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&&&&个人不动产转让环节的税收有：营业税及附加、土地增值税、个人所得税等；虽然合同中约定由对方承担税费，但纳税义务并未转移给对方，仍然由出卖方承担纳税义务；但由于未办理相关税收手续，则不动产变更也无法办理。
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个人销售5年内商品房买卖，交易税怎么算？
[导读]二手房交易税怎么算？
个人销售购买不足5年的普通商品住房，买卖双方如何缴纳税费？昨日，广州市地税局举例解释了二手房(存量房)交易税收政策。经典案例孙先生2009年4月在广州市区购买了一套建筑面积为100平方米的商品房。支付房屋价款120万元，缴纳契税1.8万元，支付装修费用15万元，实际支付住房按揭贷款利息1万元。房屋产权证上的产权人姓名为孙先生本人。2012年4月孙先生将此房以160万元卖给小林，此住房是小林家庭唯一住房，小林户籍在广州。经地税机关评估160万元的申报价格合理。孙先生能够提供售房合同、购房合同、购房发票、装修发票、契税完税凭证等扣除凭证。孙先生和小林分别要缴纳哪些税费？卖方营业税及附加孙先生应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%；还应缴纳随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，三者合计金额为营业税计税营业额的0.6%。具体视交易房产类型和购买年限而定。个人将购买不足5年住房对外销售的，不分房产类型全额征收营业税。应缴纳营业税及附加=售房收入×(5%+0.6%)=1600000×(5%+0.6%)=89600元个人所得税孙先生能够提供合法、有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料，可据实征收个人所得税。应纳税额=(转让房产收入额－房产原值－合理税费)×20%。其中，商品房的房产原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。房产原值=00=1218000元。合理税费是指孙先生转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，以及按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中：(1)支付的住房装修费用。孙先生能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列的是孙先生的姓名，经税务机关审核，装修费用可以扣除，商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的10%。装修费用最高扣除限额=%=121800元(2)支付的住房贷款利息。孙先生向贷款银行实际支付的住房按揭贷款利息1万元，可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。合理税费= 营业税及附加+住房装修费用+住房贷款利息=+元应缴个人所得税=(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%=()×20%=32120元买方交易住房同时符合以下条件：A. 住宅小区建筑容积率在1.0以上；B. 单套住宅套内建筑面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下；C. 实际成交价款低于同级别土地上住房平均交易价款的1.44倍以下，因此该房产属于普通住房。小林能提供房产所在地的房地产管理部门开具的《个人名下房地产情况查询证明》，并能出具《唯一住房诚信保证书》，符合以下优惠政策：对个人购买超过90平方米的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，在转让收入×税率3%的基础上减半征收契税。应缴纳契税=成交价格×3%×50%=%×50%=24000元。■小贴士市地税局提醒，存量房交易中有多个税种是采取扣除式的差额征税方法，为保证征税的真实性和公平性，请纳税人务必妥善保管好购房发票、完税凭证等扣除凭证，提交税务机关审核通过后才能在税前据实扣除。在以据实征收方式缴纳个人所得税时，除商品房外，其他类型房产的原值按《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔号)中的有关规定确定。个人所得税据实征收可扣除合理税费中，公有住房和经济适用房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%。个人所得税据实征收可扣除合理税费中，按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。
均价：10500元/O[] []
均价：7700元/O[] []
均价：8000元/O[] []
均价：13200元/O[] []
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合肥购房指南针
合肥学区房
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合肥交易流程
2014合肥房贷政策全攻略
2014年合肥住房公积金贷款
&&&&合肥二手房交易税费有哪些？合肥二手房交易税费应该谁交？这是很多合肥买房人关心的问题。合肥二手房交易税费种类繁多，目前有契税、个税、营业税等10种税费，住宅和非住宅不一样，普通住宅和非普通住宅又不一样，二手房交易是否满五年也有区别。365二手房网为您详解2014合肥二手房交易税费最新问题，为您详细解答合肥二手房交易税费怎么交。
&&&&合肥二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入，包括营业税和个税，买方购房则需要交契税；如果是非住宅交易，卖方还需要缴纳土地增值税和印花税；二手房交易办理过户，需要交登记费和过户费；此外，二手房交易时需要办贷款担保或公证的，则需要交这两笔费用。南京二手房交易税费主要包括营业税、个税、契税、交易登记费、过户手续费、土地增值税（非住宅）、印花税（非住宅）、贷款担保费（非必选）、公证费（非必选）、中介费（非必选）等10种税费。[]
合肥二手房交易税
合肥二手房交易费
营业税、个税（卖方缴纳）；契税（买方缴纳）
交易登记费、过户费、贷款担保费（办理担保需要缴纳）、公证费（办理公证缴纳）、中介费（买卖双方缴纳）
营业税、个税、土地增值税（卖方缴纳）；契税（买方缴纳）；印花税（卖方缴纳）
交易登记费、过户费、贷款担保费（办理担保需要缴纳）、公证费（办理公证缴纳）、中介费（买卖双方缴纳）
二手房营业税是三种主要税之一。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将非住宅对外销售的，一律按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。按规定，营业税由卖方承担。[]
合肥二手房营业税明细（营业税及其附加税率）
（1）购房时间超过5年(含5年)，免征营业税及附加。
（2）购房时间不满5年。营业税及附加=计税价格×5.55％
非普通住宅
（1）购房时间超过5年(含5年)。营业税及附加=(计税价格－购房价格)×5.55％
（2）购房时间不满5年。营业税及附加=计税价格×5.55％
营业税及其附加＝(计税价格－购房价格)×5.55%
说明：合肥实际操作中营业税原则上由卖方承担，实际上可以买卖双方自行约定。
&&&&1、合肥二手房营业税计税价格按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。
&&&&2、购房价格根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
（1）按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，按"孰先"原则确认。
（2）按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间，按"孰先"原则确认。
（3）继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
（1）住宅建筑面积144平方米(含144)以下
（2）容积率(＝建筑面积÷土地面积)在1.0(含1.0)以上
&同时满足以上两个条件为"普通住宅"，否则为"非普通住宅"。
合肥二手房交易个税是三种主要税之一。个人所得税是国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。转让房产获取经济利益属于个人所得，因此要缴纳个税，个税的税率是核定征收1%或查验征收20%。当出售满5年家庭唯一住房时，可以免征个人所得税。二手房个税按规定是由房主交，但是在合肥二手房交易中，房主一般要求净得价，税费通常是由买房人承担，包括个税。[]
2014年合肥二手房个税明细
家庭唯一住宅可免
计税价格×1%
计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用―公共维修基金等
计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用―公共维修基金等
计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用―公共维修基金等
1、查验征收方式：纳税人能够提供房屋原值等费用发票，
个人所得税＝（计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用―公共维修基金等）×20%
2、核定征收方式：纳税人不能提供房屋原值等费用发票，个人所得税＝计税价格×1%
备注："购房契税"以《契税完税发票》（原件）为准；"手续费"以办证部门收取手续费《收据》为准。
二手房契税是三种主要税之一。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人（买方）征收的一种财产税。无论您购买的是新房还是二手房，都必须在房屋交付后办理房产证时缴纳契税。
由于契税因产权变更而产生，所以在房屋买卖、房产更名（夫妻间加名除外）、房产赠与（继承除外）、房屋交换（等价交换除外）等情况下，买房人都需要缴纳契税。房屋权属以作价投资、入股、抵债和获奖等方式转移的，视同买卖或赠与征税。[]
2014南京二手房契税明细
90O（含）-144O
144O以上（含144O）
特别说明：购买非住宅契税统一为4%。按首套房交契税，需要提供"家庭唯一住房证明"。
按规定，契税是由买方承担，根据买方是否是首套房以及房产的面积大小来决定。商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。
普通住房（首套）：90O以下征收1%，90-144O征收2%
非普通住房（首套）：面积144O以上4%，商铺、地下室等4%。
二套房：无论面积多大，是否为普通住宅，全部征收4%。
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》中规定，"家庭唯一生活用房"是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人仅拥有一套住房。而纳税人如果有配偶或未成年子女，配偶和未成年子女名下需在同一区域内没有住房。（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）
据南京房产档案馆的工作人员介绍，南京市关于"家庭唯一住房"的界定，也是遵守国税总局的规定的，即指纳税人本人、配偶及未成年子女在南京市有且只有一套住房（非住宅除外）。"这个只是指在合肥没有其他的住房，至于纳税人本人或者配偶在外地有没有住房、有几套住房，都是不管的。"
同时，蜀山区地税局的工作人员还介绍，这里的“家庭唯一住房”不是以有没有房产证来计算的，纳税人名下如果有其他的期房，只要在房产局有备案能查到，即使房产证没有办下来，也不予认定为“唯一住房”。【】
在合肥二手房交易中，住宅类买卖是不需要缴纳土地增值税的；非住宅的买卖需要缴纳土地增值税。[]
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。
从日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。[]
（1）对于纳税人能够提供购房发票的，经税务机关审核后，按下列公式计算，
增值额＝计税价格－扣除额
扣除额＝购房价格×(1＋N×5%)＋购房契税＋营业税及附加＋印花税
(其中：年度数N＝转让年度－购买年度)
增值率＝增值额÷扣除额
当增值率&50% 土地增值税＝增值额×30%
50%≤增值率＜100% 土地增值税＝增值额×40%
100%≤增值率＜200% 土地增值税＝增值额×50%
200%≤增值率 土地增值税＝增值额×60%
（2）纳税人请房产评估公司按重置成本法对房产进行评估，出具《房地产评估报告书》，经审核后，按上述a公式计算，其中：
扣除额＝土地价值＋建筑物重置成本价值×成新度折扣率＋营业税及附加＋印花税＋评估费。
（3）对纳税人既没有评估价格又不能提供购房发票的，按上述a公式计算，其中：
扣除额＝计税价格×90%
注：上述"购房价格"以取得《购房发票》(原件)上的全额为准。
合肥二手房非住宅交易，需要按规定交印花税，印花税按规定是由卖买双方承担。
非住宅类的二手房交易按照“计税价格×0. 1%”的标准缴纳印花税。
转让手续费
转让手续费
交易双方各4元/平方米
交易双方各8‰
备注：合肥二手房交易过户，自登记受理后次日起，7个工作日内完成。[]
合肥存量房买卖（二手房）代理费市场参考价
存量房（二手房）买卖代理费
房地产政策、法规咨询
成交价总额0.8-1.6%
交易双方各自承担50%，合同另有约定的从其约定
需求登记、媒体发布
签订《房地产买卖中介合同》
权证办理服务费
签订《合肥市存量房买卖合同》
成交价总额0.5%-1%
交易双方各自承担50%，合同另有约定的从其约定
代办产权证
代办土地证
代办银行贷款、解抵押
房地产评估费
具备房地产估价资格的才可评估
成交价总额0.4%
交易双方各自承担50%，合同另有约定的从其约定
房地产咨询费
出具报告书
合肥市规定的二手房交易中介费为房屋成交价的1.6%，买卖双方各自承担1.2%。另外，
房屋租赁代理服务费：无论租赁期限长短,住宅按成交一个月租金的?40％―50％一次性计收；非住宅按一个月租金的?20％―30％一次性计收。[]
关于合肥二手房交易是否要交贷款担保费，分以下几种情况：
1.买房人一次性付款买房的，不需要贷款，不产生贷款担保费。
2.买房人虽然贷款买房，但是没有经过担保公司，直接找银行办理贷款的，也不需要交贷款担保费。
3.买房人在贷款过程中遇到困难，需要办理贷款担保的，要交贷款担保费。这种情况下，贷款担保费收费标准如下：
普通住宅担保费：贷款的总额度x1%
商铺、写字楼担保费：贷款的总额度x1%（不足1000元的收1000元）
公积金贷款担保费：贷款的总额度x1%（不足1000元的收1000元）
抵押消费贷款担保费：贷款的总额度x2%（不足1000元的收1000元）
证明土地使用权出让、转让，房屋转让、买卖及股权转让，按标的额收取：
（1）500 000元以下部分，收取比例为0.3%（按比例收费不足200元的，按200元收取）；
（2）500 001元至5,000 000元部分，收取0.25%；
（3）5 000 001元至10 000 000元部分，收取0.2%；
（4）10 000 001元至20 000 000元部分，收取0.15%；
（5）20 000 001元至50 000 000元部分，收取0.1%；
（6）50 000 001元至100 000 000元部分，收取0.05%；
（7）100 000 001元以上部分，收取0.01%。
证明财产继承、赠与和遗赠，按受益额的2%收取（按比例收费不到200元的，按200元收取）。
&&&&房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的（包括契税、营业税和个税等）。但是有两个条件：一是继承应当在被继承人死亡后才能发生；二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿等。
对于《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿）继承土地、房产权属的，免征契税；按照《继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税，契税缴纳标准为总房价的4%；此外，生前就将房产权交给继承人的，也不是继承而是赠与。这两种情况均需要按赠与交税，契税缴纳标准为总房价的3%。
&&&&需要特别注意的是：继承房产需要办理继承公证或遗嘱公证，合肥办理继承公证需交公证费，是根据房价的不同而制定，另外，通过继承获得房产过户时还需要交相关登记费和手续费。[]
&&&&通过赠与获得房产，需缴纳契税。根据《财政部、国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，契税缴纳标准为总房价的4%。无偿赠与房产给他人，合肥市目前执行的是免征营业税和个税。
&&&&需要特别注意的是：非家庭成员之间的房产赠与不予受理；家庭成员之间的房产赠与，采用规范性赠与合同文本，赠与合同可以不公证。家庭成员指产权人的子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、孙子女、外祖父母、外孙子女、公婆、儿媳、岳父母、女婿）。另外，通过赠与获得房产过户时还需要交相关登记费和手续费。[]
&&&&根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税。也就是说，只要是满5年并且是家庭唯一生活用房，无论是继承还是赠与获得房产，再出售时都可以免征个人所得税。
&&&&对于直系亲属之间的房产赠与（包括房产继承），获得房产后再出售，按规定交个税（全额的1%或者差额的20%）。直系亲属包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。
&&&&对于非直系亲属之间的房产赠与，不予受理。
&&&&需要特别注意的是：判定房产交易是否满五年时，对于继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住房，以原购房时间连续计算；拆迁偿还、非直系亲属赠与取得的住房，以本次领证时间计算。[]
纳税申报地址&&&&● 合肥市地税局 地址：怀宁路与休宁路交叉口 电话：01 税费咨询热线：12366&&&&● 包河区地税局 地址：包河大道118号包河区政务中心 电话：56
注：滨湖新区缴税需前往包河区地税局&&&&● 庐阳区地税局 地址：阜南路188号 （蒙城北路与阜南路交口向西100米左右）电话：79&&&&● 瑶海区地税局 地址：凤阳路88号 （凤阳路与淮吾路交口）电话：07
注：新站区缴税需前往瑶海区地税局　　
●蜀山区地税局 地址：望江路279号 （望江路与潜山路交口向西100米左右）电话：12
注：政务区缴税需前往蜀山区地税局　　
●高新区地税局地址：天乐路6号 （科学大道与天乐路交口向西100米）电话：02　　
●经开区地税局地址：莲花路527号 （莲湖路与石门路交口）电话：36
&&&&【】【】
&&&&车位和地下室属于非住宅，因此要按照非住宅缴纳契税、营业税、个税、土地增值税和印花税。具体标准如下：
&&&&买方：有产权的车库和地下室办理过户时，买方需要缴纳契税4%，工本费5元/本，产权登记费50元；
&&&&卖方：卖方需要按规定缴纳营业税（差额的5.55%），个人所得税（差额的20%），土地增值税（全额的6.5%），印花税（全额的0.05%），工本费5元/本。
&&&&合肥办公房、写字楼和商铺属于非住宅，需要交的税费与住宅有三方面不同：一是需要交另外一种税，除了营业税、个税和契税，非住宅交易还要交土地增值税；二是营业税和个税无法免除，即使交易满五年也要交；三是契税按最高标准交，与面积大小无关，统一为计税价格的4%。合肥非住宅交易实际操作中，个税即使产权满五年唯一也不能减免，但是可以自己选择缴税的方式。
&&&&合肥经济适用房交易需要缴纳的税费包括：土地收益金、营业税、个税、契税以及交易手续费。
&&&&需要特别注意的是，合肥经济适用房满5年后可以上市交易（时间以购房发票为准），须到合肥市保障性住房建设发展中心领取《合肥市已购经济适用住房上市申请审批表》，填写上市原因，包括买卖、交换、赠与、离婚析产、抵债等选项才能交易。
&&&&土地收益金
&&&&土地收益金的收取根据不同时间段，税率有所不同
　　① 日至日期间所买的经济适用房，按照该住房市场综合评估价的15%向政府缴纳收益金。
　　土地收益金=房屋基准价×建筑面积×15%。
　　②日(含)以后所购经适房，按差价的40%向财政部门缴纳土地收益金等价款
　　土地收益金=（计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用）×40%买方市场下如何签订一份有利的买卖合同（二手房篇）
摘要: 随着房地产市场的逐步冷却，上海房地产迎来买方市场，购房者除了应当理性买房选房以外，如何在有利的市场环境下签订一份对自身有利的房地产买卖合同也非常关键，星瀚律师为您支招，买房市场下，如何签订二手房买卖合同。
上海星瀚律师事务所 梁云蔚
　　近来，在限购令的猛烈打压下，房地产成交量不断下跌，而面对"金九银十"的惨淡现状，相信很多人都感受到了房地产市场的寒冬。从媒体的报道及身边朋友看房、购房的经历来看，笔者认为，沪上房地产的买方市场已然到来。
　　回看上海房地产市场迅速上涨的时代，二手房的买卖绝对是由上家占据主动地位的。买房如同"抢房"，买方签订《房地产买卖合同》自然也只能被动地被上家牵着鼻子走，理由很简单，你不买自然有人买，与上家讨价还价以及商议、修改合同的有关条款都是相对困难的。
　　如今房地产市场终于有了较为明显的变化，买方在交易地位上的转变也显而易见。卖家房子难卖了，自然也就没有那么"强势"。在此时的房地产市场大环境下，买方应当重视合同的签订，争取通过签订一份比较有利的买卖合同达到自己利益最大化的目的，并且有效的避免后续的房地产买卖合同纠纷。
一、 贷款政策发生变化，买方不算违约
　　一般来说，贷款由下家向银行申请，上家不对下家的贷款结果负责。因此，在有些买卖中，双方会在补充条款里约定：如果买方的购房贷款不足，则买方应当以现金形式补足给卖方。否则，即买家违约，应当按照买卖合同第九条的约定承担违约责任。但在如今的政府强力宏观调控形式下，贷款政策瞬息万变，有时候往往不是下家故意不想买房，而是银行的贷款审批出了问题，自己又没有能力马上支付现金，导致被迫违约。
　　律师建议：
　　建议买家在签订合同之前对自己的支付能力和银行的放贷成数进行评估和了解。并在买卖合同中约定：如果由于政策改变或者银行原因（非买方自身原因），导致买方没有顺利办好贷款，买方可以选择现金补足或者解除合同，此时不认为买方违约。
二、 交易过程中产生新税费，可以要求由上家承担
　　交易过程当中出现国家关于房地产买卖税费的政策改变，并不是没有可能。此时，新增的税费应当由谁承担就成为了合同继续履行下去的关键问题。部分房地产买卖合同会约定上家"到手价"的概念，也就是说买卖过程中所有的税费都由下家来承担，这在卖方市场应该说屡见不鲜。但如今房地产迎来了买方市场，税费问题就由不得上家如此"霸道"了。
　　律师建议：
　　我们不建议签订约定"到手价"的二手房买卖合同，下家可以在合同补充条款中约定：该房地产买卖所涉及的所有税费由法定的承担主体各自承担。如果在交易过程当中出现新政策，从而导致税费增加，则新增的税费也由法定的承担主体各自承担。但如果由于一方拖延履行义务，而导致房地产交易流程滞后进行，从而导致交易遭遇新政策，税费增加，则应当由拖延履行的一方承担新增税费。买方通过以上的合同约定可以有效避免自己承担本应由上家承担的税费。
三、 办理产权证时间需明确，并要求上家对房地产权属瑕疵进行保证
　　一般在房地产买卖合同当中对办理产权证时间的约定为：下家办理完贷款后几日内进行办理。而在过户之前下家应当对房屋的权属进行充分的调查和了解，并确保上家有权转让该房地产。
　　律师建议：
　　买方市场下，可以要求上家在下家办完贷款后较短的时间内至房地产交易中心办理房地产权利转移登记手续，上家必须配合。而对于房地产的权属，下家可以要求上家在合同中明确：（1）房地产内是否有租赁关系（2）上家（即房地产权证上的人）是否有配偶，其配偶是否同意出售该房屋（3）房地产是否有共有人、同住人等。也就是说，上家必须对房地产的权利归属对下家做出承诺和保证，保证该房地产上没有权属瑕疵，如果因为房屋权属瑕疵导致买卖无法进行，上家应当根据买卖合同第十条的约定承担违约责任。并且，即使将来由于某些原因导致合同无效，该条款也独立有效。
四、 房屋内设施装饰需列明，上家损坏需赔偿
　　《房地产买卖合同》第五条约定：甲方（上家）承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值N倍向乙方（下家）支付违约金。
　　律师建议：
　　既然买卖合同附件二有专门用以记载房屋内装饰及附属设施的空间，买卖双方即应当将房屋内的装饰及附属设施详细列明，最好写明设备的品牌、型号等，并约定这些装饰、设施无需买方另外支付费用，由卖方无偿随房屋交付给买方。以防上家通过"偷梁换柱"的手段，减少房屋内设备价值，变相提高房价。至于第五条中违约金的约定，也可以尽量约定估值的较多倍数，以保障买家的合法权益。
五、 物业维修基金、水、电、有线电视等无偿转让，下家无需支付费用
　　在买卖合同附件四中，双方约定物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费的承担方式。在以往的卖方市场，上家往往会要求下家对上述费用另外支付，不包含在房价款内。
　　律师建议：
　　但在如今的买房市场，下家完全可以要求由上家无偿将物业维修基金、水、电、有线电视等转让给下家，费用包含在房价款内，下家无需另外支付费用。
　　由于水、电、煤气、有线电视等对房屋使用非常重要，因此建议购房者在合同中明确：物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由上家承担；且上述费用的结算及过户手续完毕，才意味着交房的履行完毕，任何一项没有完成过户手续，都意味着上家没有完全履行交房义务，应当按照合同第十条的约定承担逾期交房的违约责任。
六、 合同约定留尾款，过户交房完毕再支付
　　买卖二手房交易中，留一笔尾款，直到房屋顺利过户及交房后再将尾款支付给上家是一个惯例。但实务中，我们也看到过一些年轻的或者没有经验的买房者忽视了留尾款的这个细节，特别是在卖方市场下，很多买方在"强势"的卖方的坚持下，放弃了留尾款的权利。由于二手房交易中，双方在完成支付首付款、申请贷款及产权过户手续之后，还有相应的交房、迁出户口、维修基金、水、电、煤、有线电视等的交接等种种程序，为了保证交易的安全，把买方的风险降到最低，留有尾款是相当必要的。
　　律师建议：
　　根据房地产的价值大小，一般可以在合同中约定留有5万到10万元的尾款，待上家完整的履行了自己的交付房屋和办理房地产权利转移登记手续后，再通过中介，支付给上家。
七、 上家房屋内户口何时迁出，违约责任需明确
　　律师在日常工作中经常会接到当事人关于房地产买卖中户口迁出问题的咨询，一般购房者都会向律师这样发问："对方到现在还没有将户口迁出，我可以打官司要求强制迁出吗？"律师往往会这样告知咨询者："法院目前不接受要求上家迁出户口的诉讼请求，只受理依据合同约定而提出的逾期迁出的违约金赔偿。"可见，合同中，有没有约定上家逾期迁出户口的违约金就变得至关重要了。
　　律师建议：
　　可在买卖合同补充条款中明确约定：上家应在某一日期（或办理了交易某一程序：如过户、交房等）将房屋内的所有户口迁出，若逾期没有迁出，应当按每逾期一日人民币N元向下家支付违约金，逾期达M天，下家有权单方解除合同，并按照合同第十条的约定主张赔偿。
八、 违约责任条款需对等，上家违约情形的罗列当详尽
　　一份合同之所以对双方有约束作用，核心在于合同的违约条款。违约条款约定的是否清晰、详尽，对下家来说是非常重要的。在《上海市房地产买卖合同》中的违约条款，重点体现在第九条和第十条，其中第十条是针对上家违约的情况。
　　律师建议：
　　（1）双方违约条款的约定需对等。在买方市场的大环境下，上家违约的可能性相对较小，下家出于减轻违约成本的考虑，也可以试着要求把违约责任约定得较轻，比如：逾期付款/交房的违约金按逾期未付款日万分之一计算；一方有权单方解除合同时，违约方需支付给守约方的赔偿金额为总价款的5%。
　　（2）对上家违约的情形一定要考虑周全，尽量详尽列明。除了逾期交房（交钥匙、办理过户手续）应当适用第十条的违约责任，还应当包括：房屋质量不符合约定的责任、上家单方面解除合同的责任、水、电、燃气、电话、有线电视、物业维修基金等的逾期过户等。尽可能详尽地列明上家可能出现的违约情形，并约定清楚违约金的数额，对下家来说非常重要。
九、 房地产风险责任转移的约定尽量晚
　　《房地产买卖合同》第七条约定：房地产风险责任自该房地产权利转移/转移占有之日起转移给乙方（下家）。这一条的意思是说，房地产在交易过程中，如果发生一定事由（如地震、洪水等）导致房地产受到损坏，应当由哪一方来承担损失。这样的情况虽然极其少见，但在合同约定中也需加以注意，尽量把风险责任转移的时间往后放，使得买家的风险降到最低。
　　律师建议：
　　一般而言，二手房买卖的流程是先过户，再交房。在这种情况下，律师建议买方将该条约定为：房地产转移占有之日起转移给下家。
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梁云蔚律师
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