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土地一级开发成本测算方法.pdf12页
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《北京市土地一级开发及管理培训教材》作为对当
北京市土地一级开发模式和体系的系统梳理、归纳和
总结，目的是推动土地开发和城市建设更加科学、规
土地一级开发项目成本测算
范和有序，进而推动北京城市化和城市现代化的进程。
本次交流学习主要是从土地一级开发成本的概念、成
本的构成、其测算依据和测算报告的编制等方面进行
土地项目管理咨询股份有限公司
归纳和阐述，旨在对土地一级开发成本测算进行系统
化、规范化梳理。
二零零八年五月
土地一级开发项目的成本测算
一、土地一级开发项目成本的概念
一、土地一级开发项目成本的概念
土地一级开发成本是指在政府规 的土地一级开
二、土地一级开发项目成本的构成
发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项
三、土地一级开发项目成本的测算依据
目 期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础
四、土地一级开发项目成本的测算报告编制
设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其
它费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费
正在加载中，请稍后...（一）适度加大建造成本法
[例&1]& 甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金1，500万元，开发成本3,200万元，含借款利息200万元，可售面积30,000平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3,200元，销售收入总额为9,600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应交纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。&&&&&&&&&&&&&&
提高售价，收回成本
加大扣除额，降低增值率
方案1：销售毛坯房应交纳土地增值税
不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元）
&扣除项目金额＝4500&130%＋9600&5.5%＝5850＋528＝6378(万元)
&增值额＝9600－6378＝3222(万元)
&增值率＝3222&6378＝50.52%
&适用税率40%，速算扣除率为5%;
&应交土地增值税＝3222&40%－6378&5%＝1288.8－318.9＝969.9(万元)
方案2：改卖毛坯房为卖装修房，对房屋进行装修，预计装修费用1,200万元,装修之后，每平方米售价为3,700元,销售收入总额11,100万元,无其他变动因素。
不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＝5700（万元）
&扣除项目金额＝5700&130%＋11100&5.5%＝7410＋610.5＝8020.5(万元)
&增值额＝11100－8020.5＝3079.5(万元)
&增值率＝3079.5&8020.5＝38.40％&&
&&应交土地增值税＝3079.5&30%－0＝923.85(万元)
&&方案2与方案1的差额＝969.9－923.85＝46.05(万元)
（二）费用移位法
[例&2] 仍然利用[例&1]的资料，假设甲公司开发丽景小区需要两年时间，公司管理人员30人，每年需要管理费用200万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计扩大项目人员编制16人，每年减少管理费用、增加开发间接费用100万元，计算对应交土地增值税的影响。
《讨论》：调整公司编制，10％的&房地产开发费用&扣除是否会降低？&
不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＋100&2＝5900（万元）
扣除项目金额＝5900&130%＋11100&5.5%＝7670＋610.5＝8280.5(万元)
增值额＝11100－8220.5＝2819.5(万元)
增值率＝2819.5&8280.5＝34.05%
适用税率30%,速算扣除率为0；
应交土地增值税＝2819.5&30%－0＝845.85(万元)
&改变公司编制减少土地增值税额＝923.85－845.85＝78.00(万元)
&两种方法降低税负＝ 46.05＋78＝124.05（万元）综合化法
（三）巧用利息扣除法，降低土地增值税
[例&3]& 宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，支付土地出让金4,000万元，房地产开发成本9,000万元，其中含银行借款费用1,000万元，假设能够提供银行借款证明文件。可售面积40,000平方米，每平方米平均售价6,400元，销售总额25,600万元。应如何计算土地增值税可以使税负降低。
建造总成本＝4000＋9000＝13,000（万元）
不含息建造成本＝13,000－1,000＝12,000（万元）
银行借款费用/建造成本＝1000&12000＝8.33%＞5％
&土地增值税纳税申报表&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 单位：万元
项&&&&&&&&&& 目
房地产开发费用
其中：利息
其他房地产开发费用
（1）按照比例扣除法应纳土地增值税：
&扣除项目金额＝12,000&130%＋25,600&5.5%＝15.600＋1.408＝17.008(万元)
增值额＝25600－17008＝8592(万元)
增值率＝8592&17008＝50.52%
适用税率40%,速算扣除率为5%;
应交土地增值税＝8592&40%－17008&5%＝3436.8－850.4＝2586.4(万元)
（2）按照据实扣除法应纳土地增值税：
扣除项目金额＝12000&（1＋20%＋5%）＋1000＋25600&5.5%
&&&&&&&＝15000＋1000＋1408＝17408(万元)
增值额＝25600－17408＝8192(万元)
&&增值率＝8192&17408＝47.06%
&&应交土地增值税＝8192&30%－0＝2457.6(万元)
&&据实扣除法较比例扣除法节税＝2586.4－2457.6＝128.8(万元) ★当前讲授★
（四）合作建房筹划法
[例&4]& 甲企业属于非房地产开发企业，2006年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金3000万元，甲企业没有进行任何开发。2008年3月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司，评估价8000万元，由乙公司开发这项土地。营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算甲企业应交土地增值税额。 如何筹划可以降低土地增值税？
（1）转让方案：甲企业转让土地使用权给乙企业，根据《土地增值税条例》规定，应征收土地增值税。财税（2003）16号
扣除项目金额＝3,000＋（8,000－3,000）&5.5%＝3275（万元）
增值额＝8,000－3,275＝4,725（万元）
增值率＝4,725&3,275＝144.27%
适用税率50%，速算扣除率15%；
应纳土地增值税＝4,275&50%－3,275&15%＝2,137.5－491.25＝1,646.25（万元）
（2）筹划方案：变转让土地使用权为合作建房，分得房产后，再转让房产。甲企业以土地与乙房地产开发公司合作建房，乙公司出资8400万元，在这块土地上建同样面积的两栋写字楼，各分得一栋。 假设，甲企业分得的写字楼评估价值为5500万元。
&甲企业以地换房，发生了土地使用权转让行为：国税发（2009）31号，财税（2003）16号
&&应交营业税＝（5500－3000&2）&5%＝200(万元)
&&应缴城市维护建设税＝200&7％＝14（万元）
&&应缴教育费附加＝200&3％＝6（万元）
&&转让土地使用权利得＝5500－1500－220＝3780(万元)&&
会计分录为：&&&&&
借：投资性房地产&写字楼&&&&&&&& 5500万
贷：无形资产& 土地&&&&&&&&&&&&&& 1500万
&&&应交税费& 应交营业税&&&&&&&&& 200万
&&&应交税费－ 应交城建税&&&&&&&&&& 14万
&&&应交税费－ 教育费附加&&&&&&&&&&& 6万
&&&营业外收入&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 3780万&&&&&&
甲公司分得楼房后再转让，楼房原价为5,500万元加上土地使用权1,500万元，总成本7,000万元。假设甲公司以8,000万元把分得的房产转让，应交土地增值税：
扣除项目金额＝（房5500＋土地1500）＋（8,000－有发票5,500）&5.5%＝7137.5(万元)
&&增值额＝8000－7137.5＝862.5(万元)
&&增值率＝862.5&7137.5＝12.08%
&&应纳土地增值税＝862.5&30%＝258.75（万元）
&&减少土地增值税额＝1646.25－258.75＝1387.5(万元)
（五）股权转让筹划法&&&&&&&&&
&[例&5]& 广源房地产公司是三个自然人出资设立的有限责任公司。实收资本3000万元，公司成立之后，通过拍卖取得一宗土地使用权，面积100 000平方米，支付出让金3000万元，随后进行了房产开发，投入开发费用2000万元,发生期间费用100万元；现在，因金融危机再无力开发，德隆房地产公司准备用10000万元收购这项在建项目。如何转让可以使广源房地产开发公司税费最低？
方案1、广源房地产公司将土地使用权转让给德隆公司，应纳税费：
（1）营业税及附加：10000&5.5%＝550(万元)
（2）土地增值税:
&&扣除项目金额＝(3000＋2000)&130%＋10000&5.5% ＝6500＋550＝7050(万元)
&&增值额＝10000－7050＝2950(万元)
&&增值率＝2950&7050＝41.84%
&&&应交土地增值税＝2950&30%＝885(万元)
&（3）印花税＝10000&0.5&＝5(万元)
&（4）企业所得税:
&&&&应纳税所得额＝10000－5000－100－550－885－5＝3460
&&&&应纳所得税＝3460&25％＝865(万元)
&（5）个人所得税：
&&&&假设项目转让之后，股东们将净利润全部分配：
（3460－865)&20％＝519(万元)
&（6）应纳税总额＝550＋885＋5＋865＋519＝2824(万元)
方案2、变转让房地产开发项目为转让股权。
&假设，甲公司资产总额5500万元，负债额2500万元，乙公司以7500万元购买甲公司全部股权并负责偿债，计算纳税效果。
（1）营业税：财税[号规定，股权转让不征收营业税
（2）土地增值税：股权转让只是股东权益的变化，原企业仍然存续，没有发生房地产转让，不征土地增值税。
（3）印花税＝10000&0.5&＝5(万元)&& 股权交易
（4）个人所得税：三位股东应缴个人所得税＝（7500－3000）&20%＝900（万元）
（5）应纳税总额＝5＋900＝905(万元)
方案2比方案1节省税费＝2824－905＝1919（万元）
转让在建项目与转让股权纳税比较表&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 单位：万元
转让在建项目纳税额
转让股权纳税额
增（＋）、减（－）
1.营业税及附加
3.土地增值税
5.企业所得税
6.个人所得税
合&&&&&& 计
（六）转让在建工程法
[例&6]& 七星房地产公司在兴隆小区开发了100套别墅，总建筑面积30000平方米，取得土地使用权支付的费用3,000万元，建造成本10,000万元，其中：金融机构借款费用1,000万元，开发期间发生期间费用600万元。现在正在筹划销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价10,000元，计算纳税总额。有无可以减轻税费支出的筹划方案？
方案1、销售毛坯房，建造总成本13,000万元，不含息建造成本12,000万元，销售收入总额30,000万元。
（1）营业税及附加=30,000 &5.5%＝1650(万元)
（2）土地增值税:
&扣除项目金额＝12,000&130%＋30,000&5.5%＝17,250(万元)
&增值额＝30,000－17,250＝12,750(万元)
&增值率＝12,750&17,250＝73.91%
&适用税率40%，速算扣除率5%；
&应交土地增值税＝增值额&40%－扣除项目金额&5%
&&&&&&&&＝12,750&40%－17,250&5%＝4,237.5(万元)
&（3）印花税=30,000 &0.0005＝15(万元)
&（4）企业所得税：
应纳税所得额＝(30,000－13,000－1,650－4,237.5－600 － 15)=10,497.5（万元）
&& &&应交企业所得税＝%＝2624.38(万元)
（5）税负总额＝1650＋4237.5＋15＋2624.38＝8526.88(万元)
（6）税负率＝00＝28.42%
方案2、七星公司将兴隆小区的毛坯房以20000万元卖给关联企业佳德公司，由佳德公司装修后销售，预计装修费用2000万元，佳德公司期间费用为装修费用的10%，完工后每平方米售价10,800元，销售总额32,400万元。总体税费由两个公司来承担。
（一）七星公司的税负:
（1）营业税及附加＝20,000&5.5%＝1,100(万元)
（2）土地增值税：
扣除项目金额＝12,000&130%＋1,100＝16,700(万元)
增值额＝20,000－16,700＝3,300(万元)
增值率＝3,300&16,700＝19.76%
适用税率30%，速算扣除率为0；
应交土地增值税＝增值额&30%-0＝3,300&30%-0＝990(万元)
（3）印花税＝20,000 & 0.0005＝10(万元)
（4）企业所得税＝（20,000－12,000 － 600－1,100－990－10）&25%
&&&&&&&&&&＝ 5,300&25%＝1325（万元）
（5）税负总额＝1,100＋990＋10＋1325＝3,425（万元）
（二）佳德公司的税负：
（1）契税＝20,000 &3%＝600(万元)
& 工程成本＝ 20,000 ＋2,000＋ 600 ＝ 22,600
（2）营业税及附加＝（32,400 － 20,000）&5.5%＝682(万元)
（3）土地增值税：
&扣除项目金额＝22,600&1.3＋682＝30,062(万元)
&增值额＝32,400－30,062＝2338(万元)
&增值率＝2,338&30,062＝7.78%
&应交土地增值税＝2,338&30%－0＝701.4(万元)
（4）印花税＝ 32,400 &0.0005 ＝ 16.2(万元)
（5）企业所得税：
&& 应纳税所得额＝324,000－22,600－期间费用20,00&10%－682－701.4－16.2＝8200.4（万元） 　
&& 应交企业所得税额＝8,200.4&25% ＝2,050.1(万元)
& (6)税负总额＝600＋682＋701.4＋16.2＋2050.1＝4,049.7(万元)
& （三）两个公司纳税合计＝3,425＋4,049.7 ＝7,474.7(万元)
&方案2比方案1节税＝8,526.88－7,474.7＝1,052.18(万元)
（七）企业筹建期的巧妙运用
&[例&8] 某房地产开发公司于2004年7月成立，2005年2月取得一宗土地使用权，支付土地出让金2,800万元，然后，公司开始办理土地使用权过户的手续、搞规划设计、进行&七通一平&等项工作，又办理开工许可证、预售许可证等前期工作，该小区规划为&普通标准住宅&。一直到2006年7月才开工施工建设，在这期间发生费用200万元，财会部门作为&开办费&处理。工程经过一年的施工，于2007年9月竣工。开发成本5,200万元，可售面积20,000平方米，以单位均价6,700元对外销售，到2007年末，房产全部售出。发生期间费用180万元，借款利息420万元，但不能全部取得银行借款证明。计算应交土地增值税。
土地增值税的计算：
（1）销售收入总额＝6,700&20,000＝13,400万元
（2）扣除项目金额＝（2,800＋5,200）&130%＋13,400&5.5%
&&&&&&&&&&&&&&&&&＝10,400＋737＝11,137(万元)
（3）增值额＝13,400－11,137＝2,263万元
（4）增值率＝2,263&11,137＝20.32%&&&&
&适用税率30%，速算扣除率为0
（5）应交土地增值税＝2,263&30%－0＝678.9(万元)
筹划方案：国税发[号，首次取得房地产开发经营项目之日,确定为税法规定的实际开始生产、经营之日。把开工前的 200万元费用直接列入前期工程费，应交土地增值税就会发生变化
& &&土地增值税的计算：
&（1）销售收入总额＝6,700&20,000＝13,400万元
&（2）扣除项目金额＝（2,800＋5,200 ＋ 200）&130%＋13,400&5.5%＝10,660＋737＝11,397(万元)
&（3）增值额＝13,400－11,397＝2,003万元
&（4）增值率＝2,003&11,397＝17.57%
& 增值率小于20％，免征土地增值税，节税678.9(万元) 。
（八）增加土地开发成本,降低土地增值税
例、鸿祺房地产开发公司2003年以2000万元拍得一块土地,没有进行土地开发，2008年3月,准备把土地使用权转让,评估价5000万元，由于取得土地后，没有进行任何实质性开发，计算土地增值税时不得加计扣除，税负较重。经过税务师事务所筹划，建议该公司对土地进行一级开发后再转让，就可以享受到30％的加计扣除。筹划方案：只对土地进行前期开发，如&三通一平&、建造围墙、旧房拆除、清运残土等土地开发后再转让，但是，不可进行建筑施工。预计开发费用需要1000万元，开发后评估价6100万元。计算两个方案土地增值税纳税效果。
第一方案、取得土地使用权，不进行开发即转让的税负计算：
（1）扣除项目金额=2000＋(5000－%＝2165（万元）
（2）增值额＝5000－2165＝2835（万元）
（3）增值率＝＝130.95%
&适用税率50%，速算扣除率15%；
（4）应交土地增值税＝2835&50%－2165&15%＝1417.5－324.75＝1092.75（万元）
第二方案：对土地进行一级开发后再转让的税负计算：
（1）扣除项目金额＝(2000＋1000）&1.3＋ (6100－%＝3900＋225.5＝4125.5(万元)
&（2）增值额＝6100－4125.5＝1974.5（万元）
&（3）增值率＝5.5＝47.86％
&& 适用税率30%，速算扣除率为0；
&（4）应交土地增值税＝％＝592.35(万元)
& 第二方案较第一方案＝1092.75－592.35＝500.40(万元)
（九）投资时机的最佳选择
例、景泰房地产开发公司2008年投入15000万元，取得一项土地使用权。经过董事会会议决定，准备将其中的五分之一土地，用于建造宾馆和餐饮娱乐中心，并决定，建成之后注册设立国泰国际大酒店。宾馆的建设期为2年，建设投资预计需要13,000万元，预计建成后宾馆房产的公允价28,800万元。
方案一、宾馆建成后注册设立国泰国际大酒店
（1）营业税及附加：0.00
（2）契税：28,800&4％＝1,152（万元）
（3）土地增值税：房产
&酒店的建造总成本＝15,000&20％＋13,000＝16,000（万元）
&扣除项目金额＝16,000&130％＝20,800（万元）
&增值额＝28,800－20,800＝8,000（万元）
&增值率＝8,000&20,800＝38.46％
&适用税率30％，速算扣除率0；
&应交土地增值税＝8,000&30％＝2,400（万元）
&应交契税与土地增值税＝1,152＋2,400＝3,552（万元）
方案二、以20％的土地使用权作价和13,000万元的资金对酒店公司进行投资，由酒店公司委托景泰房地产公司代建。
（1）营业税及附加：根据财税[号文件，可以免征。
（2）土地增值税：根据财税[2006]21号文件规定可以免征。
（3）契税＝15,000&20％&4％＝120（万元）
节税金额＝3,552－120＝3,432（万元）
方案三、取得土地使用权时，直接把其中20％的土地办在酒店的户头，还可以节省契税120万元。
方案四、采取企业分立的办法，根据财税[号文免契税
（十）土地出让金返还筹划法
企业取得的财政补贴和税收返还，会计准则规定属于&政府补助&的范畴，计入&营业外收入&科目。
土地出让金返还不属于财政拨款，应当征收企业所得税。其原因是：
&1、企业从政府取得的补贴收入符合税法&收入总额&的立法精神。
&2、为了规范财政补贴收入，加强减免税的管理。
&3、尽量减少税法与财务会计制度的差异。&&&&&
例、A房地产开发公司2008年2月支付2000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还400万元，应当如何做账务处理？
方案一、计入&营业外收入&
借：银行存款&&&&&&&&&&& 400万
贷：营业外收入&&&&&&&&&&&& 400万
纳税效果分析：
（1）土地使用权支付的金额仍然是2,000万元，按照130％计算扣除项目，扣除2,000&130％＝2,600万元；
（2）营业外收入400万元形成利润总额，应缴企业所得税100万元。
方案二、把土地出让金返还冲减开发成本，多数企业会计做账
借：银行存款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 400万
贷：开发成本&土地征用及拆迁费&&&&& 400万
纳税效果分析：
（1）土地使用权支付的金额减少到1,600万元，按照130％计算扣除项目，扣除1,600&130％＝2,080万元；
土地增值税清算时少抵扣增值额＝2,600－2,080＝520万元
土地增值税率按30％计算，应交说520&30％＝156万元
（2）开发成本减少400万元，企业所得税应纳税所得额增加（400－156）＝244万元。应缴所得税244&25％＝ 61（万元）
&应交税费总额＝156 ＋ 61 ＝ 217（万元）
前一条：后一条：
··········&&&&重要公告
&&&&财务外包服务&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&财务增值服务&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&会计培训服务&&&& &&&&IT外包服务&&&& &&&&关注排行&&&&&&&(10043)&&&&&&&(7800)&&&&&&&(7695)&&&&&&&(7637)&&&&&&&(6429) &&&&典型客户
股份制企业向银行贷款办理贷款所支付的评估费、财务顾问费等，应如何在税前扣除？关注标签：
&&&&发布时间： 14:14:17 访问：1554次企业向银行办理贷款所支付的评估费、财务顾问费等，应如何在税前扣除？&
　　根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）规定，企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的，应计入相关资产成本。不符合资本化条件的，应作为财务费用，准予在企业所得税前据实扣除。关于资本化的条件，《企业所得税法实施条例》第三十七条规定，企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。&
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