关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税、土地增值税、契税政策摘录_百度文库
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关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税、土地增值税、契税政策摘录
营​业​税​、​土​地​增​值​税​、​契​税
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&&&&&&&&&&&&&&&&福建省地方税务局#####分页#####&您好：　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：&&&&根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：单位销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。至于你公司销售不动产具体营业额的计算，请提供相关资料询问当地主管税务机关。&&&&上述回复仅供参考。有关具体事宜请直接向主管地税机关咨询。　&&欢迎您再次提问。&&2人赞同
其它答案：共0条相关内容等待您来回答12712263227编辑推荐财税资讯会计中心税务中心财税问答政策法规共享中心产品服务会计人生互动交流论坛精华湖北金环：拟转让其所持有湖北金环房地产开发有限公司股权项目资产评估说明_湖北金环(000615)_公告正文
湖北金环：拟转让其所持有湖北金环房地产开发有限公司股权项目资产评估说明
公告日期：
湖北金环股份有限公司拟转让其所持有
湖北金环房地产开发有限公司股权项目
资产评估说明
京都中新评报字（2013）第0068号
共二册第二册
北京京都中新资产评估有限公司
湖北金环房地产开发有限公司股权转让项目-资产评估说明
关于资产评估说明使用范围的声明.............................................................................3
企业关于进行资产评估有关事项的说明....................................................................4
一、委托方与被评估单位概况.........................................................................................................4
二、关于经济行为的说明.................................................................................................................9
三、关于评估对象与评估范围的说明..............................................................................................9
四、关于评估基准日的说明...........................................................................................................10
五、可能影响评估工作的重大事项说明........................................................................................10
六、资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明....................................................................11
七、资料清单...................................................................................................................................12
资产评估说明...............................................................................................................15
一、评估对象与评估范围说明.........................................................................................................15
二、资产核实总体情况说明.............................................................................................................16
三、评估技术说明.............................................................................................................................17
四、评估结论及分析.........................................................................................................................46
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湖北金环房地产开发有限公司股权转让项目-资产评估说明
关于资产评估说明使用范围的声明
本资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检
查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给
其它任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方与被评估单位概况
本项目委托方为湖北金环股份有限公司，被评估单位为湖北金环房地产开发有限
公司，其他评估报告使用者包括涉及本次经济行为的其他有关方及国家有关部门等可
依据国家法律、法规明确规定的评估报告使用者。
(一)委托方概况
企业名称：湖北金环股份有限公司
住所：湖北省襄阳市樊城区陈家湖
法定代表人：朱俊峰
注册资本：人民币贰亿壹仟壹佰陆拾柒万柒仟叁佰圆整
公司类型：股份有限公司（上市）
营业执照注册号：9688
成立日期：日
经营范围：粘胶纤维、玻璃纸制造销售（有效期至日）；精制棉、
化纤浆粕生产和销售（不含籽棉和皮棉等棉花制品）；纺织机械设计制造；化纤产品生
产技术咨询；对实业投资（不含国家限制投资的行业）；批零兼营通信产品（不含无线
电发射设备）、黑色金属、建筑材料、针纺织品、纺织原料；棉短绒收购，房屋租赁；
货物进出口及技术进出口（不含国家限制或禁止企业经营的货物及技术）。
（二）被评估单位概况
企业名称：湖北金环房地产开发有限公司
住所：襄阳市樊城区建设路16号
法定代表人：蒋岚
注册资本：壹亿元
公司类型：有限责任公司
营业执照注册号：053
成立日期：日
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经营范围：房地产开发销售（凭有效资质证书开发、经营）；房地产投资，能源交
通开发投资，高科技项目开发投资，旅游景点建设及城市基础建设的投资。
1、历史沿革
湖北金环房地产开发有限公司原注册名为襄樊泰跃投资有限公司，于2001年6
月22日在襄樊市工商行政管理局办理了工商登记，注册资本为壹亿元。实收资本为壹
亿元。股东为北京泰跃房地产开发有限责任公司、北京东方永兴科技发展有限责任公
司，北京泰跃房地产开发有限责任公司出资比例为80%，北京东方永兴科技发展有限
责任公司出资比例为20%。2004年6月变更为襄樊纯昊投资有限公司，2005年8月公
司股东变更为湖北金环股份有限公司、湖北化纤集团有限公司。湖北金环股份有限公
司出资比例为99%，湖北化纤集团有限公司出资比例为1%。2010年1月公司更名为
湖北金环房地产开发有限公司，2010年5月，湖北化纤集团有限公司将持有公司1%
的股权转让给湖北化纤开发有限公司，变更后现股东为湖北金环股份有限公司、湖北
化纤开发有限公司。湖北金环股份有限公司出资比例为99%，湖北化纤开发有限公司
出资比例为1%。
2、经营情况
湖北金环房地产开发有限公司自成立共开发两个房地产项目，其中“泰跃.朝阳”
项目已建成交付，“金环.御江苑”项目于2011年初动工，正处于建设中，已开始预售。
3、近二年资产、负债及财务状况：
资产负债及财务状况简表
金额单位：人民币万元
主营业务收入
利安达会计师事
武汉众环会计师事务所
武汉众环会计师事务所有限
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务所有限责任公司
有限责任公司
4、执行的主要会计政策
（1）财务报表的编制基础
公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部
于日颁布的企业会计准则，并基于本附注第二部分所述的主要会计政
策、会计估计而编制。
（2）遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公
司的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
（3）会计期间
自公历1月1日至12月31日止为一个会计年度。
（4）记账本位币
采用人民币为记账本位币。
（5）金融工具
公司按照投资目的和经济实质对拥有的金融资产分为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款及应收款项和可供出售金融资产四大
（6）应收款项
公司采用账龄分析法对应收款项计提的坏账准备的比例如下：
应收账款计提比例%
其他应收款计提比例%
1年以内（含1年）
1-2年（含2年）
2-3年（含3年）
3-4年（含4年）
4-5年（含5年）
①存货的分类
公司存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中
的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。包括开发成本、开7
发产品等。
②发出存货的计价方法
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存货发出采用加权平均法核算；
③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
A、存货可变现净值的确定：产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的
商品存货，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可
变现净值。需要经过加工的材料存货，以所生产的产品的估计售价减去至完工时估计
将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。为执行
销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。若持有
存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值应当以一般销售
价格为基础计算。
B、存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于
成本时，提取存货跌价准备。本公司按照单个存货项目计提存货跌价准备。
计提存货减值准备以后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的
金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
④存货的盘存制度
本公司存货采用永续盘存制。
⑤低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品采用一次摊销法；包装物采用一次摊销法。
（8）固定资产
①固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用年限超过一
年的单位价值较高的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时，按取得时的实际成
本予以确认：
②各类固定资产的折旧方法
公司固定资产折旧采用年限平均法。
各类固定资产的折旧年限、残值率和年折旧率如下：
固定资产类别
年折旧率(%)
房屋、建筑物
办公设备及其他
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③固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在资产负债表日对各项固定资产进行判断，当存在减值迹象，估计可收回金
额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，
计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计
期间不再转回。
④融资租入固定资产的认定依据、计价方法
公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该项固
定资产的租赁为融资租赁。融资租赁取得的固定资产的成本，按租赁开始日租赁资产
公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者确定。融资租入的固定资产采用与自有
固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时将会取得
租赁资产所有权的，在租赁资产使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能
够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折
公司适用的主要税种及税率如下：
应税营业收入
城市维护建设税
应缴纳流转税额
教育费附加
应缴纳流转税额
企业所得税
应纳税所得额
（10）所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直
接计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得
税费用计入当期损益。
当期所得税是按照当期应纳税所得额计算的当期应交所得税金额。应纳税所得额
系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后得出。
本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差
异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。
（二）委托方和被评估单位之间的关系
湖北金环股份有限公司（委托方）持有湖北金环房地产开发有限公司99%的股权
（被评估单位）。
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二、关于经济行为的说明
根据《关于湖北金环房地产开发有限公司拟股权转让情况说明的函》，湖北金环股
份有限公司拟转让其所持有的湖北金环房地产开发有限公司股权，特对该经济行为所
涉及的湖北金环房地产开发有限公司审计后的全部资产和负债进行评估，为股权转让
提供价值参考依据。
三、关于评估对象与评估范围的说明
（一）本项目的评估对象是湖北金环房地产开发有限公司于评估基准日股东全部
权益的市场价值。
（二）本项目的评估范围为湖北金环房地产开发有限公司于评估基准日全部资产
和负债，并且由湖北金环房地产开发有限公司提供的清单载明：
金额单位：人民币万元
非流动资产
长期股权投资
投资性房地产
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动负债
净资产（所有者权益）
其中：流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。其中，
存货为27,442.15万元，占全部流动资产的87.21%，占资产总额的86.24%。存货主要
为湖北金环房地产开发有限公司正在开发的房地产项目。
固定资产包括房产和设备类资产。设备类资产主要为办公车辆和办公用电子设备。
房屋建筑物为湖北金环房地产开发有限公司位于襄阳市泰跃朝阳小区的1幢房地产，
房屋所有权证证号为“襄樊市房权证樊城区字第号”。设计用途为会所，现
对外出租。
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负债包括流动负债和非流动负债。流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工
薪酬、应交税费、其他应付款。非流动负债仅为长期借款。
（三）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，无
帐外资产。
（四）利安达会计师事务所有限责任公司对湖北金环房地产开发有限公司的财务
报表进行了专项审计，以“利安达审字【2013】第1011号”出具了无保留意见的审计报
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日是日。
基准日是根据经济行为文件，本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，
评估基准日对评估结果没有重大影响，能较为准确地反映相关资产的最新状况，并尽
可能地与相关经济行为的实现日接近等原则，确定资产评估基准日。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
（一）委估房屋建筑物的房屋为小区会所，根据有关法律规定,社区应该配有相应
的会所,承担部分服务业主的功能，但是被评估单位对该房屋已办理了产权证，证载权
利人为被评估单位，与开发待售的正常商品房屋不同，性质较特殊。
（二）存货―产成品评估明细表第3项“6#道班用房”，是拆迁襄棉铁路专用线马
路旁搬道房后，还建给襄棉铁路专用线的搬道用房。因襄棉改制，拆迁主户不明确，
故只还建了房屋，未办拆迁还建协议及产权转移手续。
（三）存货―在产品评估明细表第7项“开发成本\泰跃朝阳”为公司原项目―泰
跃朝阳项目一宗用地面积为7022.1平方米的待拆迁土地，账面价值为4,088,196.4元，
该土地为被评估单位已开发完成的泰跃朝阳项目的遗留未开发土地，因该宗地地面建
筑物拆迁难度大，而且已开发完成的泰跃朝阳项目建成后总建筑面积已超规划容积率，
无法再进行正常开发。
（四）公司前期开发的泰跃朝阳项目，已于2008年8月全部开发完毕,项目开发
前批准的土地容积率为1.5，后经襄阳市规划局核准将土地容积率调整为2.35。根据《襄
樊市市区国有土地使用权出让规划管理暂行办法》规定，超规划的容积率指标的房地
产开发项目应补缴土地出让金，该项目容积率指标从1.5调整到2.35时，被评估单位
未与国土资源局签订《国有土地使用权出让合同补充协议》，也未补交相应的土地出让
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金。泰跃朝阳项目开发完后经襄阳市规划局核实的容积率指标为2.4，大于规划局前期
调整核发的容积率指标2.35，超规划面积4069平方米。对以哪个指标作为补交土地出
让金的基数存在争议。被评估单位何时补缴土地出让金以及最终补缴的实际金额以当
地国土局正式文件为准。
（五）开发产品中有两处房产为抵债房产。此两处房产为开发产品中的泰跃.朝阳
项目的一期14-903号房，房屋面积143.35平方米，泰跃.朝阳项目的二期21-202号，
房屋面积913.68平方米。日，湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部与
公司签订协议，由于公司原因，湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部无法参与泰跃.
朝阳三期的工程建设，公司应支付给湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部310万元
作为拆迁补偿及利息损失的补偿费。公司同意湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部
用拆迁补偿费310万元（不含税）冲抵湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部指定人
购买商铺的首付款，并办理银行按揭手续时，首付款比例由贷款银行确定，310万元
冲抵以后不足部分，由购买人用现金补齐，付款方式同其他业主一样。但截止至2012
年8月31日，湖北建兴建筑工程有限公司未按上述协议执行，也未办理房屋按揭贷款
购房手续。此两处房产目前由湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部的有关人员使用
（六）长期借款全部为抵押借款，以位于人民西路的土地及正在开发的金环.御江
苑项目房产做抵押，土地证号：襄阳市国用（2011）第号，土地他项权
证号：襄阳他项（2011）第518号。在建工程为位于樊城区人民路商品住宅楼（金环.
御江苑）1幢的7套和2幢26套房屋，已办理的他项权证分别为襄阳市房建樊城区字
第号和襄阳市房建樊城区字第号。
六、资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明
（一）资产负债清查情况说明
本次资产清查评估的范围是：截止日湖北金环房地产开发有限公
司审计后的全部资产及负债。具体评估范围以湖北金环房地产开发有限公司申报的资
产清查评估明细表为准，凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。
2、清查工作的组织
日，委托方和产权持有单位收到评估机构提供的资料清单和评估
明细表，随即向各有关人员布Z，开始填写资产清查评估明细表。
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在清点资产基础上，公司派专人负责填报资产清查评估明细表，评估人员对各类
资产进行了认真的清查核实。资产清查核实工作于日结束。
（二）未来经营和收益状况预测说明
湖北金环房地产开发有限公司于日重新核发取得《房地产开发企
业资质证书》（二级），证书编号：鄂房开【2012】F20001号。湖北金环房地产开发有
限公司作为房地产开发企业，目前正在建设的项目只有“金环.御江苑”项目，公司也
无储备土地以及拿地计划，公司未来经营具有很大的不确定性，故本次不采用收益法
进行评估。
七、资料清单
1、委托方和产权持有单位企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、公
司章程等；
2、湖北金环房地产开发有限公司评估基准日及前两年审计报告等其他财务资料；
3、资产清查评估明细表；
4、部分资产的购Z发票、购货合同、付款凭证等；
5、房产证、土地使用权证和车辆行驶证等；
6、银行对账单、现金盘点表等；
7、委托方和产权持有单位承诺函；
8、其它相关资料。
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（本页为“关于进行资产评估有关事项的说明”签字盖章页，无正文）
委托方（盖章）：湖北金环股份有限公司
委托方法定代表人或授权人（签字）：朱俊峰
二一三年三月五日
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（本页为“关于进行资产评估有关事项的说明”签字盖章页，无正文）
被评估单位（盖章）：湖北金环房地产开发有限公司
被评估单位法定代表人或授权人（签字）：蒋岚
二一三年三月五日
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资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
本次资产清查核实的范围为湖北金环房地产开发有限公司基准日审计后的全部资
产及相关负债。评估人员对这些资产和负债进行了抽查复核，具体类型包括：流动资
产、非流动资产、流动负债和非流动负债。清查核实的内容包括清查核实资产类型、
产权状况、形成过程及账面价值、实物资产的数量、存放地点、品质、技术状况等。
于评估基准日日，列入清查核实范围内资产和负债的账面价值如下：
1、流动资产：清查前账面值为314,641,520.56元；
2、非流动资产：清查前账面值为3,533,530.45元；
其中：固定资产：清查前账面值为3,118,022.76元；
3、流动负债：清查前账面值为166,315,728.45元；
4、非流动负债：清查前账面值为69,300,000.00元。
（二）实物资产的分布情况及特点
1、实物资产分布情况及特点
湖北金环房地产开发有限公司实物资产主要包括存货、房屋建筑物、运输设备、
电子设备，实物资产账面值合计277,539,485.41元，占资产总额的87.23%。
2、实物资产分布情况
实物资产均位于襄阳市樊城区。
3、各项实物资产特点
（1）存货分布情况及特点
截止评估基准日湖北金环房地产开发有限公司开发的房地产项目，存货包括产成
品和在产品。产成品为湖北金环房地产开发有限公司库存商品房，为湖北金环房地产
开发有限公司所建“泰跃朝阳”项目之剩余房地产，资产位于襄阳樊城区朝阳路。在
产品为湖北金环房地产开发有限公司“金环.御江苑”和“泰跃朝阳”两个房地产开发
项目的开发成本支出。
（2）设备类资产
设备类资产主要为电子设备、车辆，电子主要为办公电脑、空调和打印机等；车
辆主要为办公用车等。
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该公司设备主要分布在租赁的办公区和项目售楼部。
（3）房屋建筑物
房屋建筑物为1项办公用途的房屋建筑物，位于襄阳市泰跃朝阳小区的1幢房地
产，房屋所有权证证号为“襄樊市房权证樊城区字第号”。设计用途为会所，
现已对外出租。
该房屋为钢混结构，共3层，建筑面积1,374.53平方米，地面铺地砖；内墙及天
棚刷乳胶漆；外墙墙砖。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
湖北金环房地产开发有限公司账面无记录的无形资产。
（四）企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量。
湖北金环房地产开发有限公司没有申报的表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或
者评估值）。
无引用其他机构出具的报告。
二、资产核实总体情况说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程。
根据国家有关资产评估的有关法规规定，于2013年3月初，我们按如下清查程序
对评估范围内的全部资产和负债进行了清查核实：
1、评估人员指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料
（1）首先由评估人员辅导企业财务和资产管理人员填写资产评估申报明细表及准
备资产评估资料；
（2）然后由企业财务和资产管理人员对评估范围的资产和负债按资产评估申报明
细表的内容进行全面清查核实和准确填报，同时按评估资料清单要求准备相关的产权
证明、历史成本支出明细、资产质量状况、其他财务和经济技术指标等相关评估资料。
2、评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料
（1）评估人员通过询问、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业
务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；
（2）评估人员在执行现场调查时，根据重要程度采用抽样等方式进行调查；
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（3）评估人员从市场等渠道独立获取资料，及从委托方、被评估单位等相关当事
方获取资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取资料。具体评估资
料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料和专业报告等。
3、资产清查及调查方法
（1）对现金进行监盘；
（2）对银行存款，核对账面值与银行对账单及余额调节表的勾稽关系；
（3）对应收款项，通过询证及检查原始凭证核实；
（4）对于固定资产，核查房屋所有权证、土地使用证、设备发票、车辆行驶证等
权属证明文件；与企业有关人员座谈，了解固定资产概况；对固定资产进行现场勘察；
（5）对其他资产及负债，通过检查原始凭证等进行清查。
4、清查调整说明
经过评估人员清查核实，未发现需作调整的事项。
（二）影响资产核实的事项及处理方法。
无影响资产核实的事项。
（三）核实结论
经过资产清查，企业申报资料满足了“账表相符、账实相符”的评估要求。
三、评估技术说明
资产基础法
（一）评估范围
本次流动资产评估范围包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存
货。具体情况如下表所示：
金额单位：人民币元
24,553,457.41
3,845,150.42
3,194,478.26
8,626,971.82
其它应收款
274,421,462.65
314,641,520.56
流动资产合计
（二）评估程序
1、进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对；
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2、到现场进行原始凭证的查验、监盘、函证等核实工作；
3、收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料；
4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定
5、完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。
（三）评估方法
1、货币资金
货币资金包括现金和银行存款。
账面价值36,427.65元，由湖北金环房地产开发有限公司财务部出纳保管，币种为
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次，对
企业出纳的盘点进行监盘；以盘点日的经核实的金额，加上评估基准日至盘点日支出
现金金额，减评估基准日至盘点日收入现金金额作为评估基准日实有金额。经核实，
评估基准日实有金额与评估基准日账面金额一致，则以核实的账面金额作为评估值。
经上述评定估算程序，得出评估结论：现金的评估值为36,427.65元。
（2）银行存款
账面值24,517,029.76元，为湖北金环房地产开发有限公司在当地交通银行等10
家分行（支行），开设的10个存款账户，币种均为人民币。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次，将
银行存款清查评估明细表中银行账户金额与对账单核对，如与对账单的金额一致，则
确认该账户的银行存款数。如与对账单金额不一致，则要求企业提供银行存款余额调
节表，检查未达账项的内容；如未达账项不影响企业的净资产，则确认该账户的银行
存款数；如未达账项影响企业的净资产，则对银行存款账户进行调整，以经核实的调
整后账面金额作为评估值。
经上述评定估算程序，得出评估结论：银行存款的评估值为24,517,029.76元。
2、应收账款
账面余额为4,235,870.60元，计提坏账准备390,720.18元，账面价值为3,845,150.42
元，主要为应收的售房款。
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评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，经逐项分
析应收款收回的可能性，以预计可收回金额确定评估值。具体评估方法如下：
（1）应有个人售房款，共计110户，应收购房款701,507.02元，个人购房者其房
产证已办，因售房合同全款签订，受购房优惠、面积差异和价格折让等，尾款无法收
回，评估为零。
（2）应收泰跃卫星技术发展有限公司工程款2,000,000.00元，
2005年，泰跃卫星技术发展有限公司与湖北金环股份有限公司的控股子公司股权
Z换后，和湖北金环房地产开发有限公司同为湖北金环股份有限公司的子公司，泰跃
卫星技术发展有限公司拆借2,000,000.00元被湖北金环股份有限公司的大股东占用，
湖北金环股份有限公司的大股东变更后，该款项收回难度较大，根据账龄分析按应收
款的40%估算坏账损失。
（3）应收襄樊润海大酒店等4户购泰跃.朝阳项目的一期14-903号房和泰跃.朝阳
项目的二期21-202号房款，共计1,534,363.58元。日，湖北建兴建筑工
程有限公司第五项目部与公司签订协议，由于湖北金环房地产开发有限公司原因，湖
北建兴建筑工程有限公司第五项目部无法参与泰跃.朝阳三期的工程建设，湖北金环房
地产开发有限公司应支付给湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部310万元作为拆迁
补偿及利息损失的补偿费。湖北金环房地产开发有限公司同意湖北建兴建筑工程有限
公司第五项目部用拆迁补偿费310万元（不含税）冲抵湖北建兴建筑工程有限公司第
五项目部指定人购买商铺的首付款，并办理银行按揭手续时，首付款比例由贷款银行
确定，310万元冲抵以后不足部分，由购买人用现金补齐，付款方式同其他业主一样。
但截止至日，湖北建兴建筑工程有限公司未按上述协议执行，也未办
理房屋按揭贷款购房手续。此两处房产目前由湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部
的有关人员使用当中。待此协议履行后应收襄樊润海大酒店等4户购房款，款项可以
评估人员经上述评估方法及程序，应收账款的评估风险损失为1,501,507.02元，
原坏账准备评估为零。
经上述评定估算程序，得出评估结论：应收账款的评估值为2,734,363.58元。
3、预付账款
评估基准日账面余额为3,194,478.26元，共计14项，业务内容主要为预付的工程
款、材料款等。
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评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。经核实，
预付武汉创兆节能有限公司等4户泰跃.朝阳项目的材料款和设计费，共计12,709.77
元，泰跃.朝阳项目已完工因发票未取得，评估基准日后无法取得相应的服务和材料，
评估为零。其他预付款，评估人员现场核实日，该预付账款的货物还未交付，或服务
还未提供，评估人员通过函证，检查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，
进行账龄分析等程序，综合分析判断，以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回
货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计作为评估值。
经上述评定估算程序，得出评估结论：预付账款的评估值为3,181,768.49元。
4、其他应收款
账面原值为4,046,246.66元，计提坏账准备124,427.92元，账面净值为3,921,818.74
元，主要为应收的关联单位往来款、职工备用金、代收契税、维修基金和借款等。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，经个别认
定法判断其他应收款收回的可能性，以预计可收回金额确定评估值。个别认定结果如
（1）应收原襄樊市政府等18项，共计金额2,592,212.89元，系2005年股权对价
转入，后因湖北金环房地产开发有限公司的母公司湖北金环股份有限公司，其大股东
变更，上述款项多年未清收，历经多年人事变动，款项收取风险较大，根据历史收款
情况评估风险损失为应收全款的40%。具体项目详见下表：
欠款单位（人）名称（结算对象)
410,000.00
湖北枝江酒厂
中行襄城支行
个人所得税
建辉马正林
850,000.00
业主印花税
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襄樊市政府
1,006,771.16
中国人寿襄樊分公司
2,592,212.89
（2）代收契税等9项，共计614,127.57元，系泰跃.朝阳项目因实测面积大于合
同面积，经协商由湖北金环房地产开发有限公司承担的契税和维修基金，以及应有湖
北金环房地产开发有限公司承担其他费用。因泰跃.朝阳项目已完成，款项无法收回，
评估为零。
（3）应收湖北泰跃投资集团有限公司826,075.39元往来款，
湖北泰跃投资集团有限公司为湖北金环股份有限公司大股东，湖北金环股份有限
公司的大股东变更后，该款项收回难度较大，根据账龄分析按应收款的40%估算坏账
（4）其他款项以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成
相应资产和权益的金额的估计作为评估值。
评估人员经上述评估方法及程序，其他应收款的评估风险损失为1,911,721.51元，
原坏账准备评估为零。
经上述评定估算程序，得出评估结论：其他应收款的评估值为7,986,560.89元。
（1）评估对象概况
此次评估之产成品为湖北金环房地产开发有限公司库存商品房。为湖北金环房地
产开发有限公司所建“泰跃朝阳”项目之剩余房地产，建筑面积合计1204.78平方米，
账面价值合计2,978,735.46元。详见下表：
建筑面积（m
账面值（元））
410,632.52
2,483,841.94
2,978,735.46
经评估人员现场勘查并查阅相关资料，了解到：
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评估明细表第3项“6#道班用房”，是拆迁原襄棉铁路专用线马路旁道班房后，还
建给原襄棉铁路专用线的道班用房。后因襄棉改制，被拆迁人主体不明确，故只还建
了房屋，未办拆迁还建协议及产权转移手续，本次评估对该房屋按照账面值保留。
（2）评估方法
除评估明细表第3项保留账面价值作为评估值外，其余3项采用现行市价法进行
由于评估人员收集了比较详尽的待售房地产资料，故根据评估基准日市场价格并
扣除相关税费后确定评估值，此评估值包含了土地价格。
计算公式为：评估值＝市场价格*（1-销售税费比率-销售费用比率）
（3）评估测算过程
①商品房市场价格
根据评估对象在评估基准日销售的市场价格，并参考周边区域同类房地产市场价
格，确定评估对象市场价格。具体如下：
其中第1项和第4项涉及抵减工程及拆迁款。此两处房产为开发产品中的泰跃.朝
阳项目的一期14-903号房，房屋面积143.35平方米，泰跃.朝阳项目的二期21-202号，
房屋面积913.68平方米。日，湖北建兴建筑工程有限公司第五项目部与
金环公司签订协议拟承建其三期工程，由于金环公司原因，湖北建兴建筑工程有限公
司第五项目部未能参与泰跃.朝阳三期的工程建设，金环公司应支付给湖北建兴建筑工
程有限公司第五项目部310万元作为拆迁补偿及利息损失的补偿费。金环公司同意湖
北建兴建筑工程有限公司第五项目部用拆迁补偿费310万元（不含税）冲抵湖北建兴
建筑工程有限公司第五项目部指定人购买上述商铺的首付款，310万元冲抵以后不足
部分，由购买人补齐，付款方式同其他业主一样。但截止至日，湖北
建兴建筑工程有限公司因银行按揭问题，未按上述协议执行。此两处房产目前由湖北
建兴建筑工程有限公司第五项目部的有关人员使用当中。评估时按该房屋买卖双方约
定成交价格抵减工程款及拆迁款后剩余部分再扣减相应税费后确定其评估值。据现场
调查及资料显示，该2项产成品抵减工程款及拆迁款后剩余价值为3,252,830.73元。
②销售税费
销售税费主要包括营业税金及附加、土地增值税等。其中：营业税金及附加为
5.8%，土地增值税按襄阳当地有关税收政策，非住宅类商业房核算为10%，据现场调
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查及资料显示，金环公司对上述房产已部分开具销售发票，销售税费已结清，剩余
4,726,011.00元未开具发票，则：
销售税费=4,726,011.00×（5.8%+10%）
=746,709.74元。
③销售费用
该2项产成品乃因特殊情况而未结算，实际上该项目整体基本已完成清算，评估
中不再考虑销售费用。
该2项产成品乃因特殊情况而未结算，实际上该项目整体基本已完成清算，评估
中不再考虑所得税。
经计算，评估表第1、4项评估值为：
3,252,830.73-746,709.74
=2,506,120.99元。
（4）评估结果
经计算，产成品评估结果为3,033,181.99元，比账面值2,978,735.46元增值54,446.53
元，增值率1.83%。
（1）评估范围
纳入本次评估范围的存货－在产品为湖北金环房地产开发有限公司“御江苑”和
“泰跃朝阳”两个房地产开发项目的开发成本支出，账面值271,442,727.19元。具体
名称及规格型号
账面价值金额
御江苑项目
267,354,530.79
其中：开发成本\御江苑-土地
110,858,858.00
开发成本\御江苑-其他土地费用
4,804,747.32
开发成本\御江苑-前期工程费
12,451,118.12
开发成本-御江苑-基础设施费
1,713,446.08
开发成本-御江苑-建筑安装工程费用
136,457,025.98
开发成本-御江苑-开发间接费用
1,069,335.29
开发成本\泰岳朝阳
4,088,196.40
271,442,727.19
（2）评估对象概况
①泰跃朝阳项目
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泰跃朝阳项目实际为金环公司原项目――泰跃朝阳项目一宗用地面积为7022.1平
方米的待拆迁土地，账面价值为4,088,196.4元，主要构成为土地出让金等。该宗地因
拆迁难度大，在泰跃朝阳项目开发时无进展，后已开发完成的泰跃朝阳项目建成总建
筑面积已超规划容积率，待拆迁地块从经济收益角度考虑已不可行，故搁Z。但将来
若在政府允许情况下重新规划容积率，则可再开发利用。
②御江苑项目
御江苑项目为被评估单位正常开发的房地产项目，由6栋高层建筑组成。
至评估基准日，1#、2#楼主体及砌体已完工，2#楼内墙抹灰4-14层、外墙抹灰10-17
层；3#楼主体结构至18层顶板；4#楼主体结构至21层顶板；5#楼主体结构至16层顶
板、6#楼主体结构至20层顶板。至评估基准日，评估对象均已取得预售许可证。
（3）评估方法
“泰跃朝阳”项目待拆迁地块，鉴于上述原因，本次评估暂按账面值作为评估值。
“御江苑”为正在进行开发的在建项目，已取得国土规划部门合法规划文件，有
符合规划的详细技术经济指标，适用于假设开发法评估。
假设开发法的基本原理是以土地按照规定设计用途、规划条件开发后预期可获取
的价值为基础，扣除正常的开发建筑成本、专业费用、管理费用、投资利息、销售税
费、合理的开发利润及土地增值税及所得税，求出总地价。
本项目为在建工程，尚有13套拆迁房之拆迁补偿款未支付，结合本项目开发现状，
计算公式为：
评估价值＝开发完成后的房地产价值－续建成本－拆迁还建成本－销售费用－销
售税金－所得税－投资利息－投资利润
式中：确定开完成后的房地产价值时，对已签订预售合同或已交付订金达成销售
意向的部分房产，根据销售合同或销售意向确定其价值，对于其余部分，根据房地产
的性质不同，分别采取市场比较法或收益法确定其开发完成后的价值；
续建成本根据项目整体预算情况及基准日前完成情况，结合现场勘察，进行调整
销售费用、投资利润，根据同行业上市公司去除极大、极小值后的平均水平确定，
销售费用率取3.49%；投资利润率平均为22.42%，因襄阳市属于国内房地产开发的三
四线城市，投资利润率打七折，最后取15.69%
营业总收入
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销售税金包括营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税等，销售税金、
所得税税率根据税法相关规定计取；
投资利息根据评估基准日适用的同期银行贷款利率确定。
（4）评估测算过程（御江苑）
①市场背景分析
2013年初至今，襄阳市房地产市场出现明显波动，2013年1月襄阳市新增商品房
20.46万方，当月商品房成交1500套，环比下跌23.59%，成交面积16.75万方，环比
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下降21.28%，成交均价5322.78元/平，环比上涨1.67%。2013年2月商品房成交量出
现环比下跌，当月成交775套，环比下跌48.33%，成交面积8.28万方，环比下降50.57%，
成交均化5565.83元/平。2013年3月，当月商品房成交1927套，环比增长148.65%，
成交面积22.05万方，环比增长166.3%，成交均价5473.55元/平，环比下降1.66%。
从数据上可以看出，现今襄阳市房地产以价换量，各大开发商纷纷降价已占据市场。
2013年新入市项目有：方圆名城，以超低价4988元/平起对外报价，国色天襄，以高
附加值低价位对外推广，均价在元/平，绿地中央广场等项目，均在市场上
以低价入市，高调刮起超性价比购房热潮，对襄阳房地产市场形成较大影响，同时对
本项目销售形成较大威胁。
②分析测算
A、土地登记状况
该项目总用地面积30,261平方米，其中建设用地面积24,557平方米，道路用地面
积5704平方米。国有土地使用证证号为“襄阳市国用（2011）第号”，登
记用途为住宅、土地使用性质为出让。
B、项目位Z
该项目位于襄阳市樊城区人民路与霁月路交汇处。四至范围为：北邻湖北银河纺
织股份有限公司、西邻霁月路、南邻人民路、东邻襄阳市物资回收公司。
项目区位图如下：
C、项目概况
该项目由湖北三江航天建筑工程有限公司承建、湖北鑫业建设项目管理有限公司
监理。至评估基准日，1#、2#楼主体及砌体已完工，2#楼内墙抹灰4-14层、外墙抹灰
10-17层；3#楼主体结构至18层顶板；4#楼主体结构至21层顶板；5#楼主体结构至
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16层顶板、6#楼主体结构至20层顶板。至评估基准日，评估对象已部分取得预售许
可证。项目建设现场图如下：
D、最高最佳使用分析
至评估基准日，评估对象已取得预售许可证。
根据被评估单位提供的规划许可文件及具体建设情况，“御江苑”项目技术经济指
标为：（1）用途：住宅。(2)容积率3.5。（3）建筑规模：该项目建设规模为6栋高层
住宅，1#楼为地上17层建筑、地下1层；2#楼为地上17层建筑；3#、4#楼为地上25
层建筑、地下1层；5#、6#楼为地上32层建筑、地下1层。总建筑面积103,317.68平
方米，不计入容积率的居民休闲配套公共建筑、地下停车场面积为17053平方米，可
出售面积85,881.00，可售住宅面积为77,938.00平方米，商业面积8,336.00平方米。（3）
地下停车位393个。（4）开发期：根据类似用途及结构的楼盘前期开发情况，确定待
估对象正常开发期为三年。
E、定价分析
对已经进行预售的部分以预售合同单价确定市场价值，未预售部分则参考该项目
已预售部分的销售单价及周边同类型项目销售单价、并结合襄阳市房地产市场现状并
分析预测其未来走势，综合确定其销售价格。
至报告出具日，“御江苑”已部分住宅已预售，预售建筑面积28,225.95O，住
宅单位均价为6,394.01元/平方米，已预售部分的景观、楼层、户型皆为项目中品质较
优的住宅单位。预售情况如下：
34,331,709.00
33,077,709.00
59,236,220.00
53,831,277.00
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180,476,915.00
周边在售楼盘住宅均价为元/平方米，将评估对象与上述四个项目地理
位Z、功能配套、硬件设施、装修标准、物业管理、周边环境等因素进行对照比较，
评估对象综合品质居中。根据评估人员现场调查，为应对房地产市场环境变化，“御江
苑”及周边楼盘均采取了多种促销手段、如在标价基础上打折、赠送装修、家电等。考
虑到房地产调控政策的不断深入，住房价格将逐步趋稳，且未来房地产政策具有不确
定性，故此处保守确定未预售部分住宅均价如下：
预计销售单价
预计销售额
6,145,259.30
7,564,124.55
88,041,591.22
201,926,560.04
303,677,535.11
“御江苑”项目的拟出售商业用房为与住宅配套的商铺，临主街铺面较少，此处确
定其销售 价格如下：
商业可售面积
商业预计销售单价
商业预计销售额
39,511,320.00
23,993,640.00
8,994,120.00
9,900,280.00
82,399,360.00
地下车位共393个，售价确定为70000元/个，计27,510,000.00元。
F、计算过程
a、开发完成后房地产价值
该项目已有部分住宅单位预售，商业及车位尚未销售，故开发完成后价值为：
开发项目开发完成后房地产价值=已预售部分合同单价*已预售面积+未预售部分
预计销售单价*可销售面积
预计销售单价
预计销售额
商业预计销售额
6,145,259.30
39,511,320.00
7,564,124.55
23,993,640.00
88,041,591.22
8,994,120.00
201,926,560.04
9,900,280.00
303,677,535.11
82,399,360.00
加住宅部分已预售额180,476,915.00元及车位预计销售额27,510,000.00元，共计
594,063,810.12元。
b、估算续建成本
续建成本=房屋预计总建设成本―已支出成本
●房屋预计总建设成本
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结合御江苑项目开发现状，房屋预计总建设成本包括前期工程费、建安工程费、
规费及专业费用、小区基础设施费用。具体如下：
Ⅰ前期工程费
前期工程费包括前期三通一平、场地平整、临时道路和水电等。根据项目开发规
模，确定前期工程费为30元/建筑平方米。
Ⅱ建安工程费
依据襄樊市房地局和物价局于日联合发布的《襄樊市市区房屋重
Z价格》（襄价服字[2008]59号文）中公布的房屋重Z价格，10层以上框架结构房屋
重Z价格为1300元-2000元/平方米，考虑到本项目地质条件较差、基坑施工工程量大，
取房屋重Z基价为2000元/平方米，该价格为2008年发布，根据湖北省统计局发布的
固定资产投资价格指数建安工程类指数，2008年2季度至评估基准日造价指数为1.08，
则本项目建安单方造价为：=2252元/平方米。
Ⅲ规费及专业费用
规费及专业费用包括工程勘查设计费、工程监理费、施工图审查费、城市基础设
施配套费用等。可分为按概算及建筑面积计取两部分，按概算计取部分为5.07%，按
建筑面积计取部分为213.90元。
则：规费及专业费用为：%+213.90=323.32(元/平方米)
Ⅳ、基础设施费用
基础设施费用包括小区内道路、供水、供气、排污、通讯、照明、绿化等支出。
此处估算为基础设施费用为95元/建筑平方米。
以上四项合计，房屋建设单方成本为：2,704.13元/平方米：
房屋预计建设成本合计为：2,704.13*103,317.68=279,384,438.02
●续建成本
至评估基准日，“御江苑”项目已发生房屋建设成本为151,690,925.47元，则续建
279,384,438.02―151,690,925.47=
127,693,512.55
c、遗留土地拆迁成本及不可预见费
至评估基准日，御江苑项目尚有20户拆迁户已签订拆迁合同但未支付拆迁款，根
据合同约定，上述20户拆迁补偿款为：13,863,163.59元。
d、销售费用
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参考同类房地产开发销售费用率水平，销售费用为销售收入的（开发完成后价值）
销售费用为：594,063,810.12?3.49％＝20,732,826.97（元）
e、销售税费
销售税金包括营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税等，各项税金
的计税依据其税率如下：
教育费附加
销售合同额
土地增值税
根据上述税率表，计算后确定销售税金：
销售税金＝开发完成后不动产价值×?5％×（1+7%＋3%）＋0.1%＋0.1%＋0.1%?
＋增值额×土地增值税税率
经计算，增值额为88,347,530.62元，增值率17.47%，适用税率为30%，则：
销售税金＝594,063,810.12×?5％×（1+7%＋3%）＋0.1%＋0.1%＋0.1%?
+88,347,530.62?30%
＝34,455,700.99＋26,504,259.19
＝60,959,960.17元
f、投资利息
根据襄阳市同类规模房地产开发项目开发周期并结合本项目实际状况，本项目开
发期为2年，后续开发期为16个月，假设项目评估值为V，后续成本费用按后续开发
时间均匀投入。
利息＝（后续开发成本费用×利率×后续开发期÷2）+V×利率×预计回收期
=141,556,676.14*6.15%*16/12*0.5+V*6.15%*8/12
=5,803,823.72
+0.0410V（元）
g、确定投资利润
如前述，按同行业上市公司投资利润率的7折计，取15.69%，则：
投资利润＝（评估价值＋续建成本）×15.69%
＝（V+141,556,676.14）×15.69%
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＝0.,242.49（元）
企业所得税率为25%，根据确定的各项收入及成本费用计算确定税前利润为
85,334,409.17元，则
所得税＝85,334,409.17×25%
＝21,333,602.29（元）
i、存货――在产品价值
确定评估值
将上述确定的各项数据代入公式，可得
评估价值＝594,063,810.12-141,556,676.14-20,732,826.97
60,959,960.17
5,803,823.72
22,210,242.49-21,333,602.29
公式两端均有评估价值，解方程可得：
评估价值＝268,358,500.00元
（取整）。
（6）评估结果
经评估测算，本次存货―在产品评估值为272,446,696.40元。其中“泰跃朝阳”
评估值4,088,196.40元，“御江苑”评估值268,358,500.00元。
（7）特别事项说明
至评估基准日，“御江苑”项目第1幢7套房地产和第2幢26套房地产已设定抵
押，抵押权人为交通银行襄阳市分行，抵押期限自日至2013年12月
存货评估值合计为275,479,878.39元。
6、房屋建筑
(1)评估范围
本次房地产评估范围为湖北金环房地产开发有限公司所属1项房地产，账面原值
3,024,911.00元，账面净值2,216,881.63元。
(2)评估对象概况
评估人员对委估房屋建筑物进行了实地勘察，评估对象为湖北金环房地产开发有
限公司位于襄阳市泰跃朝阳小区的1幢房地产，房屋所有权证证号为“襄樊市房权证
樊城区字第号”。设计用途为会所，现已对外出租。
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该房屋为钢混结构，共3层，建筑面积1,374.53平方米，地面铺地砖；内墙及天
棚刷乳胶漆；外墙墙砖。
(3)评估过程
①收集资料及准备
根据湖北金环房地产开发有限公司提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行账表
核对，并核对各房屋建(构)筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等；
查看有关建(构)筑物的工程图纸、竣工结算资料等；同时根据该公司的实际情况，填
写“房屋建筑物、构筑物状况调查表”。
②实地查勘
根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象，进行详尽的现场勘
查，对房屋建(构)筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外装修、使用
维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，查阅了主
要建(构)筑物图纸及相关资料，向房屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑
物的使用及维护情况。
③评估作价及报告
在实施了上述调查和勘察的基础上，根据委估房屋建(构)筑的具体情况，分别采
用收益现值法和市场法进行评估作价和撰写有关说明。
(4)评估方法
本次房屋建筑物的评估采用收益现值法。
收益现值法，是运用适当的资本化率，将预期的估价对象各期的正常纯收益折算
到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法，其基本公式如下：
预计年净收益以某一比例等比增长情况下的公式：
P――房地产价格
A――房地产年纯收益
R――报酬率
i――增长比率
N――土地使用年期。
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(5)评估测算过程
①计算年有效毛收入
根据被评估单位提供的租赁合同，其租期为5年，租约内第一年租金为15.16元/
平方米/月，次年租金较上一年逐年递增5%。根据评估人员进行市场调查，该租约内
租金与市场租金水平接近。
评估对象为住宅区内会所，其服务对象主要为住宅小区内业主，对比房地产租赁
市场其他类型房地产的租金水平，其变动幅度会较小，且随着房屋使用年限的增加，
其会在相当时期内保持稳定水平。此处假设租金在第5-10年内继续保持5%的增长，
第10年后租金水平保持不变。空Z率按2%计。
则：有效毛收入为.16*12*（1-2%）=245,053.41元。
②计算年运营费用
运营费用是维持评估对象房地产正常使用所必须支出的费用，包括维修费、管理
费、保险费以及税费等。具体如下：
A、年维修费
评估对象为钢混多层结构，根据襄阳市物价局发布的房屋重Z价格，确定其重Z
单价为1560元/平方米，年维修费取其建筑物重Z价格的2％。
则：年维修费为1,374.53*,885.34元。
B、年管理费
管理费用是为管理评估对象房地产经营活动所发生的各种费用，包括人员工资、
福利费、办公费、财务费用等，此处按照评估对象年租金收入的3％测算。
则：管理费为245,053.41*3%=7,351.60元。
C、年保险费
目前保险公司对房屋保险之保险费率一般为1‰--3‰。
年保险费按房屋重Z成本的2‰测算。
则：年保险费为1,374.53*%=4,288.53元。
税费主要包括为房产税、营业税及附加。
房产税：《省地方税务局关于房屋出租有关税收政策的公告》（2011年第3号）规
定，“对企事业单位、社会团体以及其他社会组织出租非住房（包括门面、写字楼等）
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取得的租金收入，按照13.68%的综合征收率计征税费。其中，房产税8%，营业税5%，
城市维护建设税0.35%，教育费附加0.15%，地方教育附加0.1%，印花税0.1%。”
则：年税费为245,053.41*13.68%=33,523.31元。
③计算年纯收益
年纯收益＝年有效毛收入－年运营费用
=245,053.41-42,885.34-7,351.60-4,288.53-33,523.31
=157,004.63元。
④资本化率的确定
资本化率采用安全利率加风险调整值的方法确定。安全利率取银行一年期存款利
率3.25%，风险调整值确定为3.75%，取资本化率为7%。
⑤可获收益年限的确定
收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。被评估对象所处泰跃
朝阳项目土地终止年限至2074年2月，评估基准日为日，土地剩余年
限为61.5年。则评估对象剩余收益年限为61.5年。
⑥收益价格的求取
评估对象为住宅区内会所，其服务对象主要为住宅小区内业主，对比房地产租赁
市场其他类型房地产的租金水平，其变动幅度会较小，且随着房屋使用年限的增加，
其会在相当时期内保持稳定水平。评估对象租约内租金在前5年保持每年5%的增长，
此处假设租金在第5-10年内继续保持5%的增长，第10年后租金水平保持不变。则：
评估值=157,004.63/(7%-5%)*(1-(1+5%)10/(1+7%)10
+157,004.63*(1+5%)10/7%*(1-1/(1+7%)51.5)*(1+7%)-10
=1,349,900.00+1,800,300.00
=3,150,200.00（取整）
根据上述测算，则评估对象房地产价值为3,150,200.00元。
7、机器设备类固定资产。
（1）设备概况
湖北金环房地产开发有限公司的设备类资产包括：车辆和电子设备共计49项。具
体情况详见下表：
金额单位：人民币元
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1,659,105.00
864,124.14
254,760.00
1,913,865.00
901,141.13
纳入评估范围内的资产主要为车辆和电子设备，车辆主要为办公用车等；电子设
备主要为计算机、空调、打印机等办公用设备；设备运行均正常。
该公司设备主要分布在公司办公区域内。
（2）评估程序
①明确评估目的和评估范围，做好现场前期准备。了解委托方的基本情况，明确
本次评估目的及评估范围，指导客户填列委估清单，收集客户提供的相关资料；
②现场勘察。核对委估清单与账目、实物的一致性。逐项核查委估设备的使用现
状，从设备的完整性、技术现状、外观情况等方面对委估设备进行鉴定；
③市场调查。查阅或电话咨询相关设备的现行报价，在对报价资料进行职业判断
的基础上，确定委估设备的现行购Z价；
④评定估算。参考相关行业标准，对委估设备进行评定估算，填写清查评估明细
⑤撰写设备评估技术说明。
（3）设备清查核实情况
①为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导该公司根据实
际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的基础。
②针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实
方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术档案，了解设
备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检修情况、更换的主要部件及
现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理
情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；到现
场察看设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明
细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式进行清查核实。
③根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到“表”、“实”
④关注本次评估范围内设备、车辆的产权问题，如：抽查重大设备的购Z合同、
逐一核对车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成
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⑤清查结果如下：以下电子设备因报废不能使用，已无实际价值，不能变现。
索尼摄像机
DCR-DVD703E
索尼9513647
笔记本电脑
1916W/X1600
笔记本电脑
VGN-S213C/B
笔记本电脑
SONYSZ36CP
2006年10月
2006年11月
dp420一体机
笔记本电脑
IBM7755-P2C
42寸液晶平板
140,150.00 11,393.81
（4）评估方法
根据评估目的，本次对设备采用重Z成本法进行评估。即首先用现时条件下重新
购建一个全新状态被评估资产所需的全部成本得出重Z成本，然后将被评估资产与其
全新状态相比，求出成新率。重Z成本与成新率相乘作为评估值。
计算公式为：
评估值=重Z成本×成新率
?重Z成本的构成及确定
重Z成本是指评估基准日委估设备达到现实状态所发生的全部费用。
A、对车辆重Z成本的确定
车辆的重Z成本主要包括购Z价（现行市场价格）、车辆购Z税、其它合理费用。
计算公式为：
重Z成本=购Z价+车辆购Z税+其它合理费用
a、车辆购Z价的确定：通过市场途径确定车辆的现行市场价格。直接向经销商或
制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格
b、车辆购Z税的确定：依据相关税费的规定，车辆购Z税为不含增值税车辆购Z
价的10%。其计算公式：车辆购Z税=购Z价÷1.17×10%。
c、其它合理费用的确定：其它合理费用包括验车费、牌照费等费用，根据不同车
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辆的具体情况确定。
B、电子设备重Z成本确定
其计算公式：重Z成本=购Z价
通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商或制造商询价，或参考商
家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其价格
可能的下浮幅度，确定设备的现行市场价格；部分已过评估使用年限的电子设备按市
场上的回收价作为评估值。
购Z价主要依据设备最新市场成交价格及市场询价，并参考产品报价手册（2012）
予以确定。
②成新率的确定
A、车辆成新率的确定
参考相关行业标准，确定车辆的经济寿命年限和经济行驶公里数。采用年限法、
行驶里程法、观测法测算车辆的成新率，按照孰低的原则，确定车辆的成新率。
a、年限法：
成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
b、行驶里程法：
成新率=（1-已行驶公里数/经济行驶公里数）×100%
c、观测法：
依据车辆的各组成部分对车辆的重要性确定各组成部分的权重，现场观察确定各
组成部分的成新率，加权平均得出整体成新率。
B、电子设备成新率
成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
（5）评估案例
案例一：奥迪(车辆清查评估明细表序号2号)
①车辆基本概况
名称：奥迪
型号：奥迪A6L
生产厂家：奥迪汽车有限公司
购入日期：2008年2月启用日期：2008年2月
牌照号：鄂F03899已行驶里程：141807公里
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账面原值：663,733.00元账面净值：373,551.72元
车辆主要技术参数如下：
发动机型号
8挡CVT手自一体
长×宽×高（mm）
多点电子喷射
9.4(L/100km)
②重Z成本的确定
现行市价：经网上询价及向汽车销售部门咨询，该种类型轿车的市场销售价格为
53万元左右，所以取购Z价为53万元。车辆购Z税为不含税车价的10%，新车上户
牌照手续费根据车辆所在地该类费用的内容及金额确定。
车辆购Z附加税：取不含增值税车价的10%；新车上户牌照杂费：300元。
车辆购Z税=530,000.00/1.17×10%=45,299.15（元）
车检牌照等其他费用=300.00（元）
重Z成本=购Z价+车辆购Z税+车检牌照等其他费
重Z成本=530,000.00+45,299.15+300.00
=575,599.15元取整575,600.00元
③成新率的确定
根据使用年限法、行驶里程法、观测法评估的成新率，按照孰低原则，确定车辆
经济寿命年限、经济行驶公里数，参考国家有关部门颁布的原汽车报废标准中的
有关规定，综合考虑汽车的制造质量、维修保养情况以及行业的经验数据确定。确定
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该车的经济寿命年限为15年、经济行驶公里数为500000公里。该车已行驶里程为
141807公里，已使用年限为4.65年。
A、里程成新率
里程成新率=(1－已行驶里程／规定行驶里程)×100%
里程成新率=(1－0000)×100%
B、年限成新率
年限成新率=(1－已使用年限／规定使用年限)?100%
年限成新率=(1－4.65／15)?100%=69%
依据车辆的各组成部分对车辆重要性原则确定各单元的权重，现场观察确定各单
元的成新率。详见下表：
气缸压力、机油压力较正常，燃油消耗正
发动机及离合
常，发动机运行较平稳，润滑情况较好，
发动机工作无异声
前后桥总成无变形，转向系统可靠，方向
前后桥总成
间隙符合要求。
变速杆挂档较灵活，档位准确，各密封部
变速箱总成
件无漏油。
车身无损伤，油漆艳丽，门窗关闭自如。
制动可靠，刹车距离符合要求，无漏油；
制动、电器系
电路、电源、点火、信号、照明、音响等
部件工作正常。
观测法成新率为67%
按孰低原则，确定该车成新率为67%
④评估值的确定
评估值=重Z成本×成新率
=575,600.00×67%
=385,652.00元
案例二：空调(电子设备清查评估明细表第23项)
设备名称：空调购Z日期：2011年12月
规格型号：KFR-35GW/K启用日期：2011年12月
生产厂家：格力设备数量：1台
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账面原值：2,700.00元账面净值：2,358.00元
该设备配Z齐全，主体结构完整，运行正常。
KFR-35GW/K
室内机噪音
?重Z成本的确定
通过查询中关村在线价格网及向格力的经销商询价，该型号空调的评估基准日购
Z价为2,400.00元，由于销售方负责运送和安装调试，故在确定重Z成本时无须考虑
运杂费和安装调试费，则该设备的重Z成本为2,400.00元。
③成新率确定
该设备自2011年12月启用至评估基准日止，已使用0.72年。经评估人员现场勘
查后认为:该设备功能完好，无故障记录，保养维护良好,并在经济使用寿命年限内，故
确定年限法确定成新率。
根据国家有关办公设备和电子设备折旧及报废标准，该空调的经济寿命年限为8
年，该空调已连续使用了0.72年。
年限成新率=（1-实际已使用年限/经济使用年限）?100%
=（1-0.72/8）?100%
④评估价值确定
评估价值=重Z成本?成新率
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=2,400.00?91%
=2,184.00（元）
（6）评估结果及分析
①评估结果
经过评估，委估设备类资产的评估净值为1,038,522.00元，比账面净值901,141.13
元，增值137,380.87元，增值率为15.25%（详见下表）。
机器设备评估结果汇总表
金额单位：人民币元
1,459,900.00
997,032.00
-199,205.00
132,907.86
-165,400.00
1,549,260.00
1,038,522.00
-364,605.00
137,380.87
②评估值增、减值的主要原因是：
A、车辆评估原值减值及评估净值增值。
车辆设备评估原值减值及评估净值增值。评估原值减值的主要原因是车辆的市场
价格为降价趋势导致评估原值减值；评估净值增值的主要原因应为会计折旧方法与同
评估的经济寿命年限不同，故导致评估净值增值。
B、电子设备评估原值减值，评估净值增值
电子设备评估原值减值，评估净值增值。电子设备评估原值减值的主要原因是电
子设备的市场价格为降价趋势；评估净值增值的主要原因应为会计折旧方法与同评估
的经济寿命年限不同，故导致评估净值增值。
8、递延所得税资产
递延所得税资产主要为坏帐准备影响所得税，账面价值415,507.69元。
清查时，主要核查企业的坏账准备计提方法与比例是否合理，并核查企业过去年
度的坏账准备是否有转回，转回的依据是否充分。以及企业目前的所得税是否享有优
惠政策。经清查，递延所得税资产计算依据充分。
递延所得税资产是根据可抵扣暂时性差异及适用税率计算、影响（减少）未来期
间应交所得税的金额。对递延所得税资产评估，应以可抵扣暂时性差异乘以企业所得
税率进行。
被评估单位可抵扣暂时性差异只为坏账准备，坏账准备在未来应收款项收回时，
应冲减原已计提的坏账准备。经评估，应收账款评估风险损失为1,501,507.02元，预
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付账款评估风险损失12,709.77元，其他应收款评估风险损失为1,911,721.51元，总额
为3,425,938.30元。企业适用的所得税率为25%。因此，递延所得税资产的评估值可
用下述公式计算：
递延所得税资产评估值=3,425,938.30×25%
=856,484.58（元）
递延所得税资产的评估值为856,484.58元，评估增值440,976.89元。
9、应付账款
应付账款账面值45,110,682.50元，主要为应付工程款和广告费。评估人员抽查有
关账簿记录、施工合同、预（结）算资料，核查是否有未达款项，并选取金额较大或
异常的款项进行函证，根据核查和回函情况确定应付款项的真实性和完整性，核实结
果账表单金额相符。
经综合分析应付账款询证函的回收情况及应付账款的性质及款项发生时间，对应
付账款的账面值真实性予以确认，为实际应承担的债务，按账面值确定评估值。
应付账款评估值为45,110,682.50元。
10、预收账款
预收账款账面值67,614,574.57元，主要为预收泰跃.朝阳项目房款和定金，预收金
环.御江苑购房款。评估人员首先审核报表、总账、明细账的一致性，在核对一致性的
基础上抽查其原始凭证，查阅相关合同，审核其业务内容及性质。其预收款未来企业
需要提供相应的资产，因此，以账面值确定评估值。
预收账款评估值为67,614,574.57元。
11、应付职工薪酬
账面值19,423.76元，为应付的职工工资等。
首先，评估人员进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次，
了解应付工资具体内容，调查被评估单位的工资福利政策；阅读有关的工资计算表、
计提凭证和账簿记录，核实相关计提、发放情况符合相关政策。以审计后经核实的账
面值作为评估值。
经上述评定估算程序，得出评估结论：应付职工薪酬的评估值为19,423.76元。
12、应交税费
应交税费账面值-3,240,544.63元，为应缴纳的营业税、企业所得税、土地增值税、
城建税和教育税附加等。评估人员首先查阅税务登记证，了解企业现行的税目、税率
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和税收优惠政策；然后根据近期税务稽查报告，查阅企业纳税凭证；最后通过对企业
账簿、纳税申报表，核实企业应纳税额计算正确，核实结果账表单金额相符。
评估人员在审核其报表、总账、明细账之间的一致性，然后对其计税依据、完税
凭证进行复核的基础上，应交税费的账面值真实，以账面值确定评估值。
应交税费评估值-3,240,544.63元。
13、应付利息
评估基准日应付利息账面价值1,343,034.00元，系应付的银行―8
月31日长期贷款利息。
评估人员取得公司的贷款合同，并对贷款额进行了发函询证，按贷款合同利息计
算并核实其支付利息情况，以其核实后的账面价值为评估值。
应付利息的评估值为1,343,034.00元。
14、其他应付款
其他应付款账面值55,468,558.25元，主要为工程质保金、关联单位往来款和职工
代扣代缴款等。评估人员核实了相关账簿记录、合同资料，并选取金额较大或异常的
项目核查其原始凭证，确定其真实性和完整性，核实结果账表单金额相符。
经核实，其他应付款项账面值真实，为实际应承担的债务，以账面值确定评估值。
其他应付款评估值55,468,558.25元。
15、长期借款
长期借款账面值69,300,000.00元，为湖北金环房地产开发有限公司向交通银行襄
阳分行取得的抵押贷款。
首先，评估人员进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次，
收集与长期借款有关的资料、说明。再次，计算核实借款利息计提是否正确。
经清查，长期借款为湖北金环房地产开发有限公司于2011年12月和2012年3月，
从交通银行襄阳分行取得的5000万元和2000万元抵押贷款，利息按季度由银行划扣
支付。评估基准日止账面价值69,300,000.00元，均为本金。
人民币借款以核实后账面值作为评估值。
经上述评定估算程序，得出评估结论：长期借款的评估值为69,300,000.00元。
收益法评估的说明：湖北金环房地产开发有限公司作为房地产开发企业，目前正
在建设的项目只有“金环.御江苑”项目，无储备土地以及拿地计划，另国家对房地产
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行业宏观调控，后期开发选址和楼盘售价具有很大的不确定性，故本次评估不采用收
益法进行评估。
四、评估结论及分析
（一）评估结论
湖北金环房地产开发有限公司在持续经营情况下，评估对象于评估基准日采用资
产基础法的评估值如下所示：
资产账面价值31,817.50万元，评估值31,898.12万元，增值80.62万元，增值率
负债账面值23,561.57万元，评估值23,561.57万元，评估无增减值。
净资产账面值8,255.93万元，评估值8,336.55万元，增值80.62万元，增值率0.98%。
资产基础法评估的评估汇总表
金额单位：人民币万元
非流动资产
其中：可供出售金融资产
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动负债
净资产（所有者权益）
资产基础法评估结果详见评估明细表。
湖北金环股份有限公司持有湖北金环房地产开发有限公司99%股权评估值为
8,253.18万元。
（二）评估结果与调整后帐面值比较变动情况及原因
经资产基础法评估，湖北金环房地产开发有限公司在评估基准日在持续经营状况
下账面净资产的评估价值为人民币8,336.55万元，比评估基准日账面值8,255.93万元，
增值80.62万元，增值率0.98%。
评估增值主要是固定资产评估增值所致，具体原因如下：
1、流动资产评估减值
北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层
湖北金环房地产开发有限公司股权转让项目-资产评估说明
流动资产评估减值70.55万元，主要是应收款项评估减值和存货评估增值，最终
导致流动资产评估减值。具体原因如下：
（1）应收款项评估减值原因：评估人员逐项分析债权收回的可能性与财务按账龄
核算的坏账准备存在差异导致评估减值。
（2）存货评估增值原因：
评估结果中包含了部分可实现的利润导致评估增值。
2、固定资产评估增值
固定资产评估增值107.07万元，主要是房屋建筑物和设备评估增值所致。具体原
（1）房屋建筑物评估增值的原因：
房屋建筑物账面价值为历史成本，评估结果中包含了预计可实现的利润，故评估
（2）设备类资产评估增值原因：
?车辆评估原值减值及评估净值增值。
车辆设备评估原值减值及评估净值增值。评估原值减值的主要原因是车辆的市场
价格为降价趋势导致评估原值减值；评估净值增值的主要原因应为会计折旧方法与同
评估的经济寿命年限不同，故导致评估净值增值。
?电子设备评估原值减值，评估净值增值
电子设备评估原值减值，评估净值增值。电子设备评估原值减值的主要原因是电
子设备的市场价格为降价趋势；评估净值增值的主要原因应为会计折旧方法与同评估
的经济寿命年限不同，故导致评估净值增值。
3、递延所得税资产评估增值
应收款项债权收回的可能性与财务按账龄核算的坏账准备存在差异导致递延所得
税资产评估增值。
北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层
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