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世联地产更名“世联行”暨“祥云战略”新闻发布会
　　时间：日上午
　　地点：罗湖商务中心12楼1205会议室
　　实录内容：
　　主持人（袁鸿昌）：各位来宾，各位亲爱的媒体朋友们，感谢在世联今天是一个四新的日子，今天写字楼启用、改名、新logo、新战略，特别感谢大家的光临，我代表世联1.6万名同事感谢大家给我们创造良好的环境。陈董今天在有重要的公干，委托我向大家问好，世联已经成立20周年，是跟着中国房地产的发展而发展起来。但是今天我们要改名，把(,)改为世联行，去掉地产两个字，原因是什么呢？一是地产，大家知道万科地产、(,)、世联地产，我们从来不买地、也不拍地、也没有自己的大的资产，我们是轻资产的公司，是服务型公司，到今天我们利用这个时机把我们地产两个字去掉；二是行，行代表交易，世联在这20年房地产代理交易是我们非常重要的业务，截止到去年12月21日，我们也第一次突破了3000亿，应该说在中国的代理界首次突破3000亿；三是行有专业聚集的意思，中国的服务行业客户要求越来越多，我们需要积聚其他多种多样的服务，世联不仅仅做代理，也做咨询，还有金融服务、资产服务，这些聚集到一块儿就是我们未来世联行所涵盖的内容。当然我自己也有一个小小的原因，我小时候看到人民币的时候，上面写着，我就念成了中国人民很行，世联行、世联行，起个好名字是对组织美好的祝愿。但是美好的祝愿需要详尽的战略和好的执行贯彻。下面我们有请世联的副董事长做《祥云战略引领世联未来20年发展》的主题发言。
　　周晓华：首先欢迎媒体朋友还有世联的管理层，欢迎大家参加这个会。刚才世联的袁总也讲了世联为什么由世联地产变成世联行，更名的历史意义，我觉得这是一个跨时代的，可能我们过了10年、20年之后，会发现这种远见和它深刻的影响。世联的祥云战略，刚才袁总介绍的祥云战略我这么讲，实际上世联一直从董事会到经营管理层一直在思考我们行业的发展。因为我们的使命里面有一个是持续推动中国房地产服务的进步，实际上我们在2004年世联当时预测了3个趋势，当时世联在大梅沙召开了一个会议，我们内部叫大梅沙会议，当时闭门三天讨论发展趋势，当时讲了三个趋势，我现在记忆犹新。一是说财富的集中化；二是城市化的快速发展；三是新技术的产生。2004年我们当时做出了这样的判断，应对这个判断，实际上世联也有世联的战略和策略，比如说城市升级、区域布局，包括大客户策略，主营业务领先，包括我们的咨询加实施的商业模式，所有这些东西我们都是应对这三个趋势。现在把时间拉到2014年，我们回顾一下，我觉得我们这10年基本上是远远跑赢了大势。下一个10年也在发生变化，这简短讲一下，你们都有资料，世联实际上从前年底到去年，我们就讨论了未来这个行业的发展，当时我们认为有6个趋势可能会非常影响：一是移动互联网，这个不用解释，因为大家都比较聪明；二是金融服务，特别是近两年金融服务，我们看一下(,)去年的利润410亿，大家就知道为什么对金融服务这么有兴趣；三是人口红利迅速降低，这就是大家会感同身受；四是陈总说的大资管时代，就是资产化，特别是一线城市资产化速度非常快；五是城市化，我们觉得未来10年城市化会继续推动中国进步和现代化重要的引擎，因为中国的城镇化率还不是很高，城镇化的门槛也不是非常高；六是房地产开发商的集中化，去年有7家过千亿。还有一个大数据，大家比较时髦的大数据这块，我们觉得这几个趋势是未来10年重要的指示。这个趋势下，我们同样对照一下，我们也研究一下国外，就成熟的国家，实际上我们可以看到成熟国家，从开始，我们看到美国，美国从二战结束以后，美国的房地产发展也经过了三个阶段，跟中国是很像的：一是开发阶段，开发阶段诞生了我们说的美国股票市场排名前五的开发公司；二是70年代、80年代进入时代，有点像我们现在的时代，房地产基金、房地产，这些金融的东西出来了，我们天天接电话问你要不要钱，以前从来没有过，这是房地产投资阶段，这个阶段诞生了什么公司？在美国上市公司查一下，诞生了美国很大的房地产投资和基金公司，现在美国投资商业地产和写字楼的业主2/3以上都是金融企业和准金融企业，不是开发商；三是80年代到90年代产生房地产金融，就是金融化和证券化，这时候诞生了两个巨头，当时看美国不行，现在又盈利了，每个趋势都诞生巨头。因此这就是我们对照美国这样的来印证中国未来的发展趋势。世联的优势、世联的特点，等一下我们的新CEO会给大家讲的详细一点。
　　面对未来10年的变化，也就是陈总说的下半场，世联应对战略，也就是我们的新战略就是祥云战略，祥云战略的核心是什么呢？就是世联要由原来的产品导向，比如我们做代理、做顾问、做经济、做金融服务，这是产品导向，一个、一个产品。由产品导向转向以客户为中心，这个客户有两个，一个是机构客户，一个是我们的中间小业主，转变以客户为中心的集成服务，祥云战略的核心就是由产品导向转向以客户为中心的集成服务，在这种情况下，世联的定位就很清楚，我们聚焦房地产服务领域，我们不会跨出房地产领域。有个数据告诉大家，美国Google搜索，只要和房地产相关的都排名很前，不管进入什么时代，房地产都是重大资产、重大金融，因此，我们会聚焦房地产服务领域，为机构客户、小业主提供多种集成服务。这就是我们公司的定位。大家可能问祥云战略的模式是什么？原来我们的模式是咨询+实施，从2014年开始，我们不光是咨询+实施，我们可能演变成现在比较流行的，我们认为世联祥云战略的商业模式是O2M，现在这么流行O2O，我们怎么是O2M？这个O指线下，线下包括什么呢？包括几个核心的要素，世联线下的销售人员，比如我们1万多名销售人员；再就是我们的分公司，布局50多个分公司；再就是我们的组织，世联前10年最擅长组织；包括我们线下居于第一的服务产品。前几年世联为什么没有推？因为没有线下强大和领先的服务产品，你说线上是扯淡，那是空的。我们现在的代理不用说了，成交额、市场份额全国第一，我们的顾问全国第一，还有我们上市主体以外的估价那也是全国第一，我们的金融资产服务，非住宅肯定在前十。只有线下这些领先，对线上才有意义。M，为什么是M呢？因为我们发现我们的客户不光是小业主，我们还有机构客户，你想想在中国做的最优秀的企业，包括国外做到最优秀的企业，如果又有机构客户、又有终端客户，那是什么模式呢？比如说平安，平安又有终端卖（），但是也有机构，平安说未来10年最核心的就是业务平台，为客户定制的业务平台。平安的销售，就是我们说的销售，它中台是有，包括我们看一下亚马逊，亚马逊的CEO最近说了一句话，他说我们的钱都是用于做两件事，一是物流配送；二是客户数据分析。所以我们认为线下和线上是一个经营整体，不是一个重复设置，把线下当作线上或者线上当作线下，亚马逊的股价现在还亏700万，投资者开心死了，因为亏少了。包括小米，小米最核心的是营销能力和定制研发。你发现最优秀的一定是线上线下形成经营整体，这是专业分工，否则你简单的线上、线下重复，那就谈不上效率。我们世联的M包括哪些呢？咱们过5年、过几年再看，这个用时间验证，M包括世联的客户识别，我们的客户是什么客户？那是经过筛选的，不是说随意点击的，客户识别、大数据分析，包括跟外面合作，等下王正宇也会说我们的金融服务，这都是在我们M上面形成的定制服务。我再畅想一下，比如说世联在深圳500亿，我们占60%的份额，我畅想一下我们干一件事，这是一个投资者跟我说的，你可以跟开发商说我替你定制和销售，你说可不可能呢？有可能，因为我在深圳有50%以上的份额，我最了解消费者，我可以跟开发商讲，你销售什么的都可以交给我。世联线下领先和绝对垄断，就是这个价值，我比其他的强大多了，这是可想象的。我们为什么提O2M？这是形成世联整个闭环的生态服务链。就是一个企业要形成闭环的生态服务链，这就是我们O2M的生意模式。同样线下越强大、越领先，我们线上就越强大，所以他不是一个谁取代谁、谁影响谁。这就是我们为什么要强劲发展线下，这就是O2M。还有一点很重要，大家一定要清楚房地产产品不同于牙膏、牙刷、电视机，我给老爸老妈买电视机，我在卓越上下一个订单，他会给他送过去。我买房子，在这里付了钱就不用去了？开玩笑。房地产是特殊产品，有区域市场，客户有区域特征，不同于电器、书等东西，所以不能简单说就点对点。这是关于祥云的O2M的商业模式。这个战略我们未来要用20年，我们非常看好未来中国的发展，我们也希望在未来的10年、20年我们继续保持领先和领跑，推动这个行业的进步。
　　谢谢大家！
　　主持人：谢谢周总！我听的时候一直在思考O2M，大家谈O2O谈了很多，M是什么意思呢？我自己的理解，我和我太太都是某家银行的持卡帐户，每次收到帐单给我们的信息是一样，虽然我和我太太的交易行为不一样，比如我喜欢去餐饮，桑拿去的很少，我太太去买菜，但是寄的帐单是一样的。好的M应该做三件事，一是数据分析；二是客户定制；三是产品设计。世联到今天20年，我们手上累计的交易数据600万左右，我要干的最简单的事就是群发短信或者销售代表打电话，这600万意味着从30万小房子的资产量到30亿。我们说M对世联很重要，即使有大数据，你一定要做这三件事：数据分析、客户定制、产品设计。这是我的理解，我觉得听周总说的，我感觉理解深入一点了。当然一个好的战略还要有好的执行，大家知道共产党和石达开都要过大渡河，没有好的执行，石达开折戟沉兵。下面有请CEO朱敏带来《祥云战略推动与实施》。
　　朱敏：我是CEO我说的就更具体一点，祥云战略的落实，世联新的真诚开始，由我的团队来负责执行。我的标题是“拥抱房地产下半年的未来”。
　　世联为什么可以刚才周总说了，取决于三点，世联有最强大的线下资源，刚才袁总和周总都说了，我们销售额2013年的数据是年总共成交套数是32万套，上门客户大概接近350万，这是一个非常庞大的数据。刚才袁总也说我们累计成交数据已经超过了600万，这个数据实际上每天还在刷新，我们全国有1000多个案场，2014年的世联也会在市场份额和销售额方面再追求进一步的突破，所以这个数据是每天在更新的数据，是基于世联前面20年的积累下的大数据。这是通过世联下一场的第一个基础。第二个基础是什么呢？刚才周总也说过了，大家理解的世联可能都会完全不一样，世联现在的业务跟很多传统的公司来比，实际上应该要完整一些，因为世联在开始创立的时候，我们在后面不断修正的时候，就我进入世联的时候，我记住一句话，世联要成为房地产的综合服务商，所以世联不断完善我们的服务、产品，之前是以产品为导向，所以不断的完善和丰富我们的销售业绩。顾问是一个非常广义的概念，顾问费改的面非常广，现在最时髦的养老地产、地产、产业园，包括政府咨询，这都是我们顾问领域的。然后我们金融业务，世联有接近10年的历史了，虽然这很小，但也是我们其中小的一个模块。现在也有资管业务，我们在北京有70多个服务点。这是世联两大刚性的基础。第三个基础是什么呢？可能行业都知道，世联有行业的黄埔军校之称。还有一个说世联的人不管走到哪儿都像世联的人。所有世联的人，包括我们自己都打上了深深的世联的烙印，世联作为全国的世联有它非常不一样的特点。原来中原的高管给我说，我原来不理解什么是世联的平台，现在知道了，世联很多地方成功了，很多地方做的不那么好，现在世联走到哪里都还行，这就是平台。昨天我们带着管理层去拓展训练，我们这次开会的100多人，教练说你们互相认识吗？我们现在有60个城市，有43家公司，实际上是来自于祖国各地。大家说都认识。一句话，都认识，代表着什么呢？代表大家平时都在沟通，代表大家真是一个世联，实际上很多公司都做不到。我们一年开几次会议？实际上我们之前一年开一次会，就是管理层的大会，现在我们大概开三次会，这次的时间最长，大家待了2天加1天的拓展训练。世联通过各种各样的形式一直在保持世联文化的一致性，也保持整个全国队伍的协同性。你大客户的服务体系世联构建的不错，为什么不错？因为它在哪儿，在深圳的客户，在哈尔滨也可以找到，完全因为哈尔滨世联股权是他自己的一部分，他用他的标准来建立，这个东西非常重要。实际上我们最后说世联要开始做服务，如果文化上的一致都做不到，我觉得想把服务做到一致非常难，不能仅仅靠所谓的移动终端来做，因为它不是一个硬件可以统一的，软件是世联非常核心的竞争力。这是我们理解的三个方面，这三个方面可能保证世联转成世联行，这是我们特别核心的一部分：一是我们庞大的数据基础；二是非常简单的、也很清楚的，我们正在构筑的，就是我们全价值链的服务产品；三是我们世联从祖国的最南到最北，从最东端到最西端，完全的世联文化。我们说我们到底坚持什么理念才能把我们世联的新征程开启的好，我们才能把我们的祥云计划落实下去呢？我们大概这么理解，实际上我们有三个关键词：一是入口，这是对我们世联这个平台的理解；二是开放，实际上这是我们对待平台的态度；三是服务。入口大家都能理解，我们每个人都买房子，我们每个人一生在为我们的家去奋斗，实际上是家的概念，它是依赖房子产生的，从买房子那一刻起，与家有关的需求、与房子有关的需求从那一刻开始。大家跟世联探讨很多，我们陈总也讲很多，卖窗帘的，看你的销售数据怎么样，他就知道明年的销售怎么样。我们在入口平台上会产生很多数据和需求，我们通过分析、研究，再提供相对应的服务。开放，世联为这个平台提供服务，怎么样才能服务？世联能构建所有的产品吗？不可以。世联在互联网时代也没这么想过，所以实际上凡是与家有关的服务类别，包括供应商，可能都是世联下一步要开发和要合作的伙伴。世联从我们所谓祥云计划的开始，世联会成为特别开放的平台。我们原来做产品就不会开放，属于内部做进一步的完善，不断的持续改善就够了，但是现在不是，现在做开放。还有一个观念是服务，服务到底什么样？大家都在说，是露出7颗牙齿笑就叫服务吗？我觉得世联的服务是一个理念，我们自己也认为对世联是最大的挑战，我们后面很多分总都在做这个，世联原来坚持两条：一是专业，服务不是说和专业没关；二是文化，服务对世联人来说是新的开始。世联在宣布战略之前做过好几年的探讨，在2010年我们当时开战略讨论会的时候，从21个人开始讨论，实际上叫转为服务。到现在，我觉得我们全员上下应该有了这种准备，也有了基本的能力。入口、开放和服务的理念是世联的祥云战略之春雨甘露计划之始，这是世联祥云战略的落脚点。
　　世联的平台模式，现在进入了平台模式，大家有的可以看到，有的还只是一个蓝图、一个设想，但是从2014年的今天开始，我们将坚定不移的朝着这个方向出发，世联行的祥云战略、O2M将落在这个大平台的商业模式上。世联我们的经营管理团队将以实现世联的大平台模式和成功转型为己任，让更多的客户享受真正的地产服务。这是世联非常核心的一条。让合作伙伴和世联行共生、共融、携手共进、共创辉煌。祝媒体朋友新年快乐、合家幸福。谢谢大家！
　　主持人：谢谢朱总！朱总不停的强调三个关键词，入口、开放、服务。入口是有条件的，去年中国销售额过千亿的开发商7家，但是过两千亿的开发商0家，过千亿的代理商不完全统计4家，过三千亿有一个同行说3000亿，但是他进驻了3000多个项目，如果单项目的销售额是1亿多一点的话，这个项目肯定亏钱，这是很不经济的。他是非上市公司我不能深究，一个入口意味着什么呢？意味着世联还要继续加大我们代理业务，加大我们的数据份额，因为只有规模大了，才撑起入口，否则就是一个小的窄门，不是入口。开放对于我们来说，各个行业的开放都会带来新的肯定，iPhone的开放就是APP
store，现在世联有其他行业跟我们寻求服务，已经显示了很好的态势。万变不离其宗，我们是一家服务公司，是一家轻资产的公司。除了老婆和孩子，一切都可以变，我想对世联来说，除了我们是服务型公司，除了价值观不变，其他都可以随着客户的需求改变。一个公司的延续需要不断有新产品的推出，大家iPhone、iPad，我们2000年推出了顾问，最早是估价公司，从去年开始到今年我们在摸索新的业务，叫世联云贷，下面有请我们世联行的副总经理王正宇为大家介绍云贷的情况。
　　王正宇：各位来宾，大家上午好！非常感谢大家在这个特殊的日子到世联，我是王正宇，我负责世联的金融业务。我估计很多朋友会比较好奇，作为传统以咨询加实施为主的世联，在他面向新产品、新战略的时候，它的战略考量是什么，未来会走向哪里等，这都是大家比较关心的问题，我分三部分给大家介绍一下。
　　家园云贷是面向家庭消费的信用贷，这个特征就是它跟传统的抵押和担保不一样，这个信贷是不需要抵押和担保的。我们从今年的年终开始做实验，执行到现在半年左右的时间。到目前为止，家园云贷单月的信贷投放量可以过5000万，截止到年底还没有出现一单不良，这是目前执行的状况。昨天家园云贷的网络平台端和移动终端已经正式上线，这是目前执行的状况。为什么说它会不太一样呢？传统的金融方式是以资产为主，以各种各样的抵押和担保为主。战略考量就是按刚才周总和朱总提到的，世联做金融业务的第一个考量是基于消费者的大数据。什么样的大数据？成熟的商业模式大家都看到了，包括亚马逊，这是大数据在全世界执行的先行的典范。世联做金融、做云贷的前提，我们发现是一系列消费的开始与入口，包括朱总提到的，我们发现由于调控连续多年，实际上房子的投资属性逐渐被区域化，是家庭一个重大的消费结点，这个重大的结点意味着家庭买了房要做，还包括后面其他的消费都会受到相应的关联性，置业成为消费的入口，这因此延伸了我们跟客户很多的关联。而由于世联服务的特殊性，我们跟这些家庭、消费者应该有的叫长周期、高质量和全方位的数据合作，我们可以从一开始上售楼处到入驻全方位的接触，这个过程中产生的大量数据是真实、有效的。这是我们做这样的设定的前提。而金融，金融的本质是数据化，这是我们目前看到非常明显的特征，与其他很多行业不一样，它需要空间上的交互，实际上需要物流支持。在这个新时代下，数据的重要性越来越重要，世联是这些数据的第一个接触的，我们是基于消费者的大数据。二是基于互联网下的普惠金融。在传统金融模式下，大量金融机构面临的是经营化机构，互联网下的普惠可以做到，这样就不是传统金融模式下关注资产负债表，应该关注信用。这可能和传统金融模式不太一样。我们一开始并不是简单渠道的金融，而是根据我们客户的状况，是一个定制化的信用产品。三是基于世联行的组织优势，包括周总、朱总都提到了我们的M，比如定制能力，世联到现在20年，每年一千多个案场，30万成交客户，这些客户都是非常深度的接触，这是我们的组织优势。大量世联的分布在各地有接近10年以上的时间，也有很长时间的组织积累，我们大量分公司的经营班子都有7-10年不等，他们对城市的消费文化、家庭组成等很了解，我们觉得这是真实的大数据和真实的能力。世联的家园云贷用几个词来概括，它是互联网下的大数据、互联网下的客户思路、互联网下的定制产品，大概是这样的关键词。基于我们的未来，家园云贷会成为世联金融旗下相对面向新形势下的拳头产品，我们会尽可能利用互联网模式实现规模化和全国化。相应按照同样的战略思路会形成产品的系列化，包括对未来，对装修、对其他的家庭消费形成自己的产品。最后就是我们也成为一个在新形势下开放的公司，我们目前和很多金融机构就再融资，包括资产证券化，包括其他更深层次的方式都在做探讨，现在正在进行中，相信很快就有一些初步的成果出来。
　　谢谢大家！
　　主持人：谢谢王正宇！我估计我也会成为家园云贷的客户，金融无处不在，我们最近也去美国，发现房地产开发这三个阶段非常有意思，美国70年代之前是所谓开发年代，跟中国很像，新建大量楼宇、住宅；70年代到90年代初是投资年代，就是大机构、投资商会转变为资产的持有者；90年代的中后期一直到美国的现在成为证券化年代，把一栋栋楼成为证券化的产品和金融产品，中国这是趋势，家园云贷是一小步，也是这个方向的一大步。今天上午主题介绍很快，我看大家都讲的提纲挈领。
　　下面把时间交给媒体朋友，我还要介绍一下屏幕里面，今天同时参加这个媒体会的还有北京、上海和广州的媒体朋友，我不知道线路是否正常，北京、上海、广州的媒体朋友，你们好。现在我们开始进入媒体问答的环节，如果有问题直接发信号过来，先从首都北京开始，因为那儿空气不好。
　　北京媒体：咱们这个入口平台有什么规划，有平台上线的时间表吗？
　　朱敏：应该是有了时间进度，我们今天不说那么具体。第一步，2014年第一季度，世联的APP终端已经可以全部落下去了；第二步，世联在全国依托我们这个平台的开放试运行会逐步展开，可能第一波现在已经有了3家公司三个类别的合作伙伴，我们现在基本上都在甄别过程中。世联做这个事情相对会比较谨慎，现在我们是入口，我们入口要把握这个责任，这块我们会逐步推行，争取在2014年的时候，我们逐步向大家开始汇报这个进程。谢谢！
　　北京媒体：我之前听说咱们世联地产更名世联行是因为考虑地产行业受到政策影响比较大，所以怕影响我们的世联的股价，想求证是不是有这个事实？我们2014年的房地产前景怎么看？请周总回答。
　　周晓华：我们更名肯定不是说怕股价跌就换名字，如果说换名字能拉动股价，那这个事情就很简单了。我不知道谁说的这个小道消息。
　　深圳媒体：陈董说的。
　　周晓华：现在我们是这个行业里面唯一的一家做服务的上市公司，中国的传统规律就把世联地产归在里面，比如万科市盈率10倍，金地都归在里面。像我们这种公司在美国都属于类金融公司，比如世邦魏理仕士，它的市值是60亿美金还是80亿美金，这是对世联，我们做的业务各方面，由世联地产到世联行的重新定义，这是对我们的理解。还有世联行本身有国际惯例，因为下一个10年世联要国际化，包括中国的开发商也国际化，“行”袁总解释的很清楚，大家对行的理解是一致的。中国会产生很多歧义、偏差，这是我们更名的原因。面对未来的趋势，世联行更能够承载世联的战略，定义更准确，也更能反映出公司的价值。要不然别人问你地产公司才10倍，你20倍，我觉得这是准确的从三个角度考虑。关于未来房地产的行情，这个东西很难讲，因为报纸现在讲的太多了，关于未来的行情，关于改名我就从这三方面回答。
　　主持人：2013年世联有八个字，花开花落，云卷云舒，说的是一个意思。市场在分化，世联在70个城市做代理的业务，在近300个城市做顾问的业务。我们发现一个特点，去年大概中国房地产销售额7万亿，5个城市分享了其中的50%，还有600多个县级市和地级市分享了另外的50%，中国现在也可以说在经济层面是两个中国，一个是负中国，一个是不那么发达的中国，对开发商来说有些是天堂，有些是贫瘠的。去年开发商过千亿的达到了7家，过百亿是76家，大开发上现在不断的积聚。世联的大客户战略去年得到了很好的贯彻，分化可能还会继续，所以对开发商来说，说白了，无外乎3件事，我们解读一下开发商的工作：融资，在香港融资便宜，在国内没有打开，所以估计很难说；运营，运营最终比的是到底有多快，一块地3个月开发出来、4个月开发出来；投资，以什么价位拿地、什么时点拿地。2014年我们自己的判断，仅代表个人意见，在高位震荡，明年的资金肯定也会很紧，大家也知道QE会继续延续美联储的继续退出，对开发商来说资金会紧张，从消费者来说去年涨的不低，这个需求会顿一顿，2014年是市场真正的服务商在这个时候解决开发商的问题，这时候可以叫真汉子、真英雄。其他的没什么。我想说这个行业真正优秀的公司不管逆境、顺境，照样奋进不已。
　　北京说完了我们转到魔都--上海。
　　上海第一财经：世联行在祥云战略里面代理和顾问业务的占比还有其他一些业务的占比会怎么样？关于世联展开金融服务对于曾经的业务来说，将来在风险控制上怎么做？我们了解到可能在场的利率是15%左右，这个利率水平是比较符合市场还是怎么样定出来，以及世联会不会跟金融机构进行合作？如果有潜在的合作意向，目前可以透露一下有哪些合作方吗？关于在金融服务产业方面，刚才公司的几位高层领导都提到了会向资产证券化方面走，是不是意味着世联行以后就会更多贴近于金融类金融服务业的发展？谢谢！
　　朱敏：2014年所谓世联的传统业务，就是代理和顾问业务仍然会占到整个世联股份公司、世联行的业务规模超过8成，因为传统业务仍然以极快的速度在增长，世联的全国布局已经基本完成，我们传统业务整体构建的组织基础都还不错。它不是说世联在传统业务遇到挑战的时候转型，不是，我们在世联的传统业务仍然保持极高增长速度过程中我们开始酝酿转型，这是世联行对于市场和对股东更负责的态度。你说的比重、权重，2014年的权重变化不会太大，我刚才说了主营业务增长速度非常强劲，但是大家可以看到我们的资管业务和金融类业务本身的数量上有变化，我估计在2016年，可能我们所谓的现在目前的金融收益和资管收益才会改变现在的结构，2014年、2015年这个结构都不会有太大变化。类金融业务，这块利润会稍微高一点点，但是资管的业务和利润率会稍微低一点。
　　王正宇：金融我理解讲金融风险和金融产品制定的过程，风险，实际上金融业的风险，金融本身是风险行业，风险如果我们看不良，可以识别、可以控制，这是金融业的前提。我们做的和传统金融不太一样，它是面向家庭消费，里面的人是真实的，当然还有一些信用风险控制的手段，比如怎么分散，我想这些具体的我就不方便讲太多。从目前结构控制来看，我们实行了半年，证明我们基于消费者的大数据、基于我们的优势下的金融是有效的，这半年没有不良。利率问题，我可以给大家说我们是非常适度的利率，大家可以了解一下市场统一的贷款，我们比银行的利率都低，因为我们觉得这些普惠金融不应该那么高，这是对传统金融的补充。关于资产，整个房地产，包括置业金融属性越来越多，世联的发展方向还是基于客户的需求，客户需要什么，他在哪些方面遇到需要解决的需求，资产证券化不仅是因为国家的方向，也是因为目前金融，包括房地产发展到今天，这些沉淀资产的流动已经成为主体，无论是面向机构还是面向个人，世联未来在金融方面的服务触角会随客户而动。这是世联金融的服务方向。
　　早报：前面提到O2M线上线下结合的平台，它的关键您觉得只是把线下的服务搬到线上还是有平台上的创新，我们世联在这方面做了哪些？是不是有研发和定制的服务？还想问一下，您觉得未来的房地产项目可能要线上线下结合，它成功的关键在哪里？
　　周晓华：O2M肯定不是把线下搬到线上，否则没有意义，我一再强调O2M是经营整体，是一个专业功能的划分。关于O2M，那个M主要是业务平台，世联在前20年，我们的平台是制度平台、管理平台，包括专业平台，包括策划报告共享，那就属于知识平台、管理平台，祥云战略中的O2M，我们要把它变成业务平台。这个M包括什么呢？包括刚才朱总说了，开放，我跟房地产方的合作；创新产品的孵化、定制；我们现在每年300万上门客户的识别。刚才王正宇也说了我们怎么控制风险，我们跟银行和其他的小贷公司都不一样，你想买房子几百万，他贷的时候只贷一二十万，风险很小，谁会为10、20万违约？不可能的。这是我们的独到之处，包括客户在识别分析以后，他需要的相关服务，比如说融资，这个M是业务平台，所以它不是简单的线下或者线上，也不是过去的管理和制度和专业平台，是世联服务于机构和终端客户的业务平台，这是我们从今年开始要发生重大的转变。这也是朱总他们说推进祥云战略的重要举措。比如现在的王正宇的金融服务都是通过这个平台出去的，要不然怎么会这么快呢？这个我就解释一下。
　　主持人：谢谢北京和上海的媒体朋友，下面把提问权交给广州。
　　广州日报：刚才周总在讲房地产的下半场讲到6个趋势，我觉得还有一个趋势对房地产会带来一些挑战，我想请教一下，现在雾霾的扩散和二胎，给未来中国房地产市场会带来怎么样的挑战和机遇？今后两年内一线城市还有二三线城市，他们房价的走势或者成交量，我们世联地产有没有一个判断？我们在今年的传统业务代理上，在一线城市或者二三线城市会有什么影响？现在的开发商已经陆续开展海外战略，我们世联行将来也会不会针对我们的客户有相应的海外战略？
　　周晓华：有些已经超过我的知识范围了，比如雾霾的扩散。第一个二胎，肯定对改善型住房会有影响，多个婴儿房，我只能说加分的，我就按加分减分的，二胎政策对房地产肯定加分，对改善型住房肯定加分。但是加分会不会引起市场，生小孩需要时间，本身有100多万，真正生不生还不知道，这是元气，我只能说加分。关于雾霾我就不好说，雾霾扩散和房地产有什么关系？北京雾霾严重，房地产还是那么贵，我觉得这也没体现出负面，也没说大家都迁移到其他城市。关于三四线城市我觉得有一个趋势很清楚，一线城市肯定有点影响。推动房地产的力量，10年前我这么讲，10年后我还这么讲，推动房地产的力量就是三个：交通、产业转移、人口迁移。你判断哪个城市好、哪个城市坏，你可以判断一下。关外海外战略，我觉得一个东西出来以后对市场的影响可能还要根据他在市场中占的量，我记得是50亿美金还是多少，海外战略世联也有应对，我们的客户也到了，我们的大客户战略，我们大客户也到海外去了，我们也有相应的计划和安排，去年年底我们已经考察调研了几个国家，也做了汇报，我们也会有应对和配合客户，跟着客户走。
　　朱敏：关于海外战略，万科是世联非常重要的合作伙伴，从陈总到我们袁总，刚从美国回来，世联在研究到底怎么进入。实际上世联现在三个关键词有一个非常关键的叫服务，我们的客户在那儿，我们的服务就要做到那儿，这个客户分为两个客户，世联原来的客户更多是机构客户，就是开发商和政府为主体。现在世联还有一个客户就是我们今年所谓祥云战略转型和落地的基础，其中有一个叫小业主，原来我们这块提的不多，就是C端，它的需求能够到海外去，世联也会探索如何为他们提供更好的服务，我们在探索的过程中，暂时没有时间计划。谢谢！
　　广州搜房：世联要做这种高端物业的服务和国际性的代理行相比，有什么没有？
　　周晓华：我们刚跟国际代理行，我们讲的不叫物管，我要定义一下，很多名字没定义清楚。我们刚说了，我们叫全生命周期的资产服务，我们不叫物管，讲物管就是保洁，比谁漂亮，我们叫全生命周期的资产服务。世联的资产服务包括三块内容：一是资产策划，就是你在拿到一块地的时候，做一个项目的时候我们就要介入，比如万科在合肥的写字楼，我们就给他做了资产的策划，比如说你的店，你要根据使用者变；二是租赁或者销售，这是世联的强项，我们在厦门匹克总部帮忙招租，我们首先招了什么进来？我们招了个食堂进来，因为你入驻的办公楼业主要吃饭，现在吃饭是大问题；三是物管，我们拿单给客户做服务是全生命的资产服务，国际的行是不是这么做呢？不是，他就提供酬金制的物管服务。还有中国的写字楼和资产服务是有很多地方需要你创造性的发挥，比如说写字楼的大堂，你怎么弄能为业主服务？朱总和袁总说的很清楚，写字楼，世联可以参观，我们有健身房、淋浴房、咖啡房，为我们的员工服务，就是以后的办公室是这种生活，不是简单的物管，这就是世联的资产服务和国际行的区别，这就是国际行在中国为什么会水土不服，他也不去二线城市，因为很多问题他解决不了。我们最近跟他PK的时候，最近我们取胜了，因为中国有中国的特色，很重要。这是讲世联做资产服务和国际行怎么竞争，你能提供什么价值、什么服务，这就是客户选择，这是世联资产服务的特点。比如北京安信行，它服务什么企业？它是北京最大的企业外包服务的公司，它做到什么程度？百度、小米都是给它，百度只要6个行政人员就够了，其他全部外包给他。水果、离职员工招聘都交给他，这创造价值，他只需要6个行政人员。包括小米，的办公室都是他服务的，有一个服务人员知道餐饮等安排服务，这就是企业外包服务。国际行做得了吗？做不了。世联最终是为业主提供服务，完全不一样，这就是我们跟他的差异性。谢谢！
　　主持人：谢谢！我们把提问的时间交给深圳现场。
　　提问：朱总，你好！我想问一下，看到资料说2013年世联是销售代理额3000亿，我们突破3000亿的时候进行转型，是不是世联觉得在传统的销售代理业务方面是进步空间有限了呢？我们世联是2014年的销售代理目标又是多少呢？谢谢！
　　朱敏：我一路在世联入职，15年前我入职的时候是世联的策划助理，我跟着世联全国化的进程，从深圳到哈尔滨都开了。上市这几年都可以看到，世联这几年的销售额增长基本上保持在40%以上的增速，我估计世联未来的3年保持增长还是很有信心的。我们主营业务近期有很大瓶颈的时候出现转型，不是的，我们世联在主营业务保持强劲增长的时候我们提出转型，这是更着眼于未来的态度。我总跟我们团队说3000亿很小，只是全国市场份额的4%点多，算不上什么，这个行业空间太大了。包括周总说我们的顾问业务，顾问业务可以是非常广的业务，中国跟地产相关的顾问咨询需求非常多，它顾问业务有非常大的空间。所以世联转型是基于未来的转型，是基于世联下一个20年，但是对于世联来说需要更提前的去部署，这点非常重要，也很关键。谢谢！
　　提问：这两年全国各地的电商比较踊跃，这种电商应该是分割了我们新房代理的市场。我在想请问一下咱们世联行在祥云战略里面有没有一个应对的措施，具体的会怎么样执行？谢谢！
　　朱敏：实际上电商跟我们应该是两个不一样的东西，搜房网的莫总也是我们的董事，他们更主要的还是属于集客，当然现在也是刷搜房卡，现在更主要是集客，更主要是线下成交，这个跟我们类比还是不一样的，也不存在太大的分流我们市场。目前我们这个市场还是共存的关系。世联有什么应对呢？世联10月份开始上线我们自己的系统，全国可能也会很快推，也会基于世联第一季度全面上线的APP终端，世联在深圳因为我们的份额很大，我们实际上也叫激活我们的数据平台，现在“通盘”、“通客”做的非常好，我们的ERP早就上线了，在天津等城市都在推进。我们的份额非常高的时候，我们把其他90%的客户重新用起来，这是世联已经在做，目前的成效也是不错，这也是一种集客的方式。我们会基于世联的优势来做，不会完全说用类似于搜房或者是新浪那种方式做。我们会提高我们自己客户的使用效能来大大的提高我们用户的运营效能，为开发商提供更好的服务，这会在我们份额越高的地方，这种优势会越强烈。谢谢！
　　深圳晚报：我们今天的主题是新里程•创变，我们听到了很多创新，世联也有很多创新，我想更了解的是在周总、朱总和王总的思想里，这个“变”是什么程度的“变”，幅度有多大，有没有颠覆性的变化，以及是在多长时间里的变化？谢谢！
　　周晓华：因为这是新战略，“变”，我讲在O2M的时候已经讲过了，这个战略是面向未来20年，所以它是一个这么长的时间距离，这个回答短期会不会颠覆，这是面向20年的战略。第一个变，我们由原来的产品导向要变为以客户为中心的集成服务导向，什么叫集成服务？一个世联一个客户，给一个客户卖多种服务，这个客户可能有请我们的代理，还有顾问等。第二个变，我们由原来专业制度的管理平台变为业务平台，朱总也说了入口。我们世联的企业文化里面也会注入新的东西，比如说开放、协作、共赢，这些会注入到我们企业文化里面。原来我们企业文化是专业、敬业，我们要注入新的企业文化里面，包括外部的人才，甚至健康，通过这些变化来确保世联祥云战略的实施。谢谢！
　　主持人：时间过的很快，一转眼一个半小时已经过去了。再次感谢大家的光临，关注世联行，也关注咱们中国人自己的服务行业。马上就要春节了，我也代表世联1.6万名员工给各位媒体拜个早年，也欢迎大家，特别是北京、上海、广州的朋友来做客，我们一定热情接待，让你们体验世联所行、服务随行的服务。谢谢大家！
　　发布会到此结束，谢谢！
01/10 16:41
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