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我贷款买房前没交住房公积金，后来又开始交了，那我怎么才能用公积金余额来冲抵贷款呢？我贷款在中国银行贷
提问者：网友&&&&
问题来自：江西.赣州&&&&
提问时间：&&&&
我来帮他回答▼
如果你满足条件，就可以申请的啊
回答网友：游客&&
回答时间：&&
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贷款买房如何最省
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　　沙龙视频：房贷如何最省钱　　　　　　&　　沙龙现场精彩回顾　　　　主持人：今天非常荣幸邀请到北京伟嘉安捷投资担保有限公司业务总监宛玉敏小姐，今天沙龙的主题是贷款买房如何更加省钱，这是网友们非常关心的话题，欢迎宛小姐。本来我们定的是康胜总经理，因为临时突然有些事情不能来到现场，就请到了业务总监宛小姐，欢迎各位网友积极提问。　　　　　关于房价和二手房问题　　　　羊倌：最近要买房了。不过看到一些情况，很犹豫。带我看房子的售楼小姐，手头有2套房子，都是用来等升值要出手的。所以我搞不清楚，自己是不是要成为这个泡沫最后的接盘者之一。　　宛玉敏：很多买房人都犹豫不定，不知道房价是涨还是降。如果是为了居住买房的话可能不会过多关注房子价格是涨还是降，因为我有迫切住房的需求。可以根据地理位置、能够接受的房屋单价、总价，能够接受的房屋首付的金额。房屋未来可能会有一些升值空间。　　主持人：大家都在说08年之后房价会降下来，我想可能有很多购房者会有这样的考虑，是不是等房价降下来之后再买放，您怎么看待未来房价?　　宛玉敏：就我个人观点而言，目前的趋势还是在上升的，只是说房价已经趋于平缓了，上涨的速度是比较慢的。有些国家奥运会举办完之后还有一个过渡期，还有几年的上涨期间。如果我不着急住房还可以再等五到十年就没有必要再买了，还是跟自己的需求有关系。奥运结束之后应该是三五年左右，房价不会有大幅度的下降的。　　lfeconometrics：请问专家，我想贷款买二手房，手续是否麻烦?而且听说二手房的税收都转嫁给买主了，这样一来，是不是还不如买一手房合算了呢?　　宛玉敏：现在购买二手房贷款的人群是比较多的，据不完全统计已经做了几年住房贷款的工作，贷款人数在上升，现在占到交易类的80%以上。关于手续是否麻烦，现在有些银行推出了直车式的贷款，在选择贷款时不了解一些政策和贷款品种，会比较麻烦一些。通过我们这样类型的担保公司，所有的担保手续都是由专业的按揭顾问操作的，只是客户提供贷款的相关资料，后续的手续都是我们来操作的。还有网友说二手房的税费都转嫁给的买主，这样是不是不如买一手房合算。购买二手房有营业税、个人所得税和增值税，有些会增加到买主身上，房价会提高，但是比一手房要合算一些。从二手房的位置、周边设施的成熟度都要比一手房高很多。　　小逃123：现在二手房贷款最多能贷多少啊?有没有什么限制?　　宛玉敏：二手房贷款最高可以贷到评估价的8乘，90平米以下的，90平米以上的房子最高是7乘。有房龄的限制，还有对区域的限制。现在在做的就是95年以后的房子，到2007年的房子，95年以前的房子有可能银行就会降低贷款乘数。地区限制现在有些银行是做城八区加上近郊区县的，有的银行都能做。　　小逃123：现在有很多银行都直接受理二手房，您的公司贷款跟他们有什么区别吗?　　宛玉敏：这是银行现在直科式的贷款，对于优质的客户比如VIP客户或者是工作单位非常好、年薪很高的，这样才为他办理手续。但是直科式贷款的放宽速度比较慢一些，我们这边在做的是过户、交完契税就可以申请银行放款了，如果是用户申请直科式贷款的话银行要求双方过完户之后新的房产证办理下来，并且做完抵押登记才可以，这样最少是两三个月才能完成。直科式贷款是借款人直接到借款银行申请贷款，现在好多银行有受理窗口，可以去咨询、询问。银行那边审核借款人的材料，让他提供一些收入证明，他直接去银行办理。　　关于还款方式和提前还贷问题　　　　phoebe_bank：专家，我要是提前还部分贷款后，是缩短贷款年限合算，还是每月降低贷款钱数合算?　　宛玉敏：有可能的话缩短年限，再提前部分还清，同时进行，每月还款额也减少利息也降低了。比如我贷了20万提前还了10万，每个月的还款金额已经降低了，再缩短年限之后利息就会减少。　　小逃123：专家您好，我有好朋友贷款买了房子，他想提前还款，请问您，房贷怎么提前还款能既省利息又不至于压力太大那?　　宛玉敏：有两种方式，一种是部分还清，还有是全部还清。如果这位朋友想部分还清的话需要先去银行了解一下，借款银行对于他提前还款是不是有限制或要求。如果部分还款是不是要提前做申请、需要多长时间。全部还清的话也会有提前还贷的要求。他提出的既省利息又不至于压力太大，根据自己现在的经济情况，少还一些。不要把手里的积蓄都作为提前还款。　　小逃123：请问提前还款的话怎么办啊?要不要收什么违约金或手续费什么的啊?&　　宛玉敏：现在到年底了办理提前还款的人比较多一些，每个银行要求不一样，有的银行是需要提前一个月做申请，要拿着借款身份证和借款合同亲自到银行做申请，有些银行通过电话申请就可以了。这位朋友如果决定提前还款的话最好是向借款银行咨询一下相关的流程和手续。至于违约金的问题，如果与银行签借款合同时没有涉及到违约金的金额是不收取的，如果是约定了违约金额的话是应该收取的。　　dadazhu：专家您好，我现在贷款买了一套房，请问如果准备提前还款的话，是不是选择等额的还款比较好呢?　　宛玉敏：有可能是自己预期几年之内的经济能力还可以选择部分海青建议大家选择等额本金，因为这是所有还款方式里最省钱的。　　主持人：是不是提前还贷的时候，特别要注意一下退保的问题?　　宛玉敏：对，有些保险公司退保有一个硬性要求，今天到银行结清全部贷款，但是今天没有去保险公司退保，你哪天去保险公司退保算你哪一天退保结束。最好是上午还款下午就去退保。　　高脚杯：如果我（年龄30岁）今年想买房子，预计40万元房款，首付最低要付多少?其余款项选择哪种贷款，还款期多少年合适?　　宛玉敏：根据这个网友的问题，他现在预计要买40万元的房子，现在国家对银行的贷款层数有一个规定，90平米以上可以贷70%，90平米以上可以贷80%。这样算的话应该是10万，要买40万元的房子可能性比较小一点，因为单价比较高。至于你选择的还款方式，如果觉得前期还款压力比较大的，可以选择定额本息的。如果现在还款没有问题可以选择等额本金的，因为利息会节省很多。现在国家限制了投机行为的贷款购房，从利率上会有一些调整，如果我是自主买第一套房的话可以享受银行的优惠利率。在申请第二套贷款住房时银行就会调整到基准利率，如果是第三套的话就会基准再上浮利率。目前来看是这样的，如果你买了一套之后再卖掉，还清贷款再买房贷款应该是没有什么太大影响的。　　tian_k_a：我现在有一套房子已经在贷款之中了，已经还了五年的贷款，当时买的时候银行给我选的是每月还月供相同的还款方式；但我听别人说还有另一种还款的方式比我现在这种更省钱请问对吗?如果是的话我可不可以改呢。另外我是否能用我现在的这套房子再重新贷款呢，我现在急用钱，谢谢!!!!　　宛玉敏：这也是目前咨询比较多的情况，现在已经贷款买了这套房子，之前大家没有过多考虑还款方式对自己贷款有什么影响，大多数人会选择等额本息，其实最省钱的是等额本金，其实是可以变更还款方式的。如果现在急需用钱的话我们可以提供同名转按揭。我们现在和几家银行在合作同名转按揭的业务，可以帮他在其他银行重新申请贷款。因为现在房屋都已经升值了，按照现在的评估价最高可以达到八成，把原来那个银行的借款还清，把房子再重新抵押给新借款银行，中间有一个贷款融资的差额部分，就可以拿出来做自己的用途了。刚才讲了抵押消费是解决我有完全产权的房子，急需用钱。这位朋友提出来的是我有贷款的房子，能不能再贷款其实也是完全可以的。　　小逃123：请问专家，我听说房贷有多种还款方式，您能告诉我都又哪几种吗?有没有什么差别啊，是不是选好了可以省钱啊?&　　宛玉敏：应该有四种，有三种是商业贷款的，有一种是适合于公积金的。商业贷款分等额本息、等额本金和双周供，这三种还款方式来比等额本金是最省钱的，其次是双周供，最不省钱的是等额本息。还有是自由还款法，这是在公积金贷款利才有的。规定有一个最低还款额度，根据每个月的收入来自定还多少钱可以第一个月还三千，第二个月还两千，是意义浮动的。等额本息适合于大学刚毕业，也包括收入比较稳定的人群。等额本金适合在30多岁左右，应该是事业的巅峰时期，而且预计到以后的收入会有所下降。因为等额本金是递减的。双周供是介于这两者之间的，它也算是比较省钱的，但是每个月的还本金额又是等额本息的金额。可以补偿两者的差距。　　wsm521：请问那种还款省利息，能举例说明吗?谢谢!　　宛玉敏：刚刚提到过三种，但是次序是等额本金、双周供、等额本息。　　tian_k_a：请问以前用的贷款还款方式要是现在想改的话能改吗?&　　宛玉敏：需要这位朋友到原借款银行咨询一下，是否可以更改借款方式，等额本息改成等额本金或双周供，如果不接受的话只能是换一家银行做同名转接的业务了。　　关于公积金问题　　　　fangchang123：您好，我最近想买房，公积金贷款是否能帮我解答一下?&　　宛玉敏：公积金贷款，我们公司预测应该会成为07年的一个重点业务品种。因为从现在国家利率调整来看，去年的时候利率已经有过两次调整了，但是只有公积金的利率没有调整，现在利率应该是4.95，10年之下，5年之上的，公积金要比商贷低很多。公积金贷款的限制是单位必须要给我购买住房公积金。最高不能超过52万。如果房子是100万，我想贷70万，如果做公积金的话因为有上限要求是52万，大家可以选择用贴息贷款。贴息贷款是可以申请52万的公积金，另外18万作为商业贷款，这样做一个组合。现在应该是最好的贷款组合方式。　　feiepuhuo：专家您好，我想问一下，公积金贷款和评估价有关系吗?&　　宛玉敏：公积金贷款跟评估之间的结合点是在二手房上，一手房是直接是房价。但是一手房贷款提供公积金的并不是很多。如果要申请公积金贷款资格公积金管理中心是要审核的。　　主持人：公积金贷款速度会不会比较慢呢?　　宛玉敏：刚才我说的4到7个工作日是商贷，公积金根据每个区域过户时间不同而定的，比如说朝阳区的房子，如果公积金办下来需要一个月多一些的时间。我们经常接到一些咨询电话我要办公积金是不是要半年才能办下来，大概要一个多月，时间还是要比商贷长一些。　　bunnygz：请问，我在广州汇储的公积金，能否在其他省份购房并申请公积金贷款呢?谢谢!&　　宛玉敏：可以做，有公积金转移的手续，比如从广州到北京工作需要有一个北京的接受单位把广州那边的转过来就可以了。　　dadazhu：请问我和我男朋友想贷款买房，但我自己公司已经上了公积金，但是缴纳的金额较少，可能还不够交首付，请问我可以跟普通贷款一起做吗?具体怎样来做啊?　　宛玉敏：可以做，公司给他缴纳的公积金比较少，比如只能是20万的公积金，需要30万的贷款，那就是20万的公积金加10万的贷款，做一个组合就行了。　　feiepuhuo：我的公积金已经停交好几年了，还可以用公积金来贷款吗?&　　宛玉敏：不行的，连续交存12个月，并且还在继续交存才可以。　　小逃123：我们单位给交的公积金很少，但是我男朋友的比较多，我们可以一起贷款吗?用我们两个人的公积金一起~~~&　　宛玉敏：双方如果是夫妻关系是可以用公积金缴纳比较多的一放贷款，如果是在婚前两个人是没有这种关系的，所以不能用他的公积金贷款。如果希望用男朋友的公积金贷款房子只能写男朋友的名字。　　买房族123：用公积金贷款需要什莫手续，用公积金贷款，要上多久才能贷款　　宛玉敏：公积金贷款手续提供的材料比较简单，不需要收入证明、也不需要单位的营业执照，这是市管公积金。国管的需要一些证明手续。现在是规定连续交存12个月以上，并且还在继续交存的。　　puti_tree：我平均月收入4500，每月要还2500的房贷，现在使用的是公积金贷款，请教专家，听说双周供可以节省还款金额，公积金可以双周供吗?另外，是否还有其他的选择可以让我节省还款金额?多谢!　　宛玉敏：现在公积金是比商贷利率低很多的，公积金只有一个还款方式自由还款。国管公积金只有等额本金和等额本息。如果是国管公积金的话可以选择等额本金，现在收入还可以，能够支付比较高的月供可以选择等额本金。如果月收入是4500的话还是有一些压力的。一般月供是月收入的一半甚至是更低才能维持小康或温饱的生活。如果月收入4500元，每月还2500已经很高了。　　bunnygz：如果不转换单位，在外地购房后能否用本地汇储的公积金申请公积金贷款?谢谢　　宛玉敏：如果在外地已经上了公积金，如果重新又开了公积金帐号，并且连续交存12个月以上也可以。　　ninhao：我在公司每个月都交公积金，朋友说，公积金贷款便宜，但我不知道它还有什么限制?如果可以，麻烦您给我讲一下。&　　宛玉敏：公积金贷款有一些特殊的要求，比如需要连续交存12个月以上，需要根据贷款的额度来确定是否公积金是合适的，因为公积金那边有3A级，一个A是贷款金额最高40万，如果是双A级是46万，3A级是56万，怎样评双A和3A呢?申请到3A的人非常少，申请双A的是夫妻双方都是博士学位，而且是国家的公务员月收入非常高才能选到双A一级。一般是一A40万。&&&&&关于贷款手续问题　　　　小逃123：您好，我和我男朋友想一起贷款买房，我可以跟他一起还款吗?&　　宛玉敏：如果在没有结婚之前想双方一起还款的话应该做一些公证，购房时也是需要做公证来办过户等等。　　feiepuhuo：我的一个朋友还不满18岁，能买房子吗?&　　宛玉敏：未满18周岁是没有完全行为能力的人，他要买房子的话需要监护人，他的父母与他的孩子做一个监控公证，这样就可以办理购房手续了。　　dadazhu：专家您好，我想问您一下，我的房子是86年的，请问可以贷款吗?谢谢&　　宛玉敏：可以贷款，银行原则上接受90年代以后房子的贷款，如果90年代以前的话它的乘数会有所下降，但是也是可以贷的。　　feiepuhuo：现在贷款速度快吗?大概几天能批啊?&　　宛玉敏：我们是4到7个工作日，也包括银行评估、银行审批时间是非常快的。　　小逃123：请问都可以选择什么银行贷款啊?　　宛玉敏：现在贷款银行比较多，北京应该有14家国有银行内资银行，因为外资银行已经进入中国了。至于说选什么样的银行贷款，除了四大国有银行之外，像招商、深发、华夏好多银行都是可以贷款的，但是每家银行提供的贷款乘数、优惠利率的限定、对房屋年限、位置等都不一样，还款方式也是不一样的。如果让每个网友自己去选择银行的话就会比较难一些。目前我们在合作的银行有几家，包括深发、北京银行、中国银行、华夏银行、浦发银行、民生银行，我们现在合作的都是比较愉快的，而且他们速度也都是比较快的。　　fangchang123：您好，贷款都需要提供什么啊?时间很久吗?&公积金贷款与商业贷款有什么区别吗?听说前者省钱，为什么啊?&　　宛玉敏：借款人的身份证、户口本、外地人员要有暂住证，如果是已婚的话还需要有配偶的户口本。还有单位的证明、公章，有的还需要学历证明。如果是大额贷款的话银行还要审核其他财产的证明。相对来说还是比较简单的。如果是商业贷款的话应该是4到7个工作日在批贷。公积金贷款和商业贷款有什么区别?直关上讲就是利率不一样，公积金地率低、商业贷款地率高。从时间上讲商业贷款要比公积金贷款快，如果不是特别着急的话，公积金贷款是比较合算一些的。公积金的利率低，所以会省钱，它有一个自由还款方式，每个月要变更还款方式非常简单，只需要打一个电话就可以了。　　feiepuhuo：我想问一下，普通的贷款最长能贷多少年?能贷到30年吗?&　　宛玉敏：二手房买卖过户贷款最长可以贷到30年，这应该是国内贷款最长的。　　小逃123：我要买房子，是直接做二手房贷款，还是买了以后再做抵押贷款比较合适啊?&　　宛玉敏：情况允许的话直接做二手房贷款，二手房贷款利率是非常低的，现在基准利率是6.84，如果要做抵押消费贷款的话利率有可能会变到比基准利率还高。年限也会受影响。二手房贷款最长是30年，抵押消费贷款最长是10年。因为有可能还有15年的。　　summer_tea_：听说个人购买第二套住房贷款能选择固定利率，是所有的银行房贷业务都有此项选择吗?　　宛玉敏：固定利率现在在市场上也有听过，现在应该只有几家银行有，招商、广大、建行有固定利率，他们的利率比现在基准利率稍微高一些。而且它的贷款年限只有10到15年。就我们了解如果提前还款的话需要收取违约金。如果选择固定利率的话只能是预期未来利率会持续走高才合算。万一以后利率是下降的话选择固定利率就不合算了，有一定的风险性在里面。　　主持人：您推不推荐投资者选择固定式的房贷呢?　　宛玉敏：如果是租这套房子的话肯定要收提前还款，因为固定利率提前还款是要收违约金的。普通贷款是不收违约金的。每家银行收取违约金的比例不一样，但是毕竟还是一个损失。　　summer_tea_：一般想将房贷从一个银行转到另一个银行需要支付哪些费用，大概多少?　　宛玉敏：这是同名转让金比如从A转到B银行，需要支付的费用需要重新做评估，因为是二手房交易，每家银行制定的评估公司是不一样的，评估费也不会太多，我们现在做大概就几百块钱。律师费有些银行已经取消了。另外还有保险费，目前这个业务还在收取。但是从A银行贷款时已经交了保险费可以退保到B银行重新交。第三是交给担保公司一个担保费用。各个公司的担保费用比例也不一样，我们公司应该是中等水平。　　feiepuhuo：我有一套房子，&是我贷款买的，已经还了2年了，大概还了本金5万多了吧&现在我手头急需用钱，请问能不能做这样的业务呢?&　　宛玉敏：可以做这样的业务，这两年北京的房产一直在增值，现在评估价远远高于当时的购买价格。应该是没有问题的。　　dadazhu：请问，我的同事现在有两套房子同时再做贷款，他还可以在买房贷款吗?&　　宛玉敏：可以的，但是贷款的乘数和利率会受影响，利率有可能是基准利率或者是基准利率再上浮，至于这两个怎么界定银行要审核借款人的资信怎么样。　　小逃123：看上一套房子，业主还有没有还完的贷款?怎么办&　　宛玉敏：这应该是非常普遍的一种现象了。从95年之后贷款的人非常多，经过十年的时间有一个梯级住房消费，你说的应该是转按揭的业务。我们现在的操作方式是先为买方购买贷款，批准之后为卖方还清贷款，然后过户就可以了。操作上是比较简单的。　　买房族123：请问我现在有贷款还能再贷款吗　　宛玉敏：可以再贷款，如果你的名下有了三四套贷款了再贷可能性就比较小一些了。　　qhy5621：我现在刚刚工作不久，没有很多积蓄，如果贷款买房的话应该付多少首付款啊?&　　宛玉敏：建议你购买90平米以下的房子，这样贷款首付就20%。多少钱合适要根据你急需的多少。首付款提醒大家注意，我的首付款已经交完了但是我买了房子没有钱装修了，有很多这种情况。首付款包括应付的房款、应该交的收费，比如买二手房通过中介公司买的应该有一个代理费。还需要再加一点购房之后，有的物业是要求新的买房要交满一年的物业费和供暖费，这些费用都是要考虑进去的。　　主持人：如果需要装修款可不可以把房子再贷出去获得装修款呢?　　宛玉敏：通过贷款购买这套房子，再去贷款的话，时间周期很短，通过两种渠道融资，评估价上升融资，还有还了很多本金可以把本金融出来。这位朋友今天贷款了，明天要装修房子，时间很短融不出来现金。　　tian_k_a：请问专家，能不能再仔细的介绍一下你刚才说的同名转按揭，然后我都需要准备哪些手续，大概要多长时间　　宛玉敏：同名转按揭是指现在名下已经有了一套贷款的住房，急需用钱，我只有这一套房子，可以通过转移借款银行的方式来变更我的借款银行，转到另外一家银行，由B银行为我中心贷款还清A银行的贷款。需要的手续跟正常申请贷款、二手房贷款是一样的，借款人的身份证、户口本、收入证明、营业执照，比较多的几条是借款合同。银行还款对帐单等等。　　feiepuhuo：贷款现在还要交保险费吗?　　宛玉敏：二手房贷款利是不需要交保险费的，交保费的是两种，同名转让金，还有一个是抵押消费贷款。　　feiepuhuo：我的房产证还没有下来，我可以用购房协议来贷款吗?　　宛玉敏：这位朋友可能购买的是新房，目前我们没有办法接受没有房产证的贷款。　　和煦的阳光：贷款是不是要交评估费啊?那费用要收多少啊?　　宛玉敏：现在的评估费大概是在评估值在50万以内是在400到500元左右。现在所有的贷款必须要交评估费。　　ninhao：你们的贷款利率是多少?贷四十万利率可以优惠吗?　　宛玉敏：贷款利率是银行规定的，国家统一的贷款利率。如果这位朋友想贷40万，贷款利率跟贷款金额是没有关系的，利率是否优惠取决于是否还有其他贷款，如果没有的话可以享受优惠利率的。　　买房者：如果用其他的房本做贷款买房，还需要交首付吗?　　宛玉敏：如果你抵押出来的钱足够买新房的全款的话可以不用交首付。如果抵押出来的钱仅够买房交首付也需要交首付。　　和煦的阳光：用购房合同可以代替房产证做公证吗?&　　宛玉敏：目前不接受用购房合同来做公证手续，因为需要有房产证编号，没有这个是做不了的。　　小逃123：我听说如果已经有贷款了，银行就不给优惠了是吗?是利率不优惠吗?&　　宛玉敏：如果已经有了贷款了，还想做第二套贷款，银行首先会审核你的资信怎么样，如果资信很好的话有可能还会为这个顾客申请到优惠利率，如果资信一般，或者是还有逾期情况就没有办法享受优惠利率了。　　beyond0207：咱们有转按揭业务吗?操作起来快吗?我在朝阳的房子，如果卖的话大约需要多少天能拿到钱　　宛玉敏：可以做转按揭业务，操作起来和住房商业贷款没有什么区别，唯一的是放宽时间在先或是在后。朝阳区的房子手续齐全的话再一个月到一个半月之内能够拿到全款。　　主持人：在论坛中，有网友问道，比方说我有一本现市价50万的房产证，我只贷10万元，银行利率是多少?哪种还款更合算?　　宛玉敏：这是抵押消费贷款的，如果是第一套抵押消费贷款的话，我们可以申请到优惠利率，虽然是抵押消费商业用途的贷款，年利率是5.814%，目前有等额本金和等额本息的还款方式，抵押消费贷款选择等额本息的好一点，因为只贷十万，利息也能比较少一些。　　qhy5621：我以前帮朋友贷款买过车，已经全款结请了，影响我买房贷款吗?&　　宛玉敏：不会影响。不管是买车还是购房只要是结清了贷款就不会影响的。但是需要有一点强调的，在以前贷款中有没有不良还款记录。现在全国银行都已经联网了，只要有一期逾期，全国各家银行都会知道了。所以需要提醒借款人一定要珍惜自己的信用。比如我在上海购房有逾期在北京就不能贷款了。有的朋友觉得晚还一两天没有问题，但是银行都有纪录。　　dadazhu：请问我以前有过贷款，但是现在还没有还清。我还可以再贷款吗?谢谢&　　宛玉敏：没问题。　　小逃123：我觉得今天的嘉宾很专业吖，可以给我们留个公司的电话或者地址吗?我们有问题给你们公司打去啊~~~~~&　　宛玉敏：如果大家想要到公司咨询的话可以登陆伟嘉安捷的网站，也可以通过114查询。大家也可以寻找北京市个人住房金融服务中心，这是我们06年推出来的新概念，所有的房屋咨询都可以通过北京市个人房屋金融服务中心进行免费咨询，我们跟银行有合作，大家也可以寻找这个电话。稍后我们会在伟嘉安捷的网站登北京市个人住房金融服务中心的一些相关情况。　　买房族123：我又一套房子有贷款，但我现在需要一笔钱该怎么办　　宛玉敏：我理解的是做同名转按揭的业务，有一套房子有贷款，但是还需要贷款，换一家银行，中间有一个差额的部分可以融出资来。　　小逃123：我母亲名下有一套房子是他们单位分的，有房本了，如果要卖的话有什么要注意的吗?&　　宛玉敏：首先要确认这套房子是优惠价购买还是成本价还是标准价购买的。至于按照哪个价格购买的可以在房产证的第一页，房产证编号能够看出来，有一个红色的条形章注明是按什么价格买的。如果是成本价买的话出售是没有问题的，但是需要交一个土地出让金。如果要卖的话有什么需要注意的，要注意一点单位是不是央产机构。如果是央产机构的话根据上面的回答办就可以了。　　fangchang123：您好，请问你们都与那几家银行合作呀?我要贷款时，可以选择自己喜欢的吗?&　　宛玉敏：我们合作的银行比较多，工行、建行、中国银行、北京银行、民生银行、华夏银行、招商银行等等很多，北京市稍微大一点的银行都有合作。可以选择你自己喜欢的银行，有些人选择银行汇选择每个月还款是否方便，但是我们可能过多会站在理财的角度帮助你分析哪个银行的贷款利率和还款方式更适合你。因为每个银行的特点是不一样的。　　和煦的阳光：我和业主已经过户完成了，因为当时出现营业税现在我还有一部分钱没给业主呢&我可以做贷款吗?&　　宛玉敏：我不太清楚这位朋友当时和业主过户之前有没有申请住房贷款，是否是通过贷款的方式购买这套房子的?如果是的话，目前来说这套房子不能再做贷款了，只能用其他房子做。如果是当时是全款付给业主，现在还可以再通过抵押消费的方式贷出一部分钱，把钱还给业主。　　和煦的阳光：请问贷款10万和贷款40万的利率是一样的吗?&　　宛玉敏：目前国家规定利率只有年限的区别，五年以内和五年以上是不一样的，跟贷款额度没有任何关系。带十万、一百万、一千万都是一样的。　　feiepuhuo：您公司可以做抵押贷款吗?&　　宛玉敏：我们公司现在业务品种比较多，像公积金贷款、抵押消费等等。抵押消费贷款不知道网友对这个贷款品种有什么了解，抵押消费贷款就是把现在已有的完全产权的住房抵押给银行，银行按照房价的评估值的60%到70%提供贷款，贷款用户限于消费用途，比如供车、供房、装修、出国留学等等，最高是10年，7成，这个品种是满足有房子但是还需要钱做资金周转的客户。按照现在季度来讲，已经快到年底了，需求量是非常大的。　　老甜头：您好，做抵押消费贷款需要多长时间，额外要付多少钱给银行?&　　宛玉敏：抵押消费贷款最多是10个工作日可以拿到钱，额外要付多少钱给银行?贷款都要收取评估费，律师费有的银行也收取，但是也就300元左右。保险费也要交，总体下来也就一两千、两三千块钱，另外是需要交给担保公司一些服务费。　　qhy5621：我看上一套房子，但是业主不同意贷款，我可以用我父母的房子做个抵押贷款再全款付业主吗　　宛玉敏：用父母的房子做抵押，我自己作为借款申请是可以的。业主不同意贷款，现在好多卖房人如果觉得贷款的话很复杂，时间很长。其实贷款的手续是很简单的，从我们这里来说，4到7个工作人可以批贷，如果有时间影响的话也就是一个星期以内的时间。　　qhy5621：请问抵押消费贷款跟二手房贷款有区别吗?利率是不是不一样啊?　　宛玉敏：有一个区别，抵押消费贷款会是商业用途的贷款，不是购房需求。二手房贷款是购房贷款，利率是不一样的。二手房贷款利率低，抵押消费贷款利率高。抵押贷款的利率每家银行是不一样的，有的是基准利率，有的是基准利率还要上浮。　　和煦的阳光：请问我有一套房子，是90年的&能不能做抵押消费贷款呢?　　宛玉敏：没问题，可以做。现在有些银行接受15或者是10年以内的房子，我们跟银行合作关系比较好，有一些87、89年的都可以做抵押消费贷款，没有什么影响的。　　关于央产房和经济适用房问题　　　　dadazhu：专家您好，我想问您一下，我的朋友有一套经济适用房，是在2000年买的。他现在想卖掉，还可以再买吗?　　宛玉敏：不知道现在有没有满五年?是按照房产证的日期来算的，如果以市场价卖掉这套经济适用房就不可以再买经济适用房了。如果按照原购房价卖掉的话就可以再买经济适用房。　　dadazhu：专家您好，我想请问一下，经济适用房可以做抵押贷款吗?最长可以贷几年?谢谢　　宛玉敏：是可以做抵押贷款的，但是就我们了解的一些银行的政策，不是所有的银行都可以接受经济适用房的抵押消费贷款。每个银行对于经济适用房的评估基价不一样，有的是按照原值来评估，有的是按照市值评估，就我们来讲是可以贷款的。最长是10年。　　和煦的阳光：我有一套经济适用房&现在还不满5年能卖吗?&　　宛玉敏：可以卖，但是国家规定必须要按原值出售。比如说是回龙观的房子是2650元一平买的，就应该是以2650的价来卖。另外还有一个综合地价款是成交价的10%。　　wsm521：我的房子是央产，我要出售怎么办理，该交哪些税费，还能贷款吗?谢谢!&　　宛玉敏：如果是央产的话需要到央产办看这套房子有没有住房档案，先要核档，如果单位已经建立了完善的住房档案的话再办理档案审批手续，其实就是一张审批的纸，再去做房子过户就可以了。该交的税费契税、印花税，还有多交的是土地出让金。因为央产房都是通过优惠价从单位购买的，所以要补土地出让金应该是15.8乘以建筑面积。不知道这位朋友指的是出售房子的人能贷款还是买央产房的人，都是可以贷款的。　　买房者：央产房办理过户需要什么样的证件?&　　宛玉敏：需要办理央产房审批的手续，我们需要了解原来产权人的单位，房屋的面积、级别怎样，是否超标，如果超标是否做过超标处理。出售人的房屋有没有在央产办公室做过备案，有没有登记。如果都没有问题的话我们就核他的住房档案，核对之后才能办理过户。需要的证件跟正常是一样的，唯一多的是物业和供暖结清的证据。　　主持人：非常感谢北京伟嘉安捷投资担保公司的宛玉敏小姐作客和讯，也感谢广大网友的参与。　　宛玉敏：感谢大家积极提问，希望今天的回答能给大家带去一些关于购房贷款的帮助，也希望再有机会与大家在这里进行交流。谢谢。（和讯银行）&
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