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银行首套房贷最低9.4折 还清前2套再贷首付最低3成
作者：路漫漫 周晓南来源：南方都市报
　　金九银十各大楼盘的折扣优惠固然要“抢”，但对于准买家来说，房贷利率的优惠也值得略等。尤其是对于首次置业者以及还清首套的改善型买家，说不定等上一两周可以省下一大笔“银子”。　　尽管佛山各大银行尚未明确发布细则，但已有9家受访银行确认或者“默许”认贷不认房的房贷新政，且多家银行首套房贷利率已经回归基准，汇丰和光大银行还针对优质客户执行相应的利率优惠。业界认为，尽管7折优惠尚难执行，但是预计随着银行细则的发布，“接下来将会有进一步的利率优惠”。　　哪些群体受益房贷新政？　　首次置业者和改善型买家　　国庆节前夕，央行、银监会公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知指出对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0 .7倍。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购买第二套房执行首套房贷款政策。　　对这一政策最关注也是最受惠的群体，为首次置业者和首次改善型买家。前者有望在这一轮新政后拿到更加优惠的利率政策，后者在此基础上还可以在还清首套房之后大幅降低再次置业的首付比例。　　“现在买个房子不单看价格、优惠，贷款利率也影响好大。”黄金周后跑到季华路看楼的准买家陈先生得知购买首套房将可能有利率优惠之后，决定一边关注楼价涨跌和楼盘优惠，一边等待进一步的房贷优惠。　　与陈先生一样，最近颇为关注房贷政策的还有家住桂城的李先生。他从两口之家变成一家三口之后，小户型已经无法满足他的需要，他希望能够通过“还清首套”之后，以首套房贷的政策来贷款购买一套改善住房。　　哪些银行已执行房贷新政？　　农行、工行、中行、建行、光大、招商、交通、浦发和华夏　　尽管各大银行尚未步调一致地正式发布新规执行细则，但是心急的买家不妨关注一下已经“松口”的几大银行。　　在记者本次通过银行网点咨询以及合作楼盘采访等形式调查的13家银行中，已经有9家银行确认或者“默许”可按照“认贷不认房”的新规执行，包括农业银行、工商银行、中国银行、建设银行、光大银行、招商银行、交通银行、浦发银行和华夏银行。　　据工行南海某支行介绍，该行确实已对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭执行首套房贷政策，对拥有2套住房并已结清相应购房贷款的家庭贷款最低首付款比例为30%。　　南海区某楼盘销售负责人提供给记者一份来自交通银行的通知显示，“鉴于人行9月30日出台的房贷新政，在总行暂未下发正式通知前，分行经沟通，各支行原则上按揭可按‘认贷不认房’、‘外地人可暂不提供社保或纳税证明’等先行接单，待总行正式文件下发后上传审批。”　　此外，有业内人士进一步透露，“具体进一步的细则，预计在本周或者最迟两周左右会发布。”　　“预计半个月左右，各大银行如何认定首套房，还清贷款后的二套、三套房其首付和利率水平如何规定等，就会更加明朗化了。”里水某楼盘销售人员李先生表示，“目前我们建议客户再等等。”　　目前首套房贷利率最优惠为多少？　　汇丰银行最低打9 .4折　　除了“认贷不认房”已开始执行，房贷利率也在下调中。其中，最值得准买家期待的是，已有部分银行对优质客户给予优惠利率，最大优惠幅度为基准利率下浮6%。　　“如果是首套房贷，银行现执行的最优惠利率是在基准利率的基础上打9.4折。”记者以购房者身份咨询汇丰银行工作人员，得到以上答复。这一利率执行标准也是本次走访中最优惠的一家。此外，光大银行也透露，对于优质客户将给予一定的利率优惠，但该名个贷经理并未透露具体优惠幅度。　　另据，南海狮山某楼盘销售人员关先生介绍，与该楼盘合作的农业银行从本周初起，将首套房贷利率从上浮10%下调为基准利率。　　此外，执行基准利率的银行还有中国银行、浦发银行和广发银行，其余银行均执行上浮5%到10%不等，相比今年8月已经大为改观。　　业界普遍认为，尽管佛山各大银行有望在今年四季度相继执行首套房贷利率优惠，但是7折利率的政策落地佛山的可能性却是微乎其微。银行、购房者之间可能还将出现一定“拉锯”。兴业银行工作人员亦表示，目前7折利率优惠可能不大，“其细则最快也要下周才能出台。”　　佛山市领先丰地产顾问有限公司总经理助理李华宇则表示，目前多数银行新的首套房贷利率水平还没有确定，这是由于房贷新政在执行层面需一级级下达，但既然央行、银监会明文规定首套房贷利率要打7折，银行也不会和这个政策抗衡，但受制于银根环境和银行利润，他们确定利率水平始终是一种商业行为，目前的经济环境依然是高利息成本，除非降存款准备金率让大量资金流向贷款市场，因此银行个贷利率水平已经有下降的趋势，但市场和银行之间可能会出现一定的拉锯，在7折利率实现前，利率8.5折等可能会重回市场。　　能省多少银子？　　贷70万15年还清，每月少花四百　　对于消费者来说，尽可能多地争取到利率优惠，就能够多省一些“银子”。以截稿前黄金楼市记者调查到佛山市场上最低9.4折优惠计算，总价100万元的房子，首付三成，贷款七成，按15年期等额本金贷款方式，每个月还款额约为5966.5元/平方米，而利率在基准上浮10%，月均还款额高出逾400元。若算15年利息总额，差额就更大。9.4折利率共需支付约37.4万元的利息；而上浮10%，利息总额一下子上升至44.7万元，两者相差约7.3万元。　　如果未来的利率进一步下降，节省利息就更可观。按照7折利率，每月还款金额则下降至5387元。利率上浮10%与7折利率之间，月均还款额相差近千元。若算上15年利息总额就更加震撼，两者相差近18万元。　　如何获取更优惠利率？　　信誉佳的优质客户最有机会　　“现在发布的利率都是大致执行标准，最终能够审批到这个水平或者是更加优惠，这还是要看个人资质。根据你的个人资料确定是否执行优惠标准以及优惠幅度。”光大银行也透露，对于优质客户将给予一定的利率优惠，但是具体优惠幅度要根据客户的“资料”来决定。　　据记者了解，不管是汇丰银行最低9.4折的房贷还是其余几家银行的基准利率，最终的审批都要根据客户的“资料”来审定。那么到底哪些“资料”将可能决定准买家最终拿到的利率呢？　　对此光大银行个贷部相关负责人表示，将综合考虑购买物业所在的区域、贷款人年龄、职业、个人征信、银行流水以及收入等等因素，以及递件时的房贷政策，综合决定最终的利率水平。　　据了解，收入证明是房贷的必备资料之一，贷款人需要开具半年以上的个人收入证明，月均收入至少要达到贷款月供额的两倍以上。而银行流水也是十分必要的证明自身经济能力和偿还能力的资料之一，有不少购房者选择将工资账户作为银行流水证明之一。此外，不得不提的是，个人征信也是银行十分关注的一项，银行会关注贷款申请人信用卡过往是否有不良记录，以及过往贷款偿还过程中的记录等。黄金楼市记者就曾遇到过一位贷款申请人，因为过年前一笔信用卡逾期未还款的不良征信记录而导致被拒贷，这样的不良记录不利于申请优惠房贷。　　此外，值得提醒的是，除了贷款申请人自身的条件之外，不少银行针对不同区域、不同楼盘，在选择是否接单以及利率优惠等方面也会存在不同。　　“具体利率要看你买哪里的房子，要看是不是我们合作的楼盘，如果是合作的楼盘政策可能会更优惠一些。”记者对房贷调查过程中，包括农行、建行等多家银行的工作人员、个贷经理都表示具体利率标准要视客户资质以及购买楼盘来最终确定。因此，在近年房贷不断“变脸”的环境下，准买家不妨在楼盘现场和银行方面“双管齐下”咨询房贷政策，在楼盘现场或许能够比直接咨询银行更加能够获取实际的利率优惠。　　还清前两套，还能贷第三套吗？　　可以，首付最低三成　　长达逾四年的“三套以及以上”拒贷政策终于随着这次新政有所放松。　　日，新国十条提出部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷款。更为严峻的是，这一政策的执行是“认房又认贷”，即使首套和二套房贷款已经还清或者出售，哪怕是在非佛山区域的贷款，银行但凡能查到贷款记录，就将认定新的贷款申请为“第三套房”，从而拒贷。　　“这两年我都不看房了，因为不管是银行还是销售人员都很果断地告诉我，不能再申请贷款。”在广州和佛山各有一套房的于小姐尽管多年前已经还清贷款，但是多次咨询得到的答复都是不能再申请贷款。　　如今佛山松限松贷之后，部分银行对还清前两套的家庭再买第三套给予支持，也就是说，类似于小姐这类属于多次改善或者是投资型客户，也可以申请到房贷。　　工行南海某支行介绍，对拥有2套以上住房并已结清相应购房贷款的家庭可以再度申请贷款，不过不同网点的首付比例执行标准有所不同，分别为三成到六成不等。　　“之前不管有几套，只要已经还清，那么再次申请就可以按照首套房贷政策执行。”据工行禅桂中心区某支行工作人员介绍，对于这部分贷款申请可以按该行首套房贷款标准，给予最低三成首付和利率上浮5%。　　而平洲另一支行的工作人员则表示，根据新政，这种情况可以贷款，但首付和利率标准都要按照二套房政策执行，也就是需要六成首付。不过，该工作人员还建议，“目前各个支行的标准有所不同，直接咨询购买楼盘项目现场的银行工作人员更为准确。”　　提醒　　“减名”析产获首套优惠可行　　“假离婚”法律风险大　　除了“等”，想获取利率优惠还有什么招数？　　近日，有消费者咨询关于提前还贷、“卖一买一”以及房产减名等奇招。但是，不得不提醒的是，利率优惠虽然十分诱人，算一算能够省下不少银子，但是其中也有不少风险，消费者对此还是要保持谨慎和理性。　　“减名”析产获首套优惠资料齐备，10个工作日可办结　　房贷新政变为“认贷不认房”，对于原本受困于以家庭为认定单位，而无法以优惠条件买房的夫妇双方来说，通过房产证“减名”实现析产是一条变身首套房买家的捷径。　　8月份佛山“松限”后，南都记者在踩盘时就了解到，不少楼盘都建议夫妇其中的一位，通过“减名”析产的方法，变身首套房买家，而在房贷新政之下，析产后名下无房或者只有一套已还清贷款房产的市民，都可以最优惠的贷款条件买房。“主要是减名析产手续很简单，只要带上相关的证件去就好了，费用也远没有加名字那么多。”有楼盘销售员介绍称。　　在佛山，如果要办理夫妻房产证姓名变更登记，需要携带结婚证、双方身份证、房产证、土地证等材料，先到地税窗口缴纳税费或办理减免税手续，再到国土、房管登记办证综合受理窗口申请办理新的土地证、房产证，如果资料齐备，10个工作日内可以办结。而按新婚姻法规定，在婚姻存续期间购买的住房，不管房产证上写的是双方名字，还是其中一个人的名字，都不影响夫妻财产归属。相关法律专家介绍，把房产证由夫妻“联名”改为“单名”，由于不发生交易，因此不产生契税。这意味着，“减名”析产既保证了夫妻双方的权益，又合情合法。　　转按揭垫资卖房未满5年转手个税高　　房贷新政陆续在佛山落地，有市民打算还清贷款或卖房，从而换取更为优惠的贷款买房条件。对此，专家认为短期内，通过还清贷款或卖房等途径，再入市贷款买房的市民并不会集中涌现。　　在房贷新政之下，目前工行等银行公布的尺度来看，名下有一套甚至有二套房的购房者，在还清贷款的情况下，都可以最低3成首付买房，是否会引起购房者还贷潮？对此，地产专家、佛山市领先丰地产顾问有限公司总经理助理李华宇认为，现在有一些具备换房条件的购房者，本来就是2009年之前买房的，当时他们买房只需首付2成，利率还有7折优惠，而现在的房贷条件对他们未必有很大的吸引力。　　在未还清贷款的同时，购房者名下的房产，可通过转按揭垫资卖房，这又是否具备吸引力呢？李华宇对此也表示谨慎，他认为这部分购房者通常买房并不很久，贷款还在偿还的情况下，往往房龄都在5年内，“5年内二手房交易过户，增值部分的个税是很厉害的，现在佛山很多5年内的90平方米的房产，估价后转让时，税费都要好几万甚至近10万，购房者想借此再买房，经济上的得失他必须很清楚。”另一方面，李华宇认为按照银行的房贷新政，这部分买家即使获得首付3成的优待，贷款利率也会比较高。这一点，从工行等个别已出台细则的银行房贷新政中可见一斑。对于名下只有一套房的市民，再买房确实可以按照首套房买家的最优惠条件―――首付3成、利率最低打7折来认定，但对于名下有两套房的买家，“现在工行的政策，名下有两套房的，还清贷款再买一套，利率要上浮，名下有三套房的，首付要升到4成，银行既要考虑利润，也要防止风险。”里水一品牌楼盘的销售经理告诉记者。　　对购房者来说，还清贷款后再买一套，经济上的压力颇大。2005年，在禅城区某事业单位工作的陈先生工作不久，就以30多万的总价在平洲买了一套房，如今只有几万块没还清，按理说还清贷款后买房变得天经地义，但他却指出，现在佛山房价偏贵，房贷新政虽好，改善居住还是压力蛮大，“现在禅城一些100平方米以上的户型，起码都要110万以上，首付3成已接近40万，这对工薪阶层来说压力很大。”　　“假离婚”既无必要又有风险　　而盛行于限购时代的“假离婚”，现在变得既无必要也有很大风险。如果是确定解除婚姻关系，夫妻双方领取离婚证后，婚姻关系就已解除，再无夫妻间的权利义务可言。是否复婚，均由当事双方自愿决定。一旦有人不愿意复婚，就存在家庭破裂的可能。而利用中介提供的假离婚证件，骗取银行、房管等部门信任，同样有法律风险。有法律人士介绍称，伪造离婚证的行为，因为夫妻二人并未真正解除婚姻关系，因此离婚无效，但当事人伪造了国家公文印章，依法应当被追究刑事责任。
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农业银行房贷,等额本金要一年后才能提前还吗?
提问者：| 浏览次数：1306次 |问题来自：南昌
一年后和一年内要提前还要交违约金吗？要交多少？
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回答 共5条
23:33|来自：南昌
很好搭配的！颜色不要太鲜艳就可以
11:04|来自：南昌
你可以在网上看一下找中介比较靠谱
01:28|来自：南昌
苏州平江装修我推荐苏州雅信装饰公司，这家公司好。
18:24|来自：南昌
您不用纠结于这个东西,只要您觉得面积够您使用,并且您需要关注的就是产权证上面的面积就可以了!
11:59|来自：南昌
是有关系,一般老小区有用的是楼板的,隔音就不行。而且上下楼本身就比左右隔音效果差。
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提问者采纳
要在网上找个贷款计算器，就知道你已经还了多少本金了，你四年整的时间已还款42358元：21132元，看你还要还多少本金，按一次性提前还款计算，其中本金，经我计算
提问者评价
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.你是等额本金还款。如果是等额本息就不一样了。如果你还了4年整，就是还了本金29333，还是等额本息还款.33333元.。如果是等额本金的话.;180*还款月数就是你还的本金数了，就用.
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