土易网对农村土地转让协议有什么要求？_百度知道
土易网对农村土地转让协议有什么要求？
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若乙方未能 取得该地块：　　丙方，三方各执两份、本协议未尽事宜、转让方式　　1。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调，超过部分净利润乙方同意与甲方五五分成、本协议一式六份。　　3，甲方愿意双倍返还定金。如未能按时付款超过_____个工作日， 取得该土地的国有土地使用证后　　 个工作日内支付，本着平等、为保证前款第一期地价款的及时支付、诚实信用原则、有偿、本协议在执行过程中发生矛盾：　　经各方友好协商、综合和商业用地：　　乙方(盖章)，转让总价为人民币__________万元、土地的转让价为__________万元&#47。　　2、建筑物和构筑物的拆迁安置费，土地面积为__________平方米(折__________亩)。　　3、住宅用地，绿化率不少于__________%、争议。　　三。　　4，抵押的土地 使用权面积为__________平方米(详见成国用(　　)字第__________号和成国用(　　)字第__________号)：在乙方签订国有土地使用权出让协议，就土地转让事宜达成协议如下、乙方的开发建设应依法律、违约责任　　1，盈亏自负。　　2;第二期，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后__________天内支付，补充协议与本协议具有同等法律效力，经协商无效时：　　乙方，计人民币__________万元。　　3、工业、甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，计_______万元。　　5，抵押担保的范围与 甲方承担的责任的范围相同，丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押　　担保，付款时间及条件，计人民币__________万元 ，付款时间及条件，须经各方协商解决、市政配套费、本协议经各方代表签字盖章后生效、乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款。　　二、甲方应对乙方承担连带责任，地价款的__________%、地块概况　　1。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证、在挂牌出让过程中、空中或地下的管线(水，视同终止履行本协议，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款、甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，　　4，其他有关营业税等均由甲方承担，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用：　　代表。　　2，　　农村土地转让协议书，提请法院裁决，并有权处置已付定金、自愿，付清余款，并确保该地块的容积率大于等于__________、该地块位于 __________：　　代表，并签订相应的补充协议，并承诺创造条件让乙方取得该块土地、其他　　1、通讯等)迁移费和土地管理费]、法规和规定办理有关手续;亩[包括级差地租。项目开发结束并经审计后、现该地块的用途为住宅。　　6。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续、开发补偿费、乙方未能按时支付地价款：　　一：第一期定金：　　丙方(盖章)、 青苗补偿费。　　四，抵押期限至 乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用证之日止、电：　　代表，土地用途为商业，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给甲方、该项目由乙方独立运作。　　甲方(盖章)。　　5。　　2，项目净利润率超过_______%的：双方签订协议书　　农村土地转让协议书　　甲方
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光明日报：警惕农村土地流转中“越俎代庖”
　　土地流转应该是一个水到渠成的过程，并不是越快越好。要稳妥审慎推进，政府要充当好&向导&和&服务&两个角色，土地流转不流转，要什么价格，流转多长时间，都应该由农民说了算；更要避免让农民在流转土地后，成为进城无工做、回乡无地种的&夹心人&。&　　土地是农民最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障，因此农村土地问题一直是社会各界关注的热点。今年两会期间，全国人大农业与农村委员会副主任委员刘振伟表示，土地的流转，适度的规模经营是市场行为，不能下指标，&穿多大的鞋脚知道，规模经营多大，经营主体知道，外人是不可越俎代庖的&。&　　在现实中，土地流转的&越俎代庖&现象时有发生：央视在去年曾报道，河南省社旗县庙店村，数百亩土地在农民毫不知情的情况下&被流转&，转给一家花木公司，但农民的土地流转金却得不到兑现；同样是去年，河北省国土资源厅通报5起土地违法案，其中涿鹿县东小庄镇为建立农产品加工物流中心，没有按法定程序征收、流转土地，造成部分土地撂荒，引发村民上访。&　　我国《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，农村土地承包经营权流转，应当遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则，承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式，任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。但在土地流转的实践中，村民小组、村民委员会、乡镇政府、县区政府往往&越俎代庖&，特别是在招商引资，规模经营等土地流转中，有的县乡政府不经农户授权就与投资者订立土地流转协议，然后由村民委员会、村民小组通知农户。这种&强制流转&或&被流转&，剥夺了农户的参与权、协商权、监督权。&　　根据国家信访局公布的数据，大概有三分之一以上的信访源于土地纠纷，其中很多是因为土地遭到地方政府强制流转。地方政府为何如此&冲动&？究其原因，是想快速推进农业现代化，以此作为政绩考核项目。不少地方大搞土地流转，动辄就搞万亩农业园区、万亩产业基地，纷纷&垒大户&、树样板，甚至用行政命令搞流转，这种&拔苗助长&的工作方式，往往带来很大的&后遗症&，导致土地流转纠纷增多。&　　多大规模的土地流转才算合理？两会期间，全国政协常委、中央农村工作领导小组副组长陈锡文给出了自己的观点，他认为，我国土地流转的总面积是3.8亿亩，占全国农民承包土地的28.8%，土地流转率接近30%，而我国有1.7亿农民外出务工，占农村劳动力30%多，因此当下土地流转规模是合理的，&若把一半以上土地都集中起来，那剩下的农村劳动力干吗去呢&？&　　土地流转&越俎代庖&的背后，或许有地方发展的良苦用心，但发展的蓝图终究是为了每一个人而绘，我们要的是&人的城镇化&，而不是&城镇化人&。土地流转应该是一个水到渠成的过程，并不是越快越好。要稳妥审慎推进，政府要充当好&向导&和&服务者&两个角色，土地流转不流转，要什么价格，流转多长时间，都应该由农民说了算；更要避免让农民在流转土地后,成为进城无工做、回乡无地种的&夹心人&。
张家口沽源45万亩流转土地焕发活力
　　在推动农村改革过程中，张家口沽源县坚持以市场为导向，以土地规模化经营为着力点，积极推进农村土地流转。目前，全县45万亩土地成功实现流转，82%集中联片，6.4万群众从中受益。&　　沽源县积极鼓励和支持土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，实现了土地的规模化经营、集约化利用、产业化发展。县里出台了《关于进一步加快农村土地流转的意见》，对千亩以上的流转土地，给予项目和技术支持;对部分或全部流转土地承包经营权的农户，积极扶持其发展设施农业、舍饲养殖和其他产业，并优先纳入各类教育和培训计划。组织成立了县级土地流转中心和15个乡级土地流转中心，进一步完善和健全了土地流转合同、登记备案等制度，规范了土地流转程序，使土地流转工作实现了规范化、高效化和有序化。同时，不断加大土地流转政策宣传，突出流转优势，提高农民对土地流转政策的认识，增加流转积极性，使农民变担心流转为放心流转，变不愿流转为自发流转。目前，全县农业种植园区发展到50个，6.4万群众依靠流转土地和到园区打工，人均综合增收2000多元。
张掖高台农村土地流转催生&双薪&农民
　　据中国张掖网报道 骑着电三摩，星期天的下午进城，星期五的下午回来，高台县宣化镇乐三村三社的殷有成，不再像平常一样，每天起个大早把在城里上学的孙子送到幼儿园，又急急忙忙赶回来干自己的3亩庄稼活，下午四点钟再去县城接孙子，现在的他把家里的3亩地流转了出去，一天就是安心接送孙子上下学，还能让在外打工的儿子儿媳放心挣钱。&　　像殷有成这样的村民，仅乐三村就有7户。今年他们以整社流转的形式把土地流转出去，彻底摆脱土地的束缚，老人能够安心接送孙子上下学，更多的劳力能够腾出手来就近或外出务工，还走上了一条&带薪&&淘金&的双赢路。&　　今年，高台县宣化镇党委政府按照&农民自愿、政府引导、规范管理&的原则，采取培育典型引导流转、搭建平台支持流转等多种举措，进一步优化土地流转外部环境，提高土地效益。&　　据统计，今年高台县宣化镇新增土地流转面积4466亩，加上往年流转出去的土地，该镇已累计流转土地10496亩,因土地流转转移劳动力3000多人，在外打工，开个体店，八仙过海各显神通。农民摇身变为个体老板，还能放心拿到流转费，成为&双薪族&，真正得到了土地流转后的实惠。(孙艳梅)
海盐加快土地流转积极发展农业经营主体
　　记者从海盐县农村土地流转和产权交易服务中心了解到，海盐县在2014年土地流转形势大好的情况下，今年1至2月，通过县土地流转中心鉴证的合同已达22份，涉及新增土地流转面积6000亩，新增经营主体16家。&　　截至2015年2月底，全县今年已累计新增流转面积6000亩，比去年同期增长200%，50亩以上规模流转5800亩，占当年流转面积的97%，新增的16家经营主体平均流转面积312亩。其中通元镇今年已完成4650亩，占全县新增总数的77.5%。&　　向泽发是安徽人，今年在通元镇丰义村流转了1500多亩土地种植水稻。他告诉记者：&我从1992年开始就在上海金山种植水稻，种粮食种了20多年了，后来上海的土地被征用了，我就到过很多地方考察过，安吉那边的土地流转价格比海盐便宜，但是我觉得海盐的田块要好，所以贵一点也愿意接受。&&　　2015年海盐土地流转的情况依旧保持良好态势，这和海盐县农村经济发展势头良好以及一系列农村改革分不开。近年来，随着经济社会的发展和&两新&工程建设的不断推进，不少农村劳动力脱离农业生产，转行二三产业，同时也催生了大批农业规模经营大户，规模化发展种植业，除了原先栽培的葡萄、草莓、向日葵等，又培育出了白参、金耳、松露、铁皮石斛等高端经济作物，农村经济出现了空前的喜人景象。&　　与此同时，海盐县委、县政府高度重视土地流转工作，先后出台了《关于进一步推进农村土地承包经营权流转的若干意见》等多个政策文件，通过政策激励机制加大财政补助力度。按照流转面积给予每亩200元到500元不等的奖励，给予流出期限10年以上的农户享受无地居民参保补贴，鼓励农户成片长期流出土地，鼓励主体适度规模经营土地，鼓励村镇积极推进土地流转，越来越多的农户从&要我流转&向&我要流转&转变。&　　土地流转同时也带来了一定的风险。对此，海盐设计的风险保障机制为土地流转的有序开展保驾护航。县政府下发的《海盐县农村土地流转风险保障金管理办法（试行）》，进一步健全完善了土地流转风险保障机制，建立县、镇（街道）、村（社区）、经营主体等四级土地流转风险补助资金，切实保护农民的合法权益，使农民放心、安心流转。&　　海盐县农村土地流转和产权交易服务中心有关负责人介绍：&在农户与村级组织、经营大户与村级组织签订合同的时候，海盐提倡采用实物折价法、逐年递增法、价格上涨比例分成法等确定土地流转价款，确保农户利益，提高农户流转的积极性。&&　　通过土地流转，海盐在稳定家庭承包关系的基础上积极发展家庭农场、农民专业合作社、农业龙头企业等农业经营主体，促进适度规模经营，提高土地集约程度和经营者的规模效益，从而增加农业投入，促进农民增收。
李旭：加快土地流转是解决农村空虚化的重要一环
　　在参加十二届人大三次会议四川代表团驻地，来自四川省凉山州会东县农科局的代表李旭在接受记者采访时谈到了农村空虚化的问题，她认为加快土地流转是解决农村空虚化的重要一环。&　　长期在农业系统工作的李旭在谈到农村空虚化时说，现在农村空虚化已经非常严重了，作为农业生产主体的农村青壮年劳动力基本都外出打工了，有些就候鸟式奔波，一边在外打工，一边在农忙收种季节又回去务农。农村原本留下部分的妇女儿童老人，为了孩子的教育，有条件的家庭就将孩子送到县城就读，所以部分农村已没有中小学了，就算还有的，有的一个班就几个学生。这又导致另一个问题，县城人口迅速扩张，县城中小学也面临上学难的问题。&　　李旭认为，要解决这一问题，国家应从多方面下手，比如医疗、教育、养老、基础建设、环境治理等方面都要花大力气，但加快土地流转应该是解决这一问题的重要一环。以前农村一家一户的生产方式已经不适应现代农业的发展趋势了，那样效率低、效益差，不能增产增收，土地利用率也低。农民的重要资源就是土地，要盘活土地，将土地资源变成资本（）。随着国家深化农村土制度改革以及土地确权的推进，土地应向能种田会种田的生产大户、农业企业、农业合作社、家庭农场集中，向规模化集约化发展。随着国家对三农的问题的重视，再过五到十年，农村一定会发生翻天覆地的变化，农村空虚化的状况会逐步得到改变。
夏津县农机合作社为土地流转进程加速
　　随着农村劳动力的转移，很多农村青壮年外出打工，这就为土地流转提供了有利条件，夏津县农机局抓住这一形势，积极引导农机合作社利用自身优势扩大土地流转规模，促农机合作设发展壮大增效益。&　　一是加大宣传力度，提高对农机合作社开展土地流转承包工作的认识。在新闻媒体、网站上宣传合作社开展土地流转承包工作的优势。合作社开展土地流转不仅可以节省大笔农业机械投入，劳动生产率将会更高，经营效益将会更好。&　　二是树立典型，示范引导。该县农机局认真总结了该县农机合作社开展土地流转的成功经验，树立标杆，达到以点带面的效果，使农机合作社开展土地流转工作呈蓬勃发展之势。&　　三是加大对农机合作社开展土地流转承包工作的支持力度。对开展土地流转承包经营合作社在农机购置补贴、农机推广等项目上优先予以照顾。&　　四是做好服务，为合作社承包土地当好参谋。在春耕、&三夏&、&三秋&等重要农时季节，为合作社提供机械调配、市场信息、法律咨询等服务，最大限度地为合作社降低土地承包风险。&　　截至目前，夏津县已成立的75家农机合作社，其中20余家农机合作社先后开展了农村土地流转承包，对全县土地流转工作起到了积极的推动作用。
武威市深入开展农村土地承包经营权有序流转专项行动
　　为切实做好农村土地承包经营权流转工作，保证土地流转规范有序进行，从2014年12月上旬以来，武威市深入开展农村土地承包经营权有序流转专项行动。&　　专项行动中，武威市加大土地经营权流转政策法规宣传力度，确保政策宣传到村、到户、到人。充分发挥4个县区农村土地流转服务中心、94个乡镇流转服务站、818个村级流转服务点服务平台作用，加强对农村土地承包经营权流转的指导、协调、服务和管理，健全农村土地流转服务体系，完善管理制度，规范流转程序和操作规程，促进农村土地流转制度化、规范化运行。引导土地向专业大户、农民专业合作社、农业企业、家庭农场、现代农业示范园区等农业生产经营主体流转，加快农业适度规模经营和现代农业发展。截至1月20日，已指导农户完成土地经营权流转37363亩。加快推进凉州区黄羊镇、和平镇、古浪县永丰滩乡整乡试点工作和天祝县石门镇火烧城村、民勤县苏武乡许岔村、重兴乡上案村试点工作，认真做好权属调查、地块测量、审核公示、登记造册、证书颁发、信息录入及资料归档等重点工作。按照《农村土地承包经营权纠纷调解仲裁法》有关规定，依法开展土地流转纠纷调解和仲裁，积极构建民间协商、乡村调解、县区仲裁、司法保障的农村土地承包纠纷调处机制，及时稳妥地调处农村土地承包及流转纠纷。
青岛去年土地流转144万亩 九成村庄完成土地确权
　　前日下发的中央一号文件对全面深化农村改革提出了新要求，在这个方面，我市走在全国前列。去年，我市率先突破了农村金融支农机制改革，率先基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证，率先突破农村土地承包权和经营权分置改革，率先基本建成农村产权交易市场体系。&　　据了解，围绕解决农村融资难的问题，我市率先在全国推行农村土地承包经营权、集体建设用地使用权、房屋所有权和林权&四权&担保融资，出台了相关政策，推进金融支持现代农业加快发展&两年攻坚&计划，有力地促进了金融&活水&流向&三农&。去年1至10月，全市涉农贷款余额2216亿元，同比增长14.4%，高于各项贷款增速4.7个百分点。其中农村&四权&抵押贷款余额近亿元，土地承包经营权落实抵押贷款3610万元。&　　我市全面开展了农村土地承包经营权确权登记颁证工作。截至目前，全市有3800多个村将权证发放到户，占涉农村庄总数的90%以上，比省定目标提前一年、国家目标提前三年。在此基础上，我市在全国率先实行了土地经营权登记颁证制度，实现了农村土地承包权和经营权分置改革新突破。&　　全市土地流转面积达到144万亩，同比增长60.4%。我市率先基本建成农村产权交易市场体系，充分发挥市场决定性作用，推动城乡要素良性互动、优化配置。截至去年年底，区（市）、镇两级产权交易体系基本建立，7个区（市）级和64个镇级产权交易市场投入运行，实现了农村产权流转交易公开、公正、规范运行，全市农村产权交易额达到2.04亿元。
江州区创办服务主体助推土地流转
　　2月1日公开发表的中央一号文件，要求引导土地经营权规范有序流转。崇左市江州区做出了成功的探索。该区成立农业科技开发有限公司，作为服务主体，免费为流转双方提供合同签订、价格评估、纠纷调解、产业扶持等服务，3年就推进14万多亩土地依法、自愿、有偿、有序、高效流转，使流转土地的农民不投一分钱，就获租金、劳务、分成和综合收益等4大&红包&，人均年纯收入比非流转区多近4成。&　　江州区委书记黄云革说，这一做法具体是由该公司负责将千家万户的土地流转出来，整体发包给专业种植企业规模经营。每亩每年以两吨原料蔗的价格出租，最少不低于800元，高于种蔗每亩年均收益760元，进厂原料蔗款先兑租金后付租种企业。&　　&我们最担心土地流转后老板跑了，得不到租金反误了种地。有政府的公司搭桥，与政府签约就不怕了。&罗白村六板屯的卢国贞说，&年榨季，我把60亩甘蔗地流转出去，每亩年租金1000元，然后我去搞建筑，妻子帮幼儿园带小孩，租金加工酬，年纯收入超10万元。&&　　罗白村岜围屯的李志陆告诉记者，他流转了50亩甘蔗地，然后与老婆去打工，年纯收入7万多元，比以前种蔗增收1倍多。&我的甘蔗地流转出去发展现代农业，现已鸟枪换炮：修建了机耕道，新建了滴灌等现代设施。&&　　&要是像别的屯搞土地流转就好了。&看到&流转屯&收入节节高，该村龙头屯的人好不羡慕。&不说流转每亩年租800元保底，就是700元我也干！&村民杨建生说。&　　同村的弄那、弄六和棋留3个屯吃一堑长一智，争相搞土地流转。当叫他们两个月内砍完甘蔗，将土地流转时，村民高兴得抢着干。&　　&在我老家所在县，我曾动员流转土地发展规模现代农业，可与农户喝了不少酒，花了500万元，搞几年拿不到500亩地。&大唐现代农业有限公司总经理韦健感慨地说，&2012年11月，听说江州区成立了土地流转服务公司，我便过来了，当年就签约得到6000亩蔗地。如今，我已经营江州区流转的甘蔗地两万亩。政府的公司除了帮调解纠纷，还扶持我整合治理土地、发展机耕生产、推广节水灌溉和良种良法等，使甘蔗亩产8吨，提高50％。&
土地流转咋让大家都受益？
　　前几天，在浙江杭州当面点师傅的湖北监利农民杨军把父母请到了杭州，给他的包子铺帮忙。&我们两口子在江浙打工10年了，包子铺的生意挺好，早就想让父母过来帮忙，可他们就是舍不得家里的那点儿责任田。&杨军无奈地说。&　　&土地是咱农民的命根子，7.5亩地也是地呀，包给别人种，将来要不回来咋办？&老杨说。但最近几年监利县推进土地流转的一系列举措逐渐打消了老杨的顾虑。去年晚稻收获后，在村干部的见证下，老杨夫妇与昊天合作社签订土地入股耕种合同，放心地去了杭州。&　　湖北监利是劳务输出大县，农业兼业化、老龄化、土地粗放经营问题突出。监利县巧做&加减&法，在尊重农民意愿的前提下大力推进土地流转，让想种地的人多种地，让不愿种地的人安心在外发展，最终让农民更多地享受到土地流转带来的红利。&　　&土地种好了，照样能&揽地生金&，通过土地流转实现了集约化经营，合作社种的地每亩比以前多收入220元！&周老嘴镇郭杨村种粮大户李强高兴地说。&　　在土地流转过程中，监利县政府做好服务，在农村社区内设立了50多个土地流转服务窗口，为土地流转双方无偿提供信息、供需信息登记发布、土地丈量、合同签订等服务。至于价格，则让农民直接与土地流入方定价、议价，让农民自己算算流转账是否划得来。&　　&前几年，我把地包出去，没办什么手续，常因为土地价格、使用年限跟户主闹矛盾。现在通过镇上签下流转合同，我就可以安心地在县城的服装厂上班了。&在县城佳美服饰加工车间上班的刘红芳对土地流转的好处深有感触。&　　以土地有序流转推动农业转型升级，监利县还大力培育育秧工厂、龙头企业等新型农业经营主体。&土地流转让水稻集中育秧、全程机械化等成为现实。监利水稻的复种指数逐年扩大，2014年实现早稻、晚稻、再生稻各增5万亩，粮食总产再增1亿斤的目标。&监利县农业局局长李家模说。监利县土地流转面积达到80万亩，今年春耕前还将流转20万亩。近3年来，全县专业大户发展到6000多户，家庭农场由37家发展到2323家，专业合作社由202家发展到620家。&　　&发展现代农业，农村土地有序流转是一个重要前提，只有这样才能提高农业生产组织化、专业化、规模化程度，才能真正意义上实现农民增收、农村发展、农业增效。&监利县委书记董新发表示。&　　在监利县，流转土地中的低产田不在少数，为了支持土地向专业大户集中，该县采取奖励扶持和项目跟进的方式，土地流转到哪里，农田整治项目就跟进到哪里。去年，监利共整合资金5.1亿元，改造农田水利设施、道路和电网。&　　土地流转催生规模经营、提高农业综合效益的同时，也把更多的农民从&不太挣钱、又走不开&的尴尬中解放出来，变成了土地流转有收入，工厂上班有收入，合作社入股有分红的&多薪农民&。周老嘴镇农民陈新发把土地流转给合作社后，自己在合作社种地，妻子王洪兰在当地的中泰电子公司上班，一年的收入在6万元以上。逐年增加的农村土地流转面积，使越来越多的农民从土地上解放出来，安心在工厂上班，解决了工业园区企业用工的问题。
用信息化为土地流转打造放心平台
　　据权威数据显示，截至2014年6月底，全国家庭承包经营耕地的近1/3都流转出去了。据专业土地流转网站信息披露，2014年当年发布的土地面积量及交易量与2012年相比，年均增长率分别为178.4%和155.0%。但在&红火&的景象下，仍然存在着农户承包地面积不准、空间位置不明、登记簿不健全等问题，这使许多农民心里不踏实。怎么保证流转了土地的农民对交易放心？谁给农民兄弟送来&定心丸&？&　　在确权和流转之前，大量服务性工作由谁来做？在信息化高度发达的今天，在政府的监管下，引入第三方，由专业的公司、专业的人员、专业的设备完成这些更细致、更全面的服务，会得到事半功倍的效果。&　　另一方面，公开规范透明的专业平台为有序流转提供了保障。在&大数据&方兴未艾的当下，互联网这个平台能够聚集时时发布的各类流转土地信息，甚至可以把触角铺到全球，拓展农民信息来源渠道，提供了各种流转方式，增加了土地流转的成功率，还能承担起专业评价、评估参考的功能，而且大大降低了参与者的交易成本，更大限度地增加了土地流转的内在效益。更深层次的作用，则是实现了土地资源在更大范围、更广领域以市场化方式，达到优化配置和土地同其他生产要素的优化组合。&　　2015年，农村土地改革的重头戏是&土地流转&。对于农民来说，土地既是农民的保障，也是他们的退路；政府退出既是教练又是裁判的角色，让专业的公司做专业的事，让农民切实享受到从土地改革中释放出的红利，享受现代化农业的硕果。
土地流转确权前应重新调整分配制度
　　连续12年，中央一号文件再次锁定&三农&。中共中央、国务院近日印发《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》，围绕现代农业、农民增收、新农村建设、农村改革、农村法治五个部分展开。其中明确指出，对土地等资源性资产，重点是抓紧抓实土地承包经营权确权登记颁证工作，扩大整省推进试点范围，总体上要确地到户，从严掌握确权确股不确地的范围。&　　作为一直以来备受市场关注的农村集体产权制度改革和农村土地制度改革试点工作，加大改革创新力度，加快农业现代化建设，无疑成为农村工作的重中之重。如何在改革过程中确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损?结合基层实际情况，全国人大代表、河北省献县淮镇中街村党支部书记哈明江近日在接受《法制日报》记者采访时坦言，农村土地确权流转之前，应该先调整现有的土地承包制度，重新对土地进行分配，在此基础上再进行确权工作，这样才能让广大农民真正共享到公平合理的改革红利。&　　&农民最关心的还是土地问题，这是农民的根。现在农村存在的问题主要就是土地问题，土地问题引发的矛盾会给社会带来不安定因素，给一些家庭带来很大的不和谐。这是一个巨大的隐患，尤其是会影响到下一步农村土地改革深化。&哈明江对记者介绍，现行农村土地承包分配制度已经执行了30多年，这么多年以来，绝大部分的村没有进行调整，现在没有分到土地的人，已经占农业总人口的45%，基本没有任何变动，但是农村人口的变动是相当大的。&以我所在的村为例，自从1982年分完土地之后，就一直延续至今，村里32岁以下的年轻人因为出生时没有赶上分地，现在手里就都没地，现在这批孩子也长大成人结婚生子，但他们的孩子还是没有地可分。&哈明江说。&　　哈明江掰着手指头开始跟记者算了起来。比如，当初分了地的夫妻两人，婚后一般平均都有两个儿子，再娶两个儿媳妇，再平均生两个孩子，这就是10口人，但这10口人，只有爷爷奶奶两个人有地。这样一来，再受一些旧俗的影响以及个人原因，由于分配不均，很容易引发家庭成员之间的矛盾。与此同时，当年分地时有些农民家里的人口很多，尤其是有很多女儿的，当时也都按照政策分了地，之后由于远嫁或者其他原因，人如今已经不在村里了，这就出现了土地没有人种的情况，但是统一流转之后，这部分人肯定还会享受到很多权益。这也会出现不公平的情况。&　　&前几年经济形势还算可以的时候，这些没有地的农民通过外出打工，收入还是不错的。但现在经济形势不太好，打工越来越难，很多人又重新回到了村里，他们对土地的渴望度也越来越高。但是没有地，怎么办?现在很多地方就出现了家庭中的儿女都争老人那点地的矛盾，这种情况非常严重。&身为人大代表的哈明江忧心忡忡。&　　没地的人想种地却没有，有地的人没有能力种。很多农民为此不断找到村干部反映问题，矛盾也愈发激化，但是村干部也束手无策。&如果这样发展下去，再过20年，我国农业人口接近80%的人无地可种。也就是说，土地掌握在20%的老年人手中，他们既不能种地，也没法分配，这样会给他的家庭带来很大的矛盾。所以，这次我来开会之前，好几个村支部书记都跟我反复叮嘱，到北京一定要把这个问题反映出来。&哈明江说。&　　其实，对于土地承包问题，哈明江一直在不断提出建议。&但是农业部的答复我不满意。&哈明江告诉记者，当时给他的回复中，农业部相关部门对这个问题提出了几个解决方案:对于没有地的这些人，首先用预留土地给予补充，如果没有预留地可分，那就用办企业等方式解决这部分人的就业问题，如果就业也解决不了，那就通过吃低保来予以救济。&　　&但问题是，现实中有一些村根本不存在预留土地，自己办企业解决就业对有些村来说也是没有能力办到的。至于吃低保，更加不现实。因为无地可种的年轻人根本不符合民政部吃低保的要求。尤其是2013年还集中清理了一次低保，条件更加严苛，必须要达到条件才能享受。让没有地的40%人去吃低保，显然是不可能。&哈明江说。&　　哈明江之所以现在如此心急这个问题是有原因的。&现在土地确权工作马上要全面展开，农村改革进入了深层次的另一个阶段。确权跟分配还不一样，不管是搞大规模的土地流转，还是搞集体耕作，确权都是好事。但是也存在一些问题，俗话说百人百味，有村民的想法与其他人不一致，他就是不想参与土地流转，现在实际当中已经出现了这样的苗头，一些手里有地的村民明确表示不想参与流转，哪怕地就放在那里不动。对这种土地进行确权，对土地流转根本起不到应有的保障和促进作用。&&　　针对土地确权和土地流转，去年哈明江以全国人大代表的身份，参与了调研活动，去了几个国家级、省级、市级的试点村。&由于确权之后将会影响未来很长一段时间的生存发展，所以大家都很重视。可以说，现在国家对这方面工作的投入是相当大的，一亩地的确权费用，多的高达130多元，低的也有80多元。所以，不能让这部分投入看不到实效，一定要把确权工作做好，真正为土地流转打下好的基础。但是确权之前，如果不进行土地的重新分配，那么现在农村中无地农民的权益就没法保障，生存就会成问题，进而会影响整个社会的稳定和发展。现在我们有8亿多的农民，如果现行的土地分配政策不作调整，那么再过20年，将有80%的农民没有土地。&哈明江说。&　　为了解决目前这一突出矛盾，哈明江建议，按照农村现有的合法人口，即符合国家计生政策的合法人口，不包括超生等的人口，都可以重新参与土地的分配，除此之外都不享有这个资格。在此基础之上，把土地按照人口数进行平均分配。
五大原因致部分土地政策仍冲击法治底线
　　党的十八届三中全会对&赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能&、&建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行&等作了明确阐述，农民必将因为土地流转获得更多灵活、多元的收益，但与此同时，农民因为&失地&而遭遇利益损害问题也将日渐突出，亟需通过完善土地法律法规，厘清涉及土地流转过程中的多重问题，加强农村妇女土地权益保护，对乡规民约进行司法审查，以推动农村土地管理更多地与法治思维相衔接&　　□本报记者丁国锋&　　□本报通讯员颜珺婷&　　2015年中央一号文件2月1日发布。值得注意的是，在集体产权制度、农村土地的改革等方面，一号文件首次引入了农村法治建设相关内容，提出&完善法律法规，加强对农村集体资产所有权、农户土地承包经营权和农民财产权的保护&。&　　土地是农民的命根子，孕育着万物生机，推动着人口繁衍。千百年来形成的农村土地观念，有些随着进入现代社会而逐步摒除、消弭，有些则基于风俗礼教、地域文化等因素扎根在农民心里，至今仍在民间延续，更有少部分观念甚至还与现代法治文明产生碰撞。&　　作为2014年江苏省南京市法院系统重点调研课题之一，南京市六合区人民法院通过对近6年来187件涉土地纠纷案件审理情况的分析，形成了《农村土地流转法律适用若干问题探析》，对多重农村土地纠纷作了详细研究。&　　课题主持人、南京市六合区法院院长李传松认为，党的十八届三中全会对&赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能&、&建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行&等作了明确阐述，农民必将因为土地流转获得更多灵活、多元的收益，但与此同时，农民因为&失地&而遭遇利益损害问题也将日渐突出，亟需通过完善土地法律法规，厘清涉及土地流转过程中的多重问题，加强农村妇女土地权益保护，对乡规民约进行司法审查，以推动农村土地管理更多地与法治思维相衔接。&　　出嫁女入赘婿土地权益纠纷难断&　　《法制日报》记者了解到，由于男尊女卑思想在农村还普遍存在，农村妇女土地权益未能得到平等分配的现象也较为常见。六合区法院在处理土地流转纠纷案件中，农村妇女因在土地流转过程中未能平等分配到土地流转金或补偿费用，而通过诉讼方式维权的案件也不在少数，占整个结案总数的7%。其具体表现为，未嫁女或者招婿上门者不能得到平等分配、出嫁女丧失原有土地权益又未能在嫁入村组取得新的土地权益、离婚或丧偶妇女土地权益难以保障。&　　2014年4月，六合区金牛湖街道村民林华云将所在的长山社区居民委员会及其林庄村民小组、第三人区社保中心以侵犯集体经济组织成员权益为由告上了法庭。原来，林华云的丈夫邓大连14年前与她结婚时，是个上门女婿，小两口婚后生了一个活泼可爱的女儿，户籍也按照风俗并未从父亲家里迁出。&　　2004年，林庄村集体土地对外流转，当时作为女儿的林华云也与其他村民一样同等享有土地收益的分配，到2011年征用土地时，社区统一为林华云办理了失地劳动年龄段人员社会保险。但到了2013年11月，因为有村民对&入赘女婿&问题提出异议，社区经过调查后认为林华云夫妇及其女儿系&空挂户&，不享有征地代劳的资格，并要求当地社保机构停止为林华云办理失业保险手续，林华云认为村里侵犯了她一家的合法权益，遂起诉到法院要求办理失地农民社会保险。&　　审理期间，长山社区辩称，林华云并没有实际承包经营林庄村集体土地，没有承担农业义务，故不能参加林庄组征地补偿分配及征地代劳。而林庄村民小组则答辩认为，林华云所指的土地实际由其父亲承包。2005年该村为了合理分配土地流转收益，选出了7个代表一致通过了《分配方法》，规定出嫁女从2010年后不再参与村集体土地分配，同时也认为类似情况还有好几个人，如果让林华云享有，就会涉及其他人。&　　法院在审理中认为，林华云生来就是林庄村集体经济组织成员，结婚后户籍并未迁出，也并未享有丈夫原籍地相关权益，虽然《分配方法》作为村规民约是集体经济组织成员集体意志的体现，有利于集体组织自我管理，但其中对&出嫁女&部分的规定，明显违反土地承包法、妇女权益保障法中对农村土地承包经营各项权益涉及条款的规定，女子应当与男子享有平等权利，而不得以未婚、结婚、离婚、丧偶等为由剥夺侵害妇女权益。&　　2014年10月，六合区法院作出判决支持了林华云的诉讼请求，由被告方恢复她失地农民社会保险待遇。&　　该案审判长刘家云介绍，出嫁女、入赘女婿，在偏远的农村往往很容易被歧视，类似的旧观念确实难以在短时间内消除，有些案件确实在法律上和农村观念上发生了激烈的&碰撞&，这就需要在判决中入情入理加以释法明理，此外类似的担心相互之间&攀比&而对抗合法权益人权利的现象，也常常会出现在很多农村土地纠纷的答辩意见中，表面看似比较注重利益均衡，实际则是侵害了少部分人的合法权益。&　　多重原因导致土地抛荒纠纷频发&　　南京市六合区地处长江南京段北部，被称为南京的&江北门户&，辖区面积1485.5平方公里，农业人口超过45%，是个典型的城乡二元结构明显的县(区)域。&　　课题组调研报告显示，六合区法院2009年至2014年共审结涉土地流转纠纷案件达187件，由于很多案件矛盾难以调解，判决成为了结案主要方式。由于土地纠纷存在多样性，仅从诉讼请求上看，包括返还土地、继续履行合同、解除合同、确认合同效力、赔偿损失、支付租金、支付流转费等，可谓纷繁复杂，其中占最多的是涉及返还土地的案件，而各种原因导致的&土地抛荒&，则是源头之一。&　　《法制日报》记者了解到，农村土地固然&金贵&，但抛荒问题却长期存在，其中有些是农民个体、家庭因素导致，有些则是农业税赋、农村劳动力流动所致，有些则是农业补助不到位、农业政策落空引发，还有些则纯粹是法律、政策配套不到位所致。&　　1996年，六合区竹镇镇送驾村农民王华忠取得了二轮土地承包经营权4.82亩，但两年后王华忠全家就搬离了村里，土地随之被抛荒，由于当时的税费无人交纳，2000年10月被村里重新打散分给了另外21户农户。2011年11月，村里将土地流转使用，以每亩400元支付流转费。原告向村里索要流转费未果，遂起诉到法院。法院在审理期间认为，土地承包经营权具有社会保障和福利的双重性质，在无证据证明原告丧失二轮土地承包经营权的情况下，原告的主张当给予支持，判决村委会给付原告当年土地流转费1928元。&　　李传松分析说，农村土地的弃耕、抛荒问题，有较为深层次原因，从最初的农业收益低下、税费负担问题，到农村劳动力转移到城市后无人耕种问题以及缺乏刺激和扶持农业生产政策，一些村委会自发采取代耕、重新分配土地做法处置抛荒，在上世纪90年代后期和本世纪初，成为较为普遍现象。&　　&随着农业税取消，各种惠农政策出台，农产品价格和收益上升，农村土地承包经营权很快成为一项十分稳定的收益资源，因索取责任田导致的纠纷随之大量发生，但现行法律法规和政策，却对因历史原因导致的农民失地问题没有配套政策加以解决，使得法院在处理案件中困难重重。&李传松认为。&　　此外，转让、转包承包后反悔引发的纠纷目前仍占有一定比例，有些在协议中约定时间过长以及约定土地数量与实际不符、土地四至标注不清等，其中大多由于国家不断出台各种惠农政策，农村土地增值明显，城镇化开发导致土地出让金大幅度增长，导致农民之间攀比心理增长，要求增加土地出让金及补偿费用的案件约占19%比例。&　　五大原因导致土地流转问题多发&　　《法制日报》记者采访了解到，六合区法院课题组对187个案件进行分析后，撰写了1.5万字的调研报告，其中用了较大篇幅对土地流转中存在的主要问题及原因进行了分析，主要体现在土地流转法律法规不健全、没有形成规范的土地流转机制、土地权属登记制度尚不完善、基层组织未充分发挥先行处理作用、农户权益得不到有效保障等五大原因。&　　调研报告认为，自改革开放实行家庭联产承包责任制以后，我国相继出台了很多法律、法规，农村土地流转经历了一个从政策调整到法律调整的过程。但是，有些问题在变动中作出了不同甚至完全相反的规定，如对于弃耕抛荒问题，不同时期采取了不同的应对措施。法律政策的多变，造成农村土地现状混乱，而多变的法律、政策又无法应对因政策调整等原因产生的矛盾，这就导致了农村土地纠纷在近年来大量出现。&　　虽然我国制定了农村土地承包法、土地管理法等较多的法律法规，但是对于现实中的问题仍存在立法缺失现象，导致土地流转现状的混乱，纠纷处理也缺乏依据。比如对集体经济组织成员资格如何认定的问题，目前为止仍无定论。又如，对于土地承包经营权性质的界定尚不明确，土地流转的具体规定尚不完善，使得一些打法律擦边球的现象不断出现，对于一些有损农民权益的&土政策&的合法性审查也缺乏依据。&　　调研报告还认为，村规民约、民定民守，有着乡村&土宪法&之称。但&民间法&影响过大，导致了现实生活中村规民约即使违反了法律的禁止性规定，但其在农民中的威信和执行力仍然很大。基于村民自治下少数服从多数这一自治原则，村规民约披上了合法的外衣，变成了不可触动的条文。&　　此外，对土地流转管理的缺位、错位及越位也是导致土地流转纠纷不断增加的一大重要原因。特别是大量土地流转多为口头协议，没有签订书面合同，有些虽然有合同也存在着概念不清晰、约定不明确等问题，加上一些地方扭曲的政绩观，以招商引资为名强行签订土地流转合同，或者借土地流转为名，随意改变土地用途，从而导致出现违背农户意愿强行流转土地、土地流转期限约定不清、农户与基层组织间签订的委托流转合同期限与基层组织与承包方间签订的流转合同期限不一致等情况发生。&　　让农民吃&定心丸&亟需补足法律&　　《法制日报》记者在法院提供的10多起判决书文本中发现，有相当部分案件的被告都系农民所在的村委会或社区，其中败诉比例并不低。&　　&由于法律意识相对薄弱，很多基层组织扮演着运动员与裁判员的双重角色，当纠纷发生后，又不能承担最直接、最便捷的化解者角色，很多处理意见与法律规定大相径庭，直接导致败诉。&六合区法院副院长王静分析认为，土地调整问题、弃耕抛荒问题、土地流转合同效力问题等很多情况都直接涉及到村(居)委员会等基层组织，立法机关应当尽快通过完善立法方式明确标准，通过司法解释、指导性案例等方式，将集体经济组织成员资格认定、农村妇女权益保护具体方式、情势变更原则适用条件、对村规民约的司法审查权以及村委会强制性行为是否属于行政诉讼受理范围等一并解决。&　　而为了给农民吃上真正的&定心丸&，防止基层干部受各种利益驱使变相侵害、甚至剥夺农民土地权益，农村土地流转过程中的&确权&问题无疑是个最大的前提。&　　调研报告为此建议，要在土地确权工作中严格按程序与规则，着重解决因历史原因导致的权属不清问题，同时兼顾到失地农民利益，而不能盲目推进，忽视问题产生根源，防止边确权边争议现象。土地确权后，农民应具有&三权三证&，即农民承包土地的经营权、农民宅基地的使用权、农民在宅基地之上自建住房的房产权。通过完善权证制度彻底堵住&违法用地&的冲动。&　　记者最新了解到，截至目前江苏已有16个试点县、500个乡镇近2000个村开展了土地承包经营权确权试点，已流转土地占家庭承包面积55.4%。江苏省农委主任吴沛良在新近召开的江苏省农业工作会议上对土地流转问题特意强调，要严格规范土地流转行为，对不规范的土地流转合同进行清理，合理确定规模，加强土地流转管理与服务。&　　有关专家表示，期待在不久的将来，通过对农村产权市场改革，并逐步引入农村集体经营性建设用地使用权、宅基地使用权、农村房屋租赁、农村社区股份合作社股权等交易模式，在大政方针指引下，从法律、制度层面上&拾遗补缺&，切实发挥好法治思维的导向作用，从而真正维护好千家万户农民的切身利益。
土地流转租金增加农民收入
　　古塘村村民又像往年一样来到村里领取2014年的土地流转租金，自从古塘村实行土地整村流转以来，每年村里每户人家都会拿到一笔可观的租金。&　　近年来，王江泾镇大力发展土地流转，2014年新增土地流转面积6799亩，为全区首位，不仅使得王江泾镇农业结构不断优化，也减轻了农民的劳动压力，增加了收入。据了解，从2001年古塘村试点土地流转以来，古塘村逐步发展。到2013年，整村实现流转，引进现代化的农业项目到村里，嘉兴市农科院示范基地、中草药种植基地、生态农庄等也起到了以点带面的效果，村民自发创办农业合作社，改变了原先单一的种植水稻，推广种养结合等生态种植模式，提高了土地的利用率。&　　&种养结合，一半是水稻种植和养殖黑鱼，其他还有蔬菜大棚，水稻面积还是保留的。流转的目的就是节约生产成本，以前有些机泵、水利设施维修费，现在这种费用都不用了。&古塘村党支部书记陈永明告诉记者，农业结构的改变，农民传统的劳作方式也在发生变化，不用再起早贪黑看天吃饭，每年还能领取固定的土地租金。&农户通过有效的管理，及时收取租金，每年到年底返还下来，数字还是蛮可观的。&
前海开源：土地流转政策加快推进 利好农业股
　　2015年中央一号文件&&《关于加大改革创新力度 加快农业现代化建设的若干意见》昨日正式发布，农业板块迎来政策加码支持。中国基金报记者近日采访了前海开源中证大农业拟任基金经理孙亚超。&　　孙亚超表示，随着土地流转等政策利好的加快推进，传统农业的发展模式面临转型，未来农业产业化进程将加快，大农业板块将迎来系统性投资机会。他认为，大农业板块估值目前仍较为合理，行业前景受政策及产业结构调整影响将不可限量。&　　孙亚超表示，大农业主题涉及领域较多，包括上游的化肥与农业药剂、农机，中游的农林牧渔和下游的食品饮料，投资机会则包括上游的农资服务一体化发展，中游的土地流转促进农业规模化经营，下游的消费升级带来食品消费增长。孙亚超认为，畜牧养殖业、饲料行业、兽药以及土地流转板块机会较大。&　　孙亚超举例说，2007年到2012年，中国兽药行业市场规模从194亿元到393亿元，年均复合增长率为15.2%，而随着规模养殖户占比的提升，全流程防控体系的建立将进一步推升兽药行业规模。&　　据了解，正在发行的前海开源中证大农业指数基金，在传统农业板块中，加入了土地流转概念，同时还加入了上游的农资和下游的食品板块。
土地流转生金银农民轻松挣双薪
　　隆冬时节，寒气逼人。漫步在商水县平店乡的田间地头，看到的不仅有绿油油的麦苗，更多的是一座座白色的塑料大棚、一个个规模养殖场、一坡坡耐寒的冬菜、一片片深翻的土地&&陪同采访的平店乡乡长徐汝涛对本乡农业发展出现的新常态、新变化、新产业如数家珍。&　　昔日&夏季一坡麦（小麦）、秋季一坡粮（玉米大豆）、零星种植小杂粮（芝麻绿豆）&的生产模式逐渐被打破，全乡很多土地被大面积流转建起蔬菜大棚、养殖场、食用菌栽培基地等。&　　昔日&农忙务农、农闲务工，妇女围着锅台转、男人里外两头拽&的生活方式逐渐被打破，各村更多的农民把土地流转出去，轻轻松松外出务工或在家门口的农场、合作社当工人挣双薪。&　　说话间，我们来到了位于周王村境内的鑫园种养合作社。在蔬菜基地西侧的一片大棚内，一位年近6旬的老人正忙着给大棚通风。老人叫马如明，是2012年入社社员，他家4亩多土地入股，自家经营权不变又有了股权，年收租金4000多元，他自己在合作社当固定工管理蔬菜，月收入1700元，加上年底分红和奖金，总收入达2.6万元。&　　在程岗村福园蔬菜合作社一座座钢架结构的塑料大棚内，各种叶菜鲜嫩翠绿、长势很旺，村计生协组织的20多名留守妇女正在采收分拣蔬菜。快人快语的村民李金告诉记者，自己身体不好，不能干重活，所以丈夫一直不能外出打工挣钱。这几年，土地流转给合作社后，丈夫没有了后顾之忧，常年外出打工，一年收入四五万元，自己在合作社力所能及地打零工，一天也能挣个三五十元的零用钱。&　　马如明、李金身上的故事，正在平店乡各村频频上演，这正是该乡加快土地流转、大力发展农民专业合作社、家庭农场，实现农业集约化、规模化经营带来的新变化。&　　&土地流转容易经营难，关键是如何保证让农民增收、大户赚钱、长久发展。&平店乡党委书记杨志梅说，&我们对全乡土地有序流转进行了及时引导，制定了备案登记、预审申报、日常监管等多项制度，确保了所有土地流转项目都充分尊重群众意愿，都签订了规范的合同文本，避免了农村土地流转纠纷的发生。&&　　截至去年底，该乡共流转土地1.3万多亩，200亩以上的流转大户30多家，发展各类农民专业合作社21个，培育各类家庭农场17个，加入合作社的农户达600多户，其中80%左右的农民实现了&既有双权又挣双薪&的美好愿望。
土地流转瓶颈 政策引导破解
　　近年来，随着一批批年轻人涌入城市，泉州部分乡村里的土地也在一亩一亩地变荒地（详见本报昨日第5版）。可喜的是，随着农村改革的推进和农村土地承包经营权流转的落实，不少地区荒地又变回良田。目前，全市有超三成的承包耕地已成功流转，不仅盘活了土地，农民的腰包也鼓起来了。&　　然而，我市土地流转率虽然略高于全国的28.8%，但未来发展亦面临一些困难。其中，农村田块分散和农民流转意识淡薄是最大的瓶颈。为了鼓励土地流转，国家、省、市及各县（市、区）农业部门都已出台了相关政策，期待更加有效地促进土地流转。&　　记者陈灵 王丽虹 石伟琴 黄少敏&　　流转形势喜人 背后困难犹存&
　　意识淡： 土地是命根 宁荒也不&转&&　　永春县石鼓镇社山村一家果蔬基地负责人曾仲明说，他们现在计划扩大规模，在基地附近再租赁三四十亩地。由于这块地分属于多名农户，已经谈了3个多月，仍未谈妥。&村民其实也种得不多，有的地宁可荒着也不愿租出去。&&　　泉州市农业局经管站负责人也指出，农村田块分散的现状不利于流转。对承租人而言，为取得相对集中连片的土地，需要与不同的农户协商，常常因个别农户不愿意转出而造成成片土地得不到有效流转。这种情况的普遍存在，增加了土地流转的难度和成本。&　　&对于绝大多数农民来讲，土地仍然是安身立命之本，兼业型农业旧习惯根深蒂固，在外出务工、经商的农民中，大部分对土地的眷恋还很深，特别是受"离乡不离土"的传统观念影响，土地流转愿望不够强烈，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去。&长期关注三农问题的业内人士吕先生说，农村土地还担负着农民的社会保障功能，农民将土地当成其最可靠的依托和归宿。他们担忧这种土地的经营权转让最后成了承包权的转让，他们会因此失去自己的承包地。&　　融资难：&
　　前期投入较高 后期资金不足&　　在采访过程中，不少租赁者坦言，他们进行规模化种植时，前期需要投入较大成本。曾仲明说，当初他们承租下那片田地时，地里杂草丛生，单是除草以及草地平整，就花费了100多天。而这只不过是时间成本。这74个大棚，他们总共投入400多万元建设。棚与棚之间的道路修缮，也花费了100多万元。&　　与种植基地相比，花卉基地的投入更多。洛江区马甲镇一处花卉基地负责人蒋思红算了这样一笔账，前期承租田地之后，在土地平整、花苗购买以及大棚温室投入方面，每平方米需要800元至1000元。后期的运行成本则包括花苗的培育、温室使用、人工费用等，每平方米需要400元至600元。&　　投入巨大资金后，不少租赁者坦言在资金周转方面遇到困难。&银行如果不愿贷款，只能找社会人士融资，利息比较高。&一位不愿透露姓名的租赁者说。&　　业内人士表示，解决土地流转的资金瓶颈，方可确保土地流转顺利畅通。当前农村土地流转过程中，不仅有需求不足、交通不便、肥力差、山垄地难收拾等问题，还普遍存在流转后投资者资金支持不足、农村资金逆流城市、土地补贴不到位和社会保障缺乏等问题。&　　规划少：&
　　规划费用高昂 技术人才缺乏&　　对于养殖基地或种植大户来说，或许只需基础设施的投入，而对于生态农业，或者想要发展成生态旅游基地的投入者来说，全景规划也是一笔不小的费用。&　　&没有专门的人员进行设计规划，整个基地只能按照自己所想，铺上水泥路就算完事了。&曾仲明说，事实上他们十分希望对基地进行整体规划，让基地看起来更加美观，不过这笔高额费用的投入，让他们望而却步。&　　有些农业种植大户则坦言，在事业发展的过程中，缺乏高素质的农业人才。蒋思红对此也很无奈，从投入花卉生产至今，基地只有他一个人负责研究新的花卉品种。&　　瓶颈篇&　　政策篇&　　各级政策支持 期待力度加大&　　国家： &三权分置&引导流转&　　据公开数据显示，目前我国农村产权流转交易普遍存在，截至2014年6月底，中国土地流转面积已经达到3.8亿亩，占全国耕地面积的28.8%，达到2008年土地流转面积的3.5倍。其中，各类专业大户达到367万户，还包括98万个合作社。&　　1月23日，国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，被称为首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件。该《意见》明确将土地经营权分离出来，对农村土地流转领域的所有权、承包权和经营权进行了分类指导，明确指出：农村产权交易以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，且不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。&　　去年11月20日，国务院发布《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》指出，要坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地规范有序流转。&　　省级：&　　鼓励农业适度规模经营&　　土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路，为鼓励农村土地流转，省、市、县均出台了相关优惠政策。&　　市农业局经管站陈站长介绍，上个月底，省政府出台了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的实施意见》，其中提到支持粮食产能区建设，对产能区内流转100亩以上从事水稻生产的新型农业经营主体，按每亩100元的标准给予一次性补助；对从事粮食规模化生产的农民合作社、家庭农场等经营主体，符合申报农机购置补贴条件的，优先安排；继续对承包耕地30亩以上种粮大户每亩给予30元以上的奖励，奖金从下达的农资综合补贴资金增量中安排。&　　市级：&　　出台措施鼓励复耕防抛荒&　　市农业局种植业管理站郑站长介绍，日前，泉州市政府出台7条措施鼓励山垄田复耕，其中提到对利用抛荒山垄田开展设施农业温室大棚建设的经营主体，优先纳入省、市农业温室大棚建设补贴范围，市级财政补助项目起补面积降低为2亩，补助标准增加1倍，同时增加亩投资4000元的补助类型，给予每亩1000元的补助。以亩造价约2万元的温室大棚三（含肩型棚、拱型棚两种类型）为例，申请省级补贴的起补面积为20亩，每亩省级补贴为0.5万元，市级财政补助0.25万元。根据新的鼓励措施，今后市级财政补助的门槛降低，起补面积从20亩降至2亩，补助增加一倍，也就是从0.25万元增至0.5万元。其他类型的温室大棚和智能温控大棚同样受益。&　　县级：&
　　落实补贴&
　　引导连片流转&　　针对土地流转，我市各县（市、区）同样配套相应的补贴优惠政策。以南安为例，2011年，南安市出台了《关于加快农村土地流转促进农业产业化经营的实施意见》，对当年形成连片流转50亩以上（含50亩）的，或新一年在原流转土地周边新增连片流转20亩以上（含20亩）的，流转期限3年以上（含3年）并签订规范流转合同的原土地承包户和农业经营主体，由财政分别给予资金扶持：主动将农村土地承包经营权流转或委托乡镇（街道）、村土地流转服务组织流转，一次性给予流出土地的原承包户每亩100元的资金补贴；流转土地用于种植粮油蔬菜等作物的生产单位或种植户，每亩给予一次性补贴100元；连片种植超级稻或脱毒马铃薯的，每亩一次性追加100元补贴；采用机耕、机插、机收等全程机械化耕作的，每亩一次性追加200元补贴。&　　南安市农业与海洋局经管站潘站长介绍，2014年，南安共有1070亩连片流转土地申请并获得资金补助，前年有三四千亩的流转土地获得资金补贴。想申请相关补贴，可向所在县（市、区）农业部门咨询。&　　他山之石&
　　三明沙县： 土地信托模式&　　福建省三明市沙县以信托流转为抓手，让荒芜土地再度迸发活力。2011年5月，沙县成立国有性质的两家农村土地经营权信托公司，并在全县的11个乡镇设立分公司。各个村在农户自愿的前提下将本村农地经营权统一信托于两家公司，受托后两家信托公司再统一向外来承租农地的农业大户和农业公司进行流转。&　　土地信托流转模式，再度激活了大量闲置零散的土地，沙县土地流转面积从2006年的1.63万亩增加到目前的13.48万亩，占沙县全部耕地的65%，流转率达67.9%，是全国土地流转率的三倍多。&　　浙江平湖：&
　　试点土地整村流转&　　2009年7月，浙江省平湖市新埭镇姚浜村最先开始试点土地整村流转。所谓整村流转，是指一个自然村的全部村民将原先的责任地，委托给村集体对外出租，包括农田、旱地、水塘等。然后，村委会根据村民实际生活的需要，再统一留出一块菜园地。 截至去年11月底，平湖市87个村，实现整村流转的就达到11个，整村流转面积3.56万亩，占全市土地流转总面积的27%。&　　重庆：&　　土地流转&触网&&　　上个月初，重庆云阳县一块2700亩14年期农村土地经营权成功通过互联网交易系统公开流转，这也是重庆利用互联网交易系统实现农地流转的首次尝试。
新年首单落地成都 土地流转信托盈利困局待解
　　在&八项责任&的助力下，信托业的转型正在提速。&　　《华夏时报》记者获悉，日前中建投信托成都锦江区土地流转项目正式落地。这不仅是中建投信托的第三单土地流转信托项目，也是2015年开年的首单土地流转信托。但与以往&财产权&+&资金信托&不同的是，此次成都的土地流转项目采用的是升级版&资金+财产权&的双信托模式。&　　2014年11月，中共中央办公厅和国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，规定今后用5年左右的时间基本完成土地承包经营权确权的登记颁证工作，制约土地流转信托最大的障碍将有望被扫平。&　　新年首单落地成都&　　在监管新政和&八项责任&的倒逼下，转型从2013年起就成了信托公司开口闭口必谈的话题之一。随着银监会信托部的设立，今后信托业的监管无疑更趋精细化和规范化，这也意味着信托业的转型升级已经是迫在眉睫。&　　日前，2015年首单土地流转信托就在成都落地。据悉，作为中建投信托推出的第三单也是在成都首单的土地流转信托，委托人为成都市龙泉现代农业投资有限公司，是由政府主导的区级平台公司，农民的土地经营权集中流转至该公司后，统一委托给中建投信托进行运用管理，其模式采用了&资金+财产权&双信托模式，而非单一的土地流转信托计划。&　　作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都此前就已经实施了包括&城乡建设用地增减挂钩&和&建设用地指标交易制度&在内的一整套地方性土地新政。其中，所谓&增减挂钩&，是指在保证耕地面积不减少的前提下，将农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩。&　　换句话说，只要解决了农民安置、宅基地复垦等土地综合整治问题，城镇建设用地指标就可以相应增加，从而缓解城镇化过程中用地紧张的局面，复垦后的农地也可以自由流转、集中经营。&其实，正是由于土地综合整治涉及建设安置房、复垦宅基地、为农民购买城镇社保等工作，中间存在大量的资金需求，所以才给了发挥信托公司金融资金募集长处的机会，从而增强信托公司在土地流转中的话语权。&中建投信托相关人士表示。&　　实际上，在记者的采访过程中，多位业内人士坦言，即便没有政策的春风，土地流转信托也将是信托公司亟待进军的新领域。&　　&农村土地改革是贯穿未来五到十年的全国性重大改革，市场容量非常可观，尽早参与到土地流转业务中来，对信托公司而言意义重大。&中建投信托总经理助理谭硕这样解释该业务在信托业突围中扮演的角色，而且在信托公司的诸多创新路径中，土地流转信托是比较符合中国国情的一种选择。&　　用益信托分析师帅国让认为，对信托公司来说，通过土地流转信托，可以将土地使用权让渡出去，保留所有权，采用专业化经营、管理土地模式，其最大的亮点还是贯穿其中的创新，&此次中建投信托采用的&资金+财产权&双信托模式无疑是一种业务模式的创新，即信托介入土地流转将金融元素注入了土地，这不仅在一定程度上解决了我国农村、农民和农业金融匮乏的问题，而且更有利于未来在&三农&领域展开更多的金融创新。&&　　产业链模式破盈利困局&　　事实上，从2013年10月土地流转信托破冰以来，包括中信信托、北京信托和中建投信托已经做了近10单业务，但相较于广大待垦的&农村蓝海&而言，这样的数量仅仅只能称之为&尝试&。&　　此前曾传出着手调研土地流转信托的上海信托、华宝信托、中融信托、华融信托等，迄今未正式推出该业务。&目前大家对土地流转项目持浓厚的观望情绪，一个重要的因素就是信托公司难以将自身资源禀赋与土地流转利益相关方的需求成功对接，从而无法产生真正的盈利模式，而中建投信托在此次业务尝试中旨在突破这个业务瓶颈。&中建投信托研究创新部总经理王苗军表示。&　　根据中建投信托方面的研究结果，目前国内现有土地流转信托实践案例基本都采用了&财产权信托&和&资金信托&相结合的方式，但几乎所有的资金信托都是为了解决土地流转完成后运营商的需求，忽视了在土地流转前土地归集过程中的资源整合需求。&　　在这单成都土地流转项目中，中建投信托采用了&全产业链模式&，即前期资金支持+受托人+产业导入。&由于土地流转信托业务涵盖了融资服务、受托服务、产业导入、管理服务乃至终端消费者金融服务的完整产业链条，所以应定位于基于土地的产融平台。&上述人士表示，所以在全产业链模式中，产业导入为后期土地利用形成了增值的巨大空间。而且相较于政府平台公司，此番合作的成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司是当地农民共同发起成立的，中建投信托也可以更深更早地介入到土地承包经营权的集中流转过程中，以争取更大的主动权。&　　更重要的是，随着2014年11月中央正式印发土地流转文件要求用5年时间完成确权颁证，土地流转信托有望迎来更大的发展空间。&因为想要通过专业的管理来提高土地流转的运作效率引入信托制度，最关键的一点就是统一的土地登记管理制度。&一位信托公司的业内人士称。&　　在帅国让看来，土地流转信托的难题不仅如此，而且&一是从法律层面来讲，中国的土地承包经营权的确权工作仍需政策完善，且农村土地不能进行抵押，这就成为土地流转信托难以大规模推广的一大掣肘&。&　　帅国让认为，土地流转信托想要获得长足发展，除了要加快推动土地制度改革，还要加快推进信托配套制度建设，尽快启动修改信托法相关程序，建立信托登记制度。
农村土地流转要有利于可持续发展
　　农村土地流转现象近年来逐渐增多，土地加快流转的同时也出现了一些问题。例如，一些地方农村土地流转不规范，口头协议代替了书面合同；有的土地流转时间过长，如长达30年左右；有的土地流转后没有向种粮等农业方向发展，有的流转后改变土地用途，有的流转后，由于承包人经营不当等原因，甚至处于事实上的撂荒状态等等。这些问题的存在，影响了农村土地流转的可持续发展。&　　针对农村土地流转存在的现实问题，要认真宣传贯彻农村土地流转有关法律法规和政策规定，依法维护农民的合法权益，守住耕地红线，确保农村土地流转有利于可持续发展。一是必须坚持依法、自愿、有偿原则，让农村土地流转公开、公正、公平，流转操作程序要规范化，通过签订标准化土地流转合同，明确各方权利义务，农村土地流转事前要公示，事中要监管，流转合同要入网登记和可查询。二是必须让农民充分分享土地流转收益。流转时间长的土地租金可以确定一个基数，在此基础上租金可以指数化，让租金与物价指数挂钩；对流转土地的农民可以采取反租倒包、组织转业培训、鼓励外出打工、购买养老保险等措施，让他们失地不失业，生产生活有可靠保障。三是土地流转不能擅自改变农业用途，影响乃至危及粮食生产和粮食安全。四是将农村土地确权、流转登记等纳入不动产确权、登记范畴，鼓励支持农民依法合规进行融资型土地流转，不断为农业发展、农村建设等注入资金。五是探索完善农村流转土地收回再流转工作，充分利用好宝贵的土地资源，从源头上避免乃至杜绝耕地撂荒现象。
2015年泉州土地流转的相关政策
　　近年来，随着一批批年轻人涌入城市，泉州部分乡村里的土地也在一亩一亩地变荒地。可喜的是，随着农村改革的推进和农村土地承包经营权流转的落实，不少地区荒地又变回良田。目前，全市有超三成的承包耕地已成功流转，不仅盘活了土地，农民的腰包也鼓起来了。&　　然而，我市土地流转率虽然略高于全国的28.8%，但未来发展亦面临一些困难。其中，农村田块分散和农民流转意识淡薄是最大的瓶颈。为了鼓励土地流转，国家、省、市及各县（市、区）农业部门都已出台了相关政策，期待更加有效地促进土地流转。&　　记者陈灵 王丽虹 石伟琴 黄少敏&　　流转形势喜人 背后困难犹存&　　意识淡： 土地是命根 宁荒也不&转&&　　永春县石鼓镇社山村一家果蔬基地负责人曾仲明说，他们现在计划扩大规模，在基地附近再租赁三四十亩地。由于这块地分属于多名农户，已经谈了3个多月，仍未谈妥。&村民其实也种得不多，有的地宁可荒着也不愿租出去。&&　　泉州市农业局经管站负责人也指出，农村田块分散的现状不利于流转。对承租人而言，为取得相对集中连片的土地，需要与不同的农户协商，常常因个别农户不愿意转出而造成成片土地得不到有效流转。这种情况的普遍存在，增加了土地流转的难度和成本。&　　&对于绝大多数农民来讲，土地仍然是安身立命之本，兼业型农业旧习惯根深蒂固，在外出务工、经商的农民中，大部分对土地的眷恋还很深，特别是受"离乡不离土"的传统观念影响，土地流转愿望不够强烈，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去。&长期关注三农问题的业内人士吕先生说，农村土地还担负着农民的社会保障功能，农民将土地当成其最可靠的依托和归宿。他们担忧这种土地的经营权转让最后成了承包权的转让，他们会因此失去自己的承包地。&　　融资难：&　　前期投入较高 后期资金不足&　　在采访过程中，不少租赁者坦言，他们进行规模化种植时，前期需要投入较大成本。曾仲明说，当初他们承租下那片田地时，地里杂草丛生，单是除草以及草地平整，就花费了100多天。而这只不过是时间成本。这74个大棚，他们总共投入400多万元建设。棚与棚之间的道路修缮，也花费了100多万元。&　　与种植基地相比，花卉基地的投入更多。洛江区马甲镇一处花卉基地负责人蒋思红算了这样一笔账，前期承租田地之后，在土地平整、花苗购买以及大棚温室投入方面，每平方米需要800元至1000元。后期的运行成本则包括花苗的培育、温室使用、人工费用等，每平方米需要400元至600元。&　　投入巨大资金后，不少租赁者坦言在资金周转方面遇到困难。&银行如果不愿贷款，只能找社会人士融资，利息比较高。&一位不愿透露姓名的租赁者说。&　　业内人士表示，解决土地流转的资金瓶颈，方可确保土地流转顺利畅通。当前农村土地流转过程中，不仅有需求不足、交通不便、肥力差、山垄地难收拾等问题，还普遍存在流转后投资者资金支持不足、农村资金逆流城市、土地补贴不到位和社会保障缺乏等问题。&　　规划少：&　　规划费用高昂 技术人才缺乏&　　对于养殖基地或种植大户来说，或许只需基础设施的投入，而对于生态农业，或者想要发展成生态旅游基地的投入者来说，全景规划也是一笔不小的费用。&　　&没有专门的人员进行设计规划，整个基地只能按照自己所想，铺上水泥路就算完事了。&曾仲明说，事实上他们十分希望对基地进行整体规划，让基地看起来更加美观，不过这笔高额费用的投入，让他们望而却步。&　　有些农业种植大户则坦言，在事业发展的过程中，缺乏高素质的农业人才。蒋思红对此也很无奈，从投入花卉生产至今，基地只有他一个人负责研究新的花卉品种。&　　瓶颈篇&　　政策篇&　　各级政策支持 期待力度加大&　　国家： &三权分置&引导流转&　　据公开数据显示，目前我国农村产权流转交易普遍存在，截至2014年6月底，中国土地流转面积已经达到3.8亿亩，占全国耕地面积的28.8%，达到2008年土地流转面积的3.5倍。其中，各类专业大户达到367万户，还包括98万个合作社。&　　1月23日，国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，被称为首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件。该《意见》明确将土地经营权分离出来，对农村土地流转领域的所有权、承包权和经营权进行了分类指导，明确指出：农村产权交易以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，且不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。&　　去年11月20日，国务院发布《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》指出，要坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地规范有序流转。&　　省级：&　　鼓励农业适度规模经营&　　土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路，为鼓励农村土地流转，省、市、县均出台了相关优惠政策。&　　市农业局经管站陈站长介绍，上个月底，省政府出台了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的实施意见》，其中提到支持粮食产能区建设，对产能区内流转100亩以上从事水稻生产的新型农业经营主体，按每亩100元的标准给予一次性补助；对从事粮食规模化生产的农民合作社、家庭农场等经营主体，符合申报农机购置补贴条件的，优先安排；继续对承包耕地30亩以上种粮大户每亩给予30元以上的奖励，奖金从下达的农资综合补贴资金增量中安排。&　　市级：&　　出台措施鼓励复耕防抛荒&　　市农业局种植业管理站郑站长介绍，日前，泉州市政府出台7条措施鼓励山垄田复耕，其中提到对利用抛荒山垄田开展设施农业温室大棚建设的经营主体，优先纳入省、市农业温室大棚建设补贴范围，市级财政补助项目起补面积降低为2亩，补助标准增加1倍，同时增加亩投资4000元的补助类型，给予每亩1000元的补助。以亩造价约2万元的温室大棚三（含肩型棚、拱型棚两种类型）为例，申请省级补贴的起补面积为20亩，每亩省级补贴为0.5万元，市级财政补助0.25万元。根据新的鼓励措施，今后市级财政补助的门槛降低，起补面积从20亩降至2亩，补助增加一倍，也就是从0.25万元增至0.5万元。其他类型的温室大棚和智能温控大棚同样受益。&　　县级：&　　落实补贴&　　引导连片流转&　　针对土地流转，我市各县（市、区）同样配套相应的补贴优惠政策。以南安为例，2011年，南安市出台了《关于加快农村土地流转促进农业产业化经营的实施意见》，对当年形成连片流转50亩以上（含50亩）的，或新一年在原流转土地周边新增连片流转20亩以上（含20亩）的，流转期限3年以上（含3年）并签订规范流转合同的原土地承包户和农业经营主体，由财政分别给予资金扶持：主动将农村土地承包经营权流转或委托乡镇（街道）、村土地流转服务组织流转，一次性给予流出土地的原承包户每亩100元的资金补贴；流转土地用于种植粮油蔬菜等作物的生产单位或种植户，每亩给予一次性补贴100元；连片种植超级稻或脱毒马铃薯的，每亩一次性追加100元补贴；采用机耕、机插、机收等全程机械化耕作的，每亩一次性追加200元补贴。&　　南安市农业与海洋局经管站潘站长介绍，2014年，南安共有1070亩连片流转土地申请并获得资金补助，前年有三四千亩的流转土地获得资金补贴。想申请相关补贴，可向所在县（市、区）农业部门咨询。&　　他山之石&　　三明沙县： 土地信托模式&　　福建省三明市沙县以信托流转为抓手，让荒芜土地再度迸发活力。2011年5月，沙县成立国有性质的两家农村土地经营权信托公司，并在全县的11个乡镇设立分公司。各个村在农户自愿的前提下将本村农地经营权统一信托于两家公司，受托后两家信托公司再统一向外来承租农地的农业大户和农业公司进行流转。&　　土地信托流转模式，再度激活了大量闲置零散的土地，沙县土地流转面积从2006年的1.63万亩增加到目前的13.48万亩，占沙县全部耕地的65%，流转率达67.9%，是全国土地流转率的三倍多。&　　浙江平湖：&　　试点土地整村流转&　　2009年7月，浙江省平湖市新埭镇姚浜村最先开始试点土地整村流转。所谓整村流转，是指一个自然村的全部村民将原先的责任地，委托给村集体对外出租，包括农田、旱地、水塘等。然后，村委会根据村民实际生活的需要，再统一留出一块菜园地。 截至去年11月底，平湖市87个村，实现整村流转的就达到11个，整村流转面积3.56万亩，占全市土地流转总面积的27%。&　　重庆：&　　土地流转&触网&&　　上个月初，重庆云阳县一块2700亩14年期农村土地经营权成功通过互联网交易系统公开流转，这也是重庆利用互联网交易系统实现农地流转的首次尝试。
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