金融调控政策及对房地产市场的影响--《中国房地产金融》2008年04期
金融调控政策及对房地产市场的影响
【摘要】：正1金融政策对房地产市场的影响机理金融政策作为中国房地产市场调控的重要手段,从2003年开始得到较多应用,中央政府从利率工具和信贷工具等方面,采用了调整利率、调整存款准备金、控制开发企业和个人的信贷规模等多种手段,对房地产市场进行调控,并且调控力度在不断加大。
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【关键词】：
【分类号】：F293.3【正文快照】：
1金融政策对房地产市场的影响机理金融政策作为中国房地产市场调控的重要手段,从2003年开始得到较多应用,中央政府从利率工具和信贷工具等方面,采用了调整利率、调整存款准备金、控制开发企业和个人的信贷规模等多种手段,对房地产市场进行调控,并且调控力度在不断加大。对于
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20080份文档政策决定房地产行情 关注四类公司
第1页:十城市表态延续楼市“限购” 影响房产行业哪些股？
第2页:摩根大通：中国房地产无法排除超调风险
第3页:政策决定房地产行情 关注四类公司
第4页:太平洋证券：凤凰涅 浴火重生
第5页:山西证券：从中央经济工作会议看2012年房地产行业
第6页:海通证券：调控方向看投资 政策优化看房价
第7页:招商证券：房地产调控与中等收入陷阱
第8页:广发证券：2012年房地产行业投资策略会纪要
第9页:湘财证券：失衡、调整和再生
第10页:国都证券：长期成长性无忧 12年判断先抑后扬
第11页:爱建证券：价格下降城市增多
第12页:东兴证券：促销已使一、二线城市销售略回升
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第15页:万科A:销售不如预期降价效果仍待观察
第16页:世茂股份:厦门项目是后期关键，全业态模式继续拓展
第17页:金地集团:受益供应上升，11月销售略超预期
第18页:华业地产:地产锁定安全边际，矿业进展顺利
第19页:中天城投:可结资源丰富，财务杠杆合理
第20页:金融街2011年三季报点评:商业龙头，业绩靓丽
　　政策决定房地产 关注四类公司
　　在经历了“史上最严调控年”之后，2011年中国房地产政策不但没有放松，反而持续加码，“限购”是2011年楼市调控的主旋律，目前全国已有46个城市进行“限购”。“限购”对控制房价产生积极效果，房价涨幅放缓，甚至下滑，这预示着房地产政策已基本见底，但是否调整还要看行业和经济基本面。
　　需求遭政策、高价双挤压
　　楼市经历了“由松到紧”、“由模糊到具体”的严厉调控后，政策叠加效应扩大，需求在政策的打压下日益萎缩，不仅限制了投资投机性需求，也“误杀”刚性需求和改善性需求。同时，房价大幅上涨已经将部分刚性需求挤出。2010年我国房价收入比8.32倍，上海房价收入比15.45倍，均高于3~6倍的国际标准，说明我国居民购房压力较大。因此，需求的释放需要政策配合和房价理性回归。
　　供给量仍在累积 去库存压力大
　　我们对主要城市的供给量进行了跟踪，北京、青岛、上海、南京、广州、深圳等城市可售面积不断增加，2011年11月六大城市可售面积分别为1505万平方米、1043万平方米、889万平方米、533万平方米、 495万平方米、219万平方米，除深圳可售面积小幅下跌外，其他城市可售面积均创下近期新高。2011年以来的房屋新开工增速和房地产投资增速决定了未来几个月的供给增速仍将保持较高水平，若没有需求释放的配合，各大城市供给量累计还将延续，预计将一直延续到2012年中期。
　　随着供给量的累积，行业仍处于再库存状态，一直延续到2012年中期，预计年中达到库存高点。从新开工面积和销售面积来看，销售面积一般领先新开工面积8个月左右，通过新开工面积增速测算2012年6月左右，房地产库存将达到最高点，之后在新开工面积下降的作用下，库存增速放缓，甚至下降，市场开始去库存化。
　　失衡―调整―再生
　　目前，楼市进入深度博弈阶段，价格调整已经开始，若政策没有松动，量价调整将是大概率事件。房企现金流恶化将加快量价调整到来，我们预计房价下降20%左右成交量会明显上升。
　　房地产板块的走势越来越脱离行业基本面，而与政策变动关联度提高，政策左右房地产板块走势。“房价不死，调控不止”，房价调整刚拉开序幕，严控政策短期退出可能性不大，房地产板块仍将维持较低的估值水平，在失衡中调整，在调整中再生。我们预计2012年中期政策松动的可能性较大，政策松动后股价可能重拾升势，修复估值。
　　操作策略
　　2012年地产板块的行情主要由政策决定。我们预计房地产调控政策将经历“见底-微调-松动-放松”四阶段，行业基本面尤其是量价调整和投资下滑是政策演变的主要驱动因素。
　　地产板块目前的估值水平基本上处于历史最低位，行业平均PE约13倍。行业估值安全边际较高，一旦政策调整，板块将迎来股价修复行情。投资者可重点关注以下四类公司：一蓝筹类公司如毛利率较高，业绩稳健，持续增长能力较强。二资源类公司。如涉足金矿、锰矿、煤炭等资源领域，战略转型的可能性较大的和等。三类公司。如战略转型城市运营商的。四园区类公司。如具有新三板概念并向地产扩张的等。
（责任编辑：周壮）
概念板块行情
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流入板块涨跌幅流入资金最大贡献涨跌幅
金融板块12.3%12/5523.65%
流出板块涨跌幅流出资金最大贡献涨跌幅
金融板块12.3%12/5523.65%
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