2013年房地产司法鉴定估价论坛专题报道 - 河南省房地产估价师与经纪人协会
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2013年房地产司法鉴定估价论坛专题报道
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2013年房地产司法鉴定估价论坛专题报道
11月15日，由河南省高级人民法院和河南省住房城乡建设厅联合举办的2013房地产司法鉴定估价论坛在郑州市举办。来自上海、四川、广东、江苏、河南高院司法技术处及房地产估价管理管理部门、行业组织负责人出席论坛，我省19个中院及全省房地产估价机构的近300名代表听取了论坛嘉宾围绕“房地产司法鉴定估价与公平正义”的主题演讲。现将有关嘉宾的讲话与主题演讲跟大家分享。
加强合作 共同发展
DD在河南省高级法院与河南省住房乡建设厅联合举办2013房地产司法鉴定估价论坛会议上的讲话
（2013年11月15日）
河南省高级人民法院司法技术处处长 李明录
尊敬的各位领导、各位来宾、同志们：
大家上午好：
今天，我们非常高兴地在这里举行由河南省高级人民法院与河南省住房和城乡建设厅联合主办，河南房地产估价师与经纪人协会协办的DD2013年房地产司法鉴定高级论坛。本次论坛得到了中国住房城乡建设部房地产市场监管司和中国房地产估价师与经纪人学会的大力支持，本次论坛我们还邀请住建部倪吉信处长、四川、江苏、广东、上海高级人民法院以及部分省建设厅、部分省市房地产协会的领导和同志们莅临指导。河南全省十九个中级法院司法技术处长参会。让我们对嘉宾们的到来表示热烈的欢迎！
司法鉴定意见作为法定证据，不仅其本身具有证据功能，而且有印证、判断其他证据的功能，具有科学性、客观性、中立性、公正性的特点，对于查明案件事实，正确适用法律，保障诉讼活动依法顺利进行具有特殊的重要意义。近几年来，河南法院的房地产司法鉴定评估案件量逐年上升，尤其是重大疑难案件增多，河南省的房地产评估机构承担大量的工作，为河南法院的对外委托司法鉴定工作提供了有力的支持，在此，请允许我代表全省法院司法技术部门向您们表示衷心的感谢！本次论坛得以顺利举办离不开河南省住建厅市场监管处及河南省房地产协会的领导和同志们在会务组织方面的精心安排，你们辛苦了！同时也感谢黄河迎宾馆给予的周到的服务！
在法院与评估鉴定机构的合作中，我们加强了交流、增进了友谊。也获取了一些工作经验，这次会议就是要和省内外的专家、同志们进一步交流经验，深化合作，更好地做好法院对外委托司法鉴定工作，促进房地产司法鉴定事业的发展。为法院确保公正司法、维护公民合法权益、化解矛盾纠纷、维护社会稳定发挥积极作用。
河南省是人口大省，也是案件大省。司法技术工作是法院工作的重要组成部分，房地产评估鉴定占据法院对外委托司法鉴定相当大的比例。近年来，河南高院不断加强司法技术队伍建设，加大改革创新力度，推行了对评估机构的初评报告公开听证、司法技术工作引入调解机制等一系列措施，有效地化解矛盾；我们还建立了司法技术专家库，采取重大疑难案件合议制、专家会检制，有效保障案件质量。
河南历史悠久，是中华民族和华夏文明的重要发祥地，在中华民族5000年文明史中，河南作为全国政治、经济、文化中心长达3000多年，先后有20多个朝代建都或迁都于此，中国八大古都中河南就有四个，它们是商代古都郑州、殷商古都安阳、七朝古都开封、十三朝古都洛阳。河南历史文化积淀丰厚，有著名的登封少林寺、开封相国寺、洛阳龙门石窟、安阳殷墟等人文景观，其中洛阳龙门石窟、安阳殷墟、登封“天地之中”历史建筑群被列为世界文化遗产。河南的法律文化历史也十分悠久，古代法家代表人物商殃、韩非子、李斯等均出生在河南。春秋时期郑国的执政子产“铸刑书”，开创了古代公布成文法的先例。宋朝开封知府包拯，不畏权势，刚直不阿，被人尊称为“包青天”。河南有我国历史上第一座监狱――汤阴h里城，周文王曾在这座监狱里写成了深奥神奇的《周易》一书，即所谓“文王拘而演周易”。还有保存最完好的清代内乡县衙，是我们研究了解古代司法文化的重要标本。
尊敬的各位领导、同志们，河南法院欢迎您们，真诚地希望领导和专家们有时间在河南走走看看，交流感情，加强合作、共同发展，让我们一起做好房地产司法鉴定工作，为维护社会公平正义，推进司法公正，构建和谐社会做出积极的贡献！
最后祝与会的专家和同志们工作顺利、生活愉快，谢谢。
住建部房地产市场监管司倪吉信处长在2013房地产司法
鉴定估价论坛上的致辞
根据录音整理未经本人审阅
尊敬的各位司法部门的领导，房地产估价行业的同仁们：
受住建部房地产市场监管司杨司长的委托来河南参加由河南省高级人民法院与河南省住房城乡建设厅联合举办的2013房地产司法鉴定估价论坛，我感到非常荣幸。河南省房地产市场监管工作一直走在全国的前列，管理手段的创新也是有目共睹的。十八届三中全会后，房地产市场形势会发生相应的变化，这对房地产估价行业来说是机遇也是挑战，希望房地产估价机构能抓住机遇，迎接挑战。今天,我主要讲三点，首先祝贺河南省高级人民法院与河南省住房和城乡建设厅联合主办的2013房地产司法鉴定估价论坛在这里如期举行，这是两个部门共同努力的结果；其次感谢司法部门对房地产估价行业的信任，把这么重要的活动交由我们房地产估价来做；最后希望河南省房地产估价行业和司法部门加强沟通交流，河南省房地产估价机构多为河南省高院、中院的司法审判工作提供准确、客观、公正的房地产估价专业技术服务，为维护房地产司法鉴定的公平、正义做出不懈的努力，为房地产估价行业的持续健康发展做出新的贡献。
最后，祝房地产司法鉴定估价论坛圆满成功！谢谢大家。
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从法院角度看房地产司法鉴定估价
四川省高院技术室主任 宋俊康
房地产司法鉴定估价在法院的对外委托鉴定评估拍卖案件中发挥了重要作用。规范的房地产司法鉴定评估制度，关乎房地产估价机构和房地产估价师的专业形象，更关乎司法公正和司法效率。2011年3月四川省高级人民法院、四川省住房和城乡建设厅联合发文《关于规范房地产司法鉴定评估工作的通知》（川高发【2011】99号）、四川省住房和城乡建设厅《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》（川建房发【2011】89号），使得四川省的房地产司法鉴定评估工作有章可循。本文在法院角度谈谈以上两个文件实施以来，对规范房地产司法鉴定评估的作用及亟待完善的地方进行探讨。
一、法院委托房地产司法鉴定估价现状
1、四川法院对外委托鉴定评估拍卖案件中，房地产司法鉴定估价所占比例不大，约15%。
2011年评估类案件共2662件，占比19.7%。2012年评估类案件3373件，占比18.6%。评估类案件中大多数为房地产估价，约占总对外委托鉴定评估拍卖案件数的15%。
2013年1-9月房地产评估1274件（评估类总数1987件），占总对外委托数的14.97%，评估值约15亿元。
2、法院委托房地产司法鉴定估价大部分为执行案件。据统计约占82%,绝大多数是以确定拍卖保留价为评估目的，评估后最终进入拍卖程序的约占90%。
3、2011年3月四川省高级人民法院、四川省住房和城乡建设厅《关于规范房地产司法鉴定评估工作的通知》（川高发【2011】99号）、四川省住房和城乡建设厅《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》（川建房发【2011】89号）颁布以来的情况：
①法院的委托评估工作更加规范，法院与估价机构之间的相互工作配合更加顺利，评估时间缩短，有利于案件的顺利结案。
法院按照《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》的三个标准格式文本，即《房地产司法鉴定评估委托书》、《房地产司法鉴定评估委托书附表》、《房地产司法鉴定评估(补充或退回)资料交接表》出具规范的委托书，确认评估委托书中应当明确的估价基本事项；列明评估资料清单并移交法院已掌握的鉴定评估资料；依职权调查收集必要的鉴定评估资料；对当事人提供的评估资料是否质证、能否采纳进行必要审查；陪同估价师现场查看估价对象并签字确认估价师的现场查看记录。法院及估价机构之间的配合度大大提高，评估时间缩短，使得案件得以顺利结案。
②《房地产司法鉴定评估风险告知书》在法院委托估价机构前送达当事人，告知房地产司法鉴定评估风险和当事人的权利、义务，当事人配合度提高。
针对诉讼当事人不配合房地产司法鉴定评估工作，加之法院的工作人员对评估行业的不了解，督促当事人配合评估工作的意识不足，造成目前整体上资产持有方(或占有方)当事人配合很差，包括不提供权属资料、不配合现场查勘、不介绍可能对价值有重大影响的相关事项等。这种状况，已经严重影响到司法鉴定评估的质量，损害了司法的权威和公信力。
在房地产司法鉴定评估程序当中，当事人需在法院委托评估阶段明晰房地产司法鉴定评估风险。通过让当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》，使得当事人明确知晓其配合义务及不配合所可能承担的法律后果及风险，这不仅提供了一种约束机制，也事先约定了责任。同时，在一定程度上，风险告知书可以成为估价师免责的书面证据，这有助于解除估价师的后顾之忧，让估价师放心地参与到那些估价依据天然缺失或估价程序不完全的不动产纠纷司法救济程序当中。
③《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》中“咨询性估价报告”的应用，解决了法院查封扣押房地产因估价依据不足等重大缺失的评估问题，有利于案件的顺利解决。
对于不具备房地产估价基本条件的估价委托，估价机构通常不得接受委托，同时也就不能出具鉴证性估价报告。但法院受理的涉及房地产专业性问题的司法案件，如果案件涉及的房地产纠纷不具备房地产估价的基本条件，而法院不能因此而放弃裁决，法院又离不开专业的房地产估价服务的情况下，《指导意见》允许估价机构提供咨询性意见，同时针对估价机构和估价人员承担责任方面的要求，相应地有所降低。《指导意见》对于咨询性报告，从接受评估委托、评估实施、接受质证询问等方面作出了相应规范，为估价机构更好地为司法服务提供了切实保障。《指导意见》规定，对于估价机构提供的咨询性意见，当事人不得对鉴定评估工作的固有瑕疵提出质疑，也不得因此对估价机构及其注册房地产估价师提出鉴定评估不当的指控，当事人应当承担房地产司法鉴定评估所可能带来的法律后果。
咨询性估价报告的出具，为标的物灭失、估价必须资料缺失等案件提供了解决途径，对法院案件的结案发挥了重要作用。
④《指导意见》出台后，房地产评估更加规范、客观，评估差异明显缩小，当事人异议明显减少，当事人申请重新鉴定比例下降。
《指导意见》按照房地产司法鉴定的诉求特征划分为债务纠纷涉及的房地产拍卖(变卖)鉴定评估、房地产损害赔偿鉴定评估、房地产分割合并鉴定评估、国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估、房地产估价纠纷鉴定评估等五个种类。针对五种类别的特殊点、评估技术思路、技术路径、程序要求进行了详细规范。有了统一的评估技术思路、技术路径后，估价机构出具的估价报告更加的规范和统一，评估差异明显缩小，当事人异议也明显减少，当事人申请重新鉴定的比例下降。
二、房地产司法鉴定估价对法院处置资产的影响
法院委托房地产司法鉴定估价绝大多数以交付拍卖为评估目的，评估价是法院处置资产交付拍卖确定保留价的主要依据。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》(法释〔2009〕16号规定“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价”。
理论上讲，评估价只是一个参考价，资产的真正价值应在拍卖这种市场行为中去体现，评估价的高与低不会直接决定法院委托拍卖资产的价格。但在实际工作中，评估价对法院处置资产的影响是非常重要的。
1、评估价过低。当然价低越好卖，但被执行人会以低价贱卖提出异议，不能充分保护被执行人的合法权益。
2、评估价过高。法院委托拍卖成交率低，申请执行人的权利难以实现。
最高人民法院规定法院委托的司法拍卖第一拍的保留价即为评估价。法院委托的司法拍卖一般都是买受人承担全部拍卖佣金、过户税费等。若评估价是真正的市场价，即作为第一拍的保留价，那第一拍肯定会流拍；若以评估价作为第一拍保留价在第一拍成交了，只能说明：一是评估价低了，二是可能买受人看中了资产的潜在升值价值。
四川法院今年1-9月司法拍卖统计分析，委托拍卖1076件，其中不动产（主要是房地产）770件，成交330件，成交率42%，首拍成交率不足5%。去年我们对司法拍卖进行了改革，采取了很多以提高成交率为目的的手段，如扩大信息发布、加大招商力度、调动拍卖机构积极性、改革竞价手段防止串拍围拍等，但成交率依然很低，究其原因，除市场因素、标的物瑕疵等影响外，价格因素也是重要的原因。前面提到四川规范房地产司法鉴定估价后，都反映评估更规范、客观，也就是说评估基本上都反映的是真正市场价值。但从拍卖机构的反映就是评估价高了，加上交易成本（佣金、过户税费等）就很难卖出去，尤其是土地税收政策的改变，土地增值税收的提高，使成交更难了。
三、几点建议意见
1、评估行为规范后，希望最高法院修改评估价即为第一次拍卖保留价的规定。交易是有成本的，要切合实际确定保留价。
2、以交付拍卖为目的的房地产评估，建议直接评估变现价,以适应评估目的，同时避免引起当事人的歧义。四川在《指导意见》中有变通做法，但法院在交付拍卖时不敢轻易使用扣除税费、佣金等的评估价作为保留价。
3、正确理解评估价与拍卖成交价差的合理因素。
审视与破解：房地产司法鉴定估价的
现实困境及完善路径
河南省周口市中级人民法院 张 革
在司法实践活动中，房地产司法鉴定估价对于维护当事人合法权益、促进司法公正，起着十分重要的作用，但其运行的现状却不容乐观。因此，研究房地产司法鉴定估价的现状，分析问题形成的原因，进而探明完善的路径，对于规范房地产司法鉴定估价以及提升其鉴定估价的质量、效率，是一个非常待解的课题。
现状考察：房地产司法鉴定估价存在的问题
调研表明，房地产司法鉴定估价结论作为解决纠纷的法定证据，对于法院调解和依法裁判起了非常重要乃至决定性作用，但也存有一些不容忽视的问题。
（一）存在当事人不配合问题
在司法实践中，房地产因其自身价值大的特点，往往在民事纠纷中占有关键性的地位。因此，房地产鉴定估价结果对各方当事人的切身利益会产生重大影响，且不同的诉讼背景因素会让当事方产生完全不同的态度。在诉讼背景为以资抵债，房地产资产拥有方就会倾向于估价结果越高越合理，但同样的情况，诉讼背景变为财产分割，房地产资产拥有方自然又会倾向于估价结果越低越合理。由于房地产估价在司法鉴定中的特殊影响，造成了在工作实践中，估价过程得不到相关当事方的积极配合。
一是表现在估价机构选择上不配合。法院召集当事人双方协商或通过摇号选择房地产司法鉴定估价机构时，常有一方当事人持有不配合态度，拒绝到场参加选择，且比例较高。
二是表现在相关资料提供上不配合。如在一起估价对象为某企业的配套生产厂房案件中，诉讼背景为以资抵债，整个估价过程中，当事方拖延甚至以种种理由拒不提供房地产司法鉴定估价的相关资料，造成估价工作很难进行。当事方的如此行为，不但造成案件鉴定周期过长，而且也严重影响了审判、执行的正常进度。
三是表现在现场勘查时当事人不配合。现场勘查时需要收集的相关数据（如商业房地产的租金收益情况），往往从当事方那里得不到准确数据，并且估价人员在对评估对象周围类似情况房地产调查时，也常会遭到当事方的种种干扰。遇到此类问题时，为了收集客观数据，估价人员只得在不同时间段对估价对象进行多次独立勘查，在一定程度上降低了房地产司法鉴定估价的效率。
四是表现在异议提起问题上不配合。房地产司法鉴定估价初步意见稿提交法院后，当事人在异议期内不提异议，异议期后提出问题。
五是表现在缴纳评估费用上不配合。房地产司法鉴定估价费用的收取，一般采取的是当事人先期预交部分费用，这就造成实践中部分当事人因对评估结论不满而拒绝缴纳剩余评估费用的情况时有发生。
（二）存在着鉴定不规范问题
一是现场查看存在个别签名鉴定人不到现场的问题。司法鉴定涉及的房地产评估具有特殊性，不管从评估程序上，还是从评估的依据上，其要求都是十分严格的。作为在鉴定书上要签名的鉴定人不到现场进行查看，而委派评估助理进行现场查看，自己仅审核评估结果并签字。此做法，不但不能得出让人信服的公正、客观鉴定结论，而且还是对当事人利益的一种侵犯，更是一种严重的程序错误。
二是存在鉴定估价人员与一方当事人单独接触的问题。考察估价人员制作的现场勘验笔录，发现存在一方当事人在场签字而缺失另一方当事人签字以及存在既无见证人签字又无双方当事人签字更无法院工作人员到场签字的案件所占比例很大，说明现场勘验存在严重的程序违法现象，这也是当事人对鉴定估价报告提起异议的一个非常重要的理由。
三是存在对估价对象高估及不合理收取费用的问题。估价偏高，容易造成标的流拍，危害一方当事人的合法权益。同时，也极易造成不合理收费、乱收费现象滋生，不但人为增加诉讼成本，也给法院如何判决当事人实际支出的估价费用出了一个很难向当事人作合理解释和合法分担的难题。更会使对经济条件确有困难的当事人实行减、缓、免交鉴定估价费用的救济制度在实践中难以落实。
四是存在鉴定资料不充分情况下出具报告的问题。房地产鉴定估价需要对所依据的资料在内容和数量上是否满足估价要求进行充分性审查。估价资料按其必要性分为必要资料和一般资料。必要资料是鉴定受理条件和鉴定终止所要求的材料，如果缺失，要么不予受理，要么终止鉴定。在出具鉴定估价报告的案件中，发现多起估价对象为已建成房屋的案件，鉴定报告依据的必要资料只有房屋所有权证，没有对房屋占用范围内的土地使用权类型、性质、取得方式、他项权利有无司法限制等必要资料进行取证。在房地产估价鉴定中，在估价资料掌握不全的情况下出具估价报告，报告的客观公正性根本无法保证。
五是存在房地产司法鉴定估价人员出庭效果不佳，出庭率低的问题。目前，新的刑事诉讼法和民事诉讼法的施行，要求鉴定人员出庭作证，实际存在直接负责的鉴定估价人员可能出差、出国等情况，其他人员出庭不能全面详细的说明鉴定的过程、依据及采用的相应技术手段，造成鉴定估计结论不能有效地接受当事方的质证，让他们信服，成为解决纠纷的科学依据。在审判实务中，鉴定估价人员出庭主要存有支付出庭费问题，尤其是在法院要求鉴定估价人员出庭释疑而双方当事人又不申请鉴定人出庭的情况下，鉴定人出庭费用，当事人更不愿承担，而法院也无此类经费开支项目。这样一来，鉴定人员出庭义务与其因出庭而产生的合理费用，该如何平衡，成为亟待解决问题。
根源探究：房地产司法鉴定估价存在问题的原因分析
房地产司法鉴定估价机构是经行政机关审核登记颁发资质、接受委托并为诉讼活动提供鉴定服务的一种中介组织，公益性也是房地产司法鉴定估价机构的基本属性之一，具体而言：一是房地产司法估价的进行与诉讼程序紧密相连，审判、执行等阶段都会出现需要鉴定估价的情况，对涉案房地产进行正确估价不仅有助于推动诉讼程序的顺利进行，且客观的估价结论也有利于法院公正裁判和执行。二是鉴定估价活动不能脱离法律，估价人员和机构必须遵守相关法律法规，遵守职业道德和职业纪律，尊重科学，遵守技术规范。由于在当前房地产司法鉴定估价社会化后，鉴定估价结论一般仍等同于“科学判断”的现实情况并未改变，且作为法定证据之一的估价结论在房地产案件中起着重要作用甚至直接决定案件判决结果。所以，公益性仍是社会化的房地产鉴定估价机构的基本属性之一。
然而，房地产纠纷案件所涉鉴定估价事项在法院委托房地产司法鉴定估价机构后，估价机构作为中介机构的商业化运作和追求利益的最大化不可避免，而市场竞争是追求利益最大化的主要手段，估价鉴定活动直接与经济利益挂钩，引发了房地产司法鉴定估计这个行业的不正当竞争。如有的估价机构为了利益最大化，就采用对评估对象高估并依此收取高额的不合理费用，或为了节省费用，不到现场查看、不出庭履行应尽的作证义务，或为了收取费用在明知缺失房地产评估所需的必要资料而不具有鉴定估价的受理条件时仍违规出具估价报告，或违反司法鉴定中立规定，私自接触当事人。等等这些不但会导致市场机制作用下的房地产司法鉴定估价机构的趋利性与司法鉴定的公益性之间矛盾尖锐化，以及鉴定估价机构的利益和司法公正的紧张关系，还会引发当事人对司法鉴定估价的不信任和行为上的不配合。鉴定估价机构的生存和发展完全以市场为导向，靠市场竞争机制来调节，在一定程度上加剧了鉴定机构经济利益与社会公信力之间的矛盾。可见，估价机构的公益性与营利性之间的冲突是房地产司法鉴定估价工作存在问题的根源所在。
完善路径：房地产司法鉴定估价工作中存在问题之消解
（一）宏观思路：平衡利益冲突并强化房地产鉴定估价机构的社会责任
各种利益都能够得到尊重，彼此处于适当的平衡，是化解矛盾与冲突的关键。同理，在房地产司法鉴定估价机构的公益性与营利性发生冲突时，需要化解二者之间的矛盾，需要平衡国家司法机构追求的司法公正的社会公共利益与房地产司法鉴定估价机构追求营利之个人利益之间的冲突。由于房地产司法鉴定估价实质上是属于具有公益性的法律服务业，鉴定机构具有独立性、中立性和公益性。所以，完全市场化的操作以及以营利为目的从而最大程度地追求营利的公司化模式的鉴定估价机构也应受到一些限制，这样才能解决房地产鉴定估价机构的公益性和营利性之间的冲突。
要解决鉴定估价机构的公益性和营利性之间的冲突，则既要承认鉴定估价机构的营利性，也要重视鉴定估价机构的社会性。鉴定估价机构的营利性与生俱来，而社会性则需要后天的培育和引导。实际上，鉴定估价机构主动承担社会责任不但不会削弱反而会增强其核心竞争力。当前，房地产司法鉴定估价机构之间竞争的法宝不是资金、人才、技术，而是其社会责任品牌和社会责任思维。因此，承担社会责任不仅能保证鉴定估价结论客观公正，还有助于解决鉴定估价中遇到的看似难以解决的诸多问题，更有利于提升鉴定估价机构的核心竞争力。鉴定估价机构既要强化法律层面的社会责任，也要强调道德层面的社会责任。既要强化鉴定估价部门的慎独自律，也要加快服务性政府建设，运用市场准入等手段引导和鼓励鉴定估价机构承担社会责任。当前，个别房地产鉴定估价机构完全受经济利益的驱动，片面追求商业利益，忽视机构的公益性、社会性、独立性和中立性，忽视了其与社会共同繁荣和发展的责任，这些都值得警醒和反思。鉴定估价机构履行社会责任要体现在切实行动和措施上，而不是口号上，道德的血液如果不是真正流在血管里，而只是挂在口头上，那就可能成为道德的泡沫。只有将承担社会责任融入到房地产鉴定估价机构的经营发展之中，才能真正化解估价机构的公益性与营利性之间的矛盾。
微观举措：可能的具体措施
一是以委托合同规范约束委托鉴定合同双方当事人的行为。一方面，法院对外委托进行房地产司法鉴定估价时，法院与鉴定估价机构之间存在一种委托合同法律关系，双方可以通过书面协议的方式明确各自之间的权利、义务以及不到现场进行鉴定估价、违规单方接触当事人、出具瑕疵或错误报告、不按规定出庭作证等等方面的违约责任，以确保司法公正、高效。另一方面，要明确当事人与法院、鉴定估价机构三者之间的关系。鉴定估价结论作为法定证据之一，将直接对案件的审理和裁判结果产生影响。但是在法院委托鉴定估价机构进行鉴定的情况下，当事人与鉴定估价机构之间并不存在直接的委托关系，因此，当事人与法院与鉴定估价机构之间在鉴定活动中应相互配合监督。例如，当事人在提供资料上、缴纳费用上、异议提起上、现场配合上，应当制定一些有效的制度或规定并按照这些制度或规定要求当事人进行配合，还应当告知不配合的风险所在。
二是建立和完善房地产司法鉴定估价援助制度。建议构建以政府责任为主，多种援助主体并存的鉴定估价援助体系。一方面，由于国家掌握公共成本与私人成本之间关系的主动权，它可以通过采取减免鉴定费用、增加公共成本费用等多种灵活措施来调整私人成本与公共成本的负担分配，从而赢得民众对司法的信赖。因此，政府应当在鉴定援助体制的建立和完善中承担主要责任。另一方面，房地产鉴定估价机构也应当承担部分案件援助。司法鉴定本来就是一项系统的社会工程，需要社会各界包括鉴定估价机构本身的理解与支持，鉴定估价机构履行社会责任要体现在切实行动和措施上，其承担司法援助正是其履行社会责任的表现之一。
三是建立统一的房地产司法鉴定估价收费标准和完善机构的财务管理和监督制度。一方面，建立统一的房地产司法鉴定估价收费标准，有利于消除实践中鉴定估价机构对估价对象高估及诸多不合理收取费用现象，促进房地产鉴定估价健康发展。另一方面，进一步规范鉴定估价机构的财务制度，加强财务管理和监督，有利于净化鉴定估价活动中的委托鉴定环境。
房地产司法鉴定估价
在维护社会公平与正义中的作用
河南省商丘市中级人民法院 郭军谋
房地产司法鉴定估价是一项法律性、公正性、科学性很强的工作，需要进行房地产司法鉴定估价的诉讼案件也是千差万别。由于房地产司法鉴定估价的特点，不同于一般的估价，而是特定估价的一种，其估价行为不仅影响法院审判、执行效率，而且在很大程度上还影响、决定着社会的公平正义。
实践中，有的房地产估价机构工作人员对司法委托鉴定估价理解不到位，认为自己只要依据现有的证据材料和法律法规，以更高的工作标准，认真判断，作出价值、价格评定，收取劳动费用就行了。我觉得这种观点并不完全对。狭义的讲，房地产司法鉴定估价首先是一种诉讼行为，是房地产司法鉴定估价机构接受法院委托，对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。其次，才是价格估价行为，是具备执业资格的估价师估算、判断估价对象在估价时点的客观合理价格或价值的活动。具体包含五层意思：一是房地产司法鉴定估价是在诉讼活动中进行的，是一项涉及诉讼的活动。二是房地产司法鉴定估价的主体是房地产司法鉴定估价人员（即估价人），他们不属于司法工作人员，他们接受司法机关委托进行房地产司法鉴定估价工作，是一种特殊的证人。三是房地产司法鉴定估价的目的是为了解决诉讼涉及的专门性问题。四是房地产司法鉴定估价的方法是运用专门知识进行鉴别和判断。五是房地产司法鉴定估价人员应当提供估价报告。
司法活动不同于其他社会活动，是专职维护社会公平正义的活动类型，以其严肃、严谨、公正、时效等特征，在社会活动中居于非常重要的地位。房地产司法鉴定估价是司法活动中的组成部分，其行为重要性不言而喻。因此，探讨房地产司法鉴定估价在维护社会公平正义中的作用，具有现实意义和法治意义。
一、能辅助人民法院做好审判、执行工作
（一）帮助法官查清事实、公正裁决
法院委托估价通常做法是，案件当事人或公诉人提供的证据资料应经业务部门审查认定后再移交给估价人员。这样做，一是可以消除由于证据资料不一致而形成不一致的结论；二是可以剔除那些由法官直接作出判断予以否定的证据资料，排除对估价人员的干扰，提高司法估价效率。如果举证人提供的资料有遗漏或者不一致，估价人员仅凭其取得的资料是难以发现的，又如举证人有故意、恶意行为，证据中有虚假成份而没有被发现，可能导致估价人员作出不准确，甚至是错误的估价结论。这不仅是由哪一方承担法律责任的问题，实际上会因此产生一个错误的判决，或者侵害了当事人的合法利益，进而降低了司法公信力。
（二）为司法拍卖提供价格参考
这里的司法鉴定估价主要指资产处置时的估价，目的是对处置因查封、扣押、抵押状态的房地产进行估价，作为司法拍卖确定保留价的依据。
理论上，对标的物进行估价时，要反映市场一般价格水平，但由于社会资金对涉诉资产瑕疵的担心，以及对涉诉资产上是否有其他权利的不明确，因而对待司法拍卖标的物的青睐程度并不高，司法拍卖成交率一直处于低位，影响了债权人正当权利的及时实现。在法院委托估价时，有的估价机构为了获得较大的经济利益，出具的估价结论与市场一般价格水平持平，甚至个别情况下比市场一般价格水平要高出，导致司法拍卖一拍不成交、甚而三次拍卖均流拍的情况。实践中，有的估价机构在估价时，估价比市场一般价格水平稍低（通常不低于市场一般价格水平的80%），便于司法拍卖时一拍成交，这种做法是可取的。进入司法拍卖环节的一般是对被执行人的资产进行强制执行，从及时实现当事人的合法债权，做到案结事了、社会和谐的工作要求看，司法拍卖应以拍卖成交为目的。三次拍卖均流拍的情况不仅拖延了当事人债权的实现，同时增加了双方当事人的诉累，司法资源也支出较多，这与中央解决纠纷机制要程序简洁、效率要高、效果要好的要求有较大差距。因此，该类案件的估价要真正与司法拍卖衔接好，估价机构的收益应与司法拍卖成交率挂起钩。
（三）因审判、执行的需要估价工作方式、方法有所调整
实践中，房地产司法鉴定估价因在审判、执行环节的不同，其工作方式、方法稍有不同。
在审判环节的鉴定估价着重于还原案件事实。法院委托估价机构，以还原房地产争议时点的价格或价值，解决当事人分歧和争议。估价结论反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物真实的价值水平，是特定估价，是裁判的依据。在委托程序中，通常应组织当事人对估价结论初稿进行异议、听证，尽可能地还原案件事实。
在执行环节鉴定估价着重于提供参考价格。法院委托估价机构，以确定案件执行时段房地产的价格或价值，解决执行中拍卖、变卖的价格依据。估价结论反映的是某一地域、当前某一时间段、某一特定物一般的价值水平，是参考性估价，是执行的依据。由于该类案件委托估价时，通常出现申请执行人强烈要求降低估价价格，以利变现维权，被执行人强烈要求提高估价价格，以满足己方债务的需要。如果进行异议与听证工作，让当事人对估价结论给予先行评价，很容易影响估价机构独立、自主地开展估价工作，也容易产生估价机构向当事人或法院妥协的现象，易发生估价机构出具虚假估价报告的问题。
两个环节所带来的差异要求司法鉴定估价机构在诉讼中要适时调整工作方式、方法，采取更加灵活、谨慎、公正的态度处理好法院的委托工作。从这个角度看，房地产司法鉴定估价在人民法院审判、执行工作环节起着非常重要的作用。
二、能减少当事人损失和防范国有资产流失
如对被拆迁、消除等现场已不存在的房产进行估价，尤其是牵涉因政府行为造成的纠纷案件，如拆迁补偿、赔偿等。法院审判部门对估价对象没有任何有效认定的情况下，如仅靠照片、描述、回忆等进行估价，估价的结果能否真实反映该无形物的实际价值？是否造成当事人损失？如果因为依靠估价结论，政府多付给了行政相对人补偿、赔偿款，则实际造成了国有资产的流失，这种责任由谁承担等等系列问题，要求房地产估价机构对这类“无形房地产”估价时，在指派估价师、现场勘验、调查取证、整理归纳、出具结论等环节都应慎之又慎、多方求证、综合评判。
《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）规定只有依法取得二级以上资质的房地产估价机构方能从事司法鉴定业务，并颁布了11条规定阐明房地产估价机构的法律责任，这从准入及责任承担等方面进行严格规范。建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》第六条明确了房地产估价，当事人可委托房地产估价机构或房地产估价事务所进行。但涉及国家征收税费、由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿，其估价必须由当地人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构承办。从相关法规要求来看，因房地产特殊的位置固定性、价值昂贵性和耐久性，政府对房地产估价机构的要求也是及其严格的。人民法院在委托房地产鉴定估价时，亦应严格按照有关法规的要求，把好估价机构的资质关、鉴定估价程序关、质量关。
三、能为稳定资金流动安全，维护国家财税政策提供警示
诉讼中，常见有两种类型的估价，一是涉房地产抵押贷款估价，这类估价是借款方寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的估价。二是涉特定房地产交易估价，交易双方须按确定后的估价值，计算缴纳税费等。
实际生活中，无论是房地产抵押贷款，还是涉税房地产交易，如果房地产估价机构确定估价值畸高、畸低，都会侵害相关方的正当利益。一方当事人因估价结论的不当，得到不适宜的经济利益，如超越责任限制的借贷、较少的缴纳税费等情形，冲击金融管理秩序，损害国家财税政策，既影响了社会经济健康有序发展，又对社会民众产生不良的心理暗示。这种情形在社会经济发展中广泛存在，影响较为广泛，侵蚀不少人的正常心理，社会上因此出现“疯狂”的借贷潮、投资潮，出现大量的不良贷款、不良资产。
因此，在法院诉讼时，房地产估价机构不仅仅是一个机构或中介的身份，司法鉴定估价很大程度上能发现日常估价活动中存在的上述问题，其科学、公正的鉴定估价结论能警示有关机构注意自身资金管理风险，指导民众良性交易，维护国家税收安全，对提高全社会诚信交易、合法经营，消除社会发展两极分化，有不可或缺的导向作用。
四、能为房地产产品消费提供参照
近几年，我国房地产市场运行火爆，商品房价格的高挺与消费者的刚性需求产生矛盾，当经济现状满足不了需要时，就会滋生不正当消费现象：或集毕生积蓄去抢购、或挪用资金去投资，更有人大量囤积房产待涨，把与民利益长期相关的房产作为迅速攫取个人财富的商品。即使是房产租赁与二手房转让，也出现大量不正常现象。诉讼中的估价结论，在一定程度上成为当事人进行经济活动的参照标准，对于民众了解房地产市场发展趋势，合理评判意向产品价格，理性消费房地产产品，有其积极的作用。司法实务中，很多拍卖竞买意向人主要通过估价报告所展示的内容决定是否参与竞拍。
综上，随着我国房地产市场的进一步完善和发展，房地产估价师更要深入房地产市场，熟悉市场价格行情，把握房地产市场中的经济规律和价值规律，更好地进行房地产价格估价和市场预测，进一步利用自己所熟悉房地产市场和房地产估价的专长，挖掘房地产市场价值内涵，为减少当事人诉争、防范国有资产流失、稳定资金流动安全、纠正消费观念偏差，建设公平、正义、和谐、可持续发展的社会主义国家提供自己的智力支持。
房地产司法鉴定估价异议与答复
河南国银律师事务所& 李慧萍 王建军
各位来宾大家好！非常荣幸参加本次“房地产司法鉴定估计论坛”。今天与房地产司法鉴定估价相关的行业主管领导、法院的技术部门的领导、行业协会和专业机构的专家和负责人共聚一堂，各抒己见，共同研究探讨解决房地产司法鉴定估价中的突出问题，力求完善房地产司法鉴定估价制度，规范房地产司法鉴定估价程序，提高房地产司法鉴定估价报告的公信力，维护司法的公正和效率。刚才几位专家的真知灼见使我受益匪浅。我是一名执业律师，从我的执业角度出发，可能更多关注的是房地产司法鉴定估价报告作为证据在法庭审理或执行过程中一些凸显的问题。
近年来在司法审判和执行过程中涉及房地产司法鉴定估价的案件呈上升趋势。司法鉴定报告的公允性、法定性、专业性为司法机关公正处理纠纷起到了积极的作用。案件审理中某一待证事实或专业数据一旦由估价机构出具司法鉴定报告的，在没有法定情形下，法院利用和采信鉴定报告中的专业数据和法律事实的程度非常高。司法鉴定估价报告在诉讼证据中也可谓是“证据之王”。也因为司法鉴定估价报告证明力在诉讼中的重要性，直接关乎诉讼当事人实体权利的处理，所以司法鉴定估价报告也成为诉讼各方当事人争议的焦点问题。
在司法实践中，送达司法鉴定估价报告后或质证时，结论不利的一方当事人往往对司法鉴定估价报告提出异议，要求重新鉴定。异议种类包括：（1）对估价机构和估价师主体资质或资格的异议，如：将房地产司法鉴定估价委托给其他专业评估机构、房地产估价机构资质等级、现场勘查人员不具备估价师资格或少于两名注册房地产估价师等。（2）对鉴定机构的执业准则的异议，如：利益冲突应回避未回避、与一方当事人有不正当交易等。（3）对鉴定报告存在重大疏漏或缺项的异议，如：鉴定范围遗漏或重复，影响鉴定结论的重大因素未考虑等。（4）对鉴定结论与市场价值产生重大差异的异议，如：明显违背市场价格，超过市场价值20%以上的差异等。(5)对专业估价过程的异议，如：评估方法、估价依据和数据来源、评估参数和计算过程等环节选取不当或违反行业规范等。
对当事人提出的异议法院一般采用下列步骤处理和答复：(1)按照《民事诉讼证据规则》第二十七条的规定审查是否存在重新鉴定的情形。如果存在，当事人申请重新鉴定获得准许，反之则不准许；(2)由估价机构对当事人提出的异议进行答复，如果估价结论有部分缺陷和瑕疵的，通过补充鉴定解决处理；(3)通知鉴定人出庭作证，在庭审中接受当事人的询问，提出专业意见。
按照上述解决当事人提出异议的方法和答复，本人认为会出现几个问题。(1)法院按照《民事诉讼证据规则》第二十七条审查估价结论时，对第（二）、（三）项情形中涉及专业技术问题时，特别是上述提出异议种类当中，认为估价结论明显违背市场的价值差异、认为评估方法、估价依据和数据来源、评估参数和计算过程等环节选取不当或违反行业规范的异议，法院很难作出判断，即使组织鉴定人和当事人参加的出庭质证，也难解决这类专业问题。(2) 由估价机构对当事人提出的异议进行答复，本人认为这样更不利于解决异议。司法鉴定估价报告出具后，鉴定机构或鉴定人为维护自身的专业性和报告的严谨性，是否在答复时避重就轻。另外，由出具估价报告的鉴定机构或鉴定人进行答复，这种方式很难使提出异议的当事人信服，当事人往往存在很大的对抗性，不利于解决当事人的异议。因此造成当事人在诉讼各个程序和阶段提出新的异议和申请重新鉴定。这时法院可能迫于这些专业问题陷入两难境地，可能导致重新估价、重复估价。
本人认为形成这种局面的原因很多，主要是（1）法律制度层面。《城市房地产管理法》规定：国家实行房地产价格评估制度；国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。相应地，建设部、国土资源部分别出台了规章和一系列规范性文件，实行了房地产估价师执业资格考试制度和注册制度。但是，房地产估价除了《城市房地产管理法》的两条原则性规定之外，无法可依。有关房地产估价的司法鉴定，各个部门、各个省市更是各行其是，已经影响到司法的公正和效率。这也是大多专家、学者、和司法工作者提出的建章立制建议。（2）行业管理层面。房地产估价司法鉴定属于经济鉴证类行业，在如何区分和规范资产评估、房地产估价、土地估价、在建工程造价鉴定、在建工程估价等不同专业特性的机构准入，有待进一步明确。（3）专业规范层面。在房地产司法鉴定估价委托、鉴定程序、估价方法、估价依据、相关技术参数选取与运用、主要计算过程等专业技术方面缺乏统一的标准和规范，导致不同的估价机构出具的估价结论差异较大。
本人单从房地产司法鉴定估价异议与答复角度分析，认为应当建立征询意见制度和专家意见制度。即在估价机构出具正式估价报告前，将估价机构和鉴定人的基本情况、鉴定资料的选取、鉴定程序、估价方法、估价依据等相关事项征询法院、各方当事人，听取他们的意见和观点，允许各方当事人补充鉴定资料。对于合理的意见和质证的补充鉴定资料在正式估价报告中予以采纳，对于法院、各方当事人不清楚不了解的事项给予专业解释和答复，并以书面形式记录和确认，从而最大限度消除当事人对鉴定估价的异议。在征询意见过程中，当事人对估价机构专业性问题的解释和答复仍持有异议的，法院可采用由法院和估价行业组织共同建立的专家库中选取专家，对当事人提出的异议出具专家意见或出庭发表专业意见，由法院根据估价结论、当事人异议理由、专家意见决定是否采信或重新鉴定。
建立征询意见制度和专家意见制度好处在于，（1）使得鉴定估价过程透明、公开，减少当事人的疑虑；（2）促进当事人积极配合鉴定和履行提供鉴定资料的义务，减少“法律事实”与“客观事实”不一致的鉴定估价结论；（3）提高估价机构的专业技能，强化鉴定人的责任心，严格要求按照执业标准和专业规范开展鉴定工作；（4）依托房地产估价行业协会，发挥业内专家的作用，在当事人坚持提出异议的情况下，听取专家（第三方）的意见和观点，有利于化解当事人的异议和抗性，也有利于法院解决估价结论是否采信或重新鉴定问题。并且专家意见制度也有相应的法律依据，《民事诉讼法》第七十九条规定：“当事人可以申请人民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业问题提出意见”。
但是，建立征询意见制度和专家意见制度还要在立法和制度规范方面予以完善。争取在相关法规或司法解释中确定专家及其专家意见的法律地位，明确在处理房地产司法鉴定估价异议时须参考专家意见。对征询意见的程序、内容、操作流程等事项还需制定专业、细致的标准规范。
以上是本人从律师角度分析解决房地产司法鉴定估价异议的一些浅薄意见，希望能够抛砖引玉。
谢谢大家！
创新是估价行业的生命力所在
河南宏基房地产评估测绘有限公司& 丁金礼
【摘& 要】随着城市高层建筑的日益增多，因受相邻建筑物影响，致使房屋的通风、采光状况受损的纠纷及诉讼案件不断出现。法院针对采光纠纷案件中赔偿损失标准不明的问题，往往委托房地产估价机构进行司法鉴定评估。房地产估价机构和房地产估价师也因为此类估价项目缺乏标准、依据而产生困惑。笔者曾遇到一宗房地产采光损失司法鉴定评估案例，与法院协商、接受委托、现场查勘、出具报告、异议答复等环节颇具特色，启示良多。
【关键词】创新& 房地产采光& 估价& 启示
一、一宗房地产采光纠纷司法鉴定评估案例始末
（一）案由及感想
河南省南阳市某县城区某住宅区一楼住户，因南侧居民新建住宅楼影响其房屋采光，遂以影响相邻采光为由诉至法院要求赔偿损失。经法院承办人员多次调解无法达成一致意见，后原告申请鉴定。
据了解，当地法院自2005年以来受理此类相邻不动产通风采光纠纷案件共40件，法院过去处理该类案件时，只是原则上引用《民法通则》第83条规定“不动产的相邻各方应当按照有利于生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等各方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”和《物权法》第89、91、92条的规定“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”至于在什么情况下采取停止侵害，排除妨碍，赔偿多少损失上，没有具体的规定，对相同的案件在处理上各法官裁量处理的尺度不同，造成同案不同判，当事人意见较大。由于房屋采光影响程度以及房屋价值贬损额度难以确定，严重影响了此类案件的判决，法院技术部门也深感困惑。
因业务关系，当地法院技术部门负责人询问我们公司能否承担该司法鉴定估价项目。我们公司过去曾探讨过房屋采光分析及房屋采光受损价值贬损评估等技术问题，但没有估价实务经验。得知此事后，我们一方面感到技术难度大，缺乏估价依据及标准，当事人不容易接受；另一方面感到估价机构和估价师的知识能力还有明显不足，不能解决新的房地产估价需求，不能为社会提供有效的现代中介服务。但考虑我们有一定的技术积淀，且探索创新是房地产估价机构义不容辞的责任。我们答应先查勘现场、研究相关资料后再做进一步决定，法院技术部门负责人欣然同意。
（二）查勘及估价
2011年12月22日，正好是冬至日，我们与法院技术部门负责人及法官达到现场。经实地查勘测量，原告与被告系南北邻居，被告在其土地使用范围内未经规划批准建设了一栋6层房屋，高出地面21米，距北边的原告房屋仅8.8米，并对其他数据进行了测量。被遮挡房屋室内光线昏暗，南侧光线不如北侧，中午不得不开灯照明。
为寻求一个科学的方法，使双方当事人能够信服，为法官裁判时提供参考依据，经与法院技术部门探讨，采用两步走的方法进行评估：一是测量确认是否影响通风采光及影响的程度；二是根据影响通风采光的程度，对被侵害的房地产进行贬值性评估，即评估出该房屋在受到侵害前后的房地产市场价值，从中计算出差价，为审判提供赔偿参考依据。
（三）异议及答复
经过采光分析及房屋采光受损价值评估，最终得出房地产采光受损贬值额为4万余元。估价报告出具之后，被告方通过法院提出书面《异议书》。回复《异议书》是司法鉴定估价的重要步骤，也是估价机构的应尽义务，更是体现估价机构在司法鉴定估价中的价值所在。如果不能有理、有据予以回答，可能使司法鉴定评估前功尽弃，既影响了司法工作效率，在法院系统中造成不良影响，也会影响房地产估价机构在社会和当事人中的形象。尽管我们事先有心理准备，但未料到该《异议书》有一定的专业水准，可能得到相关专业人士指点。我们在认真研究《异议书》后，遵循“解释有理有据、内容客观公正、回复紧扣异议、词语精炼有彩”的原则，逐条予以回复，得到了当事人的认可。
（四）结案及思考
最终法院承办人员根据我们公司的评估结果进行判决，得到双方认可，均未上诉并履行完毕。通过这次评估创新活动，法官有了参考标准，当事人也认为裁判有依据，收到了良好效果，我们更受到了锻炼和提高。之后其他法院纷纷联系此类鉴定评估项目，我们也在此类评估创新过程中不断得到有关法官、律师的有益提示，采光分析及房屋受损价值评估技术逐渐成熟。同时我们也在思考：房地产估价创新不仅需要技术的提高，还需要有理念的更新，更需要社会责任感的增强。
二、房地产采光纠纷司法鉴定评估思路
（一）房地产采光损害的对象
房屋采光受损对被侵权人具有三方面的损害：一是对建筑物（房屋及其室内物品）本身损害，由于房屋不能正常通风和采光，造成房屋室内空气潮湿、不流通和房屋室内放置的物品易受潮变霉损害，影响正常使用。二是增加能源消耗造成的经济损失，由于采光不好，白天也得使用灯光照明，增加了灯具设施及电能源消耗，冬天寒冷增加取暖成本，致使经济支出增加。三是对被侵权人的身心健康的损害，包括生理健康、心理健康。
因此，影响通风、采光侵害的客体表面上是一幢房屋，实则是房屋及物品的使用寿命和居住人的身心健康。
（二）采光分析是房屋采光受损评估的重要估价步骤和依据
对个案来讲，采光影响程度有多大，法官缺乏专业知识，当事双方举证又相互不服，多移送法院技术部门，委托中介专业评估机构进行司法鉴定来确认影响的程度。采光影响程度决定房屋采光受损贬值幅度，因此，评估机构首先要进行采光分析，这也是房屋采光受损价值评估的前置条件及难点。
采光分析涉及地球科学知识、当地地理位置、当地相关标准、估价对象与周边房屋相对位置及高度等，需要估价机构测量分析计算，这也是当事人能否信服的关键，更是重要的估价依据。一般是测算冬至日或大寒日的采光情况。
（三）采用适宜的估价方法进行房屋采光受损价值评估
房屋通风、采光损失价值评估是房地产损害估价的一个类型，估价方法一般有损失资本化法、赔偿实例比较法和价差法。损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加在净收益损失年限内的现值之和，从而评估房地产价值减损额的方法。赔偿实例比较法是通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和修正，从而评估房地产价值减损额的方法。价差法是求取类似的无采光缺陷房屋和有采光缺陷房屋市场价值之差作为房屋采光损失价值的方法。
本次起诉案件中被侵害房屋为普通住宅，用于自住，租售比失调，无法计算客观的租金降低额，不具备损失资本化法的使用条件。同时，相邻侵权赔偿纠纷对某一城市来说案件数量有限，且个案特殊性较强，因此也往往不具备赔偿实例比较法的使用条件。
因此，本次采用了价差法进行评估。
不良的通风、采光条件将导致房地产价值贬损。一般来说，经济越发达地区，居民对居住环境的要求越高，通风、采光损害导致的房地产价值贬损也越大。相邻建筑物越近越高，被影响建筑物的光线、私密性、通风条件越差，压抑感越强。
通风、采光条件对房地产价值的影响因素包括：实物因素、区位因素、心理因素、生理因素、经济因素。
实物因素，主要是指通风、采光条件受影响之后，造成被侵害房屋潮湿，室内空气流通不畅，缺乏阳光照射杀菌，从而影响房屋及室内物品、构件的使用寿命。
区位因素，主要是指通风、采光条件受影响之后，造成被侵害房屋空气不清新，视觉环境差，严重的可能“改变”房屋的朝向，例如，原朝南的房屋因南侧房屋超高且距离太近，通风、采光条件极差，相当于房屋朝向全部“朝北”，从而影响房地产价值。
心理、生理因素，主要是指通风、采光条件受影响之后，造成被侵害房屋使用人压抑感增加，生理机能受损，从而影响房屋使用人的心理、生理健康，也影响潜在房屋购买人的买房欲望。
经济因素，主要是指通风、采光条件受影响之后，造成被侵害房屋的使用成本增加，效益降低，造成经济上的直接损失。
将这些影响因素测算成对房地产价格的减损幅度，再根据采光受损前的正常房地产价格，即可得出房屋通风、采光侵害的赔偿数额。
三、新兴估价项目对房地产估价机构的启示
（一）创新是做好房地产估价工作的基石
随着经济建设的快速发展、科技水平的不断提高以及人们维权意识的逐步增强，新的房地产司法鉴定评估业务会不断出现。房地产估价师必须与时俱进，及时更新知识，探索新的估价方法，在遵循《房地产估价规范》的前提下进行有益创新，满足社会对房地产估价工作的需求，为社会提供高质量的现代中介服务。估价机构未来发展无外乎两个方面：一是传统业务的巩固与提高，二是新兴业务的探索与创新。从某种意义上说，后者更具有发展潜力。同时，传统业务只有在创新中才能巩固、提高，守旧将使估价机构在低端业务上进行市场竞争，最终走向衰败。因此，创新是做好房地产估价工作的基石。
（二）房地产估价师继续教育制度有待于进一步完善
应鼓励有益创新活动，对在某些领域有突破且取得一定社会效果的创新项目，经中国房地产估价师与房地产经纪人学会认定，可给予较长时间的继续教育学时。同时改进继续教育内容，对已出现的新兴估价项目及其估价技术思路进行推介，并指出需要注意事项。这样可以更大限度地鼓励估价师去学习创新，以推动房地产估价行业健康有序地发展。
（三）保护知识产权，尊重有益创新
房地产估价并不是一项深奥的技术，一种新方法的运用一旦全部公开，很多估价师及估价机构就会效仿。在中国内地，一个地方一旦有两个以上机构掌握这种新方法，便会出现恶性竞争，将很快使有益创新“贬值”，从而挫伤学习创新的积极性。因此，建议各级房地产估价行业组织在推介有益创新的同时，对关键地方予以保密、保护。同时，鉴于目前套版凑数等不当估价行为尚未根除的实际，为防止借“创新”之名行“恶搞”之实，应对此类估价行为予以警示和限制。
（四）适时宣传创新项目，促进科研成果转化
对创新房地产估价项目，应通过适当途径进行宣传推广，使科研成果尽快转化为生产力。不仅能拓展估价业务范围，更能解决社会需求，甚至房地产估价行业组织可以利用行业影响力进行推介，为供需双方提供一个交流平台，促进房地产创新活动健康有序发展。
（五）加强横向协作攻关，提高技术创新质量
新兴房地产估价项目往往是多边缘学科的结合，仅靠房地产估价理论与方法及《房地产估价规范》是远远不够的，需要加强横向协作攻关。我们在承担这次司法鉴定评估项目中，与当地法院技术部门负责人充分沟通，更有幸的是该负责人是一个很有学术研究能力的法官，在交流研究中进一步提高了我们的创新水平。事后联合撰写发表了《在相邻通风采光纠纷案件中可采取贬值评估法计算赔偿标准》一文，在当地法院中有一定影响。
（六）不断增强责任意识，及时应对多方质疑
与其他发明创造一样，创新房地产估价项目也是在探索、质疑、再探索、再提高过程中逐步发展成熟的。房地产估价机构和估价师要不断增强责任意识，面对质疑不退缩不回避，沉着应对，及时答复质疑。当然，如果没有足够的专业技能，从事创新项目还应谨慎，这也是社会责任的另一方面表现。我们在这次司法鉴定评估过程中，及时回复了被告提出的《异议书》，对维护估价结果，及时处理诉讼案件起到了关键作用。
四、应注意的几个问题
（一）估价创新需要行业引导
目前房地产估价行业组织已关注有益创新活动，并在房地产估价报告中评审中予以加分，这是行业积极引导的措施之一，但还需要进一步指导，例如：列出需要创新或近期即将出现的创新领域、应注意的事项等，防止盲目创新。
（二）采光分析需要资格确认
创新项目中有些步骤需要资格确认，否则一旦当事人提出此类问题，估价机构往往无法律依据。例如：房地产采光分析需要何种资格才能进行？
本次司法鉴定评估项目之所以顺利，可能由于我们公司兼有房地产测绘资质的缘故吧。
（三）报告检查需要宽容对待
现在各地房地产估价行业组织都十分重视房地产估价报告质量，抽查估价报告是其中的一项重要措施。但是有些创新估价报告不是一般估价报告，如果按照目前的房地产估价报告评审标准，有些参数选取依据可能还不够充分，市场分析可能还不够透彻，评审分值可能较低。对待此类创新报告应给予宽容或由专家集体讨论评审，不至于用传统的标准去遏制一个有益的创新。
五、结束语
房地产估价师与房地产估价行业一起经历了二十年的风风雨雨，尤其是近10多年来从政府的房地产估价部门脱钩改制为自主经营的房地产估价机构后，有很多令人回味与感恩的往事和值得总结与探索的思考，但创新一直是我们远大美好的理想与孜孜不倦的追求，尽管还不尽如意，尽管尚有待完善，但我们会一致走下去！借河南省高级人民法院与河南省住房城乡建设厅联合举办的房地产司法鉴定估价论坛之际,以此与法院系统专家和各位估价同行分享，以期在两个领域内兴技术创新之风，求公平正义之本,谋持续发展之路。