保利天悦地块三定位_百度文库
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保利天悦地块三定位
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关键词：租售并举
首先，确定部分持有原则，考虑到商业体量较大，板块商业环境差，仅靠概念承接卖点对成熟的商业投资者来说，不具有投资吸引力，必须持有部分进行主题定位，锚固主力商业，占领市场至高点来托“势”
其次：持有比例，通过和发展商沟通，考虑到市场去化速度，我部建议主题定位餐饮街全部持有，中央休闲广场商业独立部分全部持有，持有销售比例大致1：1.
再次：通过西南第一餐饮街招商强势营销，来拉动市场关注度，通过行业（餐饮）营销来进行圈内造“势”，通过联动营销（万年花城）强化区位价值，通过有效控盘机制，在投资者中营造“虚幻”投资价值
最后：放盘策略，租赁、销售穿插进行，互相衬托。按照人流动向，由外向内放盘。根据市场信息，适时放盘。
关键词点评：
租售并举：商业持有的大趋势和发展商迅速回笼资金的需求产生了租售并举的操作模式，通过持有租赁，锚固主力店，确定关键点位的商业业态，通过主力店的商业粘合力，实现商业定位。同时，引进主力店成功，对销售型商业物业溢价提供了更大的空间，使发展商得到超额利润回报。特别对有独立展示面的商业街项目，相对集中式商业，更适合采用此类方式，既满足发展商回笼资金要求，又为项目价值空间提升做出很好的铺垫。
定位深化暨关键节点注意
关键词：商业重心、引导定位
餐饮街关键节点注意：（人流从右往左，左侧道路不通，为断头路）
1、考虑到人流走向，最右边应设主力店，目的是引流，主要是因为商业街位置较深，需通过较好的品牌主力点和明亮的店招吸引客流注入
2、中间是商业街的重心，该位置将会与南边两点形成商业街的“金角”，这是提升商业人气和租金溢价的核心区域，目标应为一线品牌主力店，强化核心，实现一定的溢价。
3、由于餐饮街招商是从左往右进行，在招商进行中，商业重心前置，造成人流无法注入左侧区域，使中小品牌商家踌躇不绝。故应在最左侧区域引入价格敏感的餐饮、娱乐、休闲的较大型主力店，来强化重心平衡，保证人流往里注入。
4、此三点构成餐饮街的主要“势”，其他品牌顺势招商即可。
5、若采取从左往右招商，难度可想而知，消费者进来先看见的空置的商铺，消费欲望和商街好感度随即大大降低，人流注入难度加大。先期招商一般是确定价格体系很重要的阶段，从里往外，势必下拉整个价格体系空间，考虑到这两方面，我们没有采取从左往右招商策略。
中央商街定位深化，主要考虑四个核心模块的招商工作，每个核心模块实现不同的职能：
邻里中心模块是以中型超市为核心，满足小区基础消费人群的日常消费，防止日常消费外流。
休闲中心模块位于商业街的金角，它最重要的功能是满足小区基础消费人群休闲消费的前提下，与北侧餐饮街形成交叉消费。
教育培训中心模块考虑到小区居民的基本诉求，并结合临近9年制学校，以实现教育培训功能为主，实现与学校教育的互动和补充。
小商品商业街模块重点功能在于锚固业态，实现对淘宝街引导定位的作用。
淘宝街街铺全部销售，契合板块商铺升级调整大趋势，突出以小商品、服装服饰等为主要业态的商业街铺。由于是采取销售形式，如何使定位得以实现，我们采取了引导业态定位的形式，来实现相关类别的业态聚合。
中央商街四个模块的主题定位，考虑到外来客流注入的问题，因此，体量偏小，以平米左右，重点满足小区居民最基础的各个层面需求，不求大而全，而求定位准确，价位合理。
以上定位在具体招商过程中，很容易因定位而让我们自己招商工作陷入业态与定位不匹配的尴尬境地，因此，针对模块的商业定位与实际招商业态的矛盾，我们创造性的提出：商业模块定位功能实现与否，不是表示该模块的商业业态全部符合定位要求，而是说总体上，即50%以上的商业符合该定位，同时，主力店必须与定位相符，这两个条件同时具备，才表示该商业模块定位实现，通过这种诠释，我们很好的解决了关于商业定位和实际招商业态不相符的矛盾，即从客户说辞上，也从理论上解释了这个矛盾，使我们在实际招商过程中，不会受制于我们自己的定位。
关键词点评：
商业重心：我们常说的商业重心不同于商业中心，重心更强调商“势”，即商业能量场的平衡点，而商业中心更偏重去外在有形表象。
引导定位：对销售型物业，由于产权发生转移，除非采取包租形式，否则定位很难实现，因此，针对此类定位，我们考虑商业主力店对周边商圈的趋同效应和积聚效应，实现相关业态定位。这种方式是一种柔性定位策略。
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南北滨江“对对碰”谁将成为最成功的休闲商业街
6月30日，长江大桥南立交实现初通，尽管目前还处于试行通车阶段，同时长江大桥交通管制可能也要到10月份以后才结束。但可以预计的是，长江大桥南立交的建成将使江北、解放碑到南坪的快捷程度大大提升。nbsp......
6月30日，长江大桥南立交实现初通，尽管目前还处于试行通车阶段，同时长江大桥交通管制可能也要到10月份以后才结束。但可以预计的是，长江大桥南立交的建成将使江北、解放碑到南坪的快捷程度大大提升。&nbsp　　1年多以前，由于长江大桥南立交的兴建及其他原因，通往南滨路的交通咽喉被中断，到南滨路的游客锐减，曾经风光无限的南滨路“美食一条街”的繁华也快速消退。而今，长江大桥南立交初通后，正式通车为期也不远，最高兴的无疑是南滨路50多家商家以及沿线的众多开发商：南滨路的繁华“复活”在即。&nbsp　　这让人想起了多少有点因为南滨路当年的“熄火”而繁荣起来的北滨路。面对近来在媒体上出现频率剧增的南滨路，北滨路显然不愿意看到自己被南滨路抢去风头。&nbsp　　一场特有的“南北滨路争雄”大片即将上演。&nbsp　　拼交通　　就像当年交通的中断让南滨路曾经一蹶不振一样，如今南滨路“复活”的起点也来自于交通。据了解，就在昨天主体工程完工的长江大桥南立交就开通3个通往南滨路的匝道，正式通车后，车辆只要向下一路小跑，2分钟内就可以达到南滨路。&nbsp　　不仅如此，原来就有多条道路进出的南滨路拥有交通上的“历史优势”：从“南弹路”下行到南滨路，可以沿洋河花园旁的“宏声路”，或者沿海棠大道，也可以沿旁的“四海路”，南滨路拥有的网状交通体系2年前就已经形成。&nbsp　　而北滨路在市民心目中的便捷性要差一些。一方面是由于先前北滨路不如南滨路发达，另一方面是以往连接北滨路的道路状况相当糟糕：尤其是渝澳大桥下的“断头路”和石门大桥连接处的陡坡，难以让人感觉到轻松。&nbsp　　不过，最近江北区政府的系列动作正在快速改变北滨路在交通方面的劣势。据江北区建委主任章晓风介绍，江北区政府正在全面改造连接北滨路的5条道路。其中渝澳大桥下的“断头路”将于今年10月合龙，东方港湾处北滨路西端的“石门连接道”，世纪西侧的兴竹路、东侧的万唐路，嘉陵江桥头下进出北滨路的华福路、华新路也将在亚太峰会前通车，加上已经改造完工的黄花园大桥桥头“五简路”，进出北滨路网状交通已经形成。&nbsp　　拼规划　　交通作为整个新规划的先行部分得以解决后，接下来的工作就是如何将南北滨路重新打造出来。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp　　6月16日，“南滨路创新经济与RBD”专题论坛在南岸宏声隆重举行，南岸区多名政府官员同众多房地产开发商共商南滨路重振旗鼓大计。论坛提出的“500亿打造南滨路RBD”欲让重树对南滨路未来的信心。所谓RBD，意为“商业区”，体现的是“休闲＋商业”的模式。目前，南滨路原有的不少临时商业铺面已经拆除，全新规划的即将登场。&nbsp　　南岸政府摆明了要告诉市场，南滨路，这个曾经在2003年被誉为“中国最成功的休闲商业街”，将重振当年雄风。&nbsp　　相比而言，江北区政府目前还没有一个如RBD这样详细的总体规划，但是北滨路的同样已经明确：＋＋休闲。相比南滨路带有商务性质的规划而言，北滨路的定位更强调娱乐性、生活性、现代性。据了解，江北区政府希望北滨路能够为重庆市民提供“先吃后玩”一系列，让人吃得满意，玩得开心。晚上6：00至12：00，市民都可以在北滨路享受生活。&nbsp　　目前，江北区政府已经成立北滨路商业办公室，政府参与北滨路建设的程度正在与日俱增。&nbsp　　拼开发　　看到政府在各种媒体和论坛上忙前忙后，南北滨路沿线的开发商们也憋足了劲，在今年下半年将有“大动作”。业界普遍预计，亚太市长峰会以后将全面启动。&nbsp　　先看北滨路，今年下半年或者明年上半年房地产开发将集体涌现：从石门大桥算起，有早期入市的银星公司开发的银星·东方港湾、大川集团的大川水岸、的金科·金砂水岸、的时代购物广场等。跃过渝澳大桥以后，接着而来有东源华居350亩的美渝香滨、龙湖230亩的春森彼岸、珠江公司400余亩的珠江·太阳城，再加上长安集团的嘉滨水岸、街的天赐龙都、局的董家溪项目、中房集团700亩的住宅及等等……据不完全统计，北滨路已立项或在建的开发项目将有18个，总占地面积近2300亩，预计总规模近80亿元。&nbsp　　北滨路声势浩大，南滨路也是阵容齐整。除了已面市的、海棠晓月、融侨半岛等大盘，还有武夷滨江、泰正五星级酒店、中央大街、喜来登铂金酒店、景瑞700亩项目以及和洋世达的合作项目。其中，由于的进驻以及体量30万平方米、即将动工的高端商业复合体“中央大街”的出现，让南滨路规划中“RBD”打造商业氛围增色不少。&nbsp　　看来，在沉寂了近2年，又精心准备了近2年以后，重庆南北滨路板块开发将跃上前台。无论是南风压过北风，还是北风强于南风，作为老百姓最希望的是看到南北滨路能够共同繁荣，共同为重庆赢得“200X年中国最成功的休闲商业街”，共同为重庆市民享受生活服务。
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sammi890821
【焦点独享】错失内双楠的红利，别再丢掉新双楠
&&&&&&&&一个城市级综合体的诞生，对整个区域的影响是可以量化的。由于城市级综合体体量必须超过30万平方米，才具备拉动一个区域内土地价值和住宅价值提升，以及区域内公共交通系统升级的能力。因此，双楠.尚品广场50万平方米综合体必将成为双楠大区域发展的重要引擎和加速器。&&面对这样一个重要的划区域时代的项目，必然要以其区域大局为背景，分析双楠.尚品广场的综合价值，让成都人更加明确了解城市综合体的循环经济财富秘密。&&&&　　把脉内双楠：专注休闲，循环经济尚不足　　“内双楠因居住舒适而闻名，繁华已久，加上鹭岛风情街横空出世，内双楠休闲生活高地已成不争事实。但该区域消费形式仅为单一休闲娱乐，没有大型购物、娱乐、餐饮、影院、酒店等循环经济支撑。”一位业内人士分析表示，内双楠商业街区可见冰火两重天，辐射力明显减弱，业态参差不齐，这也是绝大多数商业街业态所面临的瓶颈之处。　　商业业态决定永续发展，双楠.尚品广场洞悉双楠商业市场空白点，以洲际假日酒店领衔，引入国际影院，同时将加入大型购物中心，让区域24小时保持热度，保证人群源源不断，循环消费，永续发展。&&&&&问道晋阳路：繁华之处，交通局促限发展　　外双楠以西的晋阳路板块，已经形成商圈效应，但横贯的铁路线及断头下穿交通、老小区狭窄的通达道路使得其商业辐射有限，交通通达性的困扰让区域商业有难言之隐痛。　　双楠.尚品广场的进驻，以前瞻眼光洞察双楠内外五大商圈，立足于鹭岛消费中心、红牌楼汽车商圈、佳灵路家私商圈、金花簇桥皮革鞋业经济高地、武侯工业园区商务总部基地的核心包围区，在武侯大道、佳灵路、三环、地铁3号线的纵横交通网络平台上，以更广阔的视野，重量级的商业业态，足以辐射内外双楠，并将双流、簇桥、金花、机投等城市重镇的消费向城市核心拉拢。正如城东的万达广场，城南的新世纪会展中心，广袤的新双楠城市口岸上，“50万平方米洲际综合体”&双楠.尚品广场同样以稀缺的占位，让百万人群汇聚于此，财富价值应运而生。　　50万平方米洲际综合体，登顶双楠金三角　　目前来看，内双楠的大多数商业体，都更倾向于解决双楠“内需”，消费力始终有限。同时在内双楠，受到土地供给限制，将不会再有大型城市商圈出现，而成都城市的发展，必将跨越三环，循序推进，国际大都市的前景才能实现。　　作为成都西南片区走出三环的重要口岸，双楠.尚品广场无疑是扼守城市口岸的地标综合体，50万平方米洲际综合体的超大体量，荟萃万千的商业资源，接续内双楠鹭岛、龙湖金楠天街的商业气脉，引领双楠向外延升。也只有双楠.尚品广场这样大型高端城市综合体，才能成为双楠财富金三角的箭头先锋。　　八大高端社区包围，　　双楠.尚品广场后劲十足　　吹响新双楠升级的号角，并非空穴来风。10年前，内双楠的传统消费聚集在二环，包括双楠伊藤、人人乐等地；2008年，鹭岛风情步行街兴起，如火如荼，内双楠消费转战2.5环外双楠；而目前在双楠.尚品广场周边，置信、保利、中铁、华宇等品牌发展商早已捷足先登，大规模高尚社区已经逐渐交房进驻，约30万人先后入住，但消费依然要跨进三环内，双楠.尚品广场周边，数十万人处于消费不便的状态。一旦新双楠三环大型综合体率先进驻，自然成为区域内人心所向的繁华中心、消费中心，后续潜力不可阻挡。&　　领航双楠黄金三角，　　商铺住宅全城热销！　　据调查，目前新双楠三环板块的商铺每平方米月租金已突破百元，大多已稳定在120~150元/平方米/月，地铁开通、周边住区项目入驻率的提高，双楠.尚品广场的建成将强力拉升区域价值，商铺增值指日可待。&&&&&　　显然，与规模化城市综合体一气呵成的现代商业，能更快分享城市升级的红利。双楠.尚品广场1期“尚街”推出的时尚临街商铺一批次已经全部售罄，2批次57~85平方米跃然上市，其中高端的休闲商业定位，正对8大高尚社区人群胃口，必然能暂时缓解区域商业缺失的状态；50万平方米洲际综合体“内街”一步相连的口岸优势更为凸显，其绝佳的投资价值不言而喻，首付90万元起，更可享购铺10个月分期付款。除临街商铺，大型高端综合体旁的住宅同样受益，“双楠.尚品广场”1期95~127平方米三房，更以27000平方米双公园、60%全域绿化雄踞区域销量前茅，目前批次7600元/平方米的建面售价更是刚需和改居置业者的绝佳首选。
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