掌握新规，应对新规，在税改中为企业获得发展先机。&　　课程：.cn/course-4083.htm
营改增计税方法 增值税一般计税方法
　　营改增的计税方法　　(一)&营改增&试点规定中增值税的计税方法有哪些?　　根据财税〔号附件1第十四条规定，增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。　　(二)哪些情形适用一般计税方法?　　根据财税〔号附件1第十五条规定，一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法计税。一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。　　根据财税〔号第二条规定，试点地区的增值税一般纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务或者提供应税服务的，凡未规定可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税的，其全部销售额应一并按照一般计税方法计算缴纳增值税。　　(三)一般计税方法下应如何计算应纳税额?　　根据财税〔号附件1　　第十八条规定，一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额　　当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。　　第十九条规定，销项税额，是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额。销项税额计算公式： 销项税额=销售额&税率　　第二十条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额&(1+税率)　　第二十一条规定，进项税额，是指纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务，支付或者负担的增值税税额。　　(四)哪些情形适用简易计税方法?　　根据财税〔号第十六条规定，小规模纳税人提供应税服务适用简易计税方法计税。　　根据财税〔2012〕53号第二条、第四条规定，　　被认定为动漫企业的试点纳税人中的一般纳税人，为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)，自试点开始实施之日至日，可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税，但一经选择，在此期间不得变更计税方法。动漫企业和自主开发、生产动漫产品的认定标准和认定程序，按照《文化部财政部 国家税务总局关于印发&动漫企业认定管理办法(试行)&的通知》(文市发〔2008〕51号)的规定执行。　　试点纳税人中的一般纳税人，以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。　　根据财税〔号附件1第15条、附件2第一条第(五)款第二项规定，试点纳税人中的一般纳税人提供的公共交通运输服务(包括轮客渡、公交客运、轨道交通、出租车)，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税，征收率为3%。但一经选择，36个月内不得变更。　　(五)简易计税方法下应如何计算应纳税额?　　根据财税〔号附件1　　第三十条规定，简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额&征收率　　第三十一条规定，简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额&(1+征收率)　　第三十二条规定，纳税人提供的适用简易计税方法计税的应税服务，因服务中止或者折让而退还给接受方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。　　延伸阅读：营改增最新解读与行业应变之策　　随着国务院在日宣布将邮政业和铁路运输业纳入营业税改征增值税试点，新一轮的&营改增&扩围已经来临。而【号文的出台意味着营改增试点已进入高潮。因此，企业作为税改的主角必须充分理解税改的政策发展方向，具体如何操作，抓住这次税改机遇，及时调整企业的策略，从容应对增值税扩围。　　高顿有责任和义务将试点行业、地区的丰富、有效的经验带到全国;全方位、多角度、多层次诠释此轮税改政策，帮助试点行业的企业即刻分析，掌握新规，应对新规，在税改中为企业获得发展先机。&　　课程：.cn/course-4083.htm
营改增的主要内容 营业税改征增值税主要内容
　　营业税改征增值税的主要内容　　日，国家财政部、税务总局发布了经国务院同意的《关于印发&营业税改征增值税试点方案&的通知》，以及随后发布了若干税收政策的补充通知、上海市试点通知、北京等八省市试点通知等文件。营改增试点主要涉及几方面内容：一是主要产业方面，本次&营改增&主要选择交通运输与部分现代服务业两大行业作为改革试点。二是税率方面，在现有一档基本税率17%、一档优惠税率13%的基础上，增加了11%和6%两档税率，交通运输业适用11%税率，部分现代服务业中的研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务适用6%税率，对出口劳务实行零税率。三是计税方式，规定交通运输业、建筑业、邮政运输业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用简易计税方法。四是税收收入归属，试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。因试点产生的财政减收，按现行财政体制由中央和地方分别负担。此外，有关文件还对纳税人、应税服务、纳税时间和地点等各项税制条款做出了相关规定。　　延伸阅读：营改增最新解读与行业应变之策　　随着国务院在日宣布将邮政业和铁路运输业纳入营业税改征增值税试点，新一轮的&营改增&扩围已经来临。而【号文的出台意味着营改增试点已进入高潮。因此，企业作为税改的主角必须充分理解税改的政策发展方向，具体如何操作，抓住这次税改机遇，及时调整企业的策略，从容应对增值税扩围。　　高顿有责任和义务将试点行业、地区的丰富、有效的经验带到全国;全方位、多角度、多层次诠释此轮税改政策，帮助试点行业的企业即刻分析，掌握新规，应对新规，在税改中为企业获得发展先机。&　　课程：.cn/course-4083.htm
年度所得税汇算清缴应做好哪些准备
　　一、清理资产损失并及时申报扣除。《国家税务总局关于发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2011年第25号)将资产损失分为实际资产损失(在其实际发生且会计上已作损失处理的年度申报扣除)和法定资产损失(提供证据资料证明该项资产已符合法定资产损失确认条件，且会计上已作损失处理的年度申报扣除)。企业发生的资产损失，应按规定的程序和要求向主管税务机关申报后方能在税前扣除。未经申报的损失，不得在税前扣除。　　二、符合减免税条件要及时向税务机关报批或备案。《税收减免管理办法(试行)》(国税发〔号)规定，减免税分为报批类减免税和备案类减免税。报批类减免税是指应由税务机关审批的减免税项目;备案类减免税是指取消审批手续的减免税项目和不需税务机关审批的减免税项目。纳税人享受报批类减免税，应提交相应资料，提出申请，经按规定具有审批权限的税务机关审批确认后执行。纳税人享受备案类减免税，应提请备案，经税务机关登记备案后，自登记备案之日起执行。纳税人未按规定备案的，一律不得减免税。　　三、对可能产生的重大事项进行调整。企业的纳税调整分为永久性差异的纳税调整和时间性差异的纳税调整。永久性差异的纳税调整是指企业在计算当期企业所得税时所作的以后各期不能转回的纳税调整事项，如超额列支的限额扣除项目、不允许扣除项目、免征额、加计扣除等。时间性差异是指当期发生的可以在以后各期转回的纳税调整项目，如开办费、折旧、预提费用、广告费和业务宣传费、企业投资损失、各种资产减值准备等。对于永久性纳税调整项目，企业要经常了解、关注政策是否发生变化。　　四、关注影响当期所得税计算的纳税调整事项。企业在以前年度发生的时间性差异的纳税调整事项，如果在当期转回时，企业也可以在计算当期企业所得税时进行反向调整。例如，企业在开业之初发生的开办费用，会计制度规定应在开始生产经营的第一个月全部计入当期损益。而税法规定，开办费可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照税法有关长期待摊费用(摊销期限不得低于3年)的规定处理，但一经选定，不得改变。如果企业在开始生产经营第一年企业所得税汇缴时调整了2/3的开办费，那么在以后的2个年度内，每年可在税前补扣1/3的开办费。　　五、年终结账后发现应计未计扣除项目的处理。《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。因此，企业在年度末的5个月内，企业还可补计应计未计、应提未提的税前扣除项目。　　延伸阅读：企业所得税汇算清缴实务　　国家税务总局11月15日发布了《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)》(国家税务总局公告2014年第63号)，并从日起实施，正式用于2014年度所得税汇算清缴。　　此外，2014年税务总局也发布了部分税收政策，如国税总局2014年29号公告、64号公告等，对企业影响较大。2015年是汇算清缴政策和管理规定变化很大的一年，对企业也提出了更多更严格的要求，GTS通过邀请参与政策制定的税务专家现场解读41张表，帮助企业应对变化、融会贯通、从容淡定!&　　课程：.cn/course-127314.htm
企业所得税汇算清缴会计分录处理
　　企业所得税汇算清缴会计分录处理　　年度终了，企业应根据&本年利润&科目有关资料，计算出本年实现的利润总额。企业应按规定将利润总额进行调整，包括弥补上年度亏损，减除已缴纳所得税的投资利润等，调整后的余额，就构成企业本年度的应纳税所得额。按本年度应纳税所得额乘上规定的税率，就得出企业的应纳税额。企业如果有来源于境外的所得，其已在境外缴纳的所得税税额，按规定从应纳税额中扣除。　　1.企业在汇算清缴时，计算的实际全年应纳税额多于全年已预缴的所得税税额，其少交的部分，应于下一年度缴纳时补缴。　　计算出少缴的税款时，作如下会计分录：　　借：所得税　　贷：应交税金&&应交所得税　　实际补缴少缴的税款时，作如下会计分录：　　借：应交税金&&应交所得税　　贷：银行存款　　多缴的部分，可在下一年度抵缴。　　2.企业所得税减免税的会计处理　　按照税法规定，企业在享受减免税优惠措施时，应将减、免的应纳税额计算入帐，并按规定进行纳税申报。企业按规定计算出应纳税额时，作如下会计分录：　　借：所得税　　贷：应交税金&&应交所得税　　实行先缴后退的企业，按规定交纳税款时，作如下分录：　　借：应交税金&&应交所得税　　贷：银行存款　　企业按规定收到退回的所得税税款时，作如下分录：　　借：银行存款　　贷：应交税金&&应交所得税　　同时作：　　借：应交税金&&应交所得税　　贷：盈余公积　　3.上年利润调整所得税会计处理　　企业年度决算报表经有关部门审核后，对发现的上年度会计事项，如果是涉及损益的，应对上年利润总额和利润分配进行调整，计算出多缴或少缴所得税，办理补缴或退税手续。　　企业按规定调整上年利润，如调整增加上年利润或调减上年亏损时，作如下分录：　　借：有关科目　　贷：利润分配&&未分配利润　　对调整增加的利润，应按规定补缴所得税，作如下分录：　　借：利润分配&&未分配利润　　贷：应交税金&&应交所得税　　实际缴纳所得税时，作如下分录：　　借：应交税金&&应交所得税　　贷：银行存款　　调整减少上年利润或调整增加上年亏损时，作如下分录：　　借：利润分配&&未分配利润　　贷：有关科目　　由于调减利润而应退回的税款，作如下分录：　　借：应交税金&&应交所得税　　贷：利润分配&&未分配利润　　按规定办理退税手续，收回税款时，作如下分录：　　借：银行存款　　贷：应交税金&&应交所得税　　延伸阅读：企业所得税汇算清缴实务　　国家税务总局11月15日发布了《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)》(国家税务总局公告2014年第63号)，并从日起实施，正式用于2014年度所得税汇算清缴。　　此外，2014年税务总局也发布了部分税收政策，如国税总局2014年29号公告、64号公告等，对企业影响较大。2015年是汇算清缴政策和管理规定变化很大的一年，对企业也提出了更多更严格的要求，GTS通过邀请参与政策制定的税务专家现场解读41张表，帮助企业应对变化、融会贯通、从容淡定!&　　课程：.cn/course-127314.htm
2015年所得税汇算清缴重点问题
　　1、税法与会计确认收入条件的差异引发的纳税调整　　税法关于企业所得税应税收入的确认条件与会计上确认收入的条件有差异。《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[号)规定同时满足四个条件即可确认所得税应税收入，而会计上除了要求同时满足税法规定的四个条件外还需要满足&经济利益是否很有可能流入企业&这个条件，显然税法确认应税收入的条件相对宽松，因而形成了会计上还没有确认收入，而在企业所得税汇算清缴时需要调增计算企业所得税的情形。无论是纳税人还是税务机关，均应重视这一差异造成的税收差异。　　2、企业年终结账前务必关注两大事项：资产损失申报和税收优惠事项备案　　作为企业所得税税基管理的两大核心业务，资产损失申报和税收优惠事项备案直接关系到全年企业所得税的纳税调整额。《国家税务总局关于企业所得税税收优惠管理问题的补充通知》(国税函[号)规定，&对需要事先向税务机关备案而未按规定备案的，纳税人不得享受税收优惠;经税务机关审核不符合税收优惠条件的，税务机关应书面通知纳税人不得享受税收优惠&;《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》(国家税务总局公告2011年第25号，以下简称25号公告)规定，&企业发生的资产损失，应按规定的程序和要求向主管税务机关申报后方能在税前扣除;未经申报的损失，不得在税前扣除。&无论是税收优惠的审批事项或备案事项，还是资产损失的清单申报和专项申报事项，均属于汇算清缴前必经的程序。　　3、流转税应税收入与企业所得税应税收入的差异　　一般情况下，企业开具发票的当天，是流转税纳税义务发生时间，那么开具了发票的部分是否一定要确认企业所得税应税收入呢?由于不同税种对纳税义务发生时间有不同规定，因此，两者是有区别的。根据《增值税暂行条例》的有关规定，如果先开具发票的，应以开具发票的当天作为增值税纳税义务发生时间。国税函[号文对销售商品和劳务收入及特殊销售作出了不同规定，主要是以商品所有权是否转移、劳务是否提供等为前提。因此，企业发生的经营业务虽开具发票但尚未发生销售或提供劳务，没有达到企业所得税收入确认的条件，就会形成应缴流转税但不计入企业所得税应税收入的情形，纳税人应进行正确的账务处理和税务处理。　　4、容易忽视的视同销售应税收入　　掌握企业所得税视同销售应注意以下几点：　　注意区分增值税视同销售与企业所得税视同销售的区别。企业所得税视同销售强调的是资产所有权属是否发生改变，而增值税视同销售不仅包括资产所有权属发生改变的情形，也包括了跨县(市)&移库&、货物用于非增值税项目。　　企业所得税视同销售时公允价值分情形确定。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔号)第三款规定，企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。这里的&企业处置外购资产按购入时的价格确定销售收入&，是指企业处置该项资产不是以销售为目的，而是具有替代职工福利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税年度内处置。　　视同销售业务只需作税务处理。视同销售业务在会计处理时往往不体现为收入，只是根据税法的规定需要作为应税收入申报，因此，填报年度纳税申报表时需要在附表一&收入明细表&第15行及附表二&成本费用明细表&第14行进行填列以示税务处理。　　5、应付未付款项及应收坏账的涉税处理　　长期挂账的应付款项。企业确实无法支付的应付款项应作为其他收入，计入企业收入总额征收企业所得税。同时，上述款项在以后年度实际支付时准予税前扣除。　　无法收回的长期应收款项。《财政部国家税务总局关于资产损失税前扣除政策的通知》(财税[2009]57号)第四条规定，&债务人逾期3年以上未清偿，且有确凿证据证明已无力清偿债务的，可以作为坏账损失在计算应纳税所得额时扣除&。25号公告规定，企业逾期三年以上的应收款项在会计上已作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告。　　&三年以上未收应收款项&与&三年以上未付应付款项&往往是对应的，若应收款项一方已经按坏账损失在账务处理并申报税前扣除的，对应的应付款项一方亦应作为&营业外收入&计入应纳税所得额。　　6、工资总额的税前扣除新变化　　《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号，以下简称15号公告)放宽了企业雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工等五类人员的工资薪金税前扣除的基数，同时扩大了职工福利费税前扣除的计算基数。上述五类人员的职工福利费支出也应加入总的职工福利费，按计算加总后的工资薪金总额计算扣除限额;其次，对于国有性质的企业，在账务处理时计入&劳务费&或其他科目的五类人员的工资薪金部分，也应计入申报表附表三第22行&工资薪金支出&载账金额，并按《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)第二条&属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过政府有关部门给予的限定数额;超过部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除&的规定计算调整应纳税所得额。　　7、不同对象的手续费及佣金支出适用不同政策　　保险、代理、电信及其他行业手续费及佣金支出税前扣除限额的计算各有不同。　　保险行业分财产保险和人身保险分别按当年全部保费收入扣除退保金后的余额的15%、10%计算限额税前扣除;其他企业按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。从事代理服务、主营业务收入为手续费、佣金的企业(如证券、期货、保险代理等企业)，其为取得该类收入而实际发生的营业成本(包括手续费及佣金支出)，准予在企业所得税前据实扣除。电信企业在发展客户、拓展业务等过程中(如委托销售电话入网卡、电话充值卡等)，需向经纪人、代办商支付手续费及佣金的，其实际发生的相关手续费及佣金支出，不超过企业当年收入总额5%的部分，准予在企业所得税前据实扣除。无论税前扣除限额如何规定，均需要在取得合法有效凭证的基础上进行企业所得税汇算清缴。　　8、企业取得跨年度的费用支出凭证及以前年度发生应扣未扣支出的涉税处理　　受会计分期假设的影响，跨年度费用是企业较为常见的事项。根据税法规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算;但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。因此，企业应当按照权责发生制原则在费用支出的当年度进行账务处理，跨年度取得原始凭证的时间只要不超过企业汇算清缴的时间，均可以税前扣除。到次年5月底申报年度企业所得税时仍未取得原始凭证时，应当调增应纳税所得额。　　假设上述原始凭证在汇算清缴结束后的某个时段取得，那么已经调增纳税的支出是否可以追补确认呢?根据15号公告第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。　　9、关注新办企业的开办费政策新变化　　企业业务招待费、广告费和业务宣传费等费用计算扣除限额的依据是企业的主营业务收入、其他业务收入及视同销售收入。对专门从事股权投资业务的企业，允许按其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，按规定的比例计算业务招待费扣除限额。针对新办企业在开办初期没有销售(营业)收入的特点，15号公告第五条明确，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。　　因此，企业如果在一个纳税年度内既有筹办期又有生产经营期，在企业所得税汇算清缴时应分别进行税务处理，合理节税。　　10、新增固定资产及改扩建房屋建筑物的计税基础税务处理　　根据税法规定，企业自建固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础;而根据会计制度规定，自建固定资产，在达到预定可使用状态暂估入账，并在次月开始计提折旧，导致税法与会计间产生差异。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第五条规定，企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整，但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。因此，只要是按会计规定暂估入账的12个月内取得相关发票的，税法与会计间的差异消除，但如果超期未取得发票，差异依然存在。为减少税法与会计差异，《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)规定，无论是推倒重置还是提升功能、增加面积的改扩建，该资产原值减除提取折旧后的净值，不作为固定资产清理损失，而是并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限计提折旧，使税法的规定与会计的后续支出的规定相一致，在企业所得税汇算清缴时不需要纳税调整。　　11、尚未摊销的无形资产损失及软件摊销年限的税务处理　　根据税法规定，无形资产的摊销年限不得低于10年。在科技飞速发展的今天，有些无形资产没到10年就已被替代或淘汰，对于未摊销完的部分如何处理?25号公告第三十八条规定，被其他新技术所代替或已经超过法律保护期限，已经丧失使用价值和转让价值，尚未摊销的无形资产损失，应提交相关证据材料备案。因此，在企业所得税汇算清缴前，企业需要按25号公告做出专项申报方可税前扣除。　　软件作为现代企业必备的资产之一，是否可缩短摊销年限进行税务处理呢?《财政部国家税务总局关于进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展企业所得税政策的通知》(财税[2012]27号)规定，企业外购的软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，其折旧或摊销年限可以适当缩短，最短可为2年(含2年)。　　12、小微企业的汇算清缴政策　　根据税法规定，符合条件的小型微利企业上一纳税年度年应纳税所得额低于6万元(含6万元)的，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。企业当年度符合小型微利条件的，需要按规定向主管税务机关提供相关资料并进行备案后，方可将法定税率与适用税率的差额在附表五第34行&符合条件的小微企业&中填列调减应纳税额。其下年企业所得税季度预缴时可按该适用税率计算纳税。　　小微企业还需关注的政策有：上年度为小型微利企业的，其分支机构不实行就地预缴税款;非居民企业不执行小型微利企业政策。　　审核是否符合小微企业条件时，注意&从业人数&是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和，&从业人数&和&资产总额指标&，应按企业全年月平均值确定。　　延伸阅读：企业所得税汇算清缴实务　　国家税务总局11月15日发布了《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)》(国家税务总局公告2014年第63号)，并从日起实施，正式用于2014年度所得税汇算清缴。　　此外，2014年税务总局也发布了部分税收政策，如国税总局2014年29号公告、64号公告等，对企业影响较大。2015年是汇算清缴政策和管理规定变化很大的一年，对企业也提出了更多更严格的要求，GTS通过邀请参与政策制定的税务专家现场解读41张表，帮助企业应对变化、融会贯通、从容淡定!&　　课程：.cn/course-127314.htm
企业所得税汇算清缴报告需要哪些资料
　　2014年企业所得税汇算清缴报告所需要的资料　　1、 营业执照副本复印件及工商变更备案通知书复印件　　2、 组织机构代码证副本复印件　　3、 国地税副本复印件　　4、 公司章程复印件　　5、 验资报告及询证函复印件(如果有增资的就要提供询证函和原来的验资报告两样)　　6、 2014年的账本、凭证、报表(在我公司)　　7、 2013年的年度报表复印件　　8、 2013年度的企业所得税汇算清缴报告的复印件　　9、 公章　　延伸阅读：企业所得税汇算清缴实务　　国家税务总局11月15日发布了《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)》(国家税务总局公告2014年第63号)，并从日起实施，正式用于2014年度所得税汇算清缴。　　此外，2014年税务总局也发布了部分税收政策，如国税总局2014年29号公告、64号公告等，对企业影响较大。2015年是汇算清缴政策和管理规定变化很大的一年，对企业也提出了更多更严格的要求，GTS通过邀请参与政策制定的税务专家现场解读41张表，帮助企业应对变化、融会贯通、从容淡定!&　　课程：.cn/course-127314.htm
“营改增”对房地产业、建筑业的影响
　　&营改增&对地产业、建筑业的促动和发展的影响　　一)行业性普遍的存在因素，不可避免的考量因素　　1.地产业、建筑业的&营改增&能将行业整合起来，那么上下游产业链都能抵扣起来，那样上游行业的税负会比营改增之前略低。　　由于建筑施工、装饰装修企业等行业下游公司雇佣的人工价值占产品附加值比重较高，同样其原材料、沙石土料等来源复杂，将在增值税环境下缺少抵扣进项税额的条件，因此在同等税率的情况下，建筑类企业&营改增&预期税负增加的可能性极大。&由此，也就涵盖了建材供应行业的税基调整。　　2.由于房地产、建筑行业的企业存在先期建设，有大量的固定资产投入，如果开工、或预售之后才&营改增&，从而造成税负上升。同时期初存货和固定资产一样不能抵扣。这将导致房地产企业在&营改增&后销售存货时会产生大量的销项税额，而没有与之相对应的进项税额进行抵扣。　　3. 房地产企业很难取得土地成本和公共配套成本的进项，需要政策的解套;同时土地溢价的金额巨大，土地开发转让由于没有足够的抵扣，对企业税负有较大影响，前期土地产品的开发转让会减少。　　二)如何在税制的转换中减少企业营运的影响，及后期对行业发展的影响。　　1. 防止建筑行业将增加的税负转嫁给房地产业，及时将进项发票的抵扣要求要素列入总包、散包合同，分担其不合格发票的违法风险。　　2.加强采购、销售交易的发票管理，并综合考虑人工、材料、机械价格与进项税额能否抵扣的问题。如果上下游是集团化公司经营的，需要事先做好留抵和当期进项税的的预算，防止税负异常变动，影响纳税评估。　　3. 由于&营改增&不仅改变了企业的会计核算体系，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，因此必须加强财税人员对税制改变作业要求的了解，利用各种条件加强业务培训，提高日常工作的作业标准，减少因账务处理错账产生纳税风险。　　4. 房地产企业的未来发展方向，即行业的转型升级，即从传统单一的住宅地产格局，向多元化的房地产及相关行业扩张，在从事房地产开发的同时，投资于物业、零售商业、土地一级开发、保障性住房、工业地产、商业地产、旅游地产等精装修房等将成为新的业务增长点，混合行业的经营模式比单纯的房地产开发更加能够抵御市场风险。　　延伸阅读：房地产营改增政策解读及应对实务　　伴随着2015年的到来，按计划营改增将于2015年基本实现全覆盖。针对营改增扩围，国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上也表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。一语激起千层浪，营改增的话题一度成为2015年初各大媒体的头条热点话题。　　高顿特邀知名税务专家，在房地产营改增政策发布之际，迅速出击，详细分析房地产营改增的主要变化和对房地产企业的税负影响，第一时间指导房地产企业如何应对这一巨变并做好妥善的税务筹划工作。&　　课程：.cn/course-126745.htm
房地产营改增：营改增给房地产企业带来的机遇
　　&营改增&给房地产企业带来的机遇　　1、行业整体税负有望下降　　房地产营改增属于国家推行的&结构性减税&改革的一部分，行业整体税负肯定会有所下降。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，营改增之后的税率与原来建筑业3%和房地产业5%的营业税税率相比，表面看似高了，但是考虑到各种抵扣项，单个企业实际税负是高是低很难判断，一般情况下税收成本应该是会有所降低的。中国社科院财经战略研究院研究员张斌则公开表示，若是允许不动产抵扣，初步测算整体减税规模有望超过5000亿元。　　十几年来，国家为了抑制固定资产投资、压缩市场需求和平抑房价，对房地产行业一直采取重税政策。房地产企业除了要缴纳营业税及附加、企业所得税等基本税种外，还要缴纳土地增值税、契税等特有税种，不仅税种多，而且税率也很高。同时几乎没有行业税收优惠政策可以享受，房地产行业的平均税负高一直是社会上公认的。据我们测算，房地产企业的整体税负率在35%上下。高税负必然加重房地产企业的税收负担，也加重了买房人的经济负担。营改增之后，随着价外税的推行和增值税抵扣链条的建立，正如各位知名专家预测的那样，行业整体税负将会有所下降，有利于行业的健康和长远发展。这里需要注意的是，行业整体税负有所下降，并不意味着每个房地产企业的税负都会下降。　　2、市场销量有望增加　　营业税的存在导致增值税抵扣链条中断，建安成本中包含的进项税不能抵扣，造成一些房地产企业重复纳税;买房的业主承担营业税款因为没有增值税专用发票，其进项税不能得到抵扣，也将重复纳税。税负重一定程度上会影响消费者购买或投资的积极性。应该增之后，房地产企业成为增值税抵扣链条上的一个环节，建安成本和期间费用中缴纳的增值税都可以抵扣，如果进项税额较大，企业税负则有望下降。对于中小房地产企业来讲，如果年应税销售额在500万元以下，将成为增值税的小规模纳税人，适用税率由5%下降为3%，税负直接降低40%。税负降低了，房地产企业才有可能会降价，销量才会提升。从税制改革的方向上看，增值税将来要实现完全的消费型的增值税，不动产的进项税将得到抵扣。届时， 生产和商贸等非房地产企业采购办公用房、生产厂房等取得的进项税也可以得到抵扣，购买和投资商业地产不仅可以保值增值，抵抗通货膨胀对财富的稀释效应，还能降低企业增值税负担，投资的积极性将大大增强，也会带来新的市场需求。房屋价格降低和企业业主投资需求增加，将会在一定程度上带来房地产市场的繁荣。　　营改增对房地产企业来讲，可以说机遇与挑战并存。房地产企业既要抓住难得的机遇，又要迎接新的挑战。房地产企业一方面要利用好税收法规调整的大好时机，做好税务筹划，控制好企业税负，积极谋取新的税务利益，又要敢于迎接新的挑战，正视并重视营改增带来的政策变化和税负变化，加强新税收法规的学习，加强调查研究，做到税务风险提前知晓，并财务有效措施规避和化解营改增带来的负面影响。　　延伸阅读：房地产营改增政策解读及应对实务　　伴随着2015年的到来，按计划营改增将于2015年基本实现全覆盖。针对营改增扩围，国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上也表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。一语激起千层浪，营改增的话题一度成为2015年初各大媒体的头条热点话题。　　高顿特邀知名税务专家，在房地产营改增政策发布之际，迅速出击，详细分析房地产营改增的主要变化和对房地产企业的税负影响，第一时间指导房地产企业如何应对这一巨变并做好妥善的税务筹划工作。&　　课程：.cn/course-126745.htm
房地产营改增:营改增给房地产企业带来的挑战
　　&营改增&给房地产企业带来的挑战&　　房地产企业由营业税改征增值税后，增值税与营业税相比有两大不同，一是价外税和价内税的不同，另一个是链条抵扣的税制设计，这就导致增值税的税务处理、征管规定、申报计算都与营业税完全不同，从而给房地产企业带来前所未有的挑战。&　　1、 相关人员对税收政策不熟悉&　　房地产企业营改增之前一直缴纳营业税，税务处理完全不涉及增值税。从财务总监到财务经理，再到一般的财务人员，对增值税的相关规定了解甚少，甚至完全不了解。营改增之后给房地产企业带来的最大的挑战，就是从上到下不了解增值税的税收政策，无法利用增值税的税收法规指导约束平时的运营管理工作。不知道会有什么税务风险，也不知道会出什么税收问题，更不知道如何应对突发的税务问题和提前防范。在这种情况下，企业是无法做到控制企业税务风险和税收负担的。有人说房地产企业的财务人员从上到下可以恶补增值税的税收知识，但恶补也需要时间，也有一个过程。政策不熟悉挑战是所有营改增企业的系统性风险，任何企业都不可能幸免，唯一不同的是，有的企业阵痛期较短，有的企业阵痛期较长。&　　2、 账务处理难度增加&　　根据现行的增值税法规规定，增值税的纳税人分为小规模纳税人和一般纳税人，两类纳税人的税务处理和征管规定是不一样的。对于增值税一般纳税人来讲，由于增值税是价外税，采购和销售都要进行加税分离，取得的进项税专用发piao还需要在规定的时间内去主管税务机关认证。营改增初期，财务人员面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。另外，由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一个会计科目，核算模式简单易懂。而增值税采用抵扣的核算模式，其应纳税额等于销项税额减进项税额，需增加十个会计科目，核算难度较原来大幅增加。&营改增&不仅改变了企业的会计核算体系，同时还带来了开piao系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生风险。&　　由于财务人员业务素质和职业操守参差不齐，可能会对税收政策的理解、相关业务的会计核算、税收的申报缴纳等产生偏差，从而带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。&营改增&后只有账务处理规范的企业才能正确进行纳税申报，从而给房地产企业财务工作带来新的挑战。&　　3、虚开、代开发piao有可能触犯刑事责任&　　房地产和建筑业普遍存在&甲供材&现象，一方面，房地产商利用&甲供材&虚增成本，另一方面，建筑企业无法取得&甲供材&发piao，只能想办法&代开&、&虚开&。这种&甲供材&现象在营业税制下普遍存。但是营改增之后，由&甲供材&引发的&虚开&&代开&发piao行为将被很有可能被认定为 &虚开&、&代开&增值税发piao，违法成很高。首先，与增值税专用发piao有关的虚开、代开行为已经入罪，例如，刑法第205条的虚开增值税专用发piao罪;刑法第208条的非法购买增值税专用发piao、购买伪造的增值税专用发piao罪;刑法第206条的伪造、出售伪造的增值税专用发piao罪等等。其次个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产。例如，2014年3月，中国春平集团董事长林春平因虚开增值税发piao等被浙江省高级人民法院终审判处无期徒刑，没收个人全部财产。&　　4、可抵扣的进项税额不足，部分房企税负或大幅上升&　　营改增的目标是通过改革实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节。从全国营改增试行和先期营改增行业的反馈情况看，大多数的企业实现了税负下降。但也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小而无法抵扣费用，或是进项税难以抵扣税piao等原因，反而出现了税负增加的情况。&　　房地产项目的成本费用构成非常复杂，而可抵扣的开发成本主要是土地成本、建筑安装成本、公共配套成本、房屋装修成本，但这几项成本在收入中所占的比重并不高，一、二线城市约占房地产企业的开发成本还存在如下特点:&　　(1)土地开发成本难以认定&　　土地成本一般金额巨大，是房地产开发成本的大项支出，对房地产业而言具有举足轻重的作用。据统计，一线城市土地成本占到开发成本的40%以上，二三线城市在20%&&30%之间。拿地手法有的是招拍挂，有的是无偿划转、有的是与村集体合作、有的是通过股权收购而来，土地成本几乎无法取得依法允许抵扣的进项税发piao。增值税的原理是销售货物或提供劳务要交增值税，同时采购货物或接受劳务取得的进项税发piao可以抵扣，房地产业土地成本的进项税的抵扣便成为一大难题。此外，有些房地产企业早期取得土地的成本金额较低，通过收购股权拿地的企业形成了较大的股权溢价，这部分溢价体现在收购公司账面上，被收购公司的账面不会产生变化，在计算土地增值税和企业所得税时，溢价部分无法扣除，&营改增&后的溢价部分在缴纳增值税前也将无法抵扣，从而对企业税负有较大影响。假设被收购公司原有开发项目的土地出让金是2亿元，如果收购时土地价值上涨到7亿元，这就导致有 5亿元土地差价无法取得土地成本的增值税发piao。在可抵扣进项税不足的情况下，房地产企业的增值税税负必然会增加。&　　(2)期初库存和固定资产将不能被抵扣&　　从已经出台的营改增文件的规定来看，期初库存和固定资产的进项税都不能抵扣。如交通运输业、电信业等企业在&营改增&前采购的固定资产和存货均布允许抵扣进项税，特别是交通运输业的期初车辆、轮船等未被许可抵扣，这在改革之初产生了行业性的经营困难。房地产业的开发成本和存量房在企业资产中占比很高，这部分进项税金不允许抵扣，将导致房地产企业在营改增后销售存货时。产生大量的销项税额但又没有与之相对应的进项税额可以抵扣，税负必然大增。实践中，很多房地产企业以项目公司的方式进行开发，如果楼盘在营改增之前基本开发完毕，而销售行为大多发生在营改增之后，必将造成项目公司只有销项税额，基本没有进项税额可以抵扣，税负便成倍增长。&　　5、部分房企经营情况也许更为艰难&　　2014年以来，随着楼市的深度调整，人们的市场预期发生了根本性的变化，房地产市场持续低迷，销售业绩持续下滑，资金压力很大，融资任务很重，资金成本也不断上涨。营改增后，房地产企业必然存在两极分化，那些进项税额少、税务问题多、涉嫌虚开增值税专用发piao的企业，必然面临缴纳更多的增值税和税务罚款，导致利润下滑加剧，令吃紧的资金链条更加雪上加霜，甚至面临资金链条断裂、企业破产的风险。另外，房地产行业由于利润高、税负重，税收流失严重，已经连续10年成为国家税务总局圈定的税务稽查重点行业，国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知(税总发[2014]31号)也规定，房地产及建筑安装业是2014年行业专项税收检查的指令性项目，营改增试点行业较为集中的地区是区域税收专项整治的稽查重点。相信营改增之后的近一段时期内，房地产行业将是税务稽查的重中之重。在市场低迷、成本上升、利润下滑和营改增带来的政策迷茫混乱时期，税务稽查无疑会让一部分房地产企业经营维艰。　　延伸阅读：房地产营改增政策解读及应对实务　　伴随着2015年的到来，按计划营改增将于2015年基本实现全覆盖。针对营改增扩围，国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上也表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。一语激起千层浪，营改增的话题一度成为2015年初各大媒体的头条热点话题。　　高顿特邀知名税务专家，在房地产营改增政策发布之际，迅速出击，详细分析房地产营改增的主要变化和对房地产企业的税负影响，第一时间指导房地产企业如何应对这一巨变并做好妥善的税务筹划工作。&　　课程：.cn/course-126745.htm
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